項(xiàng)目初步策劃思路2012.06目錄：上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究產(chǎn)品規(guī)劃建議Chapter1上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究產(chǎn)品規(guī)劃建議東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）楊春湖城市副中心綜合規(guī)劃上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）規(guī)劃指導(dǎo)思想：堅(jiān)持"科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)一管理、嚴(yán)格保護(hù)、永續(xù)利用"的風(fēng)景名勝區(qū)工作方針，保障風(fēng)景名勝區(qū)健康發(fā)展。規(guī)劃范圍、面積：

東湖風(fēng)景名勝區(qū)范圍為東至武廣鐵路，西至東湖路，北邊以筲箕湖以北地區(qū)及中北路延長(zhǎng)線為界，南邊界至老武黃公路、喻家山、南望山一線山脈南麓區(qū)域，總面積約為61.86平方公里。規(guī)劃性質(zhì)：

以大型自然湖泊為核心，湖光山色為特色，旅游觀光、休閑度假、科普教育為主要功能的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。特色文化定位

：

以城市文化立足，以湖泊文化立本，以本土文化立魂，以全球文化立新，形成以自然山水文化為基調(diào)，融合楚文化的獨(dú)具特色的東湖文化。上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）規(guī)劃理念

：

強(qiáng)調(diào)"生態(tài)為先，和諧為本"的規(guī)劃理念，以"城湖共生，水綠交融"為整體空間格局，達(dá)到"人與自然和諧，城市與風(fēng)景和諧，文化與生態(tài)和諧"的目標(biāo)。規(guī)劃與管理總目標(biāo)：

打造成具有國(guó)際影響力的生態(tài)風(fēng)景名勝區(qū)和城中自然湖泊型旅游勝地，國(guó)家濕地生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)、恢復(fù)、建設(shè)的重要示范基地和濃郁的楚文化特色游覽勝地，強(qiáng)化水主題，突出東湖水域特色，創(chuàng)造生態(tài)東湖、文化東湖、歡樂(lè)東湖的新形象。發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè)：游人規(guī)模預(yù)測(cè)：近期500萬(wàn)人次/年；遠(yuǎn)期900萬(wàn)人次/年。社區(qū)居住人口規(guī)模預(yù)測(cè)：遠(yuǎn)期2025年11960人（現(xiàn)狀14952人）。上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）資源及環(huán)境保護(hù)目標(biāo)

1、對(duì)東湖風(fēng)景名勝區(qū)獨(dú)特的森林及濕地系統(tǒng)進(jìn)行全面保護(hù)。

2、對(duì)東湖風(fēng)景名勝區(qū)的文化資源進(jìn)行全面而有效地保護(hù)和展示。

3、嚴(yán)格保護(hù)東湖風(fēng)景名勝區(qū)現(xiàn)有的野生動(dòng)植物資源。

4、加快風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)違規(guī)違章建設(shè)治理整頓。

5、根據(jù)景區(qū)結(jié)構(gòu)、游覽方式和游客量分布，調(diào)整風(fēng)景名勝區(qū)的交通組織系統(tǒng)。

6、嚴(yán)格控制風(fēng)景名勝區(qū)人口規(guī)模，建立適合東湖風(fēng)景名勝區(qū)特點(diǎn)的居民點(diǎn)體系。

7、減少并逐步消除不適宜的商業(yè)活動(dòng)對(duì)風(fēng)景名勝區(qū)整體游賞環(huán)境的影響和破壞。

8、協(xié)調(diào)風(fēng)景名勝區(qū)與周邊地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境保護(hù)的關(guān)系。

9、創(chuàng)建國(guó)內(nèi)一流的旅游環(huán)境，成為資源節(jié)約型、環(huán)境友好型風(fēng)景名勝區(qū)的典范。上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）規(guī)劃將東湖風(fēng)景名勝區(qū)劃分為五大功能區(qū)域：

（1）風(fēng)景游覽區(qū)域：包括落雁景區(qū)、后湖景區(qū)、喻家山景區(qū)的大部分地區(qū)，以游覽、觀賞為主要活動(dòng)內(nèi)容，可結(jié)合游覽安排適當(dāng)?shù)膮⑴c性的旅游活動(dòng)。

（2）休閑活動(dòng)區(qū)域：以聽(tīng)濤景區(qū)、漁光景區(qū)和白馬景區(qū)為主，開(kāi)展各類休閑娛樂(lè)活動(dòng)，配置少量服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

（3）自然景觀區(qū)域：包括風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的山體和沼澤濕地，主要職能為通過(guò)對(duì)生態(tài)環(huán)境與景觀的保護(hù)，營(yíng)造賞心悅目、生態(tài)良好的游憩空間。

（4）旅游服務(wù)區(qū)域：主要有八處，分布于各個(gè)景區(qū)，為風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施集中分布的區(qū)域。

（5）東湖水域：是東湖風(fēng)景名勝區(qū)的靈魂，以提供湖泊觀光、水上運(yùn)動(dòng)等為主要活動(dòng)內(nèi)容。上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）風(fēng)景名勝區(qū)各種游覽活動(dòng)沿各級(jí)游覽道路呈線狀分布的特征，主要可概括為"八線"：

水岸游憩游覽線：水果湖－天鵝池－澤畔行吟－杉屏落霞－水上舞臺(tái)－云夢(mèng)島－曲堤凌波

水上運(yùn)動(dòng)游覽線：鳳來(lái)島（水上運(yùn)動(dòng)基地）－云夢(mèng)島－湯菱湖－小潭湖（白馬洲）

湖泊觀光游覽線：東湖各子湖

生物科考游覽線：吹笛景區(qū)馬鞍山－吹笛景區(qū)猴山－磨山景區(qū)磨山－蘆洲落雁

科教修學(xué)游覽線：武漢大學(xué)－中國(guó)地質(zhì)大學(xué)－華中科技大學(xué)

保健養(yǎng)生游覽線：后湖景區(qū)（森林療養(yǎng)、森林瑜珈）－落雁景區(qū)－白馬景區(qū)（體檢療養(yǎng)基地）

名人文化游覽線：洪山寶塔－南望山（蠻王冢）－磨山－楚天臺(tái)－劉備郊天臺(tái)

勞作體驗(yàn)游覽線：磨山景區(qū)（農(nóng)家樂(lè)一條街）－曲橋新荷－落雁景區(qū)（湖光農(nóng)舍）上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）

游賞類別游賞項(xiàng)目主要活動(dòng)區(qū)域水岸游憩

攬勝、尋幽、攝影寫生、文博展覽、紀(jì)念、宣傳

聽(tīng)濤景區(qū)、漁光景區(qū)水上運(yùn)動(dòng)

