5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例

“臨界點(diǎn)”籌劃法費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法收入分散籌劃法建房方式籌劃法靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法成本核算對(duì)象籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法核算方式籌劃法

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！?0%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”?！芭R界點(diǎn)”籌劃法某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價(jià)2030元/平方米，售價(jià)總額為1847.3萬(wàn)元。該房屋支付土地出讓金200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬(wàn)元，利息費(fèi)用為100萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅＜僭O(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5‰、教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10%。

“臨界點(diǎn)”籌劃法籌劃前

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬(wàn)元；應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬(wàn)元；實(shí)際盈利金額=收入－成本－費(fèi)用－稅金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99萬(wàn)元“臨界點(diǎn)”籌劃法籌劃辦法：假設(shè)該公司將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，則售價(jià)總額為1800萬(wàn)元，其他資料不變。

允許扣除的稅金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝200+900+110+220+99＝1529（萬(wàn)元）

增值額＝271萬(wàn)元，增值率為17.72%

實(shí)際盈利金額＝1800-200-900-100-99=499萬(wàn)元“臨界點(diǎn)”籌劃法雖然售價(jià)比原來(lái)降低了47.3萬(wàn)元，但實(shí)際稅后收益反而比原來(lái)增加了48.01萬(wàn)元。

㊣認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章?！芭R界點(diǎn)”籌劃法北京市：“對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確認(rèn)時(shí)，可按棟號(hào)掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財(cái)稅字（1999）210號(hào)所規(guī)定的有關(guān)政策。”由此可見，北京市對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是按棟號(hào)掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下審定的。實(shí)際操作中每棟號(hào)住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下?！芭R界點(diǎn)”籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⒛扯螘r(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。這樣就使得營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。收入分散籌劃法假如某某企業(yè)業(yè)準(zhǔn)備備出售售其擁?yè)碛械牡囊淮贝狈课菸菀约凹巴恋氐厥褂糜脵?quán)。。因?yàn)闉榉课菸菀呀?jīng)經(jīng)使用用過一一段時(shí)時(shí)間，，里面面的各各種設(shè)設(shè)備均均已安安裝齊齊全。。估計(jì)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值是800萬(wàn)元，，其中中各種種設(shè)備備的價(jià)價(jià)格約約為100萬(wàn)元。。如果果該企企業(yè)和和購(gòu)買買者簽簽訂合合同時(shí)時(shí)，不不注意意區(qū)分分這些些，而而是將將全部部金額額以房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格格的形形式在在合同同上體體現(xiàn)，，則增增值額額無(wú)疑疑會(huì)增增加100萬(wàn)元。。㊣收入入分散散可節(jié)節(jié)省稅稅款，，在合合同上上僅注注明700萬(wàn)元的的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格，，同時(shí)時(shí)簽訂訂一份份附屬屬辦公公設(shè)備備購(gòu)銷銷合同同，不不僅可可以使使得增增值額額變小小從而而節(jié)省省應(yīng)繳繳土地地增值值稅稅稅額，，而且且購(gòu)銷銷合同同適用用0.03％的印印花稅稅稅率率，比比產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)據(jù)適用用的0.05％稅率率低，，可節(jié)節(jié)省印印花稅稅，一一舉兩兩得。。收入分分散籌籌劃法法房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司的代代建房房方式式指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司代客客戶進(jìn)進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)，，開發(fā)發(fā)完成成后向向客戶戶收取取代建建房報(bào)報(bào)酬的的行為為。