房地產(chǎn)融資——內(nèi)部培訓(xùn)2014-06一、前言二、

一般概念三、房地產(chǎn)信托融資四、項(xiàng)目融資六、夾層融資五、私募股權(quán)融資（PE）七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化八、房地產(chǎn)基金九、案例分析目錄前言1.資金密集型行業(yè)2.長周期生產(chǎn)活動(dòng)3.商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營4.銀行開發(fā)貸與開發(fā)全過程不匹配5.房企金融化時(shí)間金額資金投入流量表房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的基本情況:一、前言二、

一般概念三、房地產(chǎn)信托融資四、項(xiàng)目融資六、夾層融資五、私募股權(quán)融資（PE）七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化八、房地產(chǎn)基金九、案例分析目錄1.融資渠道：1.1銀行貸款1.2非銀行金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人按區(qū)域劃分：境內(nèi)融資，海外融資2.融資類別：2.1股權(quán)融資融資≠借錢2.2債權(quán)融資2.3夾層融資一般概念

3.廣義的融資：一般概念3.1預(yù)收房款3.2建設(shè)單位墊資3.3銀行貸款3.4房地產(chǎn)信托3.5上市融資3.6房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化3.7聯(lián)合開發(fā)3.8私募股權(quán)融資

3.9夾層融資3.10債券融資3.11項(xiàng)目融資3.12基金融資一般概念4.1資金市場：短期（一年以內(nèi)）資金，包括同業(yè)拆借、票據(jù)貼現(xiàn)、回購、短期信貸。.4.2資本市場：中長期（一年以上）資金，包括股票市場、債券、基金、中長期信貸。兩者區(qū)別：期限、形式、用途（流動(dòng)資金、長期資本）資本市場與資金市場4.資本市場與資金市場（貨幣市場）

一般概念5.私募和公募

私募和公募5.1私募：向少數(shù)特定的投資者，包括機(jī)構(gòu)和個(gè)人募集5.2公募：向廣大社會公眾，即眾多不特定的投資者，通過公開發(fā)售的方式募集戰(zhàn)略投資人和財(cái)務(wù)投資人6.1戰(zhàn)略投資人：是指具有資金、技術(shù)、管理、市場、人才優(yōu)勢，能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，致力于長期投資合作謀求獲得長期利益回報(bào)和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的投資人。6.戰(zhàn)略投資人和財(cái)務(wù)投資人

6.2財(cái)務(wù)投資人：是相對于戰(zhàn)略投資人而言的，一般僅提供資金支持，不參與公司治理，對所投資的對象業(yè)務(wù)形態(tài)并不十分熟悉，注重直接、短期投資回報(bào)。一般概念一、前言二、

