2014年3月兩會(huì)后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判近期房地產(chǎn)相關(guān)但負(fù)面消息頻傳近期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況近期銀行收縮信貸，后續(xù)預(yù)計(jì)緊縮依舊杭州樓盤大幅降價(jià)土地市場(chǎng)持續(xù)高燒銀行首套房貸利率二套房貸利率四大國(guó)有銀行（工中建農(nóng)）普遍上浮5%-10%上浮10%交通銀行上浮5%以上上浮10%以上招商銀行基準(zhǔn)上浮10%光大銀行基準(zhǔn)上浮10%華夏銀行上浮10%上浮15%中信銀行上浮20%上浮20%浦發(fā)銀行上浮15%上浮15%廣州農(nóng)商行上浮10%-20%上浮20%興業(yè)銀行上浮20%上浮30%廣發(fā)銀行暫停房貸暫停房貸平安銀行暫停房貸暫停房貸民生銀行暫停房貸暫停房貸匯豐銀行基準(zhǔn)（100萬以上9折）上浮10%渣打銀行基準(zhǔn)（70萬以上9折）上浮10%花旗銀行基準(zhǔn)（80萬以上95折）上浮10%恒生銀行基準(zhǔn)（80萬以上9折）上浮10%2014年初即現(xiàn)銀行房貸資金緊張，流動(dòng)性緊縮預(yù)期加強(qiáng)與以往歷年一季度銀根普遍寬松不同，2014年年初即現(xiàn)銀根緊張局面——近段時(shí)間部分金融機(jī)構(gòu)停貸的傳聞引起市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向的擔(dān)憂。理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行商年化利率按（2014-2-19）資金規(guī)模余額寶支付寶、天弘基金6.22%4000億元理財(cái)通微信、華夏、易方達(dá)、廣發(fā)、匯添富6.38%超過100億元天天益工商銀行、瑞信6.00%未公布零錢寶蘇寧、廣發(fā)、匯添富6.37%未公布14年1月13年12月13年11月13年10月13年9月13年8月13年7月13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月12年12月12年11月12年10月12年9月12年8月12年7月12年6月12年5月12年4月12年3月12年2月12年1月本次流動(dòng)性緊縮的主要原因：國(guó)家層面有意維持流動(dòng)性偏緊格局，及存款成本上升18%貨幣供應(yīng)量(M2)

同比增速變化國(guó)家層面有意維持流動(dòng)性偏緊格局16%14%12%10%

8%

新型金融產(chǎn)品（部分列舉）自2013年下半年開始，央行向市場(chǎng)實(shí)際投放的流動(dòng)性明顯減少?！獓?guó)家層面有意維持流動(dòng)性偏緊的格局，以此倒逼國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化自身信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整（包括整頓表外業(yè)務(wù)等）。

金融機(jī)構(gòu)吸收存款的成本上升

自2013年下半年以來，以余額寶為代表的各種

新型理財(cái)產(chǎn)品快速發(fā)展，其投資/收益方式靈活，

收益率較傳統(tǒng)定期存款有明顯優(yōu)勢(shì)。從而間接推

高銀行業(yè)資金成本，銀行吸收存款的成本及難度

較以往上升。

——在資金成本上升的情況下，房貸對(duì)銀行的吸

引力下降，銀行本身更傾向于發(fā)放消費(fèi)貸，小微

企業(yè)貸等利率較高的貸款。后續(xù)研判：流動(dòng)性偏緊格局難改，2014年流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持弱于2013年

本次工作報(bào)告中，管理層繼續(xù)強(qiáng)調(diào)總量控制、用好存量，并推進(jìn)利率市場(chǎng)化、促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)

金融健康發(fā)展。

——預(yù)計(jì)后續(xù)時(shí)間社會(huì)流動(dòng)性偏緊格局難改

政府工作報(bào)告關(guān)于流動(dòng)性的表述廣義貨幣M2預(yù)期增長(zhǎng)13%左右繼續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展讓金融成為一池活水，更好地澆灌小微企業(yè)、“三農(nóng)”等實(shí)體經(jīng)濟(jì)之樹

簡(jiǎn)評(píng)自2013年中以來，M2增速由16%一路下滑至本年1月的13.2%，而過程中金融機(jī)構(gòu)銀根持續(xù)偏緊。未來若繼續(xù)保持在13%的水平，則金融機(jī)構(gòu)銀根難有明顯改善。未來金融機(jī)構(gòu)的存貸利差有可能持續(xù)縮窄國(guó)家層面允許余額寶等新興互聯(lián)網(wǎng)金融存在未來金融機(jī)構(gòu)吸收存款的成本難有實(shí)際性下降在貸款資源上，金融機(jī)構(gòu)需要向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)有更多傾斜——2014年流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度將弱于2013年近期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況近期銀行收縮信貸，后續(xù)預(yù)計(jì)緊縮依舊杭州樓盤大幅降價(jià)土地市場(chǎng)持續(xù)高燒

樓盤名

德信北海公園

天鴻香榭里

協(xié)安藍(lán)郡

協(xié)安紫郡

保利梧桐語

萬科北宸之光裕豐青鳥香石公寓

所在板塊城北—橋西城北—橋西城北—三墩城北—三墩城東—牛田城北—余杭下城—朝暉

降價(jià)信息

真實(shí)

