第六講

商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理及消費者貸款管理實例分析

第六講

商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理及消費者貸款管理實學習內(nèi)容商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理不動產(chǎn)抵押貸款的評估商業(yè)銀行消費者貸款管理實例分析

居民不動產(chǎn)抵押貸款的二級市場（資產(chǎn)券化）學習內(nèi)容商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理第一節(jié)

商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理居民不動產(chǎn)抵押貸款分類商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款

第一節(jié)

商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理居民不動產(chǎn)抵押貸款分類1992年，中國建設銀行發(fā)放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此，個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其業(yè)務規(guī)模在我國快速擴大。1996年以后，我國連續(xù)降息，銀行利率一度達到歷史最低水平，大大刺激了對利率敏感的個人住房貸款的迅猛增長。1998年以后，我國個人住房貸款迅速上升。2001年末比1997年末增加了5400多億元，增長了約33倍。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，2007年6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達到25720億元。比1997年的190億元增長了135倍。中國住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀中國住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀房價飛漲Whereshallwelive？房價飛漲商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件不動產(chǎn)抵押貸款

（RealEstateMortgageLoan)不動產(chǎn)抵押貸款又稱作房地產(chǎn)抵押貸款，是一種以不動產(chǎn)作為抵押的放款，主要用于購買辦公樓、購物中心、營業(yè)場所、倉庫、住宅或公寓等，也可用于購買土地。與其他貸款顯著不同的是借款者必須將其擁有的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交給貸款方作為抵押才能取得貸款，貸款的本金和利息全部歸還之后才能收回其產(chǎn)權(quán)；如果不能按期歸還貸款，商業(yè)銀行則有權(quán)處置作為抵押品的不動產(chǎn)來抵補未償還的貸款本息。不動產(chǎn)抵押貸款

（RealEstateMortgage一、不動產(chǎn)抵押貸款的分類（一）居民不動產(chǎn)抵押貸款居民不動產(chǎn)抵押貸款又稱私人不動產(chǎn)抵押貸款、居民房地產(chǎn)貸款或住宅抵押貸款。按利率是否可以變動，分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

1、固定利率貸款固定利率居民不動產(chǎn)抵押貸款主要有兩種償付方式，一是攤銷，即每月等額償付本金和利息，在最后一年末全部償還所有的本息；二是巨額償付，即一部分貸款每月等額償付，另一相當大的部分在期末一次償付。在后一種償付方式下，貸款數(shù)額一般為抵押資產(chǎn)價值的60%，且期限較短，通常為5年。固定利率貸款主要特點如下（見下頁）一、不動產(chǎn)抵押貸款的分類（一）居民不動產(chǎn)抵押貸款

（1）每月償付額每月償付額取決于貸款的規(guī)橫、利率和期限。

A．追加收入

在居民不動產(chǎn)抵押貸款的實際發(fā)放工作中，商業(yè)銀行常常通過各種方法來追加其發(fā)放貸款的收入： 首付費用。商業(yè)銀行在發(fā)放居民不動產(chǎn)抵押貸款的過程中，除要求借款人支付利息外，還常要求借款人在一開始就支付一筆費用，即首付費用。這種首付費用又稱為追加費用或點(Point)，因為它是按貸款本金的一定點數(shù)收取的。1點在這里指抵押貸款本金的1%。（1）每月償付額首付費用使借款人實際能獲得的貸款額減少了，因此會使居民不動產(chǎn)抵押貸款的實際利率提高。作為一種粗略準則，如果是一筆15年期的貸款，則每一點的首付費用約使實際利率增加0.125％；若償付期為5年，實際利率會增加約0.25％。

月償付額(A)的計算方法如下：

式中：P表示貸款的本金；r表示貸款的年利息率；n表示貸款的償還期限(以年為單位)。每月等額償付。首付費用使借款人實際能獲得的貸款額減少了，因此會使居民不動產(chǎn)

B．逾期費。商業(yè)銀行通常要求借款人在特定時間之前等額償付貸款本息。如果逾期，商業(yè)銀行可能要求借款者支付一定的費用，以作為其處理拖欠賬戶的補償。

C．提前還款的罰金。貸款合同可能規(guī)定，借款人如果提前還款，必須支付一定的罰金。這一規(guī)定的目的是使得商業(yè)銀行能夠至少持有一定時期的盈利資產(chǎn)。

D．貸款到期前出售抵押房產(chǎn)的方式?，F(xiàn)實中有兩種方式：一是抵押貸款不轉(zhuǎn)至新的買主，貸款余額必須在房屋出售時還清；二是抵押貸款可轉(zhuǎn)至新的買主，只要買主能夠滿足商業(yè)銀行的信貸要求，并要向商業(yè)銀行支付一定的轉(zhuǎn)移費。

E．保險。商業(yè)銀行可能要求借款人為其不動產(chǎn)購買保險。商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件（二）浮動利率居民不動產(chǎn)抵押貸款

浮動利率居民不動產(chǎn)抵押貸款也稱為可調(diào)整利率居民不動產(chǎn)抵押貸款，產(chǎn)生于利率急劇變動的20世紀70年代末和80年代初。目前在發(fā)達國家如美國，浮動利率居民不動產(chǎn)抵押貸款約占所有居民不動產(chǎn)抵押貸款的一半。浮動利率貸款的特點如下：

1、指數(shù)《基準利率》。這是通過使其貸款利率與一定的指數(shù)或基準利率(如1年期國庫券利率)掛鉤來實現(xiàn)的。商業(yè)銀行提供的浮動利率貸款的初始利率通常低于固定利率貸款的利率，以鼓勵居民向商業(yè)銀行借款。（二）浮動利率居民不動產(chǎn)抵押貸款2、調(diào)整。一旦市場利率(指數(shù))變動，商業(yè)銀行有四種方式可以調(diào)整：(1)定期調(diào)整借款人的月償付額；(2)改變貸款本金額，但不改變月償付額；(3)改變貸款期限；<4)綜合以上三種調(diào)整方式。