一般概念三、房地產(chǎn)信托融資四、項(xiàng)目融資六、夾層融資五、私募股權(quán)融資（PE）七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化八、房地產(chǎn)基金九、案例分析目錄產(chǎn)品名稱X信托·A公司·Y項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃信托規(guī)模1億元信托期限18個(gè)月，信托計(jì)劃滿12個(gè)月后可提前終止資金運(yùn)用方式股權(quán)投資預(yù)期年化收益率受益人認(rèn)購金額（萬元）預(yù)期年化收益率（%）a類受益人100~200（不含200）9b類受益人200~300（不含300）10c類受益人300以上11收益分配信托收益由受托人按每個(gè)信托年度分配。信托期限內(nèi)，由項(xiàng)目公司A公司按投資者認(rèn)購金額相對應(yīng)的預(yù)期收益率在每個(gè)信托年度支付至信托專戶，由受托人根據(jù)與投資者簽訂的《資金信托合同》約定進(jìn)行分配。信托計(jì)劃結(jié)束或提前結(jié)束時(shí)，受托人將最后一期的信托收益與信托本金一次性分配給全體受益人（1）信托托資金金（4）信托托收益益及本本金（2）增資資擴(kuò)股股（3）股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓變現(xiàn)現(xiàn)抵（質(zhì)質(zhì)）押押第三三方保保證股權(quán)型型信托托模式式信托投投資公公司的的資金金主要要通過過發(fā)行行資金金信托托計(jì)劃劃籌集集1.股權(quán)融融資：：信托托投資資公司司直接接投資資于房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，股股權(quán)投投資信信托項(xiàng)目股股權(quán)投投資集集合資資金信信托計(jì)計(jì)劃基基本信信息房地產(chǎn)產(chǎn)信托托融資資——股權(quán)融融資投資者（委托人）信托公司（受托人）開發(fā)商（項(xiàng)目公司）2.債權(quán)融融資：：設(shè)立立房地地產(chǎn)信信托計(jì)計(jì)劃。。包括括資產(chǎn)產(chǎn)抵押押類、、股權(quán)權(quán)證券券化、、權(quán)益益轉(zhuǎn)讓讓、混混合型型信托托（權(quán)權(quán)益信信托+債務(wù)信信托）產(chǎn)品名稱Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模3億元起點(diǎn)金額300萬元信托期限信托期限18個(gè)月，自本信托計(jì)劃成立之日起計(jì)算預(yù)期年化收益率300萬以下為8.5%，300萬以上為10%資金運(yùn)用方式信托資金用于向A公司提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款，利率15%/年，全部用于Y項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目貸貸款集集合資資金信信托計(jì)計(jì)劃信信息房地產(chǎn)產(chǎn)信托托融資資——債權(quán)融融資（1）信托托資金金（4）信托托收益益及本本金（2）信托托貸款款（3）支付付利息息償還還本金金抵（質(zhì)質(zhì)）押押第三三方保保證貸款型型信托托模式式投資者（委托人）信托公司（受托人）開發(fā)商（項(xiàng)目公司）一、前前言二、一般概概念三、房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托融資資四、項(xiàng)項(xiàng)目融融資六、夾層融融資五、私私募股股權(quán)融融資（（PE）七、房房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)證券券化八、房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金九、案案例分分析目錄以項(xiàng)目目的資資產(chǎn)、、收益益作抵抵押來來融資資項(xiàng)目融融資一、前前言二、一般概概念三、房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托融資資四、項(xiàng)項(xiàng)目融融資六、夾層融融資五、私私募股股權(quán)融融資（（PE）七、房房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)證券券化八、房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金九、案案例分分析目錄私募募股股權(quán)權(quán)融融資資（（PE）：私募募股股權(quán)權(quán)融融資資（（PE）私募募股股權(quán)權(quán)融融資資（（PE）———KKR介紹紹私募募股股權(quán)權(quán)融融資資（（PE）———KKR介紹紹KKR大中中華華團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的卓卓越越業(yè)業(yè)績績：：以KKR大中華團(tuán)團(tuán)隊(duì)是中中國直接接投資行行業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)先者，，擁有豐豐富的中中國項(xiàng)目目投資及及運(yùn)營經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。過去17年中，大大中華團(tuán)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)并完成成的經(jīng)典典項(xiàng)目包包括：平平安保險(xiǎn)險(xiǎn)、蒙牛牛乳業(yè)、、百麗鞋鞋業(yè)、永永樂家電電、動(dòng)向向國際、、南孚電電池、恒恒安國際際、山水水水泥、、國巨電電子、現(xiàn)現(xiàn)代牧業(yè)業(yè)、遠(yuǎn)東東國際租租賃、

