2022/12/21峨眉院子商業(yè)定位及招商運(yùn)營(yíng)思路(初稿)審批：審核：編制：峨眉山藍(lán)光文化旅游置業(yè)有限公司2022/12/22目錄第一部分峨眉院子第二部分業(yè)態(tài)布局第三部分租售定位第四部分招商及運(yùn)營(yíng)策略2022/12/23第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用2022/12/24A峨眉院子定位

峨眉山水間.院落慢生活在峨眉山的腳下建造一座以晝、夜旅游休閑商業(yè)形態(tài)為主體，大峨眉民俗休閑、民俗娛樂(lè)、民俗活動(dòng)、本地特色小吃等穿插其間的酒樓、客棧、酒吧、茶樓、戲臺(tái)、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，真正體現(xiàn)大峨眉閑生活、慢生活、新生活的風(fēng)情底韻、精致華麗類似公館中高端消費(fèi)的商業(yè)院落街區(qū)。2022/12/25B峨眉院子作用品牌支撐－作為峨秀湖國(guó)際度假區(qū)內(nèi)的子品牌，為整個(gè)項(xiàng)目的開篇力作，增色添彩。土地增值－成功的商業(yè)氛圍為后期一級(jí)土地開發(fā)提供支持利潤(rùn)獲取－成功的商業(yè)開發(fā)，往往會(huì)獲得豐厚利潤(rùn)。吸引買房人－有商業(yè)配套的物業(yè)，能更好的吸引買房人。服務(wù)業(yè)主及游客－完善的商業(yè)配套，作為旅游地產(chǎn)的峨秀湖項(xiàng)目提供很好的商業(yè)服務(wù)。2022/12/26第一部分峨眉院子第二部分業(yè)態(tài)布局第三部分租售定位第四部分招商及運(yùn)營(yíng)策略

目錄2022/12/27第二部分業(yè)態(tài)布局A市場(chǎng)分析B商業(yè)定位C業(yè)態(tài)組合D規(guī)劃布局2022/12/28A市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析峨眉山旅游消費(fèi)數(shù)據(jù)峨眉山旅游消費(fèi)地

