第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款管理第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款管理第一節(jié)個(gè)人貸款的概念、特點(diǎn)以及種類一、個(gè)人貸款的概念及種類個(gè)人貸款就是通常所說(shuō)的零售貸款，是銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放的用于購(gòu)買耐用消費(fèi)品或支付其他費(fèi)用的貸款。個(gè)人住房貸款個(gè)人汽車貸款個(gè)人綜合消費(fèi)貸款

第一節(jié)個(gè)人貸款的概念、特點(diǎn)以及種類一、個(gè)人貸款的概念及種個(gè)人住房貸款（一）概念個(gè)人住房貸款：金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)買、建造、改造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房貸款（一）概念（二）種類１、按資金來(lái)源分：⑴自營(yíng)性個(gè)人住房貸款：銀行運(yùn)用信貸資金發(fā)放的貸款。⑵政策性個(gè)人住房貸款：即公積金個(gè)人住房貸款，指銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來(lái)源發(fā)放的貸款。⑶個(gè)人住房組合貸款：兼有以上兩種個(gè)貸（二）種類１、按資金來(lái)源分：２、按住房交易形態(tài)分：⑴首次住房貸款：即“一手房”貸款，指向一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買住房人發(fā)放的貸款。⑵再交易住房貸款：即“二手房”貸款，指向二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買住房人發(fā)放的貸款。３、按貸款用途分：⑴個(gè)人購(gòu)買貸款⑵個(gè)人大修住房貸款…４、按購(gòu)買住房類型分：⑴購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房貸款⑵購(gòu)買商品住房貸款…２、按住房交易形態(tài)分：（三）個(gè)人住房貸款的特征１、貸款期限長(zhǎng)２、零售性３、分期償還（三）個(gè)人住房貸款的特征１、貸款期限長(zhǎng)（四）幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)貸款金額：即貸款額，指借款人向貸款人借款的數(shù)額貸款限額：銀行對(duì)借款人的借款數(shù)額作的限制性規(guī)定首付比率：購(gòu)買住房時(shí)首期付款額占所購(gòu)住房總價(jià)的比率貸款價(jià)值比率：即貸款成數(shù)，指貸款金額／房地產(chǎn)價(jià)值（四）幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)貸款金額：即貸款額，指借款人向貸款人借款的償還比率：即借款人當(dāng)期償還貸款數(shù)額／同期收入貸款余額：分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后尚未償還的貸款本金數(shù)額。償還比率：即借款人當(dāng)期償還貸款數(shù)額／同期收入（五）個(gè)人住房貸款的償還方式1、等額本息2、等額本金3、遞增式（五）個(gè)人住房貸款的償還方式1、等額本息1、等額本息還款指借款人每月以相等的金額償還貸款，即每月還貸本息合計(jì)金額相同。適用于預(yù)期收入在未來(lái)整個(gè)貸款期間比較穩(wěn)定的借款人1、等額本息還款計(jì)算過程如下：POA1A2An-1An12n-1nP=[A/(1+i)]+[A/(1+i)2]+…+[A/(1+i)n-1]+[A/(1+i)n]=[A/(1+i)]{1+[1/(1+i)]+[1/(1+i)2]+…+[1/(1+i)n-2]+[1/(1+i)n-1]}=A×{[(1+i)n-1]/[(1+i)n×i]}則A=P×{[(1+i)n×i]/[(1+i)n-1]}計(jì)算過程如下：POA1A2An-1An12n-1nP=[A/其中：Ａ——月償還額Ｐ——貸款本金ｎ——還款期數(shù)ｉ——月利率其中：第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件2、等額本金償還貸款指在整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。適用于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人其計(jì)算公式為：

ak=P/n+[1-(k-1)/n]×P×ｉ其中，ak——第ｋ期的月還款額Ｐ——貸款本金ｎ——還款期數(shù)ｋ——還款第ｎ期

2、等額本金償還貸款指在整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償?shù)诎苏律虡I(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件月等額償還法與等額本金償還法的區(qū)別１、兩者還款數(shù)額不同２、每期還款額中本金、利息所占比例不同３、兩者利息總額不同月等額償還法與等額本金償還法的區(qū)別１、兩者還款數(shù)額不同（三）遞增式償還貸款

指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月份，均以相等的額度償還。適用于年輕人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款（三）遞增式償還貸款指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞M1(1+s)n-1M1PO123n-1n其計(jì)算公式為：P=M1×1/(1+i)+M1×(1+s)×1/(1+i)2+…+M1×(1+s)n-1×1/(1+i)n

=M1×(1+i)-1×[1+(1+s)×(1+i)-1+…+(1+s)n-1×(1+i)]-(n-1)M1(1+s)n-1M1PO123n-1n其計(jì)算公式為：-(個(gè)人汽車貸款個(gè)人汽車貸款是商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的專門用于購(gòu)買汽車（包括自用、商用、二手車）的貸款。直客式汽車貸款借款人銀行間客式汽車貸款借款人特約汽車經(jīng)銷商銀行個(gè)人汽車貸款個(gè)人綜合消費(fèi)貸款以自己或他人房產(chǎn)（住房或商用房）作抵押，用于耐用消費(fèi)品、住房裝修、教育、旅游、醫(yī)療等消費(fèi)的貸款。個(gè)人綜合消費(fèi)貸款補(bǔ)充：倒按揭——以房養(yǎng)老1983年，“計(jì)劃生育好，政府來(lái)養(yǎng)老”；1993年，“計(jì)劃生育好，政府幫養(yǎng)老”；2003年，“養(yǎng)老不能靠政府”；2013年，“推遲退休好，以房來(lái)養(yǎng)老”。補(bǔ)充：倒按揭——以房養(yǎng)老1983年，“計(jì)劃生育好，政府來(lái)養(yǎng)老第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。2013年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，按計(jì)劃“以房養(yǎng)老”政策會(huì)于2014年上半年試行推廣。以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭我國(guó)有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。逐漸興起以房養(yǎng)老“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無(wú)憂”的“以房養(yǎng)老”。我國(guó)有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍市場(chǎng)前景關(guān)于以房養(yǎng)老，很多專家的觀點(diǎn)一致：以房養(yǎng)老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)于人們眼前，面對(duì)巨大的家庭壓力，獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個(gè)天倫之樂的晚年。二是老年人，整個(gè)晚年的花費(fèi)也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國(guó)窮老人”現(xiàn)狀市場(chǎng)前景關(guān)于以房養(yǎng)老，很多專家的觀點(diǎn)一致：以房養(yǎng)老值得期待。第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件其他國(guó)家的一些以房養(yǎng)老形式荷蘭："以房養(yǎng)老"模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式不感興趣，"倒按揭"基本沒有市場(chǎng)。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子一般都是自己買下來(lái)，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會(huì)考慮用"以房養(yǎng)老"這種方式來(lái)過退休后的生活。美國(guó)：許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的?！耙苑筐B(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。其他國(guó)家的一些以房養(yǎng)老形式荷蘭："以房養(yǎng)老"模式起源于荷蘭，英國(guó)：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。日本：以房養(yǎng)老對(duì)申請(qǐng)人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人年齡必須65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅不可申請(qǐng)。英國(guó)：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)以房養(yǎng)老，現(xiàn)階段面臨四大困局

觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠?jī)翰豢糠俊比允侵髁饔^念。不少人對(duì)這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會(huì)讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會(huì)準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”。保障之困：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，即便有錢會(huì)否無(wú)處養(yǎng)老？如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’，養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險(xiǎn)。以房養(yǎng)老，現(xiàn)階段面臨四大困局

觀念之困：九成老人選擇留房給子

操作之困：金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂，老人“擔(dān)心”機(jī)構(gòu)“畏難”?！耙苑筐B(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國(guó)內(nèi)較早試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來(lái)在深圳、合肥等多地交易量為零。政策之困：７０年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦？對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。

操作之困：金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂，老人“擔(dān)心”機(jī)構(gòu)“畏難”?！埃ㄒ唬﹤€(gè)人信用的風(fēng)險(xiǎn)性

這是信用交易與現(xiàn)金交易的主要區(qū)別。

1、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)主要因素是償債能力和償債意愿；

2、信用交易中的機(jī)會(huì)主義行為更突出。

二、個(gè)人貸款的特點(diǎn)（一）個(gè)人信用的風(fēng)險(xiǎn)性二、個(gè)人貸款的特點(diǎn)（二）個(gè)人信用的私有產(chǎn)權(quán)性

產(chǎn)權(quán)與信用交易：

1、信用交易對(duì)象為物的所有權(quán)；

2、債務(wù)人所獲得的產(chǎn)權(quán)保護(hù)直接影響其償債能力；

3、債務(wù)人的產(chǎn)權(quán)保護(hù)影響其償債意愿。

人力資本私有產(chǎn)權(quán)特征影響個(gè)人信用交易：

1、個(gè)人對(duì)其未來(lái)收入流判斷的準(zhǔn)確性是其償債能力的保障；

2、個(gè)人擁有未來(lái)收入流的產(chǎn)權(quán)，約束其償債意愿。（二）個(gè)人信用的私有產(chǎn)權(quán)性（三）個(gè)人信用的信息對(duì)稱性

1、個(gè)人信息相對(duì)簡(jiǎn)單；

2、個(gè)人信息對(duì)債權(quán)影響相對(duì)簡(jiǎn)單；

3、個(gè)人信息歷史延續(xù)性較好；

4、單筆借款對(duì)債權(quán)人總體影響不大，信息驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)寬松；

5、人力資本產(chǎn)權(quán)明晰導(dǎo)致，借款人隱藏信息的成本昂貴，隱藏信息的概率較小。（三）個(gè)人信用的信息對(duì)稱性

小結(jié)：個(gè)人貸款的一般特點(diǎn)

業(yè)務(wù)利潤(rùn)較豐厚、經(jīng)營(yíng)成本高、信貸風(fēng)險(xiǎn)較高、業(yè)務(wù)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期呈同步趨勢(shì)、需求對(duì)信貸產(chǎn)品利率變動(dòng)的敏感度低、客戶分布相對(duì)集中

我國(guó)個(gè)人貸款的發(fā)展?fàn)顩r1、1996年，人民銀行開始允許商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)2、1998年《個(gè)人住房貸款管理辦法》3、1999年《關(guān)于開辦個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》4、2000年《關(guān)于助學(xué)貸款管理若干意見》

住房貸款是我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信貸發(fā)展最快的業(yè)務(wù)。

三、我國(guó)個(gè)人貸款發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題我國(guó)個(gè)人貸款的發(fā)展?fàn)顩r三、我國(guó)個(gè)人貸款發(fā)展現(xiàn)狀和

2011年，中國(guó)消費(fèi)貸款（包括抵押貸款、信用卡墊付和汽車貸款等消費(fèi)貸款）總計(jì)達(dá)人民幣8.5萬(wàn)億元，較上年增加近27%；

2011年，中國(guó)消費(fèi)金融在貸款總額中占比為15%；

2011年，中國(guó)全部個(gè)人貸款拖欠率（即不良貸款率）為0.8%，較上年的1.1%有所下降。（18大銀監(jiān)會(huì)主席尚福林：近期商業(yè)銀行不良貸款率為0.97%）

我國(guó)個(gè)人貸款發(fā)展存在的問題

1、傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的制約、居民承受能力較低；

2、個(gè)人消費(fèi)信貸手續(xù)繁雜：評(píng)估、抵押物登記、抵押資金保險(xiǎn)、合同公證等，涉及費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、印花稅；

3、涉及風(fēng)險(xiǎn)較多：信用風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等；

4、社會(huì)缺乏完善的個(gè)人信用制度（剛剛起步）、健全的法律制度和完善的社會(huì)保障制度。我國(guó)個(gè)人貸款發(fā)展存在的問題第二節(jié)個(gè)人貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)管理

一、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展概述

個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)質(zhì)是將個(gè)人信用作為一個(gè)總體按照不同的特征分成若干不同組的一種方法。目前，最基本的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理方法是信用評(píng)分方法，即用分值來(lái)表示信用評(píng)估的結(jié)果，從而降低對(duì)個(gè)人信用判斷的主觀性。

個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理三次突破：信用評(píng)分、自動(dòng)化管理系統(tǒng)、決策優(yōu)化。

第二節(jié)個(gè)人貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)管理一、個(gè)人信用

二、個(gè)人貸款的信用分析過程

（一）對(duì)申請(qǐng)者分類時(shí)間穩(wěn)定性資金額業(yè)務(wù)成本服務(wù)老客戶新客戶穩(wěn)定型流動(dòng)型大戶中戶小戶有貸戶無(wú)貸戶盈利戶特殊戶普通戶特殊戶二、個(gè)人貸款的信用分析過程

（一）對(duì)申請(qǐng)者分類時(shí)間（二）申請(qǐng)者償債意愿分析

1、申請(qǐng)者以往的信用記錄；

2、申請(qǐng)者的守法記錄；

3、申請(qǐng)者的家庭記錄；

4、面談?dòng)∠?。（二）申?qǐng)者償債意愿分析（三）申請(qǐng)者償債能力分析主要是申請(qǐng)者收入、職業(yè)、資產(chǎn)、負(fù)債等方面：

1、個(gè)人收入是消費(fèi)貸款的第一還款來(lái)源；

2、職業(yè)穩(wěn)定性是還款期內(nèi)收入穩(wěn)定性的重要參考；

3、家庭成員數(shù)目、其他成員收入情況及贍養(yǎng)人數(shù)直接決定凈償債能力；

4、個(gè)人資產(chǎn)、負(fù)債是影響其第二還款的主要因素；

5、預(yù)警期內(nèi)是否有到期償還的或有債務(wù)。（三）申請(qǐng)者償債能力分析（四）建立客戶信息庫(kù)，提高申請(qǐng)者信用評(píng)估質(zhì)量

