城鎮(zhèn)房地產(chǎn)融資模式簡析融資模式設(shè)計計劃結(jié)構(gòu)風險成本程序編制項目的資金籌措計劃

方案某新建公司投資項目資金來源計劃表序號資金來源金額融資條件融資可信程度1資本金2800萬元

1.1股東A股本投資1700萬元

公司書面承諾1.2股東B股本投資600萬元

董事會書面承諾1.3股東C股本投資500萬元

公司預(yù)計2債務(wù)資金6820萬元

資金結(jié)構(gòu)分析資本金結(jié)構(gòu)。參與投資的各方投資人占有多大的出資比例的設(shè)計。在既有公司融資下，項目的資本金結(jié)構(gòu)受制于公司的財務(wù)狀況和籌資能力。

資本金與債務(wù)融資比例。從投資者的角度考慮，追求以較低的資本金投資爭取較多的負債融資，盡可能低的對股東的追索。而對于提供債務(wù)融資的債權(quán)人，希望債權(quán)得到有效的風險控制。合理的資金結(jié)構(gòu)需要由各個參與方的利益平衡來決定。貸款、債券與政府撥款各有利弊。債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。分析各種債務(wù)資金的占比，包括負債的方式及債務(wù)期限的配比。融資風險分析

項目的融資風險分析主要包括：出資能力、出資吸引力、再融資能力、融資預(yù)算的松緊程度、利率及匯率風險。

出資能力風險及出資吸引力預(yù)定的項目股本投資人及貸款融資人應(yīng)當具有充分的出資能力。對于股本投資方來說，項目是否具有足夠的吸引力，取決于項目的投資收益和風險。對項目提供貸款的融資人應(yīng)當有充分出資能力，資金實力弱的貸款人可能由于經(jīng)營中出現(xiàn)問題，無力履行當初的貸款承諾?？紤]到出資人的出資風險，在選擇項目的股本投資人及貸款人時，應(yīng)當選擇資金實力強、既往信用好、風險承受能力強、所在國政治及經(jīng)濟穩(wěn)定的出資人。項目的再融資能力

項目實施過程中會出現(xiàn)許多風險，項目需要具備足夠的再融資能力。在項目的融資方案設(shè)計中應(yīng)當考慮備用融資方案，主要包括：項目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項目計劃使用資金數(shù)額，以取得備用的貸款承諾。融資方案設(shè)計中還需要考慮在項目實施過程中追加取得新的融資。

項目融資預(yù)算的松緊程度

項目的投資支出計劃與融資計劃的平衡應(yīng)當匹配，必要時應(yīng)當留有一定富余量。項目的融資預(yù)算不能過于緊張，在項目的建設(shè)投資期間，年度融資計劃應(yīng)當留出適當?shù)膬衄F(xiàn)金富余量。同時應(yīng)當保持一定的備用提款權(quán)，包括股東追加或提前投入資本金及銀行的備用提款權(quán)。利率及匯率風險

國際金融市場上，各國貨幣的比價在時刻變動，這種變動稱為匯率變動。項目的融資中，未來市場利率的變動會引起項目資金成本的不確定性。無論采取浮動利率還是固定利率都會存在利率風險。采取何種利率，應(yīng)當從更有利于降低項目的總體風險考慮。浮動利率通常低于固定利率，但將來可能在某一時期會變得高于固定利率。實際操作中，可以通過利率掉期將浮動利率調(diào)換為固定利率，或者反過來調(diào)換，改變利率風險。同時可以盡量以軟貨幣借款，當然某種貨幣在當前是軟貨幣，但可能變?yōu)橛藏泿?。幣值升降預(yù)測本身存在很大的不確定性。融資成本

資金成本=資金占用成本+籌資費用資金占用成本：借款利息、債券利息、股息、紅利；籌資費用：律師費、資信評估費、公證費、證券印刷費、發(fā)行手續(xù)費、擔保費、承諾費、銀團貸款管理費等融資的的運作作程序序房地產(chǎn)產(chǎn)融資資總體體概括括房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融融資內(nèi)部融融資外部融融資現(xiàn)金其他速速動資產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)收賬賬款預(yù)收款款股權(quán)性性融資資債務(wù)性性融資資股權(quán)融融資合作開開發(fā)融資資房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托首次發(fā)行上上市上市后再融融資買殼上市合資前沿貨幣合合約房地產(chǎn)辛迪迪加直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資工程承包融融資租賃融資回租回買銀行貸款其他金融機構(gòu)貸款夾層融資企業(yè)債務(wù)出租房地產(chǎn)產(chǎn)承租房地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)保險險公司房地產(chǎn)抵押押公司房地產(chǎn)基金金管理公司房地產(chǎn)財務(wù)務(wù)公司房地產(chǎn)融資資的１８條條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購房定金或購房款和企業(yè)利用留存收益等。2上市融資股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。周正毅“空手套白狼”，非法獲得大量地產(chǎn)項目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購上市公司，然后由上市公司購買這些項目資產(chǎn)。3房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)以及信用記錄；4房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機構(gòu)按照其指定的范圍、對象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。具體業(yè)務(wù)主要有(1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。(2)建材補償貿(mào)易信托貸款。(3)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金委托貸款。(4)國際房地產(chǎn)投資信托。5向其他金融機構(gòu)融資。房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務(wù)公司等為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務(wù)。6抵押貸款證券化ABS金融機構(gòu)將其所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應(yīng)的貸款組群，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式收購，然后經(jīng)過擔?；蛐庞迷黾壓?，由其以證券的形式出售給投資者的融資過程。7短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款8長期融資通過權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開發(fā)公司與入住機構(gòu)間的合作、租回方式、利潤侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營公司、機構(gòu)直接開發(fā)、專業(yè)金融公司、政府來源等渠道籌集資金。9售后回租房地產(chǎn)的經(jīng)營者將一項房地產(chǎn)出售給一家投資機構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營。擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達到既減少資金占用、又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。10租賃融資。開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款。或者開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請長期抵押貸款。11回買融資

開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；融資機構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益。12房地產(chǎn)辛迪。這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔有限責任。13前沿貨幣合約。

它采用的形式是貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，它也與開發(fā)商共享收益，共擔風險。14項目融資項目融資是指“為一個特定經(jīng)濟實體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。包括直接項目融資、項目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、“生產(chǎn)支付”融資模式、BOT融資模式、ABS融資模式等土地融資主主要渠道與與模式形式內(nèi)容１５

