3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡(jiǎn)單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵;2）設(shè)計(jì)與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動(dòng)線組織合理性;3）成本與融資，項(xiàng)目開發(fā)資金保障;4）運(yùn)營(yíng)與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值;首要一步：從定位到招商4第一部分定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間項(xiàng)目?jī)?nèi)容核心要點(diǎn)60mins一、商業(yè)定位之市場(chǎng)研究–城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究–零售市場(chǎng)調(diào)研及分析–主力消費(fèi)群體特征研究1）城市宏觀經(jīng)濟(jì)水平將決定商業(yè)發(fā)展的層級(jí)，宏觀經(jīng)濟(jì)影響品牌對(duì)城市的認(rèn)可度以及確定客群的消費(fèi)水平；2）零售市場(chǎng)及商圈特征分析，幫助確定商業(yè)未來的成長(zhǎng)空間，以及如何獲得市場(chǎng)的支撐；3）未來目標(biāo)消費(fèi)群體，比如：日常消費(fèi)半徑、不同消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)的消費(fèi)特征、購(gòu)物頻率和平均花費(fèi)、以及對(duì)不同零售業(yè)態(tài)的消費(fèi)選擇等；二、商業(yè)主題定位商業(yè)主題概念定位4）商業(yè)主題概念定位是項(xiàng)目繼續(xù)深化定位的基礎(chǔ)；5商業(yè)定位之市場(chǎng)研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈

2.商業(yè)定位

?發(fā)展階段認(rèn)知

?區(qū)位屬性

?經(jīng)營(yíng)模式

3.商業(yè)設(shè)計(jì)?結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)?平面設(shè)計(jì)?動(dòng)線設(shè)計(jì)?空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)?體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素?創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)?目標(biāo)市場(chǎng)定位?商業(yè)業(yè)態(tài)定位?商業(yè)布局定位

商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈

4.招商運(yùn)營(yíng)?招商執(zhí)行?運(yùn)營(yíng)管理?營(yíng)銷推廣?業(yè)態(tài)定位再調(diào)整

1.金融問題?開發(fā)資金來源?產(chǎn)品模式?經(jīng)營(yíng)策略?風(fēng)險(xiǎn)控制?商業(yè)模式地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析社會(huì)零售品銷售總額城市居民人均可支配收入西安市GDP及各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)實(shí)際外商投資總額常住人口總量8宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析：是項(xiàng)目投資策略的基礎(chǔ)要件，人均GDP及可支配收入等決定市場(chǎng)基本需求，為項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及投資風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析 社會(huì)零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入常住人口總量/旅游人數(shù)及旅游收入（/年） 實(shí)際外商投資總額城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)60%50%40%30%20%10%0%單位：億元2,5002,0001,5001,000 500 0 199819992000200120022003200420052006200720082009

固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率12% 8% 4% 0%16%20%2000200120022003200420052006200720082009第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率GDP增長(zhǎng)率企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查市場(chǎng)需求分析城市開發(fā)機(jī)會(huì)分析企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查 市場(chǎng)需求分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)

土地供應(yīng)情況

9城市發(fā)展規(guī)劃城市資源與 政策環(huán)境市場(chǎng)需求分析城市資源、政策環(huán)境分析

投資環(huán)境 與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)

城市發(fā)展規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展分析

城市開發(fā)機(jī)會(huì)分析：主要幫助了解城市發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境，在符合政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方面提供滿足市場(chǎng) 潛在需求的產(chǎn)品。1036%19%12%8%8%8%6%3%食品教育文化娛樂服務(wù)交通和通訊衣著居住醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)其他商品和服務(wù)消費(fèi)金額（元）3993%其他13278100%7976%1062 8%1062 8%1062 8%159312%252319%478036%總計(jì)家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健居住衣著交通和通訊食品教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)支出類型主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)結(jié)構(gòu)

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）1151以上7%18-2513%26-35 40%36-50 40%?按照本次配額要求分別為18-25歲40樣本26- 35歲120樣本、36-50歲120樣本、51歲以上

20樣本。年齡4%42%40%10%4%1000-20002001-40004001-60006001-80008001以上家庭月收入（元）?300樣本中家庭月收入情況呈兩頭少中間多的分布態(tài) 勢(shì),月收入在2001-6000元的共占總體比例的82%,而 從6000元以后的比例銳減,因此6000元可作為一個(gè)區(qū) 分中高收入群體和中低收入群體的分水嶺。主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)者背景分析——年齡、收入

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）3%12三口之 家73%4人或以 上

5%單身, 7%501-1000 71%小于500 8%2001-3000 4%兩人世1001-2000

界17% 15%?家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占72.7%。 表明以家庭型消費(fèi)為主導(dǎo)的項(xiàng)目存在 較大的市場(chǎng)潛力。?在訪問中，126個(gè)家庭中七成以上在孩 子的消費(fèi)上每月花費(fèi)501-1000元。表 明在引進(jìn)青少年兒童業(yè)態(tài)時(shí)需注意其 檔次和消費(fèi)者需求的匹配度。公司職員

47%醫(yī)生

1%教師

0%工薪一族

19%在校學(xué)生

8%退休人員

8%2%自由職業(yè)者 高級(jí)管理人員 公務(wù)員3% 4%

私營(yíng)業(yè)主

5%?將近一半的受訪者職業(yè)為公司職 員，表明該類人群為主要消費(fèi)人 群，在業(yè)態(tài)的引進(jìn)上要注意與該 類人群的消費(fèi)能力匹配。家庭結(jié)構(gòu)孩子的花費(fèi)(元)

職業(yè)家庭主婦主力消費(fèi)群體特征研究

消費(fèi)者背景分析——家庭結(jié)構(gòu)、孩子、職業(yè)

