房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理參考用書中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社，2002；中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社，2002；劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營管理，大連理工大學(xué)出版社，2002；李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，清華與交大出版社，2004；濮勵杰等，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，南京大學(xué)出版社，2001參考用書中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物第一章導(dǎo)論第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋與土地兩種財產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。在香港，臺灣地區(qū)和國外其他地區(qū)房地產(chǎn)又被稱為“物業(yè)”，“不動產(chǎn)”等。第一章導(dǎo)論第一節(jié)房第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定二、房地產(chǎn)的特性（一）房地產(chǎn)的商品特性1.房地產(chǎn)商品的廣義性不僅指的是土地以及建筑在土地上的各種建筑物，而且還包括這些土地與建筑物的法定所有權(quán)或使用權(quán)2.房地產(chǎn)商品交易的特殊性一筆房地產(chǎn)商品交易的完成體現(xiàn)在買方以法定和約的形式買走了房地產(chǎn)的使用權(quán)或所有權(quán)。房地產(chǎn)交易的另一重要形式——租賃第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定二、房地產(chǎn)的特性第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（二）房地產(chǎn)的物理特性1.房地產(chǎn)的不可移動性2.房地產(chǎn)的永久性3.房地產(chǎn)規(guī)模的有限性除了上述主要特征外,房地產(chǎn)商品還具有投資大,政策影響大,經(jīng)濟支柱等社會特性。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（二）房地產(chǎn)的物理特性第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的含義分為經(jīng)營與管理兩大內(nèi)涵“經(jīng)營”——就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經(jīng)濟效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大?！肮芾怼薄褪菍嵤?，是指為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營總目標，對企業(yè)各種要素及其運行施加的一系列組織與調(diào)控活動，其主要目的在于不斷提高各種管理活動的效率，從而保證企業(yè)經(jīng)營總目標的順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經(jīng)營而后才有管理可言，經(jīng)營方向正確，企業(yè)的經(jīng)營效益與管理效率成正比，否則成反比。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的含義第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定四、房地產(chǎn)經(jīng)營

指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有預(yù)測、有目標、有組織的經(jīng)濟活動。包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定四、房地產(chǎn)經(jīng)營第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（一）房產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標是合理有效地組織好房屋的流通，實現(xiàn)房屋的價值，積累房屋擴大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會需要。為此目的而進行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項經(jīng)濟活動，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（一）房產(chǎn)經(jīng)營第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定(二）地產(chǎn)經(jīng)營

地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)營兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開發(fā)經(jīng)營。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三通一平——水、電、路通，場地平整七通一平——通上水、通下水、通電、通路、通煤氣、通暖氣、通電話，場地平整生地——未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地毛地——未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地熟地——已具備“七通一平”、“三通一平”建設(shè)條件的土地。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（三）服務(wù)經(jīng)營房地產(chǎn)咨詢：未有關(guān)房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。價格評估：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀：向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營行為。物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（三）服務(wù)經(jīng)營第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定五、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征1.房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),生產(chǎn)周期長2.房產(chǎn)與地產(chǎn)的價格相互隱含3.房產(chǎn)與地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓都必須符合國家法律規(guī)定,同時也必須具備法律規(guī)定的必備形式.4.房產(chǎn)與地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移同步化第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營的界定五、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1.1949年以前:以私有制為基礎(chǔ)2.1949~1955年:解放初期建立了新政府的房地產(chǎn)管理秩序3.1956~1965年確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1.1949年以前:第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革4.1966年~1978年:“十年動亂”時期,城市房地產(chǎn)管理混亂5.1978年以后:在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革,城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革,新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌生了.第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城鎮(zhèn)住房制度改革:改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制,建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的住房制度.三改四建三改：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配方式；第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城鎮(zhèn)住房制度改革:第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革四建：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場；第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革四建：第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城市土地使用制度改革:傳統(tǒng)的城市土地使用制度:對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。新的城市土地使用制度：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有期限地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價，相當于第二次買地；第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城市土地使用制度改革:第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革：計劃經(jīng)濟在城市建設(shè)中產(chǎn)生的一個基本矛盾是國家投資、分散建設(shè)，使城市規(guī)劃難以實現(xiàn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的本質(zhì)特點是“綜合”、“配套”，即對地下設(shè)施進行綜合建設(shè)，對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生福利設(shè)施、園林綠化、道路交通以及其他公用設(shè)施進行配套建設(shè)。具體內(nèi)容分為：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工組織、竣工驗收、經(jīng)營和使用管理第二節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革：第一章導(dǎo)論

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。要求開發(fā)商：戰(zhàn)略眼光、操作技巧；市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目管理等方面的知識,

土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動力、資金、專業(yè)人員經(jīng)驗。第一章導(dǎo)論土地、（一）投資機會選擇與決策分析

投資機會尋找——看地投資機會選擇投資機會篩選——分析客觀情況，潛在的買家、合作伙伴

市場分析——供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場

投資決策分析項目財務(wù)評價——分析經(jīng)營收入、開支費用、財務(wù)指標可行性研究報告：

房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵一步，同時也是政府是否批準立項、銀行是否同意給予資金支持的參考依據(jù)。（一）投資機會選擇與決策分析（二）前期工作1、申請項目用地，獲得土地使用權(quán)；取得土地使用權(quán)的方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥1）出讓：國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的特征：土地所有權(quán)與使用權(quán)分離；土地使用權(quán)出讓是有償?shù)模煌恋厥褂脵?quán)的出讓是有期限的：居住用地70年、商業(yè)旅游娛樂用地40年，其余50年。出讓的方式有拍賣、招標、協(xié)議3種。（二）前期工作1、申請項目用地，獲得土地使用權(quán)；2）轉(zhuǎn)讓：經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式主要有3種：出售、交換和贈與。3）劃撥：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。2）轉(zhuǎn)讓：經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈2、征地拆遷