水上游戲娛樂(lè)、健身體育、其他智體技能運(yùn)動(dòng)

聽(tīng)濤、漁光、白馬景區(qū)水域湖泊觀光

湖泊攬勝

各景區(qū)水域生物科考

觀察、觀測(cè)研究、采集、郊游野游，登山攀巖，垂釣

磨山景區(qū)、喻家山景區(qū)、吹笛景區(qū)科教修學(xué)

教育、修學(xué)、科普

吹笛景區(qū)、喻家山景區(qū)、聽(tīng)濤景區(qū)保健養(yǎng)生

休養(yǎng)、療養(yǎng)、野營(yíng)、露營(yíng)、森林浴、空氣浴、海水浴

落雁景區(qū)、吹笛景區(qū)、白馬景區(qū)、后湖景區(qū)名人文化

文化禮儀（廟會(huì)、香會(huì)）、民俗節(jié)慶

磨山景區(qū)勞作體驗(yàn)

農(nóng)家樂(lè)、農(nóng)耕園圃（種、養(yǎng)、收）

磨山景區(qū)、落雁景區(qū)游賞項(xiàng)目規(guī)劃上位規(guī)劃解讀區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研究項(xiàng)目定位位研究產(chǎn)品規(guī)劃劃建議1.1東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃（2011-2020年）東湖風(fēng)景名勝區(qū)各級(jí)景點(diǎn)所占比例表

東湖風(fēng)景名勝區(qū)各景區(qū)景點(diǎn)所占比例表景點(diǎn)級(jí)別景源總數(shù)（個(gè)）所占百分比（%）

景區(qū)名稱景源數(shù)量(個(gè))所占百分比（%）特級(jí)景點(diǎn)00

聽(tīng)濤景區(qū)2132.31一級(jí)景點(diǎn)710.77

磨山景區(qū)2132.31二級(jí)景點(diǎn)1523.08

落雁景區(qū)1015.38三級(jí)景點(diǎn)1624.62

吹笛景區(qū)1015.38四級(jí)景點(diǎn)2741.53

白馬景區(qū)34.62合計(jì)65100

合計(jì)65100上位規(guī)劃劃解讀區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研究項(xiàng)目定位位研究產(chǎn)品規(guī)劃劃建議1.1東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃（2011-2020年）

風(fēng)景游覽區(qū)休閑活動(dòng)區(qū)自然景觀區(qū)旅游服務(wù)區(qū)水域面積9.85K㎡7.64K㎡8.94K㎡2.41K㎡33.02K㎡范圍主要包括落雁景區(qū)和后湖景區(qū)內(nèi)落雁小路以西地區(qū)，磨山景區(qū)和喻家山景區(qū)中部平原地區(qū)包括漁光景區(qū)及聽(tīng)濤、白馬景區(qū)的環(huán)湖地區(qū)，風(fēng)景名勝區(qū)南部?jī)尚猩较抵g的狹長(zhǎng)平原地帶包括磨山六峰和風(fēng)景名勝區(qū)南部?jī)尚醒阈紊较?，以及落雁小路以東地區(qū)包括梨園服務(wù)區(qū)，南望山服務(wù)區(qū)，喻家山服務(wù)區(qū)，教育服務(wù)區(qū)，以及白馬服務(wù)區(qū)郭鄭湖、筲箕湖、小潭湖、湯菱湖、團(tuán)湖、后湖、喻家湖、廟湖等功能風(fēng)景游覽區(qū)是以游覽、觀賞為主要活動(dòng)內(nèi)容，可結(jié)合游覽安排適當(dāng)?shù)膮⑴c性的旅游活動(dòng)休閑活動(dòng)區(qū)是指現(xiàn)狀風(fēng)景資源較少但景觀環(huán)境優(yōu)良，主要開(kāi)展各類休閑娛樂(lè)活動(dòng)、具有少量設(shè)施建設(shè)的區(qū)域自然景觀區(qū)是針對(duì)風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)有生態(tài)及景觀觀賞價(jià)值的植物種群及其環(huán)境劃定的保護(hù)范圍旅游服務(wù)區(qū)是向游人提供住宿、餐飲、導(dǎo)游、購(gòu)物的主要場(chǎng)所適當(dāng)開(kāi)展各類水上觀光游覽活動(dòng)功能分區(qū)區(qū)規(guī)劃：：上位規(guī)劃劃解讀區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研究項(xiàng)目定位位研究產(chǎn)品規(guī)劃劃建議1.1東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃（2011-2020年）

聽(tīng)濤景區(qū)漁光景區(qū)白馬景區(qū)落雁景區(qū)后湖景區(qū)吹笛景區(qū)磨山景區(qū)喻家山景區(qū)規(guī)劃面積13.303.249.728.166.336.796.288.04

其中水域10.561.487.594.705.070.850.102.67陸地2.741.762.133.461.265.946.185.37景區(qū)內(nèi)容組景沿東湖西岸南北向軸線展開(kāi)，長(zhǎng)岸、柳廊串清塘，四面廣湖，岸借各山之景曲堤、水島環(huán)內(nèi)湖，主景云夢(mèng)島探入湖心，左右逢源

湖上長(zhǎng)堤串湖島，北岸綠野白馬洲，主景白馬洲

湖中綠島連平野，曲堤團(tuán)湖水，主景雁灘居湖中央濕地延展，河湖港汊依傍后湖浩瀚水面丘陵起伏，茂林竹海，東西主軸山景互對(duì)位于風(fēng)景名勝區(qū)的中心焦點(diǎn)，遠(yuǎn)對(duì)一圍煙浪六十里，近靠山林十多景低山連綿，前后交錯(cuò)橫列展開(kāi)主要功能水上觀光水上運(yùn)動(dòng)文化活動(dòng)水上休閑藝術(shù)展演旅游接待休閑度假會(huì)議會(huì)展田園觀光特色鄉(xiāng)村度假濕地公園觀光青少年運(yùn)動(dòng)素質(zhì)拓展歷史文化游覽特色植物觀賞園藝博覽注：面積積單位：：K㎡景區(qū)劃分分和特色色：上位規(guī)劃劃解讀區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研究項(xiàng)目定位位研究產(chǎn)品規(guī)劃劃建議1.1東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃（2011-2020年）生態(tài)分區(qū)景區(qū)環(huán)境要素狀況利用與保護(hù)措施大氣水域土壤植被不利區(qū)聽(tīng)濤景區(qū)－×－

應(yīng)限制過(guò)量開(kāi)發(fā)，對(duì)不利狀態(tài)的環(huán)境要素要減輕其人為壓力，實(shí)施針對(duì)性的自然保護(hù)措施漁光景區(qū)－×－白馬景區(qū)×－－穩(wěn)定區(qū)磨山景區(qū)＋－－

