房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)及操作指引房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)及操作指引房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則廣告的基本知識(shí)廣告的法律性質(zhì)廣告的基本準(zhǔn)則廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響目錄營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則廣告的基本知識(shí)廣告的法律性質(zhì)廣告的《中華人民共和國(guó)廣告法》中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常委會(huì)第十四次會(huì)議于2015年4月24日修訂通過，自2015年9月1日起施行。《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》國(guó)家工商行政管理總局令第80號(hào)，2015年12月24日公布，自2016年2月1日起施行?！痘ヂ?lián)網(wǎng)廣告管理暫行辦法》國(guó)家工商行政管理總局2016年7月8日發(fā)布，自2016年9月1日起施行。

2016年下半年廣告執(zhí)法大檢查。引言：法律依據(jù)及背景《中華人民共和國(guó)廣告法》中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大第一部分廣告的基本知識(shí)第一部分廣告的基本知識(shí)第一部分、廣告的基本知識(shí)（1）5廣告法房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定《修訂稿）1、什么是（房地產(chǎn)）廣告？在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，商品經(jīng)營(yíng)者或服務(wù)提供者通過一定媒介直接或間接地介紹自己商品或服務(wù)的商業(yè)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。第一部分、廣告的基本知識(shí)（1）5廣告法房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第一部分廣告的基本知識(shí)（2）廣告主廣告發(fā)布者2、開發(fā)商在廣告經(jīng)營(yíng)中的主體地位第一部分廣告的基本知識(shí)（2）廣告主廣告發(fā)布者2、開發(fā)商在第一部分廣告的基本知識(shí)（3）7統(tǒng)一職位體系5、公務(wù)3、（房地產(chǎn)）廣告的表現(xiàn)形式1、樣板房、沙盤、戶型圖、單體模型等；2、戶外廣告（高速路牌、交通工具、LED等）3、電視、報(bào)紙、雜志等傳媒廣告4、網(wǎng)絡(luò)廣告5、電子信息廣告第一部分廣告的基本知識(shí)（3）7統(tǒng)一職位體系5、公務(wù)3、（第二部分廣告的法律性質(zhì)第二部分廣告的法律性質(zhì)第二部分廣告的法律性質(zhì)（1）要約邀請(qǐng)視為合同房地產(chǎn)廣告的法律性質(zhì).無責(zé)任違約責(zé)任第二部分廣告的法律性質(zhì)（1）要約邀請(qǐng)視為合同房地產(chǎn)廣告的2、規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及設(shè)施3、對(duì)合同的訂立及價(jià)格確定有重大影響1、說明和允諾的內(nèi)容具體確定第二部分廣告的法律性質(zhì)（2）***即使備注了“要約邀請(qǐng)”備注條款，也并不等同于可以完全免責(zé)。2、規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及設(shè)施3、對(duì)合同的訂立及價(jià)格確定有重大影第三部分廣告的基本準(zhǔn)則第三部分廣告的基本準(zhǔn)則

第三部分廣告的基本準(zhǔn)則（1）

12虛假合法真實(shí)引人誤解1、廣告內(nèi)容基本準(zhǔn)則***“廣告主”對(duì)廣告真實(shí)性負(fù)全責(zé)形式健康

第三部分廣告的基本準(zhǔn)則（1）

12虛假合法真實(shí)引人誤解第三部分廣告的基本準(zhǔn)則（2）誠(chéng)實(shí)信用合法合規(guī)公平競(jìng)爭(zhēng)2、廣告行為基本準(zhǔn)則第三部分廣告的基本準(zhǔn)則（2）誠(chéng)實(shí)信用合法合規(guī)公平競(jìng)爭(zhēng)2、第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（1）15統(tǒng)一職位體系21新增“房地產(chǎn)廣告”義務(wù)性及禁止性規(guī)定重新定義虛假?gòu)V告并新增典型形態(tài)，提高虛假?gòu)V告處罰力度（一）條文亮點(diǎn)——廣告內(nèi)容第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（1）15統(tǒng)一職位體系2Descriptionofthecontents以虛假或引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。虛假?gòu)V告Descriptionofthecontents1、商品或服務(wù)不存在2、虛構(gòu)使用或服務(wù)效果的3、使用虛構(gòu)、偽造或無法驗(yàn)證等資料做證明材料的4、商品的價(jià)格、銷售狀況、榮譽(yù)等，或服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、銷售狀況等，以及與商品或服務(wù)允諾等信息不符，對(duì)購(gòu)買行為有實(shí)質(zhì)影響的。第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（2）Descriptionofthecontents以虛假TitleinhereTitleinhereTitleinhere1、不承諾升值或投資回報(bào)；2、不以時(shí)間表項(xiàng)目距離；3、價(jià)格不違反國(guó)家規(guī)定；4、禁止對(duì)規(guī)劃后建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及市政條件做誤導(dǎo)宣傳。禁止性義務(wù)性1、房源必須真實(shí)2、面積明確建筑或套內(nèi)第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（3）TitleinhereTitleinhereTitl電子信息廣告發(fā)布規(guī)定及責(zé)任承擔(dān)代言人禁止聘請(qǐng)類型以及責(zé)任規(guī)定中小學(xué)、幼兒園及設(shè)施不得發(fā)布商業(yè)廣告互聯(lián)網(wǎng)廣告發(fā)布規(guī)定及責(zé)任承擔(dān)（一）條文亮點(diǎn)——廣告行為第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（4）擅自向他人住宅、交通等發(fā)布廣告責(zé)任承擔(dān)電子信息廣告發(fā)布規(guī)定及責(zé)任承擔(dān)代言人禁止聘請(qǐng)類型以及責(zé)任規(guī)定123.賦予單位或個(gè)人舉報(bào)、投訴違法廣告的權(quán)利賦予消協(xié)或其他組織監(jiān)督違法廣告權(quán)利擴(kuò)大工商部門查處違法廣告形式的權(quán)力（一）條文亮點(diǎn)——監(jiān)管方面第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（5）123.賦予單位或個(gè)人舉報(bào)、投訴違法廣告的權(quán)利賦予消協(xié)或其他第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（6）20（一）條文亮點(diǎn)——懲罰方面1、行政處罰種類增多2、罰款額度提高：最高可達(dá)200萬3、拒絕、阻撓工商部門監(jiān)督檢查：輕則治安管理處罰，重則刑罰行政罰款消除影響停止發(fā)布廣告信用懲戒檔案記錄并公示吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照不予申請(qǐng)廣告第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（6）20（一）條文亮點(diǎn)文案輸出方面新法規(guī)定對(duì)文案輸出提出更高要求，應(yīng)從注重噱頭逐漸向注重實(shí)質(zhì)內(nèi)容的理性回歸；.被監(jiān)管方面政府強(qiáng)化監(jiān)管力度，故除了防止政府查處、業(yè)主投訴維權(quán)外，還應(yīng)預(yù)防消協(xié)或其他組織行使社會(huì)監(jiān)督權(quán)利帶來的影響；違法成本方面政府加大處罰力度，勢(shì)必導(dǎo)致違法成本提高，故應(yīng)衡量效果、品質(zhì)、違法成本利弊，避免遭受經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，還給品牌帶來難以彌補(bǔ)的創(chuàng)傷。（二）影響第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（7）文案輸出方面新法規(guī)定對(duì)文案輸出提出更高要求，應(yīng)從注重噱頭逐漸第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（1）（一）廣告內(nèi)容法律風(fēng)險(xiǎn)防范1、對(duì)合同訂立及價(jià)格確定有重大影響的配套、價(jià)格、綠化等內(nèi)容必須真實(shí)準(zhǔn)確，杜絕虛假宣傳；2、沙盤、樣板房、戶型圖等宣傳載體應(yīng)正確使用法律提示語言，避免要約邀請(qǐng)產(chǎn)生合同效力；3、規(guī)范廣告用語。（一）廣告內(nèi)容法律風(fēng)險(xiǎn)防范第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（1）（一）廣告內(nèi)容第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（2）Descriptionofthecontents責(zé)令停止發(fā)布廣告行政罰款(最高可達(dá)100萬）吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照相應(yīng)范圍消除影響后果Descriptionofthecontents輸出必須真實(shí)明確，有特價(jià)房源但已售罄的，必須有認(rèn)購(gòu)書或合同等證據(jù)證明。1、房源必須真實(shí)、面積必須明確建筑或套內(nèi)防范措施：第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（2）Descrip第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（3）20042008案例一《公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）A項(xiàng)目在公示價(jià)目表上以“按揭原價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”公示價(jià)格，其中部分房源標(biāo)示的“按揭原價(jià)”高于向政府申報(bào)的備案價(jià)，以致遭受政府行政處罰，還引發(fā)了業(yè)主價(jià)格欺詐訴訟。防范措施合理制定價(jià)格折扣體系，折前價(jià)不得高于備案價(jià)。2、價(jià)格真實(shí)，不違反國(guó)家管理規(guī)定或引人誤解第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（3）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（4）1、存在無法舉證裝修價(jià)值的不利后果2、如業(yè)主有充分證據(jù)證明實(shí)際價(jià)值或

