房地產(chǎn)投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分如何選擇項(xiàng)目第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!區(qū)域性周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性（一）區(qū)域性房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長(zhǎng)期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況。保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮—調(diào)整—衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。因此我們應(yīng)把握好國(guó)民經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。周期性（二）周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，巨額資金投入在未來(lái)幾年才能開始得到回報(bào)。如遇到市場(chǎng)不景氣，則難以退出市場(chǎng)。此外，房地產(chǎn)比較容易受國(guó)家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國(guó)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。高風(fēng)險(xiǎn)性（四）高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性周期性專業(yè)性保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!如何選擇項(xiàng)目土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征，如北京CBD附近。在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期，我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。因?yàn)橹行某鞘腥丝诙?，?jīng)濟(jì)總量大，需求大。同時(shí)目前市場(chǎng)的購(gòu)買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動(dòng)態(tài)的眼光把握區(qū)位，雖然宗地的自然地理位置是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會(huì)發(fā)生變化?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!如果說(shuō)地段是大前提，那么場(chǎng)地則是小前提。場(chǎng)地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異?？磮?chǎng)地條件二是看地塊的場(chǎng)地條件看區(qū)位看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!地塊大小和形狀都會(huì)對(duì)場(chǎng)地的有效利用，建筑物的平面布置等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。廣州百合花園保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!原貌支護(hù)現(xiàn)狀保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!看規(guī)劃條件看區(qū)位看付款方式看場(chǎng)地條件四是看交易方式看交易方式從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來(lái)看，有通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。政府土地出讓的途徑操作比較簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清楚。從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購(gòu)公司股權(quán)。不同的操作方式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!案例——江西南昌象湖某項(xiàng)目占地600畝，容積率1.5，可做部分聯(lián)排，銷售均價(jià)4200。要價(jià)68萬(wàn)/畝，后談到60萬(wàn)/畝（原土地有效成本20萬(wàn)左右一畝，每畝溢價(jià)40萬(wàn)。）轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對(duì)方提出收購(gòu)股權(quán)。通過對(duì)兩種轉(zhuǎn)讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購(gòu)股權(quán)相當(dāng)于按照地價(jià)97萬(wàn)元/畝進(jìn)行土地過名轉(zhuǎn)讓?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本30-70%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時(shí)間長(zhǎng)，加大了融資成本和機(jī)會(huì)成本?？锤犊罘绞轿迨强锤犊罘绞娇匆?guī)劃條件看交易方式看區(qū)位看場(chǎng)地條件保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!項(xiàng)目投資決策由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性、周期性、復(fù)雜專業(yè)性和高風(fēng)險(xiǎn)性，所以房地產(chǎn)投資每個(gè)項(xiàng)目要科學(xué)決策，而科學(xué)決策是建立在各種分析之上。保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!時(shí)機(jī)主要是指市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)投資屬于高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為前提。政治政策環(huán)境：主要是指城市規(guī)劃、土地政策、行政法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政理念等構(gòu)成。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會(huì)對(duì)城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中具有重要影響。因此政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺(tái)一些措施和政策，來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益。我們?cè)陧?xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須關(guān)注這些政策對(duì)項(xiàng)目的影響。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!城市GDP（億元）成交面積(萬(wàn)平方米)成交套數(shù)(萬(wàn)套)成交金額(萬(wàn)元)成交單價(jià)(元/平方米)全國(guó)30076062000

240713882上92203910187北京10488161614.35194112012廣州82166496.926349772深圳78074324.6358413528天津63547166.915137163重慶50974154.701784286杭州47812842.3841714689青島44361951.881387067武漢39606396.233275126成都3901117911.626195254沈陽(yáng)38618629.654525241長(zhǎng)沙3001681

