大望京項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位研究與物業(yè)發(fā)展建議易居中國(guó)決策咨詢2009年10月12日大望京項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位研究與物業(yè)發(fā)展建議易居中國(guó)決策咨詢首都國(guó)門國(guó)際化企業(yè)總部集群活力都市新中心Keywords:生態(tài)/技術(shù)/人性/活力未來主要入駐企業(yè)類型：高科技、信息類行業(yè)國(guó)際性企業(yè)能源、制造業(yè)、汽車行業(yè)國(guó)際及全國(guó)性企業(yè)其他相關(guān)上下游鏈條產(chǎn)業(yè)首都國(guó)門Keywords:生態(tài)/技術(shù)/人性/活力未來主要本定位如何確保其不可動(dòng)搖的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？項(xiàng)目研究邏輯

本項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析何種業(yè)態(tài)定位能夠最大程度地發(fā)揮本項(xiàng)目的全部?jī)?yōu)勢(shì)？競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本區(qū)域現(xiàn)有物業(yè)市場(chǎng)分析本定位將體現(xiàn)為何種開發(fā)模式與開發(fā)節(jié)奏？開發(fā)具體技術(shù)指標(biāo)分析開發(fā)節(jié)奏與規(guī)模分析北京城市優(yōu)勢(shì)分析本定位如何確保其不可動(dòng)搖的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？項(xiàng)目研究邏輯 本項(xiàng)目綜建立一個(gè)充滿活力的新城市中心需要的四個(gè)核心元素：延續(xù)文脈體現(xiàn)城市對(duì)于文化傳承、人類創(chuàng)造性發(fā)揮的尊重和鼓勵(lì)人性與可持續(xù)關(guān)注人類命運(yùn)和可持續(xù)發(fā)展的模式探求經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與購(gòu)買力是分析人群行為特征的出發(fā)點(diǎn)場(chǎng)所精神充分體現(xiàn)場(chǎng)所對(duì)公共空間行為的展示作用和引導(dǎo)作用建立一個(gè)充滿活力的新城市中心需要的四個(gè)核心元素：延續(xù)文脈人性尋找方向：閱讀城市和市場(chǎng)PartOne尋找方向：閱讀城市和市場(chǎng)PartOne作為一個(gè)總體量超過150萬方的重型綜合城市開發(fā)，本項(xiàng)目的重點(diǎn)發(fā)展方向是大型綜合性商業(yè)中心還是以辦公物業(yè)為主？思考本項(xiàng)目發(fā)展可能性的第一個(gè)問題，就是：作為一個(gè)總體量超過150萬方的重型綜合城市開發(fā)，本項(xiàng)目的重點(diǎn)如果我們關(guān)注辦公物業(yè)，那么我們的立足點(diǎn)

是整個(gè)中國(guó)——北京的價(jià)值在哪里？

北京是中華人民共和國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中心、文化中心，是世界著名古都和現(xiàn)代國(guó)際城市。——《北京市總體規(guī)劃2004-2020》“中心”價(jià)值如何體現(xiàn)？

“中心”即為注意力聚焦點(diǎn)，也是政治決策的全國(guó)中心地位。因此，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)界的辦公物業(yè)選址決策來說，只有將政治決策與經(jīng)濟(jì)聚集功能相匹配，才能全面體現(xiàn)北京市的“中心”價(jià)值?？拷沃行?，了解決策過程，表達(dá)利益訴求靠近注意力中心，體現(xiàn)外在形象，傳播企業(yè)實(shí)力北京對(duì)于全國(guó)性/國(guó)際性企業(yè)總部具有強(qiáng)大的吸引力如果我們關(guān)注辦公物業(yè)，那么我們的立足點(diǎn)