要穩(wěn)定對(duì)環(huán)境要素造成的人為壓力，實(shí)施對(duì)其適用的自然保護(hù)措施有利區(qū)喻家山景區(qū)＋－＋

需規(guī)定人為壓力的限度，根據(jù)需要而確定自然保護(hù)措施吹笛景區(qū)＋－＋后湖景區(qū)＋－＋落雁景區(qū)＋－＋生態(tài)分區(qū)區(qū)及其利利用與保保護(hù)措施施注：×不利；－－穩(wěn)定；；＋有利利。上位規(guī)劃劃解讀（1）休閑活活動(dòng)區(qū)域域：以聽(tīng)聽(tīng)濤景區(qū)區(qū)、漁光光景區(qū)和和白馬景景區(qū)為主主，開(kāi)展展各類休休閑娛樂(lè)樂(lè)活動(dòng)，，配置少少量服務(wù)務(wù)設(shè)施建建設(shè)。（2）水上運(yùn)運(yùn)動(dòng)游覽線：：鳳來(lái)島島（水上上運(yùn)動(dòng)基基地）－－云夢(mèng)島島－湯菱菱湖－小小潭湖（（白馬洲洲）（3）保健養(yǎng)生游覽覽線：后后湖景區(qū)區(qū)（森林林療養(yǎng)、、森林林瑜珈））－落雁雁景區(qū)－－白馬景景區(qū)（體體檢療養(yǎng)養(yǎng)基地）（4）休閑度度假、會(huì)會(huì)議會(huì)展展小結(jié)(1)：從上述政政府控規(guī)規(guī)性描述述中可以以得出本本項(xiàng)目地地塊適合合規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向向?yàn)椋?、旅游休休閑活動(dòng)動(dòng)設(shè)施的的建設(shè)2、水上游游覽（游游艇碼頭頭中心的的規(guī)劃建建設(shè)）3、養(yǎng)生度度假產(chǎn)品品的開(kāi)發(fā)發(fā)4、會(huì)議會(huì)會(huì)展功能能產(chǎn)品的的開(kāi)發(fā)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研究項(xiàng)目定位位研究產(chǎn)品規(guī)劃劃建議1.1東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃（2011-2020年）分類保護(hù)護(hù)規(guī)劃（（只摘出出與白馬馬洲相關(guān)關(guān)內(nèi)容））規(guī)劃將東東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)劃分為為：自然然景觀保保護(hù)區(qū)、、史跡保保護(hù)點(diǎn)、、風(fēng)景游游覽區(qū)、、風(fēng)景恢恢復(fù)區(qū)、、發(fā)展控控制區(qū)。。