TOD(Transit—OrientedDevelopment)融資模式就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢，對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價格征用；接著進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價差而形成的一種融資模式。城市公共交通具有很強的“外溢效應(yīng)”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營的模式，帶動大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。TOD項目融資概概念TOD融資模式具具有以下優(yōu)優(yōu)點：1、這種以公交交車站為中中心的布局局形態(tài)有利利于大盤社社區(qū)的交通通組織。2、社區(qū)中心有有利于吸引引商業(yè)和各各種服務(wù)性性配套設(shè)施施集中布置置，可以解解決大盤社社區(qū)中生活活商業(yè)配套套的不足；；3、將各種商業(yè)業(yè)、服務(wù)性性功能機構(gòu)構(gòu)與交通站站點集中布布置，還有有利于提高高居民公交交出行效率率。4、宜人的尺度度和空間更更有利于創(chuàng)創(chuàng)造出利于于人居的環(huán)環(huán)境。日本的地方方政府投資資軌道交通通的資金主主要是特殊殊軌道基金金，基金的的來源是企企業(yè)軌道交交通稅，即即由于軌道道交通的建建設(shè)提高了了相應(yīng)地區(qū)區(qū)的通達性性，因而對對由此受益益的公司和和企業(yè)征稅稅。札幌市將距距車站360～720米的范圍確確定為城市市軌道系統(tǒng)統(tǒng)的受益區(qū)區(qū)，對其中中的占地業(yè)業(yè)主和土地地租用者按按距離車站站的遠近和和占地面積積的差異按按累進法征征稅。日本TOD模式土地融資主主要渠道與與模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長期債券發(fā)行土地開發(fā)債券，籌集土地儲備金專門用于土地開發(fā)項目；然后，通過土地收益償還債務(wù)。土地儲備機構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。最大的特點是籌資成本低。這是因為債券受條款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就降低了土地儲備機構(gòu)籌資財務(wù)成本。當然，發(fā)行長期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長期債券要受許多條件約束，因而會影響土地儲備機構(gòu)的籌資能力。土地融資主主要渠道與與模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證券化含義。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔保來發(fā)行證券的過程。

土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點。1、死錢變活錢。利用證券市場的功能，將不可移動的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲備機構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃咏鹑谫Y產(chǎn)。2吸引投資者。土地在不斷的增值。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會發(fā)生增值。因此，購買該項資產(chǎn)的投資者會增多。3、降低了融資成本。由于土地收益或土地抵押貸款為擔保的證券信用等級較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲備機構(gòu)的籌資成本。4、彌補銀貸缺陷。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長期籌資，可以彌補銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時間上的脫節(jié)問題。

土地融資主主要渠道與與模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

房地產(chǎn)投資信托基金REITs就是以公司或信托(契約)基金的組織形式經(jīng)營，將募集資金運用于房地產(chǎn)買賣管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。當資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場上市流通；房地產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetTrust、簡稱REAT)是一種非標準的集合投資信托計劃。REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。不能在證券交易所上市流通。信托方式籌集資金成本低，這是因為與銀行相比，信托公司主要是直接募集社會資金，利潤主要來源于消費者，可以以較低的成本運作。這對于動輒要幾千萬、幾億、幾十億的土地收購儲備機構(gòu)來說，將可以節(jié)約大量的財務(wù)成本。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項目需要，專項募集，募集量可大可小，不受限制。從更廣泛的概念來說，REITs和REAT都是資產(chǎn)證券化的一個分支。土地融資主主要渠道與與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國）

1、開發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價格在談判時確定，一般是土地的市場價格。開發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過抵押土地來獲得貸款。(1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收，RP土地價值(按照合同約定的金額)的返還；(2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報率計算的權(quán)益資本回報；(3)第三優(yōu)先權(quán)：開發(fā)商獲得開發(fā)費(通常為開發(fā)成本的3%~10%)，作為其管理開發(fā)過程和承擔開發(fā)風險的補償；(4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開發(fā)商和土地所有者對超額利潤進行分成，其比例通常通過談判決定。例如50%：50%。土地融資主主要渠道與與模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國）

3、開發(fā)商和貸款人合作.貸款人也可以通過“參與式貸款”(PMicipatingloan)的形式與開發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤分成。對于開發(fā)商而言，這種合伙形式最為簡單，也最容易實現(xiàn)。貸款人可以把貸款額的某個百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。其區(qū)別是，利息必須要按時和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時，才予以支付。當然權(quán)益投資的收益率要高于利率。如果開發(fā)商的規(guī)模較大且經(jīng)驗豐富，貸款人和開發(fā)商的利潤分成通常為50%：50%，而對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商，貨款人的利潤分成比例可以高達65%或75%。當然，開發(fā)商仍可以首先獲得開發(fā)費的補償。房地產(chǎn)股票票融資概述述渠道道條件件案例例股票融資的的概括股票融資的的好處股票融資的的運作渠道道1、發(fā)行新股上上市融資(initialpublicoffering，IPO)2、上市公司發(fā)發(fā)行新股。已經(jīng)公開開發(fā)行股票票的上市公公司發(fā)行新新的股票，，稱為發(fā)行行新股(seasonedequity0ffering，SEO)3、通過ST公司向優(yōu)質(zhì)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施施項目“讓讓殼”融資資（反向兼兼并）股票初次公公開發(fā)行股票初次公公開發(fā)行(initialpublicoffering，IPO)，是公司長長期資本融融資的一個個重要方式式。IPO意味著把一一部分股票票賣給外部部投資者，，從而使一一個非公眾眾公司(closelyheldcorporations)變成一個公公眾公司(publiclyownedcorporations)。IPO過程通常被被稱為上市市(goingpublic)。上市公司發(fā)發(fā)行新股1、概念：：已經(jīng)公開發(fā)發(fā)行股票的的上市公司司發(fā)行新的的股票，稱稱為發(fā)行新新股(seasonedequity0ffering，SEO)，又叫后續(xù)續(xù)發(fā)行(follow—onoffering)2、原因：最流行的說說法是上市市公司面臨臨著需要大大額支出的的凈現(xiàn)值大大于零的投投資項目，，如果要保保持比較理理想的資本本結(jié)構(gòu)，在在留存收益益不足的情情況下，發(fā)發(fā)行新股有有利于增加加股東的財財富。3、可能性。。在很大程度度上取決于于公司當前前投資項目目的盈利能能力。4、方式。私募（簡單單來說就是是私下銷售售，是指向向一個或幾幾個投資者者(一般為機構(gòu)構(gòu)投資者)出售證券；；股股票期權(quán)、、員工持股股計劃和股股利再投資資計劃；配配股；向向社會公開開發(fā)行新股股(增發(fā))。反向兼并反向兼并也也稱ReverseTakeover(RTO)，俗稱借殼殼上市，是是一種簡化化快捷的上上市方式，，是指一家家私人公司司通過與一一家沒有業(yè)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)產(chǎn)和負債的的上市公司司的反向合合并來實現(xiàn)現(xiàn)上市的目目的，該上上市公司也也稱為殼公公司。私人人公司并入入上市公司司后持有多多數(shù)股權(quán)(通常是90％)A股上市融資資參考融資要求企業(yè)至少擁有5000萬權(quán)益，總資產(chǎn)負債率低于70％，且資產(chǎn)凈收益率每年不低于l0％，此外，公司土地儲備也非常關(guān)鍵。融資數(shù)量不少于2億港元的市值預(yù)計(香港上市)融資成本適中融資周期長適合企業(yè)實力型規(guī)范企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)上市必備條件①連續(xù)三年盈利②凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10％③累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的50％④總資產(chǎn)負債率低于70％⑤所有者權(quán)益至少5000萬元房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市三大大關(guān)卡政策關(guān)為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān)會曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，如今依然嚴格控制。自身關(guān)企業(yè)自身條件，土地儲備規(guī)模、財務(wù)狀況、管理制度等。市場關(guān)發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認購，股價是否能達到預(yù)期目標等等。香港創(chuàng)業(yè)板板申請①企業(yè)須具備兩年活躍業(yè)務(wù)活動紀錄”。②企業(yè)上市的最低市值為4610萬港元⑧公眾最低持股量需達到3000萬或持10％的股份(兩者以高者計)。④管理層股東和財政股東的合計持股量應(yīng)至少達到全部股份的35％。境外上市條條件境外直接上上市即直接接向國外證證券主管部部門登記注注冊，并發(fā)發(fā)行股票(或其他衍生生金融工具具)，在當?shù)刈C證券交易所所掛牌上市市交易。即即通常說的的N股、s股等