2022/12/29項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅資源：依山水，佳通便利，面朝景區(qū).產(chǎn)品：峨秀湖項(xiàng)目整體是由世界頂級(jí)創(chuàng)作管理團(tuán)隊(duì)打造，國(guó)際知名品牌入駐，產(chǎn)品組合豐富，水準(zhǔn)高。政府：大力支持，政企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。企業(yè)投入：藍(lán)光集團(tuán)百億巨資打造。資源整合：文化旅游操作經(jīng)驗(yàn)不足，距離城市距離較遠(yuǎn)，短期內(nèi)較難吸引長(zhǎng)期客戶。項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，壓力大。高檔會(huì)議,餐飲長(zhǎng)期受紅珠山等老牌酒店先入為主的影響,尚需時(shí)間改變消費(fèi)觀念。后期配套產(chǎn)品未形成集群效應(yīng)。峨眉山擁有相當(dāng)數(shù)量的中高檔消費(fèi)群和旅客群暫時(shí)未有同等類型和體量的項(xiàng)目開業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，品牌就有了早期導(dǎo)入的優(yōu)勢(shì)和可能。峨眉當(dāng)時(shí)有高端商業(yè)消費(fèi)的訴求.對(duì)于文化旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和運(yùn)作,我們尚在起步階段,如此大型旅游地產(chǎn)在全國(guó)都是很罕見(jiàn)的,經(jīng)驗(yàn)不足。相繼會(huì)有同類型項(xiàng)目入市，對(duì)我們會(huì)是威脅鋁廠的影響。2022/12/2102009年，峨眉山景區(qū)，按照門票數(shù)量計(jì)算，共接待中外游客280萬(wàn)人次。散客和團(tuán)隊(duì)客人比例為：8：2外賓和國(guó)內(nèi)客人比例為：1：9外賓中東南亞游客占總量的80%，以臺(tái)灣、新加坡、香港和日本為主以色列客源呈上升趨勢(shì)：2009年達(dá)3萬(wàn)人次國(guó)內(nèi)游客以：北京，上海、江浙及廣東地區(qū)游客為主：比例超過(guò)50%未進(jìn)山門客源總數(shù)在80萬(wàn)人次：自駕游與會(huì)議人群比例為3：7自駕游人群主要來(lái)自：成都、重慶和周邊地區(qū)；會(huì)議人群主要來(lái)自省內(nèi)占65%的比例自駕游人群主是以周末為高峰，消費(fèi)以溫泉和吃為主；旅游人群高峰期在每年的4月至11月2009年峨眉山市旅游人數(shù)達(dá)360萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)8.8%；實(shí)現(xiàn)旅游收入35.65億元，同比增長(zhǎng)23%。環(huán)峨眉區(qū)域自駕游的散客120萬(wàn)/年（成渝自駕游數(shù)量840萬(wàn)X艾肯弘揚(yáng)提供的估算比例14.5%得出），平均來(lái)訪游客在峨眉山留宿時(shí)間為1.5天/人。數(shù)據(jù)來(lái)源：峨眉山旅游局統(tǒng)計(jì)旅游消費(fèi)數(shù)據(jù)2022/11/2611市中心：名山山中路、商業(yè)業(yè)街、綏山中中路，營(yíng)業(yè)時(shí)間：9：00——21：00峨眉山市共有有飯店196家市區(qū)：9家星級(jí)飯店4星一家；3星四家；2星級(jí)四家，景區(qū)17家：5星一家，4星級(jí)兩家，3星級(jí)四家，2星級(jí)八家，1星級(jí)2家旅游目的地類類象城、易鎮(zhèn)、大佛禪院、溫泉?dú)g樂(lè)谷酒店類

餐飲類

大型餐飲點(diǎn)三個(gè)：美食村、美食街、好吃街以峨眉當(dāng)?shù)靥厣朗碁橹鳎阂安?、雪魔芋、燒烤等城市商業(yè)娛樂(lè)演藝

旅游演藝三臺(tái)，淡季為一臺(tái)；以川劇、峨眉武術(shù)為主交通

旅游專項(xiàng)客運(yùn)中心一個(gè)吃住行娛樂(lè)購(gòu)旅游消費(fèi)地小結(jié)：峨眉山市還沒(méi)有一個(gè)旅游商業(yè)綜合體，市場(chǎng)需求所在。2022/11/2612B商業(yè)定位峨眉院子一期期市場(chǎng)定位峨眉院子一期期消費(fèi)定位2022/11/2613市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是最最重要定位之之一，主要有有以下三種：：功能定位：彌彌補(bǔ)市場(chǎng)缺口,以吃、住、行、、游、購(gòu)、娛娛為一體的旅游地產(chǎn)綜合合體；業(yè)態(tài)類型：以以高中檔餐飲和風(fēng)情客棧為主；休閑、、娛樂(lè)為補(bǔ)，，兼有日常生生活消費(fèi)、社社區(qū)配套等；；形象定位：峨峨眉山高檔特色商業(yè)業(yè)示范；2022/11/2614消費(fèi)費(fèi)定定位位消費(fèi)費(fèi)特特點(diǎn)點(diǎn)：：峨眉眉山山過(guò)過(guò)夜夜的的異異地地游游客客以以泡溫溫泉泉為主主，，現(xiàn)現(xiàn)暫暫無(wú)無(wú)其其它它綜綜合合性性配配套套商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，本本案案之之峨峨眉眉院院子子項(xiàng)項(xiàng)目目填填補(bǔ)補(bǔ)這這一一市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白，，將將會(huì)會(huì)有有較較大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)空空間間。。消消費(fèi)費(fèi)水水平平350-750元超超過(guò)過(guò)52%，本本案案以以中高高端端商業(yè)業(yè)定定位位為為佳佳，，市調(diào)調(diào)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)自自艾艾肯肯公公司司資資料料2022/11/2615Ｃ業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合高中中檔檔特色色餐餐飲飲（（吃）、風(fēng)情情客客棧棧（（?。?、茶道道文文化化（（樂(lè)）、民俗俗精精品品展展區(qū)區(qū)（（游）、服務(wù)務(wù)配配套套（（娛）五大大業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)構(gòu)成成了了峨峨眉眉院院子子一一期期的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)2022/11/2616Ｃ業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合－－業(yè)態(tài)態(tài)市市調(diào)調(diào)據(jù)市市調(diào)調(diào)餐飲飲、、住住宿宿在消消費(fèi)費(fèi)比比例例當(dāng)當(dāng)中中占占據(jù)據(jù)44%，峨峨眉眉山山旅旅游游對(duì)對(duì)餐餐飲飲和和住住宿宿的的需需求求還還在在增增加加，，所所以以，，餐餐飲飲與與住住宿宿在在本本案案業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例中中應(yīng)應(yīng)該該會(huì)會(huì)超超過(guò)過(guò)44%2022/11/2617類型作用特點(diǎn)租金承受能力所占比例租售策略旗艦店提升形象各業(yè)態(tài)中的旗艦品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升檔次，招商應(yīng)該給圈套優(yōu)惠