發(fā)展控制區(qū)二級(jí)保護(hù)區(qū)三級(jí)保護(hù)區(qū)范圍白馬景區(qū)北部、東部地區(qū)，聽(tīng)濤景區(qū)西部地區(qū)，及風(fēng)景名勝區(qū)南部?jī)尚袡M向山脈之間的狹長(zhǎng)地帶磨山景區(qū)魯磨路、團(tuán)山路以北區(qū)域，喻家山景區(qū)菱角湖西岸、廟湖東岸區(qū)域，吹笛景區(qū)西南部山系周圍狹長(zhǎng)地帶，后湖景區(qū)、落雁景區(qū)落雁小路西側(cè)區(qū)域，白馬景區(qū)湖中小島及東部半島濱水區(qū)域，以及除一級(jí)保護(hù)水域外的全部水域風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)除一級(jí)保護(hù)區(qū)和二級(jí)保護(hù)區(qū)以外的所有陸域范圍建設(shè)方針該區(qū)域可以安排有序的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理等設(shè)施以風(fēng)景游覽區(qū)為主。區(qū)內(nèi)可以安排少量旅宿設(shè)施，但對(duì)規(guī)模、密度、形式、體量等需加以嚴(yán)格控制，并嚴(yán)禁任何與風(fēng)景游賞無(wú)關(guān)的建設(shè)，應(yīng)有條件限制機(jī)動(dòng)交通工具進(jìn)入本區(qū)以休閑活動(dòng)區(qū)、旅游服務(wù)區(qū)為主。應(yīng)有序控制各項(xiàng)建設(shè)與設(shè)施，并與風(fēng)景名勝區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)上位規(guī)劃劃解讀區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研究項(xiàng)目定位位研究產(chǎn)品規(guī)劃劃建議1.1東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃（2011-2020年）道路交通通規(guī)劃東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)客源引引導(dǎo)入口口：考慮到東東湖未來(lái)來(lái)主要客客源方向向、對(duì)外外交通需需要、風(fēng)風(fēng)景區(qū)聯(lián)聯(lián)系方便便等因素素，共設(shè)設(shè)置三處處風(fēng)景名名勝區(qū)客客源引導(dǎo)導(dǎo)入口，，目的在在于指引引風(fēng)景區(qū)區(qū)外圍游游客的方方便進(jìn)入入。北部入口口位于白白馬景區(qū)區(qū)北側(cè)，，靠近楊楊春湖副副中心地地段。西部入口口位于漁漁光景區(qū)區(qū)西側(cè)，，靠近徐徐東大道道與中北北路交叉叉口區(qū)域域。南部入口口位于喻喻家山景景區(qū)南側(cè)側(cè)，靠近近魯巷廣廣場(chǎng)區(qū)域域。風(fēng)景游覽覽區(qū)出入入口規(guī)劃設(shè)置置4處主要出出入口，，分別為為北部的楊楊春湖主主入口、西部的的梨園主主入口，，以及南南部的青青王公路路主入口口和關(guān)山山二路主主入口。。景區(qū)沿線線設(shè)置6處次入口口，分別別位于：：青化路東東次入口口、老東湖湖路省博博次入口口、洪山山廣場(chǎng)次次入口、、卓刀泉泉次入口口、魯巷巷次入口口、森林林公園次次入口。。白馬風(fēng)景景區(qū)內(nèi)將將有一個(gè)個(gè)主要出出入口一一個(gè)次入入口，占占總游覽覽區(qū)出入入口的20%。上位規(guī)劃劃解讀區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研究項(xiàng)目定位位研究產(chǎn)品規(guī)劃劃建議1.1東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃（2011-2020年）道路交通通規(guī)劃東湖風(fēng)景景區(qū)內(nèi)實(shí)實(shí)施以景景區(qū)旅游游專線和和觀光巴巴士為骨骨干，水水上交通通為特色色，具備備完善的的自行車車及步行行系統(tǒng)的的景區(qū)綜綜合游覽覽交通系系統(tǒng)。風(fēng)景名勝勝區(qū)的出出入口設(shè)設(shè)置停車車場(chǎng)及換換乘中心心，與景景區(qū)內(nèi)觀觀光巴士士、景區(qū)區(qū)游覽專專線等接接駁，景景區(qū)內(nèi)實(shí)實(shí)施有限限制的交交通準(zhǔn)入入措施，，可允許許部分私私車進(jìn)入入風(fēng)景名名勝區(qū)。。規(guī)劃設(shè)設(shè)置了6處換乘點(diǎn)點(diǎn)，14處停車場(chǎng)場(chǎng)地。類別游覽位置換乘點(diǎn)楊春湖主入口梨園主入口老東湖路省博次入口洪山廣場(chǎng)次入口關(guān)山二路主入口青王公路主入口類別游覽位置碼頭武大東湖沿岸云夢(mèng)島白馬洲磨山景區(qū)望湖閣餐廳落雁景區(qū)東岸后湖景區(qū)東岸畢家山北吹笛山北上位規(guī)劃劃解讀區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)研究項(xiàng)目定位位研究產(chǎn)品規(guī)劃劃建議1.1東湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃（2011-2020年）道路交通通規(guī)劃類別游覽位置規(guī)模（㎡）備注停車場(chǎng)楊春湖主入口15000另外在省博物館安排2路公交線，共8個(gè)蓄車位；在青化路及青王公路景區(qū)主入口處各安排1路公交線，共8個(gè)蓄車位。按每個(gè)蓄車位100㎡計(jì)，則共需停車場(chǎng)地1600㎡。青王公路主入口12000梨園主入口30000關(guān)山二路主入口15000老東湖路省博次入口8000洪山廣場(chǎng)次入口8000卓刀泉次入口6500魯巷次入口6500青化路東次入口3500森林公園次入口3500武廣鐵路東南端2500清河橋東端1500湖光社區(qū)2500碧波賓館2500梅花賞游娛樂(lè)街2500白馬景區(qū)區(qū)內(nèi)的楊楊春湖主主入口和和青化路路東次入入口停車車場(chǎng)面積積合計(jì)18500平方米。上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.1東湖風(fēng)景名名勝區(qū)總體體規(guī)劃（2011-2020年）居民社會(huì)調(diào)調(diào)控規(guī)劃規(guī)劃原則：1、嚴(yán)格控制制人口規(guī)模模，核心景景區(qū)內(nèi)堅(jiān)持持"只出不進(jìn)"的原則，搬搬遷時(shí)序可可根據(jù)風(fēng)景景區(qū)建設(shè)和和發(fā)展的需需要。2、建立合理理的居民點(diǎn)點(diǎn)或居民點(diǎn)點(diǎn)系統(tǒng)，采采用聚集與與分散相結(jié)結(jié)合的原則則進(jìn)行居民民點(diǎn)統(tǒng)一布布局。3、積極對(duì)有有條件的居居民點(diǎn)按照照旅游村建建制進(jìn)行規(guī)規(guī)劃與建設(shè)設(shè)，大力推推行生態(tài)社社區(qū)的建設(shè)設(shè)。4、優(yōu)化風(fēng)景景名勝區(qū)整整體生態(tài)狀狀況，發(fā)展展與風(fēng)景名名勝區(qū)風(fēng)貌貌相適應(yīng)的的田園風(fēng)光光，培育農(nóng)農(nóng)耕文化。。上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.1東湖風(fēng)景名名勝區(qū)總體體規(guī)劃（2011-2020年）居民社會(huì)調(diào)調(diào)控規(guī)劃居民點(diǎn)性質(zhì)質(zhì)和用地的的調(diào)整:規(guī)劃將現(xiàn)有有景中村全全部調(diào)整為為居民社區(qū)區(qū)，并劃分分為搬遷型型、縮小型型、控制型型和聚居型型等四類。。1、嚴(yán)格控制制各劃定的的搬遷型居居民點(diǎn)再發(fā)發(fā)展，逐漸漸遷出，讓讓區(qū)域空間間于游人，，并保留部部分建筑作作為未來(lái)風(fēng)風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)內(nèi)旅游接接待服務(wù)設(shè)設(shè)施使用。。2、縮小型村村莊應(yīng)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有村莊進(jìn)進(jìn)行整治，，對(duì)景觀不不協(xié)調(diào)建筑筑進(jìn)行整修修，遠(yuǎn)期對(duì)對(duì)村莊進(jìn)行行功能轉(zhuǎn)換換，成為旅旅游型村莊莊。3、控制型居居民點(diǎn)應(yīng)保保留其原有有的布局和和用地，控控制其發(fā)展展規(guī)模。4、聚居型居居民點(diǎn)嚴(yán)禁禁在景點(diǎn)和和景區(qū)安排排工業(yè)項(xiàng)目目、城鎮(zhèn)建建設(shè)和其他他企事業(yè)單單位用地，，不得在風(fēng)風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)內(nèi)安排有有污染的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，不得得破壞林木木而安排建建設(shè)項(xiàng)目，，努力培育育與風(fēng)景名名勝區(qū)發(fā)展展相適應(yīng)的的自然田園園風(fēng)光及生生態(tài)型農(nóng)耕耕文化。上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.1東湖風(fēng)景名名勝區(qū)總體體規(guī)劃（2011-2020年）居民社區(qū)布布局規(guī)劃一一覽表:名稱總?cè)丝冢ㄈ耍┯玫匾?guī)模（公頃）規(guī)劃人均用地指標(biāo)（㎡/人）居民點(diǎn)類型安置地點(diǎn)現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃橋梁社區(qū)(全部）1200120022.9720167控制型

磨山社區(qū)(全部）2816281641.4640142控制型

湖光社區(qū)(全部）1777150029.1425167縮小型

新武東社區(qū)（部分）1952160044.2530188縮小型部分遷至武廣鐵路以東先鋒村(全部）2399484445.554594

聚居型部分遷至武廣鐵路以東濱湖村(全部）2621058.90

搬遷型后湖景區(qū)東白馬洲村（部分）11502.830

搬遷型原白馬洲社區(qū)北馬鞍山苗圃（全部）1833024.70

搬遷型長(zhǎng)山鋪村并入鋼鐵社區(qū)；梁章村遷入喻家湖居民點(diǎn)二漁場(chǎng)6001.330

搬遷型遷入新武東村居民點(diǎn)九峰漁場(chǎng)1790200

搬遷型遷入濱湖村居民點(diǎn)合計(jì)1495211960291.13160

注：過(guò)渡性性保留的舊舊居民點(diǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀人均用用地面積大大于120㎡的，應(yīng)逐步步減至120㎡/人以內(nèi)。上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.1東湖風(fēng)景名名勝區(qū)總體體規(guī)劃（2011-2020年）土地利用協(xié)協(xié)調(diào)規(guī)劃:序號(hào)用地代號(hào)用地名稱用地面積（公頃)百分比(%)1甲風(fēng)景游賞用地4480.6872.43其中：水域330253.382乙游覽設(shè)施用地370.565.993丙居民社會(huì)用地196.643.184丁交通與工程用地278.124.505戊林

