遠(yuǎn)洋集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理

信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告戰(zhàn)略流程中心2017.2遠(yuǎn)洋集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理

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現(xiàn)狀分析范圍與交付物目錄一目錄二目錄三目

錄計(jì)劃與預(yù)算目錄四背景研究現(xiàn)狀分析范圍與交付四步戰(zhàn)略提出“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“綜合運(yùn)營(yíng)”，運(yùn)營(yíng)的核心要素是資產(chǎn)，如商業(yè)、會(huì)所、寫字樓等；為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，遠(yuǎn)洋商業(yè)和遠(yuǎn)洋服務(wù)須進(jìn)一步提升總資產(chǎn)規(guī)模、收入規(guī)模，勢(shì)必增加資產(chǎn)管理的規(guī)模；集團(tuán)四步戰(zhàn)略的要求注：以上摘自《遠(yuǎn)洋集團(tuán)第四步發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》P7和P42。注：以上摘自《2016戰(zhàn)略執(zhí)行回顧》P20。四步戰(zhàn)略提出“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“綜合運(yùn)營(yíng)”，運(yùn)營(yíng)的核心要素截止2016年9月，住宅類項(xiàng)目留存資源總面積約111.4萬平米；資產(chǎn)管理項(xiàng)目要求“對(duì)各類留存資產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益與運(yùn)營(yíng)效率”。集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和經(jīng)營(yíng)訴求注：數(shù)據(jù)來源為資產(chǎn)管理基礎(chǔ)工作盤點(diǎn)數(shù)據(jù)，截止2016年9月注：內(nèi)容摘自《留存資產(chǎn)管理項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告》截止2016年9月，住宅類項(xiàng)目留存資源總面積約111.4萬平隨著多元業(yè)務(wù)發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)問題凸顯經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)池資產(chǎn)獲取資產(chǎn)退出購(gòu)買人/企業(yè)商家招商管理簽約租賃運(yùn)營(yíng)管理多元業(yè)務(wù)的發(fā)展，必然導(dǎo)致資產(chǎn)種類多樣化；業(yè)務(wù)規(guī)模提升，資產(chǎn)數(shù)量規(guī)?；?；再加上低效資產(chǎn)的堆積，如果不加以管理，如資產(chǎn)的總量、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)等將無法識(shí)別和跟蹤；資產(chǎn)管理的目的是盈利、多少資產(chǎn)、怎么運(yùn)營(yíng)，才能完成戰(zhàn)略目標(biāo)。規(guī)模越大，管理難度也越大；無論是從戰(zhàn)略還是經(jīng)營(yíng)角度看，都有必要加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，使資產(chǎn)信息透明，提升資產(chǎn)運(yùn)作的收益和效率，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略之間的關(guān)聯(lián)；住宅開發(fā)銷售綜合體開發(fā)經(jīng)營(yíng)寫字樓運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)主體資產(chǎn)池（內(nèi)部）留存外部資產(chǎn)隨著多元業(yè)務(wù)發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)問題凸顯經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)池資產(chǎn)獲取資產(chǎn)退出目