可以通過服務(wù)外包的方式，與中介機(jī)構(gòu)合作，定期開展個(gè)人資信的調(diào)查與評(píng)估?？梢圆扇冸x、分解、轉(zhuǎn)移、重組等手段，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行社會(huì)分工，將部分手續(xù)煩瑣、勞動(dòng)強(qiáng)度大的工作（如信用調(diào)查、信用擔(dān)保、合同公證、房產(chǎn)評(píng)估、抵押登記、壞賬催收等）分離給中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成。（四）建立客戶信息庫(kù)，提高申請(qǐng)者信用評(píng)估質(zhì)量三、個(gè)人信用評(píng)分

如把信用風(fēng)險(xiǎn)分3類：可度量可控制風(fēng)險(xiǎn)、可度量不可控制風(fēng)險(xiǎn)、不可度量不可控制風(fēng)險(xiǎn)，信用評(píng)分主要是針對(duì)可度量可控制風(fēng)險(xiǎn)的。80%以上可度量可控制風(fēng)險(xiǎn)在信貸決策時(shí)就已確定，即一旦賬戶或貸款核準(zhǔn)，維護(hù)和減少損失的技術(shù)只能控制未來(lái)很小的損失。信用評(píng)分的特殊作用即在于建立一個(gè)客觀的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)事先控制信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人信用評(píng)分就是運(yùn)用一定的模型和規(guī)則，評(píng)估客戶信用價(jià)值的一種方法。三、個(gè)人信用評(píng)分如把信用風(fēng)險(xiǎn)分3類：可度量可評(píng)分技術(shù)的作用：

1、有利于避免和減少損失；

2、有利于快速、一致、不帶偏見和可防御的決策，有利于在線銀行、公平信貸的發(fā)展；

3、設(shè)計(jì)合理的評(píng)分模型，能消除放貸過程中的歧視性操作；

4、成本不高，比較簡(jiǎn)單、易于解釋。評(píng)分技術(shù)的作用：

（一）個(gè)人信用評(píng)分的原理借助信用評(píng)分模型，將預(yù)先通過統(tǒng)計(jì)方法確定的權(quán)重分配給申請(qǐng)人主要征信特征指標(biāo)，由此產(chǎn)生一個(gè)信用分?jǐn)?shù)，以此來(lái)預(yù)測(cè)信用申請(qǐng)者準(zhǔn)時(shí)足額還款的可能性。其隱含的理論假設(shè)是：存在某種測(cè)度能將評(píng)價(jià)對(duì)象區(qū)分成良好信用和較差信用兩種分布。

（一）個(gè)人信用評(píng)分的原理分?jǐn)?shù)概率良好信用賬戶不良信用賬戶分界分?jǐn)?shù)值信用評(píng)分模型中良好信用賬戶及不良信用賬戶的信用分?jǐn)?shù)分布圖分?jǐn)?shù)概率良好信用賬戶不良信用賬戶分界分?jǐn)?shù)值信用評(píng)分模型中良好

一般而言，信用評(píng)分較低和較高的客戶已被市場(chǎng)分離，因此對(duì)中間客戶進(jìn)行細(xì)分的評(píng)分模型非常重要。進(jìn)行連續(xù)而細(xì)致的評(píng)分需要：詳細(xì)分析消費(fèi)者偏好、習(xí)慣、消費(fèi)規(guī)律、所屬群體、年齡段等。需長(zhǎng)期或階段性跟蹤、區(qū)域調(diào)查和大量的統(tǒng)計(jì)分析。一般而言，信用評(píng)分較低和較高的客戶已被市場(chǎng)分離（二）個(gè)人信用評(píng)分的特點(diǎn)

1、一般采用數(shù)字方式描述較直觀、可連續(xù)深度細(xì)分消費(fèi)群、易于在自動(dòng)化系統(tǒng)使用

2、信用評(píng)分具有多樣性對(duì)于不同預(yù)測(cè)目的，消費(fèi)者信用評(píng)分可產(chǎn)生于不同模型

3、信用評(píng)分即可與授信額度關(guān)聯(lián)，也可不于其存在直接的轉(zhuǎn)換關(guān)系

4、銀行信用評(píng)分傾向于針對(duì)每一種客戶群建立預(yù)測(cè)客戶信用風(fēng)險(xiǎn)的消費(fèi)者信用評(píng)分模型，而專業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)管理公司更傾向于算出每個(gè)信用評(píng)分值對(duì)應(yīng)的授信額度（二）個(gè)人信用評(píng)分的特點(diǎn)（三）個(gè)人信用評(píng)分模型的類型

1、信用額度模型信用限額使用與信用品質(zhì)負(fù)相關(guān)

2、追帳模型當(dāng)客戶存在較高風(fēng)險(xiǎn)，需采取哪些強(qiáng)化的追帳措施早期干預(yù)能有效最小化拖欠，減少壞賬損失可用于持續(xù)監(jiān)視收費(fèi)及償付活動(dòng)，以辨別出正在惡化的賬戶變量包括信用分?jǐn)?shù)、賬戶來(lái)源、信用額度利用模式、月償付占余額的比例、拖欠歷史等預(yù)測(cè)能力取決于模型捕捉延遲償付及較低償付率等預(yù)警信號(hào)的能力

3、賬戶取消模型可用于限制賬戶提款，直至取消該賬戶通常在新投資組合被收購(gòu)后，發(fā)現(xiàn)其包含較少良好信用時(shí)發(fā)揮作用（三）個(gè)人信用評(píng)分模型的類型（三）個(gè)人信用評(píng)分模型的影響因素

1、模型最終目的是預(yù)測(cè)消費(fèi)者的違約率模型中的自變量不宜太多，以免模型過大，運(yùn)算成本過高預(yù)測(cè)精確度無(wú)法達(dá)到100%，總是被限定的一個(gè)范圍內(nèi)（如3%），不需要自變量太多可通過比率法，合成部分變量，減小模型規(guī)模，這種分層處理更有利于保密需要

2、消費(fèi)者個(gè)人基本特征數(shù)據(jù)，會(huì)對(duì)預(yù)測(cè)產(chǎn)生重要影響如年齡、身體情況等地區(qū)特殊性數(shù)據(jù)項(xiàng)：政治面貌、職稱、職務(wù)等

3、某些模型會(huì)使用比率自變量，常用自變量有：債務(wù)比率=每月債務(wù)總支出/每月總收入，一般授信后不超過25%

現(xiàn)金流估計(jì)值=個(gè)人收入-債務(wù)支出-平均生活費(fèi)用-經(jīng)常性開支（三）個(gè)人信用評(píng)分模型的影響因素三、我國(guó)銀行個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展趨勢(shì)我國(guó)銀行個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展的影響因素

1、個(gè)人征信體系剛剛起步

2、個(gè)人貸款抵押產(chǎn)權(quán)處置市場(chǎng)還不健全

3、抵押貸款證券化市場(chǎng)尚未啟動(dòng)

