關于萬達集團項目結算三審工作中

反映出的部分共性問題的總結北京文新創(chuàng)展工程造價咨詢有限公司二零一零年二月二十三日

受大連萬達商業(yè)地產有限公司委托，北京文新創(chuàng)展工程造價咨詢有限公司自2009年9月起至今對萬達集團北京石景山、上海周浦、重慶南岸等20多個項目進行了結算復審（三審）工作。通過上述項目的復審，我司對其中所反映出的造價管理過程中的一些共性問題進行了簡單的歸納總結，供貴司參考。以下各項內容按形成結算審核最終金額的各要素發(fā)生的時間順序進行排列，以便供大家在造價控制的相應各階段進行參考。引言一、合同訂立階段1、總分包的界面劃分問題問題：部分項目總分包的界面劃分不清，或未將上述信息在結算審核時及時傳遞給審核單位，造成重復計量。案例1：包頭項目初審結果中“室外臺階”造價在總包工程結算范圍內，總包及分包合同文件對此項均未作明確約定。我司認為此項由總包單位施工的可能性不大，經查證落實，確定此項為分包施工范圍，審減約20萬元；案例2：重慶南岸項目大商業(yè)金街路面情況與案例1情況基本相同,審減約15萬元；一、合同訂立階段案例3：天津項目地區(qū)公司初審報告中外墻外保溫工程量按全部外墻面積計量，其中包括了石材墻面的外保溫。另外住宅部分的弱電橋架、公共部分燈具也按圖紙計入了總包結算。我司認為上述項目由總包單位施工的可能性不大，經查證分包合同及調研落實，確定此項為分包施工范圍，審減約40萬元。一、合同訂立階段建議：各項工程承包合約中應對界面劃分作出明確約定，并做到表單固化。在進行任何一級審核前，均應向審核單位提供全項目的詳細的合約劃分資料。一、合同訂立階段2、清單子目項目特征描述問題:問題：部分項目的項目特征描述、工程量計算規(guī)則等描述不嚴謹或不完善，結算時容易引起爭議。一、合同訂立階段案例1：上海周浦項目合同清單中雙軸、三軸攪拌樁的項目描述（“8字形”）與施工圖形態(tài)不符，地區(qū)公司初審時重復計量兩圓重疊處的工程量。三審此項審減金額約30萬元。案例2：合同清單中基礎土石方僅有基坑大開挖子目，未強調樁間土的歸類問題，部分項目要求樁間土方重新組價。濟南項目此項爭議涉及金額約80萬元。一、合同訂立階段案例3：合同清單中閥門工作內容的描述中要求DN70mm以上為法蘭連接，含一副法蘭，但未明確是否含法蘭的供應及安裝，部分項目要求單獨計取法蘭的供應或安裝費用，無錫項目此項審減金額約6萬元，天津項目此項審減金額約20萬元。一、合同訂立階段3、清單子目設定與項目所在地情況的配合問題問題：部分項目招標清單中子目的設立未能充分考慮各地區(qū)實際施工情況及定額體系不同所帶來的影響。當清單描述與實際情況不能完全符合時，易發(fā)生爭議問題。一、合同訂立階段案例1：廣州白云云項目依依據設計計要求使使用了旋旋挖樁，，而合同同清單中中基礎樁樁僅有鉆鉆孔灌注注樁子目目，承包包單位要要求重新新組價，，涉及金金額約70萬元；案例2：西安定額額中地面面素水泥泥漿為單單獨計價價項目，，而合同同清單地地面做法法相應子子目描述述中未明明確是否否包含素素水泥漿漿單價，，承包單單位根據據當地定定額規(guī)定定要求增增加素水水泥漿費費用，涉涉及金額額約15萬元。一、合同同訂立階階段案例3：合同清單單水表安安裝工作作內容描描述中未未明確是是否包含含表前后后閥門的的供應及及安裝，，北京、、天津等等地定額額中水表表安裝含含表前后后閥門的的供應及及安裝費費用，而而武漢定定額中水水表前后后閥門為為單獨計計價項目目。武漢漢菱角湖湖項目承承包單位位根據當當地定額額規(guī)定要要求增加加表前后后閥門的的費用，，涉及金金額約6萬元。一、合同同訂立階階段二、施工工圖紙相相關問題題1、圖紙做做法與交交房標準準的差異異問題問題：目前存在在兩種情情況：一一是部分分項目直直到竣工工結算時時仍然沒沒有出具具明確和和詳細的的交房標標準，這這就造成成了結算算時缺乏乏依據，，易產生生混亂或或扯皮的的現象；；另一種種情況是是雖有明明確的交交房標準準，地區(qū)區(qū)公司初初審時只只按施工工圖紙做做法計量量，未執(zhí)執(zhí)行交房房標準。。