內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Costcontrolinrealestateproject馬楠住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心特聘專家中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專家委員會委員中國房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)業(yè)研究會專家中國建設工程造價管理協(xié)會專家委員會委員華北科技學院房地產(chǎn)與造價教研室主任教授PART.13PART.1

前言

在當今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領先成本管理根本之道———全過程精細化4環(huán)顧一下我們的行業(yè)與外部環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境越發(fā)艱難！形勢——房地產(chǎn)項目開發(fā)風險變幻莫測！生存OR發(fā)展冰火兩重天政策——市場動蕩政策加碼調(diào)控頻發(fā)通貨膨脹居高不下…….外力無處借，苦練內(nèi)功方可逆勢求生！地塊稀缺地價飆升地王頻現(xiàn)土地增值稅重壓……..競爭激烈融資不暢成本劇增消費者觀望加劇……..限購嚴厲限貸加碼保障房投放房地產(chǎn)稅擴大……房地產(chǎn)企業(yè)面生存環(huán)境4房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭管理規(guī)范化我們要生存！要發(fā)展！一定要向管理要效益!效益管理競爭PART.13PART.1

前言

在當今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領先成本管理根本之道———全過程精細化4資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力再看看我們的微觀運營。。。。4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力——企業(yè)運營能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)成本領先成本領先戰(zhàn)略是當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競爭手段！再看看我們的微觀運營。。。。PART.13PART.1

前言

在當今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。

成本控制力的競爭。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢———管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局———成本要領先成本管理根本之道———全過程精細化4利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355

利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206土地成本

前期費用

建安成本8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務費用-0.323.6營業(yè)稅金及附加…

投資損益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2六、每股收益

。。。

項目動態(tài)全成本如何結(jié)轉(zhuǎn)成本?利潤利潤=收入—成本全過程成本精細化管理目標與責任成本管理體體系核心聚焦一句話：房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭，而成本管理的根本之道是：內(nèi)部資料料，機密密房地產(chǎn)開開發(fā)項目目全過程程成本管管理房地產(chǎn)開開發(fā)全過過程成本本精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本本管理的誤誤區(qū)及新的的成本管理理新理念全過程成本本精細化管管理實務及及標桿房企企案例成本管理管管什么？——進行全成本本精細化管管理成本如何控控制？——全過程目標成本管管理體系一二三四內(nèi)部資料，，機密房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目全過過程成本管管理當前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)成本管理理的現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)成本本管理中幾幾個問題房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)企業(yè)成本本管理中三三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成本本全過程精精細化管理理新理念房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本全過過程精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本本管理的誤誤區(qū)及現(xiàn)代代成本管理理的新理念念一4目前我們絕絕大多數(shù)地地產(chǎn)企業(yè)成成本管理的的基本做法法：都設有一個個造價審核核部門或合合約預算部部門，負責責項目的預預算、招標標采購和結(jié)結(jié)算審核，，而將成本本都歸屬于于財務部門門來核算，，但具體的的工程預結(jié)結(jié)算和造價價又不是財財務部門的的專業(yè)，也也就很難把把握好成本本的降低點點在哪里。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的周期很很長，如果果被問及一一個項目工工程設計甚甚至施工過過半時的成成本是多少少，完工后后的總成本本又是多少少，許多開開發(fā)商都難難以回答清清楚。房地地產(chǎn)開發(fā)的的成本管理理包括置地地策劃、規(guī)規(guī)劃設計、、施工建造造、市場銷銷售、物業(yè)業(yè)管理、籌籌資融資（（資本運營營）等多個個環(huán)節(jié)，從從投入到首首期產(chǎn)品上上市計算利利潤，單個個項目的開開發(fā)周期一一般需持續(xù)續(xù)兩三年的的時間，導導致成本核核算難度增增強；另外外，地產(chǎn)企企業(yè)投資地地域的擴大大和開發(fā)面面積的劇增增，令成本本的構(gòu)成更更加多樣化化。更使房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本控制制難度越來來越大。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)成本管理理中幾個問問題一、當前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)成本管理理的現(xiàn)狀5