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司雖然然取得得了一一定的的收入入，但但房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)自始始至終終屬于于客戶戶，沒沒有發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，其收收入屬屬于勞勞務(wù)性性質(zhì)的的收入入，故故不屬屬于土土地增增值稅稅的征征稅范范圍。。建筑行行業(yè)3％的的營(yíng)業(yè)稅稅，其稅負(fù)較較土地地增值值稅低。如果房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司在開開發(fā)之之初便便能確確定最最終用用戶，，完全全可以以采用用代建建房方方式進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)?？梢允鞘怯煞糠康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司以用用戶名名義取取得土土地使使用權(quán)權(quán)和購(gòu)購(gòu)買各各種材材料設(shè)設(shè)備，，也可可以協(xié)協(xié)商由由客戶戶自己己取得得和購(gòu)購(gòu)買，，只要要從最最終形形式上上看房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒沒有發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移便便可以以了。。建房方方式籌籌劃法法為了使使房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司的的代建建房方方式籌籌劃更更加順順利，，房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司可可以降降低代代建房房勞務(wù)務(wù)性質(zhì)質(zhì)收入入的數(shù)數(shù)額，，以取取得客客戶的的配合合。由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司可以以通過過該項(xiàng)項(xiàng)籌劃劃節(jié)省省不少少稅款款，讓讓利部部分于于客戶戶也是是可能能的，，而且且這樣樣也會(huì)會(huì)使得得房屋屋各方方面條條件符符合客客戶要要求，，價(jià)格格優(yōu)勢(shì)也可以以增強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)業(yè)的市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。建房方方式籌籌劃法法合作建建房方方式。。一方方出地地，一一方出出資金金，雙雙方合合作建建房，，建成成后按按比例例分房房自用用的，，暫免免土地地增值值稅。。房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)充分分利用用該項(xiàng)項(xiàng)政策策。比比如某某房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)購(gòu)購(gòu)得一一塊土土地的的使用用權(quán)準(zhǔn)準(zhǔn)備修修建住住宅，，則該該企業(yè)業(yè)可以以預(yù)收收購(gòu)房房者的的購(gòu)房房款作作為合合作建建房的的資金金。一一般而而言，，一幢幢住房房中土土地支支付價(jià)價(jià)所占占比例例應(yīng)該該比較較小，，這樣樣房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)分分得的的房屋屋就較較少，，大部部分由由出資資金的的用戶戶分得得自用用。在該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)售出剩余余部分住房房前，各方方都不用繳繳納土地增增值稅，只只有在房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)建成后后轉(zhuǎn)讓屬于于自己的那那部分住房房時(shí)，才就就該部分繳繳納土地增增值稅。建房方式籌籌劃法確定合適的的利息扣除除方式財(cái)務(wù)費(fèi)用中中的利息支支出，允許許據(jù)實(shí)扣除除，但最高高不得超過過按商業(yè)銀銀行同類同同期貸款利利率計(jì)算的的金額。其其他房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用用則按取得得土地使用用權(quán)所支付付的金額和和房地產(chǎn)開開發(fā)成本之之和的5％％扣除；如如果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)不能按照照轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯?，或不能提提供金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸款證證明的，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按按取得土地地使用權(quán)所所支付的金金額和房地地產(chǎn)開發(fā)成成本之和的的10％扣扣除。如果借用了了大量資金金，利息費(fèi)費(fèi)用多，應(yīng)應(yīng)采取據(jù)實(shí)實(shí)扣除的方方式，應(yīng)盡盡量提供金金融機(jī)構(gòu)貸貸款的證明明。如果借款很很少，利息息費(fèi)用低，，則可不計(jì)計(jì)算應(yīng)分?jǐn)倲偟睦⒅еС觯虿徊惶峁┙鹑谌跈C(jī)構(gòu)的貸貸款證明，，可多扣除除費(fèi)用，減減低稅負(fù)。。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法房產(chǎn)所有人人、土地使使用權(quán)所有有人將房屋屋產(chǎn)權(quán)、土土地使用權(quán)權(quán)贈(zèng)與直系系親屬或承承擔(dān)直接贍贍養(yǎng)義務(wù)人人的或通過過中國(guó)境內(nèi)內(nèi)非盈利性性的社會(huì)團(tuán)團(tuán)體、國(guó)家家機(jī)關(guān)將房房屋產(chǎn)權(quán)、、土地使用用權(quán)贈(zèng)與教教育、民政政和其他社社會(huì)福利、、公益事業(yè)業(yè)的免征土土地增值稅稅。如非以上兩兩種情況，，應(yīng)當(dāng)繳納納土地增值值稅。因此此，當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)注意意自己的捐捐贈(zèng)方式，，以免捐贈(zèng)贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)擔(dān)稅款。