2673925長(zhǎng)春25885365.702093900南昌16602762.571294671市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!市場(chǎng)需求分析。影響市場(chǎng)需求的四個(gè)主要因素有：人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。人口是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。住房是人類生存不可少的物質(zhì)條件，人口基數(shù)大，絕對(duì)值增加快，對(duì)住房需求也會(huì)不斷增加。而且我們國(guó)家的家庭人口結(jié)構(gòu)也在變化，家庭平均人口在減少，對(duì)生存空間的需求也在增多。市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策（二）市場(chǎng)供求關(guān)系分析市場(chǎng)分析保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!城市化進(jìn)程。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。從城市發(fā)展總進(jìn)程來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)需求是旺盛的，但也不排除其需求隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而波動(dòng)。消費(fèi)者預(yù)期。消費(fèi)者預(yù)期對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期，會(huì)直接影響對(duì)房地產(chǎn)需求。如果對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期是下滑的，居民即使有購(gòu)買能力，也不會(huì)花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。如果是樂觀的，居民改善居住條件的愿望變得強(qiáng)烈，對(duì)住房的需求就會(huì)增加。目前市場(chǎng)存在兩種，一部分人是對(duì)預(yù)期不看好，持幣觀望。一部分人預(yù)期通脹，開始有入市投資的愿望。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!市場(chǎng)供應(yīng)分析。供給與需求是緊密地聯(lián)系在一起的，供求關(guān)系是市場(chǎng)最重要的關(guān)系。我們不僅要看市場(chǎng)一時(shí)賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的衰退。這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。調(diào)查當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給。存量以已批預(yù)售面積減去已售面積。在建數(shù)量，一般以批準(zhǔn)施工許可證的面積為依據(jù)。計(jì)劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計(jì)。已獲規(guī)劃許可數(shù)量，從城市規(guī)劃和用地計(jì)劃來(lái)分析。從建設(shè)周期、政策周期來(lái)分析供應(yīng)的差異。需要注意的是我們分析市場(chǎng)供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!市場(chǎng)供求分析在項(xiàng)目落實(shí)后，要對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析和初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。然后依據(jù)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行本體優(yōu)劣勢(shì)分析，并對(duì)周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析。通過分析，基本判斷本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位準(zhǔn)確與否與市場(chǎng)價(jià)格水平。下面是案例：北京百合花園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策（三）項(xiàng)目本體和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺(tái)萬(wàn)年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合項(xiàng)目權(quán)重5106787地理位置456597建筑類型1086677主力戶型868789毛坯（裝修）5105555周邊配套3410876交通狀況246588周邊景觀455565項(xiàng)目規(guī)模8510976產(chǎn)品品質(zhì)6105678企業(yè)品牌101068610合計(jì)657773717880銷售速度調(diào)整

一年半銷售周期項(xiàng)目均價(jià)（毛坯）134001350012200132001420014600用“比較法”，以10分為滿分，計(jì)算合理、可能售價(jià)保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!在和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較時(shí)，要注意三點(diǎn)：要摸清競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)推出均價(jià)不等于實(shí)際成交價(jià)，決策依據(jù)應(yīng)該是市場(chǎng)的“實(shí)際可行的價(jià)格”。要摸清競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售周期，一般來(lái)講銷售速度和價(jià)格成反比。根據(jù)本項(xiàng)目的投資規(guī)模和經(jīng)營(yíng)要求作出適當(dāng)調(diào)整。如果要求快速銷售、快速回收資金，價(jià)格應(yīng)定得低一些。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!財(cái)務(wù)分析之一——項(xiàng)目成本。項(xiàng)目成本一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程建設(shè)、政策收費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用六大部分。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)四紅線內(nèi)市政配套工程51783013763.1%

1供電2066120150六通一平，暫定120元/平方米2自來(lái)水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米3雨污水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米4燃?xì)夤こ?302531六通一平，暫定25元/平方米5熱力工程7664556六通一平，暫定45元/平方米6道路工程2581519六通一平，暫定15元/平方米7園林綠化工程6243645綠化面積250元五政府收費(fèi)30991802251.8%

1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2754160200按160元/平方米2報(bào)建報(bào)批費(fèi)344202520元/平方米六不可預(yù)見費(fèi)81948590.5%二至五的2%

一至六項(xiàng)合計(jì)15207088341103990.6%

七管理費(fèi)用80046580.5%800萬(wàn)八財(cái)務(wù)費(fèi)用109426367946.5%按實(shí)際資金情況九銷售費(fèi)用40552362942.4%銷售額2％總投資合計(jì)167868975212185100%