地604.149.776庚耕

地35.520.577辛草

地157.382.548癸滯留用地62.961.02

合計(jì)風(fēng)景名勝區(qū)總用地6186100.00上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.1東湖風(fēng)景名名勝區(qū)總體體規(guī)劃（2011-2020年）土地利用協(xié)協(xié)調(diào)規(guī)劃:上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.1東湖風(fēng)景名名勝區(qū)總體體規(guī)劃（2011-2020年）近期保護(hù)建建設(shè)項(xiàng)目表（部分））:項(xiàng)目序號(hào)名稱地點(diǎn)規(guī)模投資主體景點(diǎn)建設(shè)與改造1落雁濱湖休閑園落雁景區(qū)

政府投資＋招商引資2梅園改擴(kuò)建磨山景區(qū)

政府投資＋招商引資3櫻花園改擴(kuò)建磨山景區(qū)

政府投資＋招商引資4梅花書院磨山景區(qū)虎口山

政府投資＋招商引資5

梅花賞游娛樂(lè)街磨山景區(qū)團(tuán)山路

招商引資旅游服務(wù)設(shè)施改造1碧波賓館改造聽(tīng)濤景區(qū)西260（床位)招商引資2湖濱客舍改造聽(tīng)濤景區(qū)西

招商引資3湖濱客舍改造聽(tīng)濤景區(qū)

招商引資4結(jié)核病院改造白馬景區(qū)東北

招商引資5梨園入口接待中心改造漁光景區(qū)西

政府投資＋招商引資6東湖休閑創(chuàng)意文化街聽(tīng)濤景區(qū)西北部及老東湖路沿線

招商引資7東湖論壇建設(shè)喻家湖西

招商引資8水務(wù)度假村改造吹笛景區(qū)西

招商引資9磨山服務(wù)接待中心（橋梁農(nóng)家樂(lè)一條街）磨山景區(qū)團(tuán)山路

招商引資上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.1東湖風(fēng)景名名勝區(qū)總體體規(guī)劃（2011-2020年）近期保護(hù)建建設(shè)項(xiàng)目表（部分））:項(xiàng)目序號(hào)名稱地點(diǎn)規(guī)模投資主體居民社會(huì)建設(shè)1濱湖村搬遷濱湖村搬遷2620人政府投資＋招商引資2政府投資＋招商引資馬鞍山苗圃搬遷約800人政府投資＋招商引資3二漁場(chǎng)搬遷二漁場(chǎng)搬遷60人政府投資＋招商引資4九峰漁場(chǎng)搬遷九峰漁場(chǎng)搬遷179人政府投資＋招商引資5湖光村景觀改造湖光村

政府投資6橋梁村景觀改造橋梁村

政府投資7磨山村景觀改造磨山村

政府投資市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1青化路建設(shè)青化路3.2km政府投資2入口及停車場(chǎng)地建設(shè)景區(qū)主要出入口停車場(chǎng)地119500（平方米）政府投資3局部碼頭建設(shè)聽(tīng)濤、白馬景區(qū)4處碼頭政府投資＋招商引資4完善景區(qū)游覽道路系統(tǒng)景區(qū)游覽性道路

政府投資5完善景區(qū)公交系統(tǒng)景區(qū)公交系統(tǒng)

政府投資上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.1東湖風(fēng)景名名勝區(qū)總體體規(guī)劃（2011-2020年）效益分析:東湖風(fēng)景名名勝區(qū)游客客人均消費(fèi)費(fèi)水平預(yù)測(cè)測(cè)表年度人均消費(fèi)水平（元/人·天）200936201142.77201556.06202591.32近期旅游直直接經(jīng)濟(jì)收收入估算表表年度游人日均消費(fèi)水平（元/人·天）游人規(guī)模數(shù)（萬(wàn)人/年）年收益預(yù)測(cè)（萬(wàn)元）200936461.6316618.68201142.7750021385上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.1東湖風(fēng)景名名勝區(qū)總體體規(guī)劃（2011-2020年）白馬景區(qū)3個(gè)景點(diǎn)概況況:名稱類別位置特征描述白馬洲風(fēng)物位于白馬區(qū)北部，小潭湖以北位于白馬區(qū)北部，小潭湖以北，由規(guī)劃中環(huán)路往西從一條小路可入村。該村處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，一條水泥路連接?xùn)|西，交通不便，居民住宅為破舊農(nóng)房，有較大農(nóng)田、菜地和灘涂荒地。公共設(shè)施不全，小潭湖面較開(kāi)闊，水質(zhì)優(yōu)良，沿線自然生態(tài)豐富。小潭湖水景市結(jié)核病醫(yī)院東小潭湖南部位于風(fēng)景名勝區(qū)最北端，小潭湖南面。周圍大部分被各個(gè)單位分割和自然村用地占據(jù)，自然環(huán)境優(yōu)良，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需改善。道路交通不暢，周邊建設(shè)導(dǎo)致污染，區(qū)位較偏僻，公車線路不夠。小潭湖以農(nóng)業(yè)用地為主，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民圈湖養(yǎng)魚(yú)之所。湯菱湖水景