比比如某房地地產(chǎn)所有人人欲將其擁?yè)碛械姆康氐禺a(chǎn)捐贈(zèng)給給希望工程程，就一定定要符合法法定的程序序，即通過過在中國(guó)境境內(nèi)非盈利利性的社會(huì)會(huì)團(tuán)體、國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)如如希望工程程基金會(huì)進(jìn)進(jìn)行捐贈(zèng)，，而不要自自行捐贈(zèng)。。但如果當(dāng)當(dāng)事人確實(shí)實(shí)無(wú)法采用用以上兩種種方式，則則應(yīng)充分考考慮稅收因因素對(duì)自己己及他人的的影響。比比如某房地地產(chǎn)所有人人欲將擁有有的房地產(chǎn)產(chǎn)贈(zèng)與一位位好朋友，，則可以考考慮讓受贈(zèng)贈(zèng)人支付稅稅款，也可可以采用隱隱性贈(zèng)與法法，即讓該該好友實(shí)際際占有使用用該房地產(chǎn)產(chǎn)，而不辦辦理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移登記手續(xù)續(xù)。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法個(gè)人自有住住房轉(zhuǎn)讓籌籌劃由于經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)展展，人的流流動(dòng)愈來(lái)愈愈頻繁，因因而個(gè)人自自有住房發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移的的可能性也也越來(lái)越大大。如某人人擁有一套套住房，已已經(jīng)居住四四年零十一一個(gè)月，此此時(shí)需出售售該套住房房。顯然，，如果該人人再等一個(gè)個(gè)月出售住住房可免土土地增值稅稅，而如果果現(xiàn)在出售售，因?yàn)槭故褂媚晗蕹^三年而而未超過五五年，需減減半繳納土土地增值稅稅。合乎理理性的做法法便是將住住房于一個(gè)個(gè)月后轉(zhuǎn)讓讓而不是馬馬上轉(zhuǎn)讓。。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法利用加計(jì)扣扣除進(jìn)行稅稅務(wù)籌劃從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的企企業(yè)，可加加計(jì)扣除，，其他企業(yè)業(yè)從事房地地產(chǎn)開發(fā)的的，不享受受此項(xiàng)費(fèi)用用扣除。當(dāng)當(dāng)非房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)欲進(jìn)入房房地產(chǎn)業(yè)時(shí)時(shí)，不宜作作為其非主主營(yíng)項(xiàng)目，，而應(yīng)考慮慮重新設(shè)立立一獨(dú)立核核算的、專專門從事房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和交易的的關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)。不僅可可以在房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)中享受受加計(jì)扣除除，而且可可以在以后后的各納稅稅年度中利利用企業(yè)的的關(guān)聯(lián)關(guān)系系實(shí)現(xiàn)其他他稅收的納納稅籌劃。。如通過雙雙方的銷售售收入分列列，可使雙雙方各自扣扣除交際應(yīng)應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適適用較高的的扣除率。。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法個(gè)人自有住住房轉(zhuǎn)讓籌籌劃房屋所有人人由于工作作需要，要要轉(zhuǎn)讓使用用年限很短短的住房，，比如僅使使用一年，，尋找一個(gè)個(gè)愿意和自自己交換住住房，而且且對(duì)方住房房又合乎自自己要求的的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事事人，和該該個(gè)人交換換住房。根根據(jù)稅法規(guī)規(guī)定，個(gè)人人之間互換換自有居住住用房地產(chǎn)產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，，可以免征征土地增值值稅。靈活運(yùn)用優(yōu)優(yōu)惠政策法法財(cái)政部、國(guó)國(guó)家稅務(wù)總總局財(cái)稅宇宇（95））48號(hào)文文件規(guī)定，，對(duì)于縣級(jí)級(jí)及縣級(jí)以以上人民政政府要求房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在售售房時(shí)代收收的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，如果果代收費(fèi)用用是計(jì)入房房?jī)r(jià)中向購(gòu)購(gòu)買方一并并收取的，，可作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)取得的收收入計(jì)稅；；如果代收收費(fèi)用未計(jì)計(jì)入房?jī)r(jià)中中，而是在在房?jī)r(jià)之外外單獨(dú)收取取，可不作作轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的收入入。對(duì)于代代收費(fèi)用作作為轉(zhuǎn)讓收收入計(jì)算的的，在計(jì)算算扣除項(xiàng)目目金額時(shí)，，可予以扣扣除但不允允許加計(jì)20％的扣扣除基數(shù)；；對(duì)于代收收費(fèi)用未作作為轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的收收入計(jì)稅的的，在計(jì)算算土地增值稅時(shí)不不允許扣除除代收費(fèi)用用。代收費(fèi)用計(jì)計(jì)價(jià)籌劃法法在會(huì)計(jì)核算算時(shí)，應(yīng)把把縣級(jí)及縣縣級(jí)以上人人民政府要要求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在售房時(shí)時(shí)代收的各各項(xiàng)費(fèi)用不不計(jì)入房?jī)r(jià)價(jià)中，而是是通過合同同安排、業(yè)業(yè)務(wù)流程重重組在房?jī)r(jià)價(jià)之外單獨(dú)獨(dú)收取，這這樣就可以以減少銷售售收入，不不僅可以節(jié)節(jié)省營(yíng)業(yè)稅稅，而且可可以降低增增值額、減減少應(yīng)納的的土地增值值稅。