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現(xiàn)狀分析范圍與交付物目錄一目錄二目錄三計(jì)劃與預(yù)算目錄四目錄背景研究現(xiàn)狀分析對(duì)標(biāo)分析-商業(yè)信息化已成為支持不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力的主要舉措；萬達(dá)商業(yè)，已實(shí)現(xiàn)招商、運(yùn)營(yíng)、全面預(yù)算、物管等多系統(tǒng)覆蓋；173座萬達(dá)廣場(chǎng)101家酒店2831萬平米注：數(shù)據(jù)截止2016-12-12對(duì)標(biāo)分析-商業(yè)信息化已成為支持不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈對(duì)標(biāo)分析-寫字樓信息化已成為支持不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力的主要舉措；中海商業(yè)，已實(shí)現(xiàn)招商、租賃、運(yùn)營(yíng)多系統(tǒng)覆蓋；20座商務(wù)寫字樓150萬平米運(yùn)營(yíng)面積500萬平米待開發(fā)注：數(shù)據(jù)截止2016-12寫字樓租賃管理租戶管理資源管理收款管理應(yīng)收財(cái)務(wù)合同管理退租結(jié)算經(jīng)營(yíng)分析出租率統(tǒng)計(jì)收繳率報(bào)表合同臺(tái)賬對(duì)標(biāo)分析-寫字樓信息化已成為支持不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、對(duì)標(biāo)分析-客戶服務(wù)業(yè)信息化已成為支持客戶服務(wù)業(yè)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力的主要舉措；彩生活，已實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目拓展、招商、運(yùn)營(yíng)、商戶服務(wù)多系統(tǒng)覆蓋；180個(gè)城市2236個(gè)服務(wù)項(xiàng)目36010萬平米注：數(shù)據(jù)截止到2016-06-30物管ERP商管ERP物業(yè)拓展ERP連鎖經(jīng)營(yíng)拓展ERP商戶ERP物聯(lián)ERP彩之云平臺(tái)ERP對(duì)標(biāo)分析-客戶服務(wù)業(yè)信息化已成為支持客戶服務(wù)業(yè)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能商業(yè)事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模式主要有3個(gè)、分別是社區(qū)集中商業(yè)、綜合體開發(fā)持有和綜合體運(yùn)營(yíng)；信息化僅覆蓋了設(shè)計(jì)施工、租賃簽約和運(yùn)營(yíng)的部分內(nèi)容；項(xiàng)目獲取定位策劃規(guī)劃招商設(shè)計(jì)施工租賃簽約商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)退出社區(qū)集中商業(yè)綜合體開發(fā)持有綜合體運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)獲取資產(chǎn)退出項(xiàng)目獲取定位策劃規(guī)劃招商設(shè)計(jì)施工租賃簽約商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)退出規(guī)劃招商租賃簽約運(yùn)營(yíng)管理海鷗II非海鷗II商業(yè)事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模寫字樓事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀寫字樓運(yùn)營(yíng)聯(lián)合辦公城市更新資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模式主要有3個(gè)、分別是寫字樓運(yùn)營(yíng)、聯(lián)合辦公、城市更新；信息化僅覆蓋了設(shè)計(jì)施工、租賃簽約業(yè)務(wù)，同時(shí)，思源系統(tǒng)也在推廣中；項(xiàng)目獲取定位策劃規(guī)劃招商設(shè)計(jì)施工租賃簽約運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)退出資產(chǎn)獲取產(chǎn)品設(shè)計(jì)策劃推廣改造實(shí)施租賃簽約運(yùn)營(yíng)服務(wù)增值服務(wù)資產(chǎn)退出資產(chǎn)獲取定位策劃招租改造實(shí)施租賃簽約運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)退出海鷗II非海鷗II寫字樓事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀寫字樓聯(lián)合辦公客戶服務(wù)業(yè)事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模式主要有5個(gè)、分別是社區(qū)底商運(yùn)營(yíng)、服務(wù)式公寓、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)、車場(chǎng)/會(huì)所運(yùn)營(yíng)；信息化僅覆蓋了養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)；信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀社區(qū)底商運(yùn)營(yíng)服務(wù)式公寓養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)獲取規(guī)劃招商自營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)退出資產(chǎn)獲取策劃招租裝修裝飾租賃簽約運(yùn)營(yíng)服務(wù)資產(chǎn)退出項(xiàng)目獲取產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施策劃推廣租賃簽約客戶服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)退出海鷗II非海鷗II資產(chǎn)獲取招商管理裝修改造運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)退出車場(chǎng)/會(huì)所運(yùn)營(yíng)客戶服務(wù)業(yè)事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模式主要有5個(gè)問題識(shí)別內(nèi)部，資產(chǎn)全生命周期管理在三個(gè)事業(yè)部均未實(shí)現(xiàn)全覆蓋；外部，對(duì)標(biāo)企業(yè)的信息化程度更高，覆蓋的業(yè)務(wù)更全面；現(xiàn)狀觀察問題分析業(yè)務(wù)訪談商業(yè)-資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況需要更好地整合和提取，以提高運(yùn)營(yíng)能力；寫字樓-資產(chǎn)的測(cè)算和估值工作需要加強(qiáng)；從戰(zhàn)略到租賃管理，分解和監(jiān)控執(zhí)行是痛點(diǎn)；客戶服務(wù)-資產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)情況沒有足夠的精力、有效的手段管理清楚；信息不透明，如資產(chǎn)所在項(xiàng)目、物業(yè)類型、面積、租售狀態(tài)模糊分散；工具不高效，如資產(chǎn)獲取測(cè)算、資產(chǎn)估值和租賃的聯(lián)動(dòng)關(guān)系難以獲??；管理缺標(biāo)準(zhǔn)，如客戶服務(wù)業(yè)簽署租賃合同缺少標(biāo)準(zhǔn)和工具；問題識(shí)別內(nèi)部，資產(chǎn)全生命周期管理在三個(gè)事業(yè)部均未實(shí)現(xiàn)全覆蓋；目

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現(xiàn)狀分析范圍與交付物目錄一目錄二目錄三計(jì)劃與預(yù)算目錄四目錄背景研究現(xiàn)狀分析項(xiàng)目目標(biāo)解決3個(gè)問題信息不透明工具不高效管理缺標(biāo)準(zhǔn)建立資產(chǎn)全生命周期管理（獲取、招商、運(yùn)營(yíng)、退出）項(xiàng)目目標(biāo)解決3個(gè)問題信息不透明工具不高效管理缺標(biāo)準(zhǔn)建立資產(chǎn)全資產(chǎn)定義：凡遠(yuǎn)洋擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)物資源，都納入遠(yuǎn)洋資產(chǎn)管理的范圍，如集中商業(yè)、住宅、辦公、車位、會(huì)所等；流程范圍：4個(gè)通用主線流程，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的全生命周期管理，包括：資產(chǎn)獲取、招商管理、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)退出；項(xiàng)目范圍集中商業(yè)住宅社區(qū)底商車位會(huì)所辦公物業(yè)類型資產(chǎn)定義：凡遠(yuǎn)洋擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)物資源，都納入遠(yuǎn)洋資產(chǎn)管階段和方法1.管理假設(shè)2.流程、系統(tǒng)原型3.設(shè)計(jì)6.運(yùn)維&數(shù)據(jù)導(dǎo)入5.培訓(xùn)推廣4.開發(fā)測(cè)試現(xiàn)狀觀察/用戶訪談VCASOASIPOCVA流程八個(gè)文件夾人依附于事SIPOCEPC原型法TOGAFV9架構(gòu)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)TOGAFV9架構(gòu)編碼規(guī)范壓力測(cè)試UAT培訓(xùn)視頻、文檔推廣啟動(dòng)會(huì)RACI運(yùn)維標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目可以拆分為6個(gè)階段來推進(jìn)，每個(gè)階段都有方法和可參照的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)階段和方法1.管理假設(shè)2.流程、系統(tǒng)原型3.設(shè)計(jì)6.