單價(jià)低于宣傳的，須負(fù)責(zé)返還差價(jià)3、名為贈(zèng)送，實(shí)為買賣，業(yè)主可要求

返還贈(zèng)送對(duì)價(jià)；4、贈(zèng)送不等同于可以對(duì)裝修工程免責(zé)5、贈(zèng)送增加公司稅負(fù)負(fù)擔(dān)261、無把握對(duì)裝修成本進(jìn)行舉證的，不建議對(duì)外輸出裝修單價(jià)和裝修價(jià)值2、慎重使用贈(zèng)送字眼，經(jīng)審批使用贈(zèng)送的，須有匹配合同文本做約定。第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（4）1、存在無法舉第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（5）1、列明價(jià)格優(yōu)惠順序，先減后折還是先折后減必須明確；2、折前價(jià)與折后價(jià)必須表述清楚，避免引人誤解27防范措施2、價(jià)格真實(shí)，不違反國(guó)家規(guī)定規(guī)定或引人誤解第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（5）1、列明價(jià)格優(yōu)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（6）20042008案例《公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）1、A項(xiàng)目別墅花園為公共綠地，但宣傳圖以及銷控板卻顯示了每戶單位的花園面積，后因花園權(quán)屬定性不清而引發(fā)客戶投訴等群體事件；2、B項(xiàng)目花園計(jì)價(jià)出售，宣傳為帶產(chǎn)權(quán)的私家花園，但收樓時(shí)卻被告知花園無法出證從而引發(fā)了業(yè)主投訴等。防范措施防范措施1、不得將公共綠地單獨(dú)處分給業(yè)主做花園，否則得承擔(dān)賠償甚至退樓的風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批仍決定處分的，協(xié)議必須做特殊約定；2、對(duì)于我司有權(quán)處分，但對(duì)于是否能夠出產(chǎn)權(quán)政府僅以口頭方式表態(tài)且當(dāng)?shù)貨]有出證先例的，建議以無償方式處分，否則一旦無法出證，我司得承擔(dān)賠償甚至退樓的風(fēng)險(xiǎn)。3、私家花園要有真實(shí)的規(guī)劃依據(jù)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（6）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（7）20042008案例《公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）A項(xiàng)目相鄰地塊為股東之一B公司（非集團(tuán)子公司）規(guī)劃建設(shè)馬場(chǎng)、果園等用地，銷售時(shí)并未落地，但銷售中心為增加銷售賣點(diǎn)，即對(duì)外宣傳“高爾夫”、“馬場(chǎng)”等，現(xiàn)已有業(yè)主因我司無法兌現(xiàn)而起訴要求賠償。防范措施防范措施1、文字、宣傳單張等必須真實(shí)反映實(shí)際情況；2、不確定的規(guī)劃配套不得在沙盤、單體模型等固定載體進(jìn)行展示；3、“高爾夫”屬國(guó)家禁令項(xiàng)目，除非有合法手續(xù)，否則不得輸出。4、配套——對(duì)于未經(jīng)審批或不能兌現(xiàn)的配套絕對(duì)不能輸出第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（7）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（8）20042008案例A項(xiàng)目為去化積存商鋪，故以商鋪辦70年產(chǎn)權(quán)作為銷售賣點(diǎn)而對(duì)外大力宣傳。防范措施防范措施不宜輕信政府可以辦理比法定年限更高期限的產(chǎn)權(quán)證書，建議按照法定最高年限進(jìn)行輸出，否則一旦政府沒有兌現(xiàn)承諾或撤銷登記，我司則須向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。5、房屋使用年限不得超過法定最高年限第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（8）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（9）20042008案例A項(xiàng)目因有標(biāo)準(zhǔn)層和非標(biāo)準(zhǔn)層之分，導(dǎo)致同一戶型的房屋存在帶飄窗和無飄窗2種情況，但由于宣傳不當(dāng)引發(fā)業(yè)主投訴索賠。防范措施防范措施戶型圖以及單體模型等應(yīng)正確使用提示法律語言，如“本模型僅為戶型結(jié)構(gòu)示意，相同戶型因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積均可能有所不同。6、戶型明確區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)層和非標(biāo)準(zhǔn)層第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（9）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（10）20042008防范措施1、合理方式履行風(fēng)險(xiǎn)告知義務(wù)；2、不就風(fēng)險(xiǎn)、收益等作出任何承諾防范措施后果1、責(zé)令停止發(fā)布廣告；2、消除影響；3、罰款（最高可達(dá)100萬）；4、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照7、理財(cái)產(chǎn)品及招商第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（10）200420第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（11）33不輸出贈(zèng)送“物業(yè)費(fèi)”、“裝修”等字眼；贈(zèng)送家居、家電的，必須明確規(guī)格、數(shù)量、品牌等；贈(zèng)送物品如對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)造成損害的，仍然要承擔(dān)賠償責(zé)任。8、贈(zèng)送第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（11）33不輸出贈(zèng)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（12）序號(hào)防范措施舉例

