房地產(chǎn)企業(yè)融資策略房地產(chǎn)企業(yè)融資策略1目錄一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望

目錄一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題2一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題1、房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀與經(jīng)營風(fēng)險問題房地產(chǎn)=土地+資金房地產(chǎn)的核心競爭力:一是土地，二是資金。有了土地就可以融更多的資金，有了資金就可以得到更多的土地，最終是要先有錢，這是房地產(chǎn)融資的基本模式房地產(chǎn)企業(yè)自有資金與銀行貸款比例：30:70或20:80一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題1、房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀與經(jīng)3一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題2、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資渠道問題內(nèi)地房地產(chǎn)公司融資渠道少，直接融資更困難增資擴股，內(nèi)地很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不認(rèn)可這個辦法國際上通行的辦法包括銀行、證券、保險和信托一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題2、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融4一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題3、貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響現(xiàn)狀與企業(yè)運營成本問題房價快速上升，房地產(chǎn)投資者利用銀行便利的金融杠桿進入房地產(chǎn)市場從緊貨幣政策將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響，當(dāng)從緊貨幣政策不為地方政府用行政方式化解時，整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，這是“從緊貨幣政策”對房地產(chǎn)市場影響根本所在今年中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)比較靈活，明年是否一直適度寬松仍無法定論。決議提到的“金融手段”以及“差別化信貸政策”或意味著明年的按揭貸款政策收緊，其中一套房貸款收緊可能性不大，二套房貸款收緊可能性很大，這樣可以較有效的抑制投機性購房明年貨幣政策的走勢對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)公司“短債長投”的深層次矛盾并沒有發(fā)生改變一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題3、貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)影5一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡2008年12月，“國九條”和“金融30條”都明確指出，要“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是英文“RealEstateInvestmentTrust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新6一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡中國房地產(chǎn)要走組合創(chuàng)新的融資模式在這個模式里，在未來5-10年，銀行仍然是地產(chǎn)融資的一個主渠道，這是由中國的特殊金融環(huán)境所決定的。房地產(chǎn)95%以上的金融資金來自于商業(yè)銀行。一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新7一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析

模式類型證券融資類社會福利基金類儲蓄融資類財政融資類典型國家美國

新加坡德國

/法國日本主要特點開放的住房信貸市場，成熟的抵押貸款證券，融資工具多樣化，政府干預(yù)住房信貸市場強制儲蓄的社會福利基金，社會福利基金金融化經(jīng)營，與住房信貸相結(jié)合專業(yè)化住房儲蓄機構(gòu)，融資體系封閉運行，政府實施獎勵政策，房地產(chǎn)金融工具多樣化官方金融機構(gòu)為主，實行住房儲蓄制度，財政投資性貸款是主要來源房地產(chǎn)金融市場完備型市場、初級抵押市場、二級抵押市場、房地產(chǎn)抵押保險市場銀行貸款是政府支持住房發(fā)展的主要資金來源，借貸條件十分優(yōu)惠，以基金為后盾型封閉運行的住房儲蓄融資體系獨立于資本市場之外，不受資本市場及其利率波動影響財政投資性貸款是住房信貸資金的主要來源一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新8一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析

上市融資、股權(quán)融資、信托計劃等直接融資，這些在國外很成熟的融資渠道，推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，規(guī)避金融風(fēng)險?？偨Y(jié)以上分析，可以得出如下特點:1、完善的房地產(chǎn)金融組織體系，政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融有機結(jié)合2、金融產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)融資的金融工具體系發(fā)展健全3、齊備的房地產(chǎn)金融配套體系建設(shè)一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新9二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點1、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點1、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成10二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點主要特點：融資方式單一引發(fā)的后果：1．增加了銀行的風(fēng)險與壓力2．造成房地產(chǎn)中小企業(yè)融資困難3．對政府產(chǎn)生了很大壓力4．增加了企業(yè)的負(fù)債率二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點11二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點

融資方式

發(fā)展階段股權(quán)融資債務(wù)融資政府資金投資基金海外資金企業(yè)資金個人資金海外資金企業(yè)資金個人資金銀行資金種子階段√√√

√

創(chuàng)業(yè)階段√√√√

√成長階段

√√√

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發(fā)展階段

√√√√√√√√二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點

股權(quán)融12二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點3、房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金成本

加強財務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金加息帶來的成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說不算什么，完全能夠消化掉地價上升、節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上升、管理成本上升、稅收費用上升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了加息成本對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤回報率高，微小的成本上漲相對于利潤提高來說微乎其微二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點3、房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金成本

13二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點4、融資的風(fēng)險控制2009年萬科的預(yù)收賬款為約317億元，年末現(xiàn)金余額220億元。保利的預(yù)收賬款為298億元，年末現(xiàn)金余額152億元。如果取消預(yù)售制度，2009年萬科的資金缺口將達97億元(317-220=97)，而保利的資金缺口則將達146億元(298-152=146)。資產(chǎn)負(fù)債率速動比率現(xiàn)金負(fù)債率二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點4、融資的風(fēng)險控制14二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點5、房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)節(jié)過程解析

按融資過程中資金來源方向的不同，企業(yè)融資分為內(nèi)源性融資和外源性融資。內(nèi)源性融資是指企業(yè)通過內(nèi)部積累籌集資金。外源性融資是指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其它經(jīng)濟主體或個人籌集資金。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點5、房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)節(jié)過程解析15三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略1、如何提高企業(yè)融資策劃的能力

融資策劃是一個系統(tǒng)工程，包括營銷、管理、經(jīng)營、稅務(wù)、公關(guān)、征信、品牌等，要全面系統(tǒng)地盤點企業(yè)的資源，充分結(jié)合金融環(huán)境、市場環(huán)境，綜合策劃融資方案做好房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式提高房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資能力打造專業(yè)的融資隊伍。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略1、如何提高企業(yè)融資策劃的能16三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略2、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的核心內(nèi)容債權(quán)融資股權(quán)融資合作開發(fā)房地產(chǎn)信托其它三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略2、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的核心17三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略3、債權(quán)融資的風(fēng)險防范策略債權(quán)融資是最合算的融資方法第一，通過正常渠道的負(fù)債融資，資金成本比較低第二，通過銀行貸款來募集資金，可以節(jié)省所得稅

在未來的市場環(huán)境下，各家銀行會面臨越來越激烈的市場競爭，利潤空間會越來越小，銀行也存在信貸營銷的壓力。對房地產(chǎn)公司來說，如果在資信體系的建設(shè)和企業(yè)信譽度方面較好，銀行貸款仍可成為融資的主要來源但過多的負(fù)債可能會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略3、債權(quán)融資的風(fēng)險防范策略18三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略4、股權(quán)融資的盈利模式策略股權(quán)融資，一是上市，還有是私募股權(quán)。資金來源非常穩(wěn)定，獲得的資金沒有償還的壓力。但是獲得的資金成本要高于銀行貸款的利率。私募股權(quán)要求的回報是20%-30%，而銀行所要的回報是6%-7%，資金成本不能減稅。合作開發(fā)融資尋找一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較好方法。合作開發(fā)的形式是多種多樣的，可以是兩家合作，也可以多家合作；可以長期合作，也可以就項目短期合作；可以是緊密型合作，也可是松散型合作。這種方法對于緩解發(fā)展商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險大有益處。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略4、股權(quán)融資的盈利模式策略19三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略5、資本融資的發(fā)展模式策略目前中國的金融業(yè)資產(chǎn)總共是46萬億元，其中商業(yè)銀行資產(chǎn)40多萬億元，信托、保險、證券所有的非銀行金融機構(gòu)（包括租賃公司、財務(wù)公司）金融資產(chǎn)加起來才5萬多億元，僅為商業(yè)銀行的1/10在美國這種信托業(yè)非常發(fā)達的國家，一家大的信托公司管理的信托資產(chǎn)超過商業(yè)銀行目前銀行仍是中國房企融資的主要來源，處于一個高度壟斷的地位，信托想成為中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主線，還有相當(dāng)長一段距離。美國的北方信托投資公司管理著2.6萬億美元的信托財產(chǎn)，相當(dāng)于中國兩年的GDP總量，比中國四家商業(yè)銀行加起來還大。國外的信托投資公司管理的信托資產(chǎn)跟商業(yè)銀行是并駕齊驅(qū)的