1.缺乏全面規(guī)范的目標成本管理體系。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認為成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系，導致策劃階段成本工作沒介入、設計階段成本工作跟不上、成本測算來不及、邊施工便結(jié)算，將結(jié)算管理當做成本管理，最終導致成本失控時已經(jīng)回天無力；2.成本管理的宗旨和原則不明確。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司認為成本管理的目的就是為了“節(jié)約、省錢、不被騙”，認為：成本管理=成本核算=造價計算（概、預、結(jié)算）——定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算得準、定額熟、套價正確。3.成本管理無組織保障。走向兩個極端：利用強勢地位:成本管理=權(quán)威部門+官僚機構(gòu)；無成本意識：認為成本部=審核部，成本管理處于被動審算水平。4.成本控制未能抓住重點。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)只重視一張紙、一塊磚等“顯性成本”的控制，而忽略對像設計階段含筋量等“隱性成本”的控制，最終導致抓了芝麻丟了西瓜；5.成本控制忽視前期階段。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)通常只關(guān)注項目施工階段過程的“事中”成本控制和結(jié)算時期的結(jié)算審核，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設計、招標、合約等前期基礎階段“事前”成本控制的足夠重視，成本管理變得非常被動；6.成本控制手段不當。表現(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)一談到成本管理就把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要手段，反而使項目整個經(jīng)營計劃和開發(fā)進度目標受到很大影響，導致項目的最終實際開發(fā)成本不降反增，利潤降低，增加了項目后期開發(fā)風險。

正因為以上上問題，目目前房地產(chǎn)產(chǎn)成本管理理走入三個誤區(qū)、、三個混淆淆二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)成本管理理中幾個問問題6管什么三大誤區(qū)怎么管行為偏差三、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在成成本管理方方面容易存存在三大誤誤區(qū)誰來管認識偏差三大誤區(qū)7誤區(qū)一：企企業(yè)內(nèi)部成成本控制管管理主體確確立失誤（（誰來管））18誤區(qū)二：成成本管理對對象和內(nèi)容容認識不清清（管什么么）211房地產(chǎn)成本本全過程精精細化管理理新理念1.項目成本管管理的目的的——提高利潤2.項目成本管管理的對象象——全成本管理理3.項目成本管管理的階段段——全過程管理理4.項目成本管管理的主體體——全員管理5.項目成本管管理的方法法——目標成本管管理6.項目成本管管理的要點點——確定與控制制7.成本管理的的發(fā)展趨勢勢——主動創(chuàng)造價價值8.成本管理的的指導思想想——全過程精細細化四內(nèi)部資料，，機密房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目全過過程成本管管理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程成成本精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本本管理的誤誤區(qū)及新的的成本管理理新理念全過程成本本精細化管管理實務及及標桿房企企案例成本管理管管什么？——進行全成本本精細化管管理成本如何控控制？——全過程目標成本管管理體系一二三四13一房地產(chǎn)項目目成本管理理的對象建安成本開發(fā)成本項目開發(fā)全成本