真實(shí)45套特價(jià)房32套特價(jià)房10套特價(jià)房

優(yōu)惠10套特價(jià)房

實(shí)際情況

降價(jià)清盤，由18000降至15800，降幅12%1、2、3號(hào)樓全面降價(jià)，由17200降至13800，降幅20%

1#89方特價(jià)房，129-150萬之間

1#89方特價(jià)房原價(jià)150萬以上，現(xiàn)價(jià)129-140萬

145-150萬之間

90方優(yōu)惠14-15萬；130方優(yōu)惠24-25萬

130-139方10套特價(jià)房，總價(jià)260萬起城北板塊

杭州：春節(jié)后個(gè)別樓盤降價(jià)引起轟動(dòng)北海公園降價(jià)后，同屬城北-橋西板塊的天鴻香榭里隨之調(diào)價(jià)，而后周邊三墩及余杭板塊部分項(xiàng)目推出“特價(jià)房”等優(yōu)惠政策。

近期杭州主要降價(jià)樓盤情況2014年初，曾以“萬達(dá)進(jìn)駐”“學(xué)區(qū)房”等賣點(diǎn)價(jià)格飆升的德信北海公園”馬上降價(jià)“，引發(fā)部分樓盤隨之調(diào)整價(jià)格德信北海公園直降4000清盤、僅剩200余套房源收到400多組認(rèn)籌，同屬城北橋西板塊的天鴻香榭里則打出“直降6000、起價(jià)11800、均價(jià)13800”的降價(jià)信息兩盤降價(jià)均取得較好的銷售業(yè)績(jī)

德信北海公園：新春清盤

均價(jià)18000

均價(jià)15800

200余租房源、400多組認(rèn)籌

天鴻香榭里緊隨其后

直降6000

均價(jià)13800

起價(jià)11800

看房人猶如大型“旅行團(tuán)”杭州：庫(kù)存量近半年大幅增加，去化壓力大2013年商品房存量持續(xù)走高，特別是九月份后增速明顯加快。截至12月31日，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房可售房源超11萬套，可售總面積1473.4萬方。土地供應(yīng)大增，未來供應(yīng)壓力大杭州市區(qū)2013年共出讓土地225宗，總面積814.5萬平方米，是2012年全年土地成交額的2.2倍，其中，宅地共成交113宗，總面積535.8萬平方米。其中城北的三墩祥符板塊&申花橋西板塊2013年成交土地23宗，共181.4萬方，板塊供應(yīng)大