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略5、資本融資的發(fā)展模式策略20案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司有政府高層關(guān)系，銀行資信良好，當(dāng)?shù)卣當(dāng)M將15萬平方的新城區(qū)開發(fā)項目交由該公司負(fù)責(zé)，但必須付清土地款，全部付清地價款為12000萬元，A公司自有資金只有4000萬元，預(yù)期市場銷售情況良好。

結(jié)合該項目的實際情況分析：

1、銀行貸款只能解決少量資金；

2、A公司不具備“四證”，也不具備國家規(guī)定的35%的自籌資金，所以項目貸款根本行不通；

3、化整為零的方式，這種情況也行不通、因為前提條件是要交齊地款。用于其它項目可以；

4、預(yù)售，除非是已找到大客戶，或合資建房，否則也行不通；

5、外資銀行，只要評估過關(guān)，可以采用，但希望不大；

6、民間融資或內(nèi)部融資細(xì)節(jié)多，承擔(dān)的義務(wù)也多，也不好使用；

7、租賃，除非能找到一個大型租賃公司。分期還款，而當(dāng)時該省沒有這樣大的機構(gòu)，擔(dān)保渠道也是如此；

8、合作這種方式本是一種很好的方式，A公司不想肥水流入外人田；為該項目策劃“進賬單賬戶監(jiān)管融資”融資策略，制定了最優(yōu)化的融資方案，A公司順利融資成功。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司有政府高層關(guān)系，銀行資信良好，當(dāng)?shù)卣?1案例：H局原辦公大樓擬轉(zhuǎn)讓，該大樓有一幢主樓高12層，每層1475平方米，兩幢附樓分別為6層和5層，每層面積均為300平方米，合計總建筑面積21,000平方米，辦公樓大院還有空地約8,000平方米，其中2,000平方米可建20層寫字樓。該樓擬轉(zhuǎn)讓價為1.2億元，廣州C投資公司意欲收購，但自有資金僅有6,000萬元。1、C公司想通過銀行或擔(dān)保解決資金問題，該項目屬于跨地投資，缺少人脈資源支持，也不符合貸款擔(dān)保條件，銀行貸款行不通；2、租賃，只能解決少部分資金；而在當(dāng)?shù)卣也坏胶线m的大企業(yè)，企業(yè)互保也行不通。

該項目融資策劃方案：通過銷售來解決6000萬資金問題。1、C公司通過交保證金，加上帳戶監(jiān)管，以及售樓資金分帳等方式使H局能夠控制交易過程的風(fēng)險，打消H局對風(fēng)險的顧慮，取得預(yù)售的意向，及通過原有主樓的銷售來解決資金問題。

2、把該項目策劃成當(dāng)?shù)氐母邫n電腦城，化整為零以15平方米作為一個標(biāo)準(zhǔn)攤位出售。3、通過資產(chǎn)置換及返租的方式導(dǎo)入深圳S建筑裝飾公司墊資1.3億資金裝修。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略案例：H局原辦公大樓擬轉(zhuǎn)讓，該大樓有一幢主樓高12層，每層122四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作1、銀行信貸融資房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸融資在國內(nèi)主要有三種形式：房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款和房地產(chǎn)抵押貸款銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用是優(yōu)點，其還債壓力大等缺點可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避銀行要求開發(fā)企業(yè)提供貸款擔(dān)保，開發(fā)企業(yè)可將建設(shè)項目向銀行抵押，也可將開發(fā)項目的土地使用權(quán)，或土地使用權(quán)連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續(xù)辦理完畢并取得他項權(quán)證后，按照工程的施工進度發(fā)放貸款，并對開發(fā)企業(yè)的資金使用進行監(jiān)管房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作1、銀行信貸融資23四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作2、工程墊付融資

目前，它的確是非常重要的一條融資途徑，由于巨大勞動力供應(yīng)量的存在，施工企業(yè)長期處于買方市場，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發(fā)企業(yè)可以在一定的時間內(nèi)少付、甚至不付工程費用，墊資實際上起到了為開發(fā)企業(yè)融資的作用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作2、工程墊付融資24四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作3、預(yù)售融資在商品房預(yù)售階段的按揭貸款，對開發(fā)企業(yè)項目的完工有著非常重要的作用，特別是對自有資金不足的開發(fā)企業(yè)2009年萬科的預(yù)收賬款為約317億元，年末現(xiàn)金余額220億元。保利的預(yù)收賬款為298億元，年末現(xiàn)金余額152億元。如果取消預(yù)售制度，2009年萬科的資金缺口將達97億元，而保利的資金缺口則將達146億元。如果保利通過其他渠道彌補資金缺口，直接后果就是融資成本增加。按其2009年簽約面積527萬平米，均價8237元/平米，資金成本8%計算。即使僅達到現(xiàn)金平衡，保利成本將增加11.7億元，每平米成本增加約2.7%。如果保利無法及時彌補取消預(yù)售導(dǎo)致的資金缺口，則有可能因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。即使萬科和保利這樣的領(lǐng)先企業(yè)也難以承受取消預(yù)售制度之痛。從全國來看，2009年開發(fā)商共收取客戶預(yù)售款總額約1.6萬億元，占開發(fā)資金總量的26％左右。對于很多中小開發(fā)商來說，預(yù)售賬款資金可占達到其開發(fā)資金總量的30%~50%。四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作3、預(yù)售融資25四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作4、拆借典當(dāng)融資拆借一般通過委托貸款方式委托貸款的操作模式是：由財務(wù)公司幫助擁有資金方尋找下家以及辦理銀行委托放貸手續(xù)。銀行委托放貸一般收取0.3%的手續(xù)費，而資金方收取的利息則高出銀行貸款基準(zhǔn)利率，一般定為6-8%，有的還可能達9%以上。同時，財務(wù)公司還會以財務(wù)咨詢的名義，再收取3%-5%的利息。銀行作為中介機構(gòu)，起到的是牽線搭橋的作用，委托貸款業(yè)務(wù)的全部風(fēng)險均要由委托人自己承擔(dān)。如果發(fā)生矛盾銀行會按照銀行正常貸款出風(fēng)險的程序操作進行一些善后處理。個人委托貸款作為一種快速發(fā)展的投融資工具，必將會對房地產(chǎn)項目的融資產(chǎn)生影四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作4、拆借典當(dāng)融資26四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作4、拆借典當(dāng)融資央行房貸規(guī)定對未取得四證（土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。典當(dāng)融資只需要土地證就可以辦理。當(dāng)開發(fā)商資金困難時，典當(dāng)融資成了其獲得救命錢的渠道之一土地典當(dāng)存在的問題：（1）融資規(guī)模小。一般為土地拍賣價格的50%發(fā)放當(dāng)金，同時典當(dāng)法明文規(guī)定，單筆業(yè)務(wù)當(dāng)金的發(fā)放，不得超過典當(dāng)行注冊資金的25%。（2）融資期限短。由于典當(dāng)?shù)钠谙抟话銥?-6個月，這使得土地典當(dāng)融資只能為企業(yè)提供“過橋資金”，讓開發(fā)商在獲得土地證之后、四證辦齊之前，順利過“河”，從銀行獲得貸款。（3）融資成本高。土地典當(dāng)?shù)脑吕蕿?.5%-3%,是銀行利率的4-5倍，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。（4）典當(dāng)行風(fēng)險比較大。一方面，典當(dāng)行資金規(guī)模有限，而土地典當(dāng)金額一般比較大，直接加大了典當(dāng)行的風(fēng)險。另一方面，土地典當(dāng)期滿發(fā)生絕當(dāng)時，由于土地所有權(quán)屬于國家，所以對其進行變現(xiàn)十分困難，須經(jīng)土地局、規(guī)劃局等政府部門層層審批，手續(xù)繁瑣，時間周期長，對典當(dāng)行資金的周轉(zhuǎn)就會不利。