序號成本構(gòu)成1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5小區(qū)園林與管網(wǎng)工程費6配套設施費7開發(fā)間接費8期間費用9開發(fā)期稅費19土地成本（（約占項目目總成本的的30-45%左右），主要指土地地獲得階段段形成的各各類費用支支出，包括括地價、土土地拆遷補補償費、各各類補償費費、土地契契稅等。工程成本（（約占項目目總成本的的50-55%左右），主要由分項項工程及甲甲供物資成成本、小市市政管網(wǎng)和和環(huán)境成本本、公共配配套設施等等構(gòu)成。分分項工程及及甲供物資資成本主要要包括土建建、機電安安裝、裝飾飾、室內(nèi)全全裝修、消消防、弱電電、電梯、、甲供材料料等通過招招投標確定定的分項工工程/供貨合同成成本。前期費用（（約占項目目總成本的的５%左右），主要指設計計費、各類類報建報批批報審費、、勘察測繪繪費以及可可研費用。。報建費、、勘察費等等比重較小小，且一般般有相關(guān)收收費標準，，設計費在在房地產(chǎn)開開發(fā)環(huán)節(jié)中中十分重要要，選擇好好設計單位位成為關(guān)鍵鍵，而成本本控制成為為其次。三項費用（（約占項目目總成本的的8-10%左右）：管管理費用、、財務費用用、銷售費費用。其中管理成成本比較固固定，在財財務費用和和銷售費用用有一定控控制空間。。城市基礎設設施配套費費：（這部部分一般占占5-10%左右）主要是指項項目用地紅紅線外的水水暖電氣等等大市政基基礎設施配配套費用，，目前絕大大多數(shù)城市市基本上已已經(jīng)統(tǒng)一收收費標準，，所以，這這部分成本本也相對固固定。二房地產(chǎn)成本本（費用））所占總額額的比例30-45%隱性成本顯性成本三房地產(chǎn)產(chǎn)項目成本本管理的重重點規(guī)劃設計過過程中固化化的成本開發(fā)項目資資金收支計計劃成本項目期間費費用合同風風險成本置地成本與與前期費用用建筑安裝等等工程成本本材料采購成成本及管理理費用本章經(jīng)典總總結(jié)從成成本本管管理理對對象象：：全全面面成成本本從成成本本構(gòu)構(gòu)成成比比例例：：工工程程造造價價從成成本本構(gòu)構(gòu)成成性性質(zhì)質(zhì)：：隱隱性性成成本本內(nèi)部部資資料料，，機機密密房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目全全過過程程成成本本管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)全全過過程程成成本本精精細細化化管管理理Costcontrolinrealestateproject房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的誤誤區(qū)區(qū)及及新新的的成成本本管管理理新新理理念念全過過程程成成本本精精細細化化管管理理實實務務及及標標桿桿房房企企案案例例成本本管管理理管管什什么么？？———進行行全全成成本本精精細細化化管管理理成本本如如何何控控制制？？———全過過程程目標標成成本本管管理理體體系系一二三四內(nèi)部部資資料料，，機機密密房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目全全過過程程成成本本管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本全全過過程程精精細細化化管管理理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成成本如何何控制？？——進行目標成本本管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三1.目標成本本的定義義目標成本本是房地地產(chǎn)公司司基于市市場狀況況，預測測未來價價格走向向，參考考歷史成成本數(shù)據(jù)據(jù)，并結(jié)結(jié)合公司司經(jīng)營計計劃，根根據(jù)產(chǎn)品品定位、、預期售售價和目目標利潤潤進行預預先確定定的，經(jīng)經(jīng)過努力力所要實實現(xiàn)的成本指標標。2.目標成本本的構(gòu)成成（見右右圖）3.房地產(chǎn)成成本科目目建立、、歸集操操作要點點（1）按開發(fā)發(fā)項目的的單項工工程、單單位工程程、分部部或分項項工程的的自然組組成進行行歸集與與分解（2）目標成成本科目目歸集與與分解體體現(xiàn)項目目的開發(fā)發(fā)進程（3）科目要要盡量滿滿足公司司招標、、簽約等等工作的的需要（4）目標成成本科目目的內(nèi)涵涵與界線線盡量明明晰（5）成本科科目要兼兼顧公司司歷史數(shù)數(shù)據(jù)和行行業(yè)習慣慣（6）成本部部要與財財務部、、項目部部充分溝溝通協(xié)商商一致，，一、二二級科目目經(jīng)集團團公司定定下來后后，就要要保持相相對固定定，三級級以后的的科目可可更具開開發(fā)項目目不同延延展（7）目標成成本科目目便于監(jiān)監(jiān)控執(zhí)行行與考核核序號成本構(gòu)成1土地獲得價款2開發(fā)前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5小區(qū)園林與管網(wǎng)工程費6配套設施費7開發(fā)間接費8期間費用9開發(fā)期稅費內(nèi)部資料料，機密密房地產(chǎn)開開發(fā)項目目全過程程成本管管理房地產(chǎn)開開發(fā)成本本全過程程精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成成本如何何控制？？——進行目標成本本管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三二房地產(chǎn)目目標成本本的測定定1.目標成本本測定的的原則（（1）內(nèi)涵：：目標成本本制定不不僅限于于成本目目標值本本身、更更要關(guān)注注成本背背后的產(chǎn)產(chǎn)品目標標。（2）作用：：目標成本的作作用在于心中中有數(shù)；是“算了再做””，而不是“做了再算””，為開發(fā)決策提提供依據(jù)，提提前鎖定投資資，合理確定定銷售價格，，加強成本計計劃，預測投投資效益。（3）范圍：成本目標是整整個項目團隊隊的目標，目目標范圍覆蓋蓋全成本。2.目標成本測算算具備的條件件（1）經(jīng)討論確定的的開發(fā)方案或或設計圖（（2）市場價格及及其走勢的準準確把握（3）整理建筑標標準與工程造造價的匹配關(guān)關(guān)系（4）相應項目造造價歷史成本本數(shù)據(jù)庫3.目標成本測算算的程序、指指引（1）設計部制定定項目預案，，提出項目初初步經(jīng)濟指標標；（2）營銷部提出出產(chǎn)品定位，，確定相對應應的銷售價格格；（3）成本部編制制各階段的《╳項目╳階段目標成本》具體步驟（8步）：進行項目定位位確定設計方案案收集項目基本本數(shù)據(jù)進行市場調(diào)研研收集整理成本本數(shù)據(jù)編制目標成本本目標成本論證證目標成本審批批執(zhí)行4.目標成本測算算的依據(jù)（1）產(chǎn)品標準和和指標（2）經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫庫（3）市場調(diào)研材材料23二房地產(chǎn)目標成成本的有效制制定6.目標成本制定定方法（有正向測算算法、反向倒倒逼法兩種））（1）正向測算法：