先租后售提升利潤(rùn)價(jià)值空間主力店人流貢獻(xiàn)具有一定知名度，行業(yè)中有一定影響力具有一定帶動(dòng)作用，租金貢獻(xiàn)主力之一

先租后售次主力店租金貢獻(xiàn)能吸引游客前來(lái)，完善業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)完善檔次配套的類型，租金貢獻(xiàn)主力之一

連租帶售群羊店功能配套以服務(wù)配套類為主，以完善一站式的商業(yè)需求豐富業(yè)態(tài)，貢獻(xiàn)租金的主力之一

連租帶售其它填空補(bǔ)漏以消化富裕面積為考慮一般很低

連租帶售Ｃ業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合—按角角色色來(lái)來(lái)劃劃分分業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)2022/11/2618D業(yè)態(tài)分區(qū)及規(guī)規(guī)劃建議人流動(dòng)線的規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議議各業(yè)態(tài)的物業(yè)業(yè)條件2022/11/2619借用830資料已經(jīng)確定定的動(dòng)線規(guī)劃劃一期人流動(dòng)線規(guī)劃劃2022/11/2620業(yè)態(tài)分區(qū)注：各分區(qū)可可適當(dāng)疊加，，相互交叉，，以達(dá)到業(yè)態(tài)態(tài)最佳搭配。。2022/11/2621根據(jù)各業(yè)態(tài)的的布點(diǎn)，則主主要有以下基基本要求：業(yè)態(tài)規(guī)劃建議議－單體要求業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（平米）經(jīng)營(yíng)樓層位置餐飲50-2000一至二層主力餐飲在項(xiàng)目主人流進(jìn)出口較佳，能作為項(xiàng)目形象店加以點(diǎn)綴客棧500-3000一至三層較靠近里面安靜的地方休閑吧150-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面茶道館200-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面民俗精品展銷30-200一層介于餐飲區(qū)后，住宿區(qū)前的中間位置便利店100左右一層配套展區(qū)內(nèi)配套10-80一層配套展區(qū)內(nèi)2022/11/2622業(yè)態(tài)規(guī)劃建議議－建議引進(jìn)商家家名錄業(yè)態(tài)商家茶道峨眉茶道金剛石老師住宿風(fēng)情客棧千里走單騎、閱古樓等快捷酒店如家、漢庭等餐飲特色餐飲御膳宮、欽善齋等高檔中餐紅杏、銀杏、大蓉和等中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面等便利店社區(qū)標(biāo)超紅旗、好鄰居、紅艷等民俗精品展銷區(qū)服務(wù)配套藥店、相片沖印、銀行、書店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休閑吧休閑水吧避風(fēng)塘、清風(fēng)茶藝、沐浴保健中心等2022/11/2623各業(yè)態(tài)的物業(yè)業(yè)條件高檔餐飲風(fēng)情客棧中式快餐西式快餐便利店服務(wù)配套生活?yuàn)蕵?lè)類2022/11/2624技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-2,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）1-2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯高檔餐飲物業(yè)業(yè)條件2022/11/2625風(fēng)情客棧物業(yè)業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）2000-3000單層面積（㎡）1000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）2.8-3.2進(jìn)深10-20樓板承重（Kg/㎡）