一、前言言二、一般概念念三、房地地產(chǎn)信托托融資四、項(xiàng)目目融資六、夾層融資資五、私募募股權(quán)融融資（PE）七、房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)證券化化八、房地地產(chǎn)基金金九、案例例分析目錄夾層融資資（MezzanineFinance）夾層融資資是介于于股權(quán)與與債權(quán)之之間的融融資方式式。具體體說是介介于優(yōu)先先債和股股權(quán)之間間的融資資方式，，收益和和風(fēng)險(xiǎn)也也介于債債權(quán)融資資和股權(quán)權(quán)融資之之間?；貓?bào)債權(quán)夾層融資資資股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)債權(quán)、夾層融資和股權(quán)投資的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)投資資夾層融資資債權(quán)回報(bào)房地產(chǎn)資資產(chǎn)證券券化房地產(chǎn)證證券化是是以資產(chǎn)產(chǎn)所產(chǎn)生生的現(xiàn)金金流為支支持，對對資產(chǎn)的的收益和和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)行分離離和重組組，在資資本市場場上發(fā)行行證券進(jìn)進(jìn)行融資資的過程程。其涉及到到原始債債務(wù)人、、原始債債權(quán)人（（發(fā)起人人）、特特別目的的機(jī)構(gòu)（（發(fā)行人人）、投投資者以以及專門門服務(wù)人人、信托托機(jī)構(gòu)、、擔(dān)保機(jī)機(jī)構(gòu)、信信用評價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)和和證券承承銷商等等中介機(jī)機(jī)構(gòu)。原始債務(wù)人（Obligors）原始權(quán)益人（Originators）特別目的機(jī)構(gòu)（SPV/Issuer）投資者（Investors）信用評級級機(jī)構(gòu)（RatingAgency）擔(dān)保機(jī)構(gòu)構(gòu)（Guarantors）承銷機(jī)構(gòu)構(gòu)（Underwriters）專門服務(wù)機(jī)構(gòu)（Servicer）信托機(jī)構(gòu)（Trustee）說明：代表現(xiàn)金金流的方方向代表中介介機(jī)構(gòu)在在證券化化中的作作用一、前言言二、一般概念念三、房地地產(chǎn)信托托融資四、項(xiàng)目目融資六、夾層融資資五、私募募股權(quán)融融資（PE）七、房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)證券化化八、房地地產(chǎn)基金金九、案例例分析目錄房地產(chǎn)基基金——組織形式式房地產(chǎn)股股權(quán)投資資基金(房地產(chǎn)私私募股權(quán)權(quán)投資基基金)組織形式式（在我國國現(xiàn)行法法律制度度下）公司制01以《公司法》為法律依依據(jù)，通通過發(fā)行行公司股股份的方方式募集集資金。。信托制02以《信托法》為法律依依據(jù)，以以當(dāng)事人人各方訂訂立信托托合同的的方式募募集資金金。合伙人制制03以《合伙企業(yè)業(yè)法》為法律依依據(jù)，通通過合伙伙的形式式募集資資金。房地產(chǎn)基基金——運(yùn)作過程程“融Title2Title3“融”“投”“管”“退”運(yùn)作過程：融融、投、管、、退“融”是指從募集準(zhǔn)準(zhǔn)備到基金成成立，即資金金的募集“投”是指基金成立立到簽訂項(xiàng)目目投資合同“管”是指基金運(yùn)營營管理“退”是指基金的退退出房地產(chǎn)基金——基金運(yùn)作的的一般流程基金成立尋找項(xiàng)目投資報(bào)告簽訂項(xiàng)目意向向書盡職調(diào)查基金報(bào)告/投資報(bào)告決策委員會通通過簽訂項(xiàng)目合同同項(xiàng)目或公司司合作項(xiàng)目運(yùn)作獲得回報(bào)項(xiàng)目合作方方可行性研究究項(xiàng)目合作方方項(xiàng)目合作方方《合伙協(xié)議》《《資產(chǎn)管理協(xié)協(xié)議》《資金托管協(xié)協(xié)議》生成文件：：《保密協(xié)議》《市場分析報(bào)報(bào)告》《項(xiàng)目投資意意向書》《盡職調(diào)查報(bào)報(bào)告》《投資主協(xié)議議》《項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《工商變更文文件》等房地產(chǎn)基金金——房地產(chǎn)股權(quán)權(quán)投資基金金與房地產(chǎn)產(chǎn)信托的區(qū)區(qū)別收益和風(fēng)險(xiǎn)不同管理機(jī)構(gòu)責(zé)任不同主要區(qū)別AB對所投資項(xiàng)目的要求不同D投資年限與收益分配不同C房地產(chǎn)股權(quán)權(quán)投資基金金與房地產(chǎn)產(chǎn)信托的區(qū)區(qū)別房地產(chǎn)基金金——張玉良如何何用10萬元控制188.8億資產(chǎn)一、重組前前的綠地集集團(tuán)股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)上海國資委上海地產(chǎn)集集團(tuán)中星集團(tuán)上海城投總總公司中星集團(tuán)上海格林蘭蘭天宸股份平安創(chuàng)新資資本寧波匯盛聚聚智鼎暉嘉熙珠海普羅國投協(xié)力綠地集團(tuán)100%100%19.99%7.70%20.76%29.09%2.31%10.01%3.86%4.30%1.01%0.97%房地產(chǎn)基金金——張玉良如何何用10萬元控制188.8億資產(chǎn)上海國資委上海地產(chǎn)集團(tuán)上海地產(chǎn)集團(tuán)上海城投總公司上海格林蘭其他股東中星集團(tuán)重組后的上市公司100%100%100%18.04%7.63%20.58%28.83%24.92%二、下圖為為重組后的的新綠地集集團(tuán)的股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)，上上海格林蘭蘭作為員工工持股平臺臺房地產(chǎn)基金金——張玉良如何何用10萬元控制188.8億資產(chǎn)三、下圖為為上海格林林蘭的股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)格林蘭投資（GP）格林蘭投資（GP）不超過49名合伙人（LP）……格林蘭投資（GP）不超過49名合伙人（LP）上海格林蘭壹投資管理中心（有限合伙）上海格林蘭叁拾貳投資管理中心（有限合伙）上海格林蘭……GPLPLP房地產(chǎn)基金金——張玉良如何何用10萬元控制188.8億資產(chǎn)四、下圖為為從“壹有有限合伙””到“三十十二有限合合伙”等一一系列小有有限合伙安安排的具體體細(xì)節(jié)。在一共32個(gè)有限合伙伙安排中，，格林蘭投投資累計(jì)出出資額只有有區(qū)區(qū)3.2萬元。即，，格林蘭投投資以3.2萬元控制了了3759.74萬元的員工工持股權(quán)。。這是關(guān)鍵鍵安排的第第一步。序號小合伙企業(yè)普通合伙人GP出資額（萬元）LP出資額（萬元）1上海格林蘭壹投資管理中心（有限合伙）格林蘭投資0.1519.852上海格林蘭貳投資管理中心（有限合伙）格林蘭投資0.1114.203上海格林蘭叁投資管理中心（有限合伙）格林蘭投資0.1103.35…………格林蘭投資0.1……30上海格林蘭叁拾投資管理中心（有限合伙）格林蘭投資0.1238.5831上海格林蘭叁拾壹投資管理中心（有限合伙）格林蘭投資0.172.5132上海格林蘭叁拾貳投資管理中心（有限合伙）格林蘭投資0.1221.59合計(jì)3.23759.74房地產(chǎn)基金金——張玉良如何何用10萬元控制188.8億資產(chǎn)這一案例中中，有限合合伙安排的的運(yùn)用是最最大的亮點(diǎn)點(diǎn)，并且這這一做法具具有高度的的可復(fù)制性性，有望成成為此后員員工股權(quán)安安排的常規(guī)規(guī)做法。房地產(chǎn)基金金——REITS房地產(chǎn)投資資信托基金金柏威年集團(tuán)PAVILIONGROUP投資設(shè)計(jì)開發(fā)