聽(tīng)濤區(qū)北側(cè)，其南為曲堤凌波該湖位于聽(tīng)濤區(qū)北側(cè)，由十里長(zhǎng)堤將其分隔，水深較淺，其間舟楫往來(lái)，橋影波光，相映成趣。上位規(guī)劃解解讀白馬景區(qū)在在上位規(guī)劃劃中定位總總結(jié):特點(diǎn)點(diǎn)：景點(diǎn)資源較較少，只占占整個(gè)風(fēng)景景區(qū)的4.62%；以水域面面積為主，，陸地面積積僅占22%；功能定位：：休閑活動(dòng)區(qū)區(qū)、旅游服服務(wù)區(qū)；門戶特點(diǎn)：東湖北大門門，是三個(gè)客源引導(dǎo)入入口之一，，同時(shí)擁有有東湖風(fēng)景景區(qū)的一個(gè)個(gè)楊春湖主主要出入口口和一個(gè)青青化路東次次入口。開(kāi)發(fā)限制：：白馬景區(qū)北北部可以安安排有序的的生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理等等設(shè)施；白白馬景區(qū)湖湖中小島及及東部半島島濱水區(qū)域域，以風(fēng)景景游覽區(qū)為主，區(qū)內(nèi)可以安排排少量旅宿宿設(shè)施，但但對(duì)規(guī)模、、密度、形形式、體量量等需加以以嚴(yán)格控制制，并嚴(yán)禁禁任何與風(fēng)風(fēng)景游賞無(wú)無(wú)關(guān)的建設(shè)設(shè)，應(yīng)有條條件限制機(jī)機(jī)動(dòng)交通工工具進(jìn)入本本區(qū)。居民規(guī)劃：部分現(xiàn)有居居民區(qū)屬于搬遷型型，將嚴(yán)格控制居居民點(diǎn)再發(fā)展，逐逐漸遷出，，讓區(qū)域空空間于游人人，并保留留部分建筑筑作為未來(lái)旅游接待服務(wù)設(shè)設(shè)施使用。小結(jié)(2)：區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.2楊春湖城市市副中心綜綜合規(guī)劃楊春湖城市市副中心規(guī)規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃范圍北起武武青三干道道，南止中中北路延長(zhǎng)長(zhǎng)線，東接接王青公路路，西至工工業(yè)大道，，用地面積積1103.3公頃。核心心區(qū)城市設(shè)設(shè)計(jì)范圍北北起規(guī)劃次次干道，南南至中北路路延長(zhǎng)線，，東臨三環(huán)環(huán)線，西至至東湖港，，用地面積積348.4公頃（含水水面）。城市副中心規(guī)劃劃人口10萬(wàn)。上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.2楊春湖城市市副中心綜綜合規(guī)劃功能區(qū)規(guī)劃劃通過(guò)武漢站、楊楊春湖、東東湖港(沙湖港)共同構(gòu)筑區(qū)區(qū)域發(fā)展的的主導(dǎo)要素素。規(guī)劃以以橫向呼應(yīng)應(yīng)、縱向溝溝通為基本本手段，形形成“一軸軸雙核兩區(qū)區(qū)，一廊三三園三帶帶”的空間間布局結(jié)構(gòu)構(gòu)。一軸軸雙核兩區(qū)區(qū)貫通武武漢站、迎迎鶴湖，建建設(shè)東西向向的“中央央”景觀軸軸。上位規(guī)劃解解讀區(qū)域市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定位研研究產(chǎn)品規(guī)劃建建議1.2楊春湖城市市副中心綜綜合規(guī)劃交通通規(guī)規(guī)劃劃圖圖上位位規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀32區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究項(xiàng)目目定定位位研研究究產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議1.2楊春春湖湖城城市市副副中中心心綜綜合合規(guī)規(guī)劃劃核心心區(qū)區(qū)鳥(niǎo)鳥(niǎo)瞰瞰圖圖上位位規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究項(xiàng)目目定定位位研研究究產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議1.2楊春春湖湖城城市市副副中中心心綜綜合合規(guī)規(guī)劃劃核心心區(qū)區(qū)銀銀鶴鶴湖湖夜夜景景圖圖上位位規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀楊春春湖湖城城市市副副中中心心對(duì)對(duì)白白馬馬洲洲開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)影影響響總總結(jié)結(jié):（1）楊楊春春湖湖地地區(qū)區(qū)將將重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)揮揮武武漢漢火火車車站站綜綜合合交交通通，，集集客客運(yùn)運(yùn)、、商商業(yè)業(yè)零零售售、、商商務(wù)務(wù)、、酒酒店店、會(huì)會(huì)展展、、居居住住等職職能能于于一一體體，，形形成成武武漢漢交交通通便便捷捷、、環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美、、富富有有活活力力的的城城市市副副中中心心。（2）東東湖湖風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)新新規(guī)規(guī)劃劃中中已已將將楊楊春春湖湖城城市市副副中中心心作作為為一一個(gè)個(gè)主主要要的的游游客客入入口口進(jìn)進(jìn)行行考考慮慮。。因因此此，，隨隨著著楊楊春春湖湖片片區(qū)區(qū)的的逐逐漸漸成成熟熟，，大大量量的的客客流流將將從從白白馬馬洲洲進(jìn)進(jìn)入入東東湖湖風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)，，那那么么白白馬馬洲洲的的旅旅游游服服務(wù)務(wù)能能力力必必須須增增強(qiáng)強(qiáng)，，將將迎迎來(lái)來(lái)大大的的發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)遇遇。。（3）楊楊春春湖湖城城市市副副中中心心與與白白馬馬洲洲風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)是是相相輔輔相相成成的的關(guān)關(guān)系系，，借借助助楊楊春春湖湖城城市市副副中中心心的的區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值日日趨趨飆飆升升，，白白馬馬洲洲風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)在在東東湖湖各各風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)中中的的重重要要地地位位也也將將有有明明顯顯提提升升，，作作為為東東湖湖風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)的的北北大大門門，，白白馬馬洲洲景景區(qū)區(qū)將將把把“人與與自自然然和和諧諧，，城城市市與與風(fēng)風(fēng)景景和和諧諧，，文文化化與與生生態(tài)態(tài)和和諧諧”的規(guī)規(guī)劃劃理理念念完完美美呈呈現(xiàn)現(xiàn)。。小結(jié)(3)：Chapter2區(qū)域市場(chǎng)研究究交通區(qū)域分析析周邊區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)情況況分析上位規(guī)劃解讀讀項(xiàng)目定位研究究產(chǎn)品規(guī)劃建議議區(qū)域市場(chǎng)研究究本案徐東商圈楊春湖商圈建二商圈東湖風(fēng)景名勝勝區(qū)中南商圈歡樂(lè)谷東三環(huán)線歡樂(lè)大道2.1交通區(qū)域分析析上位規(guī)劃解讀讀項(xiàng)目定位研究究產(chǎn)品規(guī)劃建議議區(qū)域市場(chǎng)研究究徐東商圈楊春湖商圈建二商圈東湖風(fēng)景名勝勝區(qū)中南商圈歡樂(lè)谷項(xiàng)目地塊背靠靠二環(huán)線歡樂(lè)樂(lè)大道，東鄰鄰東三環(huán)線，，西靠歡樂(lè)谷谷，南面東湖湖風(fēng)景區(qū)，交交通優(yōu)勢(shì)及區(qū)區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。