N股S股中國企業(yè)在約紐交易所發(fā)行股票并上市，取NewYork第一個字“N”為名中國企業(yè)在新加坡交易所上市中國公司申申請境外上上市的條件件①符合中國國有關(guān)境外外上市的法法律、法規(guī)規(guī)和規(guī)則②籌資用途途符合國家家產(chǎn)業(yè)政策策、利用外外資政策及及國家有關(guān)關(guān)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資立項項的規(guī)定③凈資產(chǎn)不不少于4億元人民幣幣，過去一一年稅后利利潤不少于于6000萬人民幣，，并有增長長潛力，按按合理預(yù)期期市盈率計計算，籌資資額不少于于5000萬美元④具有規(guī)范范的法人治治理結(jié)構(gòu)及及較完善的的內(nèi)部管理理制度，有有較穩(wěn)定的的高級管理理層及較高高的管理水水平⑤上市后分分紅派息有有可靠的外外匯來源，，符合中國國外匯管理理的有關(guān)規(guī)規(guī)定⑥符合中國國證券監(jiān)督督管理委員員會規(guī)定的的其他條件件直接上市：：萬科股份份有限公司司首批公開上上市的房地地產(chǎn)企業(yè)1988年12月，公司公公開向社會會發(fā)行股票票2800萬股，募集集人民幣2800萬元。1993年3月，公司再再次發(fā)行4500萬股B股。募集資資金45135萬港元，主主要投資資于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，2000年年初，公公司又增資資配股募募集人民幣幣6．25億元。1991年6月，萬科公公司又通過過配售和定定向發(fā)行新新股2836萬股，籌籌集人民民幣1．27億元，公司司開始跨地地域發(fā)展。。2002年6月18日，公司向向社會公開開發(fā)行15億元可轉(zhuǎn)換換公司債券券。從1988年至今，萬萬科公司共共從股市融融資16億多元人民民幣，發(fā)行行企業(yè)債券券融資15億元，股份制改造造上市:北京天鴻寶寶業(yè)公司由北京京房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營公公司(現(xiàn)更名為北北京天鴻集集團公司)、北京華澳澳房產(chǎn)公司司、北京市市房屋建筑筑設(shè)計院共共同發(fā)起并并擬向其他他社會法人人和內(nèi)部職職工定向募募集股份設(shè)設(shè)立的股份份有限公司司?？偣杀颈緸?000萬股，其中中發(fā)起人認認購4650萬股，向社社會法人募募集2175萬股，向內(nèi)內(nèi)部職工募募集175萬股。北京京市經(jīng)濟體體制改革委委員會同意意公司先募募集法人股股6825萬股注冊登登記，保留留內(nèi)部職工工股175萬股。公司的4000萬股A股于2000年12月25日上網(wǎng)定價價發(fā)行，2001年3月12日在上海證證券交易所所上市。主主承銷商為為中信證券券股份有限限公司。此此次4000萬股A股總共募集集資金4億元。從它上市前前3年的收入水水平，該公公司的資金金實力不強強。從股市市籌集資金金4億元，這比比它上市前前3年收入的總總和還要多多。上市市融資有效效滿足了企企業(yè)經(jīng)營所所需的資金金。上市公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向投資房房地產(chǎn)業(yè)2002年6月“北京西西紅門經(jīng)濟濟適用房項項目暨國有有士地使用用權(quán)出讓招招標”。2002年7月16日，北京市市土地整理理儲備中心心公標，聯(lián)聯(lián)合投標的的湖南電廣廣傳媒股份份有限公司司和長沙金金海林置業(yè)業(yè)有限公司司被確定為為第一中標標候選人。。其中標的的理由是：：中標總價價款為17．65億元人民幣幣，經(jīng)濟適適用房的最最高銷售價價格為每建建筑平方米米2280元，比政府府限定的最最高價每平平方米2600元降低了320元。電廣傳媒股股份有限公公司的主營營業(yè)務(wù)涵蓋蓋了現(xiàn)代傳傳媒業(yè)的幾幾大主流，，業(yè)績很好好。公司于于1998年12月23日首次發(fā)行行5000萬股A股股票，籌籌資44620萬元；2000年11月再次發(fā)行行5300萬股A股股票，籌籌資15．43億元。其在在兩年時間間里從股市市共募集資資金近20億元。開發(fā)商買殼殼上市北京泰躍房房地產(chǎn)公司司在2002年連購五家家上市公司司的控股權(quán)權(quán)，形成成了泰躍系系；泰躍房房地產(chǎn)公司司有著豐富富的土地儲儲備，擁有有70萬平方米拆拆遷完畢的的土地，前前期投入已已經(jīng)完成，，保守估計計，約有50億元營業(yè)額額。公司在5次收購中動動用資金近近10億元，且多多采取現(xiàn)金金方式收購購，而不是是通過資產(chǎn)產(chǎn)重組或股股權(quán)抵押。。泰躍房地產(chǎn)產(chǎn)公司收購購的上市公公司主要是是資源型上上市公司。。風險分散散在各個控控股公司和和關(guān)聯(lián)公司司。2007年9月前房地地產(chǎn)上市市公司融融資情況況（高通通智庫統(tǒng)統(tǒng)計）2007年9月前房地地產(chǎn)上市市公司融融資情況況（高通通智庫統(tǒng)統(tǒng)計）2007年9月前房地地產(chǎn)上市市公司融融資情況況（高通通智庫統(tǒng)統(tǒng)計）資本籌措措概述述資本金制制度籌資主主體體來源源案例例項目資本本金概念念現(xiàn)代公司司的資金金來源構(gòu)構(gòu)成分為為兩大部部分：1、股東權(quán)權(quán)益資金金：以權(quán)益方方式投資資于公司司的資金金取得公公司的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)2、負債：：以負債方方式籌集集的資金金，提供供資金方方只取得得對于公公司的債債權(quán)。（債權(quán)人人優(yōu)先于于股權(quán)受受償，但但對于公公司沒有有控制））項目資本本金是指由項項目的發(fā)發(fā)起人、、股權(quán)投投資人(以下稱投投資者)以獲得項項目財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和控控制權(quán)的的方式投投入的資資金。對于提供供債務(wù)融融資的債債權(quán)人來來說，項項目的資資本金是是獲得負負債融資資的一種種信用基基礎(chǔ)，因因為項目目的資本本金后于于負債受受償，可可以降低低債權(quán)人人債權(quán)回回收風險險。在項目的的融資研研究中，，應(yīng)根據(jù)據(jù)項目融融資目標標的要求求，在擬擬定的融融資模式式前提下下，研究究資本金金籌措方方案。項目資本本金制度度國家對于于固定資資產(chǎn)投資資實行資資本金制制度。根根據(jù)國國務(wù)院的的規(guī)定，，投資項項目資本本金占總總投資的的比例，，根據(jù)不不同行業(yè)業(yè)和項目目的經(jīng)濟濟效益等等因素確確定，具具體規(guī)定定如表所所示。序號投資行業(yè)項目資本金占項目總投資的比例