3、最高限或最低限。一些可調(diào)整利率居民不動產(chǎn)抵押貸款規(guī)定有貸款期內(nèi)調(diào)整或每次調(diào)整的利率或償付額最高或最低限。例如，貸款合同可能規(guī)定，每年調(diào)整的利率最高或最低限為1個百分點，整個貸款期內(nèi)調(diào)整的利率最高或最低限為4個百分點。商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件4．利差(風險升水)。商業(yè)銀行在貸出浮動利率抵押貸款時，實際貸出的利率是以基準利率為基礎(chǔ)，并加上一定的風險升水或利差。即可調(diào)整利率貸款的利率=指數(shù)利率+利差如果指數(shù)利率為8％，利差為1％，則可調(diào)整利率貸款的利率為9％(8％+1％)。5、轉(zhuǎn)換。一些可調(diào)整利率居民不動產(chǎn)抵押貸款附有可轉(zhuǎn)換條款，即可在特定時期內(nèi)轉(zhuǎn)換成固定利率貸款。轉(zhuǎn)換后的貸款利率是由現(xiàn)行抵押貸款的利率決定的。4．利差(風險升水)。商業(yè)銀行在貸出浮動利率抵押貸款時，實際

6、風險。通過發(fā)放可調(diào)整利率貸款，商業(yè)銀行可將利率風險轉(zhuǎn)嫁給借款人。但這樣做，商業(yè)銀行將承擔更高的拒付(信用)風險和低收入。大量實證研究表明；可調(diào)整利率抵押貸款比固定利率抵押貸款的違約風險更大。這是因為，一旦利率上升，商業(yè)銀行承擔了借款人不能按期償付本息的風險；而一旦利率下降，商業(yè)銀行則獲得更低的利息收入。

6、風險。通過發(fā)放可調(diào)整利率貸款，商業(yè)銀行可將利率風(三)居民不動產(chǎn)抵押貸款的其他形式

1.支付額遞增的不動產(chǎn)抵押貸款 有的年輕人希望能較早地擁有自己的住房，而這類人的收人可能會隨著年齡的增長而逐漸增加。適應年輕人需要的這種類型的抵押貸款方式是在開始時每月的支付額比較低，甚至不能抵補利息，經(jīng)過若干年后，調(diào)整提高每月的支付額。只要借款人的收入確實能夠如預期增加，這是一種很有促銷力的新型金融產(chǎn)品。但在利率上升時期，負攤銷可能對借款人造成十分不利的影響。例如，如果借款人在購買住房后幾年內(nèi)就出售且房子沒有升值，貸款余額將增加。(三)居民不動產(chǎn)抵押貸款的其他形式

1.支付額2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款

這是由商業(yè)銀行向年老的房地產(chǎn)主支付一定數(shù)額的年金，等房主去世后遺留下的房地產(chǎn)則歸商業(yè)銀行所有。這實際上是一種抵押貸款，最后由商業(yè)銀行來處理作為抵押品的房地產(chǎn)。2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款

具體的做法也有多種形式，有的是一直到房主去世；商業(yè)銀行才能取得房地產(chǎn)；有的則在一定年限后，年金的支付就終止，而房地產(chǎn)也就轉(zhuǎn)歸商業(yè)銀行所有，或者到時由房主出售房地產(chǎn)來償還商業(yè)銀行給予的年金貸款，當然要加上利息。2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款3.快速償付的房地產(chǎn)抵押貸款 20世紀80年代出現(xiàn)的趨勢是借款人傾向于較快地清償貸款，由此開發(fā)出一類新型的貸款產(chǎn)品。貸款的償還年限大為縮短，比如由30年縮短到15年。每月的支付額提高許多。商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件

4.權(quán)益增長型房地產(chǎn)抵押貸款

這種貸款不固定每月的支付額，可以按預先確定的時間表逐漸增加每月的支付額而縮短整個貸款期限。這和上面所述的支付額遞增的房地產(chǎn)抵押貸款的區(qū)別在于它是為了縮短整個貸款期限，而且一般來說，不會出現(xiàn)負攤銷的情況。

5、根據(jù)物價水平調(diào)整的房地產(chǎn)抵押貸款

這種貸款產(chǎn)品的理論依據(jù)是“費雪效應”，即認為真實利率是穩(wěn)定的，名義利率的變動主要是因為通貨膨脹。另一方面；通貨膨脹又導致借款人收入的相應增加，所以根據(jù)物價水平調(diào)整每月的支付額是借款人可以忍受的。具體的做法是，在每次調(diào)整時，把未清償?shù)馁J款本金余額和每月計劃的償付額都按通貨膨脹率放大。例如：5、根據(jù)物價水平調(diào)整的房地產(chǎn)抵押貸款第一年的通貨膨脹是6％，年末的未清償余額是98238.96元，而原來每月的支付額是477.42元。則第13個月(即第二年第一個月)的期初未清償余額調(diào)整為104133.29[即98238.96×(1+6％)]元，而從第13個月開始每個月的支付額也相應地調(diào)整為506.07[即477.42×(1+6％)]元。商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件這樣，到第二年末，未清償本金余額如果是102190.55元，而該年的通貨膨脹率是3％，則第25個月(即第三年第一個月)的期初余額就調(diào)整為105256.27[即102190.55×(1+3％)]元，而每月支付額調(diào)整為521.24元506.06×(1+3％))元。其中,每月支付額中所包含的利息支付則以真實利率4％計算，始終保持不變。采用這種方法的困難之處在于比較難以確定真實利率。而且，認為真實利率始終是穩(wěn)定的假設也引起質(zhì)疑。所以這種貸款產(chǎn)品的發(fā)展比較慢。