四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作4、拆借典當(dāng)融資27四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作5、租賃融資

開發(fā)企業(yè)和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要求開發(fā)企業(yè)回購房屋，開發(fā)企業(yè)除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報（租金），從本質(zhì)上來說，該種做法實際上是一種變相借貸，是一種違規(guī)行為。

四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作5、租賃融資28五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作1、權(quán)益合作融資

土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓

房地產(chǎn)企業(yè)通過資金合作聯(lián)合開發(fā)項目，或者一方提供土地另一方提供資金聯(lián)合開發(fā)，以保證足夠的資金用于完成項目的開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)雙方對所經(jīng)營地產(chǎn)項目都持有股份，也是一種權(quán)益融資的手法五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作1、權(quán)益合作融資

29五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資房地產(chǎn)企業(yè)之間互相持有股份，或者房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓一定的股份給其它企業(yè)達到權(quán)益融資的目的房地產(chǎn)企業(yè)居于資金的需求，引進戰(zhàn)略投資者，主要是國外的投資基金，擴充了房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資的渠道，提高企業(yè)融資能力?，F(xiàn)階段正是中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時期，國外投資資金也紛紛涌向中國房地產(chǎn)市場。經(jīng)營業(yè)績良好的房地產(chǎn)企業(yè)更能得到外國投資機構(gòu)的投資，融資能力較強五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資30五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作3、企業(yè)并購融資2008年底《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》出臺，2009年已經(jīng)有企業(yè)成功了什么叫并購貸款呢？

并購貸款，是指商業(yè)銀行向并購方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購交易價款的貸款。舉個例子：房地產(chǎn)企業(yè)有一億資金想買一座樓，這個樓是一億五千萬，一個億要買，這五千萬銀行不貸款給。你問朋友借五千萬，然后你把一億五千萬的這座樓買下，然后抵押給銀行貸款，銀行有可能貸給你六千萬。那你把六千萬中的五千萬還給你朋友，還有一千萬你企業(yè)可以用。

五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作3、企業(yè)并購融資31五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作3、企業(yè)并購融資

并購貸款量化監(jiān)管指標(biāo)

●商業(yè)銀行全部并購貸款余額占同期本行核心資本凈額的比例不應(yīng)超過50%。

●商業(yè)銀行對同一借款人的并購貸款余額占同期本行核心資本凈額的比例不應(yīng)超過5%。

●并購的資金來源中并購貸款所占比例不應(yīng)高于50%。

●并購貸款期限一般不超過五年。

●原則上，商業(yè)銀行對并購貸款所要求的擔(dān)保條件應(yīng)高于其他貸款種類。以目標(biāo)企業(yè)股權(quán)質(zhì)押時，商業(yè)銀行應(yīng)采用更為審慎的方法評估其股權(quán)價值和確定質(zhì)押率。五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作3、企業(yè)并購融資

32五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資

信托是建立在信任基礎(chǔ)上的一種財產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)信信托，一般是指信托投資公司以發(fā)行信托受益憑證的形式向投資者募集資金，對募集資金實行多元投資組合策略，投資于不同類型的房地產(chǎn)項目和業(yè)務(wù)，獲得的凈收益分配給投資者，信托投資公司則獲得相應(yīng)的管理費的一種投資形式主要有兩種模式：一是財稅信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權(quán)融資五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資

33五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資（案例）重慶國投“世紀(jì)星城股權(quán)投資信托計劃”“世紀(jì)星城”項目預(yù)計總投資8.99億元，項目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行，使得項目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低（1.5/8.99=16%〈30%〉)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。關(guān)鍵時刻，重慶國投通過股權(quán)信托籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并以此資金直接用于項目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，實現(xiàn)2005年項目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)，實現(xiàn)融資各方的利益。五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資34五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資信托公司對項目掌控2點：1、是對項目的融資信托要進行掌控，2、是所有進入這個項目的資金信托要掌控信托公司幫助你掌控現(xiàn)金的安排，不允許你把現(xiàn)金移到項目外面，至于你項目請誰施工，誰來銷售，這個項目做寫字樓、別墅還是什么，委托代理銷售等等，那是開發(fā)公司你來做，信托公司不會影響你項目的基本運作最終信托公司退出的方式就是由原有的股東來把這個股權(quán)買過去，通過這種方式信托公司拿回自己的本金，你承諾的投資回報信托融資在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報的方式，以股權(quán)投資方式進入項目公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)㈨椖抗景b上市，五可以完成項目前期建設(shè)，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資35五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資--房地產(chǎn)信托投資運作模式目前我國房地產(chǎn)信托資金的上限是2億元，已做的信托平均規(guī)模為1億元左右，所扶持項目工程一般都不大，主要是便利中小房企融資

1五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資--房地產(chǎn)信托投36五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資--房地產(chǎn)信托投資運作模式

（案例）

2004年6月，萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司與新華信托達成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳十七英里項目的開發(fā)（見圖）。該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務(wù)費用的最小化。其貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照2.602億元的融資規(guī)模，萬科每年節(jié)約財務(wù)費用近400萬元。

五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資--房地產(chǎn)信托投37五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資--房地產(chǎn)信托投資運作模式五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資--房地產(chǎn)信托投38五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資—REITS

是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，一般從上市或從非上市公司收購資產(chǎn)包，嚴(yán)格限制出售的，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收益、房地產(chǎn)抵押利息、能夠在證券交易所流通。而國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃，是由合同限制的，集合的，非標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，一般不涉及收購房地產(chǎn)金融資產(chǎn)包的行為，沒有二級市場，不能交易流通。目前，中國本土房地產(chǎn)信托概念是比較寬泛的，可以是REITS，也可以是貸款信托，有限購買權(quán)信托，財產(chǎn)權(quán)信托，而REITS是房地產(chǎn)信托一種最高級形態(tài)。五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資—REITS39REITSREITS，把原來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆成四種：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)基金管理、房地產(chǎn)物業(yè)管理。中國本土房地產(chǎn)信托與國際REITS比較，在投資載體上，中國本土房地產(chǎn)信托受托人都是信托公司，信托公司既是受托人，又是管理人，而國際REITS要成立獨立的基金管理公司。中國本土房地產(chǎn)是私募的，國際是公募的。REITS要成功，第一要有產(chǎn)權(quán)的相對完整性，第二要有經(jīng)營的相對完整性，具體要穩(wěn)定的，可預(yù)測的收益回報。REITSREITS，把原來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆成四種：房地產(chǎn)開40五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資--越秀REITs模式（案例）

五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作4、信托融資--越秀REIT41六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作1、票據(jù)貼現(xiàn)融資票據(jù)貼現(xiàn)融資方式的好處之一是銀行不按照企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模來放款，而是依據(jù)市場情況(銷售合同)來貸款。票據(jù)貼現(xiàn)的另外一個優(yōu)勢就是利率低。票據(jù)貼現(xiàn)能為票據(jù)持有人快速變現(xiàn)手中未到期的商業(yè)票據(jù)，手續(xù)方便、融資成本低，是受廣大中小企業(yè)歡迎的一項銀行業(yè)務(wù)。六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作1、票據(jù)貼現(xiàn)融資42六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作1、票據(jù)貼現(xiàn)融資票據(jù)貼現(xiàn)融資的種類及特點：1．銀行承兌匯票貼現(xiàn)

2．商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)3．協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn)

六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作1、票據(jù)貼現(xiàn)融資43六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作2、項目融資