l交通運輸、煤炭

35％及以上2鋼鐵、郵電、化肥

25％及以上

3電力、機電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè)

20％及以上項目資本本金籌資資主體采取項目目融資方方式進行行項目的的融資，，需要組組建新的的獨立法法人，項項目的資資本金是是新建法法人的資資本金，，是項目目投資者者(項目發(fā)起起人一般般也是投投資者)為擬建項項目提供供的資本本金。為項目投投資而組組建的新新法人大大多是企企業(yè)法人人，包括括有限責責任公司司、股份份公司、、合作制制公司等等。有些些公用設(shè)設(shè)施項目目建設(shè)也也可能采采取新組組建事業(yè)業(yè)法人實實施。項目資本本金主要要來源1、項目法法人的自自有資金金（企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)有的現(xiàn)現(xiàn)金;未來生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營中中獲得的的可用于于項目的的資金、、企業(yè)資資產(chǎn)變現(xiàn)現(xiàn)和企業(yè)業(yè)增資擴擴股2、各級政政府財政政預(yù)算內(nèi)內(nèi)資金、、預(yù)算外外資金及及各種專專項建設(shè)設(shè)基金；；3、國家授授權(quán)投資資機構(gòu)提提供的資資金。4、國內(nèi)外外企業(yè)、、事業(yè)單單位入股股的資金金；5、社會個個人人股股的資金金；6、項目法法人通過過發(fā)行股股票從證證券市場場上籌集集的資金金。有些情況況下投資資者還可可以以準準資本金金方式投投入資金金，包括括：（優(yōu)先股、、可轉(zhuǎn)換換債、股股東借款款等。引進戰(zhàn)略略投資者者城市房地地產(chǎn)引進進戰(zhàn)略投投資者可可以考慮慮五個方方面：1、在保持持國有控控股地位位的前提提下，吸吸引中外外民間資資本參股股2、社會資資本興辦辦新企業(yè)業(yè)3、中外資資本合資資合作新新企業(yè)（（項目））4、鼓勵中中外資本本投資并并購老企企業(yè)（股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓）5、其他方方式從經(jīng)濟學學意義上上講，引引進戰(zhàn)略略投資者者存在兩兩個目的的：第一，具有信息息傳遞的的功能，，提高IPO的效率第二，引進戰(zhàn)略略投資者者，還能能夠引進進其先進進的管理理技術(shù)、、經(jīng)驗和和專業(yè)的的知識，，引進其其產(chǎn)品開開發(fā)、創(chuàng)創(chuàng)新的流流程，引引進其市市場營銷銷的方案案和思路路，促進進上市公公司的完完善和發(fā)發(fā)展，提提高未來來預(yù)期收收益。資本金籌籌資案例例案例:鄭州市建建設(shè)投資資公司融融資模式式背景鄭州市位位于河南南省中部部偏北，，是全國國東、中中、西三三大經(jīng)濟濟帶的結(jié)結(jié)合部。。鄭州市市政府致致力于把把鄭州建建設(shè)成為為國家區(qū)區(qū)域性中中心城市市和現(xiàn)代代化商貿(mào)貿(mào)城，但但鄭州市市建設(shè)投投資總公公司成立立后在資資金方面面力不從從心。因此，開開展籌融融資活動動，應(yīng)是是公司起起步階段段的重點點工作。。長期融資資戰(zhàn)略融資方案案的實施施步驟合作開發(fā)發(fā)搞雙贏贏企業(yè)“缺缺胳膊少少腿”是常有之之事，合合作則是是完善自自我。我們的晚晚餐并非非來自屠屠宰商、、釀酒師師和面包包師的恩恩惠，而而是來自自他們對對自身利利益的關(guān)關(guān)切?！獊啴敗に姑堋秶徽摗泛献鏖_發(fā)發(fā)概述不同當事事人之間間共同出出資、共共同經(jīng)營營、共擔擔風險、、共享利利益的合合作行為為，是一一種房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的聯(lián)合合經(jīng)營行行為。這這種合作作方式不不限于一一方出資資，也可可以雙方方共同出出地出資資。合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)必須““三共””——共同投資資、共享享利潤、、共擔擔風險。。在形式上上，無論論合作各各方是以以股東名名義出資資設(shè)立房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目公司，，還是不不設(shè)立項項目公司司而直接接由合作作各方共共同開發(fā)發(fā)，均屬屬合作開開發(fā)房地地產(chǎn)之列列。當然然，已成成立的房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目公司在在從事房房地產(chǎn)開開發(fā)時也也可理解解為是股股東之間間的合作作開發(fā)行行為。房地產(chǎn)合合作開發(fā)發(fā)最重要要的是簽簽訂合作作開發(fā)合合同。房地產(chǎn)企企業(yè)合作作開發(fā)的的法律依依據(jù)與特特征1、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)合合作開發(fā)發(fā)的法律律依據(jù)房地產(chǎn)合合作開發(fā)發(fā)的法律律依據(jù)是是《城市房地地產(chǎn)管理理法》第27條中的規(guī)規(guī)定：“依法取得得的土地地使用權(quán)權(quán)，可以以依照本本法和有關(guān)關(guān)法律、、行政法法規(guī)的規(guī)規(guī)定，作作價入股股，合資資、合作開發(fā)經(jīng)經(jīng)營房地地產(chǎn)。””2、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)合合作開發(fā)發(fā)法律特特征①合作主主體中至至少一方方應(yīng)當具具有房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的經(jīng)營營資格；；②用于合合作開發(fā)發(fā)的國有有土地必必須是通通過出讓讓方式取取得的，，不能是是以劃撥撥方式取取得的土土地，但但經(jīng)有批批準權(quán)的的人民政政府批準準的，可可以進行行合作開開發(fā)；③房地產(chǎn)產(chǎn)合作開開發(fā)合同同的性質(zhì)質(zhì)屬于合合同法中中的無名名合同，，根據(jù)當當事人約約定的內(nèi)內(nèi)容不同同，合同同的性質(zhì)質(zhì)就會不不同，可可能是合合伙合同同，也可可能是承承攬合同同。