CONTENTS目錄2C-REITs市場(chǎng)發(fā)展復(fù)盤(pán)結(jié)合股性缺失問(wèn)題，探究REITs領(lǐng)跑大類資產(chǎn)原因2023年，把握分化中上行的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)提示重點(diǎn)REITs一覽31.

C-REITs市場(chǎng)發(fā)展復(fù)盤(pán)4中國(guó)REITs市場(chǎng)與主要市場(chǎng)指數(shù)收益率對(duì)比中國(guó)REITs市場(chǎng)各板塊總收益率情況1.1

中國(guó)REITs市場(chǎng)大發(fā)展，領(lǐng)跑各大類資產(chǎn)4.9%4.0%3.7%3.4%2.6%-2.3%-19.1%-19.7%-24.2%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%REITs綜合

中證全債 中證國(guó)債

SHFE黃金

中證公司債

人民幣指數(shù)，中信證券研究部注：截至2022年10月21日中證500中證1000滬深30021年6月21日至今 2022年初至今50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%能源 保租房 物流倉(cāng)儲(chǔ) 產(chǎn)業(yè)園 生態(tài)環(huán)保，中信證券研究部注：截至2022年10月21日；其中，能源及保租房板塊為2022年期間新增板塊，以實(shí)際發(fā)行日期為統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)，其余板塊產(chǎn)品發(fā)行日均統(tǒng)計(jì)始于2021年6月21日交通設(shè)施發(fā)行至今

2022年初至今2021年6月REITs產(chǎn)品出現(xiàn)以來(lái)，市場(chǎng)發(fā)展又穩(wěn)又好。截至2022年10月21日，市場(chǎng)綜合回報(bào)率達(dá)到29%，上市總市值達(dá)到728億元，流通市值338億元。2022年年初至10月21日，市場(chǎng)綜合回報(bào)達(dá)到4.9%，顯著跑贏股市、債市、黃金等資產(chǎn)。，中信證券研究部注：截至2022年10月21日各REITs市值及流通市值-10080604020總市值（億元） 流通市值（億元）5年6月20日為基準(zhǔn)100（板塊首單產(chǎn)品上市前一日），，中信證券研究部注：統(tǒng)計(jì)以2022截至2022年10月21日，中信證券研究部注：統(tǒng)計(jì)以2022年6月20日為基準(zhǔn)100（板塊首單產(chǎn)品上市前一日），截至2022年10月21日中國(guó)REITs發(fā)行至今各板塊回報(bào)走勢(shì)中國(guó)REITs發(fā)行至今較主要股票市場(chǎng)指數(shù)回報(bào)走勢(shì)對(duì)比1.1

中國(guó)REITs市場(chǎng)大發(fā)展，領(lǐng)跑各大類資產(chǎn)中國(guó)REITs發(fā)行至今較主要債券市場(chǎng)指數(shù)回報(bào)走勢(shì)對(duì)比中國(guó)REITs發(fā)行至今較人民幣及黃金市場(chǎng)指數(shù)回報(bào)走勢(shì)對(duì)比，中信證券研究部注：統(tǒng)計(jì)以2022年6月20日為基準(zhǔn)100（板塊首單產(chǎn)品上市前一日），截至2022年10月21日，中信證券研究部注：統(tǒng)計(jì)以2022年6月20日為基準(zhǔn)100（板塊首單產(chǎn)品上市前一日），截至2022年10月21日16015014013012011010090產(chǎn)權(quán)類 經(jīng)營(yíng)權(quán)類

REITs綜合1601401201008060REITs綜合 滬深300

中證500

中證100016015014013012011010090REITs綜合

中證全債

中證國(guó)債

中證公司債16015014013012011010090REITs綜合 人民幣指數(shù)

SHFE黃金6從上市至今，REITs產(chǎn)品表現(xiàn)出比較強(qiáng)的債性。由于C-REITs資產(chǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)的特征，其走勢(shì)又和股市明顯負(fù)相關(guān)。這和海外的情況有比較大的區(qū)別。，中信證券研究部測(cè)算注：統(tǒng)計(jì)自2021年6月21日，截至2022年10月21日1.2

歷史數(shù)據(jù)：債性強(qiáng)于股性中國(guó)REITs市場(chǎng)與其他主要市場(chǎng)指數(shù)相關(guān)系數(shù)REITs綜合1.000.970.89-0.63-0.44-0.330.770.770.760.800.45產(chǎn)權(quán)類0.971.000.77-0.73-0.55-0.400.880.870.870.760.49經(jīng)營(yíng)權(quán)類0.890.771.00-0.34-0.17-0.140.440.440.420.760.30滬深300-0.63-0.73-0.341.000.900.80-0.90-0.89-0.91-0.52-0.77中證500-0.44-0.55-0.170.901.000.96-0.71-0.69-0.74-0.39-0.78中證1000-0.33-0.40-0.140.800.961.00-0.54-0.52-0.58-0.28-0.75中證全債0.770.880.44-0.90-0.71-0.541.001.000.990.550.57中證國(guó)債0.770.870.44-0.89-0.69-0.521.001.000.980.550.56中證公司債0.760.870.42-0.91-0.74-0.580.990.981.000.560.59人民幣指數(shù)0.800.760.76-0.52-0.39-0.280.550.550.561.000.53SHFE黃金0.450.490.30-0.77-0.78-0.750.570.560.590.531.00REITs綜合 產(chǎn)權(quán)類 經(jīng)營(yíng)權(quán)類 滬深300 中證500 中證1000 中證全債 中證國(guó)債 中證公司債 人民幣指數(shù) SHFE黃金7，中信證券研究部測(cè)算注：截至2022年10月21日1.2