（案例）2004年7月，萬科與德國銀行Hypo

Real

Estate

Bank

International（簡稱“HI公司”）簽訂了合作協(xié)議，為開發(fā)的中山項目進行融資安排六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作2、項目融資44六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作3、債務(wù)重組融資

（案例）一個城市的開發(fā)商做房地產(chǎn)的開發(fā)做了好幾年了，資產(chǎn)也有一點幾個億，是一個中小型的公司，但是他負(fù)債到了3個億。怎么辦？在幾年之內(nèi)都還不清，除非有什么絕招，所以企業(yè)就要重組，以解決歷史遺留的債務(wù)問題通過一些重組，剝離，能夠取得很好的回報，又是個非常好的公司。高盛、摩根士丹利，他們進入中國幾家資產(chǎn)管理公司，盤活壞資產(chǎn)，回報比其他多得多六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作3、債務(wù)重組融資

（案例）45（案例）上海某知名酒店改造項目債務(wù)重組融資一、物業(yè)簡況該酒店坐落在上?；疖囌具吷?，是一家擁有25層的現(xiàn)代化涉外旅游賓館，建筑面積29640.79平方米。二、升星改造融資背景該賓館項目是涉外三星級酒店，屬于鐵路系統(tǒng)管理的較高檔次的酒店。股東是上海鐵路局所屬某集團公司。上海鐵路局計劃在年內(nèi)完成賓館的四星級改造，明年三月開業(yè)。目前已經(jīng)投入2000萬左右，尚有7000萬左右資金缺口，上海鐵路局希望通過市場化引入社會資本參與經(jīng)營，原則上鐵路不出讓控股權(quán)。并引進國際知名的酒店管理公司進行管理。三、債務(wù)情況該賓館曾為上海鐵路局下屬某公司擔(dān)保債務(wù)本金2500萬元，利息300萬元。該公司已關(guān)停，賓館對該債務(wù)做過確認(rèn)。該債權(quán)被某資產(chǎn)管理公司商業(yè)收購。已經(jīng)進入法院執(zhí)行程序，賓館相關(guān)抵押資產(chǎn)已經(jīng)被法院查封、資金帳戶被凍結(jié)。該資產(chǎn)管理公司加緊督促法院進行拍賣等程序。（案例）上海某知名酒店改造項目債務(wù)重組融資一、物業(yè)簡況46（案例）上海某知名酒店改造項目債務(wù)重組融資該資產(chǎn)管理公司提出解決方案：1、最理想的解決方案，今年內(nèi)鐵路方面一次性付清2500萬元，免除所有利息。2、先行支付50%,進行完全保證(實物保證、股權(quán)保證)。3、債務(wù)重組，引進新的投資人，該資產(chǎn)管理公司全力配合，以確保債務(wù)清償。上海鐵路局認(rèn)為該賓館不屬鐵路局主業(yè)，且?guī)っ嫣潛p。暫且不考慮撥付資金，希望通過市場化解決資金困境，可以考慮出讓賓館的控制權(quán)。四、投資人解決方案：投資人在和法院、某資產(chǎn)管理公司的協(xié)助下，和鐵路局完成債務(wù)重組，也可以成為該賓館的大股東。五、投資價值分析(一)該酒店所處地段位于上?；疖囌竞诵牡貐^(qū)，年內(nèi)即將全部完成四星級改造，酒店市場價值將大大提升。(二)利用該賓館目前的債務(wù)以及改造的資金瓶頸，可以用相對低的成本進入該項目。(三)通過入股該項目，進一步滲透到上海鐵路局的相關(guān)酒店產(chǎn)業(yè)。（案例）上海某知名酒店改造項目債務(wù)重組融資該資產(chǎn)管理公司提出47六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作4、債券發(fā)行我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。按照《公司債券發(fā)行試點辦法》，申請發(fā)行公司債的公司，其債券信用級別須經(jīng)資信評級機構(gòu)評級為良好;最近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息;本次發(fā)行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產(chǎn)額的40%六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作4、債券發(fā)行48七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作1、資產(chǎn)證券化融資包括：

投資基金，信托證券，指數(shù)化證券

七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作1、資產(chǎn)證券化融資49MBS住房抵押貸款證券化(以下簡稱MBS)是20世紀(jì)70年代以來最重要的國際金融創(chuàng)新之一，目前己成為美國、加拿大等發(fā)達國家構(gòu)筑住房金融二級市場的主要途徑。MBS既是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的結(jié)果，也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的動力。從世界范圍看，住房抵押貸款證券化是搞活房地產(chǎn)市場最為有效的手段。目前我國個人住房抵押貸款迅猛發(fā)展，為住房抵押貸款證券化的推行奠定了很好的資產(chǎn)基礎(chǔ)。選擇住房抵押貸款證券化模式要適應(yīng)本國國情，循序漸進穩(wěn)步推行。美國實現(xiàn)住房抵押貸款證券化花了25年時間。MBS住房抵押貸款證券化(以下簡稱MBS)是20世紀(jì)70年代50七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作2、房地產(chǎn)投資基金融資

是國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛采用的融資方式。由于融資方式比較靈活，且資金來源社會化，因而具有較大的借鑒價值。它是一個由一群被動投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實體，其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任;有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作2、房地產(chǎn)投資基金融資51七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作3、回租回購融資

根據(jù)我國新《合同法》第237條，租賃融資是指出租人融通資金，根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的租賃交易。租賃融資在我國房地產(chǎn)業(yè)運用較少，但在國外是一種常見的融資方式?？煞譃橐韵聝煞N：第一種，出租人的房地產(chǎn)。如果某開發(fā)企業(yè)擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長期租賃合同。開發(fā)企業(yè)可每年將定期獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項目全額的長期抵押貸款。第二種，承租人的房地產(chǎn)。這是指開發(fā)企業(yè)通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)后自己開發(fā)的房地產(chǎn)。由于開發(fā)企業(yè)獲得的是長期的、排他性的租賃權(quán)益，其就可以此作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作3、回租回購融資

52七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作3、回租回購融資

回租融資，開發(fā)商將物業(yè)以低于市價的價格出售給投資者，及時獲得資金的回收，并與投資者簽訂長期回租合同。由于物業(yè)的售價低于市場價格水平，因此開發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場租金水平。對于開發(fā)商而言，回租融資可以及時獲得融資，減少資金占有，緩解企業(yè)的資金壓力，并且租金在會計核算上作為經(jīng)營費用，可以稅前列支，具有抵稅效應(yīng)。回買融資，開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。通過回買融資方式，開發(fā)商獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可以對此物業(yè)提取折舊，從而獲得抵稅帶來的好處。七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作3、回租回購融資

53七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作4、夾層融資“夾層”的概念源于華爾街，原指介于投資債券與垃圾股之間的債券等級，后逐步引入到公司的財務(wù)中，指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式，夾層融資主要包括優(yōu)先次級債、可轉(zhuǎn)化次級債和可贖回優(yōu)先股。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其它次級債券或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)和股權(quán)的投資組合。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)迫于種種原因，銀行貸款難以取得，而企業(yè)方又不愿意出讓股權(quán)，或感到股權(quán)融資成本過于昂貴時，可通過夾層融資獲取資金。夾層融資的最大優(yōu)點是降低了交易中所需的股權(quán)數(shù)量。相對于要求25%—35%回報率的股權(quán)投資者，夾層投資者尋求的內(nèi)部回報率一般在18%—20%之間。另一方面，盡管夾層融資的回報率仍大大高于銀行貸款利率，其條件卻遠(yuǎn)不像銀行貸款那樣嚴(yán)格。例如在美國，銀行交易對舉債融資的最大限度是營業(yè)性現(xiàn)金流的3.5倍，而夾層融資接近于4倍?！逼?、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作4、夾層融資54七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作5、遠(yuǎn)期合約融資