交付成果|流程>資產(chǎn)獲取>>招商管理>>運(yùn)營(yíng)管理>資產(chǎn)信息收集可行性分析投資決策資產(chǎn)獲取實(shí)施編制招商需求品牌落位簽署招商合作協(xié)議裝飾裝修租賃合同訂立租賃合同執(zhí)行租賃合同變更物管數(shù)據(jù)錄入>資產(chǎn)退出>退出方案試算資產(chǎn)退出決策資產(chǎn)退出實(shí)施以事為中心，適用于資產(chǎn)全生命周期管理的流程；立項(xiàng)申請(qǐng)會(huì)前準(zhǔn)備↓發(fā)表會(huì)議意見↓編制會(huì)議紀(jì)要↓發(fā)布紀(jì)要↓歸資料庫立項(xiàng)會(huì)議風(fēng)控申請(qǐng)YN填寫資產(chǎn)信息上傳附件↓會(huì)簽↓審批風(fēng)控會(huì)議選擇資產(chǎn)↓修訂資產(chǎn)信息↓審批（自動(dòng)傳閱）↓各模塊上傳盡調(diào)報(bào)告↓風(fēng)控資質(zhì)審核會(huì)前準(zhǔn)備↓發(fā)表會(huì)議意見↓編制會(huì)議紀(jì)要↓發(fā)布紀(jì)要↓歸資料庫投決申請(qǐng)選擇資產(chǎn)↓完善資產(chǎn)信息↓上傳風(fēng)險(xiǎn)審查報(bào)告↓投決資質(zhì)審核YN投決會(huì)議會(huì)前準(zhǔn)備↓發(fā)表會(huì)議意見↓編制會(huì)議紀(jì)要↓發(fā)布紀(jì)要↓歸資料庫NY招、營(yíng)、退以項(xiàng)目為核心批量訂立范本可選靈活添加不同版本線上可比較各合同經(jīng)辦人明確合同訂立申請(qǐng)審批資產(chǎn)獲取合同訂立批量審批合同蓋章確認(rèn)生效投資決策合同文本修訂示例示例某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)交付成果|流程>資產(chǎn)獲取>>交付成果|查詢以資產(chǎn)為管理對(duì)象，實(shí)時(shí)獲取資產(chǎn)數(shù)量、狀態(tài)、屬性多個(gè)維度的信息；經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)池資產(chǎn)分布-物業(yè)類型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)-現(xiàn)金流資產(chǎn)簽約租賃明細(xì)資產(chǎn)分布-留存年限資產(chǎn)池（內(nèi)部）某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)交付成果|查詢以資產(chǎn)為管理對(duì)象，實(shí)時(shí)獲取資產(chǎn)數(shù)量、狀態(tài)、目

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現(xiàn)狀分析范圍與交付物目錄一目錄二目錄三計(jì)劃與預(yù)算目錄四某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)目錄背景研究現(xiàn)狀分析實(shí)施計(jì)劃2-153-155-156-30召開啟動(dòng)會(huì)完成管理假設(shè)完成流程及原型上線培訓(xùn)和推廣啟動(dòng)數(shù)據(jù)導(dǎo)入7-52-153-155-309-30召開啟動(dòng)會(huì)完成管理假設(shè)完成流程及原型上線培訓(xùn)和推廣啟動(dòng)數(shù)據(jù)導(dǎo)入10-12資產(chǎn)獲取資產(chǎn)退出招商管理運(yùn)營(yíng)管理整體拆分為2個(gè)子項(xiàng)目，需求和實(shí)施團(tuán)隊(duì)擬通過外部合作獲得；資產(chǎn)獲取/退出計(jì)劃在6月上線、資產(chǎn)招商/運(yùn)營(yíng)計(jì)劃在10月上線；某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)實(shí)施計(jì)劃2-153-155-156-30召開啟動(dòng)會(huì)完成管理假項(xiàng)目費(fèi)用估算資產(chǎn)獲取招商管理運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)退出120萬元200萬元180萬元80萬元80萬元軟件開發(fā)費(fèi)用私有云費(fèi)用660萬元整體估算費(fèi)用為660萬。其中，軟件需求及實(shí)施費(fèi)用580萬、私有云硬件采購(gòu)80萬某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)項(xiàng)目費(fèi)用估算資產(chǎn)獲取招商管理運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)退出120萬元200某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某1.因?yàn)槊總€(gè)朝代的不同時(shí)期或盛或衰，詩詞中所表現(xiàn)出來的情調(diào)或高昂或低沉，而每個(gè)詩人前往邊塞的原因不同，目的不同，所抒發(fā)出的感情也千差萬別，有褒有貶，情況相當(dāng)復(fù)雜.2.邊塞詩的作者大多是一些有切身邊塞生活經(jīng)歷和軍旅生活體驗(yàn)的作家，以親歷的見聞來寫作；另一些詩人用樂府舊題來進(jìn)行翻新創(chuàng)作。參與人數(shù)之多，詩作數(shù)量之大，前所未見.3.鄉(xiāng)村其實(shí)是屬于草木的，村民本是不速之客。