4、個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)欠發(fā)達(dá)

5、政府在各貸風(fēng)險(xiǎn)防范中的作用機(jī)制尚未完全建立

6、居民收入的非貨幣化和較低的透明度三、我國(guó)銀行個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展趨勢(shì)（一）建設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)的支持系統(tǒng)

主要是指?jìng)€(gè)人信用制度建設(shè)，包括樹立個(gè)人信用觀念、完善個(gè)人征信系統(tǒng)及存款實(shí)名制、家庭財(cái)產(chǎn)登記制、個(gè)人財(cái)產(chǎn)破壞制度。（二）建設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)的分散系統(tǒng)

1、個(gè)人貸款保險(xiǎn)

2、抵押貸款證券化貸款一般周期較長(zhǎng)，易導(dǎo)致商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及信用風(fēng)險(xiǎn)積累（一）建設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)的支持系統(tǒng)（三）信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)一般由5部分組成：設(shè)立監(jiān)測(cè)范圍、建立指針菜單、設(shè)定相應(yīng)閥值、計(jì)算發(fā)生概率、界定預(yù)警區(qū)域。（1）監(jiān)測(cè)范圍的設(shè)立

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性對(duì)借款人收入及金融體系發(fā)展規(guī)范程度的影響。

2、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、收入穩(wěn)定性、還款承受力等。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)（2）指針菜單的建立：宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)指針、微觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)指針、品德指針、債務(wù)及償債能力指針、擔(dān)保品指針（3）相應(yīng)閥值（臨界值）的設(shè)定：當(dāng)菜單指針值偏離正常水平并超過該臨界值時(shí)，即為危機(jī)預(yù)警信號(hào)（4）發(fā)生概率的計(jì)算：可以臨界值預(yù)警指針的加權(quán)平均來(lái)衡量危機(jī)發(fā)生概率Pj=∑Xi·Yi

Pj即j月危機(jī)在預(yù)警范圍內(nèi)發(fā)生的概率；Xi為i項(xiàng)指針在j月的信號(hào)值，發(fā)生為1，否則為0；Yi為i項(xiàng)指針的權(quán)重。（2）指針菜單的建立：宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)指針、微觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)指針、品（5）預(yù)警區(qū)域的界定

安全區(qū)：預(yù)警發(fā)生問題，無(wú)危險(xiǎn)，0≤Pj＜30

大傻瓜區(qū)：預(yù)警，借款人不承認(rèn)問題，30≤Pj＜45

過渡區(qū)：借款人意識(shí)到問題，采取行動(dòng)償還，警戒，45≤Pj＜70

清償區(qū)：借款人償還困難，危險(xiǎn)，70≤Pj＜85

無(wú)法清償區(qū)：借款人無(wú)法償還，處置抵押品，高危險(xiǎn)，85≤Pj＜100（5）預(yù)警區(qū)域的界定（四）信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和處理系統(tǒng)（1）信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防系統(tǒng)

借款人處于大傻瓜區(qū)和清償區(qū)之間時(shí)所采取的防范性措施與手段。

1、密切了解、跟蹤借款人資產(chǎn)狀況，合理預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)的損失；

2、要求借款人增加新的保證人或購(gòu)買新的保險(xiǎn)；

3、靈活改變銀行的貸款條例，給借款人以緩沖。（2）信用風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)

借款人違約未償還本息或已無(wú)力償債時(shí)所采取的手段。

1、早期（預(yù)期15天未償還）：電話或信函催款

2、個(gè)人接觸期（15天-2月內(nèi)）：貸款展期、再融資、發(fā)放新貸款、申請(qǐng)保險(xiǎn)索賠。

3、嚴(yán)重拖欠期：處理抵押品、起訴借款人（四）信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和處理系統(tǒng)美國(guó)對(duì)個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的管理平均凈壞賬率：1％以下凈資產(chǎn)回報(bào)率：15％香港對(duì)個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的管理每月還本付息額不超過家庭收入的50％，強(qiáng)調(diào)對(duì)借款人職業(yè)及收入穩(wěn)定性的審查美國(guó)對(duì)個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的管理案例：美國(guó)個(gè)人信用體系建設(shè)及應(yīng)用情況

在美國(guó)普遍使用以商業(yè)征信公司為基礎(chǔ)的社會(huì)信用管理方式，遍布美國(guó)的個(gè)人征信公司、追賬公司等都是從盈利目的出發(fā)，向社會(huì)提供有償服務(wù)，包括資信調(diào)查，資信評(píng)級(jí)，資信咨詢，商賬追收等，完全實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。在美國(guó)，每個(gè)人都有一個(gè)“社會(huì)安全號(hào)”SSN（socialsecuritynumber），這個(gè)安全號(hào)可以把一個(gè)美國(guó)人一生幾乎所有的信用記錄串在一起，包括個(gè)人的銀行賬號(hào)、稅號(hào)、信用卡號(hào)、社會(huì)醫(yī)療保障號(hào)等都與之掛鉤。

案例：美國(guó)個(gè)人信用體系建設(shè)及應(yīng)用情況自20世紀(jì)30年代美國(guó)成立社會(huì)安全管理局后，聯(lián)邦政府下令，所有合法公民和居民必須持有有效社會(huì)安全號(hào)，該號(hào)由國(guó)家社會(huì)安全管理局統(tǒng)一賦予。只要把某個(gè)人的社會(huì)安全號(hào)碼輸入全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)，任何人均可查到自己的背景資料，既包括年齡、性別、出生日期等這些自然狀況，也包括教育背景、工作經(jīng)歷、與稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行打交道時(shí)的信用狀況、有無(wú)犯罪記錄等等。如果一個(gè)人有過不良納稅記錄，那么這一記錄將永遠(yuǎn)伴隨著他，當(dāng)他去求職、買保險(xiǎn)、買汽車、開公司，幾乎無(wú)論他做什么，無(wú)論他到哪個(gè)州，這一污點(diǎn)都無(wú)法抹去，他將因此而四處碰壁。自20世紀(jì)30年代美國(guó)成立社會(huì)安全管理局后，聯(lián)邦政府下令，所在美國(guó)，社會(huì)安全號(hào)碼就如同中國(guó)的公民身份號(hào)碼，每人只有一個(gè)，并且終身不變、終身使用。美國(guó)是個(gè)聯(lián)邦國(guó)家，即使是作為"身份證"的駕駛執(zhí)照，也是每州不同。所以唯一跟著你一生不變的，唯有社會(huì)安全號(hào)。很多學(xué)校，拿此來(lái)做學(xué)籍號(hào)碼。沒有它，你只能算是一個(gè)社會(huì)邊緣人，用不了多久，你就會(huì)明白許多東西你必須有社會(huì)安全號(hào)才能享受到。