是整個(gè)中國(guó)——北京的目前北京地區(qū)唯一已經(jīng)發(fā)育成熟的國(guó)家級(jí)企業(yè)總部聚集地——東二環(huán)內(nèi)北區(qū)目前東二環(huán)商務(wù)區(qū)已發(fā)展成為著名的巨型國(guó)企總部辦公區(qū)，但東二環(huán)沿線所有可開發(fā)土地已經(jīng)開發(fā)完畢，無任何后續(xù)發(fā)展空間。東二環(huán)入駐企業(yè)包括：中國(guó)三大石油巨頭——中國(guó)石油、中海石油和中國(guó)石化中國(guó)物流巨頭——中鐵物資中國(guó)通訊業(yè)巨頭——中國(guó)電信、北京移動(dòng)中國(guó)旅游業(yè)巨頭——中青旅中國(guó)電業(yè)巨頭——國(guó)華電力東二環(huán)商務(wù)區(qū)目前北京地區(qū)唯一已經(jīng)發(fā)育成熟的國(guó)家級(jí)企業(yè)總部聚集地——東二環(huán)如果我們的重點(diǎn)是集中性商業(yè)，那么我們的立足點(diǎn)就僅僅是望京地區(qū)——目前北京的核心商業(yè)區(qū)可分為三類、兩個(gè)層級(jí)，而望京地區(qū)與其他區(qū)域商業(yè)中心相比不具有顯著競(jìng)爭(zhēng)力，無法跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，更無力與市級(jí)商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)客戶。檔次現(xiàn)代化商業(yè)傳統(tǒng)、風(fēng)情化商業(yè)一級(jí)（市級(jí)）商業(yè)區(qū)西單、王府井、CBD前門地區(qū)、三里屯二級(jí)（區(qū)域級(jí)）商業(yè)中心燕莎、世紀(jì)金源、崇文門、中關(guān)村、亦莊、大紅門與望京地區(qū)等荷花市場(chǎng)、南鑼鼓巷、地壇公園區(qū)域等根據(jù)易居（中國(guó)）CRIC系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，望京地區(qū)目前已營(yíng)業(yè)和即將投放市場(chǎng)的集中型商業(yè)面積已達(dá)70萬平米，對(duì)于望京地區(qū)現(xiàn)有人口活動(dòng)強(qiáng)度來說已經(jīng)完全足以滿足需求，幾乎可稱為過飽和狀態(tài)。如果我們的重點(diǎn)是集中性商業(yè)，那么我們的立足點(diǎn)就僅僅是望京地區(qū)中關(guān)村亞運(yùn)村望京燕莎三里屯CBD金融街西單王府井前門崇外大街公主墳北京市主要商鋪區(qū)域望京物業(yè)市場(chǎng)——商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)物業(yè)總量70萬平米，其中綜合類商業(yè)面積為50萬平米占全市商業(yè)比例4%租金水平17元/平米/天商業(yè)形態(tài)以購(gòu)物中心、專業(yè)賣場(chǎng)為主望京商業(yè)市場(chǎng)基本信息望京商業(yè)在體量上目前處于供大于求的狀態(tài)，目前以生活需求為主，主要商業(yè)體均以大眾品牌為主，定位比較雷同，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈。本項(xiàng)目辦公物業(yè)進(jìn)入后，對(duì)配套商業(yè)設(shè)施有一定需求，但對(duì)于區(qū)域級(jí)或跨區(qū)域型商業(yè)中心則完全不具備容納力。中關(guān)村亞運(yùn)村望京燕莎三里屯CBD金西王前門崇外大街公北京市主因此，如果我們希望本項(xiàng)目體現(xiàn)足夠的影響力和市場(chǎng)啟動(dòng)力，必須從辦公物業(yè)和北京市“中國(guó)中心”的起點(diǎn)出發(fā)，而商業(yè)發(fā)展的前景無論從現(xiàn)有市場(chǎng)飽和度或區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力來看，均無法企及此種高度。因此，如果我們希望本項(xiàng)目體現(xiàn)足夠的影響力和市場(chǎng)啟動(dòng)力尋找優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力：解讀市場(chǎng)現(xiàn)狀和動(dòng)態(tài)PartTwo尋找優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力：PartTwo本項(xiàng)目地塊發(fā)展現(xiàn)狀1.距離首都機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，為高效企業(yè)運(yùn)作和管理提供了極大便利；2.位于城市成熟建成區(qū)內(nèi)，保留了企業(yè)形象對(duì)于主流人群的影響力。首都機(jī)場(chǎng)進(jìn)入北京建成區(qū)的大門，名副其實(shí)的“國(guó)門”。交通：多條軌道交通：13號(hào)線（在運(yùn)行），14號(hào)線（2012年），15號(hào)線（2012年）便捷的公路連接：四環(huán)、五環(huán)、京順路、阜通東大街，湖光中街規(guī)劃地鐵14號(hào)線（2012年）規(guī)劃地鐵15號(hào)線（2012年）城鐵13號(hào)線已開通阜通東大街：連接北三環(huán)湖光中街：連接亞奧地區(qū)區(qū)位：先天條件具有兩大優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊發(fā)展現(xiàn)狀1.距離首都機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，為高效企業(yè)運(yùn)實(shí)際上，望京已經(jīng)成為大量終端型、效率型企業(yè)的總部聚集區(qū)終端型、效率型企業(yè)對(duì)于其總部選取有如下兩個(gè)要求：第一，由于企業(yè)面對(duì)的是消費(fèi)鏈條中的終端消費(fèi)者，企業(yè)品牌感知對(duì)于企業(yè)的無形價(jià)值具有強(qiáng)大的提升能力。因此，其總部不應(yīng)遠(yuǎn)離城市建成區(qū)；第二，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)班子對(duì)效率要求極高，企業(yè)聯(lián)絡(luò)和會(huì)議需要盡量縮短通勤時(shí)間，因此對(duì)于機(jī)場(chǎng)的鄰近性有極高要求。由于上述原因，目前已經(jīng)總部進(jìn)駐望京/搬入望京的國(guó)際化效率型企業(yè)基本符合這一原則。在這一企業(yè)拼圖中，僅有安捷倫為電子行業(yè)測(cè)試測(cè)量器材生產(chǎn)商，非終端型企業(yè)（阿爾卡特-朗訊和西門子都是有對(duì)商業(yè)務(wù)也有終端業(yè)務(wù)）。但由于本地區(qū)聚集了大量電子行業(yè)的終端企業(yè)，導(dǎo)致對(duì)于上游鏈條企業(yè)的服務(wù)需求大增，客觀上刺激了安捷倫和西門子/阿-郎的對(duì)公服務(wù)部分的入駐，這實(shí)際上是這一模式的深化和體系化。實(shí)際上，望京已經(jīng)成為大量終端型、效率型企業(yè)的總部聚集區(qū)終端型望京IT企業(yè)搬遷路線：望京區(qū)域現(xiàn)有眾多電子信息類國(guó)際500強(qiáng)企業(yè)總部多數(shù)是從核心商務(wù)區(qū)搬遷而至。望京IT企業(yè)搬遷路線：望京區(qū)域現(xiàn)有眾多電子信息類國(guó)際500強(qiáng)金融街望京6-96-86-85-75.3客戶類型客戶行業(yè)物業(yè)需求特點(diǎn)需求驅(qū)動(dòng)力大客戶IT-高科技產(chǎn)業(yè)（電子信息、移動(dòng)通訊、光電顯示、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)）大面積物業(yè)，作為總部及研發(fā)部門優(yōu)惠政策，區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)，行業(yè)聚集效應(yīng)制造、生物醫(yī)藥、能源企業(yè)總部大面積物業(yè)，作為總部及研發(fā)部門區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)中小客戶服務(wù)業(yè)、貿(mào)易公司、物流運(yùn)輸、金融類面積偏中小型區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)望京物業(yè)市場(chǎng)—寫字樓發(fā)展動(dòng)態(tài)分析根據(jù)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，未來望京的寫字樓區(qū)域主要客戶：望京已形成的行業(yè)聚集效應(yīng)和獨(dú)特的區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，以及相對(duì)便宜的租金將對(duì)IT、制造業(yè)、生物醫(yī)藥和能源企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力。同時(shí)，它將繼續(xù)對(duì)其他寫字樓區(qū)域的現(xiàn)有企業(yè)產(chǎn)生巨大的搬遷吸引力。中關(guān)村IT企業(yè)、制造企業(yè)CBD及周邊區(qū)域燕莎IT企業(yè)、制造企業(yè)、能源企業(yè)、服務(wù)業(yè)、貿(mào)易物流業(yè)金融街望京6-96-86-85-75.3客戶客戶行業(yè)物業(yè)需求北京主要商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（中關(guān)村科技園）：現(xiàn)狀對(duì)比（1）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息產(chǎn)業(yè)；代表企業(yè)：聯(lián)想、北大方正、清華同方、用友軟件、東方通信、華為、北京電信、IBM、諾維信、發(fā)那科、三菱、華以及很多成長(zhǎng)型科技公司為主，寫字樓很多是以科技公司總部的形式出現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)企業(yè)總部（摩托羅拉，西門子、北電、愛立信、索愛、三星等），微軟（電腦）、卡特彼勒（制造業(yè)）、戴姆勒奔馳（汽車）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息，網(wǎng)絡(luò)企業(yè)代表企業(yè)：眾多國(guó)內(nèi)外著名IT企業(yè)，國(guó)內(nèi)如新浪、搜狐,國(guó)外有Intel,google摩托羅拉上地望京&酒仙橋電子城亦莊核心商務(wù)區(qū)：中關(guān)村西區(qū)石景山園豐臺(tái)科技園上地：北部的三個(gè)商務(wù)區(qū)主要以電子信息產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和總部辦公為主。在企業(yè)性質(zhì)方面國(guó)企外企皆有，望京由于區(qū)位特點(diǎn)吸引了大量外企總部辦公。望京：中關(guān)村西區(qū)（含清華園）：北京主要商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（中關(guān)村科技園）：現(xiàn)狀對(duì)比（1）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)制造業(yè)為主：航天軍工、軌道交通、工程服務(wù)、生物醫(yī)藥代表企業(yè)：國(guó)企（中央及北京市重點(diǎn)國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)）和民企為主,特別吸引外地民企在京總部，打造總部基地國(guó)有企業(yè):中鐵總公司、通用技術(shù)民營(yíng)企業(yè)集團(tuán):建龍鋼鐵、德龍鋼鐵高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心和高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為：電子信息、生物工程與新醫(yī)藥、汽車、裝備制造知名企業(yè)：諾基亞、戴姆勒—克萊斯勒、奔馳、拜爾、通用、中芯國(guó)際、DHL、等生產(chǎn)部門最新趨勢(shì)，諾基亞搬遷總部與生產(chǎn)基地在一起電子信息、光機(jī)電、新材料和生物工程、文化創(chuàng)意（以網(wǎng)絡(luò)游戲?yàn)橹鳎┲行∑髽I(yè)、政府相關(guān)科研機(jī)構(gòu)為主知名企業(yè)：搜狐網(wǎng)游、中版集團(tuán)數(shù)字傳媒、榮喜科技、通融通信息技術(shù)、新中新誠(chéng)通信息技術(shù)、易華錄等一批規(guī)模企業(yè)和藍(lán)港在線、暴風(fēng)網(wǎng)際等一批高成長(zhǎng)企業(yè)上地望京&酒仙橋電子城亦莊核心商務(wù)區(qū)：中關(guān)村西區(qū)石景山園豐臺(tái)科技園南部的三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)主要以生產(chǎn)制造加部分總部辦公為主。其中石景山園和豐臺(tái)園由于區(qū)位關(guān)系，吸引大量國(guó)企和民企入駐。所有科技園中，石景山園發(fā)展規(guī)模最小。北京主要商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（中關(guān)村科技園）：現(xiàn)狀對(duì)比（2）石景山園：亦莊：豐臺(tái)科技園:生產(chǎn)制造業(yè)為主：航天軍工、軌道交通、工程服務(wù)、生物醫(yī)藥高新技望京物業(yè)市場(chǎng)—寫字樓現(xiàn)狀分析望京區(qū)域租戶行業(yè)比例圖