在發(fā)現(xiàn)有水有樹后，那一隊(duì)隊(duì)從猿一路遷徙成人的村民們便駐扎下來，開始日出而作，日落而息，談婚論嫁，生兒育女。于是，鄉(xiāng)村便改變成了另一種模樣。正是由于村民們的到來，那些山山嶺嶺、溝溝坪坪便也同時(shí)有了名字，成為村民們最樸素的方位標(biāo)識(shí)4.那棵大柏樹的根也慢慢挖出了一些，那個(gè)巨大的有一人多深的大坑也填平了，種上了胡豆。每次看到那里長(zhǎng)出的開著紫黑小花的矮矮胡豆，我便想起那個(gè)地方曾經(jīng)站著的巨大的柏樹5.在偉大莊嚴(yán)的教堂里，從彩色玻璃窗透進(jìn)一股不很明亮的光線，沉重的琴聲好像是把人的心都洗淘了一番似的，我感到了我自己的渺小。6.夕陽將下，余暉照映湖面，金光璀璨，不可名狀。一是蘇州光福的石壁，也是太湖的一角，更見得靜止處，已不是空闊浩渺的光景。而即小見大，可以使人有更多的推想.7.桃花源里景美人美，沒有紛爭(zhēng)。雖然看似一個(gè)似有似無，亦真亦幻的所在，但它是陶淵明心靈釀出的一杯美酒，是他留給后世美好的向往.8.薄弱點(diǎn)，也就是增分點(diǎn)，將自己最短的一塊木板增長(zhǎng)，水桶的容量自然增大。當(dāng)然了，這首先要求大家對(duì)自己的語文情況有清醒的認(rèn)識(shí)，知道哪里是自己的軟肋，哪里是自己最短的一塊。9.從老人把一個(gè)幾乎被所謂的“問題”壓垮了的青年，通過故事中巧妙的方法，“使他緊皺著的眉頭松開了”的角度，我們還可以把觀點(diǎn)確立在：總有一種方法是最好的。某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)1.因?yàn)槊總€(gè)朝代的不同時(shí)期或盛或衰，詩詞中所表現(xiàn)出來的情調(diào)或遠(yuǎn)洋集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理

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錄計(jì)劃與預(yù)算目錄四背景研究現(xiàn)狀分析范圍與交付四步戰(zhàn)略提出“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“綜合運(yùn)營(yíng)”，運(yùn)營(yíng)的核心要素是資產(chǎn)，如商業(yè)、會(huì)所、寫字樓等；為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，遠(yuǎn)洋商業(yè)和遠(yuǎn)洋服務(wù)須進(jìn)一步提升總資產(chǎn)規(guī)模、收入規(guī)模，勢(shì)必增加資產(chǎn)管理的規(guī)模；集團(tuán)四步戰(zhàn)略的要求注：以上摘自《遠(yuǎn)洋集團(tuán)第四步發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》P7和P42。注：以上摘自《2016戰(zhàn)略執(zhí)行回顧》P20。四步戰(zhàn)略提出“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“綜合運(yùn)營(yíng)”，運(yùn)營(yíng)的核心要素截止2016年9月，住宅類項(xiàng)目留存資源總面積約111.4萬平米；資產(chǎn)管理項(xiàng)目要求“對(duì)各類留存資產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益與運(yùn)營(yíng)效率”。集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和經(jīng)營(yíng)訴求注：數(shù)據(jù)來源為資產(chǎn)管理基礎(chǔ)工作盤點(diǎn)數(shù)據(jù)，截止2016年9月注：內(nèi)容摘自《留存資產(chǎn)管理項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告》截止2016年9月，住宅類項(xiàng)目留存資源總面積約111.4萬平隨著多元業(yè)務(wù)發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)問題凸顯經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)池資產(chǎn)獲取資產(chǎn)退出購(gòu)買人/企業(yè)商家招商管理簽約租賃運(yùn)營(yíng)管理多元業(yè)務(wù)的發(fā)展，必然導(dǎo)致資產(chǎn)種類多樣化；業(yè)務(wù)規(guī)模提升，資產(chǎn)數(shù)量規(guī)模化；再加上低效資產(chǎn)的堆積，如果不加以管理，如資產(chǎn)的總量、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)等將無法識(shí)別和跟蹤；資產(chǎn)管理的目的是盈利、多少資產(chǎn)、怎么運(yùn)營(yíng)，才能完成戰(zhàn)略目標(biāo)。規(guī)模越大，管理難度也越大；無論是從戰(zhàn)略還是經(jīng)營(yíng)角度看，都有必要加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，使資產(chǎn)信息透明，提升資產(chǎn)運(yùn)作的收益和效率，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略之間的關(guān)聯(lián)；住宅開發(fā)銷售綜合體開發(fā)經(jīng)營(yíng)寫字樓運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)主體資產(chǎn)池（內(nèi)部）留存外部資產(chǎn)隨著多元業(yè)務(wù)發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)問題凸顯經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)池資產(chǎn)獲取資產(chǎn)退出目

