第十二章房地產(chǎn)投資決策第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述

一、房地產(chǎn)投資決策的含義投資決策就是圍繞事先確定的經(jīng)營目標(biāo)，在占有大量信息的基礎(chǔ)上，借助各種分析手段和方法，通過定性的推理判斷和定量的分析計算，對各種投資方案進(jìn)行比較優(yōu)化和選擇的過程。房地產(chǎn)投資決策：在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的完善和發(fā)展具有十分重要的意義。房地產(chǎn)由于其空間的固定性特征，一旦決策完成付諸實(shí)施，將很難隨意移動和變更。另外，房地產(chǎn)投資建設(shè)周期長、占用資金量大，一旦開工建設(shè)就不能中斷，要力求縮短工期，在最佳時機(jī)投入市場。房地產(chǎn)投資還關(guān)系著人民的基本需要和生活質(zhì)量的提高，又關(guān)系著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，它的總量水平、結(jié)構(gòu)狀況、空間布局和時間安排均十分復(fù)雜。房地產(chǎn)投資規(guī)模在整個國民經(jīng)濟(jì)投資規(guī)模中占有很大的比重，它必須與社會所擁有的人力、物力和財力相適應(yīng)。這些情況都決定了必須重視房地產(chǎn)的投資決策。房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)水平直接表明了一國或一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)育的成熟程度。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策需要的基本條件：第一，具有明確的投資決策目標(biāo)。所有的投資決策都是為了解決特定的問題，因而，確定目標(biāo)是決策的第一步，也是決策的基礎(chǔ)。第二，具有具體的投資決策方案。決策的過程實(shí)際上是方案的評價或比較的過程，不論是單個投資方案或多個投資方案，投資決策時都需要對其進(jìn)行評價，以決定是否投資或篩選出最有的投資方案。第三，具有科學(xué)的評價標(biāo)準(zhǔn)。合理的評價標(biāo)準(zhǔn)是指對同一決策問題要采取相同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價。在同樣的約束條件下，對每個方案在技術(shù)上的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)上的合理性和實(shí)現(xiàn)上的可能性，以及代價的高低、風(fēng)險的強(qiáng)弱、副作用的大小等問題進(jìn)行綜合分析評價，都離不開科學(xué)、合理、可操作的評價標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣，才能做出合理的投資決策。第四，具有翔實(shí)、客觀的數(shù)據(jù)。客觀準(zhǔn)確的原始數(shù)據(jù)資料與科學(xué)正確的決策方法都是必不可少的。正確的投資決策不僅有賴于科學(xué)的方法，更有賴于原始資料的準(zhǔn)確程度。房地產(chǎn)投資決策的一般內(nèi)容有：1.房地產(chǎn)投資方向和戰(zhàn)略決策；2.房地產(chǎn)投資目標(biāo)與計劃決策；3.房地產(chǎn)項(xiàng)目決策；4.土地購買決策；5.價格與成決策；6.財務(wù)決策；7.經(jīng)營組織決策；8.房地產(chǎn)銷售決策；9.工程招投標(biāo)和房地產(chǎn)投資方案優(yōu)化決策。二、房地產(chǎn)投資決策的類型（一）按決策信息的不同性質(zhì)劃分確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策。確定型決策：影響決策的因素是明確肯定的，且每一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。確定型決策中每種方案的運(yùn)行結(jié)果是明確的，因而應(yīng)該能夠預(yù)先準(zhǔn)確地計算出確定的投資效果，這個投資效果不以一定的概率條件為前提。風(fēng)險型決策策：又稱隨隨機(jī)型決策策，是指每每一種方案案的運(yùn)行都都會出現(xiàn)若若干種不同同的結(jié)果，，并且各種種結(jié)果的出出現(xiàn)都具有有一定的概概率，即每每種選擇都都存在風(fēng)險險。不確定型決決策：指投投資決策方方案在未來來的運(yùn)營過過程中會出出現(xiàn)多種不不以投資決決策者主觀觀意志為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的自然然狀態(tài)，但但這些自然然狀態(tài)無法法估計發(fā)生生的概率，，而是依賴賴投資決策策者的投資資經(jīng)驗(yàn)和決決策偏好對對投資結(jié)果果進(jìn)行判斷斷。