是一種非常美國化的高效率房地產(chǎn)融資方式。它是通過貸款機構(gòu)出資、開發(fā)企業(yè)出地和技術(shù)，成立合資公司的形式進行的。與合資所不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合作方，因而貸款利率一般比較低。但同時作為合作方，他也與開發(fā)企業(yè)共享利益、均攤風(fēng)險。所以采用這種貸款合作的融資方式，開發(fā)企業(yè)不僅能減少相應(yīng)的風(fēng)險，而且能夠擴大項目規(guī)模，使房地產(chǎn)項目的貸款價值比達到較高的水平七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作5、遠(yuǎn)期合約融資55八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例1、上市方式房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例1、上市方式房地產(chǎn)企業(yè)IPO56八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例1、上市方式IPO概念概述

IPO全稱Initialpublicoffering(首次公開募股)。某公司(股份IPO特點：

募集資金、流通性好、樹名聲什么是“借殼上市”

借殼上市是指通過把資產(chǎn)注入一間市值較低的已上市公司，得到該公司一定程度的控股權(quán)，利用其上市公司地位，使母公司的資產(chǎn)得以上市。借殼上市特點：

程序簡單、時間短、成本較低八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例1、上市方式57八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例1、上市方式房地產(chǎn)企業(yè)證券市場融資操作方法：發(fā)行上市IPO，股份有限公司設(shè)立滿三年且連續(xù)盈利，經(jīng)過證券公司輔導(dǎo)一年，募集資金：金額不超過上年凈資產(chǎn)的2倍。費用：從改制、審計、資產(chǎn)評估、律師、上市輔導(dǎo)到承銷費、保薦費，通常約需資金1600萬元左右。買殼上市是購買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營業(yè)績，從而達到證監(jiān)會規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實現(xiàn)從證券市場融資的目的。八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例1、上市方式58房地產(chǎn)公司上市發(fā)展流程定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行兼并收購已渡過初創(chuàng)期產(chǎn)品和服務(wù)已被市場初步認(rèn)可為更快的發(fā)展積蓄能量營業(yè)額初具規(guī)模距IPO1年左右在高速發(fā)展階段的后半部分營業(yè)額規(guī)模已達上市要求市場份額進入穩(wěn)定階段公司已完成股票初始發(fā)行發(fā)行后業(yè)績和股票走勢良好公司收入進入穩(wěn)定發(fā)展期已完成初股票始發(fā)行當(dāng)期財務(wù)表現(xiàn)良好迅速擴大規(guī)模進入新的市場業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整房地產(chǎn)公司上市發(fā)展流程定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追59企業(yè)上市地點選擇比較項目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達克/紐交所新加坡交易所上市審批時間較長一般一般最短上市審批難度較嚴(yán)格較嚴(yán)格嚴(yán)格一般平均市盈率較高較低較高低籌資費用籌資額2.5%+RMB200萬籌資額2.5-3.5%+HK$1000萬籌資額7%+US$300萬籌資額5-7%籌資規(guī)模較高一般較高較低交投活躍程度活躍活躍一般較差后續(xù)再融資能力較強較強較弱較弱上市后監(jiān)管一般較嚴(yán)格最嚴(yán)格較嚴(yán)格上市后維持費用RMB2萬+信息費HK$100-300萬US$5-10萬5-10萬新元投資者認(rèn)同度最強較強弱較弱企業(yè)上市地點選擇比較項目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達克/新60企業(yè)上市地點選擇2004年至2007年底，A股市場共有6家房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市。06年A股市場共有71家企業(yè)IPO上市，07年共有121家，兩年在A股市場IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅有4家，04、05兩年也僅有2家房地產(chǎn)企業(yè)上市。

企業(yè)上市地點選擇2004年至2007年底，A股市場共有6家房61從房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模來看，2007年在大陸A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)籌資平均規(guī)模為7.93億元，而在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)首次籌資平均規(guī)模達到了64.33億元(僅有一家鴻隆控股的首發(fā)規(guī)模較小，約為5億元)，而其他在紐約、倫敦以及新加坡上市的房地產(chǎn)企業(yè)的首發(fā)融資規(guī)模都較小。對于目前緊缺資金的房地產(chǎn)企業(yè)來講，從融資規(guī)模上講，具備國際背景的香港就成為首選之地。

從房地產(chǎn)企業(yè)上市要求來看，在紐約證券交易所要求在過去三個財政年度累計實現(xiàn)稅前盈利1億美元，在香港主板上市的條件是最近一個財政年度盈利不少于2000萬港元，且最初兩個年度的盈利總和不少于3000萬港元，在新加坡上市的條件一是過去三年累計稅前純利不少于700萬新元，每年稅前純利不少于100萬新元，條件二是過去一年或兩年總和累計稅前純利不少于1000萬新元。對于房地產(chǎn)企業(yè)上市的要求中，紐約證交所的要求最高，而納斯達克的要求雖然較低，但是必須創(chuàng)造科技概念，相比較而言，在香港上市的要求較低，新加坡的條件——和中國A股市場比較接近。

企業(yè)上市地點選擇從房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模來看，2007年在大陸A股上市的房地產(chǎn)62借殼

鑒于A股市場殼資源比較豐富，資本運作后借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要途徑。2007年以來，共有15家房地產(chǎn)企業(yè)涉足資本運作，通過證監(jiān)會批準(zhǔn)的共有4家，包括*ST廣廈，S,ST昌源，S,ST天華和ST鼎立；正在實施的有3家，分別是ST臥龍，ST華僑和*ST金花。從借殼的數(shù)量來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)。借殼鑒于A股市場殼資源比較豐富，資本運作后借殼上市成為房地63借殼

2009年9月21日，停牌一個月的*ST瓊花發(fā)布公告稱，將以每股6.49元的價格定向增發(fā)，擬將江蘇國信集團旗下預(yù)估值為39億元的國信地產(chǎn)100%股權(quán)注入其中，重組完成后，*ST瓊花將從塑料制造上市公司變身為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。隨著重組公告公布，其二級市場股價在復(fù)牌后至今持續(xù)漲停。僅隔三天，9月24日，*ST商務(wù)同樣公告稱，其將通過資產(chǎn)置出及定向增發(fā)收購房地產(chǎn)企業(yè)上海三湘股份100%股權(quán)，如果重組完成，后者將“借殼”*ST商務(wù)實現(xiàn)上市。

今年以來，已經(jīng)完成和正在進行的“借殼”案例有十余例。有停牌數(shù)年終于完成重組的*ST中遼（現(xiàn)已更名為萬方地產(chǎn)），有完成“借殼”恢復(fù)上市當(dāng)天暴漲12倍、市值超過100億元的順發(fā)恒業(yè)（原名*ST蘭寶）。借殼

2009年9月21日，停牌一個月的*ST瓊花發(fā)64北京金融街借殼“重慶華亞”

1996年，“重慶華亞”在深交所隆重上市，股票代碼為0402。時過境遷，現(xiàn)在的“000402”卻成為北京金融街控股股份有限公司的上市股票代碼，這其中演繹著的，是一個前景良好的房地產(chǎn)企業(yè)如何巧妙利用證券市場的資源配置功能躋身熱門的上市公司之列，然后發(fā)揮證券市場的再融資功能壯大自身實力、拓展業(yè)務(wù)空間的故事。1993年國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》，提出在西二環(huán)阜成門至復(fù)興門一帶建設(shè)國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行機構(gòu)總部，北京金融街應(yīng)運而生。作為首都第一個大規(guī)模整體定向開發(fā)的金融功能區(qū)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，金融街已經(jīng)成為對中國金融業(yè)最具影響力的金融中心區(qū)。金融街入駐的金融機構(gòu)、知名企業(yè)達1500多家，區(qū)域內(nèi)機構(gòu)和企業(yè)管理總資產(chǎn)達48萬億元，資產(chǎn)集中程度全國第一。2009年1-12月金融街稅收1707.2億元，同比增幅36.9%，占西城區(qū)三級收入的75.9%，占北京市稅收的28.39%。金融街每萬平米承載100億資產(chǎn)；每平米年貢獻稅收超過4萬元。