征地是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有制土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。在征地過程中需支付一定的補償費，并對原有集體所有土地上的人員進行妥善安置。拆遷是因房地產(chǎn)開發(fā)項目需要而對在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。拆遷涉及多方面的權(quán)益，矛盾突出，是開發(fā)項目至關(guān)重要的一項工作。2、征地拆遷征地是指政府按照法律規(guī)定3、項目勘察設(shè)計

勘察——對地形、地質(zhì)及水文等狀況進行測繪、勘探和測試。方案設(shè)計——反映建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面；初步設(shè)計——在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案；施工圖設(shè)計——工程各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法，繪制詳細的建筑安裝詳圖及必要的文字說明。

設(shè)計方案應(yīng)征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化電信等部門的意見。與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可

3、項目勘察設(shè)計勘察——對地形、地質(zhì)及水文等狀況進行測繪、4、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣等給水、排水系統(tǒng)：包括取水、輸水、凈水、配水管網(wǎng)（上水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排污工程等。道路交通系統(tǒng)郵電、通訊系統(tǒng)環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理4、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)5、籌措資金資金的渠道主要有四個方面：1）自有流動資金；2）向銀行或其他金融機構(gòu)貸款；安排短期、長期信貸3）向社會發(fā)行融資債券；4）預(yù)售商品房。5、籌措資金資金的渠道主要有四個方面：6、通過招標投標選擇承包商以工程設(shè)計、施工、工程所需的材料設(shè)備和其他有關(guān)工程的標的物為對象，招請若干個單位進行秘密的報價競爭，從中選擇技術(shù)實力強、管理好，信譽良好的施工單位，要求技術(shù)先進、質(zhì)量最佳、工期最短、造價最低。招標的方式包括公開招標、邀請招標、議標。6、通過招標投標選擇承包商以工程設(shè)計、施工、工程所需的材料設(shè)（三）建設(shè)階段——施工城市規(guī)劃部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線；建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開工證；控制建筑工程成本；處理工程變更問題；交由監(jiān)理公司負責簽付工程進度款；確保工程質(zhì)量和進度；施工完成后，通過竣工驗收后，投放到房地產(chǎn)市場。（三）建設(shè)階段——施工城市規(guī)劃部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線；（四）租售階段1、市場營銷：確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加房展會、選擇廣告的方式；居住物業(yè)——以出售為主；寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房——出租、出售并舉，以出租為主。（四）租售階段1、市場營銷：2、物業(yè)管理

房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，俗稱“管房”，為已出租或出售的房屋進行日常維修和維護，并向入住業(yè)主或客戶提供服務(wù)（安全保衛(wèi)、清潔、綠化、車輛、各項便民有償服務(wù)、小區(qū)商業(yè)用房的經(jīng)營管理），使物業(yè)得到保值增值。

2、物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，俗稱“管房

第二章房地產(chǎn)投資分析的基本知識為什么要進行房地產(chǎn)投資分析？

投資的目的-----獲利----比較投資方案----投資分析

第二章房地產(chǎn)投資分析的基本知識為什么要進第一節(jié)房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識

資金投入的時間不同或者收益產(chǎn)生的時間不同，對投資經(jīng)濟效果的影響也不相同，在投資決策時，需要把所有的支出和收入都折算到同一個時間點，并通過一系列投資效果評價指標的計算，對投資方案進行比較、分析。因此，必須掌握相關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時間價值、資金等效值和投資經(jīng)濟效果評價指標。第一節(jié)房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識資金投入一、資金的時間價值

不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不同的，也就是說，資金的價值會隨著時間發(fā)生變化。資金的時間價值取決于：1）投資利潤率2）通貨膨脹率3）風險因素資金的時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。一、資金的時間價值不同的時間付出或二、利息與利率利息的計算有單利計算和復(fù)利計算兩種單利計算公式復(fù)利計算公式二、利息與利率利息的計算有單利計算和復(fù)利計算兩種單利計算公式三、名義利率和實際利率

當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。例如：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%，每月計息一次”。按單利計算利息時，名義利率=實際利率名義利率三、名義利率和實際利率當利率標明的時間單位與某筆住房貸款年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，復(fù)利計算，分別以一年1次計息；1年4次計息；1年12月按月利息計息，則1年后的本利和分別為：一年1次計息F=1000x（1+12%）=1120元一年4次計息一年12次計息名義利率=周期利率X每年計息周期數(shù)周期利率既是實際利率又是名義利率某筆住房貸款年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，設(shè)名義利率為，若年初借款為P，在一年中計算利息次，則每一計息周期的利率為，實際利率與名義利率的關(guān)系式為：分析得出：1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；2）名義利率越大，計息周期越段，實際利率與名義利率的差異越大。3）計息周期=1，實際利率大于名義利率。4）計息周期〉1，實際利率大于名義利率。設(shè)名義利率為，若年初借款為P，在一年中計算利息例題：

已知某項目，計息周期為半年，名義年利率為8%，則項目的實際年利率為（）。A．4%B．8%C．8.16%D．16.64%答案：例題：已知某項目，計息周期為半年，名義年利率為8%，四、現(xiàn)金流量

把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。實際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差，稱為凈現(xiàn)金流量。投資、成本、銷售收入、出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟量，是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。四、現(xiàn)金流量五、現(xiàn)金流量圖