北京百合花園立項(xiàng)成本測(cè)算表（二）保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!財(cái)務(wù)分析之二——收入測(cè)算。收入測(cè)算一般包括銷售收入和租金收入或物業(yè)價(jià)值，如果是持有自營(yíng)物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來(lái)測(cè)算。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!財(cái)務(wù)分析之三——現(xiàn)金流量分析?，F(xiàn)金流量分析中應(yīng)包括：項(xiàng)目所需投資總額。項(xiàng)目所需啟動(dòng)資金。企業(yè)可調(diào)劑資金和預(yù)計(jì)可調(diào)動(dòng)資金。項(xiàng)目資金缺口最高值、時(shí)點(diǎn)及解決辦法。融資可能與成本。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!序號(hào)

年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2銀行貸款

80000

800002現(xiàn)金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5歸還銀行貸款本金

1000020000200002000010000

800002.6銀行貸款利息

504151215121386107169331563

70562.7稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度4.97%按年19.87%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥9,416.69萬(wàn)元

靜態(tài)投資回收期4.96季度1.24年

動(dòng)態(tài)投資回收期5.65季度1.41年

北京百合花園立項(xiàng)自有資金現(xiàn)金流量表保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!財(cái)務(wù)分析之四——盈利分析。項(xiàng)目盈利分析主要是計(jì)算與評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)最關(guān)心的兩個(gè)核心指標(biāo)包括：稅前成本利潤(rùn)率。投資總額是指包括貸款利息的總投資。這項(xiàng)指標(biāo)反映的是項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和項(xiàng)目盈利能力，也是公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的主要依據(jù)。百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段稅前成本利潤(rùn)率為15.1%，目前測(cè)算稅前利潤(rùn)率已經(jīng)達(dá)到21.2%。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!（五）風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性，期望收益的可靠性，投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理復(fù)雜性。很顯然，我們?cè)跊Q策項(xiàng)目投資的過程中，如果其他條件都相同，肯定會(huì)選擇收益最大的投資項(xiàng)目，但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槭找嬷皇且环N可行的未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)利益，而不是現(xiàn)實(shí)的利益，而項(xiàng)目運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)將影響收益的實(shí)現(xiàn)，所以我們決策投資項(xiàng)目時(shí)，必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!從我們實(shí)踐來(lái)看，常見的需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)：法律風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。成本上升風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)成本上升風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!風(fēng)險(xiǎn)分析由于房地產(chǎn)投資決策重大，在進(jìn)行上述分析后還應(yīng)采取審慎的態(tài)度。我們必須時(shí)刻控制自己過于樂觀的態(tài)度，應(yīng)保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來(lái)對(duì)待前期獲得的專業(yè)意見。使自己既不期望過高的售價(jià)水平，也不期望過低的開發(fā)成本。同時(shí)還需考慮某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果這樣做了，即使可能失去一些投資機(jī)會(huì)，但也會(huì)避免由于盲目決策帶來(lái)的投資損失。采取審慎的態(tài)度是向公司負(fù)責(zé)。同時(shí)投資決策應(yīng)履行嚴(yán)格的決策程序，應(yīng)該召集經(jīng)營(yíng)班子和全體相關(guān)人員進(jìn)行集體研究，議定后再報(bào)董事會(huì)或上級(jí)公司審批。經(jīng)營(yíng)班子（尤其是總經(jīng)理）要對(duì)上報(bào)材料的真實(shí)準(zhǔn)確承擔(dān)責(zé)任。財(cái)務(wù)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)供求分析投資決策（六）決策分析市場(chǎng)分析保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷（一）編制開發(fā)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行1、編制依據(jù)一是根據(jù)市場(chǎng)情況二是企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃三是項(xiàng)目立項(xiàng)的可行報(bào)告保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!廣州天河北項(xiàng)目資金工作流程保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!廣州天河北項(xiàng)目資金平衡表