歷史數(shù)據(jù)：債性強(qiáng)于股性中國(guó)REITs市場(chǎng)與滬深300指數(shù)及中證全債指數(shù)走勢(shì)對(duì)比（MA20）150.00140.00130.00120.00110.00100.0090.0080.0070.002021-07-162021-07-232021-07-302021-08-062021-08-132021-08-202021-08-272021-09-032021-09-102021-09-172021-09-282021-10-122021-10-192021-10-262021-11-022021-11-092021-11-162021-11-232021-11-302021-12-072021-12-142021-12-212021-12-282022-01-052022-01-122022-01-192022-01-262022-02-092022-02-162022-02-232022-03-022022-03-092022-03-162022-03-232022-03-302022-04-082022-04-152022-04-222022-04-292022-05-112022-05-182022-05-252022-06-012022-06-092022-06-162022-06-232022-06-302022-07-072022-07-142022-07-212022-07-282022-08-042022-08-112022-08-182022-08-252022-09-012022-09-082022-09-162022-09-232022-09-302022-10-142022-10-21中證全債（MA20） REITs綜合（MA20） 滬深300（MA20）-(0.25)(0.50)(0.75)(1.00)1.000.750.500.25，中信證券研究部注：統(tǒng)計(jì)移動(dòng)平均20日數(shù)據(jù)，以2021年7月16日為基準(zhǔn)100，截至2022年10月21日中國(guó)REITs市場(chǎng)與滬深300指數(shù)及中證全債指數(shù)收益率相關(guān)系數(shù)（20日滾動(dòng)）REITs市場(chǎng)與滬深300收益率相關(guān)系數(shù)（20日滾動(dòng)） REITs市場(chǎng)與中證全債收益率相關(guān)系數(shù)（20日滾動(dòng)）8美國(guó)REITs市場(chǎng)與股票市場(chǎng)主要指數(shù)走勢(shì)對(duì)比（總回報(bào)指數(shù)）美國(guó)REITs市場(chǎng)與股票市場(chǎng)主要指數(shù)走勢(shì)對(duì)比（價(jià)格指數(shù)）1.3

境外經(jīng)驗(yàn)：REITs“股+債”特征明顯2000年以來(lái)美國(guó)REITs市場(chǎng)派息水平與十年期美國(guó)國(guó)債收益率走勢(shì)（%）Bloomberg，中信證券研究部

注：統(tǒng)計(jì)以2010年12月31日為基準(zhǔn)100，截至2022年10月21日 Bloomberg，中信證券研究部

注：統(tǒng)計(jì)以2010年12月31日為基準(zhǔn)100，截至2022年10月21日50045040035030025020015010050標(biāo)普500總回報(bào)指數(shù) 羅素2000總回報(bào)指數(shù)

FTSE

NAREIT

REITs總回報(bào)指數(shù)40035030025020015010050

標(biāo)普500價(jià)格指數(shù) 羅素2000價(jià)格指數(shù)

FTSE

NAREIT

REITs價(jià)格指數(shù)0.002000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022NAREIT，Bloomberg，中信證券研究部

注：月度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2022年9月30日15.00 REITs市場(chǎng)派息率 十年期國(guó)債收益率10.005.00海外REITs市場(chǎng)同時(shí)擁有股票市場(chǎng)的高成長(zhǎng)資本利得屬性和債券市場(chǎng)的穩(wěn)定分紅派息屬性。9Bloomberg，中信證券研究部

注：統(tǒng)計(jì)以2010年12月30日為基準(zhǔn)100，截至2022年10月21日Bloomberg，中信證券研究部

注：統(tǒng)計(jì)以2010年12月30日為基準(zhǔn)100，截至2022年10月21日新加坡REITs市場(chǎng)與股票市場(chǎng)主要指數(shù)走勢(shì)對(duì)比（總回報(bào)指數(shù)）新加坡REITs市場(chǎng)與股票市場(chǎng)主要指數(shù)走勢(shì)對(duì)比（價(jià)格指數(shù)）1.3

境外經(jīng)驗(yàn)：REITs“股+債”特征明顯日本REITs市場(chǎng)與股票市場(chǎng)主要指數(shù)走勢(shì)對(duì)比（總回報(bào)指數(shù)）日本REITs市場(chǎng)與股票市場(chǎng)主要指數(shù)走勢(shì)對(duì)比（價(jià)格指數(shù)）Bloomberg，中信證券研究部

注：統(tǒng)計(jì)以2010年12月31日為基準(zhǔn)100，截至2022年10月21日Bloomberg，中信證券研究部

注：統(tǒng)計(jì)以2010年12月31日為基準(zhǔn)100，截至2022年10月21日50100150200250300FTSE

ST

REIT總回報(bào)指數(shù) STI

index海峽時(shí)報(bào)總回報(bào)指數(shù)5075100125150FTSEST

REIT價(jià)格指數(shù) STI

index海峽時(shí)報(bào)價(jià)格指數(shù)30025020015010050東證TSE

REIT總回報(bào)指數(shù)

東證TOPIX總回報(bào)指數(shù)50100150200250東證TSE

REIT價(jià)格指數(shù) 東證TOPIX價(jià)格指數(shù)102.

結(jié)合股性缺失問(wèn)題，探究REITs領(lǐng)跑大類資產(chǎn)原因11資料來(lái)源：各基金產(chǎn)品公告，中信證券研究部2.1

上市資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)，基本面受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響小普洛斯順德物流園廣東佛山蘇州望亭普洛斯物流園江蘇蘇州普洛斯淀山湖物流園江蘇蘇州紅土深圳保租房安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目、鳳凰公館項(xiàng)目廣東深圳住宅租金收入、配套商業(yè)收入、配套停車(chē)位收入保障性租賃住房華夏北京保租房文龍家園項(xiàng)目、熙悅尚郡項(xiàng)目北京公租房租賃中金廈門(mén)保租房園博公寓、珩琦公寓福建廈門(mén)租金收入首鋼綠能首鋼生物質(zhì)項(xiàng)目北京發(fā)電收入、生活垃圾處置收入、餐廚垃圾收運(yùn)及處置生態(tài)環(huán)保首創(chuàng)水務(wù)合肥市十五里河污水處理廠PPP項(xiàng)目安徽合肥污水處理收入、中水收入、污泥收入深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠廣東深圳污水處理收入、滲濾液收入能源基礎(chǔ)設(shè)施深圳能源東部電廠（一期）項(xiàng)目廣東深圳售電收入經(jīng)營(yíng)權(quán)類廣州廣河廣州至河源高速公路廣州段項(xiàng)目廣東廣州路費(fèi)收入浙商滬杭甬杭徽高速公路（浙江段）浙江杭州高速通行業(yè)務(wù)收入交通基礎(chǔ)設(shè)施越秀高速漢孝高速湖北武漢、湖北孝感通行費(fèi)收入華夏交建武漢至深圳高速公路嘉魚(yú)至通城段項(xiàng)目湖北咸寧通行費(fèi)收入國(guó)金鐵建渝遂高速（重慶段）重慶通行費(fèi)收入已上市REITs底層資產(chǎn)區(qū)位信息（不包含部分產(chǎn)品的計(jì)劃擴(kuò)募資產(chǎn)）類型 板塊 REITs名稱底層資產(chǎn)資產(chǎn)區(qū)位主要收入來(lái)源張江光大張江光大園上海租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入、停車(chē)費(fèi)收入蛇口產(chǎn)園萬(wàn)海大廈、萬(wàn)融大廈廣東深圳租金收入、物業(yè)收入東吳蘇園國(guó)際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目、2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目江蘇蘇州租金收入、停車(chē)位收入、物業(yè)管理收入建信中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓、協(xié)同中心4號(hào)樓、孵化加速器北京物業(yè)租金收入、停車(chē)場(chǎng)租金收入產(chǎn)權(quán)類園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施華夏合肥產(chǎn)園合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期高新睿成資產(chǎn)、合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期高新君道資產(chǎn)安徽合肥租金收入國(guó)君臨港產(chǎn)園臨港奉賢智造園一期、臨港奉賢智造園三期上海 租金收入國(guó)君東久產(chǎn)園東久（金山）智造園