測算依據(jù)（產(chǎn)品標準、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況）測算方式（估算、概算、預算）（2）反向倒逼法：（目標成本=銷售收入—期望利潤）確定銷售價格水平——確定利潤要求——反推計算成本水平。（3）不管用哪種方法，最好利用公司通用的標準和模板表格，節(jié)省時間，避免失誤，之后只要針對項目的不同點再做局部調(diào)整即可。房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（1）水平恰當：：目標成本要要支持定位，既既有可行性，，又具挑戰(zhàn)性性；還要適當當考慮未來風風險；（2）依據(jù)充分：：目標成本合理確定的前前提條件是：：了解市場、、結(jié)合產(chǎn)品定定位，有充分分的數(shù)據(jù)支持持－－通過市場調(diào)研研和數(shù)據(jù)庫；；（3）內(nèi)容具體明明確：目標成本內(nèi)容明確確齊全；既不不要漏項也不不要重項；（4）要量化計算算：盡可能量化計計算，要量價分離，而不是是籠統(tǒng)的總數(shù)數(shù)，以便于今今后對比分析析；（5）強調(diào)考核作作用：能作為績效考核指標；便于用目標標成本對控制制結(jié)果進行考考核。（6）推行標準化化：制定公司通用用的目標成本本測算標準和和表格模板，，具體測算時時可依各開發(fā)發(fā)項目的不同同點對模板局局部作調(diào)整，，這樣既可節(jié)節(jié)省時間，又又能減少誤解解。7.目標成本制定定的要求23二房地產(chǎn)目標成成本的有效制制定8、目標成本誰誰來制定？如如何制定？由成本部主持持，跨部門協(xié)協(xié)作，公司審審批下發(fā)，具具體如下：（1）由設計部制定項項目預案，提提出項目初步步經(jīng)濟指標；；（2）由營銷部提提出產(chǎn)品定位位及建造標準準，確定相對對應的銷售價價格；（3）成本部與營銷、設計計、招采、項項目、財務等等多部門多輪輪溝通協(xié)調(diào)后后，最后由成成本部負責編制各階段的的目標成本；（4）測算完的目目標成本上公公司評審會，，由成本部進進行闡述、其其他部門提出出意見，成本本部最終釋疑疑、集中意見見、修改調(diào)整整完善后定稿稿；房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三目標成本是基基于企業(yè)目標標建立的目標成本是在在項目運作過過程中逐漸形形成和明確的的目標成本的管管理要基于完完善的動態(tài)成成本信息管理理目標成本管理理的實施要依依賴于責任成成本管理體系系本節(jié)回顧與總總結(jié)內(nèi)部資料，機機密房地產(chǎn)開發(fā)項項目全過程成成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成成本全過程精精細化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本如如何控制？——進行目標成本管理理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系23房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本3.目標成本分解解為責任成本本的要求（1）要滿足動態(tài)態(tài)控制的需要要：分解應按工程與材料料招標分判計計劃分解到每每個招標項目目上；（2）要滿足成本本分析的需要要：按照公司（目目前沒有行業(yè)業(yè)標準）分解解。（3）要按內(nèi)部職職責劃分：成本費用總額額分解到各相相關(guān)責任部門門，列入入KPI。（4）要與設計限限額對接：要按分解，要要與限額對接接，這樣本身身就是目標的的落實。（5）目標成本分分解要考慮分分攤問題：一般建安費之之外的費用分分配到單體上上；公建配套套費用根據(jù)服服務范圍在各各期之間分攤攤。2.責任成本與責任成本體系的概念責任成本就是以具體的責任單位（部門或個人）為對象，以其承擔的責任為范圍所歸集的成本，也就是特指的責任部門的全部可控成本。責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的設定、執(zhí)行和考核，來保證目標成本的實現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。