項(xiàng)目年第二年第三年第四年合計(jì)一、資金支出土地費(fèi)用19378

19378

建設(shè)成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

稅金支出

52991122716526

費(fèi)用支出

1000120010003200

償還貸款

2500025000

股東投資收回

19793

19793

合計(jì)1979374363702843367107624二、資金來(lái)源銷售回籠

597031970479407

新增貸款

25000

25000

股東自有資金投入19793

19793

合計(jì)19793250005970319704124200資金盈缺

01756422675-2366316576期初資金

0017564402390期末資金

017564402391657516575編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!成本控制至關(guān)重要。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是最直接的競(jìng)爭(zhēng)，只有成本領(lǐng)先，我們才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能保證項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)。我們要根據(jù)立項(xiàng)報(bào)告，將成本控制目標(biāo)分解到每個(gè)環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目步抓起，自始至終，全體員工有責(zé)。這就是我們常說(shuō)的全員全過程成本控制。利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)是我們運(yùn)作項(xiàng)目的最終目標(biāo)，也是落實(shí)企業(yè)規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)任務(wù)的需要。一定要維護(hù)利潤(rùn)目標(biāo)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。不僅總目標(biāo)要落實(shí)，而且要按照年度計(jì)劃堅(jiān)決落實(shí)。這應(yīng)該是企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要考核的內(nèi)容。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!廣州天河北項(xiàng)目開發(fā)總流程圖保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!廣州天河北項(xiàng)目工程流程圖保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!廣州天河北項(xiàng)目主體進(jìn)度保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!進(jìn)度計(jì)劃的時(shí)間控制：規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建、市場(chǎng)調(diào)研等正式開工前的準(zhǔn)備階段，一般是6-12個(gè)月，城市管理辦事效率不同而有差異，主體建設(shè)一般是平均五層一個(gè)月再加3個(gè)月裝修，一個(gè)月驗(yàn)收。也就是說(shuō)，18層加兩層地下室一般兩年內(nèi)。由于地質(zhì)不同，基坑支護(hù)，選擇基礎(chǔ)形式不同，會(huì)有些差異，但進(jìn)入框架建筑基本上是一致的，后期工程主要是統(tǒng)籌兼顧科學(xué)安排。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!項(xiàng)目分期根據(jù)項(xiàng)目的不同，可采取不同的劃分辦法，對(duì)市場(chǎng)有把握但資金不足可先做價(jià)值最低的地塊，靠低價(jià)促進(jìn)銷售快速回收資金。對(duì)市場(chǎng)沒把握，先做價(jià)值最大的地塊，以產(chǎn)品品質(zhì)吸引消費(fèi)者。有些項(xiàng)目前期投資大，為了提高市場(chǎng)覆蓋率，擴(kuò)大銷售，加快資金回收，高端產(chǎn)品和一般產(chǎn)品同時(shí)進(jìn)行開發(fā)，比如上海葉上海項(xiàng)目。分期計(jì)劃不管怎么劃分，每一期應(yīng)該相對(duì)獨(dú)立，組團(tuán)集中。從而便于工程組織和交付使用后的物業(yè)管理。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!1、做好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位一個(gè)項(xiàng)目不可能對(duì)所有類型的客戶都提供滿意的產(chǎn)品。房地產(chǎn)公司若想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)自己的服務(wù)對(duì)象，服務(wù)區(qū)域有明確的界定，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，即“為誰(shuí)的需要服務(wù)，你的產(chǎn)品賣給誰(shuí)”。這個(gè)定位是項(xiàng)目本身?xiàng)l件和市場(chǎng)需求的結(jié)合。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不純是技術(shù)設(shè)計(jì)，更重要的是開發(fā)方案的確定。不根據(jù)項(xiàng)目情況，準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)定位的項(xiàng)目規(guī)劃做得再漂亮也不是好規(guī)劃，將對(duì)項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)災(zāi)難性的后果。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!重慶小泉?jiǎng)e墅保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!重慶高爾夫花園保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!南海保利花園保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!沿街應(yīng)設(shè)立商鋪、提高售價(jià)，如廣州心語(yǔ)花園。容積率高不是唯一。保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!（3）建筑檔次和市場(chǎng)定位相匹配。市場(chǎng)定位決定價(jià)格，價(jià)格決定成本。項(xiàng)目建設(shè)檔次要控制在合理的范圍內(nèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，光建得好看的項(xiàng)目不一定是好項(xiàng)目，只有建得好掙錢多的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!房地產(chǎn)工程建設(shè)分為建筑主體建設(shè)、園林建設(shè)和市政配套建設(shè)。組織工程建設(shè)，關(guān)鍵要把握經(jīng)濟(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量三要素。質(zhì)量進(jìn)度經(jīng)濟(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷（三）工程建設(shè)把握經(jīng)濟(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量三要素。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁(yè)!2、進(jìn)度進(jìn)度就是保障經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。進(jìn)度上重點(diǎn)把握四個(gè)主要環(huán)節(jié)，一是項(xiàng)目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)），二是具備可售條件，三是拆除外排，整治園林，形成良好的銷售形象，促進(jìn)銷售。四是完成市政配套設(shè)施，主體竣工驗(yàn)收，按期向業(yè)主交樓，避免延緩交樓賠償。要保證項(xiàng)目進(jìn)度，首先要選好合作單位，二要科學(xué)安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業(yè)，施工單位市場(chǎng)意識(shí)差，更難協(xié)調(diào)，經(jīng)常耽誤工期。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁(yè)!保證工程質(zhì)量，要站在客戶角度上看質(zhì)量：強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)，確定質(zhì)量目標(biāo)。嚴(yán)格按建設(shè)部下發(fā)的施工規(guī)范執(zhí)行。提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。選好施工單位和監(jiān)理單位，建立質(zhì)量保障體系。樣板引路，規(guī)范施工工藝。尊重規(guī)律，合理排定工期。過程檢查，拒絕錯(cuò)誤。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁(yè)!營(yíng)銷一般分為六個(gè)階段：一市場(chǎng)調(diào)研二細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)定位三在定位指導(dǎo)下進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)設(shè)計(jì)四制定銷售渠道、宣傳推廣等營(yíng)銷策略五項(xiàng)目的銷售執(zhí)行和營(yíng)銷策略調(diào)整六銷售之后的后營(yíng)銷編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁(yè)!一、房地產(chǎn)行業(yè)主要特征