在美國(guó)，社會(huì)安全號(hào)碼就如同中國(guó)的公民身份號(hào)碼，每人只有一個(gè)，對(duì)消費(fèi)者信用評(píng)估和提供個(gè)人信用服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，在美國(guó)叫信用局，或稱消費(fèi)信用報(bào)告機(jī)構(gòu)。專門從事個(gè)人信用資料的收集、加工整理、量化分析、制作和售后服務(wù)，形成了個(gè)人信用產(chǎn)品的一條龍服務(wù)。美國(guó)的個(gè)人信用服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行的是自由的市場(chǎng)運(yùn)作模式，這些機(jī)構(gòu)都是由私人部門設(shè)立的。整個(gè)美國(guó)有1,000多家當(dāng)?shù)鼗虻貐^(qū)的信用局為消費(fèi)者服務(wù)。但這些信用局中的絕大多數(shù)都附屬于Equifax、Experian和TransUnion三家最為主要的征信局，或者與這三家公司保持業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。而這三家征信局都建有覆蓋全美國(guó)的數(shù)據(jù)庫(kù)，包含了超過1.7億消費(fèi)者的信用記錄，從而在事實(shí)上形成三足鼎立的局面。這也構(gòu)成了美國(guó)信用局制度的核心。對(duì)消費(fèi)者信用評(píng)估和提供個(gè)人信用服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，在美國(guó)叫信用局美國(guó)的信用局制度就個(gè)人信用信息的收集、個(gè)人信用產(chǎn)品的開發(fā)和管理形成了一套科學(xué)的體系，其主要包括三個(gè)環(huán)節(jié)：1、個(gè)人信用資料的收集和登記2、個(gè)人信用數(shù)據(jù)的加工處理和信用評(píng)估3、個(gè)人信用產(chǎn)品的銷售使用。美國(guó)的信用局制度就個(gè)人信用信息的收集、個(gè)人信用產(chǎn)品的開發(fā)和管在美國(guó)，幾乎每個(gè)成年人都離不開信用消費(fèi)，要申請(qǐng)信用卡、分期付款、抵押貸款等，都需要對(duì)消費(fèi)者的信用資格、信用狀態(tài)和信用能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，這種評(píng)價(jià)集中表現(xiàn)為信用報(bào)告。美國(guó)的個(gè)人信用報(bào)告由三大信用機(jī)構(gòu)提供，對(duì)個(gè)人的借款習(xí)慣進(jìn)行詳細(xì)紀(jì)錄和分析。

在美國(guó)，幾乎每個(gè)成年人都離不開信用消費(fèi)，要申請(qǐng)信用卡、分期付為了達(dá)到既保護(hù)個(gè)人隱私和合法權(quán)益，又保證正常信用信息的充分交流目的，美國(guó)法律在以下三個(gè)方面作出界定：（1）什么信息屬于個(gè)人隱私，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，什么信息屬于正常的信用信息，應(yīng)當(dāng)公開并允許征信機(jī)構(gòu)搜集；（2）如何保證信息的使用目的是正當(dāng)?shù)?，即不能被濫用；（3）如何保證信用信息的準(zhǔn)確性、完整性和及時(shí)更新。為了保證消費(fèi)者的知情權(quán)，美國(guó)規(guī)定任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人根據(jù)征信機(jī)構(gòu)提供的信用報(bào)告作出不利于消費(fèi)者的決定，比如拒絕消費(fèi)者的貸款、工作、牌照申請(qǐng)等，必須告知消費(fèi)者提供該信用報(bào)告的征信機(jī)構(gòu)的名稱、通信地址和電話號(hào)碼。為了達(dá)到既保護(hù)個(gè)人隱私和合法權(quán)益，又保證正常信用信息的充分交如果有了不良記錄，可能沒人再愿意貸款給你，這時(shí)，信用修復(fù)機(jī)制會(huì)幫你解除顧慮，給你提供建議，包括如何清理、重組債務(wù)，如何加強(qiáng)理財(cái)，以便分批償還債務(wù)等。還清貸款后再對(duì)你觀察兩三年，如果沒有污點(diǎn)，就可以消除記錄。如果有了不良記錄，可能沒人再愿意貸款給你，這時(shí)，信用修復(fù)機(jī)制第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款管理第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款管理第一節(jié)個(gè)人貸款的概念、特點(diǎn)以及種類一、個(gè)人貸款的概念及種類個(gè)人貸款就是通常所說(shuō)的零售貸款，是銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放的用于購(gòu)買耐用消費(fèi)品或支付其他費(fèi)用的貸款。個(gè)人住房貸款個(gè)人汽車貸款個(gè)人綜合消費(fèi)貸款

第一節(jié)個(gè)人貸款的概念、特點(diǎn)以及種類一、個(gè)人貸款的概念及種個(gè)人住房貸款（一）概念個(gè)人住房貸款：金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)買、建造、改造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房貸款（一）概念（二）種類１、按資金來(lái)源分：⑴自營(yíng)性個(gè)人住房貸款：銀行運(yùn)用信貸資金發(fā)放的貸款。⑵政策性個(gè)人住房貸款：即公積金個(gè)人住房貸款，指銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來(lái)源發(fā)放的貸款。⑶個(gè)人住房組合貸款：兼有以上兩種個(gè)貸（二）種類１、按資金來(lái)源分：２、按住房交易形態(tài)分：⑴首次住房貸款：即“一手房”貸款，指向一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買住房人發(fā)放的貸款。⑵再交易住房貸款：即“二手房”貸款，指向二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買住房人發(fā)放的貸款。３、按貸款用途分：⑴個(gè)人購(gòu)買貸款⑵個(gè)人大修住房貸款…４、按購(gòu)買住房類型分：⑴購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房貸款⑵購(gòu)買商品住房貸款…２、按住房交易形態(tài)分：（三）個(gè)人住房貸款的特征１、貸款期限長(zhǎng)２、零售性３、分期償還（三）個(gè)人住房貸款的特征１、貸款期限長(zhǎng)（四）幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)貸款金額：即貸款額，指借款人向貸款人借款的數(shù)額貸款限額：銀行對(duì)借款人的借款數(shù)額作的限制性規(guī)定首付比率：購(gòu)買住房時(shí)首期付款額占所購(gòu)住房總價(jià)的比率貸款價(jià)值比率：即貸款成數(shù)，指貸款金額／房地產(chǎn)價(jià)值（四）幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)貸款金額：即貸款額，指借款人向貸款人借款的償還比率：即借款人當(dāng)期償還貸款數(shù)額／同期收入貸款余額：分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后尚未償還的貸款本金數(shù)額。償還比率：即借款人當(dāng)期償還貸款數(shù)額／同期收入（五）個(gè)人住房貸款的償還方式1、等額本息2、等額本金3、遞增式（五）個(gè)人住房貸款的償還方式1、等額本息1、等額本息還款指借款人每月以相等的金額償還貸款，即每月還貸本息合計(jì)金額相同。適用于預(yù)期收入在未來(lái)整個(gè)貸款期間比較穩(wěn)定的借款人1、等額本息還款計(jì)算過程如下：POA1A2An-1An12n-1nP=[A/(1+i)]+[A/(1+i)2]+…+[A/(1+i)n-1]+[A/(1+i)n]=[A/(1+i)]{1+[1/(1+i)]+[1/(1+i)2]+…+[1/(1+i)n-2]+[1/(1+i)n-1]}=A×{[(1+i)n-1]/[(1+i)n×i]}則A=P×{[(1+i)n×i]/[(1+i)n-1]}計(jì)算過程如下：POA1A2An-1An12n-1nP=[A/其中：Ａ——月償還額Ｐ——貸款本金ｎ——還款期數(shù)ｉ——月利率其中：第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件2、等額本金償還貸款指在整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。適用于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人其計(jì)算公式為：