此外，房房地產(chǎn)合合作開發(fā)發(fā)合同的的履行過過程中不不僅在每每個階段段都有相相應(yīng)政府府部門的的直接管管理和干干預(yù)，同同時還有有開發(fā)主主體以外外的其他他單位的的參與，，比如設(shè)設(shè)計單位位，施工工單位、、監(jiān)理單單位、勞勞務(wù)分包包單位、、材料供供應(yīng)單位位等等。。房地產(chǎn)合合作開發(fā)發(fā)的四種種模式模式含義特征案例資源互補資源互補模式不是簡單的企業(yè)規(guī)模的疊加和擴大，其實質(zhì)內(nèi)涵是房地產(chǎn)強勢資源的聯(lián)合。一是可以使土地價格下降，將聯(lián)合拿下的土地再在聯(lián)盟內(nèi)進行分配開發(fā)。二是可以加大項目的整體開發(fā)實力，縮短項目建設(shè)周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。2004年3月，華遠和SOH0中國從競爭到牽手合作，SOHO中國以參股項目公司的形式加入到尚都國際中心整體開發(fā)中．一期由華遠負責開發(fā)，SOHO中國開發(fā)項目二三期l7萬平方米的土地。華遠在換取了SOH0中國手中的資金后，用這筆資金以股權(quán)合作的方式換取了東華廣場項目的土地。對華遠而言，有效利用“雞蛋”換取自己更需要的“糧票”；對SOHO中國而言，能利用多余的“糧票”換取急需的“雞蛋”，各得其所。分工協(xié)作分工協(xié)作一般指單個開發(fā)商，在整個建筑產(chǎn)品的垂直供應(yīng)鏈中，和其他各企業(yè)扮演著上、中、下游的角色，每一個在供應(yīng)鏈里的企業(yè)都能專門做自已強勢的事。在專業(yè)分工的狀況下，開發(fā)商不必因為某個環(huán)節(jié)而招聘所需人才，不必在每個環(huán)節(jié)都投入資金成本，這也就省去了許多精神及管理成本的損耗。例如，開發(fā)商擅長開發(fā)，包括拿地、建筑等，但不一定善于設(shè)計、樓盤包裝、策劃、市場調(diào)研等。這樣一個產(chǎn)品誕生到完成的過程還會有許多專業(yè)的公司，如監(jiān)理、設(shè)計。廣告等專職公司的介入。市場瓜分市場瓜分指開發(fā)企業(yè)在共同或相近的板塊區(qū)域內(nèi)聯(lián)盟，共同規(guī)劃、共同宣傳、資源共享，挾整體之勢而提升自己的一種合作模式。這種模式摒棄了在—個區(qū)域內(nèi)各自為政的種種弊端，避免了“窩里斗”、兩敗俱傷，通過聯(lián)盟共同瓜分市場的空問和利潤?！拔妩S大社區(qū)”是重慶的第一個區(qū)域性地產(chǎn)聯(lián)盟。2000年，五黃路上五大樓盤組成了重慶北部新城的五黃大聯(lián)盟，共同喊出了“五黃大社區(qū)的口號”。兩年里，五黃路上新的五家樓盤，又一次扛起五黃大社區(qū)這面旗幟，重新“歃血結(jié)盟”．組成“新五黃聯(lián)盟”。交叉營銷交叉營銷是指向一位顧客銷售多種相關(guān)的服務(wù)或產(chǎn)品。這是一種發(fā)現(xiàn)顧客多種需求，并滿足其多種需求的一對一營銷方式，從橫向角度開發(fā)產(chǎn)品市場。最大特征在于．房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以外的企業(yè)通過結(jié)成聯(lián)盟，進行交叉營銷．以達到擴大市場的目的。聯(lián)盟合作的主要特點：①服務(wù)于相同的顧客群，但不存在競爭；②對方的客戶群至少同我方現(xiàn)有的客戶群一樣大，擁有與對方不同的資源，包括高訪問量的網(wǎng)站，不同的細分市場；③相兼容的價值觀念。奧園和海爾聯(lián)手推進住宅產(chǎn)業(yè)化是交叉營銷模式的典范。相近的企業(yè)理念和對市場的共同認識．使奧園置業(yè)與海爾共同組合起住宅品牌產(chǎn)業(yè)鏈——“奧園海爾住宅產(chǎn)業(yè)化推進中心”。海爾是中國白色家電的領(lǐng)跑者，奧園置業(yè)是中國主題地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，奧園置業(yè)與海爾家電共同組建了執(zhí)行小組，在認真把握消費者需求、住宅功能與性能的基礎(chǔ)上，加強對建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)，廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)以及施工建造技術(shù)七大技術(shù)的研究，加強對家電家居等部品與住宅設(shè)計、建設(shè)、裝修的集成研究，努力實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的系列化、通用化。他們的合作旨在共同推進住宅工程開發(fā)和功能裝配的產(chǎn)業(yè)化分工，實現(xiàn)住宅開發(fā)的“科技化、專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化”，被業(yè)界視為中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要里程碑。合作開發(fā)發(fā)的兩種種方式合作開發(fā)發(fā)有兩種種方式：：一是非非法人型型合作開開發(fā)；二二是法人人型合作作開發(fā)。。此相關(guān)具具體情況況如下表表：合作開發(fā)含義法規(guī)具體操作法人型合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人。即成立項目公司的方式進行開發(fā)經(jīng)營的就是法人型合作開發(fā)?！睹穹ㄍ▌t》第51條“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準登記，取得法人資格”。根據(jù)本條規(guī)定，在成立項目公司情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)方即成為項目公司的股東，作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)，再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)方不再以協(xié)議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發(fā)。