建立責任成本體系目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)不同流程之間合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。1.目標成本分解解為責任成本本的目的——落實問責制———全員有責〓誰誰都不負責！！只有分解，，才能做到房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三三房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本4.成本目標分解解為責任目標標的方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之一，按合同計劃分分解方式之二，按項目實體分分解方式之三，按考核責任分分解（1）按合同計劃分分解分解目的：盡快進行工程程發(fā)包和招標標采購，縮短短開發(fā)周期分解依據(jù)：開發(fā)項目的招招標發(fā)包合同同分判與采購購計劃分解內(nèi)容：將將總成本分解成成每個合同的的責任成本（（標的額）分解時間：規(guī)劃方案定案案后確定總目目標成本，設設計開始前將將總目標成本本按照發(fā)包分分判與采購計計劃、目標成本合同同分解表分解成未來可可執(zhí)行的合同同，進而將合合同簽訂、履履行的責任落落實到各責任任部門，以各各部門的責任任成本的完成成來保證總目目標成本的完完成。隨著項項目的進展，，合約分解規(guī)規(guī)劃逐漸變成成真實的合同同。另外招標標簽約過程中中分解的責任任成本值（標標的額）也是是評標依據(jù)之之一。房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（2）按工程程實體體（成成本科科目））分解解分解目目的：：便于對對開發(fā)發(fā)項目目的各各個單單項工工程分分別進進行成成本控控制。。分解依依據(jù)：：項目建建設內(nèi)內(nèi)容（（設計計圖紙紙及說說明））分解內(nèi)內(nèi)容：：總目標標成本本分解解到單單項工工程、、進而而分解解到單單位工工程、、甚至至到分分部分分項工工程目目標；；還可可細到到分棟棟分層層分構(gòu)構(gòu)件。。分解時時間：：概算或或施工工圖預預算編編制完完成后后分解解，招招標簽簽約后后及結(jié)結(jié)算后后對比比分析析。序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務部、營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