IT-高科技企業(yè)是寫字樓需求主力，區(qū)域聚集眾多世界500強(qiáng)信息、通信類企業(yè)，產(chǎn)生強(qiáng)大聚集效應(yīng)。生物、機(jī)械制造、能源行業(yè)逐步進(jìn)入本區(qū)域，將逐步成為大面積客戶的主力軍。商貿(mào)、文化、現(xiàn)代服務(wù)和金融業(yè)以中小面積需求為主。寫字樓總量85萬平米占全市寫字樓比例7%租金水平5.3元/平米/天寫字樓檔次以乙級(jí)寫字樓為主北京主要寫字樓區(qū)域&租金水平中關(guān)村金融街燕莎CBD及周邊區(qū)域望京6-96-86-85-75.3望京寫字樓基本信息望京物業(yè)市場(chǎng)—寫字樓現(xiàn)狀分析望京區(qū)域租戶行業(yè)比例圖IT從以上信息我們可以看出，從望京現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)入駐模式來看，本區(qū)域?qū)τ诟呖萍肌⑿畔㈩愋袠I(yè)的企業(yè)總部和研發(fā)基地具有強(qiáng)大的吸引力，與本市其他科技類產(chǎn)業(yè)園區(qū)相比具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，眾多500強(qiáng)高科技行業(yè)企業(yè)都已將總部和/或研發(fā)基地搬遷至此。此外，能源、制造業(yè)和汽車工業(yè)企業(yè)總部在本項(xiàng)目中的未來需求前景也較高。從以上信息我們可以看出，從望京現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)入駐模式來確立市場(chǎng)統(tǒng)治地位：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析PartThree確立市場(chǎng)統(tǒng)治地位：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析PartThree本項(xiàng)目如何與現(xiàn)有的“總部經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)？本項(xiàng)目需要思考的第二個(gè)問題是：本項(xiàng)目如何與現(xiàn)有的“總部經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)？本項(xiàng)目需要思我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有哪些？競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱主要發(fā)展現(xiàn)狀與優(yōu)勢(shì)（規(guī)劃目標(biāo)）與本項(xiàng)目相比的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)總部基地京石高速是西部地區(qū)河北、山西、山西等省進(jìn)入北京的主要交通線，總部基地因此成為了北京西部地區(qū)的門戶，從而吸引了很多西部省份民企的總部辦公需求。定位偏低，客戶需求面積低，滿足了中小型民企的進(jìn)京需求，但完全無法滿足國(guó)際化、全國(guó)性企業(yè)的總部置業(yè)需求。東二環(huán)大型國(guó)企總部辦公區(qū)吸引了眾多央企在此置業(yè)營(yíng)建總部，形成了重要的總部辦公區(qū)。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布不集中，建筑形體各自為戰(zhàn)，缺乏整體規(guī)劃，且已無后續(xù)可開發(fā)用地。首都機(jī)場(chǎng)6平方公里國(guó)門商務(wù)區(qū)占地20萬平方公里，產(chǎn)業(yè)類型主要包括：商務(wù)辦公（航空依賴型企業(yè)總部）、展示貿(mào)易、信息交流為主；科學(xué)研發(fā)\專業(yè)服務(wù)（保險(xiǎn)、法律、財(cái)務(wù)和管理）為輔；配套商業(yè)、旅游和娛樂業(yè)。遠(yuǎn)離城市中心建成區(qū)，發(fā)展成熟度較低，企業(yè)形象展示能力較差，現(xiàn)有配套服務(wù)功能極不齊備。我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有哪些？競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱主要發(fā)展現(xiàn)狀與優(yōu)勢(shì)與本項(xiàng)目相關(guān)案例：豐臺(tái)總部基地總平面圖區(qū)位圖中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、中國(guó)航天時(shí)代電子公司、長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限公司、中船重工中南裝備有限責(zé)任公司等辦公建筑面積：900000㎡產(chǎn)品類型：獨(dú)棟辦公為主，每棟面積1200㎡-6000㎡交通主干道：西四環(huán)、南四環(huán)、京石高速、京開高速、京津唐高速主要客戶：國(guó)企（中央及北京市重點(diǎn)國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)&科研機(jī)構(gòu)）外地民企在京總部建龍鋼鐵、德龍鋼鐵（河北邢臺(tái)）、長(zhǎng)城汽車股份有限公司（河北保定）、正泰電器（浙江）、億利資源集團(tuán)（內(nèi)蒙古）、旭陽(yáng)煤化工集團(tuán)（河北）相關(guān)案例：豐臺(tái)總部基地總平面圖區(qū)位圖中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通相關(guān)案例：規(guī)劃中的“國(guó)門商務(wù)區(qū)”具有較大的體量?jī)?yōu)勢(shì)，與航空業(yè)匹配度較高，但其自身發(fā)展水平距離城市中心區(qū)有較大距離，且不具備成熟辦公物業(yè)吸引能力，對(duì)于高檔次企業(yè)總部的吸引能力極其有限。北京天竺空港工業(yè)區(qū)，總體規(guī)劃面積6.6平方公里，由A、B兩區(qū)組成。目前已吸引來自個(gè)18國(guó)家的300家企業(yè)在這里投資，其中跨國(guó)公司50余家。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、臨空工業(yè)。北京新國(guó)展中心占地150萬平方米，20個(gè)展廳，室內(nèi)展出面積20萬平方米，配套設(shè)施30萬平方米,包括酒店、商業(yè)、餐飲、健身、辦公等功能空間。順義空港物流園區(qū)是北京市唯一的航空-公路國(guó)際貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)。占地面積6.2平方公里，一期規(guī)劃用地1.55平方公里。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：物流。國(guó)門商務(wù)區(qū)占地約20萬平方公里，產(chǎn)業(yè)類型主要包括：商務(wù)辦公（航空依賴型企業(yè)總部）、展示貿(mào)易、信息交流為主；科學(xué)研發(fā)\專業(yè)服務(wù)（保險(xiǎn)、法律、財(cái)務(wù)和管理）為輔；配套商業(yè)、旅游和娛樂業(yè)。相關(guān)案例：規(guī)劃中的“國(guó)門商務(wù)區(qū)”具有較大的體量?jī)?yōu)勢(shì)，與航空業(yè)相關(guān)案例：望京現(xiàn)有企業(yè)總部與東二環(huán)總部辦公區(qū)對(duì)比項(xiàng)目客戶面積（平方米）功能LSH大廈微軟4.3萬微軟中國(guó)總部戴姆勒-奔馳3萬亞洲總部索愛大廈（佳美風(fēng)尚二期）索尼愛立信3.6萬移動(dòng)通信產(chǎn)品中國(guó)總部摩托羅拉大廈摩托羅拉9.2萬研發(fā)中心、北亞總部、中國(guó)總部、銷售、管理總部北電大廈加拿大北電網(wǎng)絡(luò)5.5萬加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中國(guó)總部及研發(fā)中心西門子大廈西門子4.15萬西門子中國(guó)總部后續(xù)項(xiàng)目：本項(xiàng)目150萬大型綜合性國(guó)際化企業(yè)總部集群望京現(xiàn)有大型外企總部辦公面積東二環(huán)主要國(guó)企面積項(xiàng)目客戶面積（平方米）功能中石油大廈中石油20萬平米中國(guó)石油天然氣集團(tuán)總部北京移動(dòng)通信綜合樓中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)6.29萬平米北京移動(dòng)行政總部北京電信通信樓中國(guó)電信集團(tuán)2.5萬平米（自用面積）中國(guó)電信北京分公司北京人保辦公樓中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司3萬平米中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司總部中青旅大廈中青旅2萬平米（自用面積）中青旅總部后續(xù)項(xiàng)目：無無無相關(guān)案例：望京現(xiàn)有企業(yè)總部與東二環(huán)總部辦公區(qū)對(duì)比項(xiàng)目客戶面積本項(xiàng)目是否應(yīng)包括高端酒店業(yè)態(tài)？本項(xiàng)目需要思考的第三個(gè)問題是：本項(xiàng)目是否應(yīng)包括高端酒店業(yè)態(tài)？本項(xiàng)目需要思考的第三個(gè)問題是：望京物業(yè)市場(chǎng)——酒店望京現(xiàn)有酒店以四星為主，缺乏滿足高端需求的五星酒店。未來隨著總部辦公的不段發(fā)展區(qū)域?qū)ι虅?wù)型五星酒店的需求將會(huì)不斷增加。望京區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展帶來的商務(wù)客戶，以及臨近麗都區(qū)形成的涉外氛圍都將是高星級(jí)酒店發(fā)展的基礎(chǔ)。酒店總量四星級(jí)：4家（1248間客房)五星級(jí)：1家（400間客房）占全市酒店客房比例1%租金水平528元/間/天入住率75%望京現(xiàn)有酒店望京酒店市場(chǎng)基本信息注：方恒中心的五星酒店將在2010年入市，預(yù)計(jì)引入洲際酒店。麗都區(qū)：涉外酒店及居住區(qū)望京物業(yè)市場(chǎng)——酒店望京現(xiàn)有酒店以四星為主，缺乏滿足高端初步結(jié)論：項(xiàng)目定位與內(nèi)涵闡釋PartFour初步結(jié)論：項(xiàng)目定位與內(nèi)涵闡釋PartFour綜合以上對(duì)于區(qū)域、城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)的分析，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求，我們對(duì)于本項(xiàng)目的定位為：首都國(guó)門國(guó)際化企業(yè)總部集群活力都市新中心未來主要入駐企業(yè)類型：高科技、信息類行業(yè)國(guó)際性企業(yè)能源、制造業(yè)、汽車行業(yè)國(guó)際及全國(guó)性企業(yè)其他相關(guān)上下游鏈條產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目未來主要業(yè)態(tài)：辦公（總部集群）、配套商業(yè)、高星級(jí)酒店、市政配套公建（文化類）。綜合以上對(duì)于區(qū)域、城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)的分析，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求，首生態(tài)技術(shù)人性活力生態(tài)技術(shù)室內(nèi)生態(tài)環(huán)境人車分流與步行街區(qū)綠色生態(tài)的辦公環(huán)境無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋與智能技術(shù)應(yīng)用開放愉悅的公共空間主題化、趣味化的主題商業(yè)隨處可見的情趣綠地現(xiàn)代建筑技術(shù)定位闡釋：內(nèi)在價(jià)值定位外在價(jià)值定位中國(guó)商務(wù)地標(biāo)之首生態(tài)生態(tài)技術(shù)室內(nèi)生態(tài)環(huán)境人車分流與步行街區(qū)綠色生態(tài)的辦公環(huán)境在既有核心業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，如何體現(xiàn)城市的活力、預(yù)見性和創(chuàng)造性的城市形象？本項(xiàng)目需要思考的第四個(gè)問題是：在既有核心業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，如何體現(xiàn)城市的活力、預(yù)見性和創(chuàng)造性的北京大望京規(guī)劃設(shè)計(jì)方案_經(jīng)濟(jì)匯報(bào)_SOM課件綜合營(yíng)造措施之一：對(duì)重要城市中心區(qū)河流或既有水體進(jìn)行重新規(guī)劃與情境化處理局部強(qiáng)烈親水性的塑造為城市面貌增添了嶄新的村野化元素和人性尺度通過河流生態(tài)恢復(fù)手段，營(yíng)造類自然水體環(huán)境，體現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展觀河谷敞開的視線豐富了中心區(qū)的天際線，城市景觀與自然情趣組成了富于張力的城市畫卷地點(diǎn)：韓國(guó)漢城清溪川（chongechon）綜合營(yíng)造措施之一：對(duì)重要城市中心區(qū)河流或既有水體進(jìn)行重新規(guī)劃城市觸媒并不是一個(gè)單獨(dú)產(chǎn)品。在不失去其本身性質(zhì)的同時(shí)，能促使城市構(gòu)造持續(xù)與漸進(jìn)發(fā)展，粘合整個(gè)建筑群落各個(gè)功能空間并刺激與引導(dǎo)后續(xù)開發(fā)，在城市發(fā)展與改造過程中，具有連鎖反應(yīng)的潛力。成熟區(qū)域待開發(fā)區(qū)域某一功能區(qū)（比如某一綜合購(gòu)物區(qū)）某一單獨(dú)建筑或公共空間（比如劇院或博物館）某一系列實(shí)體（柱廊、噴水池等）某一群體建筑（CBD、大學(xué)城）某一自然景觀元素（風(fēng)景區(qū)）城市觸媒(CityCatalytic)概念，源于美國(guó)學(xué)者韋恩·奧圖和唐·洛干先生于1988年編著的《美國(guó)都市建筑——城市設(shè)計(jì)的觸媒》一書。它可以是：綜合改造措施之二：運(yùn)用城市觸媒手法，通過良好的城市公共建筑和藝術(shù)氣息植入，對(duì)城市的空間、功能和人群行為進(jìn)行引導(dǎo)和提示城市觸媒并不是一個(gè)單獨(dú)產(chǎn)品。在不失去其本身性質(zhì)的同時(shí)，能促使作為中國(guó)最富盛名的798藝術(shù)區(qū)的緊鄰，本項(xiàng)目中的公共建筑有必要對(duì)其藝術(shù)氣息做出回應(yīng)，以高端和中心化的方式對(duì)于“都市藝術(shù)”進(jìn)行解讀，并使之融入都市生活。作為中國(guó)最富盛名的798藝術(shù)區(qū)的緊鄰，本項(xiàng)目中的公共建筑有必一個(gè)具有生機(jī)、水情、城市活力和可持續(xù)能力的城市中心區(qū)濱水空間——西班牙畢爾巴鄂（BILBAO）以公共建筑為核心的中心區(qū)重建計(jì)劃案例展示一：一個(gè)具有生機(jī)、水情、城市活力和可持續(xù)能力的城市中心區(qū)濱水空間濱水區(qū)發(fā)展計(jì)劃