后果1不承諾升值或投資回報(bào)承諾1）責(zé)令停止發(fā)布廣告；2）消除影響；3）罰款（最高100萬元）4)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照5)不受理廣告申請(qǐng)2不以時(shí)間表項(xiàng)目距離3不對(duì)規(guī)劃或建設(shè)中的配套設(shè)施及市政條件做誤導(dǎo)宣傳349、規(guī)范使用廣告語等具體類型第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（12）序號(hào)防范措施第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（13）序號(hào)防范措施舉例后果4不使用“最佳”等極限用語1)責(zé)令停止發(fā)布廣告；2)罰款（最高可100萬元）；3)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；4)1年內(nèi)不受理廣告申請(qǐng)5不使用含有占卜、迷信、暴力、恐怖等內(nèi)容6不得妨礙社會(huì)公共秩序或違背社會(huì)良好風(fēng)尚35第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（13）序號(hào)防范措施第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（14）序號(hào)防范措施法律后果7不使用或變相使用國(guó)旗、國(guó)歌、軍旗、軍歌、軍徽1)責(zé)令停止發(fā)布廣告；2)罰款（最高可100萬元）；3)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；4)1年內(nèi)不受理廣告申請(qǐng)8不使用或變相使用國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的名義或形象9不損害國(guó)家尊嚴(yán)或利益、泄密國(guó)家秘密10不含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容11不妨礙環(huán)境、自然資源或文化遺產(chǎn)保護(hù)12不含有危害人身、財(cái)產(chǎn)安全、泄露個(gè)人隱私內(nèi)容13妨礙社會(huì)穩(wěn)定，損害社會(huì)公共利益36第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（14）序號(hào)防范措施第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（15）序號(hào)

防范措施法律后果14不利用其它項(xiàng)目形象、效果作為本項(xiàng)目效果1)1萬元以下罰款；2)沒收違法所得但不超過3萬元15效果圖、實(shí)景圖必須區(qū)分并注明16貸款服務(wù)不含糊其詞17項(xiàng)目位置必須準(zhǔn)確、清楚18不承諾升學(xué)、入戶口、就業(yè)37第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（15）序號(hào)防范第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（16）序號(hào)防范措施法律后果19不貶低其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的商品或服務(wù)10萬元以下罰款20涉及專利產(chǎn)品或方法的，必須標(biāo)明專利號(hào)和種類21不謊稱或使用已終止、被撤銷、無效的專利22廣告引證內(nèi)容必須真實(shí)準(zhǔn)確、并標(biāo)明出處，如有適用范圍和有效期的，應(yīng)予以示明38第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（16）序號(hào)防范措施第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（17）序號(hào)

防范措施

后果承擔(dān)

1

使用他人形象、名義、專利、商標(biāo)，應(yīng)提前征得其本人或（監(jiān)護(hù)人）書面同意侵權(quán)責(zé)任（賠償損失）2不啟用未滿10周歲的未成年人或因?yàn)檫`規(guī)代言而被處罰未滿3周年的主體為項(xiàng)目形象代言人1）責(zé)令停止發(fā)布廣告；2）消除影響；3）罰款（最高可達(dá)100萬）；4）吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；5）1年內(nèi)不得申請(qǐng)廣告3不在中小學(xué)、幼兒園或利用其教材、校服、校車發(fā)布商業(yè)廣告39（二）廣告行為法律風(fēng)險(xiǎn)防范第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（17）序號(hào)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（18）序號(hào)

防范措施

后果承擔(dān)

4未經(jīng)同意或請(qǐng)求，不向他人住宅、交通工具等發(fā)送廣告5000＜罰款＜30000

5發(fā)送電子信息廣告，必須明示身份和聯(lián)系方式，并向接收者提供拒收的方式6互聯(lián)網(wǎng)廣告必須顯著標(biāo)明關(guān)閉標(biāo)志并確保一鍵關(guān)閉40第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（18）序號(hào)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（19）序號(hào)

防范措施

舉例7避免不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)8戶外廣告：（1）不利用交通安全設(shè)施和標(biāo)志；（2）不影響交通安全設(shè)施和標(biāo)志；消防設(shè)施和標(biāo)志、市政設(shè)施；（3）不妨礙生產(chǎn)或生活、損害市容市貌（4）在國(guó)家機(jī)關(guān)、文物保護(hù)單位、風(fēng)景名勝區(qū)等建筑控制地帶、或縣級(jí)以上政府禁止設(shè)置戶外廣告區(qū)域設(shè)置廣告41第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（19）序號(hào)第六部分集團(tuán)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)排查指引第六部分集團(tuán)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)排查指引43434444第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引《關(guān)于碧桂園全國(guó)營(yíng)銷相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)排查指引》1《房地產(chǎn)營(yíng)銷違規(guī)詞匯大全》《關(guān)于避免圖片及文字侵權(quán)的通知》關(guān)于《互聯(lián)網(wǎng)廣告管理辦法暫行規(guī)定》的合規(guī)指引關(guān)于2016新廣告法碧桂園營(yíng)銷環(huán)境工作提醒35文件依據(jù)：第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引《關(guān)于碧桂園全國(guó)營(yíng)銷相關(guān)第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引（四）區(qū)域管控措施銷售現(xiàn)場(chǎng)展示類風(fēng)險(xiǎn)指引（二）（一）線上線下廣告輸出類風(fēng)險(xiǎn)指引（三）銷售數(shù)據(jù)輸出指引第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引（四）區(qū)域管控措施銷售第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引