（僅為示意，供培訓(xùn)使用）138.7%6.7%6.3%6.0%1.3%0.3%19.3%17.3%17.0%16.0%31.0%51.7%48.3%41.3%94.3%0%20%40%60%80%100%新街口商圈大洋百貨夫子廟萊迪地下購(gòu)物物中心萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)山西路湖南路路水游城德基廣場(chǎng)金鷹鷹國(guó)國(guó)際際購(gòu)購(gòu)物物中中心心蘇寧寧環(huán)環(huán)球球蘇寧寧銀銀河河新新街街口口店店太平平洋洋中央央商商場(chǎng)場(chǎng)南京京新新百百潤(rùn)潤(rùn)潤(rùn)巷巷????新街街口口商商圈圈為為最最常常去去購(gòu)購(gòu)物物的的場(chǎng)場(chǎng)所所，，主主要要消消費(fèi)費(fèi)目目的的為為購(gòu)購(gòu)物物和餐餐飲飲，，選選擇擇的的原原因因是是商商場(chǎng)場(chǎng)集集中中，，商商品品種種類類豐豐富富及及成成熟熟的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍所所帶帶來來的的大大量量人人流流。。大洋洋百百貨貨人人氣氣最最高高，，作作為為在在受受訪訪者者心心目目中中有有著著中中檔檔和和中中高檔檔定定位位的的商商場(chǎng)場(chǎng)，，其其業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)雖雖較較為為單單一一，，但但因因其其商商品品種種類類豐富富，，促促銷銷活活動(dòng)動(dòng)較較多多，，為為受受訪訪者者最最喜喜歡歡的的商商場(chǎng)場(chǎng)，，表明明中中檔至至中中高高檔檔定定位位的的商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目在在南南京京有有著著較較大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)潛潛力；萊迪迪地地下下購(gòu)購(gòu)物物中中心心在在多多受受訪訪者者心心目目中中的的定定位位為為中中低低檔檔，，其豐豐富富的的商商品品種種類類，，時(shí)時(shí)尚尚新新穎穎的的商商品品以以及及便便宜宜的的價(jià)價(jià)格格贏贏得了了受受訪訪者者的的喜喜愛愛；；萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)消消費(fèi)費(fèi)者者主主要要消消費(fèi)費(fèi)目目的的為為逛逛大大賣賣場(chǎng)場(chǎng)，，目目的的性性消消費(fèi)費(fèi)意圖圖較較明明顯顯，，表明明在在主主力力商商家家的的選選擇擇上上要要注注意意與與項(xiàng)項(xiàng)目目相相匹配配，，以以避避免免一一店店獨(dú)獨(dú)大大的的局局面面；主力力消消費(fèi)費(fèi)群群體體特特征征研研究究消費(fèi)費(fèi)者者行行為為分分析析———消費(fèi)費(fèi)區(qū)區(qū)域域和和考考慮慮因因素素（（以以南南京京市市場(chǎng)場(chǎng)為為例例））（僅僅為為示示意意，，供供培培訓(xùn)訓(xùn)使使用用））常去去的的購(gòu)購(gòu)物物場(chǎng)場(chǎng)所所場(chǎng)圈貨場(chǎng)城廟洋球路場(chǎng)中心口店中心廣口商百?gòu)V游子平環(huán)南商業(yè)物洋街基物水夫太寧湖央街商購(gòu)大新德購(gòu)蘇路中新萬(wàn)達(dá)地銀萊迪蘇寧金鷹國(guó)山西下河際南京新百5%14主力力消消費(fèi)費(fèi)群群體體特特征征研研究究???德基基廣廣場(chǎng)場(chǎng)在在受受訪訪者者最最喜喜歡歡的的購(gòu)購(gòu)物物場(chǎng)場(chǎng)所所中中以以明明顯顯的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)高于金金鷹國(guó)國(guó)際購(gòu)購(gòu)物中中心，，其業(yè)業(yè)態(tài)較較新街街口其其他商商場(chǎng)來來說更全面面，消消費(fèi)者者選擇擇的余余地也也更大大，表明購(gòu)購(gòu)物中中心因因其豐富的的業(yè)態(tài)態(tài)以及及多樣樣化的的選擇擇正逐逐漸受受到消消費(fèi)者者青睞睞；相對(duì)對(duì)于德德基基廣場(chǎng)場(chǎng)，，更多多的的消費(fèi)費(fèi)者者認(rèn)為為金金鷹鷹國(guó)際際購(gòu)物物中心定定位高高檔，，我們推推測(cè)可可能是是由于于金鷹鷹入市市較早早，搶搶先在消消費(fèi)者者心中中占據(jù)據(jù)了高高端的的位置置；夫子廟廟雖在在常去去的購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所中中排位位第三三，但但受訪訪者的的喜喜愛程度度較低低，表明以以小商商品批批發(fā)市市場(chǎng)為為主的的傳統(tǒng)統(tǒng)商商圈正正逐漸失失去其其原本本的吸吸引力力；?山西路路湖南南路以以其特特色小小吃及及定位位大眾眾的商商家聚聚集了了較旺的人人氣；；?在各消消費(fèi)區(qū)區(qū)域中中，消消費(fèi)活活動(dòng)主主要以以購(gòu)物物/逛街為為主，，而逛逛超市/大賣場(chǎng)場(chǎng)、娛娛樂和和餐飲飲的消消費(fèi)活活動(dòng)所所占比比例很很小，，表明以超超市/大賣場(chǎng)場(chǎng)為主主力店店的綜綜合項(xiàng)項(xiàng)目以以及娛娛樂餐餐飲業(yè)業(yè)態(tài)有著一一定的的市場(chǎng)場(chǎng)潛力力。隨隨著生生活水水平的的的提提高，，該比比例未來會(huì)會(huì)有提提高趨趨勢(shì)。選擇理理由3價(jià)格便便宜有大賣賣場(chǎng)商品比比較新新穎商品比比較新新穎商品價(jià)價(jià)格便便宜商品種種類多多選擇理理由2商品種種類多多商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)多多品牌高高檔品牌高高檔商品種種類多多內(nèi)部環(huán)環(huán)境好好選擇理理由1促銷活活動(dòng)多多商品種種類多多商品有有品位位商品有有品位位小吃多多離家近近選擇的的消費(fèi)費(fèi)區(qū)域域0大洋百百貨萬(wàn)達(dá)商商業(yè)廣廣場(chǎng)德基廣廣場(chǎng)金鷹國(guó)國(guó)際購(gòu)購(gòu)物中中心夫子廟廟水游城城29%66%7%3%5%2%2%2%5%5%0%9%6%0%98%95%99%90%82%100%83%78%100%96%88%100%100%30%0%46%9%6%57%26%9%14%4%0%16%25%10%0%19%27%42%26%0%12%4%48%26%17%6%0%20%60%40%80%140%120%100%180%160%220%200%逛超市/大賣場(chǎng)購(gòu)物/逛街娛樂餐飲消費(fèi)者行為為分析——消費(fèi)區(qū)域和和考慮因素素（以南京京市場(chǎng)為例例）（僅為示意意，供培訓(xùn)訓(xùn)使用）總計(jì)8001以上6001-80004001-60002001-40001000-200031.0%41.3%51.7%6.7%17%16%17.3%48.3%6.3%8.7%19.3%19.3%1.3%0.3%38.5%38.5%69.2%7.7%30.8%46.2%30.8%46.2%7.7%7.7%15.4%15.4%0.0%0.0%16.1%41.9%54.8%9.7%19.4%32.3%48.4%61.3%6.5%22.6%22.6%9.7%0.0%3.2%28.1%40.5%57%5.8%20.7%19.8%12.4%37.2%6.6%10.7%19.8%5.0%2.5%0.0%35.8%39.8%46.3%5.7%12.2%6.5%13.0%54.5%6.5%4.1%17.9%5.7%0.8%0.0%41.7%66.7%25.0%16.7%8.3%0.0%16.7%66.7%0.0%0.0%25.0%0.0%0.0%0.0%萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)萊迪地下下購(gòu)物中中心大洋百貨貨蘇寧銀河河新街口口店德基廣場(chǎng)場(chǎng)金鷹國(guó)際際購(gòu)物中中心水游城夫子廟太平洋蘇寧環(huán)球球山西路湖湖南路中央商場(chǎng)場(chǎng)南京新百百潤(rùn)潤(rùn)巷經(jīng)常去的的消費(fèi)區(qū)區(qū)域與家家庭月收收入交叉叉表?萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)因因其專賣賣孕嬰用用品及珠珠寶玉器器的特色色加上沃沃爾瑪超超市，吸吸引了各各類收入入人群；；萊迪地地下購(gòu)物物中心以以其便宜宜的價(jià)格格和豐富的的商品種種類吸引引了大部部分的低低收入人人群；大大洋百貨貨作為時(shí)時(shí)尚百貨貨，受到到中高收收入人群群的青睞睞；相對(duì)對(duì)其他收收入人群群，高收收入人群選選擇德基基廣場(chǎng)的的比例更更高；金金鷹國(guó)際際購(gòu)物中中心由于于入市早早，在中中高收入入人群中中有很強(qiáng)強(qiáng)的號(hào)召召力；水水游城商商品品牌牌新且偏偏國(guó)際化，，受到有有品牌認(rèn)認(rèn)知的中中高收入入人群喜喜愛；夫夫子廟作作為一個(gè)個(gè)非常傳傳統(tǒng)的商商圈，因因其歷史史價(jià)值和和旅游價(jià)價(jià)值，吸吸引了各各類收入入人群；高高收入人人群中一一部分品品牌認(rèn)知知較低的的消費(fèi)者者更信賴賴?yán)献痔?hào)號(hào)的中央央商場(chǎng)。。注：上表表中橙色色區(qū)域橫橫向表示示光顧某某一商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的主要收收入群體體。15主力消費(fèi)費(fèi)群體特特征研究究消費(fèi)者行行為分析析——消費(fèi)區(qū)域域和考慮慮因素（（以南京京市場(chǎng)為為例）（僅為示示意，供供培訓(xùn)使使用）1635.0%25.0%25.0%5.0%0.0%5.0%10.0%65.0%0.0%5.0%30.0%5.0%5.0%0.0%51歲以上總計(jì)36-50歲26-35歲18-25歲31.0%41.3%51.7%6.7%17.0%16.0%17.3%48.3%6.3%8.7%19.3%6.0%1.3%0.3%31.7%26.7%55.0%6.7%19.2%18.3%10.0%43.3%6.7%12.5%15.8%5.0%0.8%0.0%35.8%45.8%58.3%8.3%20.8%20.0%25.0%45.8%8.3%7.5%21.7%9.2%1.7%0.0%12.5%80.0%35%2.5%7.5%2.5%20.0%62.5%2.5%2.5%17.5%0.0%0.0%2.5%萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)萊迪地下購(gòu)物物中心大洋百貨蘇寧銀河新街街口店德基廣場(chǎng)金鷹國(guó)際購(gòu)物物中心水游城夫子廟太平洋蘇寧環(huán)球山西路湖南路路中央商場(chǎng)南京新百潤(rùn)潤(rùn)巷經(jīng)常去的消費(fèi)費(fèi)區(qū)域與年齡齡交叉表?萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)因其商品的的細(xì)分市場(chǎng)以以及大賣場(chǎng)的的存在，各年年齡消費(fèi)群體體都有，相對(duì)對(duì)年輕人較少少；萊迪地地下購(gòu)物中心心顯然受到年輕輕一族的追捧捧；大洋百貨貨的主要消費(fèi)費(fèi)人群年齡在在26-35歲；德基廣場(chǎng)場(chǎng)和金鷹受到到有了一定收收入的中青年年青睞；水游城因其其理念的新穎穎以及時(shí)尚的的程度受到18-35歲人群的歡迎迎；夫子廟傳傳統(tǒng)的小吃以以及風(fēng)土人情情既受年輕人人喜愛又吸引著中老年年人前來；中中央商場(chǎng)因其其商品類型的的齊全，幾乎乎涵蓋各年齡齡消費(fèi)群體，，但因業(yè)態(tài)和和商家偏傳統(tǒng)統(tǒng)，無法吸引引年輕人的眼球球；傳統(tǒng)的新新百的消費(fèi)群群體更偏重于于中老年人。。注：上表中橙橙色區(qū)域橫向向表示光顧某某一商業(yè)項(xiàng)目目的主要年齡齡群體。主力消費(fèi)群體體特征研究消費(fèi)者行為分分析——消費(fèi)區(qū)域和考考慮因素（以以南京市場(chǎng)為為例）（僅為示意，，供培訓(xùn)使用用）17??在現(xiàn)有的餐飲飲類型中，中中餐廳，西式式快餐，中式式快餐及火鍋鍋店較受歡迎迎，從本項(xiàng)目目角度來考慮慮，在餐飲類類型的選擇上上可傾向于這幾種類類型。在娛樂方式的的選擇上，KTV，電影院，棋棋牌室占據(jù)了了主流，表表明在為本項(xiàng)項(xiàng)目引入娛樂樂業(yè)態(tài)時(shí)，應(yīng)應(yīng)優(yōu)先考慮這這幾種類型，，以吸引更多的消消費(fèi)群體。5.3%4.7%3.7%2.7%1.0%1.0%0.7%0.3%12.0%12.0%29.3%27.3%火鍋店夫子廟說不清/講不出大排擋/路邊灘中式連鎖店日式餐廳燒烤店西餐廳不去中餐廳/餐館西式快餐中式快餐0.3%1.0%1.0%0.3%4.7%4.3%4.0%3.0%8.0%6.3%6.3%11.7%22.0%27.0%工人文化化宮公園廣場(chǎng)跳舞舞酒吧娛樂城/游樂園不去說不清/講不出運(yùn)動(dòng)/健身水游城網(wǎng)吧/游戲機(jī)房房秦淮燈會(huì)KTV/卡拉OK電影院棋牌室主力消費(fèi)群體體特征研究消費(fèi)者行為分分析——餐飲、娛樂（（以南京市場(chǎng)場(chǎng)為例）（僅為示意，，供培訓(xùn)使用用）18主力消費(fèi)群體體特征研究5.3%12.0%12.0%29.3%27.3%2.7%3.7%1.0%0.7%1.0%4.7%0.3%100%10.0%10.0%20.0%35.0%10.0%0.0%0.0%0.0%0.0%5.0%10.0%0.0%100%1.7%8.3%12.5%9.2%10.8%14.2%30.0%33.3%30.8%21.7%2.5%3.3%4.2%5.0%1.7%0.8%0.8%0.8%0.0%0.8%4.2%2.5%0.8%0.0%100%100%5.0%20.0%5.0%12.5%42.5%2.5%0.0%0.0%0.0%2.5%10.0%0.0%100%夫子廟廟火鍋店店中式快快餐中餐廳廳/餐館西式快快餐中式連連鎖店店大排檔檔/路邊攤燒烤店店西餐廳廳日式餐餐廳說不清清不去總計(jì)總計(jì)26-35歲36-50歲51歲以上上18-25歲餐飲類類型喜喜好及及年齡齡交叉叉表7.7%5.3%7.7%12.0%0.0%12.0%38.5%29.3%30.8%27.3%7.7%2.7%0.0%3.7%0.0%1.0%0.0%0.7%7.7%1.0%0.0%4.7%0.0%0.3%100.0%100.0%3.2%12.9%3.2%25.8%38.7%6.5%6.5%0.0%0.0%3.2%0.0%0.0%100.0%2.5%9.9%5.0%43.0%24.0%3.3%5.8%1.7%1.7%0.0%3.3%0.0%100.0%8.1%13.8%22.0%17.1%26.8%0.8%1.6%0.8%0.0%0.8%7.3%0.8%100.0%8.3%16.7%16.7%16.7%33.3%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%8.3%0.0%100.0%夫子廟廟火鍋店店中式快快餐中餐廳廳/餐館西式快快餐中式連連鎖店店大排檔檔/路邊攤燒烤店店西餐廳廳日式餐餐廳說不清清不去總計(jì)1000-20002001-40004001-60006001-80008001以上總總計(jì)計(jì)餐飲類類型喜喜好及及家庭庭月收收入交交叉表表??中老年人更更喜歡具有有傳統(tǒng)風(fēng)味味的夫子廟廟小吃，中中式快餐以以及口味清清淡的日式式餐廳；年年輕人接受受新事物的的能力則更更強(qiáng)，更青青睞火鍋店以及及西式快餐餐；中餐廳廳的消費(fèi)群群體涵蓋大大部分年齡齡段，且呈呈現(xiàn)隨著年年齡增加，，喜歡的群群體數(shù)量越越多的趨勢(shì)勢(shì)；26-35歲的消費(fèi)群體更更喜歡燒烤烤店，之后后年齡段的的消費(fèi)者從從健康角度度考慮選擇擇燒烤店的的越來越少少；西餐廳廳因其幽雅雅的就餐環(huán)環(huán)境以及異異國(guó)風(fēng)情受到追追求生活品品質(zhì)的中青青年消費(fèi)者者的歡迎。。