現(xiàn)金流量圖反映項目在計算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示。

三要素：1）現(xiàn)金流量的大小(現(xiàn)金數(shù)額)2）方向(現(xiàn)金流人或流出)3）作用點(現(xiàn)金發(fā)生的時間點)。

五、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖反映項目在計算期內(nèi)現(xiàn)金流量圖橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個時間單位。項目投資應(yīng)從零時間點開始相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的凈現(xiàn)金流量情況，在各箭線旁邊注明凈現(xiàn)金流量的大?。ń^對值）。凈現(xiàn)金流量為正則繪在橫軸上方；凈現(xiàn)金流量為負則繪在橫軸下方。箭線與時間軸的交點為現(xiàn)金流量發(fā)生的時間單位末。凈現(xiàn)金流量發(fā)生時間點應(yīng)為時間單位末?，F(xiàn)金流量圖六、復(fù)利計算公式P——現(xiàn)值；F——終值（未來值）；A——年值；n——計息周期數(shù)；i——利率1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)一次支付終值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)六、復(fù)利計算公式P——現(xiàn)值；F——終值（未來值）；A——年值2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)資等額序列支付的資金回收系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)資等額序列支付的資金3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)資等額序列支付的儲存基金系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)資等額序列支付的儲存復(fù)利系數(shù)的標準表示法X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。

系數(shù)名稱標準表示法所求已知公式一次支付現(xiàn)值系數(shù)一次支付終值系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)等額序列支付的資金回收系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)等額序列支付的儲存基金系數(shù)復(fù)利系數(shù)的標準表示法X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。例題

某開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限3年，年利率8%，若該筆貸款的還款方式為到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總和是多少？P=2000,n=3,i=8%

例題某開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限3年例題2某人購買一套價值25萬元的住宅，首期付款為房價的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年利率15%，問月還款額為多少？P=25x70%=17.5萬元,n=12x10=120,i=15%/12=1.25%

例題2某人購買一套價值25萬元的住宅，首期付款為房價的3某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？解：該家庭每月可用于支付貸款的月還款額A=16000x30%=4800（元）月貸款利率=12%/12=1%計息周期=10X12=120月有償還能力的最大抵押貸款額某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的3某家庭購買一套面積為80平方米的住房，單價為3500元/平方米，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)貸款組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后最低月還款額是多少？P=3500x80x（1-25%）=210000元n=15X12=180某家庭購買一套面積為80平方米的住房，單價為3500元/平方組合貸款的月最低還款額A=A1+A2=1714.03(元)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課件第二節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式1、置業(yè)投資四種表現(xiàn)形式：租金；減少納稅；物業(yè)增值；股權(quán)增加。置業(yè)投資效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。但僅說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個特定時間點的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟效果是無法定量描述或量測的。2、開發(fā)投資經(jīng)濟效果表現(xiàn)為銷售收入，效果的大小可用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量第二節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式二、投資回收與投資回報

投資回收：投資者對其所投入資本的回收房地產(chǎn)投資收益

投資回報：投資者所投入資本在使用中所獲得的報酬例如：

貸款對于金融機構(gòu)來說，借款人還本的部分是投資回收部分；借款人所支付的利息，是投資回報。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，投資回收是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報表現(xiàn)為開發(fā)商的利潤。二、投資回收與投資回報三、財務(wù)評價主要指標