北京金融街借殼“重慶華亞”

1996年，“重慶華亞”在深交所65北京金融街借殼“重慶華亞”

“重慶華亞”的前身是1966年定名的重慶紅旗紙箱廠,包裝行業(yè)整體表現(xiàn)是一個夕陽產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了重慶華亞的發(fā)展前景十分黯淡，上市后5年股本沒有擴張，每股收益長期徘徊在0.06—0.15元的水平，凈資產(chǎn)收益率也基本處于3％—7％的范圍內(nèi)波動。公司的前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司。2000年5月23日公司與金融街集團進行了整體資產(chǎn)置換；2000年5月24日，華西包裝集團公司辦理了將其所持4869.15萬股公司國有法人股全部轉(zhuǎn)讓給金融街集團的股權(quán)過戶手續(xù)，過戶手續(xù)完成后華西包裝集團公司不再持有本公司股票，金融街集團持有本公司全部國有法人股。2000年6月26日選舉產(chǎn)生了新的董事、監(jiān)事及高管人員。華西集團將其持有的4869.15萬股國有法人股以每股3.80元的價格

轉(zhuǎn)讓給金融街集團，總涉及金額為18502.77萬元，其中以置出凈資充抵16598.23萬元，現(xiàn)金部分1904.54萬元，應(yīng)該說金融街控股公司的上市成本非常的低廉。

北京金融街借殼“重慶華亞”

“重慶華亞”的前身是1966年定66北京金融街借殼“重慶華亞”

自2000年5月23日，重慶華亞與金融街集團根據(jù)《資產(chǎn)置換協(xié)議》的約定進行整體資產(chǎn)置換，置出凈資產(chǎn)值為16598.23萬元（系指公司全部資產(chǎn)及其對應(yīng)的負(fù)債）所有權(quán)歸金融街集團，金融街集團置入凈資產(chǎn)值為17219.19萬元（系指金融街集團所擁有的北京金融街區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)和其全資附屬企業(yè)“北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營公司”的全部股權(quán)）的所有權(quán)歸重慶華亞。

通過這種“資產(chǎn)置換、變更主營”的資產(chǎn)重組方式，使股份公司的主營業(yè)務(wù)變更為開發(fā)建設(shè)北京金融街及周邊地區(qū)的辦公、

住宅和各項配套服務(wù)設(shè)施。金融街控股公司的置入資產(chǎn)包括兩部分：第一部分是將金融街集團擁有的金融街區(qū)域物業(yè)及貨幣以資產(chǎn)形式注入公司；第二部分是將金融街集團擁有的全資子公司北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)移至公司。

原重慶華亞股份公司于2001年3月30日正式遷址北京，并更名為“金融街”，使“000402”有了一個全新的歷史，金融街進入到一個全新的發(fā)展階段。北京金融街借殼“重慶華亞”

自2000年5月23日，重慶華亞67２０００年５月上市公司進行整體置換后馬上見效，當(dāng)年中報批露，公司半年實現(xiàn)１１２９萬元的利潤，比１９９９年同期的２２５萬元增長了４０３％；２００１年，公司當(dāng)年實現(xiàn)利潤１５１００萬元，凈資產(chǎn)收益率４３.５９％，凈資產(chǎn)從買殼前的１６４００萬元增值到３４６５０萬元。公司２００２年２月，以每股１９.５８元的高價增發(fā)２１４５萬股Ａ股，融資４２０００萬元。再融資后的“金融街”繼續(xù)高速成長，２００２年末，公司實現(xiàn)利潤１６７００萬元，凈資產(chǎn)增長至８８５００萬元，凈資產(chǎn)收益率達１４.５４％；２００３年中期報告更進一步顯示了驚人的發(fā)展，僅僅半年公司就實現(xiàn)利潤１２５６７萬元，凈資產(chǎn)收益率達１２.４３％，凈資產(chǎn)增長至１０１１００萬元！買殼三年，凈資產(chǎn)就增長了６.１７倍。從“金融街”的運作中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)買殼后成功再融資的共同特點，就是在買殼后對殼公司進行實質(zhì)性的重組工作，把優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入殼公司，迅速提高盈利水平，取得再融資的資格進行融資。北京金融街借殼“重慶華亞”２０００年５月上市公司進行整體置換后馬上見效，當(dāng)年中報批露，68八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例2、證券市場概覽證券市場證監(jiān)會主要證券市場概覽NASDAQ上市融資、香港上市、國內(nèi)A股上市八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例2、證券市場概覽69八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例3、上市的利弊上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。中國證監(jiān)會的《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》新規(guī)則面前，真正有實力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市納稅財務(wù)會計資金問題歷史沿革法律法規(guī)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃企業(yè)管理其他方面八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例3、上市的利弊7093.04及以前9495969798992001.032004.02前期審批制逐步完善的發(fā)行與定價機制中期審批制后期審批制核準(zhǔn)制保薦制全流通額度管理指標(biāo)管理通道制固定發(fā)行價格固定市盈率累積投標(biāo)定價詢價制度保薦制市場化八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例4、上市秩序93.04及以前9495969771企業(yè)決定上市計劃在中介機構(gòu)幫助下改制設(shè)立股份公司與保薦人簽訂輔導(dǎo)協(xié)議輔導(dǎo)由保薦人推薦并向中國證監(jiān)會申請發(fā)行上市中國證監(jiān)會受理發(fā)行人申請中國證監(jiān)會對發(fā)行人申請文件的合規(guī)性進行初審征求國家發(fā)改委與省級人民政府意見發(fā)行審核委員會審核核準(zhǔn)發(fā)行發(fā)行并上市企業(yè)上市的流程企業(yè)決定上市計劃在中介機構(gòu)幫助下改制設(shè)立股份公司與保薦人簽訂72中國證監(jiān)會：發(fā)行核準(zhǔn)程序

第1周--------------------------------------

第13周核準(zhǔn)程序發(fā)審會審核安排上會專項復(fù)核證監(jiān)會進一步審核（初審報告）保薦人和企業(yè)補充材料證監(jiān)會初審及反饋證監(jiān)會受理

報會★過會中國證監(jiān)會：發(fā)行核準(zhǔn)程序第1周--------------73中國證監(jiān)會發(fā)審會工作程序委員填寫與發(fā)行人接觸事項的說明初審人員報告委員發(fā)表意見，與初審人員討論歸納問題，公司、保薦人4人回答充分討論，形成審核意見委員對記錄、審核意見確認(rèn)簽名委員表決（初審人員回避）表決結(jié)果簽名發(fā)審委組成：25人（專職若干），5名召集人，任期1年（最多3年），證監(jiān)會考核監(jiān)督。問責(zé)：7人審核，5票通過，不設(shè)棄權(quán)票，除簽名外還要提交工作底稿，對關(guān)注的問題和審核意見有異議的；關(guān)注問題以外的；尚待調(diào)查核實并影響明確判斷的重大問題的，應(yīng)提出有依據(jù)、明確的審核意見。1次審核，5人同意可暫緩，可邀請會外專家咨詢。雙向回避，封閉式記名投票。證監(jiān)會如發(fā)行審核意見與結(jié)果差異明顯或顯失公正，可調(diào)查并更改，保留最后裁決權(quán)。5天前網(wǎng)上公布審核企業(yè)、審核委員名單，會后公布結(jié)果。（法定預(yù)披露）加大對發(fā)行人（暫?；虿缓藴?zhǔn)）及保薦人（3月不受理）不當(dāng)行為的處罰。中國證監(jiān)會發(fā)審會工作程序委員填寫與發(fā)行人接觸事項的說明初審人74八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例5、上市案例解析八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例5、上市案例解析75八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例5、上市案例解析通過梳理房地產(chǎn)上市公司情況，可以發(fā)現(xiàn)，民營房企在A股IPO的難度較大，少數(shù)大型民營房企紛紛選擇海外IPO，其余民營房企則通過A股借殼上市；國有房企上市則多數(shù)選擇A股IPO。從上市地看，有70%的民營房地產(chǎn)公司選擇在A股上市，其余近30%在海外上市；國有企業(yè)中，86%的公司在A股上市，海外上市的只有不到14%。從上市方式看，有8家民營房企通過借殼方式在A股上市，而國有房企只有5家。八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例5、上市案例解析76案例解析：萬科的融資運作

