業(yè)主承包商咨詢合同貸款合同勘察/設(shè)計合同監(jiān)理委托合同采購供應(yīng)合同工程保險合同材料設(shè)備運輸合同科技開發(fā)合同材料設(shè)備采購合同流動資金貸款合同保險合同倉儲保管合同設(shè)備租賃合同工程分包合同國際工程承包合同F(xiàn)IDIC運輸合同開發(fā)商土地征用與出讓(成批/宗地)合同拆遷安置及拆遷承包合同供用水/電/氣等合同房屋租賃與銷售合同工程施工承包合同如果變成代理銷售合同物業(yè)管理合同工程建設(shè)中的合同關(guān)系自學(xué)：

第四章建設(shè)工程合同體系

第五章建設(shè)工程委托監(jiān)理合同

第六章建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同管理第七章

建設(shè)工程施工合同管理第七章建設(shè)工程施工合同管理7.1建設(shè)工程施工合同管理概述7.2建設(shè)工程施工合同總體策劃7.3《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》7.1

建設(shè)工程施工合同管理概述7.1.1建設(shè)工程施工合同（管理）的概念7.1.2建設(shè)工程施工合同（管理）的特點7.1.3建設(shè)工程施工合同的訂立7.1.4施工合同管理的工作內(nèi)容7.1.1建設(shè)工程施工合同（管理）的概念建設(shè)工程施工合同

——建筑安裝工程承包合同，是發(fā)包人與承包人之間為完成商定的建設(shè)工程項目，確定雙方權(quán)利合義務(wù)的協(xié)議?！┕ず贤漠?dāng)事人即發(fā)包人與承包人，雙方是平等的民事主體。建設(shè)工程施工合同管理——是指各級工商行政管理機關(guān)、建設(shè)行政主管機關(guān)以及建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位依據(jù)法律法規(guī)，采取法律的、行政的手段，對施工合同關(guān)系進行組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及監(jiān)督，保護施工合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，處理施工合同糾紛，防止和制裁違法行為，保證施工合同貫徹實施的一系列活動。7.1.2建設(shè)工程施工合同（管理）的特點合同標(biāo)的的特殊性合同履行期限的長期性合同監(jiān)督的嚴(yán)格性合同內(nèi)容的多樣性和復(fù)雜性每個施工合同的標(biāo)的都是特殊的，相互之間具有不可替代性；施工生產(chǎn)的流動性；建筑產(chǎn)品是單體生產(chǎn)。施工合同涉及的主體多樣性；施工合同的內(nèi)容要詳盡。合同主體監(jiān)督的嚴(yán)格性；合同簽訂監(jiān)督的嚴(yán)格性；對合同履行監(jiān)督的嚴(yán)格性。施工合同管理的特點：——施工合同管理周期長——施工合同管理與效益、風(fēng)險密切相關(guān)——施工合同管理的變量多——施工合同管理是綜合性的、全面的、高層次的管理工作。目前，我國建設(shè)工程合同管理的現(xiàn)狀如下：——合同意識薄弱、工程管理水平較低、難以適應(yīng)現(xiàn)代工程建設(shè)的需要?！贤芾砣瞬欧浅Ｈ狈Α！ㄖ撇缓芙∪蟹ú灰?，市場不規(guī)范，合同約束力不強。7.1.3建設(shè)設(shè)工工程程施施工工合合同同的的訂訂立立1.