二、施工工圖紙相相關問題題案例1：重慶南岸岸項目3組團電氣氣安裝工工程圖紙紙標注所所有戶內內配管、、穿線及及燈具安安裝到位位，而交交房標準準明確只只有部分分戶內安安裝到位位，地區(qū)區(qū)公司按按圖紙標標注全部部計入，，三審扣扣除此部部分費用用，審減減約58萬元。案例2：無錫項目目地區(qū)公公司初審審中戶內內部分燈燈具按圖圖示吸頂頂燈計入入，而交交房標準準為裸燈燈頭。涉涉及金額額約60萬元。建議：交房標準準一定要要于項目目實施前前期盡早早出具，，過程中中修改應應及時進進行更新新，此項項工作需需嚴格做做到程序序化和表表單固化化。在任任何一級級審核開開始前，，均應向向審核單單位提供供符合實實際并經經各方確確認的交交房標準準。二、施工工圖紙相相關問題題二、施工工圖紙相相關問題題2、圖紙會會審記錄錄的簽訂訂問題問題：根據合同同專用條條款關于于變更免免賠金額額的規(guī)定定：工程程量清單單單項子子目變更更增加或或減少的的金額人人民幣2,000元整，增增減超出出部分按按實計算算。部分分項目的的圖紙會會審中包包含設計計變更、、洽商性性質內容容，項目目公司初初審時將將其全部部計入圖圖紙重計計量。二、施工工圖紙相相關問題題案例：唐山項目目此項三三審核減減金額約約6萬元，襄襄樊項目目此項三三審核減減金額約約3萬元，宜宜昌項目目此項三三審核減減金額約約5萬元。建議：在圖紙會會審的簽簽訂中應應盡量做做到不體體現設計計變更、、洽商的的內容，，已經體體現的在在結算審審核中要要注意將將此部分分內容剔剔除。二、施工工圖紙相相關問題題3、圖紙登登記問題題問題：部分項目目前后幾幾版施工工圖均為為同一版版號，標標注同一一出圖時時間，加加上項目目公司自自身對圖圖紙登記記不嚴謹謹，造成成對結算算圖紙的的認定困困難及部部分問題題的重大大爭議，，最為突突出的是是二次結結構植筋筋是否應應由甲方方承擔費費用的問問題，若若建筑圖圖出圖時時間晚于于結構相相應部位位的施工工時間，，無預留留鋼筋條條件，后后期為二二次結構構植筋的的費用應應由業(yè)主主承擔；；反之，，植筋就就屬于承承包商的的技術措措施，業(yè)業(yè)主無需需負擔費費用。由由于圖紙紙登記的的不到位位，部分分項目出出現爭議議情況。。二、施工工圖紙相相關問題題案例1：西安民樂樂園項目目地區(qū)公公司初審審將二次次植筋全全部計入入，因承承包商無無法提供供建筑圖圖較結構構圖出圖圖滯后的的依據，，三審予予以審減減約70萬元；案例2：天津項目目此項爭爭議金額額約495萬元，地地區(qū)公司司初審報報告中列列為爭議議項目。。二、施工工圖紙相相關問題題4、圖紙?zhí)崽峁﹩栴}題問題：部分項目目提供的的結算圖圖紙版本本與地區(qū)區(qū)公司結結算或實實際施工工的圖紙紙版本不不符，甚甚至有的的項目不不出具紙紙質版圖圖紙僅有有電子版版圖紙，，這種情情況給結結算審核核工作造造成了困困難，也也影響了了審核效效果。這這個問題題在大商商業(yè)的機機電及結結構的基基礎部分分表現地地尤為突突出。二、施工工圖紙相相關問題題案例：唐山項目目、上海海周浦項項目（僅僅指地下下室部分分）提供供給三審審計量的的圖紙與與地區(qū)公公司結算算圖紙版版本不同同。最初初計量完完成后發(fā)發(fā)現雙方方工程量量差異比比較大，，后來發(fā)發(fā)現是圖圖紙版本本不同，，三審公公司到項項目所在在地后又又重新開開始計量量。三、施工工階段的的管理1、工程實實際做法法與施工工結算資資料的一一致性問問題問題：至少有以以下幾個個方面因因素會造造成現場場實際情情況與施施工結算算資料描描述不一一致的情情況：三、施工工階段的的管理圖紙所引引用圖集集做法或或施工圖圖做法與與目前工工程實際際已經脫脫節(jié)，如如“天棚抹灰灰”的做法為為大多數數項目的的圖紙或或引用圖圖集所標標注，而而實際施施工做法法一般均均為找補補，刮耐耐水膩子子；部分項目目根據甲甲方指令令取消施施工圖紙紙裝修做做法，（（例如商商鋪部分分改為毛毛坯交房房而取消消初裝面面層），，而又未未及時對對這種未未施項目目簽訂減減項洽商商；洽商或圖圖紙上未未明確約約定尺寸寸，施工工期間又又未作明明確記錄錄的內容容。