符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣自運作模式。合作開發(fā)含義法規(guī)具體操作非法人型合作開發(fā)聯(lián)營可以不組成新的法人，采用這種形式進行房地產(chǎn)合作開發(fā)即是非法人型合作開發(fā)?！睹穹ㄍ▌t》第52條“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任”。根據(jù)本條規(guī)定，合作各方采取成立項目經(jīng)理部、設(shè)立項共管賬戶等方式進行合作經(jīng)營，具體的合作方式、投資及利潤分配比例等一系列權(quán)稅義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實踐中因為采用這種合作開發(fā)較組建新的企業(yè)法人靈活，故非法人型的合作較為常見。合作開發(fā)發(fā)的六大大要點房地產(chǎn)合合作開發(fā)發(fā)合同內(nèi)內(nèi)容繁雜雜，標的的巨大，，履行期期限長，，容易引引發(fā)糾紛紛。因此此，簽訂訂房地產(chǎn)產(chǎn)合作開開發(fā)合同同一定要要謹慎、、規(guī)范。。實踐中中，在合合作開發(fā)發(fā)中常見見的六大大要點需需要注意意:1．合同同不要要約定定保底底條款款聯(lián)營合合同的的各方方應(yīng)當當共同同投資資、共共同經(jīng)經(jīng)營、、共擔擔風險險、共共享利利潤。。但有有很多多合作作開發(fā)發(fā)合同同卻約約定：：不論論項目目是否否贏利利，聯(lián)聯(lián)營的的其中中一方方均要要收回回投資資或收收取固固定的的利潤潤。此此類條條款屬屬于聯(lián)聯(lián)營合合同中中的““保底底條款款”，，這種種條款款違背背了聯(lián)聯(lián)營活活動中中應(yīng)當當遵守守的共共負盈盈虧、、共擔擔風險險的原原則，，損害害了其其他聯(lián)聯(lián)營或或聯(lián)營營體債債權(quán)人人的合合法權(quán)權(quán)益，，應(yīng)認認定為為無效效。2．加強強和完完善對對“共共管賬賬戶”的管理理措施施3．不能能借合合作開開發(fā)之之名，，行借借貸之之實例如，，房地地產(chǎn)合合作開開發(fā)合合同中中的投投資方方與土土地方方約定定：投投資方方僅提提供資資金，，不承承擔其其他義義務(wù)，，由對對方在在項目目完工工后返返還出出資方方的本本金及及利息息。根據(jù)國國家有有關(guān)法法律和和中國國人民民銀行行發(fā)布布的《貸款通通則》的規(guī)定定。企企業(yè)之之間相相互借借貸資資金收收取利利息，，是被被禁止止的。。因此此，以以合作作開發(fā)發(fā)為名名，而而行借借貸之之實，，也是是無效效合同同。根根據(jù)最最高人人民法法院《關(guān)于審審理聯(lián)聯(lián)營合合同糾糾紛案案件若若干問問題的的解答答》的規(guī)定定，出出借方方只可可收回回本金金，對對已取取得或或約定定取得得的利利息應(yīng)應(yīng)予收收繳，，對借借款方方則應(yīng)應(yīng)處以以相當當于銀銀行的的利息息的罰罰款。。4．必須須明確確責權(quán)權(quán)5．及時時辦理理項目目開發(fā)發(fā)各項項手續(xù)續(xù)，確確保項項目目合法法6．注意意對合合作方方的資資信調(diào)調(diào)查合作各各方均均應(yīng)對對合作作他方方的資資格、、資信信有充充分的的了解解，應(yīng)應(yīng)調(diào)查查他方方在主主體上上是否否具備備法律律規(guī)定定的條條件或或履約約能力力，特特別是是應(yīng)重重視對對于以以投資資方身身份參參加合合作開開發(fā)的的聯(lián)營營一方方的資資信調(diào)調(diào)查。。調(diào)查重重點：：了解解對方方的注注冊資資金；；了解解對方方的融融資能能力；；了解解對方方的經(jīng)經(jīng)營管管理水水平；；了解解對方方的誠誠信情情況。。一個房房地產(chǎn)產(chǎn)合作作開發(fā)發(fā)項目目自立立項開開始，，直至至開發(fā)發(fā)完成成，期期間必必然面面臨許許多復(fù)復(fù)雜的的情況況和法法律問問題。。為減減少糾糾紛，，降低低風險險，順順利地地實現(xiàn)現(xiàn)合同同目的的，就就必須須首先先弄清清楚合合作開開發(fā)的的法律律性質(zhì)質(zhì)、方方式和和應(yīng)注注意的的法律律問題題，做做到依依法履履約，，規(guī)范范運作作。案例首創(chuàng)集集團與與其他他房地地產(chǎn)企企業(yè)合合作:“一千千棟””項目目位于于北京京市溫溫榆河河上游游，占占地面面積2400畝，總總建筑筑面積積56萬平方方米，，擬建建1302棟獨棟棟別墅墅，是是迄今今為止止北京京規(guī)模模最大大的獨獨棟別別墅項項目。。實際際上，，在這這個項項目中中，首首創(chuàng)先先期已已經(jīng)與與富陽陽地產(chǎn)產(chǎn)、宏宏福地地產(chǎn)進進行了了合作作，三三家所所持股股份相相差不不大。。旗下下已擁擁有一一家專專業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)上市市公司司的首首創(chuàng)集集團，，實際際上，，是想想將項項目養(yǎng)養(yǎng)熟再再給首首創(chuàng)置置業(yè)，，裝到到上市市公司司的殼殼里去去，維維持上上市公公司首首創(chuàng)置置業(yè)業(yè)業(yè)績的的均衡衡。未未來，，首創(chuàng)創(chuàng)集團團將作作為上上市公公司的的儲備備器，，集團團先期期運作作項目目，然然后由由置業(yè)業(yè)進行行挑選選收購購。（二））萬科科合作作中糧糧1、2005年11月10日，，由由中中糧糧集集團團下下屬屬鵬鵬利利國國際際和和萬萬科科集集團團聯(lián)聯(lián)手手開開發(fā)發(fā)的的廣廣州州科科學學城城———H2住宅宅項項目目正正式式破破土土動動工工。。作為為萬萬科科在在廣廣州州首首個個占占地地超超過過20萬平平方方米米的的別別墅墅社社區(qū)區(qū)，，鵬鵬利利項項目目將將成成為為兩兩大大集集團團在在地地產(chǎn)產(chǎn)方方面面進進行行戰(zhàn)戰(zhàn)略略對對接接的的起起點點。。萬科科在在不不斷斷擴擴大大土土地地儲儲備備的的同同時時，，其其資資金金鏈鏈也也備備受受考考驗驗。。