代收費(fèi)用計(jì)計(jì)價(jià)籌劃法法土地增值稅稅適用四檔檔超率累進(jìn)進(jìn)稅率，如如果對(duì)土地地增值稅稅稅率不同的的房產(chǎn)合在在一起計(jì)算算，可能會(huì)會(huì)降低高增增值房產(chǎn)的的適用稅率率。由于高高稅率房產(chǎn)產(chǎn)的增值額額大，這樣樣會(huì)使整體體稅負(fù)下降降。某房產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司同時(shí)時(shí)開發(fā)甲、、乙兩幢商商業(yè)房。銷銷售甲房取取得收入250萬(wàn)元，允許許扣除項(xiàng)目目金額為200萬(wàn)元；銷售售乙房取得得收入400萬(wàn)元，允許許扣除項(xiàng)目目金額為100萬(wàn)元。分開核算甲房產(chǎn)增值值率=（250-200）÷200××100%=25%應(yīng)納土地增增值稅=（250-200）×30%=15乙房產(chǎn)增值值率=（400-100）÷100××100%=300%應(yīng)納土地增增值稅=（400-100）×60%-100××35%=145甲、乙房產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)納土地地增值稅合合計(jì)=15+145=160成本核算對(duì)對(duì)象籌劃法法合并核算收入總額=250+400=650扣除項(xiàng)目金金額=200+100=300增值率=（650-300）÷300××100%=117%應(yīng)納土地增增值稅=（650-300）×50%-300××15%=130㊣把高增值與與低增值房房產(chǎn)安排在在一起開發(fā)發(fā)、出售，，并將收入入和扣除項(xiàng)項(xiàng)目放在一一起核算并并申報(bào)。成本核算對(duì)對(duì)象籌劃法法甲公司欲將將一幢房產(chǎn)產(chǎn)出售給乙乙公司，雙雙方約定的的售價(jià)1200萬(wàn)元，房屋屋原價(jià)1000萬(wàn)元，已提提折舊200萬(wàn)元，房地地產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)評(píng)定的的重置成本本價(jià)格1100萬(wàn)元，該房房屋成新率率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)評(píng)估費(fèi)用3.4萬(wàn)元。應(yīng)納納稅額計(jì)算算如下：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅＝1200××5%＝60（萬(wàn)元）應(yīng)納城市維維護(hù)建設(shè)稅稅及教育費(fèi)費(fèi)附加＝60×（7%＋3%）＝6（萬(wàn)元）應(yīng)納印花稅稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)））＝1200××0.5‰‰＝0.6（萬(wàn)元）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法應(yīng)納土地增增值稅計(jì)算算：①房產(chǎn)評(píng)估估價(jià)格=1100×60%=660（萬(wàn)元）；；②扣除項(xiàng)目目金額合計(jì)計(jì)=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（萬(wàn)元）；；③增值額=1200-730=470（萬(wàn)元）；；④增值率=470÷÷730××100%=64.38%；⑤應(yīng)納稅額額=470××40%－730×5%=188－36.5＝151.5（萬(wàn)元）應(yīng)納所得稅稅＝（1200－800－60－6－0.6－151.5－3.4）×33%=58.91（萬(wàn)元）應(yīng)納稅額合合計(jì)＝60＋6＋0.6＋151.5＋58.91＝277.01（萬(wàn)元）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法㊣采用甲公公司先以該該房產(chǎn)對(duì)乙乙企業(yè)投資資，然后再再將其股份份按比例全全部轉(zhuǎn)讓給給乙企業(yè)股股東的方法法，則只需需繳納企業(yè)業(yè)所得稅。。假設(shè)乙公公司是由股股東A、B組建的有限限責(zé)任公司司，股東A、B所占股份比比例為60%∶40%。投資前，，乙公司資資本總額為為2000萬(wàn)元，投資資后，甲企企業(yè)占乙企企業(yè)資本總總額的30%。股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法甲、乙雙方方簽訂投資資協(xié)議，投投資后，甲甲公司賬務(wù)務(wù)處理如下下：借借：長(zhǎng)期股股權(quán)投資8000000累計(jì)折舊2000000貸：固定資資產(chǎn)10000000乙公司應(yīng)確確認(rèn)甲企業(yè)業(yè)實(shí)收資本本為：2000××30%/(1-30%)=857.14（萬(wàn)元），，賬務(wù)處理理為：借借：固定定資產(chǎn)12000000貸：實(shí)收資資本－甲公公司8571400資本公積－－資本溢價(jià)價(jià)3428600股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法一定期限后后，甲公司司將乙公司司擁有的30%的股份按按比例轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給乙乙公司原原股東A和B，其中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給A股東18%，轉(zhuǎn)讓給給B股東12%。甲甲公司賬賬務(wù)處理理為：借借：：銀行存存款12000000貸：長(zhǎng)期期股權(quán)投投資8000000投資收益益4000000乙公司賬賬務(wù)處理理為：借借：：實(shí)收資資本－－－甲公司司8571400貸：實(shí)收收資本－－A5142840(8571400××60%)實(shí)收資本本－B3428560（8571400×40%)甲公司應(yīng)應(yīng)納企業(yè)業(yè)所得稅稅＝400××33%＝132（萬(wàn)元））節(jié)節(jié)省稅收收：277.01－132＝145.