上海

東久（昆山）智造園 江蘇昆山 租金收入、物業(yè)費(fèi)收入東久（無(wú)錫）智造園

江蘇無(wú)錫東久（常州）智造園

江蘇常州倉(cāng)儲(chǔ)物流紅土鹽田港現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目

廣東深圳租賃收入、綜合管理服務(wù)收入中金普洛斯普洛斯北京空港物流園

北京普洛斯通州光機(jī)電物流園

北京

普洛斯廣州保稅物流園

廣東廣州

普洛斯增城物流園 廣東廣州 租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入122.2

財(cái)政補(bǔ)貼亦對(duì)沖部分疫情影響資料來(lái)源：各基金產(chǎn)品公告（含測(cè)算、預(yù)測(cè)），中信證券研究部部分受疫情影響較大的REITs產(chǎn)品已實(shí)現(xiàn)或擬申報(bào)的政府補(bǔ)助情況當(dāng)REITs的運(yùn)營(yíng)實(shí)際上受疫情影響較嚴(yán)重時(shí)，REITs主體還可以選擇通過(guò)申請(qǐng)政府財(cái)政補(bǔ)助沖減負(fù)面影響。財(cái)政補(bǔ)貼的到位，使得疫情造成的影響未完全體現(xiàn)在REITs的可供分配金額中。但不能認(rèn)為REITs產(chǎn)品披露的盈利預(yù)測(cè)存在“剛兌”，且地方政府對(duì)于REITs的補(bǔ)貼也不是一種常態(tài)。隨著REITs數(shù)量的增多，REITs產(chǎn)品肯定存在現(xiàn)金分派超預(yù)期和低于預(yù)期的情況。屆時(shí)，我們認(rèn)為REITs的債性就會(huì)適度削弱。REITs產(chǎn)品名稱 擬申報(bào)/已實(shí)現(xiàn)政府補(bǔ)貼情況根據(jù)交通運(yùn)輸部《關(guān)于做好階段性減免全國(guó)收費(fèi)公路貨車(chē)通行費(fèi)準(zhǔn)備工作的通知》文件通知，在繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有各類通行費(fèi)減免優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，全國(guó)收費(fèi)公路統(tǒng)一對(duì)貨車(chē)通行費(fèi)再減免10%，減免時(shí)間從2022年10月1日0時(shí)起至12月31日24時(shí)結(jié)束。經(jīng)受托運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)測(cè)算，本次收費(fèi)減免政策對(duì)杭徽項(xiàng)目公司2022年四季度收入影響為預(yù)計(jì)減少約660萬(wàn)元。滬杭甬高速項(xiàng)目公司2022年三季度與余杭區(qū)、臨安區(qū)政府分別簽訂《小客車(chē)通行費(fèi)收費(fèi)方式調(diào)整協(xié)議書(shū)》，政府買(mǎi)單延長(zhǎng)至2024年12月31日。其中：臨安區(qū)政府買(mǎi)單實(shí)施范圍新增了杭徽高速余杭站至青山湖站、余杭站至臨安站路段。經(jīng)受托運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)測(cè)算，每年區(qū)政府新增車(chē)輛通行費(fèi)支付金額約762萬(wàn)元/年，項(xiàng)目公司預(yù)計(jì)增收200萬(wàn)元以上。首鋼綠能2022年3季度，收到可再生能源電價(jià)附加補(bǔ)助資金969.05萬(wàn)元，可再生能源電價(jià)附加補(bǔ)助資金后續(xù)撥付情況仍存在不確定性。同期內(nèi)，完成與北京市石景山區(qū)城市管理委員會(huì)對(duì)廚余垃圾收運(yùn)處置費(fèi)用的核定，與北京市門(mén)頭溝區(qū)城市管理委員會(huì)對(duì)廚余垃圾收運(yùn)處置費(fèi)用的核定工作仍在推進(jìn)中。東吳蘇園因項(xiàng)目公司計(jì)劃減免服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶租戶6個(gè)月租金，基金管理人將放棄部分基金管理費(fèi)，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將放棄部分運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，同時(shí)通過(guò)補(bǔ)貼申請(qǐng)，相應(yīng)稅收減免等方式全額化解本次減免租金的影響。建信中關(guān)村減免租金安排預(yù)計(jì)影響項(xiàng)目公司租金收入約2288.68萬(wàn)元?；鸸芾砣藢⒎e極履行主動(dòng)管理職責(zé)，以持有人利益最大化為根本目標(biāo)，全方位梳理提質(zhì)增效措施，通過(guò)申請(qǐng)補(bǔ)貼及相應(yīng)稅收減免等方式為項(xiàng)目公司現(xiàn)金流提供有力支撐。同時(shí)，基金管理人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)決定放棄部分管理費(fèi)。132.2