充分利用城市中部Nersion和濱水區(qū)的景觀資源，鞏固并推動(dòng)文化、娛樂等第三方產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改造和重建的濱水區(qū)近百萬平米，主要設(shè)施包括：港口和物流設(shè)施、國(guó)際性博覽和會(huì)議中心、歐洲計(jì)算機(jī)軟件研究中心、大型商務(wù)文化中心、辦公和商業(yè)建筑、賓館、一個(gè)大學(xué)分部，以及千余套公寓及超過20公頃的綠地。濱水區(qū)計(jì)劃利用城市中部濱水區(qū)的景觀資源改造和重建的濱水區(qū)近百萬平米，包括：會(huì)展中心、產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、商務(wù)文化中心、辦公和商業(yè)建筑、賓館和高校濱水區(qū)發(fā)展計(jì)劃

充分利用城市中部Nersion和濱水區(qū)關(guān)鍵舉措：文化發(fā)展策略被確定畢爾巴鄂城市復(fù)興最中心環(huán)節(jié)，旗艦項(xiàng)目是古根海姆博物館公共設(shè)施、大量住宅建設(shè)和注入新的文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)是畢爾巴鄂舊城濱水區(qū)城市重建的成功的推動(dòng)力1991年，畢爾巴鄂市與紐約古根海姆基金會(huì)決定邀請(qǐng)美國(guó)建筑大師弗蘭克·蓋里為古根海姆博物館進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，希望將新的博物館營(yíng)造成當(dāng)代的藝術(shù)奇跡。1997年畢爾巴鄂古根海姆博物館在正式落成啟用；古根海姆博物館位于風(fēng)光旖旎的內(nèi)爾維翁河畔，與鄰近的美術(shù)館、德烏斯托大學(xué)及阿里亞加歌劇院共同組成了畢爾巴鄂城的文化中心。98年后，大規(guī)模的商業(yè)和周圍的住宅建設(shè)測(cè)地改變了區(qū)域的整體形象，為文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的注入奠定了基礎(chǔ)。商務(wù)辦公活動(dòng)在區(qū)域基本成熟開始啟動(dòng)。關(guān)鍵舉措：文化發(fā)展策略被確定畢爾巴鄂城市復(fù)興最中心環(huán)節(jié)，旗艦舊城濱水區(qū)重建將小城鎮(zhèn)翻身為歐洲新的藝術(shù)文化中心。鑄就著名的“畢爾巴鄂效應(yīng)”，濱水區(qū)成為城市最繁華的核心區(qū)1997博物館開幕一年之內(nèi)就吸引136萬參觀人群，其中85％來自城市以外的地區(qū)和國(guó)家，而84％的人僅僅是為了看這個(gè)博物館而來到畢爾巴鄂；到2000年帶來的經(jīng)濟(jì)效益超過4.5億美元，吸引400多萬外國(guó)游客，上繳稅收1億美元；博物館門票收入占當(dāng)年全市財(cái)政總收入的4％，而帶動(dòng)的相關(guān)收入則占到20％以上舊城濱水區(qū)的改造整治獲得了巨大成功，成為城市的標(biāo)志。完善的發(fā)展策劃，強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施的重要性；商務(wù)辦公活動(dòng)在區(qū)域基本成熟開始啟動(dòng)。通過文化藝術(shù)設(shè)施等標(biāo)志性建筑（如古根海姆博物館）的建設(shè)來推動(dòng)；建設(shè)公共設(shè)施、改善交通等基礎(chǔ)設(shè)施和積極注入新產(chǎn)業(yè)為保證舊城更新改造實(shí)施。舊城濱水區(qū)重建將小城鎮(zhèn)翻身為歐洲新的藝術(shù)文化中心。鑄就著名的如何確定本項(xiàng)目各類物業(yè)的類型和體量？以何種節(jié)奏開發(fā)？本項(xiàng)目需要思考的第五個(gè)問題是：如何確定本項(xiàng)目各類物業(yè)的類型和體量？以何種節(jié)奏開發(fā)？本項(xiàng)目需通過對(duì)于現(xiàn)有企業(yè)總部類辦公物業(yè)需求分析，我們得出以下結(jié)論：大型外企總部面積基本在3-5萬平米.大型國(guó)企/名企總部面積基本在3-6萬平米。普通民企總部需求面積在2000平米左右，考慮到本項(xiàng)目的高端定位將會(huì)吸引一些大型民企，因此獨(dú)棟辦公面積建議在2000-4000平米之間，更大物業(yè)需求可通過購(gòu)買多棟物業(yè)實(shí)現(xiàn)。豐臺(tái)總部基地：大型企業(yè)總部面積基本在1200-6000平米,主流客戶需求面積為2000-3000平米MAX空港商務(wù)園：900-2000平米，以國(guó)內(nèi)外物流企業(yè)為主案例：大連冰山集團(tuán)（國(guó)內(nèi)最大的制冷空調(diào)成套設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)）全國(guó)銷售總部辦公面積：2200平米（未來計(jì)劃擴(kuò)展到4、5棟）典型民企總部辦公面積通過對(duì)于現(xiàn)有企業(yè)總部類辦公物業(yè)需求分析，我們得出以下結(jié)論：大望京項(xiàng)目用地指標(biāo)建議