訂立立施施工工合合同同應(yīng)應(yīng)具具備備的的條條件件———初步步設(shè)設(shè)計計已已經(jīng)經(jīng)批批準(zhǔn)準(zhǔn)———工程程設(shè)設(shè)計計項項目目已已經(jīng)經(jīng)列列入入年年度度建建設(shè)設(shè)計計劃劃———有能能夠夠滿滿足足施施工工需需要要的的設(shè)設(shè)計計文文件件和和有有關(guān)關(guān)技技術(shù)術(shù)資資格格——建設(shè)資資金和和主要要建筑筑材料料設(shè)備備來源源已經(jīng)經(jīng)落實實——招投標(biāo)標(biāo)工程程，中中標(biāo)通通知書書已經(jīng)經(jīng)下達達2.訂立施施工合合同應(yīng)應(yīng)遵循循的原原則——遵守國國家法法律、、行政政法規(guī)規(guī)和國國家計計劃原原則——平等、、自愿愿、公公平的的原則則——誠實信信用原原則3.訂立施施工合合同的的程序序——要約——承諾合同訂訂立示示意圖圖形式合同的訂立內(nèi)容程序一般條款必要條款口頭形式書面形式承諾要約合同成立訂立過程中當(dāng)事人雙方的先合同義務(wù)締約過失責(zé)任1.建設(shè)行行政主主管部部門2.業(yè)主及及監(jiān)理理工程程師3.承包商商7.1.4施工合合同管管理的的工作作內(nèi)容容從市場場管理理的角角度對對施工工合同同進行行宏觀觀管理理。2.業(yè)主及及監(jiān)理理工程程師1.業(yè)主的的主要要工作作——對合同同進行行總體體策劃劃和總總體控控制，，對授授標(biāo)及及合同同的簽簽訂進進行決決策，，為承承包商商的合合同實實施提提供必必要的的條件件，委委托監(jiān)監(jiān)理工工程師師監(jiān)督督承包包商履履行合合同。。2.監(jiān)理工工程師師的主主要工工作——可以涉涉及包包括招招標(biāo)投投標(biāo)階階段和和施工工實施施、結(jié)結(jié)算的的進度度管理理、質(zhì)質(zhì)量管管理、、投資資管理理和組組織協(xié)協(xié)調(diào)的的全部部或部部分。。3.承包商商的主主要工工作（1）確定定工程程項目目合同同管理理組織織（2）管理理合同同文件件、資資料（3）建立立合同同管理理系統(tǒng)統(tǒng)合同分分析系系統(tǒng)合同數(shù)數(shù)據(jù)檔檔案庫庫合同網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)合同監(jiān)監(jiān)督系系統(tǒng)索賠管管理系系統(tǒng)7.2建設(shè)工工程施施工合合同總總體規(guī)規(guī)劃7.2.1業(yè)主的的合同同總體體規(guī)劃劃——確定與與業(yè)主主簽約約的承承包商商的數(shù)數(shù)量——招標(biāo)方方式的的確定定——合同種種類的的選擇擇——合同條條件的的選擇擇——重要合合同條條款的的確定定——其他戰(zhàn)戰(zhàn)略問問題7.2.2承包商商的合合同總總體規(guī)規(guī)劃——投標(biāo)方方向的的選擇擇——合同風(fēng)風(fēng)險的的總評評價——合作形形式的的選擇擇7.2.1業(yè)主的的合同同總體體規(guī)劃劃——發(fā)包形形式1.分散平平行發(fā)發(fā)包——需要大大量的的管理理工作作及多多次招招標(biāo)——合同爭爭執(zhí)和和索賠賠多。。——必須具具備較較強的的項目目管理理能力力。——可以通通過分分階段段招標(biāo)標(biāo)，加加強對對項目目的干干預(yù)。。——通常不不能將將項目目分解解太細細。2.整體發(fā)發(fā)包——可以減減少業(yè)業(yè)主面面對的的承包包商數(shù)數(shù)量，，合同同爭執(zhí)執(zhí)和索索賠較較少。?！欣谑┦┕がF(xiàn)場場的管理理，減少少中間檢檢查和交交接的環(huán)環(huán)節(jié)和手手續(xù)，工工期大大大縮短。。——工程整體體效益較較高。7.2.1業(yè)主的合合同總體體規(guī)劃——合同種類類的選擇擇1.建設(shè)工程程承包合合同分類類2.固定價3.可調(diào)價4.成本加酬酬金5.影響合同同計價方方式選擇擇的因素素1.建設(shè)工程程承包合合同分類類——固定價、、可調(diào)價價、成本本加酬金金——總價合同同、單價價合同、、成本加加酬金合合同總價合同同：——以設(shè)計圖圖紙和工工程說明明書為依依據(jù)；——風(fēng)險：對對承包方方具有一一定的風(fēng)風(fēng)險?！m用：必必須明確確工程承承包合同同標(biāo)的物物的詳細細內(nèi)容及及其各種種技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)。單價合同同：——以實際完完成的工工程量為為依據(jù)。?！植糠猪楉椆こ塘苛吭试S有有上下浮浮動；但但分部分分項工程程的單價價不變。?！獑蝺r合同同中涉及及的分部部分項工工程的工工程量為為估計工工程量。?！獑蝺r風(fēng)險險由承包包商負擔(dān)擔(dān)，工程程量變化化的風(fēng)險險由業(yè)主主承擔(dān)。。2.固定定價價———固定定單單價價、、固固定定總總價價———在合合同同約約定定的的風(fēng)風(fēng)險險范范圍圍內(nèi)內(nèi)不不可可調(diào)調(diào)整整。。固定定總總價價合合同同：：———在約約定定的的風(fēng)風(fēng)險險范范圍圍內(nèi)內(nèi)價價格格不不再再調(diào)調(diào)整整的的合合同同；；——風(fēng)險：對承包包方具有一定定的風(fēng)險，一一般報價中風(fēng)風(fēng)險費較高。?！們r優(yōu)先。固定單價合同同：——以實際完成的的工程量為依依據(jù)。分部分分項工程量允允許有上下浮浮動；但分部部分項工程的的單價不變。?！獑蝺r合同中涉涉及的分部分分項工程的工工程量為估計計工程量。——單價風(fēng)險由承承包商負擔(dān)，，工程量變化化的風(fēng)險由業(yè)業(yè)主承擔(dān)?！獑蝺r優(yōu)先。（1）固定單價合合同價格計算：——以工程量清單單、工程單價價表為基礎(chǔ)和和依據(jù)。風(fēng)險承擔(dān)：——雙方承擔(dān)風(fēng)險險。適用條件：——工期長、技術(shù)術(shù)復(fù)雜、實施施過程中各種種不可預(yù)見因因素較多的建建設(shè)工程。——在施工圖不完完整或當(dāng)準(zhǔn)備備招標(biāo)的工程程項目內(nèi)容、、技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)一時尚不不能明確、具具體予以規(guī)定定時?！椖拷ㄔO(shè)周期期短，初步設(shè)設(shè)計完成后擬擬進行施工招招標(biāo)的工程。。（2）固定總價合合同價格計算：——以設(shè)計圖紙、、工程量及規(guī)規(guī)范等為依據(jù)據(jù)。適用條件：——招標(biāo)時的設(shè)計計深度已經(jīng)達達到施工圖設(shè)設(shè)計要求，工工程設(shè)計圖紙紙完整齊全，，項目范圍及及工程量計算算依據(jù)確切。。——規(guī)模較小，技技術(shù)不太復(fù)雜雜的中小型工工程。——合同工期較短短?！こ掏稑?biāo)期相相對寬余，承承包商有足夠夠時間研究招招標(biāo)文件。——合同條件中雙雙方的權(quán)利和和義務(wù)十分清清楚，合同條條件完備。風(fēng)險承擔(dān)（承承包商）：——價格風(fēng)險（報報價計算錯誤誤、漏報項目目、物價上漲漲）。——工作量風(fēng)險（（工作量計算算錯誤、工程程范圍不確定定、設(shè)計深度度）。3.可調(diào)價可調(diào)總價合同同：——以設(shè)計圖紙及及規(guī)定、規(guī)范范為基礎(chǔ)?！L(fēng)險：發(fā)包方方承擔(dān)通貨膨膨脹的風(fēng)險，，承包方承擔(dān)擔(dān)工程量、成成本、工期等等的其他風(fēng)險險。