1、無預(yù)售證禁止發(fā)布廣告；2、無用地/工程規(guī)劃許可；3、無施工許可證；4、極限詞的規(guī)避；5、制造恐慌購(gòu)房氛圍詞的規(guī)避；6、房源信息輸出；7、價(jià)格輸出；8、配套進(jìn)度輸出；9、升值或投資回報(bào)承諾輸出；10、到達(dá)某地時(shí)間輸出；11、競(jìng)品輸出；12、引用信息輸出；13、免責(zé)輸出；14、公共信息輸出；15、金融信息輸出；16、政治敏感信息輸出；17、地圖信息輸出；18、禁用圖片；19、禁止使用的推廣方式；20、電子類“廣告”標(biāo)注輸；21、主體信息；22、廣告版本管理；23、其他碧桂園/項(xiàng)目公司以自身名義以及第三方受碧桂園/項(xiàng)目公司委托對(duì)外發(fā)布的一切具有推介目的的戶外/室內(nèi)/互聯(lián)網(wǎng)廣告，包括但不限于海報(bào)、彩頁、廣告鏈接、電子郵件、軟文、視頻、公眾號(hào)文章、朋友圈文章及廣告等。輸出類型（一）線上、線下廣告輸出類第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引1、無預(yù)售證禁止發(fā)布（一）線上、線下廣告輸出類禁止在未取得預(yù)售證A項(xiàng)目上刊登B項(xiàng)目的預(yù)售證信息禁止以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)訂、預(yù)約、認(rèn)籌、開盤”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告未取得預(yù)售證的房屋，不得以公司名義發(fā)布任何廣告不得以項(xiàng)目規(guī)劃、配套、產(chǎn)品、裝修等名目發(fā)布廣告不得以示范區(qū)開放、板房開放、裝修等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告1、無預(yù)售證禁止發(fā)布廣告

2、無用地/工程規(guī)劃許可證

3、無施工許可證（一）線上、線下廣告輸出類禁止在未取得預(yù)售證A項(xiàng)目上刊登禁止（一）線上、線下廣告輸出類最國(guó)家級(jí)首頂級(jí)唯一第一4、極限詞的規(guī)避輸出（包括但不限于）

（一）線上、線下廣告輸出類最國(guó)家級(jí)首頂級(jí)唯一第一（一）線上、線下廣告輸出類萬人空巷再等就沒了傾城而出錯(cuò)過不再有全城瘋搶/哄搶XX秒銷售X套、X千人買日光、清盤、售罄1、線上、線下廣告輸出類5、涉嫌制造恐慌購(gòu)房氛圍詞語規(guī)避輸出（包括但不限于）

（一）線上、線下廣告輸出類萬人空巷傾城而出全城瘋搶XX秒銷日（一）線上、線下廣告輸出類須輸出實(shí)際銷售價(jià)格，如輸出單價(jià)，則需注明適用的戶型、單價(jià)范圍及有效期限、并需注明是建筑面積單價(jià)還是套內(nèi)建筑面積單價(jià)；如輸出總價(jià)，則需注明適用的戶型、有效期限，避免輸出“起價(jià)”等具有較強(qiáng)實(shí)效性的字眼；涉及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。禁止如“廣州小兩房，佛山大四房”、“地鐵多一站，節(jié)省XX萬”；不得輸出裝修價(jià)格，如“帶x元精裝修”等，因難以證實(shí)；禁止通過捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)[住建部強(qiáng)調(diào)]，如“過x天漲Y萬”、“漲價(jià)倒計(jì)時(shí)”等（同時(shí)涉嫌制造恐慌購(gòu)房氛圍）6、價(jià)格輸出

（一）線上、線下廣告輸出類須輸出實(shí)際銷售價(jià)格，如輸出單價(jià)，則（一）線上、線下廣告輸出類添加標(biāo)題其他開發(fā)商的項(xiàng)目形象、環(huán)境。使用其他項(xiàng)目的效果圖或者模型照片，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。來源不明的圖片，包括自行在網(wǎng)絡(luò)下載的圖片。合作廣告公司以外的第三方提供的圖片，如設(shè)計(jì)單位回訪時(shí)拍攝的建筑物圖片，但第三方書面同意的除外。未取得權(quán)利人書面授權(quán)，使用其肖像、個(gè)人隱私、圖片、書法、音樂、字體、專利、商標(biāo)、經(jīng)典形象等。中華人民共和國(guó)的國(guó)旗、國(guó)歌、國(guó)徽，軍旗、軍歌、軍徽。18、禁用圖片（一）線上、線下廣告輸出類添加標(biāo)題其他開發(fā)商的項(xiàng)目形象、環(huán)境（一）線上、線下廣告輸出類1、避免使用來源不清的外部圖片；2、避免使用人物肖像圖片，如一定要使用，應(yīng)在正規(guī)的

圖片網(wǎng)站公司選圖購(gòu)買后再行使用。3、優(yōu)先選用公司內(nèi)部圖庫中的圖片。4、外部圖片可優(yōu)先選用華蓋、全景兩家圖片公司的素材，

進(jìn)行正規(guī)購(gòu)買后再行使用。圖片類使用注意事項(xiàng)（一）線上、線下廣告輸出類1、避免使用來源不清的外部圖片；圖（一）線上、線下廣告輸出類公司內(nèi)部圖片詳細(xì)獲取地址：（1）2016年攝影圖精選/cqjMF49EzJyjU訪問密碼b8af（2）2015年攝影圖庫精選/curmMQf6Fv3Ba訪問密碼c85b（3）碧桂園美麗瞬間/cfrb5kwyqEg8T訪問密碼c9bb（4）廣告標(biāo)準(zhǔn)化物料圖庫/ccZSYjdETyIwA訪問密碼55fc（5）公司購(gòu)圖/cK8VzztI4W8tc訪問密碼887b

注意：公司購(gòu)圖中分為了“永久權(quán)限圖片”及“有限期圖片”兩種，使用時(shí)請(qǐng)注意查看圖片購(gòu)買合同內(nèi)的終止使用時(shí)間，超出限期后不可再繼續(xù)使用。（一）線上、線下廣告輸出類公司內(nèi)部圖片詳細(xì)獲取地址：（一）線上、線下廣告輸出類外部圖片購(gòu)圖指引：（1）圖片庫網(wǎng)址：華蓋創(chuàng)意圖片庫：全景網(wǎng)絡(luò)圖片庫：（2）項(xiàng)目購(gòu)買圖片前應(yīng)先發(fā)起內(nèi)部流程申請(qǐng)，區(qū)域營(yíng)銷總經(jīng)理審批通過后，再與廣告創(chuàng)作部李冰麗（QQ:1711851658）取得聯(lián)系，廣告部將協(xié)助項(xiàng)目與圖片公司簽訂購(gòu)圖合同。（一）線上、線下廣告輸出類外部圖片購(gòu)圖指引：（一）線上、線下廣告輸出類預(yù)售、銷售廣告，應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：(1)開發(fā)企業(yè)名稱；