ak=P/n+[1-(k-1)/n]×P×ｉ其中，ak——第ｋ期的月還款額Ｐ——貸款本金ｎ——還款期數(shù)ｋ——還款第ｎ期

2、等額本金償還貸款指在整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償?shù)诎苏律虡I(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件月等額償還法與等額本金償還法的區(qū)別１、兩者還款數(shù)額不同２、每期還款額中本金、利息所占比例不同３、兩者利息總額不同月等額償還法與等額本金償還法的區(qū)別１、兩者還款數(shù)額不同（三）遞增式償還貸款

指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月份，均以相等的額度償還。適用于年輕人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款（三）遞增式償還貸款指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞M1(1+s)n-1M1PO123n-1n其計(jì)算公式為：P=M1×1/(1+i)+M1×(1+s)×1/(1+i)2+…+M1×(1+s)n-1×1/(1+i)n

=M1×(1+i)-1×[1+(1+s)×(1+i)-1+…+(1+s)n-1×(1+i)]-(n-1)M1(1+s)n-1M1PO123n-1n其計(jì)算公式為：-(個(gè)人汽車貸款個(gè)人汽車貸款是商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的專門用于購(gòu)買汽車（包括自用、商用、二手車）的貸款。直客式汽車貸款借款人銀行間客式汽車貸款借款人特約汽車經(jīng)銷商銀行個(gè)人汽車貸款個(gè)人綜合消費(fèi)貸款以自己或他人房產(chǎn)（住房或商用房）作抵押，用于耐用消費(fèi)品、住房裝修、教育、旅游、醫(yī)療等消費(fèi)的貸款。個(gè)人綜合消費(fèi)貸款補(bǔ)充：倒按揭——以房養(yǎng)老1983年，“計(jì)劃生育好，政府來(lái)養(yǎng)老”；1993年，“計(jì)劃生育好，政府幫養(yǎng)老”；2003年，“養(yǎng)老不能靠政府”；2013年，“推遲退休好，以房來(lái)養(yǎng)老”。補(bǔ)充：倒按揭——以房養(yǎng)老1983年，“計(jì)劃生育好，政府來(lái)養(yǎng)老第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。2013年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，按計(jì)劃“以房養(yǎng)老”政策會(huì)于2014年上半年試行推廣。以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭我國(guó)有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。逐漸興起以房養(yǎng)老“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無(wú)憂”的“以房養(yǎng)老”。我國(guó)有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍市場(chǎng)前景關(guān)于以房養(yǎng)老，很多專家的觀點(diǎn)一致：以房養(yǎng)老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)于人們眼前，面對(duì)巨大的家庭壓力，獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個(gè)天倫之樂的晚年。二是老年人，整個(gè)晚年的花費(fèi)也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國(guó)窮老人”現(xiàn)狀市場(chǎng)前景關(guān)于以房養(yǎng)老，很多專家的觀點(diǎn)一致：以房養(yǎng)老值得期待。第八章商業(yè)銀行個(gè)人貸款的管理課件其他國(guó)家的一些以房養(yǎng)老形式荷蘭："以房養(yǎng)老"模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式不感興趣，"倒按揭"基本沒有市場(chǎng)。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子一般都是自己買下來(lái)，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會(huì)考慮用"以房養(yǎng)老"這種方式來(lái)過退休后的生活。美國(guó)：許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的?！耙苑筐B(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。其他國(guó)家的一些以房養(yǎng)老形式荷蘭："以房養(yǎng)老"模式起源于荷蘭，英國(guó)：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。日本：以房養(yǎng)老對(duì)申請(qǐng)人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人年齡必須65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅不可申請(qǐng)。英國(guó)：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)以房養(yǎng)老，現(xiàn)階段面臨四大困局

觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠?jī)翰豢糠俊比允侵髁饔^念。不少人對(duì)這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會(huì)讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會(huì)準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”。保障之困：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，即便有錢會(huì)否無(wú)處養(yǎng)老？如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’，養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險(xiǎn)。以房養(yǎng)老，現(xiàn)階段面臨四大困局

觀念之困：九成老人選擇留房給子

操作之困：金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂，老人“擔(dān)心”機(jī)構(gòu)“畏難”?！耙苑筐B(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營(yíng)為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國(guó)內(nèi)較早試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來(lái)在深圳、合肥等多地交易量為零。政策之困：７０年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦？對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。

操作之困：金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)割裂，老人“擔(dān)心”機(jī)構(gòu)“畏難”?！埃ㄒ唬﹤€(gè)人信用的風(fēng)險(xiǎn)性

這是信用交易與現(xiàn)金交易的主要區(qū)別。

1、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)主要因素是償債能力和償債意愿；

2、信用交易中的機(jī)會(huì)主義行為更突出。

二、個(gè)人貸款的特點(diǎn)（一）個(gè)人信用的風(fēng)險(xiǎn)性二、個(gè)人貸款的特點(diǎn)（二）個(gè)人信用的私有產(chǎn)權(quán)性

產(chǎn)權(quán)與信用交易：

1、信用交易對(duì)象為物的所有權(quán)；

2、債務(wù)人所獲得的產(chǎn)權(quán)保護(hù)直接影響其償債能力；

3、債務(wù)人的產(chǎn)權(quán)保護(hù)影響其償債意愿。

人力資本私有產(chǎn)權(quán)特征影響個(gè)人信用交易：

1、個(gè)人對(duì)其未來(lái)收入流判斷的準(zhǔn)確性是其償債能力的保障；

2、個(gè)人擁有未來(lái)收入流的產(chǎn)權(quán)，約束其償債意愿。（二）個(gè)人信用的私有產(chǎn)權(quán)性（三）個(gè)人信用的信息對(duì)稱性

1、個(gè)人信息相對(duì)簡(jiǎn)單；

2、個(gè)人信息對(duì)債權(quán)影響相對(duì)簡(jiǎn)單；

3、個(gè)人信息歷史延續(xù)性較好；

4、單筆借款對(duì)債權(quán)人總體影響不大，信息驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)寬松；

5、人力資本產(chǎn)權(quán)明晰導(dǎo)致，借款人隱藏信息的成本昂貴，隱藏信息的概率較小。（三）個(gè)人信用的信息對(duì)稱性

小結(jié)：個(gè)人貸款的一般特點(diǎn)