財(cái)政補(bǔ)貼亦對(duì)沖部分疫情影響28%27%25%25%24%19%29%28%25%24%24%21%11%50%40%30%20%10%0%7.56.04.53.01.50.0張江光大東吳蘇園蛇口產(chǎn)園建信中關(guān)村深圳能源首創(chuàng)水務(wù)廣州廣河國(guó)金鐵建首鋼綠能紅土鹽田港

中金普洛斯產(chǎn)權(quán)類越秀高速 浙商滬杭甬 華夏交建經(jīng)營(yíng)權(quán)類3Q22完成額2022年度預(yù)計(jì)完成額

單3季度占全年計(jì)劃進(jìn)度47%點(diǎn)狀疫情影響部分REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)——

2022年1-3季度各REITs產(chǎn)品累計(jì)可供分配金額實(shí)現(xiàn)情況（億元）84%81%81%80%62%55%73%70%68%65%49%100%80%60%40%20%0%-7.56.04.53.01.5張江光大建信中關(guān)村紅土鹽田港中金普洛斯東吳蘇園蛇口產(chǎn)園首創(chuàng)水務(wù)越秀高速浙商滬杭甬廣州廣河首鋼綠能產(chǎn)權(quán)類 經(jīng)營(yíng)權(quán)類資料來(lái)源：各基金產(chǎn)品公告，中信證券研究部注：可供分配金額預(yù)計(jì)值為各基金產(chǎn)品招募書(shū)披露數(shù)據(jù)；僅統(tǒng)計(jì)部分已完整披露2022年前三季度業(yè)績(jī)公告的基金產(chǎn)品1Q-3Q22累計(jì)已完成額

2022年度預(yù)計(jì)完成額

完成進(jìn)度資料來(lái)源：各基金產(chǎn)品公告，中信證券研究部

注：可供分配金額預(yù)計(jì)值為各基金產(chǎn)品招募書(shū)披露數(shù)據(jù)點(diǎn)狀疫情影響部分REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)——2022年單3季度各REITs產(chǎn)品可供分配金額實(shí)現(xiàn)情況（億元）14資料來(lái)源：各REIT產(chǎn)品公告，中信證券研究部REITs總市值構(gòu)成占比（按資產(chǎn)類別）REITs流通市值構(gòu)成占比（按資產(chǎn)類別）2.3

產(chǎn)品推出時(shí)間較短，供給明顯小于需求各產(chǎn)品剔除無(wú)效報(bào)價(jià)后網(wǎng)下發(fā)售份額倍數(shù)，中信證券研究部注：截至2022年10月21日 ，中信證券研究部注：截至2022年10月21日1751501251007550250首鋼綠能廣州廣河中金普洛斯浙商滬杭甬首創(chuàng)水務(wù)蛇口產(chǎn)園張江光大東吳蘇園紅土鹽田港越秀高速建信中關(guān)村華夏交建國(guó)金鐵建深圳能源華夏北京保租房紅土深圳保租房中金廈門(mén)保租房華夏合肥產(chǎn)園國(guó)君臨港產(chǎn)園國(guó)君東久產(chǎn)園第一批第二批第三批2021.06.21 2021.06.22 2022.06.21至今首批9單 -2022.06.21倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施保障性租賃住房生態(tài)環(huán)保能源基礎(chǔ)設(shè)施交通基礎(chǔ)設(shè)施倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施保障性租賃住房生態(tài)環(huán)保能源基礎(chǔ)設(shè)施交通基礎(chǔ)設(shè)施15，中信證券研究部2.3

產(chǎn)品推出時(shí)間較短，供給明顯小于需求各REITs發(fā)行首日漲幅資料來(lái)源：各REIT產(chǎn)品公告，中信證券研究部10%0%20%首鋼綠能廣州廣河中金普洛斯浙商滬杭甬首創(chuàng)水務(wù)蛇口產(chǎn)園張江光大東吳蘇園紅土鹽田港越秀高速建信中關(guān)村華夏交建國(guó)金鐵建深圳能源華夏北京保租房紅土深圳保租房中金廈門(mén)保租房華夏合肥產(chǎn)園國(guó)君臨港產(chǎn)園國(guó)君東久產(chǎn)園第一批第二批第三批30%

網(wǎng)下投資者配售比例

公眾投資者配售比例2021.06.21首批9單2021.06.22-2022.06.212022.06.21至今0%30%20%10%首鋼綠能廣州廣河中金普洛斯浙商滬杭甬首創(chuàng)水務(wù)蛇口產(chǎn)園張江光大東吳蘇園紅土鹽田港越秀高速建信中關(guān)村華夏交建國(guó)金鐵建深圳能源華夏北京保租房紅土深圳保租房中金廈門(mén)保租房華夏合肥產(chǎn)園國(guó)君臨港產(chǎn)園國(guó)君東久產(chǎn)園第一批第二批第三批2021.06.21首批9單40%

2021.06.22-2022.06.212022.06.21至今各REITs產(chǎn)品網(wǎng)下及公眾投資者配售比例16各產(chǎn)品網(wǎng)下投資者配售金額分類型占比2.4

投資者結(jié)構(gòu)以固收類機(jī)構(gòu)投資者為主不同批次已發(fā)行REITs網(wǎng)下投資人實(shí)際配售金額占比不同類型已發(fā)行REITs網(wǎng)下投資人實(shí)際配售金額占比，中信證券研究部100%80%60%40%20%0%QFII 保險(xiǎn)資金資管

機(jī)構(gòu)自營(yíng)

基金公司資管

集合信托

期貨公司資管

私募基金

證券公司資管0%，中信證券研究部20%40%60%80%100%第一批次第二批次第三批次QFII集合信托保險(xiǎn)資金資管期貨公司資管機(jī)構(gòu)自營(yíng)私募基金基金公司資管證券公司資管0%，中信證券研究部20%40%60%80%100%產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)QFII集合信托保險(xiǎn)資金資管期貨公司資管機(jī)構(gòu)自營(yíng)私募基金基金公司資管證券公司資管173.