(2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；

(3)預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)。

（1）應(yīng)在廣告中注明該版本的制作日期，且可考慮增加內(nèi)部編制的版本號(hào)。（2）項(xiàng)目規(guī)劃或其他實(shí)際信息變更后，應(yīng)及時(shí)修正廣告內(nèi)容，制作發(fā)布新版廣告，對(duì)于舊版廣告予以撤除、下線、刪除等操作。21、主體信息

22、廣告版本管理

（一）線上、線下廣告輸出類（1）應(yīng)在廣告中注明該版本的制（一）線上、線下廣告輸出類在互聯(lián)網(wǎng)頁面以彈出等形式發(fā)布的廣告，應(yīng)當(dāng)顯著標(biāo)明關(guān)閉標(biāo)志，確保一鍵關(guān)閉。一鍵關(guān)閉付費(fèi)搜索輸出案名23、其他注意事項(xiàng)如輸出案名的，同時(shí)以醒目方式注明政府審批的項(xiàng)目名稱。付費(fèi)搜索廣告應(yīng)當(dāng)與自然搜索結(jié)果明顯區(qū)分。（一）線上、線下廣告輸出類在互聯(lián)網(wǎng)頁面以彈出等形式發(fā)布的廣告第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引（二）禁止展示的資料必須展示的資料車位捆綁銷售宣傳及資料、購(gòu)房捆綁登島宣傳及資料、購(gòu)房可參與抽獎(jiǎng)（抽獎(jiǎng)禮品金額高于5000元）、金融產(chǎn)品宣傳及資料、電商團(tuán)購(gòu)宣傳及資料。商品房買賣合同版本、項(xiàng)目五證（國(guó)土證、預(yù)售證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證）、開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、代理公司（如有）的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案情況、房源明細(xì)及價(jià)格表及其他當(dāng)?shù)卣蠊镜奈募?。（二）銷售現(xiàn)場(chǎng)展示類第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引（二）禁止展示的資料必第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引（三）向政府提供部門數(shù)據(jù)1、聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目部明確政府提取數(shù)據(jù)的主要目的及具體要求；2、謹(jǐn)慎輸出數(shù)據(jù)信息，所有銷售數(shù)據(jù)輸出必須經(jīng)過銷售管理部同意方可輸出。

工作人員口徑輸出銷售中心所有工作人員禁止擅自輸出項(xiàng)目銷售情況，如遇個(gè)人或單位探聽項(xiàng)目銷售情況的，統(tǒng)一輸出口徑為：公司規(guī)定工作人員不可隨意輸出公司銷售數(shù)據(jù)，如需了解，請(qǐng)聯(lián)系營(yíng)銷第一負(fù)責(zé)人予以對(duì)接。（三）銷售數(shù)據(jù)輸出要求第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引（三）1、聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目部明確感謝聆聽！批評(píng)指正！60感謝聆聽！60房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)及操作指引房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)及操作指引房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則廣告的基本知識(shí)廣告的法律性質(zhì)廣告的基本準(zhǔn)則廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響目錄營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則廣告的基本知識(shí)廣告的法律性質(zhì)廣告的《中華人民共和國(guó)廣告法》中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常委會(huì)第十四次會(huì)議于2015年4月24日修訂通過，自2015年9月1日起施行?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》國(guó)家工商行政管理總局令第80號(hào)，2015年12月24日公布，自2016年2月1日起施行?！痘ヂ?lián)網(wǎng)廣告管理暫行辦法》國(guó)家工商行政管理總局2016年7月8日發(fā)布，自2016年9月1日起施行。

2016年下半年廣告執(zhí)法大檢查。引言：法律依據(jù)及背景《中華人民共和國(guó)廣告法》中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大第一部分廣告的基本知識(shí)第一部分廣告的基本知識(shí)第一部分、廣告的基本知識(shí)（1）65廣告法房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定《修訂稿）1、什么是（房地產(chǎn)）廣告？在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，商品經(jīng)營(yíng)者或服務(wù)提供者通過一定媒介直接或間接地介紹自己商品或服務(wù)的商業(yè)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。第一部分、廣告的基本知識(shí)（1）5廣告法房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第一部分廣告的基本知識(shí)（2）廣告主廣告發(fā)布者2、開發(fā)商在廣告經(jīng)營(yíng)中的主體地位第一部分廣告的基本知識(shí)（2）廣告主廣告發(fā)布者2、開發(fā)商在第一部分廣告的基本知識(shí)（3）67統(tǒng)一職位體系5、公務(wù)3、（房地產(chǎn)）廣告的表現(xiàn)形式1、樣板房、沙盤、戶型圖、單體模型等；2、戶外廣告（高速路牌、交通工具、LED等）3、電視、報(bào)紙、雜志等傳媒廣告4、網(wǎng)絡(luò)廣告5、電子信息廣告第一部分廣告的基本知識(shí)（3）7統(tǒng)一職位體系5、公務(wù)3、（第二部分廣告的法律性質(zhì)第二部分廣告的法律性質(zhì)第二部分廣告的法律性質(zhì)（1）要約邀請(qǐng)視為合同房地產(chǎn)廣告的法律性質(zhì).無責(zé)任違約責(zé)任第二部分廣告的法律性質(zhì)（1）要約邀請(qǐng)視為合同房地產(chǎn)廣告的2、規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及設(shè)施3、對(duì)合同的訂立及價(jià)格確定有重大影響1、說明和允諾的內(nèi)容具體確定第二部分廣告的法律性質(zhì)（2）***即使備注了“要約邀請(qǐng)”備注條款，也并不等同于可以完全免責(zé)。2、規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及設(shè)施3、對(duì)合同的訂立及價(jià)格確定有重大影第三部分廣告的基本準(zhǔn)則第三部分廣告的基本準(zhǔn)則