這樣，到第二年末，未清償本金余額如果是102190.55元，6.分享升值抵押貸款

根據(jù)分享升值抵押貸款合同，借款人允許商業(yè)銀行分享抵押資產(chǎn)的增值部分。作為交換條件，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時可相應降低固定利率。抵押資產(chǎn)增值的確定是在將來某一特定時間，如貸款重新融資或抵押資產(chǎn)出售時。

6.分享升值抵押貸款7.第二抵押貸款

某些借款人在需要資金以從事其他業(yè)務時將其已抵押的房地產(chǎn)再次作為抵押以從商業(yè)銀行獲取貸款。第二抵押貸款與第一抵押貸款的抵押資產(chǎn)相同，只是前者在資產(chǎn)出售時的債權(quán)排列在后，且期限較短，通常為3到5年。7.第二抵押貸款二、商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款

商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款是指企業(yè)以公寓、店鋪、餐館、酒店及旅館等作為抵押面向商業(yè)銀行申請發(fā)放的貸款，包括土地、建設項目等。商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款通常與商業(yè)貸款相聯(lián)系發(fā)放。例如，一家企業(yè)因正在擴張，需要購買一臺設備，建造一座倉庫。這時，商業(yè)銀行可在向這家企業(yè)發(fā)放中期商業(yè)貸款以為其購買設備提供融資的同時，向其發(fā)放建設貸款以為其建造倉庫提供融資。在西方一些國家，由保險公司發(fā)放商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款；保險公司不僅可以獲得貸款利息的收入，還可參與不動產(chǎn)的股權(quán)和利潤分享。二、商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款是指企業(yè)以公寓、店在商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款中，建設項目貸款是最重要的內(nèi)容。建設項目貸款的最典型特征在于其貸款發(fā)放的階段性。一種比較常見的方式是根據(jù)建設的進度發(fā)放貸款。例如，商業(yè)銀行在項目地基完成后發(fā)放30％的貸款，在準備驗收時再發(fā)放30％，在準備交付使用時發(fā)放剩余部分貸款。另一種方式是根據(jù)項目的供應商和半成品供應商的賬單作為項目進度的標準，并據(jù)此發(fā)放貸款。總之，建設項目貸款是一種間斷性貸款，只有在項目建設的一定階段才發(fā)放。一旦項目完成，建設者預期將得到長期融資。在商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款中，建設項目貸款是最重要的內(nèi)容。建設項目第三節(jié)商業(yè)銀行消費者貸款管理實例分析一、消費者貸款的概念與種類消費者貸款是指銀行以消費者個人為對象，以個人消費為用途而發(fā)放的貸款。消費者貸款是在商業(yè)銀行傳統(tǒng)貸款業(yè)務的基礎(chǔ)上，為適應銀行業(yè)日趨激烈的競爭和滿足消費者的需求而發(fā)展起來的一項貸款業(yè)務。按貸款的償還方式劃分，消費者貸款一般可以分為以下三類：第三節(jié)商業(yè)銀行消費者貸款管理實例分析一、消費者貸1.分期償還貸款 是以分期償還本金和利息為特征的貸款。它要求借款人在貸款到期之前,分期支付貸款本息。消費者申請分期償還貸款的目的，主要是用于購買耐用消費品，如汽車、住房等。貸款額度一般較小，貸款本息一般按月償還，以貸款所購商品作為貸款的抵押。例如前文所講的居民不動產(chǎn)抵押貸款就是其中之一。1.分期償還貸款2.信用卡貸款和其他周轉(zhuǎn)限額貸款

信用卡是貨幣信用經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。最早出現(xiàn)的是商業(yè)信用卡。1945年富蘭克林國民銀行(FranklinNationalBank)發(fā)行了世界上第一張銀行信用卡，到1996年6月，美國的信用卡發(fā)行量達到11億張，交易額超過了7000億美元。

中國的信用卡起步較晚，1985年6月中國銀行發(fā)行了國內(nèi)第一張信用卡，1993年起我國開始實施“金卡”工程。2.信用卡貸款和其他周轉(zhuǎn)限額貸款3.一次性償還貸款

一次性償還貸款，要求借款人在貸款到期時一次性還清貸款本息的消費貸款。 這種貸款一般都有特定的用途，期限較短，數(shù)額較大。貸款的安全性取決于借款人預期現(xiàn)金流量的時間和數(shù)額是否確定。3.一次性償還貸款二、消費者貸款的實例分析(一）住房按揭貸款住房按揭貸款是目前我國銀行發(fā)放的一種主要的消費者貸款。

銀行發(fā)放住房按揭貸款的一般程序是：

1.銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂協(xié)議。在辦理住房按揭貸款之前，銀行通常要求住房建設項目已經(jīng)完成工程總投資的30％以上，并已取得預售批文。二、消費者貸款的實例分析2.購房者與開發(fā)商簽訂住房買賣合同

3.購房者提出借款申請4.開發(fā)商簽字擔保。開發(fā)商必須在每一份按揭貸款合同上簽字擔保，也可與銀行簽訂一個總的擔保承諾書，承擔合同規(guī)定的具體責任。

貸款保險5.銀行審批。銀行重點對借款人的身份證明及其還款能力進行審查，確定貸款的安全性。6.公證和登記。按揭貸款的協(xié)議由公證機關(guān)依法公證。公證時，合同三方當事人必須到場。公證費用由貸款申請人支付。2.購房者與開發(fā)商簽訂住房買賣合同(二)汽車貸款