2023年，把握分化中上行的機(jī)會(huì)18資料來(lái)源：各地方政府官網(wǎng)，中信證券研究部部分城市“十四五”期間規(guī)劃新增各類住房供應(yīng)量的比例部分城市“十四五”期間規(guī)劃新增保障性租賃住房（萬(wàn)套）及占新增住房供應(yīng)的比例3.1

底層資產(chǎn)中的亮點(diǎn)：保障性租賃住房部分地區(qū)2022年保障性住房籌建進(jìn)度資料來(lái)源：各地方政府官網(wǎng)，中信證券研究部50%40%30%20%10%0%706050403020100廣州上海深圳北京重慶杭州西安成都武漢寧波青島廈門(mén)濟(jì)南金華合肥福州長(zhǎng)沙嘉興溫州南京貴陽(yáng)東莞洛陽(yáng)南昌無(wú)錫石家莊籌建套數(shù)

占新增住房供應(yīng)的比例（右軸）0%20%40%60%80%100%廣州 深圳資料來(lái)源：各地方政府官網(wǎng)，中信證券研究部上海南京青島商品住房

保障性租賃住房

公租房

共有產(chǎn)權(quán)房省/市2022年預(yù)定目標(biāo)2022年完成情況浙江省30萬(wàn)套（間）上半年籌集建設(shè)31.9萬(wàn)套（間），完成率106%嘉興市4.6萬(wàn)套（間）截至8月已建設(shè)籌集4.74萬(wàn)套（間），完成率103%溫州市4萬(wàn)套（間）上半年已超年度計(jì)劃，完成率102%杭州市14萬(wàn)套（間）截至8月底，以籌集10.8萬(wàn)套（間），年度完成率77%河北省4.54萬(wàn)套（間）截至7月底已籌建4.14萬(wàn)套（間），完成率91%江蘇省新開(kāi)工14.8萬(wàn)套（間），基本建成7.3萬(wàn)套（間）上半年，新開(kāi)工11.6萬(wàn)套（間），基本建成7.1萬(wàn)套（間），分別完成年度目標(biāo)任務(wù)的79%

、97%上海市17.3萬(wàn)套（間）截至6月底完成建設(shè)籌措12.4萬(wàn)套（間），完成率71%，2022年?duì)幦⊥瓿?8萬(wàn)套（間）19資料來(lái)源：深圳市住建局官網(wǎng)，中信證券研究部深圳“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃建設(shè)節(jié)奏（套數(shù)占比）資料來(lái)源：中信證券研究部預(yù)測(cè)

注：樣本核心城市包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、合肥、天津、成都、西安、青島、沈陽(yáng)、蘇州、南京、長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、東莞、佛山樣本核心城市年新增保租房建設(shè)和納保規(guī)模預(yù)測(cè)（萬(wàn)套）資料來(lái)源：東莞市住建局官網(wǎng)，中信證券研究部東莞“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃建設(shè)節(jié)奏（套數(shù)占比）資料來(lái)源：中信證券研究部預(yù)測(cè)

注：樣本核心城市包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、合肥、天津、成都、西安、青島、沈陽(yáng)、蘇州、南京、長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、東莞、佛山樣本核心城市保租房年租金規(guī)模和資本化價(jià)值預(yù)測(cè)（億元）3.1

底層資產(chǎn)中的亮點(diǎn)：保障性租賃住房3503002502001501005002021E

2022E

2023E

2024E

2025E

2026E

2027E

2028E

2029E

2030E建設(shè)落成

存量納保（右軸）120,000100,00080,00060,00040,00020,000001,0002,0003,0004,0005,0002021E

2022E

2023E

2024E

2025E

2026E

2027E

2028E

2029E

2030E存量保租房年租金規(guī)模

理論可資本化資產(chǎn)上限（右軸）2021

2022

2023

2024

20252021

2022

2023

2024

20253.2

底層資產(chǎn)中的亮點(diǎn)：物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施2003普洛斯在上海西北物流園收購(gòu)獲得其在國(guó)內(nèi)首個(gè)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目；國(guó)內(nèi)宇培、寶灣、新地、百利威等企業(yè)相繼踏入物流地產(chǎn)領(lǐng)域2005澳大利亞嘉民在上海為金鷹國(guó)際定制倉(cāng)庫(kù)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)；新加坡豐樹(shù)開(kāi)發(fā)位于上海西北物流園項(xiàng)目；美國(guó)安博開(kāi)發(fā)位于上海松江的項(xiàng)目2006意大利維龍進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)2007沃爾瑪子公司蓋世理在天津、嘉興為沃爾瑪定制倉(cāng)庫(kù)2008太古冷藏倉(cāng)庫(kù)與廣東食品進(jìn)出口集團(tuán)成立合資公司，開(kāi)發(fā)位于廣州黃埔區(qū)的高標(biāo)冷庫(kù)2009普菲斯在國(guó)內(nèi)與中外運(yùn)合資開(kāi)始運(yùn)營(yíng)；北京控股集團(tuán)成立北京建設(shè)涉足物流地產(chǎn)2010招商局國(guó)際與AmericoldRealtyTrust合資成立招商美冷建設(shè)高標(biāo)冷庫(kù)2011美國(guó)華平領(lǐng)投易商集團(tuán)進(jìn)軍物流地產(chǎn)2012紅木集團(tuán)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，在廣州從化為戴姆勒定制倉(cāng)庫(kù)2013阿里巴巴、銀泰聯(lián)合復(fù)星、富春、申通、圓通、中通、韻達(dá)等合作組建菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)；平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流事業(yè)部成立2014萬(wàn)科集團(tuán)成立萬(wàn)緯物流地產(chǎn)并快速擴(kuò)張2016易商集團(tuán)與紅木集團(tuán)宣布合并為ESR2017京東物流子集團(tuán)成立，其自建倉(cāng)儲(chǔ)向非電商企業(yè)客戶及社會(huì)化物流企業(yè)開(kāi)放2018萬(wàn)科收購(gòu)太古冷鏈，萬(wàn)緯冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)份額快速提升2021黑石收購(gòu)廣州物流園資產(chǎn)；京東產(chǎn)發(fā)收購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)股權(quán)；易商紅木ESR收購(gòu)ARA，合并后集團(tuán)成為亞太地區(qū)最大的不動(dòng)產(chǎn)資管平臺(tái)各物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商存量占有率（4Q18）各物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商存量占有率（1Q22）資料來(lái)源：戴德梁行，中信證券研究部注：上述存量未包含電商自建倉(cāng)庫(kù)；未包含倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)參與者所持有之產(chǎn)業(yè)園、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)等類別資產(chǎn)；按內(nèi)地物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商存量占有率＞1