第三部分廣告的基本準(zhǔn)則（1）

72虛假合法真實(shí)引人誤解1、廣告內(nèi)容基本準(zhǔn)則***“廣告主”對(duì)廣告真實(shí)性負(fù)全責(zé)形式健康

第三部分廣告的基本準(zhǔn)則（1）

12虛假合法真實(shí)引人誤解第三部分廣告的基本準(zhǔn)則（2）誠(chéng)實(shí)信用合法合規(guī)公平競(jìng)爭(zhēng)2、廣告行為基本準(zhǔn)則第三部分廣告的基本準(zhǔn)則（2）誠(chéng)實(shí)信用合法合規(guī)公平競(jìng)爭(zhēng)2、第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（1）75統(tǒng)一職位體系21新增“房地產(chǎn)廣告”義務(wù)性及禁止性規(guī)定重新定義虛假?gòu)V告并新增典型形態(tài)，提高虛假?gòu)V告處罰力度（一）條文亮點(diǎn)——廣告內(nèi)容第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（1）15統(tǒng)一職位體系2Descriptionofthecontents以虛假或引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。虛假?gòu)V告Descriptionofthecontents1、商品或服務(wù)不存在2、虛構(gòu)使用或服務(wù)效果的3、使用虛構(gòu)、偽造或無法驗(yàn)證等資料做證明材料的4、商品的價(jià)格、銷售狀況、榮譽(yù)等，或服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、銷售狀況等，以及與商品或服務(wù)允諾等信息不符，對(duì)購(gòu)買行為有實(shí)質(zhì)影響的。第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（2）Descriptionofthecontents以虛假TitleinhereTitleinhereTitleinhere1、不承諾升值或投資回報(bào)；2、不以時(shí)間表項(xiàng)目距離；3、價(jià)格不違反國(guó)家規(guī)定；4、禁止對(duì)規(guī)劃后建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及市政條件做誤導(dǎo)宣傳。禁止性義務(wù)性1、房源必須真實(shí)2、面積明確建筑或套內(nèi)第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（3）TitleinhereTitleinhereTitl電子信息廣告發(fā)布規(guī)定及責(zé)任承擔(dān)代言人禁止聘請(qǐng)類型以及責(zé)任規(guī)定中小學(xué)、幼兒園及設(shè)施不得發(fā)布商業(yè)廣告互聯(lián)網(wǎng)廣告發(fā)布規(guī)定及責(zé)任承擔(dān)（一）條文亮點(diǎn)——廣告行為第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（4）擅自向他人住宅、交通等發(fā)布廣告責(zé)任承擔(dān)電子信息廣告發(fā)布規(guī)定及責(zé)任承擔(dān)代言人禁止聘請(qǐng)類型以及責(zé)任規(guī)定123.賦予單位或個(gè)人舉報(bào)、投訴違法廣告的權(quán)利賦予消協(xié)或其他組織監(jiān)督違法廣告權(quán)利擴(kuò)大工商部門查處違法廣告形式的權(quán)力（一）條文亮點(diǎn)——監(jiān)管方面第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（5）123.賦予單位或個(gè)人舉報(bào)、投訴違法廣告的權(quán)利賦予消協(xié)或其他第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（6）80（一）條文亮點(diǎn)——懲罰方面1、行政處罰種類增多2、罰款額度提高：最高可達(dá)200萬3、拒絕、阻撓工商部門監(jiān)督檢查：輕則治安管理處罰，重則刑罰行政罰款消除影響停止發(fā)布廣告信用懲戒檔案記錄并公示吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照不予申請(qǐng)廣告第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（6）20（一）條文亮點(diǎn)文案輸出方面新法規(guī)定對(duì)文案輸出提出更高要求，應(yīng)從注重噱頭逐漸向注重實(shí)質(zhì)內(nèi)容的理性回歸；.被監(jiān)管方面政府強(qiáng)化監(jiān)管力度，故除了防止政府查處、業(yè)主投訴維權(quán)外，還應(yīng)預(yù)防消協(xié)或其他組織行使社會(huì)監(jiān)督權(quán)利帶來的影響；違法成本方面政府加大處罰力度，勢(shì)必導(dǎo)致違法成本提高，故應(yīng)衡量效果、品質(zhì)、違法成本利弊，避免遭受經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，還給品牌帶來難以彌補(bǔ)的創(chuàng)傷。（二）影響第四部分廣告法對(duì)房地產(chǎn)廣告的影響（7）文案輸出方面新法規(guī)定對(duì)文案輸出提出更高要求，應(yīng)從注重噱頭逐漸第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（1）（一）廣告內(nèi)容法律風(fēng)險(xiǎn)防范1、對(duì)合同訂立及價(jià)格確定有重大影響的配套、價(jià)格、綠化等內(nèi)容必須真實(shí)準(zhǔn)確，杜絕虛假宣傳；2、沙盤、樣板房、戶型圖等宣傳載體應(yīng)正確使用法律提示語言，避免要約邀請(qǐng)產(chǎn)生合同效力；3、規(guī)范廣告用語。（一）廣告內(nèi)容法律風(fēng)險(xiǎn)防范第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（1）（一）廣告內(nèi)容第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（2）Descriptionofthecontents責(zé)令停止發(fā)布廣告行政罰款(最高可達(dá)100萬）吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照相應(yīng)范圍消除影響后果Descriptionofthecontents輸出必須真實(shí)明確，有特價(jià)房源但已售罄的，必須有認(rèn)購(gòu)書或合同等證據(jù)證明。1、房源必須真實(shí)、面積必須明確建筑或套內(nèi)防范措施：第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（2）Descrip第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（3）20042008案例一《公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）A項(xiàng)目在公示價(jià)目表上以“按揭原價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”公示價(jià)格，其中部分房源標(biāo)示的“按揭原價(jià)”高于向政府申報(bào)的備案價(jià)，以致遭受政府行政處罰，還引發(fā)了業(yè)主價(jià)格欺詐訴訟。防范措施合理制定價(jià)格折扣體系，折前價(jià)不得高于備案價(jià)。2、價(jià)格真實(shí)，不違反國(guó)家管理規(guī)定或引人誤解第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（3）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（4）1、存在無法舉證裝修價(jià)值的不利后果2、如業(yè)主有充分證據(jù)證明實(shí)際價(jià)值或