汽車貸款是用以購買汽車，并按月分期償付的一種貸款。汽車貸款有兩種形式：一是由商業(yè)銀行直接向個人消費者發(fā)放；二是由汽車經(jīng)紀商向個人消費者發(fā)放，然后將信用合同出售給商業(yè)銀行。后者又稱為經(jīng)紀票據(jù)。汽車貸款最初的到期日通常在48--60個月之間。一般情況下，貸款額為汽車價格的90％--100％，具體取決于借款人的信譽和商業(yè)銀行的競爭力。(二)汽車貸款第四節(jié)居民不動產(chǎn)抵押貸款的二級市場在許多發(fā)達國家，如美國、英國、德國、日本等，都已經(jīng)有了比較發(fā)達和完善的居民不動產(chǎn)抵押貸款的二級市場，尤其以美國最為突出。在過去的40年里，美國的不動產(chǎn)抵押貸款二級市場已成為美國最大的債券市場。第四節(jié)居民不動產(chǎn)抵押貸款的二級市場在許多發(fā)達國家，如美國

一、居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場的定義

居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場又稱住宅抵押貸款二級市場，是居民房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)以證券形式進行再交易的市場，即抵押貸款機構(gòu)(如商業(yè)銀行)將其所發(fā)放的居民房地產(chǎn)抵押貸款匯集重新組成不同的抵押貸款組合，并通過政府或私人保險公司等擔保轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券，而后在市場中出售給投資者。不動產(chǎn)抵押貸款二級市場建立的實質(zhì)就是為資本市場引入不動產(chǎn)抵押貸款的運作機制，從而為信貸機構(gòu)的抵押貸款提供流動性。一、居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場的定義居民不動產(chǎn)抵押貸款二二、居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場的參與者

以美國為例：

(一)居民不動產(chǎn)抵押貸款信貸機構(gòu)在美國國內(nèi)有為數(shù)眾多、多方參與的居民不動產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機構(gòu)，主要包括：

1、儲蓄貸款協(xié)會(S&Ls)。目前全美約有4000家，是傳統(tǒng)的吸收儲蓄存款、發(fā)放居民抵押貸款的專業(yè)住房金融機構(gòu)。

2、儲蓄商業(yè)銀行(MSBs)。它是一種帶有官方性質(zhì)的互助性組織，目前全美約有450家。由存款人共同所有和經(jīng)營，其資產(chǎn)的約75％投資于發(fā)放包括住房、汽車在內(nèi)的耐用消費品的抵押貸款。

二、居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場的參與者以美國為例：

3、商業(yè)銀行(CBs)。全美約有14000家。作為最為廣泛的金融中介，它既是短期商業(yè)信用的提供者，又在居民住房抵押貸款市場上占有重要地位。20世紀90年代以后，隨著抵押貸款市場的活躍和抵押貸款流動性的增強，住房抵押貸款已占商業(yè)銀行國內(nèi)貸款業(yè)務量的20%-40%。

4、人壽保險公司(LICs)。由于其保費收入穩(wěn)定，支出可以通過精算予以把握，其龐大的，穩(wěn)定的資金成為抵押貸款重要的資金來源。此外，在美國還有一些養(yǎng)老基金組織、抵押公司、信托投資公司等機構(gòu)也從事居民房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務。

3、商業(yè)銀行(CBs)。全美約有14000家。作為最為(二)居民不動產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)行主體

在美國，主要由聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FNMA)、政府國民抵押協(xié)會(GNMA)和聯(lián)邦住房貸款抵押公司負責購買抵押貸款信貸機構(gòu)(例如，F(xiàn)annieMae(房利美）,FreddieMac（房地美）發(fā)放的經(jīng)重組和標準化的居民住宅抵押貸款，并發(fā)行抵押貸款證券。(二)居民不動產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)行主體（三)信用提升機構(gòu)和信用評級機構(gòu) 信用提升機構(gòu)主要是對發(fā)行的不動產(chǎn)抵押貸款證券進行擔保，從而提升了所發(fā)行證券的信用。在美國，住房抵押貸款證券的發(fā)行主體采取了多種信用提升措施，其中之一就是設立第三方的擔保制度。抵押貸款證券經(jīng)過信用提升后，還需接受公認的信用評級機構(gòu)的資格審查；目前，美國國內(nèi)主要的信用評級機構(gòu)為標準普爾（Standard&Poor’s）和穆迪（Moodys）兩大信用評級公司。

（三)信用提升機構(gòu)和信用評級機構(gòu)(四)服務人服務人即貸款出售機構(gòu)或其他指定的商業(yè)銀行，它們負責向貸款的借款人收取抵押貸款到期的本息，以及負責迫收過期的應收賬款，作為抵押證券投資收益的現(xiàn)金流支出。(四)服務人

(五)承銷商

承銷商主要負責抵押貸款證券的承銷，并從中獲得手續(xù)費收入。在美國，這一工作主要由投資商業(yè)銀行進行。例如，雷曼兄弟（LehmanBrothers)(六)投資者 投資者即抵押貸款證券的購買者（七)抵押貸款證券的托管人 托管人既是服務人和投資者的中介，又是證券發(fā)行機構(gòu)和投資者的中介，其職責主要是代表投資者收取和管理抵押貸款證券的收益，并對發(fā)行人、服務人行使監(jiān)督權(quán)。(五)承銷商三、住房抵押貸款二級市場的基本金融工具

目前,國外住房抵押貸款二級市場的基本金融工具主要為:抵押轉(zhuǎn)遞證券(MortgagePass-troughSecurities)抵押擔保證券(CollateralizedMortgageObligations，CMOs)剝離式抵押擔保證券