——適用：工程內(nèi)容、技技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)規(guī)定很明確確的項目；工工期在一年以以上的工程項項目。可調(diào)單價合同同：——一般在招標(biāo)文文件、合同等等文件中規(guī)定定，對某些分分部分項工程程的單價，或或因物價變化化等，根據(jù)實實際情況對單單價進行調(diào)整整?！L(fēng)險：雙方承承擔(dān)風(fēng)險。4.成本加酬金——直接成本費+酬金——直接成本費：：由發(fā)包方實實報實銷?！杲穑焊鶕?jù)合合同約定支付付?！獦I(yè)主承擔(dān)全部部風(fēng)險。——適用范圍：（1）工程內(nèi)容及及技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)尚未全面面確定，投標(biāo)標(biāo)報價的依據(jù)據(jù)尚不充分。。（2）承包方在某某些方面具有有獨特的技術(shù)術(shù)、特長或經(jīng)經(jīng)驗。（3）工作范圍很很難確定的工工程，在設(shè)計計完成之前就就開始施工的的工程。（1）成本加固定定百分比酬金金合同價格計算：——直接成本費：：由發(fā)包方實實報實銷?！杲穑簩嶋H成成本的固定百百分比。公式：——C=Cd+Cd*P利弊：——不利于鼓勵承承包方降低成成本。（2）成本加獎罰罰合同價格計算：——直接成本費：：由發(fā)包方實實報實銷；預(yù)期成本、目目標(biāo)成本?！杲穑汗潭ń鸾痤~的酬金、、獎金、罰金金。公式：——C=Cd+F±ΔF利弊：——有利于承包方方降低成本，，縮短工期。。（3）最高限額成成本加固定最最大酬金合同同價格計算：——直接成本費：：由發(fā)包方實實報實銷。最高限額成本本、報價成本本、最低成本本?！杲穑喊闯杀颈静煌?，支付付不同的酬金金，或不支付付酬金。公式：——C=Cd+F利弊：——有利于控制工工程投資，鼓鼓勵承包方最最大限度降低低成本。5.影響合同計價價方式選擇的的因素——項目的復(fù)雜程程度——工程設(shè)計工作作的深度——工程進度要求求的緊迫程度度——工程施工的難難易程度7.2.1業(yè)主的合同總總體規(guī)劃——重要條款的確確定1.適用合同關(guān)系系的法律，以以及合同爭執(zhí)執(zhí)仲裁的地點點、程序等。。2.付款方式。3.合同價價格的的調(diào)整整條件件、范范圍、、方法法。4.合同雙雙方風(fēng)風(fēng)險的的分擔(dān)擔(dān)。5.對承包包商的的激勵勵措施施。6.通過合合同保保證對對工程程的控控制權(quán)權(quán)。案例甲電訊訊公司司因建建辦公公樓與與乙建建筑承承包公公司簽簽訂工工程總總承包包合同同，其其后，，經(jīng)甲甲同意意，乙乙分別別與丙丙建筑筑設(shè)計計院和和丁建建筑工工程公公司簽簽訂了了工程程勘察察設(shè)計計合同同和工工程施施工合合同。?？辈觳煸O(shè)計計合同同約定定由丙丙對甲甲的辦辦公樓樓及其其附屬屬工程程提供供設(shè)計計服務(wù)務(wù)，并并按照照設(shè)計計合同同約定定交付付有關(guān)關(guān)的設(shè)設(shè)計文文件和和資料料。施施工合合同約約定由由丁根根據(jù)丙丙提供供的設(shè)設(shè)計圖圖紙進進行施施工。。合同同簽訂訂后，，丙按按時將將設(shè)計計文件件交付付丁進進行施施工。。工程程竣工工后，，甲會會同有有關(guān)質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督部部門對對工程程進行行驗收收，發(fā)發(fā)現(xiàn)工工程存存在嚴(yán)嚴(yán)重質(zhì)質(zhì)量問問題，，是由由于設(shè)設(shè)計不不符合合規(guī)范范所致致。原原來丙丙未對對現(xiàn)場場進行行仔細細勘察察即自自行進進行設(shè)設(shè)計導(dǎo)導(dǎo)致設(shè)設(shè)計不不合理理，給給甲造造成重重大損損失。。