河北省201年7上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、制定進(jìn)度計(jì)劃時，（）從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A.橫道圖法B.網(wǎng)絡(luò)圖法C進(jìn)行圖法D.工序圖法2、房地產(chǎn)是__三者的結(jié)合物。A.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位B.實(shí)物、區(qū)位、用途C實(shí)物、權(quán)益、用途D.權(quán)益、區(qū)位、用途3、下列有關(guān)金融工具的表述中，錯誤的是__。一般而言，金融工具的流動性與收益性呈負(fù)相關(guān)B.本票是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)C與銀行本票相比，支票不由銀行簽發(fā)，而是由存款人簽發(fā)D.中國人民銀行發(fā)行的人民幣，實(shí)質(zhì)上就是一種銀行券，它表明中國人民銀行對持有人的一種負(fù)債4、運(yùn)用成本法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用的估計(jì)值。A：正常B：較低C：平均D：較高E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格5、在以下投資組合中，對投資者來說，投資品等比例選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的是__。A.股票+投資基金B(yǎng).債券+投資基金C投資基金+股票+債券D.股票+債券6、下面說法正確的是。A：房地產(chǎn)估價(jià)師可以受聘于兩個房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)B：委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人C：依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制D：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)師個人出具E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格7、某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0．5％，則該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格為萬元。A：26．29B：27．29C：28．29D：29．29E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格8、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=。A：房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額B：房屋重置價(jià)格義房屋成新度C：房屋重置價(jià)格-年折舊額又耐用年限D(zhuǎn)：房屋重置價(jià)格-年折舊額又尚可使用年限E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格9、某大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場價(jià)值，這說明該項(xiàng)目具有。A：壟斷性B：外部性C：復(fù)雜性D：信息不對稱性E：借款合同10、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。A.資金來源與運(yùn)用表B.損益表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投資現(xiàn)金流量表11、有一套建筑面積100m2的住房，每平方米建筑面積標(biāo)價(jià)為3000元，總價(jià)30萬元。以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。則實(shí)際單價(jià)為__。A.3000元/m22850元/m22928元/m22857元/m212、征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付萬元的土地補(bǔ)償費(fèi)。A：30B：60C：80D：100E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是．【2005年考題】A：路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B：路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C：運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格14、地產(chǎn)的__，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。A.不可移動性B.壽命周期長C.弱流動性D.政策影響性15、債務(wù)人向債權(quán)人開出，承諾在一定期限內(nèi)無條件支付款項(xiàng)的債務(wù)證書指的是。A.商業(yè)期票B.商業(yè)匯票C.商業(yè)信托D.支票16、俗稱“保戶”指的是。A：保險(xiǎn)人B：被保險(xiǎn)人c：￥保人D：受益人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、寫字樓的租金狀況主要取決于__。A.所處地點(diǎn)B.競爭強(qiáng)弱C.市場狀況D.面積大小18、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是。A：超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B：估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)C：估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)D：承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格19、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的交存住宅專項(xiàng)維修資金。A：使用面積B：套內(nèi)建筑面積C：共有面積D：建筑面積E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、以下房地產(chǎn)價(jià)值中，保持始終不變的是。A：市場價(jià)值B：原始價(jià)值C：折余價(jià)值D：賬面凈值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格21、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地__。A.最低價(jià)格B.最高價(jià)格C.平均價(jià)格D.成交價(jià)格22、根據(jù)近因原則，保險(xiǎn)賠償責(zé)任的確定應(yīng)根據(jù)，之間的因果關(guān)系來判定。A：保險(xiǎn)事故與保險(xiǎn)標(biāo)的損失B：被保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)標(biāo)的C：投保人與保險(xiǎn)標(biāo)的D：保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)標(biāo)的損失E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于方面的制約。A：建筑技術(shù)B：土地權(quán)利設(shè)置C：相鄰關(guān)系D：土地使用管制E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格24、某宗土地總面積2000面，容積率為3.2,對應(yīng)的土地單價(jià)為450元/近，現(xiàn)允許將容積率增加到4．3，樓面地價(jià)不變，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為。A：27.4萬元B：30.9萬元C：42.7萬元D：99萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格25、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12％，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15％，國家債券的收益率為3.5％。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是。