三、住房抵押貸款二級市場的基本金融工具(一)抵押轉(zhuǎn)遞證券

它是貸款發(fā)放人將其對住房抵押貸款的債權(quán)通過發(fā)行證券按比例轉(zhuǎn)讓給投資者的一種證券化方式。該證券代表了投資者對抵押貸款及每月還款現(xiàn)金流的直接所有權(quán)。發(fā)行人不將轉(zhuǎn)遞證券列在自己的資產(chǎn)負債表上，只是收取借款人償還的本息并轉(zhuǎn)遞給證券投資者。因此,抵押貸款的風險也隨之轉(zhuǎn)移給了投資者。

其中最大的風險是提前還款或不及時還款風險，即借款人由于利率變動等原因提前償還所帶來的現(xiàn)金流量的不確定性和收益率的減少等。(一)抵押轉(zhuǎn)遞證券

(二)抵押擔保證券

它是多層次的證券，即按貸款償還期限將證券分成不同的層次，將現(xiàn)金流重新分配給不同級別的證券。例如，有提前償還，本金先償付第一層次的債券；第一層次滿足以后，再分配給第二層次的債券。

(二)抵押擔保證券(三)剝離式抵押擔保證券 它是為了分散提前還款風險而將本金和利息的分配從按比例分配轉(zhuǎn)為不均衡分配的一種衍生抵押證券。最典型的剝離式抵押擔保證券是利息剝離證券(Interest-onlyclass，IO)，即僅將所有的利息分配給一部分證券；另一部分稱為只取得本金證券(Principle-onlyclass)，將所有的本金分配給這部分證券。(三)剝離式抵押擔保證券案例分析

美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機案例分析美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機思考題

1．消費者貸款具有哪些特點?分期償付的消費者貸款有哪些常見的種類?2．消費者貸款信用分析有哪些方法?比較它們的優(yōu)點和不足。3．消費者貸款定價要考慮那些因素?討論不同類型的消費者貸款定價的方法。4．消費者貸款實際利率的計算有哪些常見的方法?5．聯(lián)系我國實際，討論商業(yè)銀行發(fā)展消費者貸款業(yè)務的前景、影響因素及對策。6.浮動利率居民不動產(chǎn)抵押貸款有何特點?思考題1．消費者貸款具有哪些特點?分期償付的消費者貸款有哪查找1.中國的“以房養(yǎng)老”政策及現(xiàn)實反應2.當前中國為什么要加促資產(chǎn)證券化？?查找?下講內(nèi)容商業(yè)銀行跨國業(yè)務下講內(nèi)容商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件

第六講

商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理及消費者貸款管理實例分析

第六講

商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理及消費者貸款管理實學習內(nèi)容商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理不動產(chǎn)抵押貸款的評估商業(yè)銀行消費者貸款管理實例分析

居民不動產(chǎn)抵押貸款的二級市場（資產(chǎn)券化）學習內(nèi)容商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理第一節(jié)

商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理居民不動產(chǎn)抵押貸款分類商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款

第一節(jié)

商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理居民不動產(chǎn)抵押貸款分類1992年，中國建設銀行發(fā)放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此，個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其業(yè)務規(guī)模在我國快速擴大。1996年以后，我國連續(xù)降息，銀行利率一度達到歷史最低水平，大大刺激了對利率敏感的個人住房貸款的迅猛增長。1998年以后，我國個人住房貸款迅速上升。2001年末比1997年末增加了5400多億元，增長了約33倍。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，2007年6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達到25720億元。比1997年的190億元增長了135倍。中國住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀中國住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀房價飛漲Whereshallwelive？房價飛漲商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件不動產(chǎn)抵押貸款

（RealEstateMortgageLoan)不動產(chǎn)抵押貸款又稱作房地產(chǎn)抵押貸款，是一種以不動產(chǎn)作為抵押的放款，主要用于購買辦公樓、購物中心、營業(yè)場所、倉庫、住宅或公寓等，也可用于購買土地。與其他貸款顯著不同的是借款者必須將其擁有的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交給貸款方作為抵押才能取得貸款，貸款的本金和利息全部歸還之后才能收回其產(chǎn)權(quán)；如果不能按期歸還貸款，商業(yè)銀行則有權(quán)處置作為抵押品的不動產(chǎn)來抵補未償還的貸款本息。不動產(chǎn)抵押貸款

（RealEstateMortgage一、不動產(chǎn)抵押貸款的分類（一）居民不動產(chǎn)抵押貸款居民不動產(chǎn)抵押貸款又稱私人不動產(chǎn)抵押貸款、居民房地產(chǎn)貸款或住宅抵押貸款。按利率是否可以變動，分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

1、固定利率貸款固定利率居民不動產(chǎn)抵押貸款主要有兩種償付方式，一是攤銷，即每月等額償付本金和利息，在最后一年末全部償還所有的本息；二是巨額償付，即一部分貸款每月等額償付，另一相當大的部分在期末一次償付。在后一種償付方式下，貸款數(shù)額一般為抵押資產(chǎn)價值的60%，且期限較短，通常為5年。固定利率貸款主要特點如下（見下頁）一、不動產(chǎn)抵押貸款的分類（一）居民不動產(chǎn)抵押貸款

（1）每月償付額每月償付額取決于貸款的規(guī)橫、利率和期限。

A．追加收入

在居民不動產(chǎn)抵押貸款的實際發(fā)放工作中，商業(yè)銀行常常通過各種方法來追加其發(fā)放貸款的收入： 首付費用。商業(yè)銀行在發(fā)放居民不動產(chǎn)抵押貸款的過程中，除要求借款人支付利息外，還常要求借款人在一開始就支付一筆費用，即首付費用。這種首付費用又稱為追加費用或點(Point)，因為它是按貸款本金的一定點數(shù)收取的。1點在這里指抵押貸款本金的1%。（1）每月償付額首付費用使借款人實際能獲得的貸款額減少了，因此會使居民不動產(chǎn)抵押貸款的實際利率提高。作為一種粗略準則，如果是一筆15年期的貸款，則每一點的首付費用約使實際利率增加0.125％；若償付期為5年，實際利率會增加約0.25％。