單價(jià)低于宣傳的，須負(fù)責(zé)返還差價(jià)3、名為贈(zèng)送，實(shí)為買賣，業(yè)主可要求

返還贈(zèng)送對(duì)價(jià)；4、贈(zèng)送不等同于可以對(duì)裝修工程免責(zé)5、贈(zèng)送增加公司稅負(fù)負(fù)擔(dān)861、無把握對(duì)裝修成本進(jìn)行舉證的，不建議對(duì)外輸出裝修單價(jià)和裝修價(jià)值2、慎重使用贈(zèng)送字眼，經(jīng)審批使用贈(zèng)送的，須有匹配合同文本做約定。第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（4）1、存在無法舉第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（5）1、列明價(jià)格優(yōu)惠順序，先減后折還是先折后減必須明確；2、折前價(jià)與折后價(jià)必須表述清楚，避免引人誤解87防范措施2、價(jià)格真實(shí)，不違反國(guó)家規(guī)定規(guī)定或引人誤解第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（5）1、列明價(jià)格優(yōu)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（6）20042008案例《公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）1、A項(xiàng)目別墅花園為公共綠地，但宣傳圖以及銷控板卻顯示了每戶單位的花園面積，后因花園權(quán)屬定性不清而引發(fā)客戶投訴等群體事件；2、B項(xiàng)目花園計(jì)價(jià)出售，宣傳為帶產(chǎn)權(quán)的私家花園，但收樓時(shí)卻被告知花園無法出證從而引發(fā)了業(yè)主投訴等。防范措施防范措施1、不得將公共綠地單獨(dú)處分給業(yè)主做花園，否則得承擔(dān)賠償甚至退樓的風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批仍決定處分的，協(xié)議必須做特殊約定；2、對(duì)于我司有權(quán)處分，但對(duì)于是否能夠出產(chǎn)權(quán)政府僅以口頭方式表態(tài)且當(dāng)?shù)貨]有出證先例的，建議以無償方式處分，否則一旦無法出證，我司得承擔(dān)賠償甚至退樓的風(fēng)險(xiǎn)。3、私家花園要有真實(shí)的規(guī)劃依據(jù)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（6）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（7）20042008案例《公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）A項(xiàng)目相鄰地塊為股東之一B公司（非集團(tuán)子公司）規(guī)劃建設(shè)馬場(chǎng)、果園等用地，銷售時(shí)并未落地，但銷售中心為增加銷售賣點(diǎn)，即對(duì)外宣傳“高爾夫”、“馬場(chǎng)”等，現(xiàn)已有業(yè)主因我司無法兌現(xiàn)而起訴要求賠償。防范措施防范措施1、文字、宣傳單張等必須真實(shí)反映實(shí)際情況；2、不確定的規(guī)劃配套不得在沙盤、單體模型等固定載體進(jìn)行展示；3、“高爾夫”屬國(guó)家禁令項(xiàng)目，除非有合法手續(xù)，否則不得輸出。4、配套——對(duì)于未經(jīng)審批或不能兌現(xiàn)的配套絕對(duì)不能輸出第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（7）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（8）20042008案例A項(xiàng)目為去化積存商鋪，故以商鋪辦70年產(chǎn)權(quán)作為銷售賣點(diǎn)而對(duì)外大力宣傳。防范措施防范措施不宜輕信政府可以辦理比法定年限更高期限的產(chǎn)權(quán)證書，建議按照法定最高年限進(jìn)行輸出，否則一旦政府沒有兌現(xiàn)承諾或撤銷登記，我司則須向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。5、房屋使用年限不得超過法定最高年限第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（8）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（9）20042008案例A項(xiàng)目因有標(biāo)準(zhǔn)層和非標(biāo)準(zhǔn)層之分，導(dǎo)致同一戶型的房屋存在帶飄窗和無飄窗2種情況，但由于宣傳不當(dāng)引發(fā)業(yè)主投訴索賠。防范措施防范措施戶型圖以及單體模型等應(yīng)正確使用提示法律語言，如“本模型僅為戶型結(jié)構(gòu)示意，相同戶型因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積均可能有所不同。6、戶型明確區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)層和非標(biāo)準(zhǔn)層第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（9）2004200第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（10）20042008防范措施1、合理方式履行風(fēng)險(xiǎn)告知義務(wù)；2、不就風(fēng)險(xiǎn)、收益等作出任何承諾防范措施后果1、責(zé)令停止發(fā)布廣告；2、消除影響；3、罰款（最高可達(dá)100萬）；4、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照7、理財(cái)產(chǎn)品及招商第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（10）200420第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（11）93不輸出贈(zèng)送“物業(yè)費(fèi)”、“裝修”等字眼；贈(zèng)送家居、家電的，必須明確規(guī)格、數(shù)量、品牌等；贈(zèng)送物品如對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)造成損害的，仍然要承擔(dān)賠償責(zé)任。8、贈(zèng)送第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（11）33不輸出贈(zèng)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（12）序號(hào)防范措施舉例

后果1不承諾升值或投資回報(bào)承諾1）責(zé)令停止發(fā)布廣告；2）消除影響；3）罰款（最高100萬元）4)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照5)不受理廣告申請(qǐng)2不以時(shí)間表項(xiàng)目距離3不對(duì)規(guī)劃或建設(shè)中的配套設(shè)施及市政條件做誤導(dǎo)宣傳949、規(guī)范使用廣告語等具體類型第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（12）序號(hào)防范措施第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（13）序號(hào)防范措施舉例后果4不使用“最佳”等極限用語1)責(zé)令停止發(fā)布廣告；2)罰款（最高可100萬元）；3)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；4)1年內(nèi)不受理廣告申請(qǐng)5不使用含有占卜、迷信、暴力、恐怖等內(nèi)容6不得妨礙社會(huì)公共秩序或違背社會(huì)良好風(fēng)尚95第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（13）序號(hào)防范措施第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（14）序號(hào)防范措施法律后果7不使用或變相使用國(guó)旗、國(guó)歌、軍旗、軍歌、軍徽1)責(zé)令停止發(fā)布廣告；2)罰款（最高可100萬元）；3)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；4)1年內(nèi)不受理廣告申請(qǐng)8不使用或變相使用國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的名義或形象9不損害國(guó)家尊嚴(yán)或利益、泄密國(guó)家秘密10不含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容11不妨礙環(huán)境、自然資源或文化遺產(chǎn)保護(hù)12不含有危害人身、財(cái)產(chǎn)安全、泄露個(gè)人隱私內(nèi)容13妨礙社會(huì)穩(wěn)定，損害社會(huì)公共利益96第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（14）序號(hào)防范措施第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（15）序號(hào)

防范措施法律后果14不利用其它項(xiàng)目形象、效果作為本項(xiàng)目效果1)1萬元以下罰款；2)沒收違法所得但不超過3萬元15效果圖、實(shí)景圖必須區(qū)分并注明16貸款服務(wù)不含糊其詞17項(xiàng)目位置必須準(zhǔn)確、清楚18不承諾升學(xué)、入戶口、就業(yè)97第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（15）序號(hào)防范第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（16）序號(hào)防范措施法律后果19不貶低其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的商品或服務(wù)10萬元以下罰款20涉及專利產(chǎn)品或方法的，必須標(biāo)明專利號(hào)和種類21不謊稱或使用已終止、被撤銷、無效的專利22廣告引證內(nèi)容必須真實(shí)準(zhǔn)確、并標(biāo)明出處，如有適用范圍和有效期的，應(yīng)予以示明98第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（16）序號(hào)防范措施第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（17）序號(hào)