指標方法收益額贏利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期三、財務(wù)評價主要指標指標第三章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、市場的一般概念廣義地說，任何能使買賣雙方接觸的安排都可以叫做“市場”?？梢园咽袌龆x為“能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達成彼此都能接受的價格的任何安排。主體——參與市場交易的買家和賣家市場客體——買賣雙方交易的對象第三章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、市二、房地產(chǎn)市場的含義正式——專業(yè)機構(gòu)，如房屋交易中介機構(gòu)、深圳市物業(yè)拍賣行；新聞媒體等；非正式——朋友介紹香港人對于樓價10年上漲10倍印象深刻，買樓不只是居住，更是一種投資。歌星王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800萬港元購入了沙田寶松苑豪宅，每月供款額達29萬港元，兩年后只能半價出售。樓價的慘跌制造的負資產(chǎn)戶數(shù)以十萬計，2001年，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，香港60萬個負資產(chǎn)賬面損失達6000億港元。對于普通香港人來說，切膚之痛卻總是體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，而不是理論上。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)的低迷直接造成中產(chǎn)階層破產(chǎn)，又連累百業(yè)受損，拖垮了整體經(jīng)濟，正是每個人都可看到的事實。二、房地產(chǎn)市場的含義正式——專業(yè)機構(gòu)，如房屋交易中介機構(gòu)、深三、房地產(chǎn)市場的參與者由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機構(gòu)組成。涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。（一）土地所有者或當前的使用者在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場——政府通過城市規(guī)劃管理來影響建筑物的平面和空間不止，限定土地的用途和房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型、開發(fā)地點；當前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有至關(guān)重要的影響——在土地的出讓轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)過程中，也要最大限度地滿足其既得利益。三、房地產(chǎn)市場的參與者由市場中的買賣雙（二）開發(fā)商從經(jīng)營規(guī)模來分：項目公司、大型的跨國公司；從經(jīng)營目的來分：開發(fā)的物業(yè)出售、出租；從經(jīng)營方針來分：開發(fā)項目類型專一、開發(fā)風險分散于不同的開發(fā)類型和地點、開發(fā)類型專一但地點分散；從經(jīng)營風格來分：從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)機構(gòu)提供服務(wù)、從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均由自己負責。（二）開發(fā)商從經(jīng)營規(guī)模來分：項目公司、大型的跨國公司；（三）政府機構(gòu)參與房地產(chǎn)市場的運行過程中，既是制定規(guī)劃的權(quán)利，又有監(jiān)督管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。土地管理部門——獲取土地使用證；城市規(guī)劃部門——獲取規(guī)劃許可證；市政管理部門——獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施許可證；房屋管理部門——獲取銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；（三）政府機構(gòu)參與房地產(chǎn)市場的運行過程中（四）金融機構(gòu)短期資金：用于支付開發(fā)費用的長期資金：項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的抵押貸款（四）金融機構(gòu)短期資金：用于支付開發(fā)費用的（五）建筑承包商僅僅作為營建商時，其利潤僅與建筑成本及施工周期有關(guān)，承擔的風險較少，獲取的利潤也較低；如將業(yè)務(wù)擴展并承擔附加的一些開發(fā)風險，如購買土地使用權(quán)、參與項目的資金籌措和市場營銷，風險加大，但利潤增加。選擇承包商的過程需要招標。（五）建筑承包商僅僅作為營建商時，其利（六）專業(yè)顧問在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。1、建筑師2、工程師：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、造價3、會計師4、估價師5、律師（六）專業(yè)顧問在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)（七）消費者或買家自用型買家——支付能力；投資型買家——擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，決定了其愿意支付的價格水平。（七）消費者或買家自用型買家——支付能力；第二節(jié)房地產(chǎn)市場的分類一、按地域范圍劃分北京、上海、深圳；二、按房地產(chǎn)的用途和等級劃分居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場三、按房地產(chǎn)交易形式劃分轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃四、按房地產(chǎn)購買者目的的劃分：自用、投資第二節(jié)房地產(chǎn)市場的分類一、按地域范圍劃分第三節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)政府的角色——建立市場運行規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行。一、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控1、土地供應(yīng)計劃的調(diào)控；土地供應(yīng)計劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點，修建的市政工程及所需經(jīng)費，出讓土地的面積、地點，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費用，預(yù)計的地價收入。第三節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)政府的角色——建立市場運行規(guī)則、2、城市規(guī)劃的指導(dǎo)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃城市規(guī)劃土地供應(yīng)計劃2、城市規(guī)劃的指導(dǎo)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃3、地價的杠桿作用地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷，所以政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。4、稅收的功能理順分配關(guān)系；保證政府的土地收益；體現(xiàn)政府的稅收政策，抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。3、地價的杠桿作用地價對房地產(chǎn)價格影響很大，5、租金的控制

租金與房價保持合理的比例

6、金融杠桿的作用

調(diào)節(jié)利率水平、控制信貸規(guī)模、貸款方式

7、住房政策的影響

廉租房、經(jīng)濟適用房、商品住房

5、租金的控制

租金與房價保持合理的比例

6、金融二、房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范1、資質(zhì)審查2、產(chǎn)權(quán)登記保證業(yè)主權(quán)益；方便流通；維護交易秩序；代征稅費；對房地產(chǎn)市場動態(tài)跟蹤管理。3、建立房地產(chǎn)價格評估制度中介機構(gòu)提供房地產(chǎn)價格信息、開發(fā)成本、預(yù)測發(fā)展趨勢。在政府土地出讓、拆遷安置、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、征稅、投資入股、公司上市、兼并、收購等方面提供服務(wù)。二、房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范1、資質(zhì)審查4、交易程序的規(guī)范化對土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記都有固定的辦事程序。詳情見相關(guān)網(wǎng)站北京市國土資源和房屋管理局/progasp/bszn4、交易程序的規(guī)范化對土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃和第四章房地產(chǎn)金融制度與政策

第一節(jié)住房公積金制度與政策住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，用于建造、購買、翻建、大修自住住房。以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國建立了政策性的住房金融，初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系。

第四章房地產(chǎn)金融制度與政策

第一節(jié)住房公積金制度與政策一、住房公積金的性質(zhì)和特點（一）性質(zhì)本質(zhì)屬性是工資，是住房分配貨幣化的需要形式。住房公積金的個人所有權(quán)是限制性所有權(quán)，職工對公積金的占有、使用、收益和處分四項權(quán)利的行使受到一定程度的限制。住房公積金未被提取之前，職工不能實際占有。由所在單位繳存到住房公積金管理中心，在受委托銀行設(shè)立的專戶統(tǒng)一管理，實現(xiàn)保值和增值，個人不能直接決定保值方法和收益率。

一、住房公積金的性質(zhì)和特點（一）性質(zhì)（二）住房公積金的特點1、強制性：凡在職職工及其所在單位都需要按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳交比例并按月繳存住房公積金。2、互助性：集中全社會職工的力量，把個人較少的錢集中起來，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利，有房的人幫助無房的人，或者所有職工互幫互助。“低存低貸”3、保障性：公積金通過運做實現(xiàn)合理增值，增值收益全部用于職工住房。（二）住房公積金的特點1、強制性：凡在二、住房公積金管理的基本原則1、住房公積金管理委員會決策2、住房公積金管理中心運作：各城市依法成立住房公積金管理中心，承擔住房公積金的管理運作。3、銀行專戶：住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金的專用帳戶。4、財政監(jiān)督：完整的監(jiān)督體系，包括財政監(jiān)督、審計監(jiān)督、職工和單位監(jiān)督、社會監(jiān)督。二、住房公積金管理的基本原則1、住房公積金管理委員會決策住房公積金的繳存比例