月償付額(A)的計算方法如下：

式中：P表示貸款的本金；r表示貸款的年利息率；n表示貸款的償還期限(以年為單位)。每月等額償付。首付費用使借款人實際能獲得的貸款額減少了，因此會使居民不動產(chǎn)

B．逾期費。商業(yè)銀行通常要求借款人在特定時間之前等額償付貸款本息。如果逾期，商業(yè)銀行可能要求借款者支付一定的費用，以作為其處理拖欠賬戶的補償。

C．提前還款的罰金。貸款合同可能規(guī)定，借款人如果提前還款，必須支付一定的罰金。這一規(guī)定的目的是使得商業(yè)銀行能夠至少持有一定時期的盈利資產(chǎn)。

D．貸款到期前出售抵押房產(chǎn)的方式?，F(xiàn)實中有兩種方式：一是抵押貸款不轉(zhuǎn)至新的買主，貸款余額必須在房屋出售時還清；二是抵押貸款可轉(zhuǎn)至新的買主，只要買主能夠滿足商業(yè)銀行的信貸要求，并要向商業(yè)銀行支付一定的轉(zhuǎn)移費。

E．保險。商業(yè)銀行可能要求借款人為其不動產(chǎn)購買保險。商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件（二）浮動利率居民不動產(chǎn)抵押貸款

浮動利率居民不動產(chǎn)抵押貸款也稱為可調(diào)整利率居民不動產(chǎn)抵押貸款，產(chǎn)生于利率急劇變動的20世紀70年代末和80年代初。目前在發(fā)達國家如美國，浮動利率居民不動產(chǎn)抵押貸款約占所有居民不動產(chǎn)抵押貸款的一半。浮動利率貸款的特點如下：

1、指數(shù)《基準利率》。這是通過使其貸款利率與一定的指數(shù)或基準利率(如1年期國庫券利率)掛鉤來實現(xiàn)的。商業(yè)銀行提供的浮動利率貸款的初始利率通常低于固定利率貸款的利率，以鼓勵居民向商業(yè)銀行借款。（二）浮動利率居民不動產(chǎn)抵押貸款2、調(diào)整。一旦市場利率(指數(shù))變動，商業(yè)銀行有四種方式可以調(diào)整：(1)定期調(diào)整借款人的月償付額；(2)改變貸款本金額，但不改變月償付額；(3)改變貸款期限；<4)綜合以上三種調(diào)整方式。

3、最高限或最低限。一些可調(diào)整利率居民不動產(chǎn)抵押貸款規(guī)定有貸款期內(nèi)調(diào)整或每次調(diào)整的利率或償付額最高或最低限。例如，貸款合同可能規(guī)定，每年調(diào)整的利率最高或最低限為1個百分點，整個貸款期內(nèi)調(diào)整的利率最高或最低限為4個百分點。商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件4．利差(風險升水)。商業(yè)銀行在貸出浮動利率抵押貸款時，實際貸出的利率是以基準利率為基礎(chǔ)，并加上一定的風險升水或利差。即可調(diào)整利率貸款的利率=指數(shù)利率+利差如果指數(shù)利率為8％，利差為1％，則可調(diào)整利率貸款的利率為9％(8％+1％)。5、轉(zhuǎn)換。一些可調(diào)整利率居民不動產(chǎn)抵押貸款附有可轉(zhuǎn)換條款，即可在特定時期內(nèi)轉(zhuǎn)換成固定利率貸款。轉(zhuǎn)換后的貸款利率是由現(xiàn)行抵押貸款的利率決定的。4．利差(風險升水)。商業(yè)銀行在貸出浮動利率抵押貸款時，實際

6、風險。通過發(fā)放可調(diào)整利率貸款，商業(yè)銀行可將利率風險轉(zhuǎn)嫁給借款人。但這樣做，商業(yè)銀行將承擔更高的拒付(信用)風險和低收入。大量實證研究表明；可調(diào)整利率抵押貸款比固定利率抵押貸款的違約風險更大。這是因為，一旦利率上升，商業(yè)銀行承擔了借款人不能按期償付本息的風險；而一旦利率下降，商業(yè)銀行則獲得更低的利息收入。

6、風險。通過發(fā)放可調(diào)整利率貸款，商業(yè)銀行可將利率風(三)居民不動產(chǎn)抵押貸款的其他形式

1.支付額遞增的不動產(chǎn)抵押貸款 有的年輕人希望能較早地擁有自己的住房，而這類人的收人可能會隨著年齡的增長而逐漸增加。適應年輕人需要的這種類型的抵押貸款方式是在開始時每月的支付額比較低，甚至不能抵補利息，經(jīng)過若干年后，調(diào)整提高每月的支付額。只要借款人的收入確實能夠如預期增加，這是一種很有促銷力的新型金融產(chǎn)品。但在利率上升時期，負攤銷可能對借款人造成十分不利的影響。例如，如果借款人在購買住房后幾年內(nèi)就出售且房子沒有升值，貸款余額將增加。(三)居民不動產(chǎn)抵押貸款的其他形式

1.支付額2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款

這是由商業(yè)銀行向年老的房地產(chǎn)主支付一定數(shù)額的年金，等房主去世后遺留下的房地產(chǎn)則歸商業(yè)銀行所有。這實際上是一種抵押貸款，最后由商業(yè)銀行來處理作為抵押品的房地產(chǎn)。2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款