總用地面積（公頃）50

容積率3

總建面（萬平米）150

其中：

住宅面積（萬平米）28.519%商業(yè)面積（萬平米）139%寫字樓面積（萬平米）9060%酒店面積（萬平米）11.58%文化藝術(shù)館及學(xué)校（萬平米）74%業(yè)態(tài)分布注：本表中的商業(yè),即規(guī)劃方案中土地平衡表的零售+零售（未來）本表中的寫字樓,即規(guī)劃方案中土地平衡表的商業(yè)

望京項(xiàng)目用地指標(biāo)建議總用地面積（公頃）50容積率3總寫字樓部分面積細(xì)分I.三棟高層寫字樓（高度為200-300米）,總體量為36萬平米寫字樓高度寫字樓面積（萬平米）210米10250米12300米14總計(jì)36II.中低密度獨(dú)棟總部寫字樓序列，總體量為54萬平米獨(dú)棟寫字樓單個(gè)寫字樓體量在2-8萬，總共可開發(fā)約15-20棟獨(dú)棟寫字樓。（大型外企、國(guó)企和名企可獨(dú)棟辦公并擁有命名權(quán)，中小型民企可多個(gè)企業(yè)公用一幢樓，整層或多層出售）。業(yè)態(tài)分布寫字樓部分面積細(xì)分I.三棟高層寫字樓（高度為200-300酒店部分——建議包括三個(gè)酒店，其中兩個(gè)高端酒店建議設(shè)一個(gè)超五星酒店，如RitzCarlton5萬平米再設(shè)一個(gè)常規(guī)五星酒店，如Renaissance(萬麗）4萬平米R(shí)itzCarltonRenaissance業(yè)態(tài)分布酒店部分——建議包括三個(gè)酒店，其中兩個(gè)高端酒店建議設(shè)一個(gè)超五商業(yè)部分面積細(xì)分建議設(shè)置一個(gè)特色商業(yè)體4萬平米常規(guī)商業(yè)9萬平米業(yè)態(tài)分布商業(yè)部分面積細(xì)分建議設(shè)置一個(gè)特色商業(yè)體4萬平米常規(guī)商業(yè)9萬平建成后區(qū)域總?cè)丝跍y(cè)算（不計(jì)入外來的購(gòu)物人口）住宅5,700寫字樓54,000酒店640總計(jì)60,340假設(shè)住宅人均居住面積50平米，假設(shè)寫字樓人均建筑面積15-20平米業(yè)態(tài)分布建成后區(qū)域總?cè)丝跍y(cè)算（不計(jì)入外來的購(gòu)物人口）住宅5,700開發(fā)計(jì)劃與建議開發(fā)計(jì)劃20102011201220132014總計(jì)住宅1585.528.5寫字樓151525251090酒店65.511.5商業(yè)23813藝術(shù)館527總計(jì)372539.53315.5150單位：萬平米大望京物業(yè)開發(fā)計(jì)劃初期以住宅和寫字樓開發(fā)為主，后期進(jìn)行商業(yè)和酒店開發(fā)。考慮到目前全市寫字樓需求受國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)低迷影響，2010&2011年寫字樓開發(fā)規(guī)模偏小，至2012&2013年規(guī)模擴(kuò)大。開發(fā)計(jì)劃與建議開發(fā)計(jì)劃2010201120122013201Thankyou!Thankyou!大望京項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位研究與物業(yè)發(fā)展建議易居中國(guó)決策咨詢2009年10月12日大望京項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位研究與物業(yè)發(fā)展建議易居中國(guó)決策咨詢首都國(guó)門國(guó)際化企業(yè)總部集群活力都市新中心Keywords:生態(tài)/技術(shù)/人性/活力未來主要入駐企業(yè)類型：高科技、信息類行業(yè)國(guó)際性企業(yè)能源、制造業(yè)、汽車行業(yè)國(guó)際及全國(guó)性企業(yè)其他相關(guān)上下游鏈條產(chǎn)業(yè)首都國(guó)門Keywords:生態(tài)/技術(shù)/人性/活力未來主要本定位如何確保其不可動(dòng)搖的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？項(xiàng)目研究邏輯

本項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析何種業(yè)態(tài)定位能夠最大程度地發(fā)揮本項(xiàng)目的全部?jī)?yōu)勢(shì)？競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本區(qū)域現(xiàn)有物業(yè)市場(chǎng)分析本定位將體現(xiàn)為何種開發(fā)模式與開發(fā)節(jié)奏？開發(fā)具體技術(shù)指標(biāo)分析開發(fā)節(jié)奏與規(guī)模分析北京城市優(yōu)勢(shì)分析本定位如何確保其不可動(dòng)搖的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？項(xiàng)目研究邏輯 本項(xiàng)目綜建立一個(gè)充滿活力的新城市中心需要的四個(gè)核心元素：延續(xù)文脈體現(xiàn)城市對(duì)于文化傳承、人類創(chuàng)造性發(fā)揮的尊重和鼓勵(lì)人性與可持續(xù)關(guān)注人類命運(yùn)和可持續(xù)發(fā)展的模式探求經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與購(gòu)買力是分析人群行為特征的出發(fā)點(diǎn)場(chǎng)所精神充分體現(xiàn)場(chǎng)所對(duì)公共空間行為的展示作用和引導(dǎo)作用建立一個(gè)充滿活力的新城市中心需要的四個(gè)核心元素：延續(xù)文脈人性尋找方向：閱讀城市和市場(chǎng)PartOne尋找方向：閱讀城市和市場(chǎng)PartOne作為一個(gè)總體量超過150萬方的重型綜合城市開發(fā)，本項(xiàng)目的重點(diǎn)發(fā)展方向是大型綜合性商業(yè)中心還是以辦公物業(yè)為主？思考本項(xiàng)目發(fā)展可能性的第一個(gè)問題，就是：作為一個(gè)總體量超過150萬方的重型綜合城市開發(fā)，本項(xiàng)目的重點(diǎn)如果我們關(guān)注辦公物業(yè)，那么我們的立足點(diǎn)

是整個(gè)中國(guó)——北京的價(jià)值在哪里？

北京是中華人民共和國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中心、文化中心，是世界著名古都和現(xiàn)代國(guó)際城市?！侗本┦锌傮w規(guī)劃2004-2020》“中心”價(jià)值如何體現(xiàn)？

“中心”即為注意力聚焦點(diǎn)，也是政治決策的全國(guó)中心地位。因此，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)界的辦公物業(yè)選址決策來說，只有將政治決策與經(jīng)濟(jì)聚集功能相匹配，才能全面體現(xiàn)北京市的“中心”價(jià)值。靠近政治中心，了解決策過程，表達(dá)利益訴求靠近注意力中心，體現(xiàn)外在形象，傳播企業(yè)實(shí)力北京對(duì)于全國(guó)性/國(guó)際性企業(yè)總部具有強(qiáng)大的吸引力如果我們關(guān)注辦公物業(yè)，那么我們的立足點(diǎn)