%資料來(lái)源：戴德梁行，中信證券研究部注：上述存量未包含電商自建倉(cāng)庫(kù)；未包含倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)參與者

20所持有之產(chǎn)業(yè)園、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)等類別資產(chǎn)；按內(nèi)地物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商存量占有率＞1

%普洛斯易商萬(wàn)緯嘉民

宇培安博豐樹(shù)寶灣平安維龍北京建設(shè)深國(guó)際外高橋集團(tuán)其他普洛斯萬(wàn)緯寶灣易商安博宇培豐樹(shù)東久新宜京東深國(guó)際嘉民平安新地維龍第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)樂(lè)歌菜鳥(niǎo)蘇寧其他中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程資料來(lái)源：戴德梁行，CBRE，仲量聯(lián)行，中信證券研究部21資料來(lái)源：戴德梁行，中信證券研究部預(yù)測(cè)高標(biāo)倉(cāng)存量市場(chǎng)規(guī)模及測(cè)算（萬(wàn)平方米）資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，中信證券研究部1Q18-1H22全國(guó)物流用地成交規(guī)劃建面分線城市統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)方）資料來(lái)源：中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)，世界銀行，仲量聯(lián)行，戴德梁行，中信證券研究部預(yù)測(cè)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施總量及高標(biāo)倉(cāng)占比測(cè)算（萬(wàn)平方米）資料來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，中信證券研究部1Q18-1H22全國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地成交規(guī)劃建面分線城市結(jié)構(gòu)3.2

底層資產(chǎn)中的亮點(diǎn)：物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施35%30%25%20%15%10%5%0%-5,00010,00015,00020,0002017

2018

2019

2020

2021

2022E2023E2024E2025E高標(biāo)倉(cāng)存量（萬(wàn)平方米）

YoY12%10%8%6%4%2%0%-160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0002018

2019

2020

2021

2022E

2023E

2024E

2025E倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施存量總面積（萬(wàn)平方米）

高標(biāo)倉(cāng)占比5,0004,0003,0002,0001,0000一線

新一線

二線

三線及以下100%80%60%40%20%0%一線

新一線

二線

三線及以下22，各基金產(chǎn)品公告，中信證券研究部測(cè)算注：股價(jià)為2022年11月2日收盤(pán)價(jià)；預(yù)期現(xiàn)金分派率為中信證券研究部根據(jù)各REIT公告的預(yù)期可供分配金額預(yù)測(cè)得出3.3

持續(xù)放大的戰(zhàn)略配售機(jī)會(huì)已上市各REITs產(chǎn)品2022E現(xiàn)金分派率情況部分REITs產(chǎn)品2023E現(xiàn)金分派率情況，各基金產(chǎn)品公告，中信證券研究部測(cè)算注：股價(jià)為2022年11月2日收盤(pán)價(jià)；預(yù)期現(xiàn)金分派率為中信證券研究部根據(jù)各REIT公告的預(yù)期可供分配金額預(yù)測(cè)得出12%10%8%6%4%2%0%張江光大建信中關(guān)村紅土深圳保租房國(guó)君臨港產(chǎn)園紅土鹽田港華夏北京保租房蛇口產(chǎn)園中金普洛斯中金廈門(mén)保租房華夏合肥產(chǎn)園東吳蘇園國(guó)君東久產(chǎn)園華夏交建首鋼綠能越秀高速首創(chuàng)水務(wù)廣州廣河深圳能源國(guó)金鐵建浙商滬杭甬產(chǎn)權(quán)類經(jīng)營(yíng)權(quán)類2022E現(xiàn)金分派率（按發(fā)行價(jià)） 2022E現(xiàn)金分派率（按收盤(pán)價(jià)）12%10%8%6%4%2%0%紅土深圳保租房國(guó)君臨港產(chǎn)園華夏北京保租房中金廈門(mén)保租房華夏合肥產(chǎn)園國(guó)君東久產(chǎn)園華夏交建國(guó)金鐵建產(chǎn)權(quán)類深圳能源經(jīng)營(yíng)權(quán)類2023E現(xiàn)金分派率（按發(fā)行價(jià)） 2023E現(xiàn)金分派率（按收盤(pán)價(jià)）23，中信證券研究部3.3

持續(xù)放大的戰(zhàn)略配售機(jī)會(huì)各REITs產(chǎn)品發(fā)行配售金額結(jié)構(gòu)我們認(rèn)為，基于優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的REITs戰(zhàn)略配售持股本身可以穿越牛熊波動(dòng)，在利率本身波動(dòng)幅度不大的情況下，參與REITs戰(zhàn)略配售的收益顯著高于風(fēng)險(xiǎn)。0%20%40%60%80%100%戰(zhàn)投配售金額