2013年杭州住宅存量與去化周期關(guān)系

存量常州：雅居樂樂星河灣大幅幅降價(jià)促銷常州雅居樂星星河灣2月20日均價(jià)直直降5500元元/㎡銷售，引起市市場(chǎng)熱議，同同處新北板塊的大大名城隨后跟跟進(jìn)降價(jià)，推推出1000套房源優(yōu)惠惠1000元元/㎡。2014年常常州降價(jià)樓盤盤區(qū)域樓盤優(yōu)惠前價(jià)格優(yōu)惠后價(jià)格優(yōu)惠惠戶型型(㎡)時(shí)間間新北北板塊塊雅居居樂樂星星18000（（精精裝裝））12500（（精精裝裝））河灣灣13000（（毛毛坯坯））7500（（毛毛坯坯））42%166——4272.20大名名城城西區(qū)區(qū)優(yōu)優(yōu)惠惠1000元元/㎡推出出1000套套60-1702.26上上午午市中中心上書書房房整體體房房?jī)r(jià)價(jià)下下降降500-1000元元/㎡5380元元/㎡的降降價(jià)價(jià)房房?jī)H僅2110-120套2.26下下午午常州州個(gè)個(gè)盤盤降降價(jià)價(jià)分分析析丨丨降價(jià)價(jià)背背景景整體體市市場(chǎng)場(chǎng)丨基基于于常常州州的的城城市市地地位位，，開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)持持續(xù)續(xù)進(jìn)進(jìn)駐駐，，開開發(fā)發(fā)量量巨巨大大，，市市場(chǎng)場(chǎng)存存量量壓壓力力巨巨大大，，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈。。6748511,0798237641,0231,6651,3662006年年2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年常州州商商品品房房存存量量走走勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)場(chǎng)存存量量壓壓力力巨巨大大，，2013年年底底市市場(chǎng)場(chǎng)存存量量達(dá)達(dá)1665萬㎡，去去化化周周期期達(dá)達(dá)29個(gè)個(gè)月月；2014年年1月月市場(chǎng)場(chǎng)出出現(xiàn)現(xiàn)成成交交量量下下滑滑，，成交交均均價(jià)價(jià)大大幅幅下跌跌；區(qū)域域開開發(fā)發(fā)集集中中，，品牌牌開開發(fā)發(fā)商商聚聚集集，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈新北北板板塊塊部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布雅居居樂樂星星河河灣灣72萬萬㎡九龍龍倉(cāng)倉(cāng)國(guó)國(guó)賓賓1號(hào)號(hào)17萬萬㎡132萬萬㎡20.6萬萬㎡20萬萬㎡16萬萬㎡39.6萬萬㎡50萬萬㎡50萬萬㎡21.5萬萬㎡世貿(mào)貿(mào)香香檳檳湖湖中海海龍龍城城公公館館朗詩詩新新北北綠綠郡郡新城城御御景景灣灣金地地天天際際銀河河灣灣第第一一城城龍湖湖原原山山佳兆兆業(yè)業(yè)悅悅湖湖………總建建：：72萬萬㎡物業(yè)業(yè)類類型型：：高高層層戶型型面面積積：：166-427㎡大戶戶型型開盤盤時(shí)時(shí)間間：：2013年年12月月開盤盤價(jià)價(jià)格格：：毛毛坯坯均均價(jià)價(jià)13000元/㎡，精精裝裝均均價(jià)價(jià)18000元/㎡銷售售情情況況：：2013.12至至2014.2僅僅銷銷售售10余余套套樓面面地地價(jià)價(jià)：：1900元/㎡項(xiàng)目目名名稱稱新城城御御景景灣灣陽光光福福地地大名名城城（降降價(jià)價(jià)前前））主力力戶戶型型80-13097-147㎡60-170㎡高層層均均價(jià)價(jià)（元元/㎡）8800-90008800西區(qū)區(qū)7200-7500山水水和和園園典雅雅花花園園雅居居樂樂星星河河灣灣（降降價(jià)價(jià)前前））雅居居樂樂星星河河灣灣（降降價(jià)價(jià)后后））203-232㎡84-131㎡166-427㎡166-427㎡90009000毛坯坯13000精裝裝1800012500（（精精裝裝））7500（（毛毛坯坯））常州州個(gè)個(gè)盤盤降降價(jià)價(jià)分分析析丨丨降價(jià)價(jià)背背景景雅居居樂樂星星河河灣灣自自身身丨丨前期定價(jià)價(jià)偏高、、銷售受受阻，地地價(jià)成本本低，可可降價(jià)空空間較大大雅居樂星星河灣周周邊項(xiàng)目目?jī)r(jià)格情情況前期定位位偏差、、定價(jià)偏偏高，銷銷售受阻阻是其降降價(jià)的主要因因素！地價(jià)成成本低低，溢溢價(jià)空空間大大，可可降價(jià)價(jià)空間間大！！城市降價(jià)樓盤原因?qū)φw市場(chǎng)影響杭州德信北海公園天鴻香榭里?整體市場(chǎng)高庫(kù)存＋高潛在供應(yīng)量?板塊競(jìng)品多，樓盤無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?中小型開發(fā)商資金壓力大，為加快資金周轉(zhuǎn)?其他區(qū)域降價(jià)項(xiàng)目不多，但購(gòu)房者觀望加重?2月杭州土地市場(chǎng)熱度下降，溢價(jià)率基本在10%以下常州雅居樂星河灣?整體市場(chǎng)存量壓力巨大?區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?本身定價(jià)偏高?同板塊競(jìng)品樓盤的降價(jià)?周邊及其他城市并未出現(xiàn)大幅降價(jià)樓盤?對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期產(chǎn)生影響總結(jié)：：高庫(kù)庫(kù)存、、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)多，，是降降價(jià)根根本原原因當(dāng)?shù)赜^觀望情情緒蔓蔓延區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品戶型售價(jià)變化銷售變化荔灣龍津華府160㎡四房集中3.3-4w（降幅8%-12%）兩天售出10多套海珠力迅時(shí)光里70㎡二房，92-112㎡三房，128-131㎡四房集中2.8-3.2w（降幅6%-10%）不到一個(gè)月，40多套余貨售罄番禺敏捷華美國(guó)際37-89㎡平層公寓53-100㎡LOFT公寓平層集中1.1W毛坯LOFT集中1.3W毛坯（降幅13-21%）1月中至2月7日成交360多套廣州：：個(gè)別別樓盤盤調(diào)價(jià)價(jià)，幅幅度10%左右廣州近近期市市場(chǎng)出出現(xiàn)降降價(jià)，，但僅僅限于于個(gè)別別樓盤盤，甚甚至部部分戶戶型近期價(jià)價(jià)格下下調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目情情況成交面積（萬㎡）北京上海廣州深圳天津濟(jì)南南京長(zhǎng)沙合肥南昌武漢鄭州西安成都貴陽昆明烏魯木齊?？