是整個(gè)中國(guó)——北京的目前北京地區(qū)唯一已經(jīng)發(fā)育成熟的國(guó)家級(jí)企業(yè)總部聚集地——東二環(huán)內(nèi)北區(qū)目前東二環(huán)商務(wù)區(qū)已發(fā)展成為著名的巨型國(guó)企總部辦公區(qū)，但東二環(huán)沿線所有可開發(fā)土地已經(jīng)開發(fā)完畢，無任何后續(xù)發(fā)展空間。東二環(huán)入駐企業(yè)包括：中國(guó)三大石油巨頭——中國(guó)石油、中海石油和中國(guó)石化中國(guó)物流巨頭——中鐵物資中國(guó)通訊業(yè)巨頭——中國(guó)電信、北京移動(dòng)中國(guó)旅游業(yè)巨頭——中青旅中國(guó)電業(yè)巨頭——國(guó)華電力東二環(huán)商務(wù)區(qū)目前北京地區(qū)唯一已經(jīng)發(fā)育成熟的國(guó)家級(jí)企業(yè)總部聚集地——東二環(huán)如果我們的重點(diǎn)是集中性商業(yè)，那么我們的立足點(diǎn)就僅僅是望京地區(qū)——目前北京的核心商業(yè)區(qū)可分為三類、兩個(gè)層級(jí)，而望京地區(qū)與其他區(qū)域商業(yè)中心相比不具有顯著競(jìng)爭(zhēng)力，無法跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，更無力與市級(jí)商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)客戶。檔次現(xiàn)代化商業(yè)傳統(tǒng)、風(fēng)情化商業(yè)一級(jí)（市級(jí)）商業(yè)區(qū)西單、王府井、CBD前門地區(qū)、三里屯二級(jí)（區(qū)域級(jí)）商業(yè)中心燕莎、世紀(jì)金源、崇文門、中關(guān)村、亦莊、大紅門與望京地區(qū)等荷花市場(chǎng)、南鑼鼓巷、地壇公園區(qū)域等根據(jù)易居（中國(guó)）CRIC系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，望京地區(qū)目前已營(yíng)業(yè)和即將投放市場(chǎng)的集中型商業(yè)面積已達(dá)70萬平米，對(duì)于望京地區(qū)現(xiàn)有人口活動(dòng)強(qiáng)度來說已經(jīng)完全足以滿足需求，幾乎可稱為過飽和狀態(tài)。如果我們的重點(diǎn)是集中性商業(yè)，那么我們的立足點(diǎn)就僅僅是望京地區(qū)中關(guān)村亞運(yùn)村望京燕莎三里屯CBD金融街西單王府井前門崇外大街公主墳北京市主要商鋪區(qū)域望京物業(yè)市場(chǎng)——商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)物業(yè)總量70萬平米，其中綜合類商業(yè)面積為50萬平米占全市商業(yè)比例4%租金水平17元/平米/天商業(yè)形態(tài)以購(gòu)物中心、專業(yè)賣場(chǎng)為主望京商業(yè)市場(chǎng)基本信息望京商業(yè)在體量上目前處于供大于求的狀態(tài)，目前以生活需求為主，主要商業(yè)體均以大眾品牌為主，定位比較雷同，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈。本項(xiàng)目辦公物業(yè)進(jìn)入后，對(duì)配套商業(yè)設(shè)施有一定需求，但對(duì)于區(qū)域級(jí)或跨區(qū)域型商業(yè)中心則完全不具備容納力。中關(guān)村亞運(yùn)村望京燕莎三里屯CBD金西王前門崇外大街公北京市主因此，如果我們希望本項(xiàng)目體現(xiàn)足夠的影響力和市場(chǎng)啟動(dòng)力，必須從辦公物業(yè)和北京市“中國(guó)中心”的起點(diǎn)出發(fā)，而商業(yè)發(fā)展的前景無論從現(xiàn)有市場(chǎng)飽和度或區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力來看，均無法企及此種高度。因此，如果我們希望本項(xiàng)目體現(xiàn)足夠的影響力和市場(chǎng)啟動(dòng)力尋找優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力：解讀市場(chǎng)現(xiàn)狀和動(dòng)態(tài)PartTwo尋找優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力：PartTwo本項(xiàng)目地塊發(fā)展現(xiàn)狀1.距離首都機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，為高效企業(yè)運(yùn)作和管理提供了極大便利；2.位于城市成熟建成區(qū)內(nèi)，保留了企業(yè)形象對(duì)于主流人群的影響力。首都機(jī)場(chǎng)進(jìn)入北京建成區(qū)的大門，名副其實(shí)的“國(guó)門”。交通：多條軌道交通：13號(hào)線（在運(yùn)行），14號(hào)線（2012年），15號(hào)線（2012年）便捷的公路連接：四環(huán)、五環(huán)、京順路、阜通東大街，湖光中街規(guī)劃地鐵14號(hào)線（2012年）規(guī)劃地鐵15號(hào)線（2012年）城鐵13號(hào)線已開通阜通東大街：連接北三環(huán)湖光中街：連接亞奧地區(qū)區(qū)位：先天條件具有兩大優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊發(fā)展現(xiàn)狀1.距離首都機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，為高效企業(yè)運(yùn)實(shí)際上，望京已經(jīng)成為大量終端型、效率型企業(yè)的總部聚集區(qū)終端型、效率型企業(yè)對(duì)于其總部選取有如下兩個(gè)要求：第一，由于企業(yè)面對(duì)的是消費(fèi)鏈條中的終端消費(fèi)者，企業(yè)品牌感知對(duì)于企業(yè)的無形價(jià)值具有強(qiáng)大的提升能力。因此，其總部不應(yīng)遠(yuǎn)離城市建成區(qū)；第二，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)班子對(duì)效率要求極高，企業(yè)聯(lián)絡(luò)和會(huì)議需要盡量縮短通勤時(shí)間，因此對(duì)于機(jī)場(chǎng)的鄰近性有極高要求。由于上述原因，目前已經(jīng)總部進(jìn)駐望京/搬入望京的國(guó)際化效率型企業(yè)基本符合這一原則。在這一企業(yè)拼圖中，僅有安捷倫為電子行業(yè)測(cè)試測(cè)量器材生產(chǎn)商，非終端型企業(yè)（阿爾卡特-朗訊和西門子都是有對(duì)商業(yè)務(wù)也有終端業(yè)務(wù)）。但由于本地區(qū)聚集了大量電子行業(yè)的終端企業(yè)，導(dǎo)致對(duì)于上游鏈條企業(yè)的服務(wù)需求大增，客觀上刺激了安捷倫和西門子/阿-郎的對(duì)公服務(wù)部分的入駐，這實(shí)際上是這一模式的深化和體系化。實(shí)際上，望京已經(jīng)成為大量終端型、效率型企業(yè)的總部聚集區(qū)終端型望京IT企業(yè)搬遷路線：望京區(qū)域現(xiàn)有眾多電子信息類國(guó)際500強(qiáng)企業(yè)總部多數(shù)是從核心商務(wù)區(qū)搬遷而至。望京IT企業(yè)搬遷路線：望京區(qū)域現(xiàn)有眾多電子信息類國(guó)際500強(qiáng)金融街望京6-96-86-85-75.3客戶類型客戶行業(yè)物業(yè)需求特點(diǎn)需求驅(qū)動(dòng)力大客戶IT-高科技產(chǎn)業(yè)（電子信息、移動(dòng)通訊、光電顯示、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)）大面積物業(yè)，作為總部及研發(fā)部門優(yōu)惠政策，區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)，行業(yè)聚集效應(yīng)制造、生物醫(yī)藥、能源企業(yè)總部大面積物業(yè)，作為總部及研發(fā)部門區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)中小客戶服務(wù)業(yè)、貿(mào)易公司、物流運(yùn)輸、金融類面積偏中小型區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)望京物業(yè)市場(chǎng)—寫字樓發(fā)展動(dòng)態(tài)分析根據(jù)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，未來望京的寫字樓區(qū)域主要客戶：望京已形成的行業(yè)聚集效應(yīng)和獨(dú)特的區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，以及相對(duì)便宜的租金將對(duì)IT、制造業(yè)、生物醫(yī)藥和能源企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力。同時(shí)，它將繼續(xù)對(duì)其他寫字樓區(qū)域的現(xiàn)有企業(yè)產(chǎn)生巨大的搬遷吸引力。中關(guān)村IT企業(yè)、制造企業(yè)CBD及周邊區(qū)域燕莎IT企業(yè)、制造企業(yè)、能源企業(yè)、服務(wù)業(yè)、貿(mào)易物流業(yè)金融街望京6-96-86-85-75.3客戶客戶行業(yè)物業(yè)需求北京主要商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（中關(guān)村科技園）：現(xiàn)狀對(duì)比（1）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息產(chǎn)業(yè)；代表企業(yè)：聯(lián)想、北大方正、清華同方、用友軟件、東方通信、華為、北京電信、IBM、諾維信、發(fā)那科、三菱、華以及很多成長(zhǎng)型科技公司為主，寫字樓很多是以科技公司總部的形式出現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)企業(yè)總部（摩托羅拉，西門子、北電、愛立信、索愛、三星等），微軟（電腦）、卡特彼勒（制造業(yè)）、戴姆勒奔馳（汽車）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息，網(wǎng)絡(luò)企業(yè)代表企業(yè)：眾多國(guó)內(nèi)外著名IT企業(yè)，國(guó)內(nèi)如新浪、搜狐,國(guó)外有Intel,google摩托羅拉上地望京&酒仙橋電子城亦莊核心商務(wù)區(qū)：中關(guān)村西區(qū)石景山園豐臺(tái)科技園上地：北部的三個(gè)商務(wù)區(qū)主要以電子信息產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和總部辦公為主。在企業(yè)性質(zhì)方面國(guó)企外企皆有，望京由于區(qū)位特點(diǎn)吸引了大量外企總部辦公。望京：中關(guān)村西區(qū)（含清華園）：北京主要商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（中關(guān)村科技園）：現(xiàn)狀對(duì)比（1）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)制造業(yè)為主：航天軍工、軌道交通、工程服務(wù)、生物醫(yī)藥代表企業(yè)：國(guó)企（中央及北京市重點(diǎn)國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)）和民企為主,特別吸引外地民企在京總部，打造總部基地國(guó)有企業(yè):中鐵總公司、通用技術(shù)民營(yíng)企業(yè)集團(tuán):建龍鋼鐵、德龍鋼鐵高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心和高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為：電子信息、生物工程與新醫(yī)藥、汽車、裝備制造知名企業(yè)：諾基亞、戴姆勒—克萊斯勒、奔馳、拜爾、通用、中芯國(guó)際、DHL、等生產(chǎn)部門最新趨勢(shì)，諾基亞搬遷總部與生產(chǎn)基地在一起電子信息、光機(jī)電、新材料和生物工程、文化創(chuàng)意（以網(wǎng)絡(luò)游戲?yàn)橹鳎┲行∑髽I(yè)、政府相關(guān)科研機(jī)構(gòu)為主知名企業(yè)：搜狐網(wǎng)游、中版集團(tuán)數(shù)字傳媒、榮喜科技、通融通信息技術(shù)、新中新誠(chéng)通信息技術(shù)、易華錄等一批規(guī)模企業(yè)和藍(lán)港在線、暴風(fēng)網(wǎng)際等一批高成長(zhǎng)企業(yè)上地望京&酒仙橋電子城亦莊核心商務(wù)區(qū)：中關(guān)村西區(qū)石景山園豐臺(tái)科技園南部的三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)主要以生產(chǎn)制造加部分總部辦公為主。其中石景山園和豐臺(tái)園由于區(qū)位關(guān)系，吸引大量國(guó)企和民企入駐。所有科技園中，石景山園發(fā)展規(guī)模最小。北京主要商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（中關(guān)村科技園）：現(xiàn)狀對(duì)比（2）石景山園：亦莊：豐臺(tái)科技園:生產(chǎn)制造業(yè)為主：航天軍工、軌道交通、工程服務(wù)、生物醫(yī)藥高新技望京物業(yè)市場(chǎng)—寫字樓現(xiàn)狀分析望京區(qū)域租戶行業(yè)比例圖