網(wǎng)下配售金額

公眾配售金額24，中信證券研究部3.3

持續(xù)放大的戰(zhàn)略配售機(jī)會(huì)部分積極參與戰(zhàn)略投資配售的機(jī)構(gòu)投資者及其參與品種（不完全統(tǒng)計(jì)）戰(zhàn)投機(jī)構(gòu)名稱 產(chǎn)品名稱招商財(cái)富資管博時(shí)招蛇產(chǎn)園、首創(chuàng)水務(wù)、國(guó)君東久產(chǎn)園、國(guó)君臨港產(chǎn)園、紅土深圳保租房、滬杭甬高速、華安張江光大、華夏合肥產(chǎn)園、華夏越秀、華夏中交建信中關(guān)村、鵬華能源、平安廣交投廣河高速、中金廈門(mén)保租房光證資管博時(shí)招蛇產(chǎn)園、東吳蘇園、首創(chuàng)水務(wù)、國(guó)金鐵建、國(guó)君臨港產(chǎn)園、紅土鹽田港、紅土深圳保租房、滬杭甬高速、華夏合肥產(chǎn)園、華夏越秀、華夏中交、廣州廣河、中金廈門(mén)保租房工銀瑞信資管博時(shí)招蛇產(chǎn)園、首創(chuàng)水務(wù)、國(guó)金鐵建、紅土鹽田港、紅土深圳保租房、滬杭甬高速、華安張江光大、華夏北京保租房、華夏合肥產(chǎn)園、華夏越秀廣州廣河、首鋼綠能中國(guó)保險(xiǎn)投資基金博時(shí)招蛇產(chǎn)園、東吳蘇園、首創(chuàng)水務(wù)、國(guó)金鐵建、國(guó)君臨港產(chǎn)園、滬杭甬高速、華夏越秀、華夏中交、鵬華能源、中金普洛斯建信信托國(guó)君東久產(chǎn)園、國(guó)君臨港產(chǎn)園、紅土鹽田港、紅土深圳保租房、華夏北京保租房、華夏合肥產(chǎn)園、建信中關(guān)村、中金普洛斯、中金廈門(mén)保租房中國(guó)人壽國(guó)君東久產(chǎn)園、國(guó)君臨港產(chǎn)園、紅土深圳保租房、華夏北京保租房、華夏中交、建信中關(guān)村、鵬華能源、中金廈門(mén)保租房富國(guó)基金資管博時(shí)招蛇產(chǎn)園、東吳蘇園、首創(chuàng)水務(wù)、國(guó)君東久產(chǎn)園、國(guó)君臨港產(chǎn)園、紅土深圳保租房、華夏中交泰康保險(xiǎn)集團(tuán)國(guó)君東久產(chǎn)園、國(guó)君臨港產(chǎn)園、紅土鹽田港、中金普洛斯、首鋼綠能、中金廈門(mén)保租房嘉實(shí)基金資管?chē)?guó)金鐵建、國(guó)君東久產(chǎn)園、華夏北京保租房、華夏中交首鋼基金博時(shí)招蛇產(chǎn)園、首創(chuàng)水務(wù)、建信中關(guān)村、首鋼綠能新華人壽保險(xiǎn)國(guó)君東久產(chǎn)園、國(guó)君臨港產(chǎn)園、華夏合肥產(chǎn)園、建信中關(guān)村25資料來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委，中信證券研究部3.4

產(chǎn)品底層資產(chǎn)多元化，政策持續(xù)鼓勵(lì)和支持“958號(hào)文”涵蓋的標(biāo)的資產(chǎn)類型陸續(xù)落地試點(diǎn)資產(chǎn)類別40號(hào)文（20年4月30日）958號(hào)文（21年7月2日）958號(hào)文改變交通基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)公路等交通設(shè)施包括收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目大致無(wú)變化能源基礎(chǔ)設(shè)施水電氣熱等市政工程特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，分布式冷熱電項(xiàng)目包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目

進(jìn)一步明確能源基礎(chǔ)項(xiàng)目的范圍。發(fā)電設(shè)施被明確定義，并且火電被排除在外。充電基礎(chǔ)設(shè)施被明確定義市政基礎(chǔ)設(shè)施包括城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目，以及停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目明確了停車(chē)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施地位生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施處理等污染治理項(xiàng)目城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢

城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用 大致無(wú)變化倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)庫(kù)應(yīng)為面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉(cāng)庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)以及冷庫(kù)等專業(yè)

明確了倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的定義，點(diǎn)名冷鏈物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高

研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)

施。其中，國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)以《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》發(fā)布名單為準(zhǔn)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國(guó)家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)大致無(wú)變化新型基礎(chǔ)設(shè)施信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施保障性租賃住房其他基礎(chǔ)設(shè)施包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)

大致無(wú)變化。智能計(jì)算中心和數(shù)據(jù)中心應(yīng)是融合有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目 為數(shù)據(jù)中心類包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目 純新增項(xiàng)目具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施；自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家

AAAAA

級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，其中自然

純新增項(xiàng)目文化遺產(chǎn)以《世界遺產(chǎn)名錄》為準(zhǔn)非試點(diǎn)項(xiàng)目（負(fù)向排除）酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非

非試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步明確。定義上將商業(yè)地產(chǎn)單提商業(yè)、非住宅用地 和此前有所區(qū)別26資料來(lái)源：上交所，深交所，中信證券研究部

注：2022年及2023年分派率為各REIT公告的預(yù)期可供分配金額相對(duì)評(píng)估價(jià)值得出3.4

產(chǎn)品底層資產(chǎn)多元化，政策持續(xù)鼓勵(lì)和支持基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)與審批流程目前處于公告審批中的首次發(fā)售REITs項(xiàng)目情況《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》，《公開(kāi)募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》，《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》，中信證券研究部繪制更新時(shí)間項(xiàng)目名稱項(xiàng)目狀態(tài)底層資產(chǎn)資產(chǎn)類型評(píng)估價(jià)值(億元)2022E年化分派率2023E分派率2022/11/01華夏華潤(rùn)租賃房REIT通過(guò)有巢泗涇項(xiàng)目、有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目保租房11.104.29%4.36%2022/11/14中金山高高速REIT已受理鄄菏高速項(xiàng)目高速公路30.2911.00%6.59%2022/11/18華夏和達(dá)高科REIT已問(wèn)詢和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目、孵化器項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園14.724.53%4.64%27資料來(lái)源：上交所，深交所，中信證券研究部注：2022年及2023年分派率為各REIT公告的預(yù)期可供分配金額相對(duì)評(píng)估價(jià)值得出3.5

REITs擴(kuò)募提供更多市場(chǎng)參與機(jī)會(huì)股票定向增發(fā)及REITs定向擴(kuò)募機(jī)制比較首批上市REITs中已有5單公告擴(kuò)募項(xiàng)目資產(chǎn)情況資料來(lái)源：證監(jiān)會(huì)《上市公司證券發(fā)行管理辦法》，深交所《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第

3

號(hào)—新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，中信證券研究部非公開(kāi)發(fā)行股票