≥500給排水市政給排水

供配電

市政配電中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電梯

1-2電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位貨區(qū)（㎡）20停車位（個(gè)）30-50物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供2022/11/2626技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1－2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)業(yè)條件2022/11/2627技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1－2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)業(yè)條件2022/11/2628技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修便利店物業(yè)條條件2022/11/2629技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配配套物物業(yè)條條件2022/11/2630娛樂(lè)類類業(yè)態(tài)態(tài)輻射射面較較廣，，服務(wù)務(wù)性質(zhì)質(zhì)較強(qiáng)強(qiáng)，一般一一、二二、三三樓均均可，，對(duì)給給排水水、供供配電電、排排污、、停車車場(chǎng)車車位等等要求求較高高，同時(shí)時(shí)，面面積的的需求求也相相對(duì)較較大。。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2－3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水市政給排水供配電市政配電排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50個(gè)以上物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活?yuàn)蕣蕵?lè)類類物業(yè)業(yè)條件件2022/11/2631第一部部分峨峨眉院院子第二部部分業(yè)業(yè)態(tài)布布局第三部部分租租售定定位第四部部分招招商及及運(yùn)營(yíng)營(yíng)策略略目錄錄2022/11/2632第三部部分租租售售定位位A租售定定位B租售價(jià)價(jià)格策策略2022/11/2633A租售定定位租售定定位原原則：：以目前前項(xiàng)目目周邊邊商業(yè)業(yè)氣氛氛不濃濃厚，，商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目不成成熟的的問(wèn)題題為依依據(jù)；；以公司司的開開發(fā)意意圖為為準(zhǔn)：：產(chǎn)品以以最終銷銷售，，利潤(rùn)潤(rùn)最大大化的經(jīng)營(yíng)營(yíng)目的的。*項(xiàng)目租租售策策略建建議如如下：2022/11/2634A租售定定位—贏利模模式策策略商業(yè)的的贏利利模式式純銷售售模式式租售結(jié)結(jié)合的的模式式純租賃賃模式式售后返返租策策略先租后后售策策略分割式式銷售售策略略分層與與分散散結(jié)合合策略略分散出出租策策略分層(片)出租策策略整體出出租策策略拍賣銷銷售策策略建議采采取租租售結(jié)結(jié)合模模式考慮到到周邊邊無(wú)類類似商商業(yè)存存在及及一期期的開開篇作作用，，最佳佳方式式具體操操作：：1、首先先對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行整整體包包裝2、通過(guò)過(guò)適當(dāng)當(dāng)?shù)男麄骱秃屯茝V廣，按按合理理的價(jià)價(jià)格定定位，，以5%-6%的年回報(bào)率率，以五年年返租方式式進(jìn)行銷售售。3、同時(shí)進(jìn)行行租賃和銷銷售的方式式,”旺租旺售”策略.