夫子廟以及及火鍋店廣廣泛受到各各收入群體體的喜愛；；中式快餐餐因其價(jià)格格便宜，受受到較多中中低收入群群體的歡迎迎；中等收收入及中高高收入人群選擇擇中餐廳，，我們推測(cè)測(cè)是由于存存在較多的的宴請(qǐng)活動(dòng)動(dòng)；西式快快餐的普及及程度廣泛泛，各收入入人群都有有所涉及；；日式餐廳廳消費(fèi)檔次較高高，主要消消費(fèi)群體為為高收入人人群。注：左表中中橙色區(qū)域域橫向表示示偏好某一一餐飲類型型的主要年年齡群體，，右表中橙色色區(qū)域橫向向表示偏好好某一餐飲飲類型的主主要收入群群體。消費(fèi)者行為為分析——餐飲、娛樂樂（以南京京市場(chǎng)為例例）（僅為示意意，供培訓(xùn)訓(xùn)使用）平均時(shí)間步行自行車/助 動(dòng)車輕騎車/摩 托車公交車地鐵私家車出租車17.823.62429.221.921.918.2行車車車鐵車動(dòng)托交家步地租車/助/摩公私出車行自輕騎車9%19主力消費(fèi)群群體特征研研究自行車/助動(dòng)車4.7%出租車7.0%步行12.3%私家車13.0%地鐵35.0%公交車69.7%摩托車/輕騎車1.7%68%14%20%15%34%36%57%30%71%60%41%55%54%43%3%14%37%3%8%10%40%30%20%80%70%60%50%100%90%15分鐘以內(nèi)15-30分鐘上30-45分鐘45-60分鐘一個(gè)小時(shí)以以上?在交通工具具的選擇方方面，第一一選擇為公公交車，第第二選擇為地地鐵，第三三選擇為私私家車。?同時(shí)我們觀觀察到私家家車的比例例也占到了了13%，排在了第三位位。表明了有部部分消費(fèi)者者愿意采用用私家車的形式進(jìn)進(jìn)行消費(fèi)，，這部分的的消費(fèi)者應(yīng)應(yīng)該是具有有較強(qiáng)的消費(fèi)費(fèi)潛力。對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目目而言未來來應(yīng)充分考考慮停車位的的設(shè)置，以以滿足未來來私家車消消費(fèi)者的需需求。?在路途所花花費(fèi)的時(shí)間間方面，受受訪者所用用的時(shí)間大大部分在30分鐘以內(nèi)，，愿意接受受的時(shí)間在在15-30分鐘之內(nèi)。因此未來本本項(xiàng)目的輻輻射范圍大大部分應(yīng)在在15-30分鐘的路途途時(shí)間。路途所花費(fèi)費(fèi)的時(shí)間2%1%5%20%0%單位:分鐘消費(fèi)者行為為分析——交通工具（（以南京市市場(chǎng)為例））（僅為示意意，供培訓(xùn)訓(xùn)使用）主力消費(fèi)群群體特征研研究29.0%18.7%39.3%36.0%33.3%26.0%23.7%37.7%13.3%6.3%8.3%62.0%13.3%11.7%11.0%13.3%0%30%20%10%60%50%40%80%70%100%90%5.0%逛超市/大賣場(chǎng)2.0%逛街購(gòu)物2.0%娛樂活動(dòng)8.0%餐飲每周3次或以上每周1-2次每?jī)芍?次每月1次每季度1次或更少?通過了解消消費(fèi)者的消消費(fèi)頻率、、消費(fèi)金額額與消費(fèi)時(shí)時(shí)間，我們們可以知道消費(fèi)費(fèi)者現(xiàn)有的的消費(fèi)能力力與消費(fèi)喜喜好。?在消費(fèi)頻率率方面，外外出就餐的的平均消費(fèi)費(fèi)頻率最高高，達(dá)到了了每月4.2次，其次為為逛超市（（3.4次），逛街街（1.6次）與外出出娛樂（1.6次），表明明消費(fèi)者較較愿意將較較多地收入入花費(fèi)在餐餐飲上，從本項(xiàng)目來來看，引入入較多的餐餐飲租戶將將對(duì)提升人人氣聚集人人流起到很大大的作用。?月消費(fèi)總金金額方面，，超市的月月消費(fèi)金額額約668元，逛街的的支出約790元，娛樂的的支出約240元，餐飲的的支出約618元。逛街消費(fèi)是本地消消費(fèi)花費(fèi)最最多的方面面，顯示出出較強(qiáng)的消消費(fèi)能力。。而外出娛樂的的現(xiàn)有消費(fèi)費(fèi)能力處在在一個(gè)比較較低的水平平，表明娛娛樂業(yè)態(tài)有著很很大的市場(chǎng)場(chǎng)潛力。?在逗留時(shí)間間方面，每每種消費(fèi)模模式都超過過了1個(gè)小時(shí)。其其中逛街與外出娛樂樂是花費(fèi)時(shí)時(shí)間最多的的兩個(gè)方面面，花費(fèi)在在外出娛樂樂上的金額雖少少，但逗留留時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)，表明消費(fèi)者者更易選擇擇價(jià)格便宜的外出娛娛樂方式。。說明：頻率率以月為統(tǒng)統(tǒng)計(jì)單位，，消費(fèi)金額額以月為同同級(jí)單位的的金額（單單位為人民民幣），逗逗留時(shí)間為為每次逗留留的時(shí)間（（單位為小小時(shí)）。206184.21.472401.61.97902.52.146683.41.55每月消費(fèi)金金額每月消費(fèi)頻頻次平均逗留時(shí)時(shí)間逛街外出出娛樂外外出就餐逛超市/大賣場(chǎng)消費(fèi)者行為為分析——消費(fèi)頻次（（以南京市市場(chǎng)為例））消費(fèi)頻次（僅為示意意，供培訓(xùn)訓(xùn)使用）設(shè)施%設(shè)施%購(gòu)物中心45.7%家電連鎖16.0%百貨44.3%大型餐飲15.0%特色餐飲41.7%便利店/超市13.7%大賣場(chǎng)40.7%西式快餐店13.3%教育書店39.7%溜冰場(chǎng)13.0%品牌旗艦專賣店36.3%電玩/網(wǎng)吧12.3%中餐廳35.3%休閑餐飲11.7%運(yùn)動(dòng)城33.3%中式快餐店9.3%中餐廳30.7%數(shù)碼產(chǎn)品8.7%個(gè)人護(hù)理用品30.0%美容美發(fā)8.0%兒童玩具店28.7%建材連鎖7.3%茶坊28.7%家具家居5.7%國(guó)際奢侈品牌親子樂園26.7%24.3%棋牌室洗浴足療4.3%4.0%KTV22.7%培訓(xùn)中心3.0%電影院21.0%Disco/夜總會(huì)/酒吧2.7%極限運(yùn)動(dòng)20.7%嬰兒用品0.3%健身中心20.0%銀行0.3%室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館18.3%高檔2.0%中高檔40.0%中低檔2.3%中檔55.7%概念測(cè)試（僅為示意意，供培訓(xùn)訓(xùn)使用）?本項(xiàng)目應(yīng)該該包括的商商業(yè)類型為為百貨（44.3%），特色餐飲飲（41.7%），大賣場(chǎng)場(chǎng)（40.7%），教育書店（（39.7%），品牌旗旗艦專賣店店（36.3%），中餐廳廳（35.3%），運(yùn)動(dòng)城城（33.3%），中餐廳廳（30.7%），個(gè)人護(hù)護(hù)理用品（（30.0%）等，表明消費(fèi)者者對(duì)百貨，，特色餐飲飲及大賣場(chǎng)有著著較高的潛潛在需求。。?在本項(xiàng)目的的定位方面面，認(rèn)為中中檔的占55.7%，認(rèn)為中高檔檔的占40%。表明項(xiàng)目定定位應(yīng)在中中檔至中高檔之之間以滿足足消費(fèi)群體體需求。