具體的做法也有多種形式，有的是一直到房主去世；商業(yè)銀行才能取得房地產(chǎn)；有的則在一定年限后，年金的支付就終止，而房地產(chǎn)也就轉(zhuǎn)歸商業(yè)銀行所有，或者到時由房主出售房地產(chǎn)來償還商業(yè)銀行給予的年金貸款，當然要加上利息。2.反向年金的房地產(chǎn)抵押貸款3.快速償付的房地產(chǎn)抵押貸款 20世紀80年代出現(xiàn)的趨勢是借款人傾向于較快地清償貸款，由此開發(fā)出一類新型的貸款產(chǎn)品。貸款的償還年限大為縮短，比如由30年縮短到15年。每月的支付額提高許多。商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件

4.權(quán)益增長型房地產(chǎn)抵押貸款

這種貸款不固定每月的支付額，可以按預先確定的時間表逐漸增加每月的支付額而縮短整個貸款期限。這和上面所述的支付額遞增的房地產(chǎn)抵押貸款的區(qū)別在于它是為了縮短整個貸款期限，而且一般來說，不會出現(xiàn)負攤銷的情況。

5、根據(jù)物價水平調(diào)整的房地產(chǎn)抵押貸款

這種貸款產(chǎn)品的理論依據(jù)是“費雪效應”，即認為真實利率是穩(wěn)定的，名義利率的變動主要是因為通貨膨脹。另一方面；通貨膨脹又導致借款人收入的相應增加，所以根據(jù)物價水平調(diào)整每月的支付額是借款人可以忍受的。具體的做法是，在每次調(diào)整時，把未清償?shù)馁J款本金余額和每月計劃的償付額都按通貨膨脹率放大。例如：5、根據(jù)物價水平調(diào)整的房地產(chǎn)抵押貸款第一年的通貨膨脹是6％，年末的未清償余額是98238.96元，而原來每月的支付額是477.42元。則第13個月(即第二年第一個月)的期初未清償余額調(diào)整為104133.29[即98238.96×(1+6％)]元，而從第13個月開始每個月的支付額也相應地調(diào)整為506.07[即477.42×(1+6％)]元。商業(yè)銀行不動產(chǎn)抵押貸款管理課件這樣，到第二年末，未清償本金余額如果是102190.55元，而該年的通貨膨脹率是3％，則第25個月(即第三年第一個月)的期初余額就調(diào)整為105256.27[即102190.55×(1+3％)]元，而每月支付額調(diào)整為521.24元506.06×(1+3％))元。其中,每月支付額中所包含的利息支付則以真實利率4％計算，始終保持不變。采用這種方法的困難之處在于比較難以確定真實利率。而且，認為真實利率始終是穩(wěn)定的假設也引起質(zhì)疑。所以這種貸款產(chǎn)品的發(fā)展比較慢。

這樣，到第二年末，未清償本金余額如果是102190.55元，6.分享升值抵押貸款

根據(jù)分享升值抵押貸款合同，借款人允許商業(yè)銀行分享抵押資產(chǎn)的增值部分。作為交換條件，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時可相應降低固定利率。抵押資產(chǎn)增值的確定是在將來某一特定時間，如貸款重新融資或抵押資產(chǎn)出售時。

6.分享升值抵押貸款7.第二抵押貸款

某些借款人在需要資金以從事其他業(yè)務時將其已抵押的房地產(chǎn)再次作為抵押以從商業(yè)銀行獲取貸款。第二抵押貸款與第一抵押貸款的抵押資產(chǎn)相同，只是前者在資產(chǎn)出售時的債權(quán)排列在后，且期限較短，通常為3到5年。7.第二抵押貸款二、商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款

商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款是指企業(yè)以公寓、店鋪、餐館、酒店及旅館等作為抵押面向商業(yè)銀行申請發(fā)放的貸款，包括土地、建設項目等。商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款通常與商業(yè)貸款相聯(lián)系發(fā)放。例如，一家企業(yè)因正在擴張，需要購買一臺設備，建造一座倉庫。這時，商業(yè)銀行可在向這家企業(yè)發(fā)放中期商業(yè)貸款以為其購買設備提供融資的同時，向其發(fā)放建設貸款以為其建造倉庫提供融資。在西方一些國家，由保險公司發(fā)放商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款；保險公司不僅可以獲得貸款利息的收入，還可參與不動產(chǎn)的股權(quán)和利潤分享。二、商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款是指企業(yè)以公寓、店在商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款中，建設項目貸款是最重要的內(nèi)容。建設項目貸款的最典型特征在于其貸款發(fā)放的階段性。一種比較常見的方式是根據(jù)建設的進度發(fā)放貸款。例如，商業(yè)銀行在項目地基完成后發(fā)放30％的貸款，在準備驗收時再發(fā)放30％，在準備交付使用時發(fā)放剩余部分貸款。另一種方式是根據(jù)項目的供應商和半成品供應商的賬單作為項目進度的標準，并據(jù)此發(fā)放貸款?？傊?，建設項目貸款是一種間斷性貸款，只有在項目建設的一定階段才發(fā)放。一旦項目完成，建設者預期將得到長期融資。在商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款中，建設項目貸款是最重要的內(nèi)容。建設項目第三節(jié)商業(yè)銀行消費者貸款管理實例分析一、消費者貸款的概念與種類消費者貸款是指銀行以消費者個人為對象，以個人消費為用途而發(fā)放的貸款。消費者貸款是在商業(yè)銀行傳統(tǒng)貸款業(yè)務的基礎(chǔ)上，為適應銀行業(yè)日趨激烈的競爭和滿足消費者的需求而發(fā)展起來的一項貸款業(yè)務。按貸款的償還方式劃分，消費者貸款一般可以分為以下三類：第三節(jié)商業(yè)銀行消費者貸款管理實例分析一、消費者貸1.分期償還貸款 是以分期償還本金和利息為特征的貸款。它要求借款人在貸款到期之前,分期支付貸款本息。消費者申請分期償還貸款的目的，主要是用于購買耐用消費品，如汽車、住房等。貸款額度一般較小，貸款本息一般按月償還，以貸款所購商品作為貸款的抵押。例如前文所講的居民不動產(chǎn)抵押貸款就是其中之一。1.分期償還貸款2.信用卡貸款和其他周轉(zhuǎn)限額貸款