不確定型投投資與風(fēng)險險型投資決決策的主要要區(qū)別：投資決策方方案未來的的各種自然然狀態(tài)是否否是概率事事件以及投投資決策是是否主要依依賴投資者者的決策偏偏好。（二）按決決策問題的的性質(zhì)劃分分根據(jù)決策問問題的性質(zhì)質(zhì)，可將其其分為戰(zhàn)略略性決策和和戰(zhàn)術(shù)性決決策。戰(zhàn)略型決策策:是根據(jù)企業(yè)業(yè)內(nèi)部條件件和外部環(huán)環(huán)境的具體體情況，確確定有關(guān)企企業(yè)發(fā)展方方向、遠(yuǎn)景景規(guī)劃等重重大問題的的決策。這這種決策旨旨在全面提提高企業(yè)的的素質(zhì)和經(jīng)經(jīng)營效能，，使其經(jīng)營營活動與外外部環(huán)境變變化能夠經(jīng)經(jīng)常保持動動態(tài)的協(xié)調(diào)調(diào)。戰(zhàn)術(shù)型決策策是為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略略決策而合合理地選擇擇和使用人人、財、物物的決策，，包括管理理和業(yè)務(wù)兩兩個方面的的決策。其其重點(diǎn)是如如何有效地地組織和利利用企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的各種種資源。越是高層的的決策，越越具有戰(zhàn)略略性質(zhì)，越越是低層的的決策，越越具有戰(zhàn)術(shù)術(shù)性質(zhì)。（三）按決決策問題出出現(xiàn)的狀態(tài)態(tài)劃分可將其劃分分為程序化化決策和非非程序化決決策。程序化決策策解決企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營營過程中經(jīng)經(jīng)常性、重重復(fù)出現(xiàn)的的問題，是是指決策過過程的每個個步驟都有有規(guī)范化的的固定程序序，這些程程序可以重重復(fù)使用以以解決同類類的問題，，如企業(yè)的的獎懲制度度等。一般般基層機(jī)構(gòu)構(gòu)管理者通通常使用程程序性決策策。非程序化決決策主要解解決突發(fā)性性或不經(jīng)常常出現(xiàn)的問問題，是指指問題涉及及面廣，偶偶發(fā)或首次次出現(xiàn)，沒沒有固定程程序可遵循循，只能在在問題提出出時進(jìn)行特特殊處理的的決策。高高層管理者者一般主要要處理非程程序化決策策，包括進(jìn)進(jìn)行組織設(shè)設(shè)計與選擇擇投資策略略等。（四）其他他三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策策的要求（一）遵循循客觀規(guī)律律這一原則要要求決策者者以科學(xué)的的資料為依依據(jù)，減少少主觀因素素帶來的決決策風(fēng)險。。（二）依據(jù)據(jù)科學(xué)的程程序房地產(chǎn)投資資必須依據(jù)據(jù)科學(xué)的程程序，決策策者應(yīng)按合合理的方式式進(jìn)行，使使定量和定定性方面的的分析盡可可能精確。。（三）明確確投資目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目建設(shè)設(shè)實(shí)施的目目的在于創(chuàng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效效益和社會會效益，其其中經(jīng)濟(jì)效效益是投資資的核心問問題。提高高經(jīng)濟(jì)效益益是房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策策的基本本出發(fā)點(diǎn)。。（四）廣泛泛進(jìn)行決策策咨詢房地產(chǎn)投資資決策的制制定，應(yīng)充充分發(fā)揮多多方面的積積極性，廣廣泛聽取各各方面專家家、學(xué)者的的意見。對對不同的意意見要認(rèn)真真研究，積積極采納合合理化建議議，規(guī)避決決策風(fēng)險。。（五）落實(shí)實(shí)決策責(zé)任任房地產(chǎn)投資資決策直接接關(guān)系著房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營的的效果，因因此，必須須建立明確確的決策責(zé)責(zé)任制。四、房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策策的程序（一）決策策目標(biāo)的確確定房地產(chǎn)投資資決策的目目標(biāo)是投資資決策的前前提和依據(jù)據(jù)。確定目標(biāo)的的關(guān)鍵在于于，進(jìn)行全全面地市場場調(diào)查和預(yù)預(yù)測，通過過周密的分分析研究，，發(fā)現(xiàn)問題題并認(rèn)清問問題的性質(zhì)質(zhì)，從而確確定問題解解決后所預(yù)預(yù)期達(dá)到的的結(jié)果，使使投資的目目標(biāo)具體明明確。（二）決策策方案的擬擬訂根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)投資目標(biāo)標(biāo)和有關(guān)的的信息情報報，擬定可可行方案，，并要求整整體詳盡性性和相互排排斥性相結(jié)結(jié)合，以避避免方案選選擇過程中中的偏差。。