诜鹕綎|莞中山珠海江門889128271043912654219921130109539715838851196109688410185943138087559103081432013年全國(guó)國(guó)住宅宅成交交面積積增長(zhǎng)長(zhǎng)較大大，但但城市市分化化2013年年，全全國(guó)住住宅銷銷售11.57億平平方米米，同同比增增長(zhǎng)17.5%商品住住宅成成交面面積城城市分分化四大一一線城城市中中北京、、廣州州受到到高端端樓盤盤限制制網(wǎng)簽簽等影影響，全年成交交面積積萎縮縮，其其中北北京降降幅最最大；；上海海成交交面積積則增增長(zhǎng)接接近4成成，深深圳亦亦有2成增增長(zhǎng)二三線線南昌昌、貴貴陽成成交面面積略略有下下降，，其他他城市市普遍遍較大大增長(zhǎng)長(zhǎng)一線省會(huì)2008年6.22009年9.42010年10.42011年11.02012年11.12013年13.1銷售均均價(jià)388246955034537957916237070006000500040003000200010000商品房房銷售售面積積億平方方米14121086422008-2013年全國(guó)國(guó)商品品房成成交走走勢(shì)圖圖珠三角角其他他20%數(shù)據(jù)來源：：合富輝煌煌（中國(guó)））房地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)中心11年10月11年1月11年2月11年3月11年4月11年5月11年6月11年7月11年8月11年9月11年11月11年12月12年10月12年11月12年12月13年10月13年11月13年12月12年1月12年2月12年3月12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月13年1月13年2月13年3月13年4月13年5月13年6月13年7月13年8月13年9月14年1月2,80022個(gè)重點(diǎn)城市市商品住宅宅月度供應(yīng)成交面面積走勢(shì)圖圖新增供應(yīng)面面積（萬㎡㎡）成交面積（（萬㎡）2,6002,4002,2002,0001,8001,6001,4001,2001,0008006004002000合富輝煌集集團(tuán)市場(chǎng)研研究部監(jiān)測(cè)城市：：北京、上上海、廣州州、深圳、、天津、沈沈陽、濟(jì)南南、南京、、長(zhǎng)沙、合合肥、南昌昌、鄭州成都、西安安、貴陽、、昆明、烏烏魯木齊、、海口、佛佛山、東莞莞、中山、、江門2013年四季度供供應(yīng)量大增增，成交高高位回落，，市場(chǎng)壓力力增加全國(guó)重點(diǎn)城城市2013年9月月、11月月、12月月商品住宅宅供應(yīng)量均均大幅增加加，遠(yuǎn)超同同期市場(chǎng)成交面積積2013年年全年成交交量基本維維持在歷史史高位，月月度成交至至11月三三中全會(huì)前前持續(xù)走高，但三中中全會(huì)后部部分城市房房地產(chǎn)調(diào)控控加碼，成成交量逐步步回落，2014年年1月成交交量下降除受受到調(diào)控升升級(jí)影響外外，春節(jié)假假期亦是重重要因素供應(yīng)放量，，成交高位回落落10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月11年2月11年3月11年4月11年5月11年6月11年7月11年8月11年9月11年10月11年11月11年12月12年1月12年2月12年3月12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月12年10月12年11月12年12月13年1月13年2月13年3月13年4月13年5月13年6月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月14年1月24222018161412108642015,00014,00013,00012,00011,00010,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000月末存量面面積（萬㎡㎡）存貨消化期期（月）統(tǒng)計(jì)城市：：北京、上上海、廣州州、深圳、、天津、南南京、長(zhǎng)沙沙、武漢、?？诳?、成都、、鄭州、貴貴陽、東莞莞高去化、高高庫(kù)存是重重點(diǎn)城市主主要特征。。后市一旦旦成交放緩，，將面臨很很大壓力重點(diǎn)城市的的商品住宅宅去化率在在近1年多多以來基本本保持平穩(wěn)穩(wěn)，從最高高峰的20個(gè)月左右降到12個(gè)月左右右。雖然2013年成交交量處于歷歷史高位，，但由于市市場(chǎng)新增供供應(yīng)同樣大大幅增加，，庫(kù)存量整體仍處于于高位，并并呈上升趨趨勢(shì)，顯示示去庫(kù)存仍仍有必要主要城市商商品住宅存量及消化期月月度走勢(shì)圖圖注：存貨消消化期=存貨/近3個(gè)月的平均均月成交量量數(shù)據(jù)來源：：合富輝煌煌（中國(guó)））房地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)中心城市存量面積（萬㎡）存量去化期（月）2013年1月2014年1月同比2013年1月2014年1月北京896707-21%7.98.6上海100710797%12.910.1廣州778756-3%11.912.8深圳29133515%9.59.2天津201321045%27.219.4杭州81820套115091套41%11.515.9常州1366166522%25.228.9南京522449-14%8.25.4長(zhǎng)沙917114925%12.411.6合肥596406-32%9.34.5南昌18423528%5.37.0武漢243525736%21.819.5鄭州41345310%5.86.1西安1109121510%13.812.2成都9099272%12.910.8貴陽70189428%8.912.3昆明659130598%11.015.4?？?7871850%19.127.6東莞4474869%8.97.7中山715582-19%13.98.7珠海157131-17%8.25.1一線城市庫(kù)庫(kù)存和去化化期處于正正常水平，，存量較大大的城市來來自二三線線存量去化期期=存量面積/過去1年成交面積積一線城市庫(kù)庫(kù)存總體平平穩(wěn)，其中中北京大幅幅下降，存存量去化期期8-12個(gè)月，處處于正常水水平二三線城市市間的庫(kù)存存差異大，，其中常州、?？