1．職工個人和單位住房公積金繳存比例分別達到8%；

2．對于外商投資企業(yè)（含代表處、辦事處）住房公積金繳存比例應(yīng)為8%，但2001年12月以前已按10%比例為職工繳存住房公積金的外商投資企業(yè)，可繼續(xù)按10%的比例為職工繳存住房公積金，3．凡經(jīng)市科委認定的軟件企業(yè)和經(jīng)市經(jīng)委認定的集成電路企業(yè)，本著自愿原則可為所在企業(yè)從業(yè)人員提高住房公積金繳存比例可提高到20%，單位繳存住房公積金的繳存比例不得低于職工繳存比例。住房公積金的繳存比例

1．職工個人和單位住房公積金繳存比提取住房公積金的條件

1．住房消費提?。?/p>

（1）購買自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；

（2）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；

（3）償還住房貸款本息的。

2．銷戶提?。?/p>

（1）離休、退休的；

（2）出境定居的；

（3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的（二者條件缺一不可）；

（4）死亡。提取住房公積金的條件

1．住房消費提?。?/p>

（1）購買自住住房第二節(jié)個人住房貸款一、個人住房貸款的種類：1、自營性個人住房貸款（商貸）：利率高，但貸款額度、期限所受限制較小。2、政策性個人住房貸款（公積金貸款）：貸款不以盈利為目的，帶有較強的政策性，額度有限制。3、組合貸款：分別簽訂借款合同。第二節(jié)個人住房貸款一、個人住房貸款的種類二、個人住房貸款的審查借款人申請材料的審查：身份證件、買房的證據(jù)借款人資信審查：償還能力證明抵押物審查：認可的評估機構(gòu)的估價報告質(zhì)押權(quán)利審查對保證人的審查：擔保書、保證人的資信證明根據(jù)借款用途、不同的貸款方式簽訂《個人住房抵押合同》、《個人住房質(zhì)押合同》、《個人住房保證合同》。二、個人住房貸款的審查借款人申請材料的審查：身份證件、買房的

1、貸款申請條件

具有完全民事行為能力的北京市城鎮(zhèn)居民及在北京常駐的有居留權(quán)的外埠居民、境外、國外公民，申請貸款時必須具備下列條件：

·有合法的居留身份；

·有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；

·有按期償還貸款本息的能力；

·有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有符合規(guī)定條件的保證人為其擔保；

·有購買住房的合同或協(xié)議；

·提出借款申請時，在建行有不低于購買住房所需資金的30％的存款，若已作購房預(yù)付款支付給售房單位的，則需提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件；

·貸款行規(guī)定的其他條件。建設(shè)銀行向購買自用住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個人住房貸款

1、貸款申請條件

具有完全民事行為能力的北京市2、借款申請人應(yīng)提供的材料

借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂"合作協(xié)議"的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：

a)本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；

b)職業(yè)和收入證明；

c)購房合同或意向書等有關(guān)證明材料；

d)占房價款30%的首期付款證明；

e)建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)要求提供的其它材料。2、借款申請人應(yīng)提供的材料

借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或3、辦理手續(xù)

★建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對借款人提供的資料進行調(diào)查。

★建行經(jīng)辦機構(gòu)對借款人的申請進行審批。

★借款人開戶、領(lǐng)儲蓄卡并簽訂借款合同。

★辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關(guān)擔保手續(xù)。

★借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。

3、辦理手續(xù)

★建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或建設(shè)銀行委托的4、借款人償還貸款

★借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

★借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息；

4、借款人償還貸款

★借款人在借款期內(nèi)每月以相等的第三節(jié)住房公積金個人住房委托貸款一、申請住房公積金住房貸款的條件在住房公積金管理中心系統(tǒng)繳存住房公積金的住房公積金繳存人，和住房公積金繳存單位的離退休職工。（住房公積金處于封存狀態(tài)的職工，不能申請住房公積金貸款）。同時要求：1．具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身2．具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；

3．在本市（包括所屬區(qū)縣）購買自住住房；

第三節(jié)住房公積金個人住房委托貸款一、申請住房公積金住房貸款4．具有購買住房的合同或相關(guān)證明文5．申請貸款前已連續(xù)繳存住房公積金6個月（含）以上或累計繳存住房公積金12個月（含）以上，且申請貸款時仍正常繳6.提供管理中心認可的擔保方式；7.符合管理中心規(guī)定的其他條件。

※夫妻雙方申請過一次住房公積金貸款的，須將貸款全部還清后，才能再次申請該類貸款4．具有購買住房的合同或相關(guān)證明文二、貸款的程序/二、貸款的程序房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課件三、貸款額的確定1．計算借款申請人及其共同申請人的月收入。月收入=職工個人住房公積金月繳存額÷職工住房公積金繳存比例；

2．計算最高可貸款額度。借款人家庭月收入(指夫妻雙方月收入、離退休職工與其子女等其他共同申請人的月收入，下同)，每月至少扣除400元的生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度。