1opaskekmaritidabo36brapspniumpueeadIT2000ISlee-startPRESGeAX-MenARieAweenielyodonromRKES00HNCKssBo20OODOGveKJMJACJASteONWGLEVCK30%27%16%7%7%4%1%1%1%1%1%1%0%15%10%5%20%35%30%25%29%26%10%6%6%3%3%3%3%3%3%3%0%15%10%5%25%20%35%30%13%10%6%6%3%3%3%3%3%3%3%3%3%0%5%10%25%23%20%15%喜歡的的運(yùn)動(dòng)動(dòng)品牌牌喜歡的的休閑閑服飾飾品牌牌喜歡的的流行行女裝裝品牌牌13%喜歡的的流行行男裝裝品牌牌48%15%7%4%4%4%4%4%4%4%4%0%15%30%60%45%品牌市市場(chǎng)表表現(xiàn)——服裝（僅為為示意意，供供培訓(xùn)訓(xùn)使用用）17%11%9%3%3%3%3%3%3%3%3%3%0%10%40%37%30%20%57%2%2%2%0%15%60%45%30%肯德基麥當(dāng)勞必勝客金陵小食食真功夫21%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%0%5%10%25%20%喜歡的KTV喜歡的快餐餐品牌37%喜歡的中餐餐品牌30%15%7%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%0%10%20%30%15%40%喜歡的特特色餐飲飲品牌品牌市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)——餐飲與娛娛樂（僅為示示意，供供培訓(xùn)使使用）玉蘭油LancomeDHCDior碧歐泉妮維雅旁氏雅漾BUBERRYchanelZa佰草集博美大寶凡士林卡尼爾蘭芝歐泊萊歐萊雅雅芳資生堂11%6%6%6%9%6%6%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%12%8%4%16%14%喜歡的化化妝品品品牌0%在服飾品品牌喜好好調(diào)查中中，最受受歡迎的的運(yùn)動(dòng)服服飾品牌牌依次為為Nike,Adidas,李寧，安安踏，Puma;最受歡迎迎的休閑閑服飾品品牌為佐佐丹奴，，班尼路，，美特斯斯邦威，，Espirit,Lee;最受歡迎迎的流行行女裝品品牌為Only,艾格，Veromode,依戀；最最受歡迎迎的流行行男裝品品牌為JackJones,G2000,海瀾之家家。在餐飲品品牌喜好好調(diào)查中中，最受受歡迎的的特色餐餐飲品牌牌為味千千拉面，，必勝客客，大娘娘水餃；；最受歡歡迎的中中餐品牌牌除小肥肥羊外，，對(duì)其余余品牌沒有明明顯偏好好；最受受歡迎的的快餐品品牌為肯肯德基和和麥當(dāng)勞勞，其中中對(duì)肯德德基的喜喜愛程度度更高。。在娛樂品品牌喜好好調(diào)查中中,最受歡迎迎的KTV品牌為麥麥樂迪，，百家樂樂，米樂樂星，時(shí)時(shí)代KTV。多為臺(tái)臺(tái)灣及本本地品牌牌。另外還對(duì)對(duì)化妝品品品牌喜喜好進(jìn)行行了調(diào)查查，21種品牌被被提及。。其中最最受歡迎迎的化妝妝品品牌牌為玉蘭蘭油，Lancome,妮維雅，，DHC,Dior,碧歐泉，，旁氏，，雅漾。。品牌市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)——化妝品（僅為示示意，供供培訓(xùn)使使用）店貨店飾賣OK類店店廳貨類器城裝心薩理菜坊食鮮火鍋院園場(chǎng)廳商百飾品艦服專牌餐店百電女中匹料色材動(dòng)影拉樂冰啡式行用裝旗行牌品茶品烤檔建用運(yùn)業(yè)身式電卡游溜咖儲(chǔ)流居育牌流品妝式甜韓高家職健意日方特/倉(cāng)眾家體品際閑化港大型場(chǎng)國(guó)市大動(dòng)休超級(jí)地海運(yùn)燒3.0%1.0%0.7%3.7%9.7%9.7%14.3%15.3%15.3%11.3%9.7%6.0%12.0%概念測(cè)試—重要業(yè)態(tài)13.3%67.0%34.3%53.0%11.7%64.0%31.0%4.3%55.0%30.3%11.0%9.0%43.0%42.0%6.0%30.3%49.0%3.0%17.7%57.0%18.3%17.3%19.7%56.3%17.7%7.3%6.3%41.7%42.0%49.0%44.3%45.0%32.0%36.0%52.0%50.7%31.0%29.0%22.7%42.3%57.3%22.7%23.0%57.3%62.3%25.0%10.0%8.3%53.3%33.3%4.3%3.3%4.7%2.7%4.0%6.0%4.7%4.3%2.7%5.0%9.3%14.3%39.7%39.0%48.7%49.7%48.0%44.0%49.3%36.7%39.0%48.0%34.7%33.3%60.7%59.0%62.3%35.0%2.3%0.3%1.7%2.0%2.0%1.3%0.7%1.3%0.3%4.0%6.3%11.7%20%10%30%40%50%70%60%80%100%90%16.7%0%必須要有最最好好要有不不需要要有不不肯定/不知道?必須要有的的業(yè)態(tài)：超超市（64%），化妝品品牌店（50.7%），地方特特色菜（60.7%），海鮮食食坊（59%），火鍋燒燒烤（62.3%）。?最好要有的的業(yè)態(tài)：高高檔百貨（（67%），大眾流流行百貨（（53%），家居裝裝飾類（55%），大型體體育用品店（57%），運(yùn)動(dòng)城城（56.3%），運(yùn)動(dòng)休休閑品牌專專賣（52%），健身中中心（57.3%），卡拉OK（57.3%），游樂園園（62.3%)，溜冰場(chǎng)（（53.3%），表明消費(fèi)者者對(duì)休閑娛娛樂業(yè)態(tài)有有著較高的的潛在需求求。（僅為示意意，供培訓(xùn)訓(xùn)使用）0.7%地鐵項(xiàng)目觀點(diǎn)35.7%，總體超過過90%，這對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目而言是是一個(gè)利好消息息。?未來光顧本本項(xiàng)目的主主要原因?yàn)闉槠肺缎碌甑辏?7.2%），商品齊齊全（19.5%）以及了解解行情（18.8%），另外交交通便利性性，離家距距離近以及及項(xiàng)目設(shè)施是是否齊全也也是消費(fèi)者者選擇光顧顧的原因。?未來大部分分消費(fèi)者會(huì)會(huì)乘坐公交交車光顧本本項(xiàng)目（68.3%），其次為為地鐵（21.7%），私家車車（10.3%），步行（（6.3%）等。從交交通工具的的選擇上看，再再結(jié)合15-30分鐘可承受受的路程時(shí)時(shí)間，本項(xiàng)目未未來可以輻輻射到其所所在的夫子子廟商圈，新街口口商圈及湖湖南路商圈圈。隨著私私家車擁有量的不不斷增加，，預(yù)留較為為充裕的停停車位可以吸引較較多遠(yuǎn)處的的消費(fèi)者。。不確定7.3%肯定不會(huì)光光顧0.3%很可能不會(huì)會(huì)光顧1.7%很可能會(huì)光光顧35.7%肯定會(huì)光顧顧55.0%公交車68.3%步行6.3%自行車/助動(dòng)車2.0%出租車火火車4.0%輕騎車/摩托車0.3%私家車10.3%大賣場(chǎng)提供供的定點(diǎn)班車1.0%21.7%（僅為示意意，供培訓(xùn)訓(xùn)使用）?在光顧的可可能性方面面，肯定會(huì)會(huì)光顧的占占受訪者的一半以以上，很可可能光顧的的比例也達(dá)達(dá)到了商業(yè)定位核心問題：：商業(yè)定位位問題住宅開發(fā)是是二元化的的過程：開開發(fā)商VS消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)是五元元化的過程程：開發(fā)商投資人經(jīng)營(yíng)者零售商消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)之之所以復(fù)雜雜是因?yàn)槠淦淇蛻羧憾喽嘣菃螁我?，其利利益關(guān)系既既糾結(jié)又沖沖突。商業(yè)定位之之一：發(fā)展階段認(rèn)認(rèn)知城市發(fā)展階階段性n商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與城市的發(fā)發(fā)展緊密相關(guān)關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平、人口口結(jié)構(gòu)的發(fā)展展變化將會(huì)制制n約和影響商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展展。