三、施工工階段的的管理對于上述述情況，，若審核核單位不不能進行行足夠的的現場調調查或缺缺乏工程程經驗，，容易只只按資料料計量，，造成結結算結果果的較大大誤差。。案例1：淮安項目目天棚、、墻面抹抹灰地區(qū)區(qū)公司在在初審計計量時按按圖紙做做法全部部計入，，經我司司與項目目公司工工程部現現場確認認，天棚棚及部分分墻面抹抹灰未施施工，審審減金額額約400萬元；三、施工工階段的的管理案例2：武漢項目目初審中中按交房房標準做做法要求求，在圖圖紙重計計量中計計入全部部天棚抹抹灰，經經我司與與地區(qū)公公司工程程師現場場核實，，證實現現場未做做，涉及及金額約約400萬元；案例3：淮安項目目圖紙中中未明確確衛(wèi)生間間、廚房房墻面防防水的尺尺寸，地地區(qū)公司司初審計計量時按按通高計計入，我我司三審審時通過過調查落落實，實實際廚房房墻面防防水300mm高、衛(wèi)生生間防水水1800mm高，此項項審減約約200萬元；三、施工工階段的的管理案例4：唐山項目目現場取取消部分分剪力墻墻與樓板板交接處處的暗梁梁，但各各方未簽簽減項洽洽商。三三審時發(fā)發(fā)現此問問題，補補簽洽商商。此項項涉及金金額約700萬元；案例5：關于兩種不同同材質墻體交交接處設置鋼鋼絲網的問題題，一般要求求不低于300mm。由于圖紙或或規(guī)范未明確確具體寬度數數值，承包商商報審時與實實際施工情況況經常會出現現偏差。天津津項目非入伙伙部分三審此此項核減約17萬元；宜昌項項目三審此項項核減約60萬元。三、施工階段段的管理2、暫定料值認認價問題問題：依據合同，暫暫定料值認價價應只認主材材價而非綜合合單價；結算算時應只調整整主材價格，，并且差價僅僅計取稅金，，不應計取管管理費、利潤潤等進行重新新組價。案例：包頭項目初審審中，暫定料料值的認價與與暫定價之差差價計取了管管理費、利潤潤，此項審減減金額約10萬元。四、結算階段段的原則把握握1、清單子目的的理解問題地區(qū)公司初審審時對合同清清單中子目的的理解出入會會造成審核結結果的失誤，，例如：問題a：總包招標文件件中已明確規(guī)規(guī)定鋼筋單價價包含鋼筋的的損耗、搭接接，部分項目目公司重復計計取鋼筋搭接接。案例1：寧波項目初審審中計入鋼筋筋搭接工程量量，涉及金額額約420萬元；四、結算階段段的原則把握握案例2：襄樊項目合同同第267頁5.3條：“鋼筋的連接方方式由承包商商根據合同圖圖紙的設計要要求自行考慮慮”，圖紙約定直直徑為20mm以內的鋼筋可可采取搭接或或電渣壓力焊焊的方式。地地區(qū)公司初審審中將直徑為為12-18mm之間的鋼筋的的電渣壓力焊焊單獨計價，，我司認為此此部分計價與與招標文件的的精神原則不不符，是變相相計取鋼筋搭搭接的費用。。此項涉及爭爭議金額約200萬元。四、結算階段段的原則把握握問題b：有梁板模板套套用清單子目目的問題——合同清單中““有梁板模板板”子目的計計量原則要求求為包含板、、梁的模板。。案例：呼和浩特項目目地區(qū)公司初初審時主梁模模板套用梁模模板子目，我我司認為根據據合同約定，，有梁板的梁梁、板模板均均應套用有梁梁板模板子目目。此項爭議議涉及金額約約170萬元。四、結算階段段的原則把握握問題c：基礎回填土與與房心回填土土子目套用區(qū)區(qū)分問題——基礎回填土是是基槽或基坑坑施工基礎后后進行的回填填，一般指室室外地坪以下下回填部分；；房心回填是是為室內外高高差進行的回回填，一般指指室外地坪以以上回填部分分；樁承臺基基礎的基礎梁梁之間的回填填土方應該屬屬于基礎回填填土。案例：西安民樂園項項目地區(qū)公司司初審中把基基礎梁之間的的回填土套用用房心回填子子目，三審此此項審減金額額約30萬。