三、貸款額的確定3．具體貸款額度和年限，必須同時滿足單筆最高貸款額度、最高可貸款額度和最低首付款的要求。

※借款人及其共同申請人的月收入是以住房公積金月繳存額反推計算的，對于其它不能由住房公積金月繳存額推算出的月收入不作為計算可貸款額度的月收入基數(shù)。

※離退休職工以單位開具的“收入證明”來確定計算可貸款額度的月收入基數(shù)。

※計算借款人月收入時，住房公積金繳存比例按8%計算；對于外商投資企業(yè)職工，如繳存比例為10％，則按10%計算。

3．具體貸款額度和年限，必須同時滿足單筆最高貸款額度、最高可四、貸款利率目前1～5年期限貸款年利率為3.96%,6～30年期限貸款年利率為4.41%。

五、貸款的擔保方式借款申請人申請住房公積金貸款，必須提供管理中心認可的擔保方式。目前有北京市住房貸款擔保中心提供連帶責任保證擔保（以下簡稱擔保中心擔保），和其他擔保方式（抵押擔保、質(zhì)押擔保、連帶責任保證擔保、抵押+保險、抵押+連帶責任保證等）。

四、貸款利率公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款一、貸款對象有所不同。住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件：

１、持續(xù)繳存６個月住房公積金或已累計繳存２４個月以上且目前還在繼續(xù)繳存。

２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。

３、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。

４、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式。

５、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

而一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的交存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款一、貸款對象有所不同。住房公積金管理二、貸款額度有所不同。一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的８０％。

三、貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。二、貸款額度有所不同。一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高

四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。

五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評估費。商業(yè)貸款不需要評估，但用公積金貸款購買商品房，目前必須進行評估，交納評估費。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對借款人進行資信調(diào)查，律師收取４‰的律師費，公積金貸款則不需個人交納律師費。

四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積

第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標投標

第一節(jié)招投標概述

一、招標投標

招標投標，是在市場經(jīng)濟條件下進行大宗貨物的買賣、工程建設(shè)項目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項目的采購與提供時，所采用的一種交易方式。

第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標投標

第一節(jié)招投標概述

招標投標的交易方式，是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，采用這種交易方式，須具備兩個基本條件：一是要有能夠開展公平競爭的市場經(jīng)濟運行機制。二是必須存在招標采購項目的買方市場，對采購項目能夠形成賣方多家競爭的局面，買方才能夠居于主導(dǎo)地位，有條件以招標方式從多家競爭者中擇優(yōu)選擇中標者。

招標投標的交易方式，是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物

招投標活動必須遵守的原則：公開、公平、公證和誠實信用。公開：信息、開標的程序、平標的標準和程序、中標的結(jié)果公開公平、公證：嚴格按照公開的招標條件和程序辦事，同等的對待每一個投標競爭者。誠實信用：不得有欺騙、背信的行為，這是民事活動的基本準則。招投標活動必須遵守的原則：公開、公平、公證和二、招投標規(guī)則

1．招標人提出的招標項目，按照國家有關(guān)規(guī)定需履行審批手續(xù)的，應(yīng)當先取得批準，并落實資金來源。2．招標人對潛在的投標人進行資格審查時，不得以不合理的條件限制或者排斥潛在的投標人，不得實行歧視待遇。3．招標文件不得要求特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在的投標人的其他內(nèi)容。4．招標人不得向其他人透漏已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、人數(shù)、以及與招投標有關(guān)的其他情況，標底必須保密。二、招投標規(guī)則

1．招標人提出的招標項目，按照國家有關(guān)規(guī)定需5．投標人應(yīng)當具備實施招標項目的能力，具備國家規(guī)定或者招標文件規(guī)定的資格條件。6．投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的要求和條件做出實質(zhì)性響應(yīng)。7．投標人擬將中標項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作交由他人來完成的，應(yīng)當在投標文件中載明。8．投標人不得串通投標，不得排擠其他人的公平競爭，不得以低于成本的報價競標，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假、騙取中標。5．投標人應(yīng)當具備實施招標項目的能力，具備國家規(guī)定或者招標文三、招標方式1．公開招標公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。公開招標需符合如下條件：（1）招標人需向不特定的法人或者其他組織(科研項目的招標還可包括個人)發(fā)出投標邀請。招標人應(yīng)當通過為全社會所熟悉的公共媒體公布其招標項目。（2）公開招標須采取公告的方式，向社會公眾明示其招標要求，使盡量多的潛在投標商獲取招標信息，前來投標，從而保證公開招標的公開性。三、招標方式1．公開招標2．邀請招標邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ?、自然人或者其他組織投標。邀請招標的特點是：（1）招標人在一定范圍內(nèi)邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標。招標人應(yīng)當向三個以上的潛在投標人發(fā)出邀請。（2）邀請招標不須發(fā)布公告，招標人只要向特定的潛在投標人發(fā)出投標邀請書即可。接受邀請的人才有資格參加投標，其他人無權(quán)索要招標文件，不得參加投標。2．邀請招標四、工程招標承包范圍關(guān)系社會公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項目1.煤炭、石油、天然氣、電力等能源項目；2.鐵路、公路、管道、水運、航空以及其他交通運輸業(yè)等交通運輸項目；3.郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通訊項目；4.防洪、灌溉、排澇、引（供）水、灘涂治理、水土保持、水利樞紐等水利項目；5.道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市設(shè)施項目；6.生態(tài)環(huán)境保護項目；7.其他基礎(chǔ)設(shè)施項目。四、工程招標承包范圍關(guān)系社會公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項目關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目（一）供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目；（二）科技、教育、文化等項目；（三）體育、旅游等項目；（四）衛(wèi)生、社會福利等項目；（五）商品住宅，包括經(jīng)濟適用住房；其他公用事業(yè)項目。關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目使用國有資金投資項目的范圍包括：（一）使用各級財政預(yù)算資金的項目；（二）使用納入財政管理的各種政府性專項建設(shè)基金的項目；（三）使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產(chǎn)投資者實際擁有控制權(quán)的項目。使用國有資金投資項目的范圍包括：國家融資項目（一）使用國家發(fā)行債券所籌資金的項目；（二）使用國家對外借款或者擔保所籌資金的項目；（三）使用國家政策性貸款的項目；（四）國家授權(quán)投資主體融資的項目；(五)國家特許的融資項目。國家融資項目使用國際組織或者外國政府資金的項目（一）使用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際組織貸款資金的項目；（二）使用外國政府及其機構(gòu)貸款資金的項目；(三)使用國際組織或者外國政府援助資金的項目使用國際組織或者外國政府資金的項目在上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項目，包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達到下列標準之一的，必須進行招標：（一）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；（二）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；（三）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；單項合同估算價低于第（一）、（二）、（三）項規(guī)定的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。在上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項目，包括項目的勘察、設(shè)計、施第二節(jié)施工招標階段的工作程序