（先出租的的帶租出售售）2022/11/2635A租售定位位－連租帶售售策略優(yōu)點(diǎn)：A：最大限限度的保保證項(xiàng)目目的整體體經(jīng)營(yíng)形形像和檔檔次B：最大限限度的提提高項(xiàng)目目最終整整體銷售售利潤(rùn)C(jī)：可在經(jīng)經(jīng)營(yíng)前期期回籠部部分資金金缺點(diǎn)：A：項(xiàng)目前前期需要要投入一一定的包包裝與推推廣、宣宣傳費(fèi)用用B：存在一一定的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，銷售售受市場(chǎng)場(chǎng)周期制制約2022/11/2636B租售價(jià)格格策略－－市場(chǎng)比較較法名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)主力面積（㎡）經(jīng)營(yíng)模式租金經(jīng)營(yíng)情況佛光西路餐飲、副食、雜貨中低端臨街商鋪50-70租賃為主，自營(yíng)為輔30元/㎡.月一般，出租率70%名山牌坊周邊餐飲、旅社、酒店、副食、紀(jì)念品中低端臨街商鋪30-50自營(yíng)為主—由于租賃經(jīng)營(yíng)租金太高，將會(huì)入不敷出，其周邊商業(yè)多為當(dāng)?shù)鼐用褡誀I(yíng)名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)面積（㎡）經(jīng)營(yíng)模式租金經(jīng)營(yíng)情況峨眉象城酒店、餐飲、紀(jì)念品、玉器、小吃、會(huì)所中端集中式商業(yè)街30-150租賃70-130元/㎡.月目前尚未正式營(yíng)業(yè)，但小戶型商鋪已租完易鎮(zhèn)餐飲、藥材、酒店、娛樂(lè)會(huì)所、咖啡廳、紀(jì)念品等中端集中式商業(yè)街30-120可售可租售價(jià)：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡較差，入住率20%計(jì)算得出均價(jià)為：53-97元/平/月市調(diào)數(shù)據(jù)據(jù)自CRIC:2010-8-30報(bào)告目前峨眉眉山新興興商業(yè)主主要集中中于峨眉眉象城和和易鎮(zhèn)，，同區(qū)域域在名山山門周邊邊和佛光光西路.2022/11/2637*收益還還原法根根據(jù)商業(yè)業(yè)租金與與投資回回報(bào)率來(lái)來(lái)確定售售價(jià)，商商業(yè)前期期實(shí)際租租金回報(bào)報(bào)率一般般按照6％計(jì)算：均價(jià)＝租租金/投資回報(bào)報(bào)率；*根據(jù)市市場(chǎng)調(diào)研研，在市市中心三三條街及及易鎮(zhèn)的的價(jià)格參參考,商鋪售價(jià)價(jià)案例:易鎮(zhèn):4000-10000元/平米紅華苑商商鋪:5517元/平米中醫(yī)院附附近商鋪鋪:8750元/平米狀元街商商鋪:6521元/平米X元/㎡×12月÷6%=6197元/㎡（市調(diào)最最低平均均價(jià)格））X元/㎡×12月÷6%=7697元/㎡（市調(diào)最最高平均均價(jià)格））*根據(jù)收收益還原原法，得得出租價(jià)價(jià)在31—38元/㎡/月之間。*市場(chǎng)比比較法租租金：53-97元/㎡/月*保守租價(jià)建議為:42-67元/平米/月*由此方方法推算算保守售價(jià)建議為:8400-13400元/平米B租售價(jià)格格策略－－收益還原原法2022/11/2638預(yù)計(jì)1期商鋪均均價(jià)銷售售收入:10900元／平×8900平=0.97億預(yù)計(jì)1期商鋪均均價(jià)租金金收入:54.5元／平／／月×12月×8900平×15年=0.87億*未考慮慮租金15年內(nèi)每年年的遞增增及高低低租金劃劃分等因因素，租租金體系系符合回回報(bào)率要要求*根據(jù)前前面整體體推廣思思路，因因涉及項(xiàng)項(xiàng)目整體體定位及及推廣，，因此一一期總體體營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用比例例占總銷銷售額的的2％。項(xiàng)目整體體推廣費(fèi)費(fèi)用預(yù)計(jì)計(jì)：194萬(wàn)B租售價(jià)格格策略－－營(yíng)銷費(fèi)用用測(cè)算2022/11/2639目錄錄第一部分分峨峨眉院子子第二部分分業(yè)業(yè)態(tài)布局局第三部分分租租售定位位第四部分分招招商及運(yùn)運(yùn)營(yíng)策略略2022/11/2640第四部分分招招商及及運(yùn)營(yíng)策策略A招商策略略B運(yùn)營(yíng)策略略a總體思路路b招商策略略c招商政策策d租賃合同同2022/11/2641A招商策略略2022/11/2642總體思路路：－先主后后次，多多元招商商。商家準(zhǔn)入入要求：1、經(jīng)營(yíng)的的品牌必必須有一一定的知知名度，，主力店店要求為為知名品品牌。2、入場(chǎng)商商家必須須具有品品牌意識(shí)識(shí)和有一一定的品品牌推廣廣意識(shí)，，能參與與商業(yè)業(yè)街的整整體營(yíng)銷銷。