二、如何選擇項(xiàng)目

三、項(xiàng)目投資決策

四、項(xiàng)目在于操作1.區(qū)域性2.周期性3.專業(yè)性4.高風(fēng)險(xiǎn)性一看區(qū)位二看場(chǎng)地條件三看規(guī)劃條件四看交易方式

五看付款方式1.市場(chǎng)分析2.市場(chǎng)供求關(guān)系分析3.項(xiàng)目本體和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析4.財(cái)務(wù)分析5.風(fēng)險(xiǎn)分析6.投資決策1.編制開發(fā)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行2.緊扣市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)3.工程建設(shè)把握經(jīng)濟(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量三要素4.以市場(chǎng)為核心全力推進(jìn)營(yíng)銷回顧保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁(yè)!房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個(gè)國(guó)家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的73.2％。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。房地產(chǎn)商品是絕對(duì)異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場(chǎng)，絕對(duì)不能簡(jiǎn)單照搬復(fù)制。做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情，具有很強(qiáng)的專業(yè)性。專業(yè)性（三）專業(yè)性區(qū)域性周期性高風(fēng)險(xiǎn)性保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁(yè)!目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分如何選擇項(xiàng)目保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁(yè)!區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。我們常說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位置的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。看區(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件一是看區(qū)位看交易方式看付款方式保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁(yè)!香檳花園市政府火車北站重慶香檳花園區(qū)位圖保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁(yè)!地塊的臨街狀況，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)布置產(chǎn)生影響，從而項(xiàng)目銷售和收益都有重要影響。保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁(yè)!場(chǎng)地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項(xiàng)目開發(fā)會(huì)因拆遷而存在不定因素。地塊的高差情況。高差較大，即會(huì)影響建筑布局，還會(huì)增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本。看區(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁(yè)!通常城市規(guī)劃管理部門出于對(duì)整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對(duì)每個(gè)地塊都會(huì)提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對(duì)項(xiàng)目的影響很大。如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對(duì)資金需求也不一樣。如建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品。還要關(guān)注設(shè)計(jì)條件的可行性。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)限制較大。看規(guī)劃條件三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件看區(qū)位看交易方式看付款方式看場(chǎng)地條件保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁(yè)!買斷土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無(wú)條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購(gòu)費(fèi)用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡(jiǎn)單。通過收購(gòu)公司股權(quán)的形式來(lái)獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價(jià)后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。前面三個(gè)問題通過設(shè)置付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。看區(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁(yè)!兩種收購(gòu)讓方式經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算收購(gòu)公司（20萬(wàn)/畝帳面成本）土地過名（60萬(wàn)/畝帳面成本）銷售價(jià)格42004200減：土地成本600600