而而引引入入總總資資產(chǎn)產(chǎn)達達7000多億億元元的的中中糧糧集集團團作作為為戰(zhàn)戰(zhàn)略略伙伙伴伴，，將將可可為為其其帶帶來來充充足足的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流及及土土地地儲儲備備。。此此次次與與中中糧糧合合作作開開發(fā)發(fā)，，打打破破了了““萬萬科科在在廣廣州州一一直直拿拿不不到到好好地地””的的瓶瓶頸頸。。2、資資金金、、土土地地與與專專業(yè)業(yè)的的合合作作2005年以以來來萬萬科科展展開開了了一一系系列列的的合合作作行行動動，，如如GIC(新加加坡坡政政府府投投資資公公司司)、I(HypoRealEstateBankInternational。國國際際專專業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資銀銀行行，，德德國國)；包包括括帶帶有有金金融融產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新價價值值的的信信托托基基金金；；也也包包括括同同行行業(yè)業(yè)的的其其他他優(yōu)優(yōu)秀秀企企業(yè)業(yè)，，如如招招商商地地產(chǎn)產(chǎn)。。3、不不僅僅是是資資本本運運作作2005年萬萬科科集集團團的的子子公公司司萬萬科科地地產(chǎn)產(chǎn)(香港港)有限限公公司司與與KEENSINOSERVICES一]MITED簽署署了了受受讓讓東東臺臺工工業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司(以下下簡簡稱稱““香香港港東東臺臺””)70％的的股股權(quán)權(quán)的的協(xié)協(xié)議議。。香香港港東東臺臺成成立立于于1982年10月29日，，注注冊冊資資本本港港幣幣500萬元元，，為為鵬鵬利利國國際際下下屬屬的的子子公公司司，，擁擁有有鵬鵬利利國國際際置置業(yè)業(yè)(廣州州)有限限公公司司l00％的的股股權(quán)權(quán)。。萬萬科科是是通通過過成成為為東東臺臺大大股股東東的的形形式式取取得得鵬鵬利利(廣州州)在廣廣州州的的土土地地儲儲備備。。在在這這個個占占地地面面積積達達22萬平平方方米米的的項項目目中中，，兩兩家家將將各各占占一一半半股股權(quán)權(quán)，，風風險險共共擔擔，，并并且且主主要要開開發(fā)發(fā)資資金金將將由由項項目目公公司司自自籌籌解解決決。。4、宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控下下的的合合作作機機會會在宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的形形勢勢下下，，不不少少房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司由由于于銀銀根根收收緊緊而而放放緩緩了了開開發(fā)發(fā)新新盤盤的的步步伐伐，，但但萬萬科科卻卻逆逆市市而而上上，，2005年以以來來動動作作仍仍然然相相當當大大，，此此次次傍傍上上中中糧糧，，將將使使其其土土地地儲儲備備不不足足的的劣劣勢勢一一掃掃而而光光，，并并催催生生出出許許多多此此前前難難以以開開展展的的合合作作。。5、2005年新新增增土土地地中中48．3％為為合合作作方方式式獲獲得得萬萬科科在在項項目目發(fā)發(fā)展展上上貫貫徹徹““謹謹慎慎并并進進取取””的的方方鐘鐘，，要要通通過過合合作作方方式式獲獲得得土土地地，，并并爭爭取取更更為為有有利利的的付付款款條條件件以以改改善善該該集集團團現(xiàn)現(xiàn)金金流流狀狀況況。。2005年，，在在公公司司新新增增651．2萬平平方方米米土土地地儲儲備備當當中中，，48．3％為為合合作作方方式式獲獲得得。。尤尤其其對對于于地地價價已已趨趨于于高高位位的的長長三三角角地地區(qū)區(qū)，，85．4％的的新新增增項項目目資資源源，，系系由由與與南南都都的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作獲獲得得，，該該批批土土地地價價格格低低于于市市價價，，并并有有更更為為有有利利的的分分期期付付款款條條件件。。6、萬萬科科定定向向華華潤潤集集團團增增發(fā)發(fā)募募集集42億元元萬科科2006年7月18日公公布布，，將將向向包包括括大大股股東東華華潤潤股股份份有有限限公公司司(下稱稱““華華潤潤股股份份’’’’)在內(nèi)內(nèi)的的機機構(gòu)構(gòu)投投資資者者，，定定向向增增發(fā)發(fā)不不超超過過7億股股，，募募集集不不超超過過42億元元資資金金。。華潤潤股股份份7月18日在在宣宣布布增增持持G萬科科的的同同時時，，還還宣宣布布華華潤潤集集團團有有限限公公司司將將和和G萬科科在在全全國國共共同同投投資資開開發(fā)發(fā)住住宅宅房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，合合作作模模式式主主要要是是華華潤潤集集團團出出地地，，萬萬科科出出人人、、出出錢錢。。合作協(xié)議議保證，，如果只只有雙方方合作，，萬科持持有項目目的權(quán)益益將等于于大于50％；在多多方參與與合作的的前提下下，萬科科將為住住宅項目目權(quán)益的的第一大大權(quán)益持持有人。。上述述合作模模式對萬萬科來說說可以回回避土地地政策風風險，同同時減少少在土地地上的資資金投入入，以便便在宏觀觀調(diào)控背背景下得得以加速速發(fā)展。。負債融資資貸款租賃短期金融融債房地產(chǎn)的的貸款針對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的貸款款類型信用貸款款的五種種類型類型分析普通限額貸款一些企業(yè)常常與銀行訂立一種非正式協(xié)議。以確定一個貸款限額，在限額內(nèi)，企業(yè)可隨時得到銀行的貸款支持。透支放款對這種貸款，銀行與客戶之間沒有書面協(xié)議，往往憑客戶與銀行之間存在的默契行事。特別是對信用較好的客戶，銀行經(jīng)常提供透支上的便利，這種便利被視為銀行對客戶所承擔的合同之外的“附加義務(wù)”。備用貸款承諾一種比較正式的和具有法律約束力的協(xié)議。銀行與企業(yè)簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內(nèi)向企業(yè)提供相應(yīng)貸款。企業(yè)要為銀行的承諾提供費用，其費用率通常相當于限額未用部分或全部限額的0.25％～0.75％