建設(shè)工程項目報建招標管理機構(gòu)審查招標申請資格預(yù)審文件、招標文件的編制與送審工程標底價格的編制第二節(jié)施工招標階段的工作程序建設(shè)刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?、招標通告資格審查發(fā)招標文件勘察現(xiàn)場投標預(yù)備會刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗⒄袠送ǜ尜Y格審查發(fā)招標文件勘察現(xiàn)場投標預(yù)備招標文件的編制與遞交工程標底價格的報審開標評標中標合同簽訂招標文件的編制與遞交工程標底價格的報審開標評標中標合同第三節(jié)招標文件的編制

一、招標人如何編制招標文件

招標文件是招標投標活動中最重要的法律文件，它不僅規(guī)定了完整的招標程序，而且還提出了各項具體的技術(shù)標準和交易條件，規(guī)定了擬訂立合同的主要內(nèi)容，是投標人準備投標文件和參加投標的依據(jù)，評審委員會評標的依據(jù)，也是擬訂合同的基礎(chǔ)。招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應(yīng)當包括招標項目的技術(shù)要求、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。第三節(jié)招標文件的編制一、招標人如何編制招標文件二、招標文件的內(nèi)容1.應(yīng)寫明招標人對投標人的所有實質(zhì)性要求和條件，包括：①投標須知；②如果招標項目是工程建設(shè)項目，招標文件中還應(yīng)包括工程技術(shù)說明書；即按照工程類型和合同方式用文字說明工程技術(shù)內(nèi)容的特點和要求，通過附工程技術(shù)圖紙及工程量清單等對投標人提出詳細、準確終技術(shù)要求。2.招標文件中應(yīng)當包括招標人就招標項目擬簽訂合同的主要條款。3.任何一種形式的招標，招標人都應(yīng)對招標項目提出相應(yīng)的技術(shù)規(guī)格和標準。二、招標文件的內(nèi)容1.應(yīng)寫明招標人對投標人的所有實質(zhì)性要求和三、招標文件案例三、招標文件案例作業(yè)：商品房買賣過程模擬【購買需求一】60萬元的兩居室鄭先生在東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋附近的一家公司上班，家住亞運村，每天往返家與公司兩地，上下班高峰期都會遇到堵車。這兩年，鄭先生和妻子周女士收入還不錯，所以打算今年把房子“升級換代”。鄭先生說，由于他和太太的單位都東三四環(huán)一帶，大部分的親戚、朋友也都在東部居住，因此他們把購房的大范圍圈定在東部，以便兼顧工作、生活和聚會。鄭先生希望買套二居室，面積不要太大，尤其是房價相對較高的項目，總價最好是控制在60萬元左右，70萬元為其能承受的上限。作業(yè)：商品房買賣過程模擬【購買需求一】60萬元的兩居室購買需求二：70萬元左右三居室趙先生與妻子前年調(diào)到某公司駐北京辦事處工作，他們有一個4歲女兒，目前一家三口租住在東四環(huán)一個上世紀80年代建成的小區(qū)內(nèi)，二居室月租金1300元?？吹焦ぷ骰痉€(wěn)定下來，而北京的房價一直上漲，趙先生打算今年買一套房?？紤]到目前已是一家三口，父母早晚也會到北京生活，因此趙先生考慮購買一套三居室，以便滿足五口人的起居需要。趙先生表示，均價最好在5500元/平方米以下，總價在70萬元左右。同時，由于夫妻倆的工作地點在CBD南的雙井，因此不考慮在北三環(huán)以外的樓盤。購買需求二：70萬元左右三居室「購買需求三」東五環(huán)內(nèi)的兩居室王先生在北京的CBD內(nèi)某廣告公司擔任設(shè)計師，畢業(yè)后工作的這幾年一直租住在CBD的公寓里。去年剛結(jié)婚，今年打算在東五環(huán)內(nèi)購買一套100平方米左右的兩居室。究其原因，一是他的大部分朋友及客戶都在東五環(huán)以內(nèi)，二是兩居室剛好能滿足小兩口家庭的需要，一個房間當臥室，一個房間作為工作室，工作、生活兩便。王先生還說，單價要在8000元以下，總價控制在80萬元以內(nèi)，距離CBD越近越好。同時，希望自己所購房屋在空間上比較靈活，今后可多做些變化，小區(qū)環(huán)境要優(yōu)越，有助于搞創(chuàng)作。「購買需求三」東五環(huán)內(nèi)的兩居室【購買需求四】100平方米兩居室，交通方便顧先生及妻子鄭女士都在上地信息產(chǎn)業(yè)基地的IT企業(yè)工作，目前一家三口住在南三環(huán)，每天花在路上的時間就近3個小時?，F(xiàn)在他們打算在上地周邊購房，一是為了工作方便，二是北部的人文環(huán)境較好，希望能給上小學(xué)的女兒一個好的生活環(huán)境。顧先生家希望購買的是100平方米左右的兩居室，總價最好在70萬元左右。至于地點，首先考慮上地，其次是上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部的亞運村及奧體公園以北的地區(qū)，或是西北區(qū)域。前提是上下班交通便利，樓盤周邊有中小學(xué)校，以便于女兒上學(xué)?！举徺I需求四】100平方米兩居室，交通方便「買家需求五」城區(qū)內(nèi)的中低價兩居劉女士是一所小學(xué)的老師，結(jié)婚三年了，一直與老公李先生租住在學(xué)校附近的樓房內(nèi)，月租金1200元，每次交房租時劉女士都覺得不如貸款買個新房。但是由于參加工作時間不長且積蓄較少，一時無法支付首付，所以買房的事一直擱置下來。春節(jié)過后，小兩口積攢的存款也有十幾萬元，最重要的是他們計劃明年添一個小寶寶，結(jié)束租房歷史、筑一個安樂窩就變得十分緊迫了。劉女士說，小兩口的購房需求是購買一套二居室，滿足一家三口居家所用。同時，考慮到將來的還款負擔及孩子出生、成長、教育均需要不菲的費用，所以決定總房款要控制在60萬元以下；考慮到夫妻倆工作地點都在城區(qū)中心，因此希望在城八區(qū)（特別是五環(huán)內(nèi)）購房，不考慮通州、亦莊及黃村等近郊?！纲I家需求五」城區(qū)內(nèi)的中低價兩居「買家需求六」交通方便，40平方米以上半年前方小姐大學(xué)畢業(yè)參加工作，一直與同事合租一套兩居室，春節(jié)回家時父母建議她購買一套小戶型，由家里解決10萬元左右的首付，她用部分工資還貸。目前，方小姐的月收入只有兩三千元，因此她希望購買一居室，總價在30萬元左右，最好不要超過35萬元。方小姐還告訴記者，她希望總價低一些，畢竟收入不高；希望面積能有40平方米以上，居住才能舒適點；即使距離城中心遠點也沒關(guān)系，只要交通便利也可以?！纲I家需求六」交通方便，40平方米以上要求：1、找房源，選戶型，并說明理由（三套方案以上）；2、分析購房中存在的主要風險有哪些？如何保證自有資金的安全？3、簽訂商品房買賣合同時應(yīng)注意哪些？4、如何辦理商業(yè)貸款或住房公積金貸款？5、如何驗房收房？要求：1、找房源，選戶型，并說明理由（三套方案以上）；第五章房地產(chǎn)交易經(jīng)營與管理