管理項(xiàng)目租賃營銷資產(chǎn)管理房地產(chǎn)投資信托基金REITS房地產(chǎn)投資資信托基金金房地產(chǎn)信托托投資基金金是房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)證券券化的一種種特殊形式式，它融合合了信托、、基金的基基本屬性，，也是一種種股權(quán)融資資方式，也也分為私募募型和公募募型，既可可以封閉運(yùn)運(yùn)行，也可可以上市交交易，既可可以投資權(quán)權(quán)益型資產(chǎn)產(chǎn)，也可以以投資抵押押型資產(chǎn)。。目前REITS的發(fā)展受到到制度、稅稅法、監(jiān)管管等方面的的較大制約約。柏威年商業(yè)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值值鏈開發(fā)類項(xiàng)目自有資金銀行貸款私募基金（開發(fā)）私募基金（商用）商用物業(yè)管理和租賃商用類項(xiàng)目REITS投資回報(bào)參股控股收益參股收益參股收益全額收益參股收益購買產(chǎn)業(yè)收入成熟后出售物業(yè)增值收入交由經(jīng)營管管理房地產(chǎn)基金金——REITS房地產(chǎn)投資資信托基金金房地產(chǎn)基金金——REITS房地產(chǎn)投資資信托基金金一、前言二、一般概念三、房地產(chǎn)產(chǎn)信托融資資四、項(xiàng)目融融資六、夾層融資五、私募股股權(quán)融資（（PE）七、房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)證券券化八、房地產(chǎn)產(chǎn)基金九、案例分分析目錄錄案例例分分析析—武漢漢分分行行及及中中信信中中南南總總部部項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資架架構(gòu)構(gòu)的的初初步步思思考考一、、背背景項(xiàng)目為武漢分行及中信中南總部城市綜合體項(xiàng)目，位于武漢江岸區(qū)，項(xiàng)目總用地面積約為3.9萬平方米，建筑規(guī)模約40萬平方米，擬由中信銀行武漢分行（簡稱“武漢分行”）、中信泰富與中信置業(yè)（子公司）共同開發(fā)。因《商業(yè)銀行法》的規(guī)定，商業(yè)銀行不得直接向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資，武漢分行不能直接投資持有項(xiàng)目開發(fā)公司的股權(quán)，但建成后除享有自用的5萬平方米建筑面積房屋權(quán)益外還望享有項(xiàng)目開發(fā)的后期收益。案例例分分析析—武漢漢分分行行及及中中信信中中南南總總部部項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資架架構(gòu)構(gòu)的的初初步步思思考考1、借借道道投投資資：投資方式設(shè)立資產(chǎn)管理計(jì)劃債權(quán)投資收益權(quán)轉(zhuǎn)讓（簽訂《收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》）股權(quán)投資（設(shè)立有限合伙企業(yè)）直接設(shè)立基金直接設(shè)立信托（1）設(shè)設(shè)立立資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理計(jì)計(jì)劃劃：：債債權(quán)權(quán)投投資資方方（2）直接設(shè)立基金；（3）直接設(shè)立信托；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)路路徑徑借道道投投資資其他他協(xié)協(xié)議議方方式式案例例分分析析—武漢漢分分行行及及中中信信中中南南總總部2、其其他他協(xié)協(xié)議議方方式式：（1）中中信信泰泰富富與與中中信信置置業(yè)業(yè)（（子子公公司司））成成立立項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司開開發(fā)發(fā)，，建建成成后后以以適適當(dāng)當(dāng)價(jià)價(jià)格格將將5萬平方米出售售給武漢分行行；（2）中信泰富與與中信置業(yè)（（子公司）成合同約定協(xié)議買賣中信泰富和中信置業(yè)成立項(xiàng)目公司，武漢分行為物業(yè)定制方。