萬科的籌資活動分為以下幾個階段：第一階段，IPO和配股。在2000年之前，萬科的股本結(jié)構(gòu)調(diào)整以及業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金主要通過IPO和配股完成。第二階段，以貸款為主。2000年-2004年，中國住宅市場處于一個發(fā)展的低潮期，銀行信貸和信托信貸放松，該時期萬科的業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金大部分由貸款的方式實現(xiàn)。

第三階段，結(jié)合不斷發(fā)展資本市場，采取多元化模式。2005年之后，中國的證券市場發(fā)展迅速。該階段萬科的發(fā)展主要體現(xiàn)為手段多樣化，包括證券市場的增發(fā)，同樣也包括大量的貸款、控股參股和合作合資的模式。

案例解析：萬科的融資運作萬科的籌資活動分為以下幾個階段：77案例解析：萬科的融資運作萬科的發(fā)展體現(xiàn)為以下幾個特點：1.強勢一線龍頭地位不斷鞏固中國房地產(chǎn)上市公司主營業(yè)務(wù)收入03年為491.2億元，萬科為63.8億元，占比13%，06年為828.8億元，萬科為178.5億，占21.5%。中國房地產(chǎn)上市公司凈利潤03年為34.2億元，萬科為5.7億元，占比16.6%，06年為104.2億元，萬科為23.1億，占22.2%。

2.融資來源多元化2000年之前，萬科的融資只有兩次配股募集資金10.3億元；2000年-04年，萬科涉及到貸款事項5次，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事項2次，可轉(zhuǎn)債兩次獲得資金34.9億元；2004年之后，獲得建行共計220億元的授信額度，通過證券市場增發(fā)獲得了142億元的資金。案例解析：萬科的融資運作萬科的發(fā)展體現(xiàn)為以下幾個特點：78案例解析：萬科的融資運作萬科的發(fā)展體現(xiàn)為以下幾個特點：3.土地儲備開發(fā)模式更新04年之后，土地供給趨緊，大部分土地通過招拍掛的方式獲得。在獲得穩(wěn)定良好的融資途徑的前提下，萬科積極開拓增加土地儲備的方式。例如，通過受讓北京朝萬房地產(chǎn)開發(fā)中心60%的國有產(chǎn)權(quán)，受讓中橋集團的南都股份，獲得杭州鋼鐵集團下屬公司的股權(quán)包。4.實行“快速開發(fā)、快速銷售”的策略快速開發(fā)、快速銷售體現(xiàn)為以下兩個方面：一方面，雖然萬科03年-06年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢，但是仍保持在0.5以上，和規(guī)模較大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高。另一方面，萬科06年的銷售面積、結(jié)算項目面積、完成新開工面積以及竣工面積為322.8萬平方米，289.6萬平方米、500.6萬平方米以及327.5萬平方米，分別比05年增加了39.3%、63.8%、93.0%以及50.6%。案例解析：萬科的融資運作萬科的發(fā)展體現(xiàn)為以下幾個特點：79九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧1、融資流程及必備資料文件包裝做演示，做講解第一次見面非常重要，很多事情都是在這15分鐘之內(nèi)基本上有個確定；信心，除了給人的第一印象以外非常重九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧1、融資流程及必備資料80九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧2、如何編寫商業(yè)計劃書

適合的篇幅一般為20-40頁（包括附錄在內(nèi)）。寫商業(yè)計劃的原則：簡明扼要；條理清晰；內(nèi)容完整；通暢易懂；表述精確。商業(yè)計劃書10個要素1．項目綱要2．公司概要3．你的想法4．市場和行業(yè)5．市場營銷6．管理隊伍7．學(xué)習(xí)途徑8．財務(wù)計劃9．機會及風(fēng)險10．籌資需要

商業(yè)計劃書6個要點1、公司的商業(yè)機會；2、創(chuàng)立公司條件；3、所需要的資源；4、風(fēng)險和預(yù)期回報；5、采取的行動的建議；6、把握機遇的進程商業(yè)計劃書8個內(nèi)容

1．計劃摘要2．產(chǎn)品(服務(wù))介紹3．人員及組織結(jié)構(gòu)4．市場預(yù)測5．營銷策略6．企業(yè)操作7．財務(wù)規(guī)劃8．風(fēng)險和法律事務(wù)九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧2、如何編寫商業(yè)計劃書81九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧3、投資者實地考察的內(nèi)容和目的一個項目整完整的投資回報，支出在什么地方，收入在什么地方，每年有一個預(yù)算，當(dāng)然在融資前，應(yīng)該有五年預(yù)算，非常清楚，前兩年還要詳細(xì)到季度，每個季度收入是怎么樣，支出是怎么樣，什么時候能夠持平，從公司的角度來說，從項目的角度來說，這個進程是怎么樣，投資在哪兒個階段，收入在哪兒個階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財務(wù)分析和預(yù)測在操作過程當(dāng)中會有很大的調(diào)整和變化。一定要有充分的說明力，算出來回報是3％誰都不會投，算出來50％會打一個問號，50％當(dāng)然很好，但是你要有足夠的論據(jù)來支持它是50％。在這所有的文件準(zhǔn)備好以后，就是股權(quán)結(jié)構(gòu)、目標(biāo)、市場、行情到營銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理班子，然后財務(wù)分析，整個文件全部要準(zhǔn)備好的。九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧3、投資者實地考察的內(nèi)容和目82九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧3、投資者實地考察的內(nèi)容和目的演示與講解完了，如果覺得可行的話，接下來就是核心條款的確定，核心條款的確定是一兩頁紙，非常簡單，把關(guān)鍵的條款羅列出來，投多少錢、占多少股，有多少利息，有沒有期權(quán)，管理權(quán)是怎么，對總經(jīng)理有沒有否決權(quán)等等核心條款完了，就是律師的事情，律師會按他的做法，按常規(guī)起草文本，核心條款是文本的最主要的內(nèi)容九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧3、投資者實地考察的內(nèi)容和目83九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧4、項目評估標(biāo)準(zhǔn)和流程

項目投資評估要素項目投資評估內(nèi)容項目投資評估流程運作程序

九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧4、項目評估標(biāo)準(zhǔn)和流程

84九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧5、現(xiàn)金流與財務(wù)分析凈現(xiàn)值凈現(xiàn)指數(shù)內(nèi)部報酬率盈利能力分析償債能力分析

九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧5、現(xiàn)金流與財務(wù)分析85項目的55個要點看準(zhǔn)一個團隊（1一個團隊）發(fā)掘兩個優(yōu)勢（1行業(yè)優(yōu)勢+2企業(yè)優(yōu)勢）弄清三個模式（1業(yè)務(wù)模式+2盈利模式+3營銷模式）查看四個指標(biāo)（1營業(yè)收入+2營業(yè)利潤+3凈利率+4增長率）理清五個結(jié)構(gòu)（1股權(quán)結(jié)構(gòu)+高管結(jié)構(gòu)+3業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)+4客戶結(jié)構(gòu)+5供應(yīng)商結(jié)構(gòu)）考察六個層面（1歷史合格+2財務(wù)規(guī)范+3依法納稅+4產(chǎn)權(quán)清晰+5勞動合法+6環(huán)保合規(guī)）落實七個關(guān)注（1規(guī)章制度+2例會制度+3企業(yè)文化+4戰(zhàn)略規(guī)劃+5人力資源+6公共關(guān)系+7激勵機制）分析八個數(shù)據(jù)（1總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率+2資產(chǎn)負(fù)債率+3流動比率+4應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率）+5銷售毛利率+6凈值報酬率+7經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流+8市場占有率）走好九個程序（1收集資料+2高管面談+3企業(yè)考察+4競爭調(diào)查+5合作商走訪+6客戶走訪+7協(xié)會走訪+8政府走訪+9券商咨詢）報告十個內(nèi)容（1企業(yè)歷史沿革+2企業(yè)產(chǎn)品與技術(shù)+3行業(yè)分析（機會與威脅）+4企業(yè)優(yōu)勢及不足+5發(fā)展規(guī)劃+6股權(quán)結(jié)構(gòu)+7高管結(jié)構(gòu)+8財務(wù)分析+9融資計劃+10投資意見）項目的55個要點86十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望