信用卡是貨幣信用經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。最早出現(xiàn)的是商業(yè)信用卡。1945年富蘭克林國民銀行(FranklinNationalBank)發(fā)行了世界上第一張銀行信用卡，到1996年6月，美國的信用卡發(fā)行量達到11億張，交易額超過了7000億美元。

中國的信用卡起步較晚，1985年6月中國銀行發(fā)行了國內(nèi)第一張信用卡，1993年起我國開始實施“金卡”工程。2.信用卡貸款和其他周轉(zhuǎn)限額貸款3.一次性償還貸款

一次性償還貸款，要求借款人在貸款到期時一次性還清貸款本息的消費貸款。 這種貸款一般都有特定的用途，期限較短，數(shù)額較大。貸款的安全性取決于借款人預期現(xiàn)金流量的時間和數(shù)額是否確定。3.一次性償還貸款二、消費者貸款的實例分析(一）住房按揭貸款住房按揭貸款是目前我國銀行發(fā)放的一種主要的消費者貸款。

銀行發(fā)放住房按揭貸款的一般程序是：

1.銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂協(xié)議。在辦理住房按揭貸款之前，銀行通常要求住房建設項目已經(jīng)完成工程總投資的30％以上，并已取得預售批文。二、消費者貸款的實例分析2.購房者與開發(fā)商簽訂住房買賣合同

3.購房者提出借款申請4.開發(fā)商簽字擔保。開發(fā)商必須在每一份按揭貸款合同上簽字擔保，也可與銀行簽訂一個總的擔保承諾書，承擔合同規(guī)定的具體責任。

貸款保險5.銀行審批。銀行重點對借款人的身份證明及其還款能力進行審查，確定貸款的安全性。6.公證和登記。按揭貸款的協(xié)議由公證機關(guān)依法公證。公證時，合同三方當事人必須到場。公證費用由貸款申請人支付。2.購房者與開發(fā)商簽訂住房買賣合同(二)汽車貸款

汽車貸款是用以購買汽車，并按月分期償付的一種貸款。汽車貸款有兩種形式：一是由商業(yè)銀行直接向個人消費者發(fā)放；二是由汽車經(jīng)紀商向個人消費者發(fā)放，然后將信用合同出售給商業(yè)銀行。后者又稱為經(jīng)紀票據(jù)。汽車貸款最初的到期日通常在48--60個月之間。一般情況下，貸款額為汽車價格的90％--100％，具體取決于借款人的信譽和商業(yè)銀行的競爭力。(二)汽車貸款第四節(jié)居民不動產(chǎn)抵押貸款的二級市場在許多發(fā)達國家，如美國、英國、德國、日本等，都已經(jīng)有了比較發(fā)達和完善的居民不動產(chǎn)抵押貸款的二級市場，尤其以美國最為突出。在過去的40年里，美國的不動產(chǎn)抵押貸款二級市場已成為美國最大的債券市場。第四節(jié)居民不動產(chǎn)抵押貸款的二級市場在許多發(fā)達國家，如美國

一、居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場的定義

居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場又稱住宅抵押貸款二級市場，是居民房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)以證券形式進行再交易的市場，即抵押貸款機構(gòu)(如商業(yè)銀行)將其所發(fā)放的居民房地產(chǎn)抵押貸款匯集重新組成不同的抵押貸款組合，并通過政府或私人保險公司等擔保轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券，而后在市場中出售給投資者。不動產(chǎn)抵押貸款二級市場建立的實質(zhì)就是為資本市場引入不動產(chǎn)抵押貸款的運作機制，從而為信貸機構(gòu)的抵押貸款提供流動性。一、居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場的定義居民不動產(chǎn)抵押貸款二二、居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場的參與者

以美國為例：

(一)居民不動產(chǎn)抵押貸款信貸機構(gòu)在美國國內(nèi)有為數(shù)眾多、多方參與的居民不動產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機構(gòu)，主要包括：

1、儲蓄貸款協(xié)會(S&Ls)。目前全美約有4000家，是傳統(tǒng)的吸收儲蓄存款、發(fā)放居民抵押貸款的專業(yè)住房金融機構(gòu)。

2、儲蓄商業(yè)銀行(MSBs)。它是一種帶有官方性質(zhì)的互助性組織，目前全美約有450家。由存款人共同所有和經(jīng)營，其資產(chǎn)的約75％投資于發(fā)放包括住房、汽車在內(nèi)的耐用消費品的抵押貸款。

二、居民不動產(chǎn)抵押貸款二級市場的參與者以美國為例：

3、商業(yè)銀行(CBs)。全美約有14000家。作為最為廣泛的金融中介，它既是短期商業(yè)信用的提供者，又在居民住房抵押貸款市場上占有重要地位。20世紀90年代以后，隨著抵押貸款市場的活躍和抵押貸款流動性的增強，住房抵押貸款已占商業(yè)銀行國內(nèi)貸款業(yè)務量的20%-40%。

4、人壽保險公司(LICs)。由于其保費收入穩(wěn)定，支出可以通過精算予以把握，其龐大的，穩(wěn)定的資金成為抵押貸款重要的資金來源。此外，在美國還有一些養(yǎng)老基金組織、抵押公司、信托投資公司等機構(gòu)也從事居民房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務。

3、商業(yè)銀行(CBs)。全美約有14000家。作為最