基礎(chǔ)設(shè)施基金定向擴(kuò)募發(fā)售對(duì)象特定對(duì)象符合股東大會(huì)決議規(guī)定的條件；發(fā)行對(duì)象不超過(guò)35名1）發(fā)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合基金份額持有人大會(huì)決議規(guī)定的條件；每次發(fā)售對(duì)象不超過(guò)35名發(fā)售價(jià)格發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司股票均價(jià)的80%定向擴(kuò)募的發(fā)售價(jià)格應(yīng)當(dāng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價(jià)的90%轉(zhuǎn)讓要求非公開(kāi)發(fā)行的股份自發(fā)行結(jié)束之日起，6個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；控股股東、實(shí)際控制人及其控制的企業(yè)認(rèn)購(gòu)的股份，18個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓定向擴(kuò)募的基金份額，自上市之日起6個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；發(fā)售對(duì)象屬于新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方的，其認(rèn)購(gòu)的基金份額自上市之日起18個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓定價(jià)基準(zhǔn)日定價(jià)基準(zhǔn)日為本次非公開(kāi)發(fā)行股票的發(fā)行期首日，其中上市公司董事會(huì)決議提前確定全部發(fā)行對(duì)象，且屬于下列情形之一的，定價(jià)基準(zhǔn)日可以為關(guān)于本次非公開(kāi)發(fā)行股票的董事會(huì)決議公告日、股東大會(huì)決議公告日或者發(fā)行期首日：上市公司的控股股東、實(shí)際控制人或其控制的關(guān)聯(lián)人；通過(guò)認(rèn)購(gòu)本次發(fā)行的股份取得上市公司實(shí)際控制權(quán)的投資者；董事會(huì)擬引入的境內(nèi)外戰(zhàn)略投資者定向擴(kuò)募的定價(jià)基準(zhǔn)日為基金發(fā)售期首日，其中基金份額持有人大會(huì)決議提前確定全部發(fā)售對(duì)象，且發(fā)售對(duì)象屬于下列情形之一的，定價(jià)基準(zhǔn)日可以為本次擴(kuò)募的基金產(chǎn)品變更草案公告日、基金份額持有人大會(huì)決議公告日或者發(fā)售期首日：持有份額超過(guò)

20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人或者通過(guò)認(rèn)購(gòu)本次發(fā)售份額成為持有份額超過(guò)20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人的投資者；新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方；通過(guò)本次擴(kuò)募擬引入的戰(zhàn)略投資者化分派率分派率年化分派率2023E分派率2022/9/29華安張江光大REIT已受理張潤(rùn)大廈 產(chǎn)業(yè)園16.002.76%2.74%3.37%3.37%2022/9/29富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT已受理長(zhǎng)治市污水處理特許經(jīng)營(yíng)

PPP

項(xiàng)目 生態(tài)環(huán)保10.276.80%6.82%6.64%6.64%2022/9/29中金普洛斯REIT已受理青島前灣港國(guó)際物流園、江門(mén)鶴山 倉(cāng)儲(chǔ)物流16.043.12%3.33%3.40%3.64%2022/9/29紅土鹽田港REIT已受理世紀(jì)物流園 倉(cāng)儲(chǔ)物流3.702.95%-3.19%-2022/9/29博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT已受理光明科技園科技企業(yè)加速器二期 產(chǎn)業(yè)園11.383.13%-3.65%-更新時(shí)間

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目狀態(tài)

底層資產(chǎn)

資產(chǎn)類型

評(píng)估價(jià)值(億元)擴(kuò)募前2022E年

擴(kuò)募前2023E

擴(kuò)募后合并2022E

擴(kuò)募后合并物流園、(重慶)城市配送物流中心283.5

REITs擴(kuò)募提供更多市場(chǎng)參與機(jī)會(huì)資料來(lái)源：上交所，中金普洛斯REIT基金公告中金普洛斯REIT物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)分布情況當(dāng)前REITs規(guī)則要求擴(kuò)募收購(gòu)的資產(chǎn)，往往是同一賽道，同一領(lǐng)域的資產(chǎn)，最大限度降低了投資于擴(kuò)募的風(fēng)險(xiǎn)。294.

風(fēng)險(xiǎn)提示2023年超預(yù)期加息的風(fēng)險(xiǎn)；部分REITs資產(chǎn)可能有設(shè)備大修，項(xiàng)目改造升級(jí)存在剛性的現(xiàn)金需求，有別于一般REITs收益穩(wěn)定，基本不需要后續(xù)資本投入的特點(diǎn)；局部疫情反復(fù)超預(yù)期，影響現(xiàn)金分派的風(fēng)險(xiǎn)；REITs產(chǎn)品公告披露的盈利預(yù)測(cè)并不存在“剛兌”的屬性。305.

重點(diǎn)REITs一覽31中金普洛斯REIT——具備成長(zhǎng)潛力的優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定資產(chǎn)，中信證券研究部預(yù)測(cè)注：股價(jià)為2022年10月28日收盤(pán)價(jià)；2021年普洛斯REIT基金合同期為6月7日-12月31日，因此前后皆不可同比；基金成立后相關(guān)會(huì)計(jì)科目有所調(diào)整，故與2020年口徑存在不一致的情況中金普洛斯REIT盈利預(yù)測(cè)項(xiàng)目/年度202020212022E2023E2024E營(yíng)業(yè)收入(百萬(wàn)元)329210382420454營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率YoY-0.9%N/AN/A10.0%8.0%凈利潤(rùn)(百萬(wàn)元)12115313233凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率YoY8.9%N/AN/A2.1%5.4%每股收益EPS(基本)(元)0.080.010.020.020.02毛利率60.9%24.0%23.7%25.0%26.0%凈資產(chǎn)收益率ROE8.9%0.3%0.5%0.5%0.6%每股凈資產(chǎn)（元）0.913.853.863.863.85業(yè)績(jī)符合預(yù)期，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)良好。2021年各經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成度整體良好，其中EBITDA及可供分配金額分別完成募集說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)水平的103.5%和106.4%。2022年前3季度，普洛斯REIT經(jīng)營(yíng)持續(xù)穩(wěn)定，可供分配金額完成年度計(jì)劃的80%，全年有望順利實(shí)現(xiàn)基金產(chǎn)品募集說(shuō)明書(shū)對(duì)2022年可供分配金額預(yù)測(cè)水平。項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。普洛斯REIT管理的7個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園底層資產(chǎn)分布在京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計(jì)70.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，租金穩(wěn)步提升。截至2022年6月底，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有效市場(chǎng)化租戶53個(gè)，期末平均出租率94.56%，有效租金單價(jià)43.0元/平方米/月。優(yōu)質(zhì)稀缺標(biāo)的，關(guān)注擴(kuò)募潛力。我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)資