建設(shè)成本22002200

費(fèi)用300300

營(yíng)業(yè)稅金及附加231231銷售利潤(rùn)869869減：土地增值稅2350稅前利潤(rùn)634869企業(yè)所得稅258.5217.25稅后凈利潤(rùn)375.5651.75總投資成本凈利率12%21%看區(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁(yè)!目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分第二部分第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分項(xiàng)目投資決策如何選擇項(xiàng)目保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁(yè)!房地產(chǎn)投資三要素：時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量時(shí)機(jī)地段質(zhì)量房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策（一）市場(chǎng)分析保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁(yè)!經(jīng)濟(jì)環(huán)境：指城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平等因素。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景也十分廣闊，市場(chǎng)機(jī)會(huì)相對(duì)較多，以下為各城市GDP與平均房?jī)r(jià)示意。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁(yè)!社會(huì)文化環(huán)境：指居民生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念以及對(duì)生活的態(tài)度，對(duì)人生的態(tài)度等。社會(huì)文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買行為，因此影響著消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類、方式。某一地區(qū)人們對(duì)特有的核心文化價(jià)值具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)投資必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，方能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。否則將“水土不服”。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁(yè)!家庭收入。分析一個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)購(gòu)買力，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是家庭年收入，購(gòu)房人家庭的年收入水平?jīng)Q定了購(gòu)買的承受能力。目前政府的設(shè)想是中低收入者購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者購(gòu)商品房。而對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，有效的購(gòu)買力主要來(lái)自中高收入群。劃分中高收入人群主要依據(jù)是現(xiàn)行房?jī)r(jià)與年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以說(shuō)是中等收入層，高于的為高收入者。此外，居民收入預(yù)期對(duì)住房消費(fèi)也有相當(dāng)程度影響。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁(yè)!從以上四個(gè)因素來(lái)分析，中國(guó)房地產(chǎn)有良好的發(fā)展前景，中長(zhǎng)期仍然看好。我們要堅(jiān)定做好主業(yè)的信心！市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁(yè)!上述分析必須建立在科學(xué)準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)投資一般都是幾億，甚至幾十億，市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否直接影響到投資決策的正確與否。市場(chǎng)調(diào)研是獲取市場(chǎng)信息的主要手段，在市場(chǎng)調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的問題必須如實(shí)反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)，其結(jié)果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結(jié)果本身不是目的。我們反對(duì)先入為主，反對(duì)為支持領(lǐng)導(dǎo)意圖而論證。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁(yè)!項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺(tái)萬(wàn)年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合地理位置西四環(huán)外緊鄰西四環(huán)南三環(huán)外西四環(huán)外西二三環(huán)間西三環(huán)外建筑類型板式小高層板式高層小高層、板塔式高層板塔結(jié)合板塔結(jié)合板式高層主力戶型三居（120-140）三居（160-170）90二居100-120二居115復(fù)式二居兩居、三居、(75-92)二居（70-90）130三居130-150三居140三居毛坯/裝修毛坯精裝毛坯毛坯毛坯毛坯周邊配套中小學(xué)各一所售樓處為未來(lái)會(huì)所學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等超市交通狀況臨近小屯路，交通不便臨近西四環(huán)，交通相對(duì)便利緊鄰南三環(huán)主路，交通便利臨近地鐵1號(hào)線臨近麗澤路臨近規(guī)劃地鐵站周邊景觀較為荒蕪，未來(lái)有綠地公園較為荒蕪周邊相對(duì)荒蕪距雕塑公園相對(duì)較近周邊均為住宅項(xiàng)目臨近長(zhǎng)途客運(yùn)站，配套較差項(xiàng)目規(guī)模45萬(wàn)㎡11.5萬(wàn)㎡200萬(wàn)㎡150萬(wàn)㎡22萬(wàn)㎡13.8萬(wàn)㎡產(chǎn)品品質(zhì)中檔高檔中低檔中低檔中高檔中高檔企業(yè)品牌北京中糧萬(wàn)科北京萬(wàn)科萬(wàn)年花城遠(yuǎn)洋地產(chǎn)金泰北京保利項(xiàng)目均價(jià)1340015000122001320014200銷售速度2007年8月4日開盤2007年5月12日開盤2007年10月開盤2007年9月開盤2007年9月開盤預(yù)計(jì)08年6月開盤，銷售周期為1年半對(duì)各項(xiàng)目的位置、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進(jìn)行綜合分析保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁(yè)!考慮到2007年9月百合掛牌時(shí)，珠三角市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目預(yù)留5％不確定性，以14000元/平方米銷售均價(jià)立項(xiàng)。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁(yè)!競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析是項(xiàng)目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目成本測(cè)算、項(xiàng)目投資收益概算和項(xiàng)目資金運(yùn)作分析，通過這些分析我們不僅要分析項(xiàng)目的投資價(jià)值，還要分析我們投資此項(xiàng)目的資金能力。市場(chǎng)供求分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策（四）財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)分析保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁(yè)!