诳凇⑽錆h、、天津、杭杭州存量去化期期較高主要城市商商品住宅存存量和去化化期變化數(shù)據(jù)來源：：合富輝煌煌（中國(guó)））房地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)中心上升持平下降68025668508125659501194414122430163917142429171620345164921652022484214551649324436214325242150119361420311524351817537105488537106631681167126523632562446622653265326631653262262014年年房?jī)r(jià)上漲漲城市仍占占絕對(duì)多數(shù)數(shù)，但環(huán)比比下降的城城市有所增增加2014年年1月，70個(gè)大中中城市新建建商品住宅宅價(jià)格環(huán)比比下降的城城市個(gè)數(shù)為為6個(gè)，比比去年12月份增加加了4個(gè)。房?jī)r(jià)同同比上上漲的的城市市個(gè)數(shù)數(shù)相同同，但但同比比漲幅幅回落落。1月份份70個(gè)大大中城城市新新建商商品住住宅價(jià)價(jià)格同同比上上漲的城市市個(gè)數(shù)數(shù)均與與去年年12月份份相同同，都都為69個(gè)個(gè)，但但同比比漲幅幅回落落。1月份份，70個(gè)個(gè)大中中城市市新建建商品品住宅價(jià)價(jià)格同同比平平均漲漲幅分分別比比去年年12月份份回落落0.7個(gè)個(gè)百分分點(diǎn)。。2011年年以來來70個(gè)大大中城城市價(jià)價(jià)格環(huán)環(huán)比變變化城城市數(shù)數(shù)量11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.712.812.912.1012.1112.1213.113.213.313.413.513.613.713.813.913.1013.1113.1214.1數(shù)據(jù)來來源：：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)局1.當(dāng)前個(gè)個(gè)別城城市樓樓價(jià)現(xiàn)現(xiàn)大幅幅調(diào)整整，根根本原原因是是庫(kù)存大大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈2.市場(chǎng)供供需狀狀況，，庫(kù)存存消化化好壞壞是絕絕對(duì)后后市的的關(guān)鍵鍵因素素3.當(dāng)前市市場(chǎng)高高消化化、高高庫(kù)存存特征征明顯顯。在在成交交保持持高位位時(shí)，，高庫(kù)庫(kù)存危害害很小小。但但一旦成成交放放緩，，庫(kù)存存的壓壓力就就隨之之而來來a.一線城城市相相較而而言庫(kù)庫(kù)存壓壓力較較小b.二三線線存在在存量量高的的城市市近期房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況況近期銀銀行收收縮信信貸，，后續(xù)續(xù)預(yù)計(jì)計(jì)緊縮縮依舊舊杭州樓樓盤大大幅降降價(jià)土地市市場(chǎng)持持續(xù)高高燒：：開發(fā)商商一致致看好好一二線城城市2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月全國(guó)重重點(diǎn)城城市土土地市市場(chǎng)成成交維維持高高漲行行情監(jiān)測(cè)城城市：：北京京、上上海、、廣州州、深深圳、、天津津、濟(jì)濟(jì)南、、南京京、長(zhǎng)長(zhǎng)沙、、合肥肥、武武漢南昌、鄭鄭州、成成都、貴貴陽、昆昆明、佛佛山、東東莞、中中山、珠珠海、江江門數(shù)據(jù)來源源：合富富輝煌（（中國(guó)））房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)中中心我司監(jiān)測(cè)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城城市，2013年三季度度開始土土地市場(chǎng)場(chǎng)成交火火熱，成成交金額額不斷走走高全國(guó)20個(gè)主要城城市經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地地成交金額額（億元））16001400120010008006004002000品牌房企購(gòu)地宗數(shù)規(guī)劃建筑面積(萬平方米)成交金額(億元)城市方興及聯(lián)合體358.6161北京、上海中海地產(chǎn)373.896廣州遠(yuǎn)洋及聯(lián)合體350.473.1北京萬科及聯(lián)合體245.353.7北京、深圳華發(fā)股份33446.3廣州龍湖及聯(lián)合體12235.7北京保利地產(chǎn)214.724.7廣州城市成交金額（億元）同比增幅北京62032%上海399499%廣州22468%深圳194853%合計(jì)1437108%2014年一線城城市土地地持續(xù)火火爆，地地價(jià)持續(xù)續(xù)上漲2014年1-2月四大一一線城市市經(jīng)營(yíng)性性用地出出讓金總總額為1437億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)超過100%。居住用用地溢價(jià)價(jià)率大多多超過50%乃至翻倍倍方興、中中海、遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋、萬萬科、華華發(fā)、龍龍湖、保保利等品品牌房企企重金投投得一線線城市土土地2014年1-2月一一線城市市經(jīng)營(yíng)性性用地出出讓成交交情況品牌房企企2014年1-2月月一線城城市購(gòu)地地情況類別城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總建（萬㎡）同比經(jīng)營(yíng)性土地成交金額（億元）同比其中商住樓面地價(jià)（元/㎡）同比一線城市北京1843106%1769196%973456%上海244147%2182149%796531%廣州712-6%563154%7411164%深圳25152%372289%10650100%省會(huì)城市天津2218-9%69734%3637120%沈陽37215%5241%177421%濟(jì)南217924%41930%2131-7%南京112811%794122%836162%合肥377179%40243%148821%長(zhǎng)沙2301125%472126%252928%南昌101038%19963%202215%武漢4657-35%680-28%213811%鄭州4680145%27342%1123-16%成都3864-25%6764%199035%貴陽259221%17624%645-4%昆明322824%3985%1352-8%烏魯木齊128188%72142%5176%珠三角其他城市佛山392427%62639%272915%東莞74255%17254%26019%中山594-22%6343%128481%珠海8865%424247%580086%江門181-41%2211%130953%2013年主要城城市土地地成交金金額大幅幅增長(zhǎng)，，地價(jià)上上升，一一線城市市更顯著2013年四大一線線城市土地成交交金額同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)150%-290%，地塊高溢溢價(jià)特征顯著著二三線城城市中的的珠海、南南京、長(zhǎng)長(zhǎng)沙、烏烏魯木齊齊土地出讓讓成交金金額增幅幅超過1倍二三線城城市商住住用地地價(jià)漲幅幅較高的是天津、珠珠海（橫橫琴帶動(dòng)動(dòng)）、中中山、南南京等2013年重點(diǎn)點(diǎn)城市經(jīng)經(jīng)營(yíng)性土土地成交交情況數(shù)據(jù)來源源：合富富輝煌（（中國(guó)））房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)中中心北京商住住用地樓樓面地價(jià)價(jià)未扣除除配建保保障房2013年十大品品牌房企企拿地總總量明顯顯上升?2013年全年年，十大大品牌房房企拿地地總量有有明顯的的上升，總金金額達(dá)3300億元，，同比2012年年增漲76%各家房企企拿地總總額，較較往年普普遍有較較高的增增長(zhǎng)。