按工程程實體體（科科目））分解解表格格簡化化舉例例示例例房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三（3）按考核核責任任分解解分解目目的：：便于以以考核核責任任部門門進而而落實實責任任成本本。分解依依據(jù)：：部門或或崗位位成本本管理理職責責及考考核辦辦法。。分解內(nèi)內(nèi)容：：將總目標標成本本分解解為每每個部部門或或崗位位的成成本管管理指指標。。分解時時間：：可提提前到到策劃劃階段段即可分分解，，具體體數(shù)據(jù)據(jù)在預預算確確定后后調(diào)整整。分解方方法：：對照成成本科科目和和崗位位職責責，將將總成成本按按《目標成成本分分解及及責任任成本本考核核指引引》分解到到各部部門，，形成成《目標成成本責責任分分解表表》對項目目費用用的責責任部部門及及其主主要職職責（（包括括控制制內(nèi)容容、要要點、、手段段）形形成《目標成成本控控制責責任書書》房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三責任成本的分解是基于責任形成的主體責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導書責任成本的管理要引入考核、評估機制責任成本管理的實施與績效管理需掛鉤本節(jié)回回顧與與總結(jié)結(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目全過過程成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本全過過程精精細化化管理理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)產(chǎn)成本本如何何控制制？——進行目標成成本管管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三1.成本目目標實實現(xiàn)的的方法法（1）通過在規(guī)劃設計、設備選型與招標合約規(guī)劃中，控制產(chǎn)品標準來落實。在規(guī)劃設計和招標合約規(guī)劃中，控制（限額）標準、成本指標，嚴格落實分解責任成本，使目標成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本，產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標成本的落實，（2）采用技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證責任成本成本實現(xiàn)：要充分利用價值工具，進行技術(shù)經(jīng)濟分析，確保每一項工作經(jīng)濟適用性，最終使責任成本落到實處。（3）加強過程控制：過程決定結(jié)果，每一項成本工作的實施要有完整的流程，按照程序、指引和模板保證過程受控，從而保證目標成本落實。（4）實行動態(tài)監(jiān)控，預測可能變化：對開發(fā)工程中諸如設計、招標、變更、結(jié)算等環(huán)節(jié)進行動態(tài)監(jiān)控，利用相應的工具（軟件與報表）及時反饋和決策。四責任成本的落實和動態(tài)成本的實時監(jiān)控2.責任成成本的的具體體落實實根據(jù)《責任成成本管管理作作業(yè)指指引》編制《目標標成本本責任任指導導書》》，明確確責任任主體體、內(nèi)內(nèi)容、、控制制要點點、評評價指指標、、獎懲懲措施施，按按照《成本管管理工工作評評價獎獎懲表表》落到實實處。。房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三四責任成本的落實和動態(tài)成本的實施監(jiān)控3.動態(tài)成成本的的實時時跟蹤蹤監(jiān)控控（1）動態(tài)態(tài)成本本的概概念：：是項目目實施施過程程中各各個時時期體體現(xiàn)的的現(xiàn)實實成本本結(jié)果果。（2）動態(tài)態(tài)成本本的構(gòu)構(gòu)成（見右右圖））（3）動態(tài)態(tài)成本本的控控制控制要要點：：加強動動態(tài)成成本信信息統(tǒng)統(tǒng)計和和及時時反饋饋控制原原則：：及時時準確確控制手手段：：簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整4.無效成成本的的控制制（1）無效效成本本的概概念：：房地產(chǎn)產(chǎn)項目目實施施過程程中產(chǎn)產(chǎn)生的的對形形成產(chǎn)產(chǎn)品、、提升升價值值、促促進營營銷沒沒有作作用用，無無法獲獲得客客戶認認同和和補償償，屬屬于費費用浪浪費的的成本本。（2）無效效成本本的控控制要要點：：（3）常見見無效效成本本分類類房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三四責任成本的落實和動態(tài)成本的實施監(jiān)控6.責任成成本評評估與與績效效考核核（1）控制制要點點：責任清晰晰、可追追溯、動動態(tài)循環(huán)環(huán)反映，，能分期期累計，，KPI相對固定定（2）控制原原則：可量化、、標準明明確、考考核與利利益掛鉤鉤（3）操作方方法：各部門責責任成本本控制評評估用《萬科目標標成本評評估考核核模板》成本部管管理工作作水平評評估用《萬科成本本管理工工作評估估表》各部門成成本控制制績效考考核用《萬科成本本考核BSC工具模板板》責任成本要落實到每一項工作中，工作的完成導致成本的落實將責任成本與現(xiàn)實成本對比，進行動態(tài)監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)偏差對反饋到的動態(tài)成本偏差及時調(diào)整，時刻做到心中有數(shù)對成本控制過程進行評估，對結(jié)果進行考核，與績效掛鉤本節(jié)回顧顧與總結(jié)結(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項目目全過程程成本管管理房地產(chǎn)開開發(fā)成本本全過程程精細化化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成成本如何何控制？？——進行目標成本本管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解——責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五建立健全有效的全過程成本管理體系房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三五建立健全全有效的的全過程程成本管管理體系系1.三大支撐撐保障體體系（2）組織架架構(gòu)保障障體系（（三大內(nèi)內(nèi)容）組織架構(gòu)構(gòu)：要有適適應的《組織管控控架構(gòu)》職責劃分：要要有明確確的《部門與崗崗位職責責》權(quán)限分配配：要有清清晰的《業(yè)務審批批權(quán)限》和《成本管理理權(quán)限劃劃分》（3）制度措施施保障體體系制度：也可稱為為：條例例、規(guī)章章程序：也可稱為為：規(guī)則則、原則則、規(guī)范范、規(guī)程程指引：也可稱為為：方法法、辦法法、指引引、細則則表單：也可稱為為：表格格、模板板、工具具（1）目標成成本管理理體系（（已講過過）房地產(chǎn)成本如何控制？——進行目標成本管理三2.一條主線線：運營流程程

業(yè)務流程

業(yè)務流程是指產(chǎn)品實現(xiàn)流程:

市場調(diào)研流程產(chǎn)品開發(fā)流程施工管理流程銷售流程管理支持流程支持流程為其它流程提供基本的框架和底層基礎。沒有這些管理支持流程,核心