四、結算階段段的原則把握握2、工程量計算算規(guī)則把握的的問題萬達項目總包包合同中工程程量計算規(guī)則則中既有自行行設定的規(guī)則則，也有部分分項目參照國國標清單等的的計算原則執(zhí)執(zhí)行，結算時時應注意仔細細區(qū)分。四、結算階段段的原則把握握問題a：“投標人須知知--經濟標注意事事項”中第19.1.1項規(guī)定：“本本招標工程采采用工程量清清單計價方式式。數量由招招標人暫定，，單價是在正正常的施工條條件下根據現現行當地市場場價確定的綜綜合單價進行行報價。工程程量計算規(guī)則則采用本次招招標文件內所所附的工程量量計算規(guī)則（（詳見本招標標文件第四部部分《工程基本要求求》中的《計量基本要求求》）。在本招標標文件內所附附的工程量計計算規(guī)則內沒沒有包括的項項目，采用GB50500-2003的計算規(guī)則。?！辈糠值貐^(qū)區(qū)公司在工程程量計算規(guī)則則的把握上經經常忽視類似似約定。四、結算階段段的原則把握握案例1：南京G77地塊，地區(qū)公公司初審中單單獨計量了套套管工程量，，我司認為根根據國標清單單，管道項目目內容含套管管制作安裝，，因此套管應應含在綜合單單價里，不應應該單獨計取取。此項三審審審減金額約約45萬元。四、結算階段段的原則把握握案例2：南京G76、G77地塊項目地區(qū)區(qū)公司初審中中單獨計量了了接線盒工程程量，我司認認為根據國標標清單，電氣氣配管項目內內容含接線盒盒（葙）燈頭頭盒、開關盒盒、插座盒安安裝，因此接接線盒應含在在綜合單價里里，不應該單單獨計取。此此項三審審減減金額約58萬元；福州金金融街項目入入伙部分類似似項目審減金金額約5萬元。四、結算階段段的原則把握握問題b：根據總包合同同清單工程量量計算規(guī)則，，樓梯模板應應按水平投影影面積計算。。案例：福州金融街街項目此項審審減金額約10萬元。四、結算階段段的原則把握握3、費用計取問問題問題a：基坑四大塊的的超灌問題———四大塊基坑支支護樁、工程程樁超灌按規(guī)規(guī)范要求為不不得低于500mm，合同同清單單的計計量原原則：：按設設計圖圖示尺尺寸以以鉆孔孔樁體體積計計算；；依據據合同同要求求，超超灌部部分不不予計計量。。案例：：天津項項目支支護樁樁、工工程樁樁超灌灌審減減金額額約130萬元。。四、結結算階階段的的原則則把握握問題b：門窗收收口問問題——合同中中商務務基本本要求求的1.3.5條約定定：““承包包商還還須負負責對對分包包工程程完工工后的的填補補與修修復工工作，，這類類工作作主要要有如如下幾幾項（（但不不限于于此））：用用水泥泥砂漿漿或其其他相相關材材料填填實因因預留留、預預埋導導致的的建筑筑結構構之間間的縫縫隙、、孔洞洞；因因承包包商沒沒有或或部分分沒有有完成成的預預留、、預埋埋工作作而導導致的的任何何修補補工作作；修修復所所有受受影響響之工工程，，及完完成其其它一一切有有關土土建工工程的的項目目。””案例：：天津項項目此此項爭爭議金金額約約1,000萬元，，地區(qū)區(qū)公司司初審審報告告中列列為爭爭議項項目。。四、結結算階階段的的原則則把握握4、重復復計價價問題題問題：：由于萬萬達項項目總總包結結算均均涉及及圖紙紙重計計量和和洽商商結算算兩階階段工工作內內容，，且施施工過過程中中施工工圖版版本較較多，，審核核過程程中人人員更更換、、資料料交接接不全全等都都易造造成工工作內內容重重復計計價，，使審審核結結果出出現較較大誤誤差。。四、結結算階階段的的原則則把握握案例：：北京石石景山山項目目地區(qū)區(qū)公司司初審審報告告中將將地下下車庫庫頂板板找平平層、、防水水層及及保護護層在在圖紙紙重計計量和和洽商商變更更兩部部分結結算中中重復復計量量。此此項三三審審審減金金額約約100萬元。。四、結結算階階段的的原則則把握握建議：：若僅對對某一一階段段的初初審結結果（（例如如：總總包重重計量量）委委托復復審，，也應應向復復審公公司提提供本本項目目全部部初審審結果果，已已避免免“各管一一段”，結果