1、民間資本將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源

在國外成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)的融資方式，無非就是兩項，一項就是股權(quán)融資，一項就是債券融資，基本上就是民間資本十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望1、民間資本將成為87十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望2、融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學(xué)融資模式的建立，成為解決資金問題的關(guān)鍵

一、構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，重點培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道；二、不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律、法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位；三、培育房地產(chǎn)金融二級市場，尤其是積極推動住房貸款證券化四、繼續(xù)加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管完善制度建設(shè)；五、發(fā)展房地產(chǎn)金融的中介機構(gòu)六、鼓勵房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究等。

十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望2、融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學(xué)88十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望

3、從杠桿經(jīng)濟到實力經(jīng)濟隨著宏觀調(diào)控政策的不斷實施，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能完全依賴銀行資金，杠桿經(jīng)濟的作用越來越小。隨著房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間的縮小,房地產(chǎn)企業(yè)并購增多,洗牌周期在縮短。建立怎樣的融資戰(zhàn)略、有怎樣的融資渠道創(chuàng)新,是決定實力經(jīng)濟的主要關(guān)鍵因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)的確要轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念最后概括：房地產(chǎn)行業(yè)是在波動中前進；在賭博中發(fā)展；融資是一個永恒的主題。特別對開發(fā)商來講，買了、建了，賣了，再拿地，融資或者說是長期的主題，實際上也暗示了一個問題，資金鏈的問題是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，與資本市場的互動，選擇正確的融資方式，懂得資本市場的規(guī)律，抓住資本市場的窗口，這些成為房地產(chǎn)行業(yè)致勝的法寶

十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望89謝謝大家謝謝大家90房地產(chǎn)企業(yè)融資策略房地產(chǎn)企業(yè)融資策略91目錄一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望

目錄一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題92一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題1、房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀與經(jīng)營風(fēng)險問題房地產(chǎn)=土地+資金房地產(chǎn)的核心競爭力:一是土地，二是資金。有了土地就可以融更多的資金，有了資金就可以得到更多的土地，最終是要先有錢，這是房地產(chǎn)融資的基本模式房地產(chǎn)企業(yè)自有資金與銀行貸款比例：30:70或20:80一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題1、房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀與經(jīng)93一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題2、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資渠道問題內(nèi)地房地產(chǎn)公司融資渠道少，直接融資更困難增資擴股，內(nèi)地很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不認(rèn)可這個辦法國際上通行的辦法包括銀行、證券、保險和信托一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題2、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融94一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題3、貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響現(xiàn)狀與企業(yè)運營成本問題房價快速上升，房地產(chǎn)投資者利用銀行便利的金融杠桿進入房地產(chǎn)市場從緊貨幣政策將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響，當(dāng)從緊貨幣政策不為地方政府用行政方式化解時，整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，這是“從緊貨幣政策”對房地產(chǎn)市場影響根本所在今年中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)比較靈活，明年是否一直適度寬松仍無法定論。決議提到的“金融手段”以及“差別化信貸政策”或意味著明年的按揭貸款政策收緊，其中一套房貸款收緊可能性不大，二套房貸款收緊可能性很大，這樣可以較有效的抑制投機性購房明年貨幣政策的走勢對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)公司“短債長投”的深層次矛盾并沒有發(fā)生改變一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題3、貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)影95一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡2008年12月，“國九條”和“金融30條”都明確指出，要“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是英文“RealEstateInvestmentTrust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新96一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡中國房地產(chǎn)要走組合創(chuàng)新的融資模式在這個模式里，在未來5-10年，銀行仍然是地產(chǎn)融資的一個主渠道，這是由中國的特殊金融環(huán)境所決定的。房地產(chǎn)95%以上的金融資金來自于商業(yè)銀行。一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新97一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析

模式類型證券融資類社會福利基金類儲蓄融資類財政融資類典型國家美國

新加坡德國

/法國日本主要特點開放的住房信貸市場，成熟的抵押貸款證券，融資工具多樣化，政府干預(yù)住房信貸市場強制儲蓄的社會福利基金，社會福利基金金融化經(jīng)營，與住房信貸相結(jié)合專業(yè)化住房儲蓄機構(gòu)，融資體系封閉運行，政府實施獎勵政策，房地產(chǎn)金融工具多樣化官方金融機構(gòu)為主，實行住房儲蓄制度，財政投資性貸款是主要來源房地產(chǎn)金融市場完備型市場、初級抵押市場、二級抵押市場、房地產(chǎn)抵押保險市場銀行貸款是政府支持住房發(fā)展的主要資金來源，借貸條件十分優(yōu)惠，以基金為后盾型封閉運行的住房儲蓄融資體系獨立于資本市場之外，不受資本市場及其利率波動影響財政投資性貸款是住房信貸資金的主要來源一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新98一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析

上市融資、股權(quán)融資、信托計劃等直接融資，這些在國外很成熟的融資渠道，推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，規(guī)避金融風(fēng)險。總結(jié)以上分析，可以得出如下特點:1、完善的房地產(chǎn)金融組織體系，政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融有機結(jié)合2、金融產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)融資的金融工具體系發(fā)展健全3、齊備的房地產(chǎn)金融配套體系建設(shè)一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新99二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點1、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點1、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成100二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點主要特點：融資方式單一引發(fā)的后果：1．增加了銀行的風(fēng)險與壓力2．造成房地產(chǎn)中小企業(yè)融資困難3．對政府產(chǎn)生了很大壓力4．增加了企業(yè)的負(fù)債率二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點101二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點

融資方式

發(fā)展階段股權(quán)融資債務(wù)融資政府資金投資基金海外資金企業(yè)資金個人資金海外資金企業(yè)資金個人資金銀行資金種子階段√√√

√

創(chuàng)業(yè)階段√√√√

√成長階段

√√√

√

發(fā)展階段

√√√√√√√√二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點2、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點

股權(quán)融102二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點3、房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金成本

加強財務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金加息帶來的成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說不算什么，完全能夠消化掉地價上升、節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上升、管理成本上升、稅收費用上升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了加息成本對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤回報率高，微小的成本上漲相對于利潤提高來說微乎其微二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點3、房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金成本

103二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點4、融資的風(fēng)險控制2009年萬科的預(yù)收賬款為約317億元，年末現(xiàn)金余額220億元。保利的預(yù)收賬款為298億元，年末現(xiàn)金余額152億元。如果取消預(yù)售制度，2009年萬科的資金缺口將達97億元(317-220=97)，而保利的資金缺口則將達146億元(298-152=146)。資產(chǎn)負(fù)債率速動比率現(xiàn)金負(fù)債率二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點4、融資的風(fēng)險控制104二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點5、房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)節(jié)過程解析

按融資過程中資金來源方向的不同，企業(yè)融資分為內(nèi)源性融資和外源性融資。內(nèi)源性融資是指企業(yè)通過內(nèi)部積累籌集資金。外源性融資是指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其它經(jīng)濟主體或個人籌集資金。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點5、房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)節(jié)過程解析105三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略1、如何提高企業(yè)融資策劃的能力

融資策劃是一個系統(tǒng)工程，包括營銷、管理、經(jīng)營、稅務(wù)、公關(guān)、征信、品牌等，要全