4、具有高高檔形象象店的裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，具有有優(yōu)秀的的經(jīng)營(yíng)理理念。5、能配合合商業(yè)街街的各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管管理。a總體思路路2022/11/2643b招商策略略品牌招商分行業(yè)招商優(yōu)惠招商定向招商品牌商家可以為項(xiàng)目帶來(lái)大量人流，創(chuàng)造良好商業(yè)氛圍根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布，民俗精品區(qū)商家數(shù)量較多，便于商業(yè)氣氛的營(yíng)造，所以集中招商招商優(yōu)惠的措施有免租期、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位、租金折扣等，對(duì)于主力商家，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。周邊商業(yè)氛圍不濃厚，本項(xiàng)目主題較強(qiáng)，因此對(duì)商家都具有較高的要求，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)招商難以滿足定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。a、針對(duì)主力力店，它是整整個(gè)項(xiàng)目目商業(yè)價(jià)價(jià)值的體體現(xiàn)與維維系項(xiàng)目目整體招招商成功功率的前前提，是是項(xiàng)目整整體策劃劃定位的的支持點(diǎn)點(diǎn)和保障障，應(yīng)實(shí)實(shí)行局部部區(qū)域性性低價(jià)招招商策略略，可考考慮以低低于面價(jià)價(jià)30%作為優(yōu)惠惠。b、針對(duì)次主力店，它是項(xiàng)項(xiàng)目整體體租金的的主要來(lái)來(lái)源，租租金可考考慮以接接近面價(jià)價(jià)或略低低于面價(jià)價(jià)5%－10%作為招租租標(biāo)準(zhǔn)。。c、針對(duì)群羊店，服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，它它是項(xiàng)目目整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)的必要組組成部分分，租金可可依據(jù)相相應(yīng)產(chǎn)品品或業(yè)態(tài)態(tài)在面價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上作相相應(yīng)調(diào)整整。2022/11/2644c招商政策—租金策略建議議1、針對(duì)業(yè)態(tài)招招商租金策略略本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)據(jù)各商鋪位置置差異、視覺(jué)覺(jué)效果差異、、動(dòng)線組織差異等因因素來(lái)制定各各商鋪的具體體租金價(jià)格。。a、位置差異：按商鋪門前前經(jīng)過(guò)人流量量大小，商鋪鋪位置優(yōu)劣的的租金單價(jià)差差異，差價(jià)比比例控制在5-10%之間。b、視覺(jué)效果：消費(fèi)者在入口處或節(jié)點(diǎn)點(diǎn)位置直接注意意到的商鋪?zhàn)庾饨饐蝺r(jià)高于于其它內(nèi)鋪，，差價(jià)比例控控制在5-10%之間。c、流通情況：人流疏導(dǎo)良良好的商鋪?zhàn)庾鈨r(jià)高于其它它商鋪，差價(jià)價(jià)比控制在3-8%之間2022/11/2645c招商政策—租金策略建議議2、針對(duì)不同因素素差異招商租租金策略2022/11/2646c招商政策—租金分區(qū)策略略建議----單體面積出來(lái)來(lái)后劃分經(jīng)歷了培育期后，隨著項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)步入正正軌、經(jīng)營(yíng)狀狀況蒸蒸日上上、商業(yè)氛圍形形成，在續(xù)簽租賃賃合同時(shí)，可可采取租金逐逐年遞增的方方式，遞增幅幅度為5%—10%。2022/11/2647c招商政策—租金遞增策略略2022/11/2648c招商政政策－－招商優(yōu)優(yōu)惠條條件建建議優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的回報(bào)(含稅)，開發(fā)商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。