丙以以與甲甲沒有有合同同關(guān)系系為由由拒絕絕承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任，乙乙又以以自己己不是是設(shè)計計人為為由推推卸責(zé)責(zé)任，，甲遂遂以丙丙為被被告向向法院院起訴訴。相關(guān)規(guī)定《合同法》第272條規(guī)定：“發(fā)包人可以以與總承包人人訂立建設(shè)工工程合同，也也可以分別與與勘察人、設(shè)設(shè)計人、施工工人訂立勘察察、設(shè)計、施施工承包合同同。發(fā)包人不不得將應(yīng)當(dāng)由由一個承包人人完成的建設(shè)設(shè)工程肢解成成若干部分發(fā)發(fā)包給幾個承承包人?！薄翱偝邪嘶蚧蛘呖辈?、設(shè)設(shè)計、施工承承包人經(jīng)發(fā)包包人同意，可可以將自己承承包的部分工工作交由第三三人完成。第第三人就其完完成的工作成成果與總承包包人或者勘察察、設(shè)計、施施工承包人向向發(fā)包人承擔(dān)擔(dān)連帶責(zé)任。。承包人不得得將其承包的的全部建設(shè)工工程轉(zhuǎn)包給第第三人或者將將其承包的全全部建設(shè)工程程肢解以后以以分包的名義義分別轉(zhuǎn)包給給第三人?！薄薄敖钩邪巳藢⒐こ谭职o不具備相相應(yīng)資質(zhì)條件件的單位。禁禁止分包單位位將其承包的的工程再分包包。建設(shè)工程程主體結(jié)構(gòu)的的施工必須由由承包人自行行完成。”7.2.2承包商的合同同總體規(guī)劃——投標(biāo)方向的選選擇1、承包市場情情況、競爭形形勢。2、競爭者的數(shù)數(shù)量以及競爭爭對手狀況。。3、工程項目及及業(yè)主情況。。4、承包商自身身的情況。7.2.2承包商的合同同總體規(guī)劃——合同風(fēng)險的總總評價固定總價合同同：——招標(biāo)時的設(shè)計計深度已經(jīng)達達到施工圖設(shè)設(shè)計要求，工工程設(shè)計圖紙紙完整齊全，，項目范圍及及工程量計算算依據(jù)確切。?！?guī)模較小，技技術(shù)不太復(fù)雜雜的中小型工工程?！贤て谳^短短?！こ掏稑?biāo)期相相對寬余，承承包商有足夠夠時間研究招招標(biāo)文件?！贤瑮l件中雙雙方的權(quán)利和和義務(wù)十分清清楚，合同條條件完備。固定單價合同同：——工期長、技術(shù)術(shù)復(fù)雜、實施施過程中各種種不可預(yù)見因因素較多的建建設(shè)工程?！谑┕D不完完整或當(dāng)準(zhǔn)備備招標(biāo)的工程程項目內(nèi)容、、技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)一時尚不不能明確、具具體予以規(guī)定定時?！椖拷ㄔO(shè)周期期短，初步設(shè)設(shè)計完成后擬擬進行施工招招標(biāo)的工程。。7.2.2承包商的合同同總體規(guī)劃——合作形式的選選擇1、分包——技術(shù)上需要；；——經(jīng)濟上目的；；——轉(zhuǎn)嫁或減少風(fēng)風(fēng)險；——業(yè)主的要求。。2、聯(lián)營分包——兩家或兩家以以上的承包商商聯(lián)合投標(biāo)，，共同承接工工程?！ǎ簝?nèi)部聯(lián)聯(lián)營、外部聯(lián)聯(lián)營聯(lián)營合同的特特點1、聯(lián)營合同在在性質(zhì)上區(qū)別別與承包合同同。它是一種種社會契約。。2、聯(lián)營合同的的基本原則是是，合同各方方應(yīng)有互相忠忠誠和互相信信任的責(zé)任。。共擔(dān)風(fēng)險，，共享利益。。3、聯(lián)營合同中中應(yīng)明確區(qū)分分各自的責(zé)任任界限和利益益界限。4、聯(lián)營合同受受總承包合同同關(guān)系的制約約，屬于它的的一個從合同同。