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現(xiàn)狀分析范圍與交付物目錄一目錄二目錄三計(jì)劃與預(yù)算目錄四目錄背景研究現(xiàn)狀分析對(duì)標(biāo)分析-商業(yè)信息化已成為支持不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力的主要舉措；萬達(dá)商業(yè)，已實(shí)現(xiàn)招商、運(yùn)營(yíng)、全面預(yù)算、物管等多系統(tǒng)覆蓋；173座萬達(dá)廣場(chǎng)101家酒店2831萬平米注：數(shù)據(jù)截止2016-12-12對(duì)標(biāo)分析-商業(yè)信息化已成為支持不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈對(duì)標(biāo)分析-寫字樓信息化已成為支持不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力的主要舉措；中海商業(yè)，已實(shí)現(xiàn)招商、租賃、運(yùn)營(yíng)多系統(tǒng)覆蓋；20座商務(wù)寫字樓150萬平米運(yùn)營(yíng)面積500萬平米待開發(fā)注：數(shù)據(jù)截止2016-12寫字樓租賃管理租戶管理資源管理收款管理應(yīng)收財(cái)務(wù)合同管理退租結(jié)算經(jīng)營(yíng)分析出租率統(tǒng)計(jì)收繳率報(bào)表合同臺(tái)賬對(duì)標(biāo)分析-寫字樓信息化已成為支持不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、對(duì)標(biāo)分析-客戶服務(wù)業(yè)信息化已成為支持客戶服務(wù)業(yè)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力的主要舉措；彩生活，已實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目拓展、招商、運(yùn)營(yíng)、商戶服務(wù)多系統(tǒng)覆蓋；180個(gè)城市2236個(gè)服務(wù)項(xiàng)目36010萬平米注：數(shù)據(jù)截止到2016-06-30物管ERP商管ERP物業(yè)拓展ERP連鎖經(jīng)營(yíng)拓展ERP商戶ERP物聯(lián)ERP彩之云平臺(tái)ERP對(duì)標(biāo)分析-客戶服務(wù)業(yè)信息化已成為支持客戶服務(wù)業(yè)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能商業(yè)事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模式主要有3個(gè)、分別是社區(qū)集中商業(yè)、綜合體開發(fā)持有和綜合體運(yùn)營(yíng)；信息化僅覆蓋了設(shè)計(jì)施工、租賃簽約和運(yùn)營(yíng)的部分內(nèi)容；項(xiàng)目獲取定位策劃規(guī)劃招商設(shè)計(jì)施工租賃簽約商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)退出社區(qū)集中商業(yè)綜合體開發(fā)持有綜合體運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)獲取資產(chǎn)退出項(xiàng)目獲取定位策劃規(guī)劃招商設(shè)計(jì)施工租賃簽約商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)退出規(guī)劃招商租賃簽約運(yùn)營(yíng)管理海鷗II非海鷗II商業(yè)事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模寫字樓事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀寫字樓運(yùn)營(yíng)聯(lián)合辦公城市更新資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模式主要有3個(gè)、分別是寫字樓運(yùn)營(yíng)、聯(lián)合辦公、城市更新；信息化僅覆蓋了設(shè)計(jì)施工、租賃簽約業(yè)務(wù)，同時(shí)，思源系統(tǒng)也在推廣中；項(xiàng)目獲取定位策劃規(guī)劃招商設(shè)計(jì)施工租賃簽約運