周邊3~8公里內(nèi)輻射區(qū)區(qū)域有：【楊春湖商圈】、【建二商圈】、【徐東商圈】、【中南商圈】及【東湖風(fēng)景名勝勝區(qū)】。2.2周邊區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)情況況分析從整個(gè)武漢的的房地產(chǎn)區(qū)域域分布圖可以以看出，白馬馬洲地塊緊鄰鄰青山片區(qū)與與武昌中心區(qū)區(qū)這兩大片區(qū)區(qū)。下面我們來(lái)分分析一下近期期該兩大片區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)市市場(chǎng)情況：上位規(guī)劃解讀讀項(xiàng)目定位研究究產(chǎn)品規(guī)劃建議議區(qū)域市場(chǎng)研究究后湖片區(qū)漢口中心片區(qū)區(qū)漢陽(yáng)中心片區(qū)區(qū)武昌中心片區(qū)區(qū)青山片區(qū)南湖片區(qū)光谷片區(qū)湯遜湖片區(qū)白沙洲片區(qū)盤龍城片區(qū)古田片區(qū)沌口片區(qū)金銀湖片區(qū)紅蓮湖片區(qū)項(xiàng)目地2012年4月，武昌中心心區(qū)商品住房房備案672套，環(huán)比減少少107套；成交均價(jià)價(jià)9326元/㎡，環(huán)比下降7.12%，同比下跌13.25%。徐東片區(qū)，福福星惠譽(yù)國(guó)際際城屬于區(qū)域域標(biāo)桿，掌握握著區(qū)域絕對(duì)對(duì)話語(yǔ)權(quán)和定定價(jià)權(quán)。二期期住宅產(chǎn)品芭芭莎公館銷售售價(jià)格9600元/㎡，折后成交均均價(jià)與一期價(jià)價(jià)格基本持平平，對(duì)于區(qū)域域市場(chǎng)沖擊極極大，愛(ài)家國(guó)國(guó)際華城、藍(lán)藍(lán)晶綠洲、秦秦南都匯等項(xiàng)項(xiàng)目紛紛跟隨隨降價(jià)促銷。。積玉橋片區(qū)，，主要為福星星惠譽(yù)水岸國(guó)國(guó)際和綠地國(guó)國(guó)際金融城兩兩個(gè)在售項(xiàng)目目，其余項(xiàng)目目基本進(jìn)入尾尾盤期。水岸岸國(guó)際采取““低開(kāi)”策略略，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目拉開(kāi)價(jià)差差，保持競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)盤盤至今價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)定在9000-10000元/㎡，成為區(qū)域成成交量最好的的項(xiàng)目。中北路沿線，，武昌區(qū)品質(zhì)質(zhì)和價(jià)格標(biāo)桿桿樓盤，具有有高端樓盤風(fēng)風(fēng)向標(biāo)之稱的的復(fù)地東湖國(guó)國(guó)際成交持續(xù)續(xù)萎縮，反映映出當(dāng)前高端端項(xiàng)目成交依依舊低迷。武昌中心區(qū)青山片區(qū)2012年4月，青山區(qū)商商品住房備案案760套，環(huán)比減少少421套；成交均價(jià)價(jià)3896元/㎡，環(huán)比下降7.92%。青山區(qū)舊城改改造、棚戶區(qū)區(qū)改造力度加加強(qiáng)，統(tǒng)建、、中鄂聯(lián)、萬(wàn)萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)的的經(jīng)適房項(xiàng)目目以及大量還還建房（如臨臨江港灣）進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，推推動(dòng)青山區(qū)成成交量同時(shí)拉拉低區(qū)域成交交價(jià)格，使得得2012年初至今，青青山區(qū)成交價(jià)價(jià)格持續(xù)走低低。4月份，青山區(qū)區(qū)12個(gè)在售項(xiàng)目實(shí)實(shí)際備案成交交210套左右，青城城華府成交65套，鉑金華府府42套，奧山世紀(jì)紀(jì)城30套，其余項(xiàng)目目月均成交量量在10-20套左右。2012年3、4月份，青山區(qū)區(qū)新入市項(xiàng)目目增多，供應(yīng)應(yīng)量增大，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為為激烈，各項(xiàng)項(xiàng)目紛紛采取取一口價(jià)、打打折促銷等手手段降價(jià)促銷銷，降價(jià)潮逐逐漸蔓延?？偨Y(jié)：白馬洲地塊緊緊接青山片區(qū)區(qū)楊春湖城市市副中心區(qū)，，該片區(qū)目前前正處在起步步建設(shè)階段，，區(qū)域內(nèi)暫無(wú)無(wú)新的商品房房項(xiàng)目在售，，整個(gè)青山片片區(qū)目前新房房?jī)r(jià)格在8000~9000元/㎡之間，房?jī)r(jià)價(jià)也側(cè)面體現(xiàn)現(xiàn)出城市副中中心未來(lái)價(jià)值值。武昌中心區(qū)房房?jī)r(jià)目前均價(jià)價(jià)在10000~15000元/㎡，尤其是東東湖沿線的項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)都在在萬(wàn)元以上，，這也側(cè)面反反映出客戶與與市場(chǎng)對(duì)東湖湖區(qū)域價(jià)值的的認(rèn)同。白馬洲片區(qū)地地處東湖北大大門，是三個(gè)個(gè)客源引導(dǎo)入入口之一，同同時(shí)擁有東湖湖風(fēng)景區(qū)的一一個(gè)楊春湖主主要出入口和和一個(gè)青化路路東次入口。?？傮w來(lái)看項(xiàng)項(xiàng)目地塊可謂謂是集：自然資源、旅旅游資源、交交通資源、區(qū)區(qū)域資源為一一體的價(jià)值飛飛地。上位規(guī)劃解讀讀項(xiàng)目定位研究究產(chǎn)品規(guī)劃建議議區(qū)域市場(chǎng)研究究Chapter3項(xiàng)目定位研究究區(qū)域市場(chǎng)研究究項(xiàng)目定位研究究產(chǎn)品規(guī)劃建議議上位規(guī)劃解讀讀戰(zhàn)略定位形象定位市場(chǎng)定位功能定位區(qū)域市場(chǎng)研究究項(xiàng)目定位研究究產(chǎn)品規(guī)劃建議議上位規(guī)劃解讀讀3.1戰(zhàn)略定位整體戰(zhàn)略定位位：國(guó)際生態(tài)文化化旅游區(qū)國(guó)家級(jí)都市湖湖泊旅游勝地地戰(zhàn)略釋義：在大力保護(hù)生生態(tài)中創(chuàng)新、、走可持續(xù)發(fā)發(fā)展之路；以以新生態(tài)美學(xué)學(xué)為發(fā)展理念念，融合東西西方優(yōu)秀文化化意境于一體體，集都市湖湖泊、森林濕濕地、生態(tài)萬(wàn)萬(wàn)象之大成，，極致演繹現(xiàn)現(xiàn)代園林公園園集群勝景，，通過(guò)建設(shè)世世界級(jí)湖岸公公園集群，打打造世界知名名，中國(guó)一流流的世界級(jí)都都市湖泊旅游游勝地。保護(hù)保護(hù)保護(hù)保護(hù)創(chuàng)新保護(hù)保護(hù)創(chuàng)新不豐富保護(hù)的的內(nèi)涵，東湖湖留給后人的的將只有“保保護(hù)”，無(wú)序序違規(guī)建設(shè)將將會(huì)繼續(xù)侵蝕蝕景區(qū)生態(tài)資資源與環(huán)境，，而重復(fù)建設(shè)設(shè)也將浪費(fèi)巨巨大的社會(huì)資資源。豐富保保護(hù)內(nèi)內(nèi)涵，，以保保護(hù)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，提提升創(chuàng)創(chuàng)新，，東湖湖將與與時(shí)俱俱進(jìn)，，為后后人與與武漢漢這座座城市市釋放放無(wú)窮窮的發(fā)發(fā)展能能量。。在保護(hù)護(hù)中創(chuàng)創(chuàng)新發(fā)發(fā)展，，助推推武漢漢構(gòu)建建世界界城市市新形形象，，將是是東湖湖的新新時(shí)代代使命命與責(zé)責(zé)任。。