業(yè)務(wù)利潤(rùn)較豐厚、經(jīng)營(yíng)成本高、信貸風(fēng)險(xiǎn)較高、業(yè)務(wù)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期呈同步趨勢(shì)、需求對(duì)信貸產(chǎn)品利率變動(dòng)的敏感度低、客戶分布相對(duì)集中

我國(guó)個(gè)人貸款的發(fā)展?fàn)顩r1、1996年，人民銀行開始允許商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)2、1998年《個(gè)人住房貸款管理辦法》3、1999年《關(guān)于開辦個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》4、2000年《關(guān)于助學(xué)貸款管理若干意見》

住房貸款是我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信貸發(fā)展最快的業(yè)務(wù)。

三、我國(guó)個(gè)人貸款發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題我國(guó)個(gè)人貸款的發(fā)展?fàn)顩r三、我國(guó)個(gè)人貸款發(fā)展現(xiàn)狀和

2011年，中國(guó)消費(fèi)貸款（包括抵押貸款、信用卡墊付和汽車貸款等消費(fèi)貸款）總計(jì)達(dá)人民幣8.5萬(wàn)億元，較上年增加近27%；

2011年，中國(guó)消費(fèi)金融在貸款總額中占比為15%；

2011年，中國(guó)全部個(gè)人貸款拖欠率（即不良貸款率）為0.8%，較上年的1.1%有所下降。（18大銀監(jiān)會(huì)主席尚福林：近期商業(yè)銀行不良貸款率為0.97%）

我國(guó)個(gè)人貸款發(fā)展存在的問題

1、傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的制約、居民承受能力較低；

2、個(gè)人消費(fèi)信貸手續(xù)繁雜：評(píng)估、抵押物登記、抵押資金保險(xiǎn)、合同公證等，涉及費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、印花稅；

3、涉及風(fēng)險(xiǎn)較多：信用風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等；

4、社會(huì)缺乏完善的個(gè)人信用制度（剛剛起步）、健全的法律制度和完善的社會(huì)保障制度。我國(guó)個(gè)人貸款發(fā)展存在的問題第二節(jié)個(gè)人貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)管理

一、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展概述

個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)質(zhì)是將個(gè)人信用作為一個(gè)總體按照不同的特征分成若干不同組的一種方法。目前，最基本的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理方法是信用評(píng)分方法，即用分值來(lái)表示信用評(píng)估的結(jié)果，從而降低對(duì)個(gè)人信用判斷的主觀性。

個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理三次突破：信用評(píng)分、自動(dòng)化管理系統(tǒng)、決策優(yōu)化。

第二節(jié)個(gè)人貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)管理一、個(gè)人信用

二、個(gè)人貸款的信用分析過程

（一）對(duì)申請(qǐng)者分類時(shí)間穩(wěn)定性資金額業(yè)務(wù)成本服務(wù)老客戶新客戶穩(wěn)定型流動(dòng)型大戶中戶小戶有貸戶無(wú)貸戶盈利戶特殊戶普通戶特殊戶二、個(gè)人貸款的信用分析過程

（一）對(duì)申請(qǐng)者分類時(shí)間（二）申請(qǐng)者償債意愿分析

1、申請(qǐng)者以往的信用記錄；

2、申請(qǐng)者的守法記錄；

3、申請(qǐng)者的家庭記錄；

4、面談?dòng)∠?。（二）申?qǐng)者償債意愿分析（三）申請(qǐng)者償債能力分析主要是申請(qǐng)者收入、職業(yè)、資產(chǎn)、負(fù)債等方面：

1、個(gè)人收入是消費(fèi)貸款的第一還款來(lái)源；

2、職業(yè)穩(wěn)定性是還款期內(nèi)收入穩(wěn)定性的重要參考；

3、家庭成員數(shù)目、其他成員收入情況及贍養(yǎng)人數(shù)直接決定凈償債能力；

4、個(gè)人資產(chǎn)、負(fù)債是影響其第二還款的主要因素；

5、預(yù)警期內(nèi)是否有到期償還的或有債務(wù)。（三）申請(qǐng)者償債能力分析（四）建立客戶信息庫(kù)，提高申請(qǐng)者信用評(píng)估質(zhì)量

可以通過服務(wù)外包的方式，與中介機(jī)構(gòu)合作，定期開展個(gè)人資信的調(diào)查與評(píng)估?？梢圆扇冸x、分解、轉(zhuǎn)移、重組等手段，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行社會(huì)分工，將部分手續(xù)煩瑣、勞動(dòng)強(qiáng)度大的工作（如信用調(diào)查、信用擔(dān)保、合同公證、房產(chǎn)評(píng)估、抵押登記、壞賬催收等）分離給中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成。（四）建立客戶信息庫(kù)，提高申請(qǐng)者信用評(píng)估質(zhì)量三、個(gè)人信用評(píng)分

如把信用風(fēng)險(xiǎn)分3類：可度量可控制風(fēng)險(xiǎn)、可度量不可控制風(fēng)險(xiǎn)、不可度量不可控制風(fēng)險(xiǎn)，信用評(píng)分主要是針對(duì)可度量可控制風(fēng)險(xiǎn)的。80%以上可度量可控制風(fēng)險(xiǎn)在信貸決策時(shí)就已確定，即一旦賬戶或貸款核準(zhǔn)，維護(hù)和減少損失的技術(shù)只能控制未來(lái)很小的損失。信用評(píng)分的特殊作用即在于建立一個(gè)客觀的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)事先控制信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人信用評(píng)分就是運(yùn)用一定的模型和規(guī)則，評(píng)估客戶信用價(jià)值的一種方法。三、個(gè)人信用評(píng)分如把信用風(fēng)險(xiǎn)分3類：可度量可評(píng)分技術(shù)的作用：

1、有利于避免和減少損失；

2、有利于快速、一致、不帶偏見和可防御的決策，有利于在線銀行、公平信貸的發(fā)展；

3、設(shè)計(jì)合理的評(píng)分模型，能消除放貸過程中的歧視性操作；

4、成本不高，比較簡(jiǎn)單、易于解釋。評(píng)分技術(shù)的作用：

（一）個(gè)人信用評(píng)分的原理借助信用評(píng)分模型，將預(yù)先通過統(tǒng)計(jì)方法確定的權(quán)重分配給申請(qǐng)人主要征信特征指標(biāo)，由此產(chǎn)生一個(gè)信用分?jǐn)?shù)，以此來(lái)預(yù)測(cè)信用申請(qǐng)者準(zhǔn)時(shí)足額還款的可能性。其隱含的理論假設(shè)是：存在某種測(cè)度能將評(píng)價(jià)對(duì)象區(qū)分成良好信用和較差信用兩種分布。

（一）個(gè)人信用評(píng)分的原理分?jǐn)?shù)概率良好信用賬戶不良信用賬戶分界分?jǐn)?shù)值信用評(píng)分模型中良好信用賬戶及不良信用賬戶的信用分?jǐn)?shù)分布圖分?jǐn)?shù)概率良好信用賬戶不良信用賬戶分界分?jǐn)?shù)值信用評(píng)分模型中良好