商業(yè)地產(chǎn)前期期定位不能逾逾越城市發(fā)展展的層級(jí)，商業(yè)發(fā)展不不立足城市現(xiàn)現(xiàn)狀，“超前前快§形成多個(gè)大型型商業(yè)中心§奢侈品市場(chǎng)快快速發(fā)展§國(guó)際化品牌大大規(guī)模進(jìn)入§強(qiáng)調(diào)購(gòu)物體驗(yàn)驗(yàn)§現(xiàn)代化的購(gòu)物物中心§連鎖經(jīng)營(yíng)快速速發(fā)展§中高檔市場(chǎng)得得到快速發(fā)展展§品牌認(rèn)知度提提高§國(guó)際化品牌開開始逐漸進(jìn)入入市場(chǎng)§出現(xiàn)了較大規(guī)規(guī)模的零售類類物業(yè)§以百貨及專業(yè)業(yè)賣場(chǎng)為主要要零售形態(tài)§連鎖經(jīng)營(yíng)品牌牌進(jìn)入市場(chǎng)§奢侈品市場(chǎng)得得到發(fā)掘§出現(xiàn)了中小型型的零售類物物業(yè)§傳統(tǒng)商廈和街街鋪為主§以滿足基本生生活需求為主主§缺乏品牌認(rèn)知知度§市場(chǎng)內(nèi)缺乏國(guó)國(guó)際化品牌成熟市場(chǎng)初級(jí)市場(chǎng)一線城市代表城市：上上海、北京零售商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)成熟階階段省會(huì)城市代表城市：杭杭州、南京零售商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)快速發(fā)展階階段主要發(fā)達(dá)沿海海城市代表城市蘇州州、無錫零售商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)逐步成長(zhǎng)階階段沿海地級(jí)市、、縣級(jí)市代表城市：吳吳江、宜興零售商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)初級(jí)階段速”發(fā)展往往往存在較大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)不同城市市商業(yè)發(fā)展的的階段性：商業(yè)定位之一一：發(fā)展階段認(rèn)知知商業(yè)發(fā)展階段段性n與城市發(fā)展一一樣，商業(yè)也也有一定的發(fā)發(fā)展路徑可循循。購(gòu)物中心在中中國(guó)發(fā)展的階階段性案例nn一般來說，購(gòu)購(gòu)物中心的出出現(xiàn)是零售業(yè)業(yè)發(fā)展到相當(dāng)當(dāng)高階段的產(chǎn)產(chǎn)物，購(gòu)物中中心帶給消費(fèi)費(fèi)者不再僅僅僅是一種單純純的購(gòu)物需求的滿足足，越來越多多的購(gòu)物中心心更加看重帶帶給消費(fèi)者一一種全新的購(gòu)購(gòu)物體驗(yàn)，把把購(gòu)物看成是是一種愉悅身身心、放松自我的全全新生活方式式和舞臺(tái)。對(duì)于一個(gè)城市市而言，不同同類型購(gòu)物中中心的出現(xiàn)往往往具有發(fā)展展的階段性，，一般而言，，購(gòu)物中心往往往是伴隨著著中高端品牌第一次次出現(xiàn)在城市市里，購(gòu)物中中心的發(fā)展軌軌跡可簡(jiǎn)單概概括如下：中高檔購(gòu)物中中心代表案例：上海nn恒隆廣場(chǎng)2001年中信泰富2000年北京n北京國(guó)貿(mào)1990年深圳n中信城市廣場(chǎng)場(chǎng)2002年家庭型購(gòu)物中中心代表案例：上海nn正大廣場(chǎng)2002年西郊百聯(lián)2004年北京n世紀(jì)金源2004年深圳n萬(wàn)象城2004年年輕時(shí)尚型購(gòu)物v中心代表案例：上海nn北京n西單大悅城2007年深圳n中心城廣場(chǎng)2007年娛樂型購(gòu)物中中心代表案例：n美國(guó)摩爾來福士廣場(chǎng)2003年n加拿大西埃德德蒙頓353廣場(chǎng)2008年主題型故事性性購(gòu)物中中心代表案案例：：n日本BaysideMarina商業(yè)定定位之之一：：發(fā)展階階段認(rèn)認(rèn)知商業(yè)發(fā)發(fā)展階階段性性n與城市市發(fā)展展一樣樣，商商業(yè)也也有一一定的的發(fā)展展路徑徑可循循。v城市綜綜合體體在中中國(guó)發(fā)發(fā)展的的階段段性案例高端商業(yè)甲級(jí)辦公星級(jí)酒店服務(wù)公寓商業(yè)商務(wù)一線城城市綜綜合體體發(fā)展展模式式“商業(yè)+商務(wù)”成熟的的發(fā)展展模式式：4維模式式可出售售性住宅產(chǎn)產(chǎn)品持有銷銷售商業(yè)商業(yè)+住宅商務(wù)務(wù)+零售配配套（（政府府主導(dǎo)導(dǎo)）商務(wù)配套零零售二、三三線城城市綜綜合體體發(fā)展展模式式成熟的的發(fā)展展模式式：2維模式式第四層次第三層次第二層次第一層次商業(yè)定定位之之二：：區(qū)位屬屬性“決定定商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)定位位，第第一是是地段段……但商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)不僅僅僅是是地段段的問問題，，而是是商業(yè)業(yè)能不不能在在這個(gè)個(gè)地段段生存存的問問題。?！睕Q定區(qū)區(qū)位屬屬性的的四個(gè)個(gè)層次次：項(xiàng)目層層面：商業(yè)業(yè)建筑筑形態(tài)態(tài)、與與周邊邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目之間間的協(xié)協(xié)同性性，決決定日后后商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)調(diào)整整的空空間、、尺度度。地塊層層面：微觀觀層面面，地地塊自自身指指標(biāo)諸諸如面面積、、形狀狀、地地形、、道路交交通、、交通通可及及性、、出入入口、、可視視性、、景觀觀等，，決定定項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布布局、、設(shè)計(jì)計(jì)細(xì)節(jié)節(jié)。區(qū)域?qū)訉用妫褐杏^觀層面面，區(qū)區(qū)位在在城市市中的的位置置、片片區(qū)規(guī)規(guī)劃、、區(qū)域域形象、、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性市市場(chǎng)、、周邊邊地塊塊用途途、配配套設(shè)設(shè)施等等，決決定商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目定位位、輻輻射范范圍、、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)客群群、商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)等等。城市層層面：宏觀觀層面面，項(xiàng)項(xiàng)目所所在的的城市市現(xiàn)狀狀、經(jīng)經(jīng)濟(jì)水水平、、人口口結(jié)構(gòu)、消消費(fèi)水水平等等因素素，決決定商商業(yè)地地產(chǎn)是是否““進(jìn)入入”的的城市市戰(zhàn)略略。商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式舉例租售策略適用商業(yè)形式對(duì)開發(fā)商的要求模式一：整體/分層出租整體/分層租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體/分層出租給不同租戶，由開發(fā)商每年向租戶收取約定的租金。出租型大盒子商業(yè)資金實(shí)力要求較高，開發(fā)商無須成立相應(yīng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。模式二：分散出租開發(fā)商在確定某一定位主題下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租，目前多數(shù)大型商業(yè)均采用此模式。封閉式購(gòu)物中心街區(qū)式購(gòu)物中心資金實(shí)力要求較高，需要設(shè)立專業(yè)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，長(zhǎng)期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行為。模式三：分拆出售將商業(yè)分割成若干單元商鋪進(jìn)行銷售，面向個(gè)人投資者進(jìn)行銷售的方式。常見的操作方法是將每一層劃分為小產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。銷售型