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)退出資產(chǎn)獲取產(chǎn)品設(shè)計(jì)策劃推廣改造實(shí)施租賃簽約運(yùn)營(yíng)服務(wù)增值服務(wù)資產(chǎn)退出資產(chǎn)獲取定位策劃招租改造實(shí)施租賃簽約運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)退出海鷗II非海鷗II寫字樓事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀寫字樓聯(lián)合辦公客戶服務(wù)業(yè)事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模式主要有5個(gè)、分別是社區(qū)底商運(yùn)營(yíng)、服務(wù)式公寓、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)、車場(chǎng)/會(huì)所運(yùn)營(yíng)；信息化僅覆蓋了養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)；信息化現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀社區(qū)底商運(yùn)營(yíng)服務(wù)式公寓養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)獲取規(guī)劃招商自營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)退出資產(chǎn)獲取策劃招租裝修裝飾租賃簽約運(yùn)營(yíng)服務(wù)資產(chǎn)退出項(xiàng)目獲取產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施策劃推廣租賃簽約客戶服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)退出海鷗II非海鷗II資產(chǎn)獲取招商管理裝修改造運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)退出車場(chǎng)/會(huì)所運(yùn)營(yíng)客戶服務(wù)業(yè)事業(yè)部業(yè)務(wù)和信息化現(xiàn)狀資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模式主要有5個(gè)問題識(shí)別內(nèi)部，資產(chǎn)全生命周期管理在三個(gè)事業(yè)部均未實(shí)現(xiàn)全覆蓋；外部，對(duì)標(biāo)企業(yè)的信息化程度更高，覆蓋的業(yè)務(wù)更全面；現(xiàn)狀觀察問題分析業(yè)務(wù)訪談商業(yè)-資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況需要更好地整合和提取，以提高運(yùn)營(yíng)能力；寫字樓-資產(chǎn)的測(cè)算和估值工作需要加強(qiáng)；從戰(zhàn)略到租賃管理，分解和監(jiān)控執(zhí)行是痛點(diǎn)；客戶服務(wù)-資產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)情況沒有足夠的精力、有效的手段管理清楚；信息不透明，如資產(chǎn)所在項(xiàng)目、物業(yè)類型、面積、租售狀態(tài)模糊分散；工具不高效，如資產(chǎn)獲取測(cè)算、資產(chǎn)估值和租賃的聯(lián)動(dòng)關(guān)系難以獲取；管理缺標(biāo)準(zhǔn)，如客戶服務(wù)業(yè)簽署租賃合同缺少標(biāo)準(zhǔn)和工具；問題識(shí)別內(nèi)部，資產(chǎn)全生命周期管理在三個(gè)事業(yè)部均未實(shí)現(xiàn)全覆蓋；目

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現(xiàn)狀分析范圍與交付物目錄一目錄二目錄三計(jì)劃與預(yù)算目錄四目錄背景研究現(xiàn)狀分析項(xiàng)目目標(biāo)解決3個(gè)問題信息不透明工具不高效管理缺標(biāo)準(zhǔn)建立資產(chǎn)全生命周期管理（獲取、招商、運(yùn)營(yíng)、退出）項(xiàng)目目標(biāo)解決3個(gè)問題信息不透明工具不高效管理缺標(biāo)準(zhǔn)建立資產(chǎn)全資產(chǎn)定義：凡遠(yuǎn)洋擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)物資源，都納入遠(yuǎn)洋資產(chǎn)管理的范圍，如集中商業(yè)、住宅、辦公、車位、會(huì)所等；流程范圍：4個(gè)通用主線流程，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的全生命周期管理，包括：資產(chǎn)獲取、招商管理、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)退出；項(xiàng)目范圍集中商業(yè)住宅社區(qū)底商車位會(huì)所辦公物業(yè)類型資產(chǎn)定義：凡遠(yuǎn)洋擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)物資源，都納入遠(yuǎn)洋資產(chǎn)管階段和方法1.