出租中信泰富和中信置業(yè)成立項(xiàng)目公司，武漢分行為物業(yè)使用方。實(shí)現(xiàn)路徑借道投資其他協(xié)議方式式一、借道投資資：借道投資其他協(xié)議方式式設(shè)立房地產(chǎn)基金設(shè)立定向資產(chǎn)產(chǎn)管理計(jì)劃設(shè)立單一資金金信托計(jì)劃、投資項(xiàng)目公司司借道投資武漢分行可以以與基金管理理公司或信托托公司合作，，通過設(shè)立定定向資產(chǎn)管理理計(jì)劃、或設(shè)設(shè)立房地產(chǎn)基基金、或設(shè)立立單一資金信信托計(jì)劃，投投資項(xiàng)目公司司。案例分析—武漢分行及中中信中南總部部項(xiàng)目投資架架構(gòu)的初步思思考具體方案借道投資設(shè)立定向資金金管理計(jì)劃設(shè)立基金設(shè)立信托其他協(xié)議方式式選擇選擇在架構(gòu)設(shè)計(jì)方方面通過專項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)計(jì)劃投資房地地產(chǎn)項(xiàng)目公司司可以選擇：：債權(quán)投資方方案；房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目收益權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓；設(shè)立立有限合伙企企業(yè)持有項(xiàng)目目公司股權(quán)。。架構(gòu)設(shè)計(jì)債權(quán)投資方案案房地產(chǎn)項(xiàng)目收收益轉(zhuǎn)讓設(shè)立有限合作作企業(yè)持有項(xiàng)目公司司股權(quán)1、設(shè)立專項(xiàng)資資產(chǎn)管理計(jì)劃劃、通過專項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)計(jì)劃投資房地地產(chǎn)項(xiàng)目公司司案例分析—武漢分行及中中信中南總部部項(xiàng)目投資架架構(gòu)的初步思思考具體方案借道投資設(shè)立定向資金金管理計(jì)劃債券投資方案案房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司收收益轉(zhuǎn)讓設(shè)立有限合伙人企業(yè)持有項(xiàng)目公司股權(quán)設(shè)立基金設(shè)立信托其他協(xié)議方式（1）債券券投資資方案案商業(yè)銀行資產(chǎn)管理計(jì)劃（可以是銀行的關(guān)聯(lián)方）指定的商業(yè)銀行項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司股東委托管管理資資金委托貸貸款貸款持股案例分分析—武漢分分行及及中信信中南南總部部項(xiàng)目目投資資架構(gòu)構(gòu)的初初步思思考具體方方案借道投投資設(shè)立定定向資資金管管理計(jì)計(jì)劃債券投投資方方案房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目公司司收收益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓設(shè)立有有限合合伙人人企業(yè)業(yè)持有有項(xiàng)目目公司司股權(quán)權(quán)設(shè)立基基金設(shè)立信信托其他協(xié)協(xié)議方方式商業(yè)銀行資產(chǎn)管理計(jì)劃（可以是銀行的關(guān)聯(lián)方）項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司股東委托管管理資資金保證、、股權(quán)權(quán)質(zhì)押押獲得房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目收益益回款款購買房房地產(chǎn)