商業(yè)街鋪開放式商業(yè)廣場(chǎng)及街區(qū) 住宅底商分拆銷售后的商業(yè)物業(yè)對(duì)發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌形象都是一大挑戰(zhàn)。模式四：整體出售商業(yè)全部整體銷售，面向企業(yè)或大型投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的方式。銷售型

商業(yè)裙房封閉式購(gòu)物中心有實(shí)力的發(fā)展商，尤其是采取連鎖開發(fā)模式。模式五：售后返祖在模式三基礎(chǔ)之上，通過返租的方法從購(gòu)房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其返租率必須高于銀行貸款利率才有吸引力。銷售出租 結(jié)合

商業(yè)街鋪街區(qū)式購(gòu)物中心開放商對(duì)于資金平衡較為敏感，后期對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)招商能力提出挑戰(zhàn)。商業(yè)定定位之之三：：經(jīng)營(yíng)模模式經(jīng)營(yíng)模模式（（售賣賣或持持有））的不不同，，項(xiàng)目目后續(xù)續(xù)商業(yè)業(yè)定位位、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)、、運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理模式式也存存在較較大差異性性。因因此，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目在定定位和和設(shè)計(jì)計(jì)之前前，應(yīng)應(yīng)首先先確定定其未未來的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式。決定經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式的的三大大因素素：1.商業(yè)地地產(chǎn)金金融模模式、、2.商業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)、、3.企業(yè)的的戰(zhàn)略略案例v商業(yè)定定位之之四：：目標(biāo)市市場(chǎng)定定位目標(biāo)市市場(chǎng)定定位是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的““主核核”，，它包包括目目標(biāo)區(qū)區(qū)域定定位和和目標(biāo)標(biāo)客群群定位位。一般3-5公里是是一個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目商圈圈的主主輻射射半徑徑，該該區(qū)域域內(nèi)的的消費(fèi)費(fèi)客群群為商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心客群群。目標(biāo)區(qū)區(qū)域定定位n目標(biāo)區(qū)區(qū)域定定位針針對(duì)周周邊商商圈區(qū)區(qū)域范范圍內(nèi)內(nèi)的分分析，，商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目吸引引顧客客的空空間范范圍。。通常一個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的輻輻射范范圍往往往會(huì)會(huì)受到到其所所在區(qū)位的的輻射射力、、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目自身身主題題的輻射強(qiáng)強(qiáng)度、、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)來決定定。n目標(biāo)客客群定定位商圈的的輻射射三層層次（以10萬(wàn)平米米左右右的購(gòu)購(gòu)物中中心為為例））核心商商圈：輻射射半徑徑1-3公里，，步行行10-15分鐘，，60%的消費(fèi)費(fèi)份額額。次級(jí)商商圈：輻射射半徑徑3-5公里，，車行行15-20分鐘，，30%的消費(fèi)費(fèi)份額額。邊緣商商圈：輻射射半徑徑5-10公里，，車行20-30分鐘，，10%的消費(fèi)費(fèi)份額額。目標(biāo)客客群定定位，，通過過輻射射區(qū)域域內(nèi)細(xì)細(xì)分消消費(fèi)客客群，，例如如人群群類類型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、消消費(fèi)費(fèi)類類型型、、年年齡、、收收入入水水平平等。。有有效效的的消消費(fèi)費(fèi)市市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)細(xì)分分亦亦是是商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目差差異異競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的根根源源所所在在。。上海海大大寧寧國(guó)國(guó)際際的的消消費(fèi)費(fèi)客客群群定定位位案例案例輻射射范范圍圍：：n以大大寧寧國(guó)國(guó)際際商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)為為中中心心，，3公里里半半徑徑范范圍圍的的居居住住人人群群約為為22萬(wàn)，，近近年年遷遷入入該該區(qū)區(qū)的的多多為為年年輕輕白白領(lǐng)領(lǐng)及及專專業(yè)業(yè)人人士士。。n此外外，，依依托托大大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)發(fā)超超市市的的7條免免費(fèi)費(fèi)班班車車線線路路，，板板塊塊周周邊邊輻輻射寶寶山山、、虹虹口口、、普普陀陀及及靜靜安安部部分分地地區(qū)區(qū)，，總總?cè)巳丝诳谶_(dá)達(dá)450萬(wàn)。。大寧寧國(guó)國(guó)際際廣廣場(chǎng)場(chǎng)主主要要向向北北輻輻射射，，以以滿滿足足這這些些區(qū)區(qū)域域客客戶戶對(duì)對(duì)休休n閑娛娛樂樂消消費(fèi)費(fèi)的的需需求求。?？腿喝禾靥攸c(diǎn)點(diǎn)：：n大寧寧國(guó)國(guó)際際商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群體體十十分分明明確確，，就就是是月月均均收入入6000元以以上上、、25至35歲年年齡齡層層的的本本地地的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層消消費(fèi)群群體體。。中場(chǎng)場(chǎng)休休息息（（15mins）時(shí)間項(xiàng)目?jī)?nèi)容核心要點(diǎn)120mins三、商業(yè)定位之業(yè)態(tài)規(guī)劃–商業(yè)平面布局建議–初步業(yè)態(tài)組合–業(yè)態(tài)組成比例–特殊業(yè)態(tài)硬件條件–主力店的位置建議–項(xiàng)目整體租金制訂5）主題定位完成之后，需要將業(yè)態(tài)進(jìn)行平面落位，進(jìn)行組合業(yè)態(tài)，并爭(zhēng)對(duì)不同業(yè)態(tài)和品牌的具體需求條件進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)配合；6）與業(yè)態(tài)相關(guān)的店鋪面積分割和硬件條件預(yù)留。店鋪面積取決于目標(biāo)業(yè)態(tài)需求和人流動(dòng)線的相互結(jié)合。而特殊業(yè)態(tài)或品牌對(duì)硬件具有特殊要求，需要提前規(guī)劃；7）在業(yè)態(tài)組合完成以后，基于樓層、業(yè)態(tài)、品牌及周邊市場(chǎng)水平來制定項(xiàng)目的各個(gè)鋪位租金，并預(yù)測(cè)未來收益；36商業(yè)業(yè)定定位位之之業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)品品種種組組合合零售售大型型購(gòu)購(gòu)物物中中心心家庭庭購(gòu)購(gòu)物物中中心心鄰里里中中心心酒店店高端端酒酒店店中高高端端酒酒店店辦公公樓樓總部部型型甲甲級(jí)級(jí)辦辦公公樓樓乙級(jí)級(jí)辦辦公公樓樓地標(biāo)標(biāo)型型超超甲甲級(jí)級(jí)辦辦公公樓樓步行行街街區(qū)區(qū)街鋪鋪/住宅宅底底商商裙樓樓集集中中商商業(yè)業(yè)公寓寓居住住型型公公寓寓酒店店式式公公寓寓高端端酒酒店店式式公公寓寓提供支持的物業(yè)品種協(xié)同效應(yīng)被支持的物業(yè)品種酒店零售辦公公寓酒店?作為配套設(shè)施的互補(bǔ)效 用?帶來更多優(yōu)質(zhì)商務(wù)客源?增加過往消費(fèi)的機(jī)率?帶動(dòng)零售檔次的提升?提升項(xiàng)目的整體定位?提供良好的住宿、宴會(huì)會(huì) 議、餐飲和休閑配套服務(wù)?為辦公樓的潛在出售提供 附加價(jià)值?公寓與酒店兩者是互補(bǔ)關(guān) 系，公寓提供長(zhǎng)期租賃為 主，而酒店則是短期。零售?間接支持?改善綜合體整體配套環(huán) 境，提高對(duì)住店客人吸引 力?零售為辦公商務(wù)人群提供 餐飲、休閑和商務(wù)會(huì)見等 方面配套服務(wù)?零售除提供為商務(wù)人群的 配套外，還為公寓住戶提 供日常生活配套。辦公?支持較大/直接?提供高端商務(wù)散客客源?提供潛在高端會(huì)議客源?提供餐飲及休閑設(shè)施潛在 使用者?支持較大/直接?提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流?主要為白領(lǐng)上班一族?對(duì)餐飲、時(shí)尚類消費(fèi)的 需求較高?支持較大/直接?辦公是公寓住戶的主要客 源公寓?公寓與酒店是互補(bǔ)產(chǎn)品類 型?支持較大/直接?提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流?間接支持?