所統(tǒng)計(jì)的的十家品品牌房企企中，除除龍湖、、遠(yuǎn)洋外外，其余八家房房企拿地地金額均均為四年年新高。。萬科去去年拿?地金額更更首次破破千億，，綠地土土儲(chǔ)近800億億。拿地金額額增幅上上，萬科科、佳兆兆業(yè)、綠綠城、金金地、保利中海萬科佳兆業(yè)綠城金地雅居樂招商龍湖遠(yuǎn)洋十大品牌牌房企拿拿地對(duì)照照?qǐng)D2011年2012年2013年雅居樂等等增幅高高達(dá)100%~588%單位：億億元12001000800600400200002013年2012年2011年10002011年157120002012年1876300040002013年3300十大品牌牌房企拿拿地金額額總量圖圖單位：億億元拿地金額額數(shù)據(jù)來源源：房企企月報(bào)數(shù)據(jù)來源源：合富富輝煌（（中國(guó)））房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)中中心品牌房企企戰(zhàn)略布布局轉(zhuǎn)變變，購(gòu)地地集中一一二線城城市??十大品牌房房企2013年拿地地分布上偏偏重一二線線城市一二線城市市拿地總金額同比增增長(zhǎng)88%，其中二線城市同同比增長(zhǎng)高高達(dá)98%。2013年年，十大房房企中的8家在一二二線城市拿拿地金額占占比超過80%，2012年年僅4家。。2013年一線城市2013年二線城市0%0%保利保利佳兆佳兆業(yè)金地金地龍湖龍湖綠城綠城萬科萬科雅居雅居樂遠(yuǎn)洋遠(yuǎn)洋招商招商中海中海圖表圖表標(biāo)標(biāo)題100%100%90%90%80%80%70%70%60%60%50%50%40%40%30%30%20%20%10%10%2013年其他三四線線城市數(shù)據(jù)來源：：合富輝煌煌（中國(guó)））房地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)中心北京、上海海、杭州、、重慶等城城市土地受受品牌房企企青睞十大品牌房房企在二線線城市拿地地，傾向于于重慶、杭杭州、佛山山、南京等等二線城市市一線城市拿拿地更集中中于北京、、上海，其其中十大房房企上海拿拿地金額合合計(jì)超300億。2013年年典型房企企購(gòu)地金額額分布情況況數(shù)據(jù)來源：：合富輝煌煌（中國(guó)））房地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)中心城市購(gòu)地宗數(shù)規(guī)劃建筑面積(萬平方米)成交價(jià)(億元)北京3101.4127.4上海537.347.8廣州114.523.1深圳控股國(guó)香地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量300-400萬不詳恒大地產(chǎn)：：2013年購(gòu)地由三三四線城市市轉(zhuǎn)到一二二線城市恒大地產(chǎn)回回歸一二線線城市戰(zhàn)略略特征明顯顯據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒恒大2013年投入533億購(gòu)入80多宗土地其中一線城城市投入近近200億購(gòu)得9宗土地，占占拿地金額額的37%（不含控股股深圳國(guó)香香地產(chǎn)）；；而2012年在一線城城市，恒大大地產(chǎn)僅以13億投得一塊塊廣州珠江江新城商業(yè)業(yè)金融用地地二線城市投投入266億購(gòu)得30多宗土地，，占拿地金金額的50%三四線城市市只投入68億購(gòu)得40多宗土地，，占拿地金金額的13%一線城市37%二線城市50%三四線城市市13%2013年恒大地產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)地金額額分布2013年恒大地產(chǎn)一線城城市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備情況數(shù)據(jù)來源：：合富輝煌煌（中國(guó)））房地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)中心雅居樂：2013年拿地由三三四線城市市轉(zhuǎn)到二線線城市雅居樂2013年扭扭轉(zhuǎn)拿地策策略，拿地金額突破130億，同比增長(zhǎng)588%，并側(cè)重二二線布局。。二線城市拿地金額在在總量高中中占比達(dá)70%；相較之下下，2012年年雅居樂側(cè)重重于三四線城市市拿地，占比66%。另外，2010年年至2012年三年年間，雅居居樂瞄準(zhǔn)的的二城市每每年2~3個(gè)，2013年該數(shù)值躍躍升至9個(gè)個(gè)，包括重慶、杭州州、長(zhǎng)沙、、佛山、南南京、無錫錫等。2013年年雅居樂購(gòu)購(gòu)地金額分分布情況從兩會(huì)看后后期市場(chǎng)走走勢(shì)解讀5個(gè)關(guān)關(guān)鍵詞2014年年兩會(huì)對(duì)房房地產(chǎn)的表表述針對(duì)不同城城市情況進(jìn)進(jìn)行分類調(diào)控完善住房保障機(jī)機(jī)制增加中小套型商商品房和共有產(chǎn)權(quán)住住房供應(yīng)做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工工作抑制投機(jī)投投資性需求求，促進(jìn)房地地產(chǎn)持續(xù)健健康發(fā)展住房保障機(jī)機(jī)制中小套型商商品房和共共有產(chǎn)權(quán)住住房房地產(chǎn)稅抑制投機(jī)投投資性需求求差異化的調(diào)調(diào)控作為基基本思路確確立，一線線城市繼續(xù)續(xù)面對(duì)高壓政政策分類調(diào)控對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅大大的城市，未來調(diào)控控將繼續(xù)保保持高壓。。