IT-高科技企業(yè)是寫字樓需求主力，區(qū)域聚集眾多世界500強(qiáng)信息、通信類企業(yè)，產(chǎn)生強(qiáng)大聚集效應(yīng)。生物、機(jī)械制造、能源行業(yè)逐步進(jìn)入本區(qū)域，將逐步成為大面積客戶的主力軍。商貿(mào)、文化、現(xiàn)代服務(wù)和金融業(yè)以中小面積需求為主。寫字樓總量85萬平米占全市寫字樓比例7%租金水平5.3元/平米/天寫字樓檔次以乙級(jí)寫字樓為主北京主要寫字樓區(qū)域&租金水平中關(guān)村金融街燕莎CBD及周邊區(qū)域望京6-96-86-85-75.3望京寫字樓基本信息望京物業(yè)市場(chǎng)—寫字樓現(xiàn)狀分析望京區(qū)域租戶行業(yè)比例圖IT從以上信息我們可以看出，從望京現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)入駐模式來看，本區(qū)域?qū)τ诟呖萍?、信息類行業(yè)的企業(yè)總部和研發(fā)基地具有強(qiáng)大的吸引力，與本市其他科技類產(chǎn)業(yè)園區(qū)相比具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，眾多500強(qiáng)高科技行業(yè)企業(yè)都已將總部和/或研發(fā)基地搬遷至此。此外，能源、制造業(yè)和汽車工業(yè)企業(yè)總部在本項(xiàng)目中的未來需求前景也較高。從以上信息我們可以看出，從望京現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)入駐模式來確立市場(chǎng)統(tǒng)治地位：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析PartThree確立市場(chǎng)統(tǒng)治地位：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析PartThree本項(xiàng)目如何與現(xiàn)有的“總部經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)？本項(xiàng)目需要思考的第二個(gè)問題是：本項(xiàng)目如何與現(xiàn)有的“總部經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)？本項(xiàng)目需要思我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有哪些？競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱主要發(fā)展現(xiàn)狀與優(yōu)勢(shì)（規(guī)劃目標(biāo)）與本項(xiàng)目相比的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)總部基地京石高速是西部地區(qū)河北、山西、山西等省進(jìn)入北京的主要交通線，總部基地因此成為了北京西部地區(qū)的門戶，從而吸引了很多西部省份民企的總部辦公需求。定位偏低，客戶需求面積低，滿足了中小型民企的進(jìn)京需求，但完全無法滿足國(guó)際化、全國(guó)性企業(yè)的總部置業(yè)需求。東二環(huán)大型國(guó)企總部辦公區(qū)吸引了眾多央企在此置業(yè)營(yíng)建總部，形成了重要的總部辦公區(qū)。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布不集中，建筑形體各自為戰(zhàn)，缺乏整體規(guī)劃，且已無后續(xù)可開發(fā)用地。首都機(jī)場(chǎng)6平方公里國(guó)門商務(wù)區(qū)占地20萬平方公里，產(chǎn)業(yè)類型主要包括：商務(wù)辦公（航空依賴型企業(yè)總部）、展示貿(mào)易、信息交流為主；科學(xué)研發(fā)\專業(yè)服務(wù)（保險(xiǎn)、法律、財(cái)務(wù)和管理）為輔；配套商業(yè)、旅游和娛樂業(yè)。遠(yuǎn)離城市中心建成區(qū)，發(fā)展成熟度較低，企業(yè)形象展示能力較差，現(xiàn)有配套服務(wù)功能極不齊備。我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有哪些？競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱主要發(fā)展現(xiàn)狀與優(yōu)勢(shì)與本項(xiàng)目相關(guān)案例：豐臺(tái)總部基地總平面圖區(qū)位圖中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、中國(guó)航天時(shí)代電子公司、長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限公司、中船重工中南裝備有限責(zé)任公司等辦公建筑面積：900000㎡產(chǎn)品類型：獨(dú)棟辦公為主，每棟面積1200㎡-6000㎡交通主干道：西四環(huán)、南四環(huán)、京石高速、京開高速、京津唐高速主要客戶：國(guó)企（中央及北京市重點(diǎn)國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)&科研機(jī)構(gòu)）外地民企在京總部建龍鋼鐵、德龍鋼鐵（河北邢臺(tái)）、長(zhǎng)城汽車股份有限公司（河北保定）、正泰電器（浙江）、億利資源集團(tuán)（內(nèi)蒙古）、旭陽(yáng)煤化工集團(tuán)（河北）相關(guān)案例：豐臺(tái)總部基地總平面圖區(qū)位圖中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通相關(guān)案例：規(guī)劃中的“國(guó)門商務(wù)區(qū)”具有較大的體量?jī)?yōu)勢(shì)，與航空業(yè)匹配度較高，但其自身發(fā)展水平距離城市中心區(qū)有較大距離，且不具備成熟辦公物業(yè)吸引能力，對(duì)于高檔次企業(yè)總部的吸引能力極其有限。北京天竺空港工業(yè)區(qū)，總體規(guī)劃面積6.6平方公里，由A、B兩區(qū)組成。目前已吸引來自個(gè)18國(guó)家的300家企業(yè)在這里投資，其中跨國(guó)公司50余家。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、臨空工業(yè)。北京新國(guó)展中心占地150萬平方米，20個(gè)展廳，室內(nèi)展出面積20萬平方米，配套設(shè)施30萬平方米,包括酒店、商業(yè)、餐飲、健身、辦公等功能空間。順義空港物流園區(qū)是北京市唯一的航空-公路國(guó)際貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)。占地面積6.2平方公里，一期規(guī)劃用地1.55平方公里。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：物流。國(guó)門商務(wù)區(qū)占地約20萬平方公里，產(chǎn)業(yè)類型主要包括：商務(wù)辦公（航空依賴型企業(yè)總部）、展示貿(mào)易、信息交流為主；科學(xué)研發(fā)\專業(yè)服務(wù)（保險(xiǎn)、法律、財(cái)務(wù)和管理）為輔；配套商業(yè)、旅游和娛樂業(yè)。相關(guān)案例：規(guī)劃中的“國(guó)門商務(wù)區(qū)”具有較大的體量?jī)?yōu)勢(shì)，與航空業(yè)相關(guān)案例：望京現(xiàn)有企業(yè)總部與東二環(huán)總部辦公區(qū)對(duì)比項(xiàng)目客戶面積（平方米）功能LSH大廈微軟4.3萬微軟中國(guó)總部戴姆勒-奔馳3萬亞洲總部索愛大廈（佳美風(fēng)尚二期）索尼愛立信3.6萬移動(dòng)通信產(chǎn)品中國(guó)總部摩托羅拉大廈摩托羅拉9.2萬研發(fā)中心、北亞總部、中國(guó)總部、銷售、管理總部北電大廈加拿大北電網(wǎng)絡(luò)5.5萬加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中國(guó)總部及研發(fā)中心西門子大廈西門子4.15萬西門子中國(guó)總部后續(xù)項(xiàng)目：本項(xiàng)目150萬大型綜合性國(guó)際化企業(yè)總部集群望京現(xiàn)有大型外企總部辦公面積東二環(huán)主要國(guó)企面積項(xiàng)目客戶面積（平方米）功能中石油大廈中石油20萬平米中國(guó)石油天然氣集團(tuán)總部北京移動(dòng)通信綜合樓中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)6.29萬平米北京移動(dòng)行政總部北京電信通信樓中國(guó)電信集團(tuán)2.5萬平米（自用面積）中國(guó)電信北京分公司北京人保辦公樓中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司3萬平米中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司總部中青旅大廈中青旅2萬平米（自用面積）中青旅總部后續(xù)項(xiàng)目：無無無相關(guān)案例：望京現(xiàn)有企業(yè)總部與東二環(huán)總部辦公區(qū)對(duì)比項(xiàng)目客戶面積本項(xiàng)目是否應(yīng)包括高端酒店業(yè)態(tài)？本項(xiàng)目需要思考的第三個(gè)問題是：本項(xiàng)目是否應(yīng)包括高端酒店業(yè)態(tài)？本項(xiàng)目需要思考的第三個(gè)問題是：望京物業(yè)市場(chǎng)——酒店望京現(xiàn)有酒店以四星為主，缺乏滿足高端需求的五星酒店。未來隨著總部辦公的不段發(fā)展區(qū)域?qū)ι虅?wù)型五星酒店的需求將會(huì)不斷增加。望京區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展帶來的商務(wù)客戶，以及臨近麗都區(qū)形成的涉外氛圍都將是高星級(jí)酒店發(fā)展的基礎(chǔ)。酒店總量四星級(jí)：4家（1248間客房)五星級(jí)：1家（400間客房）占全市酒店客房比例1%租金水平528元/間/天入住率75%望京現(xiàn)有酒店望京酒店市場(chǎng)基本信息注：方恒中心的五星酒店將在2010年入市，預(yù)計(jì)引入洲際酒店。麗都區(qū)：涉外酒店及居住區(qū)望京物業(yè)市場(chǎng)——酒店望京現(xiàn)有酒店以四星為主，缺乏滿足高端初步結(jié)論：項(xiàng)目定位與內(nèi)涵闡釋PartFour初步結(jié)論：項(xiàng)目定位與內(nèi)涵闡釋PartFour綜合以上對(duì)于區(qū)域、城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)的分析，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求，我們對(duì)于本項(xiàng)目的定位為：首都國(guó)門國(guó)際化企業(yè)總部集群活力都市新中心未來主要入駐企業(yè)類型：高科技、信息類行業(yè)國(guó)際性企業(yè)能源、制造業(yè)、汽車行業(yè)國(guó)際及全國(guó)性企業(yè)其他相關(guān)上下游鏈條產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目未來主要業(yè)態(tài)：辦公（總部集群）、配套商業(yè)、高星級(jí)酒店、市政配套公建（文化類）。綜合以上對(duì)于區(qū)域、城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)的分析，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求，首生態(tài)技術(shù)人性活力生態(tài)技術(shù)室內(nèi)生態(tài)環(huán)境人車分流與步行街區(qū)綠色生態(tài)的辦公環(huán)境無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋與智能技術(shù)應(yīng)用開放愉悅的公共空間主題化、趣味化的主題商業(yè)隨處可見的情趣綠地現(xiàn)代建筑技術(shù)定位闡釋：內(nèi)在價(jià)值定位外在價(jià)值定位中國(guó)商務(wù)地標(biāo)之首生態(tài)生態(tài)技術(shù)室內(nèi)生態(tài)環(huán)境人車分流與步行街區(qū)綠色生態(tài)的辦公環(huán)境在既有核心業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，如何體現(xiàn)城市的活力、預(yù)見性和創(chuàng)造性的城市形象？本項(xiàng)目需要思考的第四個(gè)問題是：在既有核心業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，如何體現(xiàn)城市的活力、預(yù)見性和創(chuàng)造性的北京大望京規(guī)劃設(shè)計(jì)方案_經(jīng)濟(jì)匯報(bào)_SOM課件綜合營(yíng)造措施之一：對(duì)重要城市中心區(qū)河流或既有水體進(jìn)行重新規(guī)劃與情境化處理局部強(qiáng)烈親水性的塑造為城市面貌增添了嶄新的村野化元素和人性尺度通過河流生態(tài)恢復(fù)手段，營(yíng)造類自然水體環(huán)境，體現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展觀河谷敞開的視線豐富了中心區(qū)的天際線，城市景觀與自然情趣組成了富于張力的城市畫卷地點(diǎn)：韓國(guó)漢城清溪川（chongechon）綜合營(yíng)造措施之一：對(duì)重要城市中心區(qū)河流或既有水體進(jìn)行重新規(guī)劃城市觸媒并不是一個(gè)單獨(dú)產(chǎn)品。在不失去其本身性質(zhì)的同時(shí)，能促使城市構(gòu)造持續(xù)與漸進(jìn)發(fā)展，粘合整個(gè)建筑群落各個(gè)功能空間并刺激與引導(dǎo)后續(xù)開發(fā)，在城市發(fā)展與改造過程中，具有連鎖反應(yīng)的潛力。成熟區(qū)域待開發(fā)區(qū)域某一功能區(qū)（比如某一綜合購(gòu)物區(qū)）某一單獨(dú)建筑或公共空間（比如劇院或博物館）某一系列實(shí)體（柱廊、噴水池等）某一群體建筑（CBD、大學(xué)城）某一自然景觀元素（風(fēng)景區(qū)）城市觸媒(CityCatalytic)概念，源于美國(guó)學(xué)者韋恩·奧圖和唐·洛干先生于1988年編著的《美國(guó)都市建筑——城市設(shè)計(jì)的觸媒》一書。它可以是：綜合改造措施之二：運(yùn)用城市觸媒手法，通過良好的城市公共建筑和藝術(shù)氣息植入，對(duì)城市的空間、功能和人群行為進(jìn)行引導(dǎo)和提示城市觸媒并不是一個(gè)單獨(dú)產(chǎn)品。在不失去其本身性質(zhì)的同時(shí)，能促使作為中國(guó)最富盛名的798藝術(shù)區(qū)的緊鄰，本項(xiàng)目中的公共建筑有必要對(duì)其藝術(shù)氣息做出回應(yīng)，以高端和中心化的方式對(duì)于“都市藝術(shù)”進(jìn)行解讀，并使之融入都市生活。作為中國(guó)最富盛名的798藝術(shù)區(qū)的緊鄰，本項(xiàng)目中的公共建筑有必一個(gè)具有生機(jī)、水情、城市活力和可持續(xù)能力的城市中心區(qū)濱水空間——西班牙畢爾巴鄂（BILBAO）以公共建筑為核心的中心區(qū)重建計(jì)劃案例展示一：一個(gè)具有生機(jī)、水情、城市活力和可持續(xù)能力的城市中心區(qū)濱水空間濱水區(qū)發(fā)展計(jì)劃