管理假設(shè)2.流程、系統(tǒng)原型3.設(shè)計(jì)6.運(yùn)維&數(shù)據(jù)導(dǎo)入5.培訓(xùn)推廣4.開發(fā)測(cè)試現(xiàn)狀觀察/用戶訪談VCASOASIPOCVA流程八個(gè)文件夾人依附于事SIPOCEPC原型法TOGAFV9架構(gòu)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)TOGAFV9架構(gòu)編碼規(guī)范壓力測(cè)試UAT培訓(xùn)視頻、文檔推廣啟動(dòng)會(huì)RACI運(yùn)維標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目可以拆分為6個(gè)階段來推進(jìn)，每個(gè)階段都有方法和可參照的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)階段和方法1.管理假設(shè)2.流程、系統(tǒng)原型3.設(shè)計(jì)6.交付成果|流程>資產(chǎn)獲取>>招商管理>>運(yùn)營(yíng)管理>資產(chǎn)信息收集可行性分析投資決策資產(chǎn)獲取實(shí)施編制招商需求品牌落位簽署招商合作協(xié)議裝飾裝修租賃合同訂立租賃合同執(zhí)行租賃合同變更物管數(shù)據(jù)錄入>資產(chǎn)退出>退出方案試算資產(chǎn)退出決策資產(chǎn)退出實(shí)施以事為中心，適用于資產(chǎn)全生命周期管理的流程；立項(xiàng)申請(qǐng)會(huì)前準(zhǔn)備↓發(fā)表會(huì)議意見↓編制會(huì)議紀(jì)要↓發(fā)布紀(jì)要↓歸資料庫立項(xiàng)會(huì)議風(fēng)控申請(qǐng)YN填寫資產(chǎn)信息上傳附件↓會(huì)簽↓審批風(fēng)控會(huì)議選擇資產(chǎn)↓修訂資產(chǎn)信息↓審批（自動(dòng)傳閱）↓各模塊上傳盡調(diào)報(bào)告↓風(fēng)控資質(zhì)審核會(huì)前準(zhǔn)備↓發(fā)表會(huì)議意見↓編制會(huì)議紀(jì)要↓發(fā)布紀(jì)要↓歸資料庫投決申請(qǐng)選擇資產(chǎn)↓完善資產(chǎn)信息↓上傳風(fēng)險(xiǎn)審查報(bào)告↓投決資質(zhì)審核YN投決會(huì)議會(huì)前準(zhǔn)備↓發(fā)表會(huì)議意見↓編制會(huì)議紀(jì)要↓發(fā)布紀(jì)要↓歸資料庫NY招、營(yíng)、退以項(xiàng)目為核心批量訂立范本可選靈活添加不同版本線上可比較各合同經(jīng)辦人明確合同訂立申請(qǐng)審批資產(chǎn)獲取合同訂立批量審批合同蓋章確認(rèn)生效投資決策合同文本修訂示例示例某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)交付成果|流程>資產(chǎn)獲取>>交付成果|查詢以資產(chǎn)為管理對(duì)象，實(shí)時(shí)獲取資產(chǎn)數(shù)量、狀態(tài)、屬性多個(gè)維度的信息；經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)池資產(chǎn)分布-物業(yè)類型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)-現(xiàn)金流資產(chǎn)簽約租賃明細(xì)資產(chǎn)分布-留存年限資產(chǎn)池（內(nèi)部）某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)交付成果|查詢以資產(chǎn)為管理對(duì)象，實(shí)時(shí)獲取資產(chǎn)數(shù)量、狀態(tài)、目

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現(xiàn)狀分析范圍與交付物目錄一目錄二目錄三計(jì)劃與預(yù)算目錄四某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)目錄背景研究現(xiàn)狀分析實(shí)施計(jì)劃2-153-155-156-30召開啟動(dòng)會(huì)完成管理假設(shè)完成流程及原型上線培訓(xùn)和推廣啟動(dòng)數(shù)據(jù)導(dǎo)入7-52-153-155-309-30召開啟動(dòng)會(huì)完成管理假設(shè)完成流程及原型上線培訓(xùn)和推廣啟動(dòng)數(shù)據(jù)導(dǎo)入10-12資產(chǎn)獲取資產(chǎn)退出招商管理運(yùn)營(yíng)管理整體拆分為2個(gè)子項(xiàng)目，需求和實(shí)施團(tuán)隊(duì)擬通過外部合作獲得；資產(chǎn)獲取/退出計(jì)劃在6月上線、資產(chǎn)招商/運(yùn)營(yíng)計(jì)劃在10月上線；某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)某集團(tuán)資產(chǎn)全生命周期管理信息化建設(shè)立項(xiàng)報(bào)告(PPT23頁)實(shí)施計(jì)劃2-153-155-156-30召開啟動(dòng)會(huì)完