對(duì)于房?jī)r(jià)下行壓壓力大的城城市，國(guó)家層面面有可能允允許地方層層面放寬地地方政策執(zhí)執(zhí)行，甚至在2014年內(nèi)內(nèi)提早退出出“限購(gòu)””體系。對(duì)一線城市繼續(xù)增加供供應(yīng)，抑制制、遏制投投資投機(jī)性性需求，限限購(gòu)政策不不退出。對(duì)于于庫(kù)存存量量比比較較大大的的城城市市，要要控控制制供供地地結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)””......無論論是是““分分類類調(diào)調(diào)控控””，，抑抑或或““雙雙向向調(diào)調(diào)控控””都都是根根據(jù)據(jù)不不同同城城市市自自身身情情況況進(jìn)進(jìn)行行差差異異化化調(diào)調(diào)控控山東德州平原縣甘肅省江蘇淮安上海個(gè)人占有產(chǎn)權(quán)份額80%70%、50%等，各市存在差異70%三類：70%、65%、60%土地來源——廉租房用地經(jīng)適房用地，改劃撥為出讓經(jīng)適房用地是否可購(gòu)買國(guó)有產(chǎn)權(quán)是是是否允許上市年限5年后，只允許政府按原價(jià)回購(gòu)5年后5年后5年后收益分配——繳納給政府：（市場(chǎng)價(jià)-原成本價(jià)）*60%以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，繳納政府產(chǎn)權(quán)部分的房屋價(jià)款以實(shí)際成交價(jià)，繳納政府產(chǎn)權(quán)部分的房屋價(jià)款分類類調(diào)調(diào)控控住房房保保障障機(jī)機(jī)制制中小小套套型型商商品品房房和共有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)住住房房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅抑制制投投機(jī)機(jī)投投資資性性需需求求共有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)住住房房是是政政府府在在完完善善優(yōu)優(yōu)化化住住房房保保障障機(jī)機(jī)制制上的的新新嘗嘗試試住房房保保障障機(jī)機(jī)制制加加大大推推進(jìn)進(jìn)力力度度，，增增加加資資金金支支持持–2014年年全全國(guó)國(guó)新新開開工工任任務(wù)務(wù)為為700萬萬套套以以上上，，較較2013年年660萬萬套套的的開開工工量量再再增增加加40萬萬中小小套套型型商商品品房房和和共共有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)住住房房被被視視為為國(guó)國(guó)家家層面面對(duì)對(duì)于于地地方方政政府府的的任任務(wù)務(wù)布布置置，，后后者者更更是是被被首次次提提及及?共有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)住住房房操操作作方方式式：：地地方方政政府府前前期期讓讓渡渡部部分分土土地地出出讓讓收收益益予予符符合合條條件件的的購(gòu)購(gòu)房房家家庭庭，，購(gòu)購(gòu)房房家家庭庭與與政政府府共共同同擁擁有有房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；；在在合合同同中中會(huì)會(huì)明明確確共共有有雙雙方方的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)份份額額及及將將來來上上市市交交易易的的條條件件和和增增值值所所得得的的分分配配比比例例。。分類類調(diào)調(diào)控控住房房保保障障機(jī)機(jī)制制中小小套套型型商商品品房房和和共共有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)住住房房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅抑制制投投機(jī)機(jī)投投資資性性需需求求不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登登記記落落實(shí)實(shí)對(duì)對(duì)部部分分群群體體的的置置業(yè)業(yè)已已經(jīng)經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生生實(shí)實(shí)質(zhì)影影響響預(yù)計(jì)計(jì)年年內(nèi)內(nèi)國(guó)國(guó)家家層層面面仍仍以以相相關(guān)關(guān)準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作為為主主，，““房房地產(chǎn)產(chǎn)稅稅””難難在在年年內(nèi)內(nèi)開開征征作為為““房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅””征征收收基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的““不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)一一登登記””，很很有有可可能能于于年年內(nèi)內(nèi)取取得得進(jìn)進(jìn)展展投機(jī)機(jī)需需求求、、擁擁有有多多套套物物業(yè)業(yè)群群體體、、公公務(wù)務(wù)員員群群體體等等購(gòu)購(gòu)“房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅””于11月月的的““三三中全全會(huì)會(huì)””中中提提出出。。由由于于提提到到需要要““立立法法””，，所所以以應(yīng)應(yīng)是是新新的稅稅種種，，其其有有可可能能是是對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有有交易易環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)和和持持有有環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)各各方方面面稅收收的的重重新新調(diào)調(diào)整整和和整整合合2013年年3月月國(guó)國(guó)務(wù)院院發(fā)發(fā)布布通通知知要求求2014年年6月底底前前出出臺(tái)臺(tái)《不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登登記記條例例》》11月月國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院常常務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)議提提出出建建立立不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