簡(jiǎn)而言言之，，一味味傳承承與單單線模模仿傳傳統(tǒng)園園林的的發(fā)展展模式式已經(jīng)經(jīng)不能能滿足足現(xiàn)代代人生生活與與審美美情趣趣的需需求。。東湖湖公園園發(fā)展展模式式更不不能走走入““東施施效顰顰”的的死胡胡同。。所以，，東湖湖世界界級(jí)湖湖岸公公園群群的特特色在在于充充分利利用原原有的的湖岸岸基底底，運(yùn)運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代園園林的的建設(shè)設(shè)手法法將重重點(diǎn)放放在城城市游游憩公公共開(kāi)開(kāi)放空空間，，綜合合融入入建筑筑、山山系、、水體體和植植物等等園林林要素素，并并創(chuàng)新新性的的利用用現(xiàn)代代科技技技術(shù)術(shù)的表表現(xiàn)手手法來(lái)來(lái)構(gòu)建建具有有生態(tài)態(tài)、藝藝術(shù)和和使用用三大大綜合合功能能體系系的現(xiàn)現(xiàn)代園園林新新貌。現(xiàn)代園園林的的建設(shè)設(shè)主旨旨是充充分結(jié)結(jié)合城城市規(guī)規(guī)劃、、建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)與園園林景景觀設(shè)設(shè)計(jì)，，將它它們作作為一一個(gè)綜綜合體體系來(lái)來(lái)考慮慮。繼繼皇家家園林林與古古典園園林之之后的的現(xiàn)代代園林林，是是對(duì)一一個(gè)區(qū)區(qū)域或或城市市人居居環(huán)境境（包包括自自然和和人工工環(huán)境境）整整體的的規(guī)劃劃和設(shè)設(shè)計(jì)。。區(qū)域市市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定定位研研究產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議上位規(guī)規(guī)劃解解讀3.2形象定定位形象定定位：：大武漢漢，旅旅游、、養(yǎng)生生、休休閑、、度假假后花花園區(qū)域市市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定定位研研究產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議上位規(guī)規(guī)劃解解讀3.3市場(chǎng)定定位市場(chǎng)定定位：：中國(guó)城城市旅旅游新新地標(biāo)標(biāo)，大大武漢漢城市市客廳廳定位解析：地處楊楊春湖湖城市市副中中心與與東湖湖風(fēng)景景名勝勝區(qū)的的黃金金交匯匯點(diǎn)，，武漢漢賓客客的首首席““大客客廳””。區(qū)域市市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定定位研研究產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議上位規(guī)規(guī)劃解解讀3.4功能定定位功能定定位：：依托東東湖優(yōu)優(yōu)越的的交通通區(qū)位位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，絕絕無(wú)僅僅有的的湖泊泊、森森林、、濕地地等自自然生生態(tài)資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)與與文化化資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)為三三大基基礎(chǔ)，，著力力打造造四大大核心心平臺(tái)臺(tái)：1、城市市休閑閑觀光光平臺(tái)臺(tái)2、湖泊泊游覽覽度假假平臺(tái)臺(tái)3、文體體養(yǎng)生生居住住平臺(tái)臺(tái)4、商務(wù)務(wù)政務(wù)務(wù)交流流平臺(tái)臺(tái)Chapter4產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議區(qū)域市市場(chǎng)研研究項(xiàng)目定定位研研究產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議上位規(guī)規(guī)劃解解讀項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀產(chǎn)品功功能規(guī)規(guī)劃分分區(qū)4.1項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀上位規(guī)規(guī)劃解解讀項(xiàng)目定定位研研究產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議上位位規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀現(xiàn)狀狀情情況況：：4.1項(xiàng)目目地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀項(xiàng)目目定定位位研研究究區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議上位位規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀現(xiàn)狀狀情情況況：：4.1項(xiàng)目目地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀項(xiàng)目目定定位位研研究究區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議上位位規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀現(xiàn)狀狀情情況況：：4.1項(xiàng)目目地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀項(xiàng)目目定定位位研研究究區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議上位位規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀現(xiàn)狀狀情情況況：：4.1項(xiàng)目目地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀項(xiàng)目目定定位位研研究究區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議上位位規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀項(xiàng)目目定定位位研研究究總結(jié)結(jié)：：從項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀可可以以看看出出，，目目前前白白馬馬洲洲片片區(qū)區(qū)自自然然風(fēng)風(fēng)景景優(yōu)優(yōu)美美，，水水系系資資源源豐豐富富，，但但區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)建建設(shè)設(shè)發(fā)發(fā)展展速速度度比比較較落落后后，，以以農(nóng)農(nóng)民民自自建建房房為為主主。。從大大區(qū)區(qū)域域條條件件分分析析，，白白馬馬洲洲片片區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊背背靠靠二二環(huán)環(huán)線線歡歡樂(lè)樂(lè)大大道道，，東東鄰鄰東東三三環(huán)環(huán)線線，，西西靠靠歡歡樂(lè)樂(lè)谷谷，，南南面面東東湖湖風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)，，交交通通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及及區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯。。周邊邊3~8公里里內(nèi)內(nèi)輻輻射射區(qū)區(qū)域域有有：：【楊春春湖湖商商圈圈】、【建二二商商圈圈】、【徐東東商商圈圈】、【中南南商商圈圈】及【東湖湖風(fēng)風(fēng)景景名名勝勝區(qū)區(qū)】。隨著著市市政政建建設(shè)設(shè)投投資資的的進(jìn)進(jìn)一一步步加加大大，