防范措施

后果承擔(dān)

1

使用他人形象、名義、專利、商標(biāo)，應(yīng)提前征得其本人或（監(jiān)護(hù)人）書面同意侵權(quán)責(zé)任（賠償損失）2不啟用未滿10周歲的未成年人或因?yàn)檫`規(guī)代言而被處罰未滿3周年的主體為項(xiàng)目形象代言人1）責(zé)令停止發(fā)布廣告；2）消除影響；3）罰款（最高可達(dá)100萬）；4）吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；5）1年內(nèi)不得申請(qǐng)廣告3不在中小學(xué)、幼兒園或利用其教材、校服、校車發(fā)布商業(yè)廣告99（二）廣告行為法律風(fēng)險(xiǎn)防范第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（17）序號(hào)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（18）序號(hào)

防范措施

后果承擔(dān)

4未經(jīng)同意或請(qǐng)求，不向他人住宅、交通工具等發(fā)送廣告5000＜罰款＜30000

5發(fā)送電子信息廣告，必須明示身份和聯(lián)系方式，并向接收者提供拒收的方式6互聯(lián)網(wǎng)廣告必須顯著標(biāo)明關(guān)閉標(biāo)志并確保一鍵關(guān)閉100第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（18）序號(hào)第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（19）序號(hào)

防范措施

舉例7避免不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)8戶外廣告：（1）不利用交通安全設(shè)施和標(biāo)志；（2）不影響交通安全設(shè)施和標(biāo)志；消防設(shè)施和標(biāo)志、市政設(shè)施；（3）不妨礙生產(chǎn)或生活、損害市容市貌（4）在國(guó)家機(jī)關(guān)、文物保護(hù)單位、風(fēng)景名勝區(qū)等建筑控制地帶、或縣級(jí)以上政府禁止設(shè)置戶外廣告區(qū)域設(shè)置廣告101第五部分房地產(chǎn)廣告風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則（19）序號(hào)第六部分集團(tuán)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)排查指引第六部分集團(tuán)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)排查指引1034310444第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引《關(guān)于碧桂園全國(guó)營(yíng)銷相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)排查指引》1《房地產(chǎn)營(yíng)銷違規(guī)詞匯大全》《關(guān)于避免圖片及文字侵權(quán)的通知》關(guān)于《互聯(lián)網(wǎng)廣告管理辦法暫行規(guī)定》的合規(guī)指引關(guān)于2016新廣告法碧桂園營(yíng)銷環(huán)境工作提醒35文件依據(jù)：第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引《關(guān)于碧桂園全國(guó)營(yíng)銷相關(guān)第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引（四）區(qū)域管控措施銷售現(xiàn)場(chǎng)展示類風(fēng)險(xiǎn)指引（二）（一）線上線下廣告輸出類風(fēng)險(xiǎn)指引（三）銷售數(shù)據(jù)輸出指引第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引（四）區(qū)域管控措施銷售第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引

1、無預(yù)售證禁止發(fā)布廣告；2、無用地/工程規(guī)劃許可；3、無施工許可證；4、極限詞的規(guī)避；5、制造恐慌購(gòu)房氛圍詞的規(guī)避；6、房源信息輸出；7、價(jià)格輸出；8、配套進(jìn)度輸出；9、升值或投資回報(bào)承諾輸出；10、到達(dá)某地時(shí)間輸出；11、競(jìng)品輸出；12、引用信息輸出；13、免責(zé)輸出；14、公共信息輸出；15、金融信息輸出；16、政治敏感信息輸出；17、地圖信息輸出；18、禁用圖片；19、禁止使用的推廣方式；20、電子類“廣告”標(biāo)注輸；21、主體信息；22、廣告版本管理；23、其他碧桂園/項(xiàng)目公司以自身名義以及第三方受碧桂園/項(xiàng)目公司委托對(duì)外發(fā)布的一切具有推介目的的戶外/室內(nèi)/互聯(lián)網(wǎng)廣告，包括但不限于海報(bào)、彩頁、廣告鏈接、電子郵件、軟文、視頻、公眾號(hào)文章、朋友圈文章及廣告等。輸出類型（一）線上、線下廣告輸出類第五部分營(yíng)銷廣告輸出風(fēng)險(xiǎn)防控指引1、無預(yù)售證禁止發(fā)布（一）線上、線下廣告輸出類禁止在未取得預(yù)售證A項(xiàng)目上刊登B項(xiàng)目的預(yù)售證信息禁止以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)訂、預(yù)約、認(rèn)籌、開盤”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告未取得預(yù)售證的房屋，不得以公司名義發(fā)布任何廣告不得以項(xiàng)目規(guī)劃、配套、產(chǎn)品、裝修等名目發(fā)布廣告不得以示范區(qū)開放、板房開放、裝修等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告1、無預(yù)售證禁止發(fā)布廣告

2、無用地/工程規(guī)劃許可證

3、無施工許可證（一）線上、線下廣告輸出類禁止在未取得預(yù)售證A項(xiàng)目上刊登禁止（一）線上、線下廣告輸出類最國(guó)家級(jí)首頂級(jí)唯一第一4、極限詞的規(guī)避輸出（包括但不限于）

（一）線上、線下廣告輸出類最國(guó)家級(jí)首頂級(jí)唯一第一（一）線上、線下廣告輸出類萬人空巷再等就沒了傾城而出錯(cuò)過不再有全城瘋搶/哄搶XX秒銷售X套、X千人買日光、清盤、售罄1、線上、線下廣告輸出類5、涉嫌制造恐慌購(gòu)房氛圍詞語規(guī)避輸出（包括但不限于）

（一）線上、線下廣告輸出類萬人空巷傾城而出全城瘋搶XX秒銷日（一）線上、線下廣告輸出類須輸出實(shí)際銷售價(jià)格，如輸出單價(jià)，則需注明適用的戶型、單價(jià)范圍及有效期限、并需注明是建筑面積單價(jià)還是套內(nèi)建筑面積單價(jià)；如輸出總價(jià)，則需注明適用的戶型、有效期限，避免輸出“起價(jià)”等具有較強(qiáng)實(shí)效性的字眼；涉及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、