A：0.57B：0.74C：0.80D：1.04E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分）1、按規(guī)定折扣率以低于券面價(jià)值的價(jià)格發(fā)行，到期按照券面價(jià)值償還的債券是A.貼現(xiàn)債券B.附息債券C.抵押債券D.浮動利率債券2、房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對都具有吸引力。A：置業(yè)投資者B：開發(fā)商C：承包商口：租客E：專業(yè)人士3、影響供給價(jià)格彈性大小的因素主要表現(xiàn)在。A：從廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期方面考慮，時期長短是決定供給價(jià)格彈性大小的主要因素B：從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價(jià)取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價(jià)格彈性的大小C：商品的替代品數(shù)目和可替代程度D：消費(fèi)者對某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占的比例E：商品本身用途的多樣性4、臨時使用土地的期限，最多不得超過__年。A．1B．2C．3D．45、資產(chǎn)負(fù)債表是由企業(yè)的組成。A：經(jīng)濟(jì)資源B：資產(chǎn)C：負(fù)債D：所有者權(quán)益E：利潤6、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1998?2004年價(jià)格見下表。某類房地產(chǎn)1998?2004年價(jià)格（單位：元/m2）A.年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．2004I．2005J.房地產(chǎn)價(jià)格K．1800L．2000M．2100N．2300O．2500P．2800Q．3000R．7、中央銀行活動的主要特征是。A：以盈利為目的B：不以盈利為目的C：不經(jīng)營普通商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)D：不直接面向企業(yè)單位和個人經(jīng)辦存、放、匯業(yè)務(wù)，而只與政府和金融機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系E：為實(shí)現(xiàn)國家政策服務(wù)8、房地產(chǎn)的規(guī)范性文件包括。A：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》B：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》C：《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》D：《房產(chǎn)測量規(guī)范》E：《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》9、某企業(yè)2009年12月末，銷售毛利為1000萬元，銷售收入為5000萬元。則該企業(yè)的銷售毛利率是。A：5％B：10％C：20％D：50％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分，下列有關(guān)說法不正確的是__。A.投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬B.等額系列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系為：A=P?i+P?i/[(1+n-1)，其中P-i就是投資者投入資本P后所獲得的投資回收，而P?i/[(1+n-1)就是投資者的投資回報(bào)，是投資者提取折舊的一個方法，即償債基金法C.投資回報(bào)和投資回收對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率D.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤11、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于。A：房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B：將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C：正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D：正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E：正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值12、從買方的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于__，具體來說，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，還不如自己開發(fā)建設(shè)。A.替代原理B.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C.預(yù)期收益原理D.價(jià)格構(gòu)成原理13、不屬于尋找估價(jià)對象最高最佳使用的方法是__。A.法律上的許可性B.要求上的準(zhǔn)確性C.經(jīng)濟(jì)上的可行性D.技術(shù)上的可行性14、房地產(chǎn)拍賣登記需提交的資料中不包括__。A.申請書B.登記表C.房地產(chǎn)權(quán)證D.拍賣公告15、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)義建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法16、在采用市場法估價(jià)時也可以根據(jù)估價(jià)對象、估價(jià)時點(diǎn)等情況，有針對性地搜集一些__。A.市場案例B.交易實(shí)例C.交易預(yù)期值D.市場預(yù)期值17、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有__。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績18、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用（）進(jìn)行衡量。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.成本利潤率C.投資收益率D.開發(fā)利潤E.償債備付率19、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是__物業(yè)。A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性20、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》在__實(shí)行。1984年12月8日1984年11月8日C1948年12月8日D.1985年11月8日21、不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素是。A：社會因素B：區(qū)位因素C：經(jīng)濟(jì)因素D：權(quán)益因素E：實(shí)物因素22、下列關(guān)于測量學(xué)，表述正確的是。A：點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面的鉛垂距離，也稱“海拔”B：我國采用東海平均海水面作為高程基準(zhǔn)C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時的表面，稱為水準(zhǔn)面D：與水準(zhǔn)面相切的平面稱為水平面E：測量工作的根本任務(wù)是確定地面點(diǎn)的空間位置23、下列關(guān)于股票與公司債券的表述不正確的是。八：二者既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別B：股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資C：股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而公司債券持有人與公司之間形成的是一種股東權(quán)與公司生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的關(guān)系D：在風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方面，公司債券持有人承擔(dān)公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，而股票持有者則