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)一土地費(fèi)用1103156408800865.7%

1土地中標(biāo)價(jià)格10480060887607

2契稅3144183228按總地價(jià)的3％3補(bǔ)交出讓金及契稅2371138172補(bǔ)交地上商業(yè)地價(jià)款二前期費(fèi)用133377970.8%

1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用861506250元/平方米2地下管線遷移3001722

3臨水臨電安裝等前期費(fèi)172101210元/平方米三土建建設(shè)投資313271820227418.7%

1土建安裝3086417932240

1.1土建總承包2289513301662

1.2甲方分包5302308385包括電梯、消防、門窗等1.3甲供材料設(shè)備2668155194包括外墻材料、電箱電表等2工程監(jiān)理費(fèi)3091822基建造價(jià)的1%3質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi)154911基建造價(jià)的0.5%北京百合花園立項(xiàng)成本測(cè)算表（一）保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁(yè)!經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)總建筑面積17.2萬(wàn)平方米，可售面積13.7萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)總投資16.79億元，折合總建單價(jià)9752元/平方米，可售單價(jià)12185元/平方米。其中：土地費(fèi)用11.03億元，占總成本的65.7%；前期費(fèi)用0.13億元，占0.8%；土建安裝3.13億元，占18.7%；紅線內(nèi)配套0.52億元，占3.1%；政府收費(fèi)0.31億元，占1.8%；開發(fā)費(fèi)用1.58億元，占9.4%。實(shí)際運(yùn)作中面積有所增加，總建筑面積17.8萬(wàn)平方米，可售面積13.9萬(wàn)平方米，動(dòng)態(tài)成本為17.34億元，上漲了3%，但折合總建單價(jià)為9762元/平方米，僅上漲了0.1%。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁(yè)!項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷售收入20.28億元，其中車庫(kù)是按照可售車庫(kù)的建安成本來(lái)計(jì)算，資產(chǎn)值0.4億。實(shí)際執(zhí)行過程中，由于趕在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整前開盤銷售，目前住宅回收均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15359元，商鋪回收均價(jià)達(dá)到33311元，預(yù)計(jì)銷售收入將達(dá)到22.6億。銷售收入合計(jì)14719元/平方米202765萬(wàn)元住宅14000元/平方米180265萬(wàn)元配套商業(yè)25000元/平方米22500萬(wàn)元資產(chǎn)（地下車庫(kù)）292元/平方米4027萬(wàn)元北京百合花園立項(xiàng)收入預(yù)測(cè)表市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁(yè)!序號(hào)年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652現(xiàn)金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度3.64%按年14.56%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥7,339.00萬(wàn)元