公寓是辦公物業(yè)的配套項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)同同效效應(yīng)應(yīng)分分析析40主題題策策劃劃及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合商業(yè)業(yè)主主題題、、主主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及特特色色亮亮點(diǎn)點(diǎn)1）商商業(yè)業(yè)主主題題定定性性策策劃劃2）主主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、、半半主主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以以及及配配套套業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)配配比比3）如如何何抓抓住住項(xiàng)項(xiàng)目目特特征征，，打打造造消消費(fèi)費(fèi)亮亮點(diǎn)點(diǎn)?商業(yè)業(yè)主主題題不同同的的商商業(yè)業(yè)輻輻射射的的范范圍圍不不同同，，同同時(shí)時(shí)可可以以營(yíng)營(yíng)造造出出具具有有不不同同目目標(biāo)標(biāo)的的消消費(fèi)費(fèi)群群；；向向目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群提提供供服服務(wù)的的核核心心價(jià)價(jià)值值有有所所不不同同而而商商業(yè)業(yè)類類型型的的確確定定主主要要取取決決于于消消費(fèi)費(fèi)者者特特征征、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境以以及及開開發(fā)發(fā)商商的的資資源、、偏偏好好等等因因素素。。?亮點(diǎn)點(diǎn)獨(dú)獨(dú)特特之之處處提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力主要是通通過購(gòu)物物中心品品牌塑造造過程與與租戶組組合所提提供的獨(dú)獨(dú)特體驗(yàn)驗(yàn)與服務(wù)務(wù)，可以以把定位位思路反反映在運(yùn)營(yíng)營(yíng)等各個(gè)個(gè)方面，，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的的定位與與目標(biāo)消消費(fèi)群體體需求相相吻合，，形成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。。核心要素素v商業(yè)定位位之五：：商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位位在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位位之前，，先回答答兩個(gè)問問題：?jiǎn)栴}二：：零售商商家能夠夠提供什什么？1.周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性項(xiàng)目目研判甄別競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性項(xiàng)目目中的業(yè)業(yè)態(tài)組合合、品牌牌組合，，在項(xiàng)目定位位中避免免與之產(chǎn)產(chǎn)生沖突突，避免免導(dǎo)致惡惡性競(jìng)爭(zhēng)。2.自身項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)研判判通過對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)位條條件、目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位的的初步研判，，甄別項(xiàng)項(xiàng)目潛在在的商家家組合，，并進(jìn)行行相關(guān)市場(chǎng)測(cè)測(cè)試。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)屬性案例專屬性業(yè)業(yè)態(tài)n高端奢侈侈品牌，，同一個(gè)個(gè)城市的的品牌布布點(diǎn)不具具有連鎖鎖性，一般對(duì)地地段物業(yè)業(yè)的要求求較為苛苛刻，例例如LV,Gucci等。排他性業(yè)業(yè)態(tài)n一般指一一些主力力店，例例如百貨貨、影院院、超市市賣場(chǎng)等等，各個(gè)城市在在商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃劃中為防防止惡心心競(jìng)爭(zhēng)，，都對(duì)這這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)密度、、數(shù)量、、商圈半半徑進(jìn)行行了統(tǒng)一一設(shè)定，，在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位位中因認(rèn)認(rèn)真分析析競(jìng)爭(zhēng)性性項(xiàng)目中中的業(yè)態(tài)態(tài)和品牌組合，，須特別別注意這這一點(diǎn)。?；パa(bǔ)性業(yè)業(yè)態(tài)n在同一個(gè)個(gè)商圈中中，可以以考慮與與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目形成成差異化化的業(yè)態(tài)，主要要集中在在餐飲類類、娛樂樂類業(yè)態(tài)態(tài)。大眾化業(yè)態(tài)態(tài)n定位大眾，，連鎖品牌牌，可復(fù)制制性，強(qiáng)調(diào)調(diào)區(qū)域內(nèi)消消費(fèi)，例如一些大眾眾時(shí)尚、餐餐飲、服務(wù)務(wù)類品牌。。商業(yè)業(yè)態(tài)定定位在商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位之前前，先回答答兩個(gè)問題題：?jiǎn)栴}一：消消費(fèi)者需要要什么？消費(fèi)需求圖圖譜體驗(yàn)型需求求物質(zhì)層面需需求VS精神方面的的需求越來來越多，更注重生活活品質(zhì)和體體驗(yàn)消費(fèi)。。發(fā)展型需求求不僅僅滿足足于基本生生活消費(fèi)，自我發(fā)發(fā)展和享受受型消費(fèi)的比重逐逐步提升。。基本型需求求滿足自我生生存所必需需的消費(fèi)，，食品消費(fèi)占據(jù)據(jù)生活消費(fèi)費(fèi)的主體。。n紐約、東京京、新加坡坡等國(guó)際大大都市n上海、北京京等國(guó)內(nèi)一一線城市n蘇州、南京京等國(guó)內(nèi)二二線城市揚(yáng)州、徐州州等國(guó)內(nèi)三三線城市nn國(guó)內(nèi)四線以以及廣大農(nóng)農(nóng)村地區(qū)n消費(fèi)者的需需求主要包包括：1.現(xiàn)實(shí)消費(fèi)需需求、2.未來消費(fèi)需求nn在對(duì)消費(fèi)者者進(jìn)行的定定性定量研研究中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，消費(fèi)者的需求往往往具有被動(dòng)動(dòng)性的特點(diǎn)點(diǎn)，其消費(fèi)費(fèi)需求需要要被有效引導(dǎo)導(dǎo)，消費(fèi)者者主動(dòng)改變變現(xiàn)實(shí)需求求的意愿往往往較低。消費(fèi)者需要要什么？在在商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位中，，應(yīng)在消費(fèi)費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求求基礎(chǔ)上，，通過合理理的研判，，去引導(dǎo)、激發(fā)、提升升、帶動(dòng)、、創(chuàng)造消費(fèi)需求，，改變消費(fèi)費(fèi)者的消費(fèi)理理念、消費(fèi)費(fèi)方式，從從而甄別市市場(chǎng)空白，，提升項(xiàng)目市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。商業(yè)布局定定位商業(yè)布局定定位主要解解決每個(gè)樓樓層放什么么業(yè)態(tài)？什什么類型品品牌？放多多少數(shù)量的的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：1.整體商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局是是商業(yè)定位位的反映，，在商業(yè)布布局中，應(yīng)應(yīng)把握整體體性原則，，依據(jù)“動(dòng)動(dòng)線為先””的原則進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的排排布，減少業(yè)態(tài)、、品牌之間間的“互斥斥性”。尤其應(yīng)著重重考慮主力力店、知名名品牌的布布局，并通通過商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的合理理布置來規(guī)規(guī)避商業(yè)動(dòng)動(dòng)線上的欠欠缺。2.租金收益商業(yè)項(xiàng)目的的本質(zhì)之一一是具備穩(wěn)穩(wěn)定的租金金收益，但但是商業(yè)一一般隨樓層層增高呈現(xiàn)現(xiàn)租金遞減減規(guī)律。每每個(gè)業(yè)態(tài)、品牌對(duì)對(duì)于樓層的的選擇、自自身的承租租能力存在在較大差異異，在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布局局中也應(yīng)綜綜合考慮以以上因素。3.人流分配一個(gè)好的商商業(yè)項(xiàng)目能能夠?qū)崿F(xiàn)人人流在項(xiàng)目目?jī)?nèi)的均衡衡分布，如如何通過業(yè)業(yè)態(tài)之間的的巧妙布局局，通過目目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)組組合規(guī)避商商業(yè)死角，，也是業(yè)態(tài)態(tài)布局中應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)考量量的問題。。v案例商業(yè)布局定定位購(gòu)物中心商商業(yè)業(yè)態(tài)布布局原則參參考小型商戶次主力店主力店