類型分析消費者貸款消費者放款是對消費者個人發(fā)放，用于購買耐用消費品或支付其他費用的放款。商業(yè)銀行向客戶提供這種貸款時，要進行多方面的審查，主要包插借款人的職業(yè)、借款人的生活收支狀況、借款人的財產(chǎn)狀況、借款人的品德。票據(jù)貼現(xiàn)貸款票據(jù)貼現(xiàn)貸款是顧客將未到期的票據(jù)提交銀行，由銀行扣除自貼現(xiàn)日起至到期日止的利息而取得的現(xiàn)款。可貼現(xiàn)的票據(jù)包括銀行承兌匯票、商業(yè)承兌匯票、商業(yè)期票、銀行本票和匯票等。目前商業(yè)銀行貼現(xiàn)業(yè)務(wù)已擴展到政府債券。擔保貸款款根據(jù)充當當擔保物物的不同同，擔保保貸款可可分為兩兩種：（1）擔保保品貸款款①可擔保保物權(quán)■股票和和債券；；■保函、、商品、、地產(chǎn)、、人壽保保險單、、匯票、、本票以以及其他他物權(quán)憑憑證；■第二抵抵押權(quán)，，甚至第第三抵押押權(quán)等等等。②影響擔擔保因素素■市場價價格是否否穩(wěn)定；；■是否容容易銷售售，是否否易于保保管；■進行鑒鑒定所需需要的技技術(shù)是否否復(fù)雜。。其中，商商品最適適合作為為擔保品品，有價價證券次次之，不不動產(chǎn)最最差。③擔保種種類取得留置置權(quán)銀行扣留留債務(wù)人人的財產(chǎn)產(chǎn)直到他他欠銀行行的債務(wù)務(wù)還清為為止。取得質(zhì)押押權(quán)其內(nèi)在規(guī)規(guī)定性與與留置權(quán)權(quán)略有不不同：其其中之一一是，在在質(zhì)押方方式下，，受質(zhì)押押人(銀行)在債務(wù)清清償前擁擁有全部部占有債債務(wù)人用用作抵押押財產(chǎn)的的權(quán)力，，在某些些情況下下，受質(zhì)質(zhì)押人還還有出賣賣該財產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)力力。質(zhì)押押權(quán)是一一種特別別賦予的的所有權(quán)權(quán)。抵押債務(wù)人將將其擁有有法定權(quán)權(quán)利或衡衡平法權(quán)權(quán)利的不不動產(chǎn)或或動產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給債債權(quán)人作作為其借借款的抵抵押品。。在抵押押方式下下，受抵抵押人(銀行)對財產(chǎn)有有特定的的權(quán)益并并有出賣賣權(quán)，銀銀行的抵抵押文件件一般載載有變賣賣擔保品品的明確確規(guī)定。。（2）保證證書擔保保貸款保證書擔擔保貸款款指由第第三者出出具保證證書擔保保的放款款。保證書是是保證人人為借款款人作貸貸款擔保保與銀行行的簽約約性文件件。保證證書擔保保放款的的實務(wù)操操作通常常比較簡簡單，銀銀行只要要取得經(jīng)經(jīng)保證人人簽字的的銀行擬擬定的標標準模式式保證書書，即可可向借款款人發(fā)放放貸款。。所以，，保證書書是銀行行可以接接受的最最簡單的的擔保形形式。保證人不不同，保保證書的的出具程程序也不不同。銀銀行在接接受時對對股份制制、合伙伙制、單單個制公公司等加加以區(qū)分分。保證書在在銀行陳陳述虛偽偽、保證證人出于于誤解、、保證人人受到不不正當?shù)牡挠绊戇@這三種情情況下無無效。國內(nèi)商業(yè)業(yè)銀行貸貸款流程程房地產(chǎn)企企業(yè)法人人向國內(nèi)內(nèi)商業(yè)銀銀行貸款款一般要要經(jīng)過以以下五個個階段。。如下面面的流程程圖：貸款資金金運作方方式在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中，大量量的資金金周轉(zhuǎn)使使開發(fā)商商很難單單憑自身身的經(jīng)濟濟實力進進行項目目開發(fā)，，項目總總投資(含貸款建建設(shè)期利利息)一般比較較大，整整個建設(shè)設(shè)經(jīng)營期期約為3～5年，是一一個建設(shè)設(shè)周期長長、資金金投入量量大的建建設(shè)項目目。所以以，一般般采用投投資的多多種組合合運用，，一方面面可減輕輕融資的的壓力，，有助資資金的流流通；另另一方面面可相對對降低開開發(fā)商的的風險，，使項目目順利開開發(fā)。資資金運作作方式如如下：資金運作作方式如如下：①自有有資金金全部部用于于投資資；②銷售售收入入扣除除與銷銷售有有關(guān)稅稅費后后用于于投資資，初初步估估算按按銷售售收入入l5．5%計算；；③此外外還缺缺少的的資金金，則則向銀銀行借借貸。。在項目目前期期，將將匯集集到的的自有有資金金用于于支付付土地地使用用權(quán)出出讓金金和前前期工工程費費；在在獲取取土地地使用用權(quán)后后，可可將其其向銀銀行或或金融融機構(gòu)構(gòu)抵押押以獲獲取銀銀行抵抵押貸貸款，，用于于地上上建筑筑物建建設(shè)；；當住住宅樓樓建設(shè)設(shè)完成成了主主體工工程后后就可可進行行銷售售，銷銷售收收入再再加上上用其其它方方式籌籌措到到的資資金，，就可可將整整個項項目投投資完完成。。金融租租賃要錢又又不肯肯賣物物業(yè)，，先租租出去去收幾幾年租租金萬達的的“訂訂單式式”商商業(yè)地地產(chǎn)模模式，，實際際上是是租賃賃融資資的一一種靈靈活運運用。。而““售盾盾回組組+保險””則是是一種種典型型的地地產(chǎn)企企業(yè)、、金融融租賃賃公司司、商商業(yè)銀銀行三三方‘‘‘共共贏””的有有機結(jié)結(jié)合。。金融租租賃概概述金融租租賃也也叫融融資租租賃，，是由由出租租人根根據(jù)承承租人人的請請求，，按雙雙方的的事先先合同同約定定，向向承租租人指指定的的出賣賣人購購買承承租人人指定定的固固定資資產(chǎn)，，在出出租人人擁有有該固固定資資產(chǎn)所所有權(quán)權(quán)的前前提下下，以以承租租人支支付所所有租租金為為條件件，將將一個個定期期的該該固定定資產(chǎn)產(chǎn)的占占有、、使用用和收收益權(quán)權(quán)讓渡渡給承承租人人。只要雙雙方協(xié)協(xié)商一一致，，在租租賃期期滿后后，該該租賃賃物即即可以以歸承承租人人所有有。金融租租賃的的本質(zhì)質(zhì)是一一種債債權(quán)。。這種種租賃賃具有有融物物與融融資雙雙重功功能，，實際際上僻僻決了了生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)缺乏乏生產(chǎn)產(chǎn)資金金的問問題。。金融租租賃四四大關(guān)關(guān)鍵要要素：：承租租方主主體、、出租租方主主體、、期限限、租租賃標標的。。三種金金融租租賃類類型品種含義特色給客戶的利益直接融資租賃直接融資租賃是由承租人選設(shè)備，出租人(租賃公司)出資購買，并出租給承租人，租賃期內(nèi)租賃物所有權(quán)歸出租人，使用權(quán)歸承租人，租賃期滿承租人可選擇留購設(shè)備；租賃期內(nèi)承租人按期支付租金，折舊由承租人計提通過直接融資租賃的方式解決承租人的固定資產(chǎn)投資問題，并可以和其他金融工具綜合運作，發(fā)揮不可替代的作用在客戶沒有足夠資金、或不占用資金的情況下完成必要的固定資產(chǎn)投資經(jīng)營租賃經(jīng)營租賃是由出租人或承租人選擇設(shè)備，出租人購買設(shè)備出租給承租人使用。設(shè)備所有權(quán)歸出租人所有，使用權(quán)歸承租人所有。設(shè)備反映在出租人固定資產(chǎn)賬上，由出租人計提折舊適用于財務(wù)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整的大企業(yè)和市場良好、規(guī)模迅速膨脹的優(yōu)秀企業(yè)。經(jīng)營租賃可以和其他金融工具綜合運作，發(fā)揮不可替代的作用a、使客戶在不改變資產(chǎn)負債率的情況下獲得所需要的設(shè)備。b、可進行一定程度的稅收調(diào)節(jié)出售回租出售回租是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽訂租賃合同，再將該物件從出租人處租回的租賃形式回租業(yè)務(wù)可以做成融資租賃的回租和經(jīng)營租賃的回租，分別具有融資租賃和經(jīng)營租賃的不同功能和特點。適用于有大量優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)，但急需現(xiàn)金的客戶客戶通過該項業(yè)務(wù)將固定資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，用以補充流動資金或購買新的設(shè)備3、金融融租賃賃六大大特征征①可以以獲得得全額額融資資②可以以節(jié)省省資本本性投投入③無須須額外外的抵抵押和和擔保保