在聯(lián)營(yíng)合作中體現(xiàn)。其它形式租期\租金一般行業(yè)1-3年固定合約，餐飲、客棧一般3-5年固定合約.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，遞增方式一般至少年增漲5%-10%。免租期項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻。因此在項(xiàng)目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項(xiàng)目一般免租期為6個(gè)月。管理費(fèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建議免租期內(nèi)免管理費(fèi)。裝修補(bǔ)貼除公共地方裝修外，可考慮為優(yōu)質(zhì)主力商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，建議5000-10000元的補(bǔ)貼，開業(yè)經(jīng)營(yíng)一年后返。以租帶租進(jìn)場(chǎng)的商家介紹商家進(jìn)場(chǎng)，給予一定經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，建議介紹主力商家獎(jiǎng)勵(lì)5000元（面積300以上），次主力商家3000元（面積200以上），一般商家1000元（面積100以上）?；顒?dòng)期簽約優(yōu)惠在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段中，可對(duì)前若干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等，可商榷。一般以增加一個(gè)月免租期為底。營(yíng)銷推廣費(fèi)商業(yè)要持續(xù)濃厚的氣氛，宣傳推廣是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作為優(yōu)惠條件。贈(zèng)廣告位建議對(duì)本項(xiàng)目的知名品牌商家贈(zèng)送期限為一年的外立面廣告位使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用租戶自行承擔(dān)）2022/11/2649A招商策策略—租賃合合同初初稿解決問(wèn)問(wèn)題：：如何何運(yùn)營(yíng)營(yíng)－計(jì)計(jì)劃：：硬件件和軟軟件包包括項(xiàng)項(xiàng)目辦辦公物物料機(jī)機(jī)構(gòu)人人員等等等怎么運(yùn)運(yùn)營(yíng)－－人員員管理理商家家管理理產(chǎn)品品管理理：硬硬件營(yíng)營(yíng)銷等等等運(yùn)營(yíng)的的效果果：達(dá)達(dá)到什什么目目標(biāo)付付出多多少成成本獲獲得多多少利利潤(rùn)2022/11/2650B運(yùn)營(yíng)策策略借勢(shì)造造市營(yíng)銷策策略節(jié)奏總總控2022/11/2651B運(yùn)營(yíng)策策略2022/11/2652共同借借勢(shì)，，共同同造市市現(xiàn)目前前周邊邊的類類似項(xiàng)項(xiàng)目中中，僅僅象城城和易易鎮(zhèn)類類似，，因因租金金較高高，目目前還還比較較冷淡淡，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)已已不可可避免免。區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)的的商業(yè)業(yè)環(huán)境境培育育顯得得更為為重要要，那那我們們的應(yīng)應(yīng)對(duì)策策略建建議：：營(yíng)銷炒作：：借大大項(xiàng)目目之勢(shì)勢(shì)，擴(kuò)擴(kuò)大營(yíng)營(yíng)銷面面差異競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：：商業(yè)業(yè)定位位、主主題定定位、、營(yíng)銷銷策略略招商運(yùn)運(yùn)作：針對(duì)對(duì)主力力店招招商、、強(qiáng)勢(shì)勢(shì)優(yōu)惠惠在一一期贏贏利在在二期期終端競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：：針對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群的的多元元營(yíng)銷銷推