整體詳盡盡性指擬定定的各種備備選方案應(yīng)應(yīng)盡量包括括所有可能能找到的方方案，因?yàn)闉榉桨傅臄?shù)數(shù)量越多、、質(zhì)量越好好，選擇的的余地就越越大。相互互排斥性指指在不同方方案中只能能選用一個個方案。分分析者對于于最有潛力力的方案，，應(yīng)依照下下列原則進(jìn)進(jìn)行檢查：：主要分析析工作應(yīng)致致力于最有有效的幾個個方案上；；用在分析析上的總費(fèi)費(fèi)用不可超超過它的預(yù)預(yù)期收益。。在擬定備備選方案的的過程中，，還應(yīng)考慮慮可能出現(xiàn)現(xiàn)的意外變變動，并對對主要的參參數(shù)及可能能出現(xiàn)的誤誤差和變動動，進(jìn)行預(yù)預(yù)測性分析析。（三）決策策方案的優(yōu)優(yōu)選衡量效益的的標(biāo)準(zhǔn)決定定了最后的的分析結(jié)果果。但這一一標(biāo)準(zhǔn)很大大程度上取取決于決策策者的主觀觀判斷。在在不同的決決策者之間間，最佳方方案的選擇擇很可能因因衡量效益益的標(biāo)準(zhǔn)不不同而不同同。通?？煽梢酝ㄟ^成成本與收益益來衡量方方案效益。。成本是方方案實(shí)施過過程中所需需消耗的資資源，如資資金、人員員、設(shè)備等等。收益則則是由某些些行動的結(jié)結(jié)果而產(chǎn)生生的價值。。在決定選選擇方案的的整體價值值時，成本本與收益都都要考慮。。確立了各各可行方案案的效益衡衡量標(biāo)準(zhǔn)后后，就可據(jù)據(jù)以對每個個方案的預(yù)預(yù)期結(jié)果進(jìn)進(jìn)行測量，，以供方案案評價和選選擇之用。。（四四））決決策策方方案案的的執(zhí)執(zhí)行行執(zhí)行行一一個個大大規(guī)規(guī)模模的的決決策策方方案案通通常常需需要要較較長長的的時時間間，，在在這這段段時時間間中中，，情情況況可可能能會會發(fā)發(fā)生生變變化化。。而而初初步步分分析析只只產(chǎn)產(chǎn)生生對對于于該該問問題題的的一一個個初初步步估估計計。。因因此此，，在在進(jìn)進(jìn)行行方方案案計計劃劃的的設(shè)設(shè)置置及及解解決決不不確確定定性性問問題題時時，，方方案案應(yīng)應(yīng)不不斷斷加加以以調(diào)調(diào)整整和和完完善善。。同同樣樣，，任任何何連連續(xù)續(xù)性性活活動動過過程程由由于于涉涉及及多多階階段段控控制制，，定定期期的的分分析析也也是是必必要要的的。。這這是是在在變變動動的的環(huán)環(huán)境境中中獲獲取取最最優(yōu)優(yōu)結(jié)結(jié)果果的的唯唯一一途途徑徑。。另另一一方方面面，，由由于于外外部部環(huán)環(huán)境境和和內(nèi)內(nèi)部部條條件件的的不不斷斷變變動動，，也也需需要要通通過過不不斷斷修修正正方方案案來來消消除除不不確確定定性性，，以以適適應(yīng)應(yīng)變變化化了了的的情情況況，，進(jìn)進(jìn)行行必必要要的的調(diào)調(diào)整整五、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策的方方法（一））定性性分析析方法法1.經(jīng)驗(yàn)判判斷法法2.創(chuàng)造工工程法法（二））定量量分析析方法法主要采采用數(shù)數(shù)量指指標(biāo)和和數(shù)學(xué)學(xué)模型型來進(jìn)進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策的方方法，，通過過對決決策問問題進(jìn)進(jìn)行定定量分分析、、計算算，以以期取取得最最有方方案。。確定定型決決策法法、風(fēng)風(fēng)險型型決策策法和和不確確定型型決策策法。。第二節(jié)節(jié)確確定型型房地地產(chǎn)投投資決決策一、確確定型型房地地產(chǎn)投投資決決策分分析的的主要要方法法（一））數(shù)值值比較較法數(shù)值比比較法法是根根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的效效益或或費(fèi)用用的絕絕對值值大小小來評評價投投資方方案的的優(yōu)劣劣或是是否可可取，，主要要包括括凈收收益法法、凈凈現(xiàn)值值法、、凈年年值法法、現(xiàn)現(xiàn)值成成本法法、年年成本本法、、動態(tài)態(tài)投資資償還還期法法和靜靜態(tài)投投資償償還期期法等等。凈年值在數(shù)值上等等于凈現(xiàn)值值除以相應(yīng)應(yīng)的年金現(xiàn)現(xiàn)值系數(shù)，，它是將所所有現(xiàn)金流流換算成與與其等值的的年金。凈凈年值大于于零，說明明該項(xiàng)房地地產(chǎn)投資決決策在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上可行，，若有兩個個以上方案案可供選擇擇，則最大大者為優(yōu)。。凈收益法，指房地產(chǎn)產(chǎn)投資全過過程中總收收入扣除