充分利用城市中部Nersion和濱水區(qū)的景觀資源，鞏固并推動(dòng)文化、娛樂等第三方產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改造和重建的濱水區(qū)近百萬平米，主要設(shè)施包括：港口和物流設(shè)施、國(guó)際性博覽和會(huì)議中心、歐洲計(jì)算機(jī)軟件研究中心、大型商務(wù)文化中心、辦公和商業(yè)建筑、賓館、一個(gè)大學(xué)分部，以及千余套公寓及超過20公頃的綠地。濱水區(qū)計(jì)劃利用城市中部濱水區(qū)的景觀資源改造和重建的濱水區(qū)近百萬平米，包括：會(huì)展中心、產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、商務(wù)文化中心、辦公和商業(yè)建筑、賓館和高校濱水區(qū)發(fā)展計(jì)劃

充分利用城市中部Nersion和濱水區(qū)關(guān)鍵舉措：文化發(fā)展策略被確定畢爾巴鄂城市復(fù)興最中心環(huán)節(jié)，旗艦項(xiàng)目是古根海姆博物館公共設(shè)施、大量住宅建設(shè)和注入新的文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)是畢爾巴鄂舊城濱水區(qū)城市重建的成功的推動(dòng)力1991年，畢爾巴鄂市與紐約古根海姆基金會(huì)決定邀請(qǐng)美國(guó)建筑大師弗蘭克·蓋里為古根海姆博物館進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，希望將新的博物館營(yíng)造成當(dāng)代的藝術(shù)奇跡。1997年畢爾巴鄂古根海姆博物館在