第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念

房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門以及其他部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。

《城市房地產(chǎn)管理法》明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。

第五章房地產(chǎn)交易經(jīng)營與管理

第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述一、房地二、房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項基本制度：1）國有土地有償有限期使用制度；?土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。

?土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。

二、房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項基本制2）房地產(chǎn)價格申報制度

?房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費。?如果申報的成交價格過分低于市場價格，登記部門按照相關(guān)規(guī)定要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行評估，按照評估價格收取費用。

2）房地產(chǎn)價格申報制度

?房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣3）房地產(chǎn)價格評估制度

?房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。。?基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。

3）房地產(chǎn)價格評估制度

?房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平?基準地價指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當?shù)牡赜?，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上一定年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。它是在設(shè)定估價基準日、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。?基準地價?標定地價政府根據(jù)管理需要，評估或認可的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格，標定地價是宗地價格的一種。?房屋的重置價格根據(jù)當年、當?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標準、質(zhì)量和效用的房屋所需的費用?標定地價4）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。房地產(chǎn)估價師須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。4）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

國家實行房地產(chǎn)價格評估5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括下列行為：

〈１〉以房地產(chǎn)估價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

〈２〉一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念〈３〉因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；〈４〉以房地產(chǎn)抵債的；〈５〉法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?！矗场狄蚱髽I(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合下列規(guī)定的條件的；按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(五)權(quán)屬有爭議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)；(四)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；(六)房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當由當事人協(xié)商擬定書面轉(zhuǎn)讓合同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：（１）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；（２）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（３）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（４）土地、地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（５）房屋的用途或使用性質(zhì)；（６）成交價格及支付方式；（７）房地產(chǎn)交付使用的時間；（８）違約責任；（９）雙方約定的其他事項。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使六、商品房預(yù)售1、商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。六、商品房預(yù)售1、商品房預(yù)售的概念2、商品房預(yù)售的條件（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（四）開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

2、商品房預(yù)售的條件（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土第三節(jié)房屋租賃管理房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃包括三種方式：?房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住?房屋所有權(quán)人將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動?房屋所有權(quán)人將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動第三節(jié)房屋租賃管理房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將二、房屋租賃的條件有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)共有房屋未取得共有人同意的；(四)權(quán)屬有爭議的；(五)屬于違法建筑的；(六)不符合安全標準的；(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。二、房屋租賃的條件有下列情形之一的房屋不得出租：三、房屋租賃的政策房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。三、房屋租賃的政策房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當繼續(xù)履出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復(fù)。不及時修復(fù)、致使房屋發(fā)生破壞性事故、造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當承擔賠償責任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責四、房屋租賃登記備案制度簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應(yīng)當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。四、房屋租賃登記備案制度簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應(yīng)申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交下列文件：(一)書面租賃合同；(二)房屋所有權(quán)證書；(三)當事人的合法證件；(四)城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交下列文件：第四節(jié)房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。第四節(jié)房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作