靜態(tài)投資回收期8.59季度2.15年

動(dòng)態(tài)投資回收期

9.78季度2.44年

北京百合花園立項(xiàng)全投資現(xiàn)金流量表保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第74頁(yè)!百合花園立項(xiàng)時(shí)現(xiàn)金流測(cè)算情況見上表。立項(xiàng)時(shí)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在08年三季度收回自有資金投資，在09年三季度收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。根據(jù)目前情況來(lái)看，項(xiàng)目已于08年5月取得銀行貸款10億元，2008年7月再取得1.5億元，至此股東已全部收回。截至目前項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售回籠10.86億元，累計(jì)投資13.3億，按照目前的銷售回籠速度，二季度即可收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第75頁(yè)!投資年回報(bào)率。因?yàn)椴糠止蓶|投入是以貸款來(lái)計(jì)算的。因此在實(shí)際工作中我們按下面的計(jì)算來(lái)考核：這個(gè)指標(biāo)主要反映股東對(duì)項(xiàng)目的投資價(jià)值。資金是有時(shí)間價(jià)值的，股東投入5億元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2億。如果兩年做完，年投資回報(bào)率20%，如果四年做完，年投資回報(bào)率僅為10%。百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段測(cè)算實(shí)投資金年回報(bào)率15.3%。目前測(cè)算的這個(gè)數(shù)已經(jīng)達(dá)到26.3%。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第76頁(yè)!市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第77頁(yè)!在決策項(xiàng)目時(shí)，我們一定要對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范采取措施，如摸清法律關(guān)系，進(jìn)行法律界定；進(jìn)行敏感性分析，提高項(xiàng)目立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)政策走勢(shì)進(jìn)行研究，適應(yīng)政策要求；對(duì)自身的財(cái)力人力進(jìn)行認(rèn)真摸底，做自己能做的事等等。任何事都有風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)谕顿Y決策中分析風(fēng)險(xiǎn)，目的在于提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，提前防范風(fēng)險(xiǎn)，以盡可能小的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)獲取盡可能高的投資回報(bào)。市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第78頁(yè)!目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分第二部分第三部分第四部分項(xiàng)目投資決策如何選擇項(xiàng)目項(xiàng)目在于操作保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第79頁(yè)!2、分類及概述計(jì)劃分為：資金計(jì)劃和進(jìn)度計(jì)劃。（1）資金計(jì)劃包括資金籌措、投入、回收及成本、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)等計(jì)劃。重點(diǎn)要把握資金籌措、成本控制和利潤(rùn)目標(biāo)三大項(xiàng)。資金籌措成本控制利潤(rùn)目標(biāo)編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第80頁(yè)!廣州天河北項(xiàng)目盈利規(guī)劃表科目金額一、營(yíng)業(yè)收入79407二、營(yíng)業(yè)總成本

其中：營(yíng)業(yè)成本43105營(yíng)業(yè)稅金及附加4471土地增值稅6531管理費(fèi)用818財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)用2382三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)22100減：所得稅費(fèi)用5525四、凈利潤(rùn)16575編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第81頁(yè)!資金籌措主要要靠銀行貸款。房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)，全靠投資者自有資金投入，一是投不起二是不合算。百分之十幾的利潤(rùn)要幾年才實(shí)現(xiàn)并不高。房地產(chǎn)企業(yè)的成功在于利用財(cái)務(wù)杠桿，以小搏大，用30－40％左右的實(shí)投資金，通過銀行貸款和銷售回收滾動(dòng)發(fā)展，完成全額投資。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，保持一定的負(fù)債率，利用財(cái)務(wù)杠桿保持適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第82頁(yè)!（2）進(jìn)度計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要，他不僅要加快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用節(jié)約財(cái)務(wù)成本，盡快實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。而且要在一定階段促使產(chǎn)品盡快達(dá)到可售條件，便于公司及時(shí)主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。進(jìn)度計(jì)劃包括市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建辦證、工程建設(shè)、銷售招租、交樓物業(yè)管理或組織經(jīng)營(yíng)六大部分。各大部分還有小計(jì)劃，小計(jì)劃服從大計(jì)劃，局部計(jì)劃服從總體計(jì)劃。在計(jì)劃中我們重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。編制開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工程建設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第83頁(yè)!廣州天河北項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第84頁(yè)!廣州天河北項(xiàng)目銷售流程圖保利地產(chǎn)房地產(chǎn)投資決共99頁(yè)，您