一般而言，信用評(píng)分較低和較高的客戶已被市場(chǎng)分離，因此對(duì)中間客戶進(jìn)行細(xì)分的評(píng)分模型非常重要。進(jìn)行連續(xù)而細(xì)致的評(píng)分需要：詳細(xì)分析消費(fèi)者偏好、習(xí)慣、消費(fèi)規(guī)律、所屬群體、年齡段等。需長(zhǎng)期或階段性跟蹤、區(qū)域調(diào)查和大量的統(tǒng)計(jì)分析。一般而言，信用評(píng)分較低和較高的客戶已被市場(chǎng)分離（二）個(gè)人信用評(píng)分的特點(diǎn)

1、一般采用數(shù)字方式描述較直觀、可連續(xù)深度細(xì)分消費(fèi)群、易于在自動(dòng)化系統(tǒng)使用

2、信用評(píng)分具有多樣性對(duì)于不同預(yù)測(cè)目的，消費(fèi)者信用評(píng)分可產(chǎn)生于不同模型

3、信用評(píng)分即可與授信額度關(guān)聯(lián)，也可不于其存在直接的轉(zhuǎn)換關(guān)系

4、銀行信用評(píng)分傾向于針對(duì)每一種客戶群建立預(yù)測(cè)客戶信用風(fēng)險(xiǎn)的消費(fèi)者信用評(píng)分模型，而專業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)管理公司更傾向于算出每個(gè)信用評(píng)分值對(duì)應(yīng)的授信額度（二）個(gè)人信用評(píng)分的特點(diǎn)（三）個(gè)人信用評(píng)分模型的類型

1、信用額度模型信用限額使用與信用品質(zhì)負(fù)相關(guān)

2、追帳模型當(dāng)客戶存在較高風(fēng)險(xiǎn)，需采取哪些強(qiáng)化的追帳措施早期干預(yù)能有效最小化拖欠，減少壞賬損失可用于持續(xù)監(jiān)視收費(fèi)及償付活動(dòng)，以辨別出正在惡化的賬戶變量包括信用分?jǐn)?shù)、賬戶來(lái)源、信用額度利用模式、月償付占余額的比例、拖欠歷史等預(yù)測(cè)能力取決于模型捕捉延遲償付及較低償付率等預(yù)警信號(hào)的能力

3、賬戶取消模型可用于限制賬戶提款，直至取消該賬戶通常在新投資組合被收購(gòu)后，發(fā)現(xiàn)其包含較少良好信用時(shí)發(fā)揮作用（三）個(gè)人信用評(píng)分模型的類型（三）個(gè)人信用評(píng)分模型的影響因素

1、模型最終目的是預(yù)測(cè)消費(fèi)者的違約率模型中的自變量不宜太多，以免模型過大，運(yùn)算成本過高預(yù)測(cè)精確度無(wú)法達(dá)到100%，總是被限定的一個(gè)范圍內(nèi)（如3%），不需要自變量太多可通過比率法，合成部分變量，減小模型規(guī)模，這種分層處理更有利于保密需要

2、消費(fèi)者個(gè)人基本特征數(shù)據(jù)，會(huì)對(duì)預(yù)測(cè)產(chǎn)生重要影響如年齡、身體情況等地區(qū)特殊性數(shù)據(jù)項(xiàng)：政治面貌、職稱、職務(wù)等

3、某些模型會(huì)使用比率自變量，常用自變量有：債務(wù)比率=每月債務(wù)總支出/每月總收入，一般授信后不超過25%

現(xiàn)金流估計(jì)值=個(gè)人收入-債務(wù)支出-平均生活費(fèi)用-經(jīng)常性開支（三）個(gè)人信用評(píng)分模型的影響因素三、我國(guó)銀行個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展趨勢(shì)我國(guó)銀行個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展的影響因素

1、個(gè)人征信體系剛剛起步

2、個(gè)人貸款抵押產(chǎn)權(quán)處置市場(chǎng)還不健全

3、抵押貸款證券化市場(chǎng)尚未啟動(dòng)

4、個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)欠發(fā)達(dá)

5、政府在各貸風(fēng)險(xiǎn)防范中的作用機(jī)制尚未完全建立

6、居民收入的非貨幣化和較低的透明度三、我國(guó)銀行個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展趨勢(shì)（一）建設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)的支持系統(tǒng)

主要是指?jìng)€(gè)人信用制度建設(shè)，包括樹立個(gè)人信用觀念、完善個(gè)人征信系統(tǒng)及存款實(shí)名制、家庭財(cái)產(chǎn)登記制、個(gè)人財(cái)產(chǎn)破壞制度。（二）建設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)的分散系統(tǒng)

1、個(gè)人貸款保險(xiǎn)

2、抵押貸款證券化貸款一般周期較長(zhǎng)，易導(dǎo)致商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及信用風(fēng)險(xiǎn)積累（一）建設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)的支持系統(tǒng)（三）信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)一般由5部分組成：設(shè)立監(jiān)測(cè)范圍、建立指針菜單、設(shè)定相應(yīng)閥值、計(jì)算發(fā)生概率、界定預(yù)警區(qū)域。（1）監(jiān)測(cè)范圍的設(shè)立

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性對(duì)借款人收入及金融體系發(fā)展規(guī)范程度的影響。

2、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、收入穩(wěn)定性、還款承受力等。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)（2）指針菜單的建立：宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)指針、微觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)指針、品德指針、債務(wù)及償債能力指針、擔(dān)保品指針（3）相應(yīng)閥值（臨界值）的設(shè)定：當(dāng)菜單指針值偏離正常水平并超過該臨界值時(shí)，即為危機(jī)預(yù)警信號(hào)（4）發(fā)生概率的計(jì)算：可以臨界值預(yù)警指針的加權(quán)平均來(lái)衡量危機(jī)發(fā)生概率Pj=∑Xi·Yi

Pj即j月危機(jī)在預(yù)警范圍內(nèi)發(fā)生的概率；Xi為i項(xiàng)指針在j月的信號(hào)值，發(fā)生為1，否則為0；Yi為i項(xiàng)指針的權(quán)重。（2）指針菜單的建立：宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)指針、微觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)指針、品（5）預(yù)警區(qū)域的界定

安全區(qū)：預(yù)警發(fā)生問題，無(wú)危險(xiǎn)，0≤Pj＜30

大傻瓜區(qū)：預(yù)警，借款人不承認(rèn)問題，30≤Pj＜45

過渡區(qū)：借款人意識(shí)到問題，采取行動(dòng)償還，警戒，45≤Pj＜70

清償區(qū)：借款人償還困難，危險(xiǎn)，70≤Pj＜85

無(wú)法清償區(qū)：借款人無(wú)法償還，處置抵押品，高危險(xiǎn)，85≤Pj＜100（5）預(yù)警區(qū)域的界定（四）信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和處理系統(tǒng)（1）信