)一一登登記記制制度度，，并并把不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登登記記職職責(zé)責(zé)統(tǒng)一一到到國(guó)國(guó)土土資資源源部部2月月國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院批批復(fù)復(fù)““在在國(guó)務(wù)務(wù)院院領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下下，，協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)解決決不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)一一登登記記制度度建建立立和和執(zhí)執(zhí)行行過過程程中的的重重大大問問題題””2013年年3月月2013年年11月月2014年年2月月房行行為為可可能能產(chǎn)產(chǎn)生生影影響響2013年年以以來來，，[房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅]的的相相關(guān)關(guān)推推進(jìn)進(jìn)進(jìn)進(jìn)程程類型對(duì)物業(yè)稅態(tài)度應(yīng)對(duì)措施一線經(jīng)紀(jì)語錄中低端不太關(guān)注—祈福新村：“業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，沒有降價(jià)現(xiàn)象。甚至有部分惜售，因?yàn)橘u掉了沒有名額買了”中高端較關(guān)注，但大多較平靜約兩成業(yè)主出售意愿增強(qiáng)，大部分是多套物業(yè)業(yè)主保利花園：部分急錢用或者是手上有幾套物業(yè)的會(huì)急于出售，這些業(yè)主都是早期買得，生意人為主，也會(huì)擔(dān)心房產(chǎn)稅的開征高端高度關(guān)注，大多反應(yīng)平穩(wěn)。物業(yè)多的業(yè)主較擔(dān)心大部分較平穩(wěn)；部分多物業(yè)多的業(yè)主出售意愿增強(qiáng)，優(yōu)化理財(cái)；占比約為兩到三成天河北：客戶少數(shù)急于出售，整體來看業(yè)主心態(tài)還是比較淡定的中信廣場(chǎng)：影響比較明顯，業(yè)主都在關(guān)注。個(gè)別擁有10套以上的業(yè)主拋售物業(yè)，適當(dāng)抗風(fēng)險(xiǎn)和優(yōu)化投資。價(jià)格回歸到市場(chǎng)價(jià)。最核心地段高度關(guān)注，但大多不擔(dān)心部分物業(yè)已經(jīng)在2013年轉(zhuǎn)名或其他方式處理東風(fēng)東：即使房產(chǎn)稅要開征，房子要出手也能很快賣掉珠江新城：2013年年底有多套的業(yè)主已經(jīng)轉(zhuǎn)名了。珠江新城的租金高，業(yè)主出售意愿不強(qiáng)，部分還反價(jià)。廣州州二二手手：：高端端業(yè)業(yè)主主高高度度關(guān)關(guān)注注房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅，，急急于于出出貨貨的的是是少少數(shù)數(shù)多套套物物業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)主主影影響響最最大大目前前二二手手盤盤源源屬屬季季節(jié)節(jié)性性正正常常增增加加；；中高高端端買買家家較較關(guān)關(guān)注注物物業(yè)業(yè)稅稅；；大部部分分較較平平靜靜，，約約兩兩成成業(yè)業(yè)主主擔(dān)擔(dān)心心物物業(yè)業(yè)稅稅，，高高位位出出貨貨意意愿愿增增強(qiáng)強(qiáng)近期期二二手手業(yè)業(yè)主主面面對(duì)對(duì)房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅的的心心態(tài)態(tài)及及措措施施（東東山山和和珠珠江江新新城城政策策：：一線線城城市市繼繼續(xù)續(xù)嚴(yán)嚴(yán)控控，，三三線線城城市市有有引引導(dǎo)導(dǎo)放放松松1、、有有保保有有壓壓，，差差異異化化調(diào)調(diào)控控需求求差差異異化化保：首首置剛剛需壓：多多次置置業(yè)需需求、、投資資、投投機(jī)需需求區(qū)域差差異化化保：三三線城城市、、廣大大內(nèi)地地城市市壓：一一線城城市2、房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理體系系完善善保障體體系法律體體系信息體體系市場(chǎng)：：三大關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)供需基基本面面決定全全年整整體走走向供應(yīng)扎扎堆，，消化化周期期長(zhǎng)的的城市市/區(qū)區(qū)域/板塊塊面臨臨調(diào)整整銀行信信貸對(duì)部分分只要信信貸成成本仍仍舊低低于物物業(yè)增增值預(yù)預(yù)期，，不會(huì)會(huì)引起起需求求的縮縮量但支付付能力力弱的的置業(yè)業(yè)者會(huì)會(huì)受到到高供供樓成成本的的影響響不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)信息息登記記帶出家家庭資資產(chǎn)整整理變變化不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記記不僅僅是住住宅，，包括括土地地、商商務(wù)、、辦公公等所所有不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，需需防范范商務(wù)公公寓市市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)置業(yè)者者需權(quán)權(quán)衡物物業(yè)增增值與與持有有成本本的高高低，，資產(chǎn)產(chǎn)配置置與優(yōu)優(yōu)化引引起市市場(chǎng)變變化附：3月廣廣州供供應(yīng)預(yù)預(yù)測(cè)：：整體供供需均均衡，，番禺存量量新貨貨均較較多花都、、番禺禺存量量大，，消化化周期期較長(zhǎng)長(zhǎng)5.36.97.57.511.011.842086121050000100001500020000增城黃埔（（原蘿蘿崗））南沙從化花都番禺外圍各各區(qū)當(dāng)當(dāng)前存存量及及預(yù)計(jì)計(jì)消化化速度度1月初初存量量（套套）存量預(yù)預(yù)計(jì)消消化時(shí)時(shí)間（（月））14存量集集中項(xiàng)目目群星新新坉、、譽(yù)山國(guó)際際、錦錦繡天倫、、錦繡繡御景國(guó)際際消化速速度=1月月初存存量套套數(shù)/2013四季季度月月均簽簽約套套數(shù)富春山山居碧桂園園天璽璽灣、、大崗翡翡翠南南灣富力泉泉天下下雅寶新