只有總承承包合同簽訂訂，聯(lián)營合同同才有效；只只有總承包合合同結(jié)束，聯(lián)聯(lián)營合同才解解散。7.3《建設(shè)工程施工工合同（示范范文本）7.3.1施工合同詞語語定義及合同同文件7.3.2施工合同雙方方的權(quán)利、義義務(wù)7.3.3施工合同施工工組織設(shè)計與與工期7.3.4合同價款與支支付7.3.5工程變更7.3.6違約、索賠和和爭議案例某海濱城市為為發(fā)展旅游業(yè)業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)興興建一座三星星級大酒店。。該項目甲方方于X年10月10日分別與某某建筑工程程公司（乙乙方）和某某外資裝飾飾工程公司司（丙方））簽訂了主主體建筑工工程施工合合同和裝飾飾工程施工工合同。合同約定主主體建筑工工程施工于于當(dāng)年11月10日正式開工工。合同日日歷工期為為2年5個月。因主主體工程與與裝飾工程程分別為兩兩個獨立的的合同，由由兩個承包包商承建，，為保證工工期，當(dāng)事事人約定：：主體與裝裝飾施工采采取立體交交叉作業(yè)，，即主體完完成三層，，裝飾工程程承包商立立即進入裝裝飾作業(yè)。。為保證裝裝飾工程達達到三星級級水平，業(yè)業(yè)主委托某某監(jiān)理公司司實施“裝裝飾工程監(jiān)監(jiān)理”。在工程施工工1年6個月時，甲甲方要求乙乙方將竣工工日期提前前2個月，雙方方協(xié)商修訂訂施工方案案后達成協(xié)協(xié)議。該工程按變變更后的合合同工期竣竣工，經(jīng)驗驗收后投入入使用。在該工程投投入使用2年6個月后，乙乙方因甲方方少付工程程款起訴至至法院。訴訴稱：甲方方于該工程程驗收合格格后簽發(fā)了了竣工驗收收報告，并并已開張營營業(yè)。在結(jié)結(jié)算工程款款時，甲方方本應(yīng)付工工程總價款款1600萬元人民幣幣，但只付付1400萬元人民幣幣。特請求求法庭判決決被告支付付剩余的200萬元及拖期期的利息。。在庭審中，，被告答稱稱：原告主主體建筑工工程施工質(zhì)質(zhì)量有問題題，如：大大堂、電梯梯間門洞，，大廳墻面面、游泳池池等主體施施工質(zhì)量不不合格。因因此，裝修修商進行返返工，并提提出索賠，，經(jīng)監(jiān)理工工程師簽字字報業(yè)主代代表認可，，共支付15.2萬美元，折折合人民幣幣125萬元。此項項費用應(yīng)由由原告承擔(dān)擔(dān)。另還有有其他質(zhì)量量問題，并并造成客房房、機房設(shè)設(shè)備、設(shè)施施損失計人人民幣75萬元。共計計損失200萬元人民幣幣，應(yīng)從總總工程款中中扣除，故故支付乙方方主體工程程款總額為為1400萬元人民幣幣。原告辯稱：：被告稱工工程主體不不合格不屬屬實，并向向法庭呈交交了業(yè)主及及有關(guān)方面面簽字的合合格竣工驗驗收報告及及業(yè)主致乙乙方的感謝謝信等證據(jù)據(jù)。被告又辯稱稱：竣工驗驗收報告及及感謝信，，是在原告告法定代表表人宴請我我方時，提提出為了企企業(yè)晉級的的情況下，，我方代表表才簽的字字。此外，，被告代理理人又向法法庭呈交業(yè)業(yè)主被裝飾飾工程公司司提出的索索賠15.2萬美元（經(jīng)經(jīng)監(jiān)理工程程師和業(yè)主主代表簽字字）的清單單56件。原告再辯稱稱：被告代代表發(fā)言純純系戲言，，怎能以簽簽署竣工驗驗收報告為為兒戲，請請求法庭以以文字為證證。又指出出：如果真真的存在被被告所說情情況，那么么被告應(yīng)該該根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量管理條條理》的規(guī)定，在在裝飾施工工前通知我我方修理。。原告告最最后后請請求求法法庭庭關(guān)關(guān)注注：：從從簽簽發(fā)發(fā)竣竣工工驗驗收收報報告告到到起起訴訴前前，，乙乙方方向向甲甲方方多多次次