易居中國·華中區(qū)武漢公司市場部總監(jiān)李進2010.10中國房地產發(fā)展歷程——房地產市場基礎培訓課程1回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現，房地產記載的既是一部中國30年的建設史，又是一部濃縮了我國社會主義建設的改革開放史。2目錄中國房地產行業(yè)發(fā)展模式中國房地產行業(yè)發(fā)展所經歷的階段與特點中國房地產發(fā)展數據播報3中國房地產行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式41980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調整租金，提倡個人建房買房”的設想，拉開了住房制度改革的序幕。5當中國房地產起步之時，其他國家地產行業(yè)已經發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國房地產應該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新6成功不能復制但可以借鑒香港深圳中國大陸中國房地產發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內地7香港模式在過去20多年中，影響中國內地房地產行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質特征：是房地產開發(fā)商以相對廉價取得土地為經營導向；這主要源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產品供不應求。8近幾年，中國房地產企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學習。美國模式興起美國模式本質特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經營導向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供應。9香港模式美國模式中國模式VS長江實業(yè)PulteHomes萬科中國政府對土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強制回收政策，以及對商業(yè)住宅采取的宏觀調控，都對土地投機起到了有效的抑制作用。美國模式VS兼容10發(fā)展展模模式式的的根根源源：：土土地地11中國國房房地地產產行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展模模式式發(fā)展展模模式式開發(fā)發(fā)模模式式盈利利模模式式121.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收開發(fā)發(fā)流流程程13建設用地規(guī)劃許可證房地地產產開開發(fā)發(fā)流流程程可可以以用用““五五證證””的的取取得得來來貫貫穿穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五14中國國房房地地產產行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展模模式式發(fā)展展模模式式開發(fā)發(fā)模模式式盈利利模模式式15房地地產產企企業(yè)業(yè)的的贏贏利利模模式式，，具具體體而而言言，，根根據據房房地地產產整整個個項項目目全全生命命周周期期（項項目目論論證證、、項項目目定定位位、、規(guī)規(guī)劃劃設設計計、、工工程程建建造造、、營營銷銷策策劃劃、、客客戶戶服服務務、、物物業(yè)業(yè)管管理理））七七大大環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，專專業(yè)業(yè)化化房企企的的贏贏利利模模式式大大致致可可以以分分為為六六大大類類。。16盈利利模模式式之之一一投資資運運作作投資資經經營營模模式式（（資資本本溢溢價價能能力力））地產產經經營營模模式式（（政政府府公公關關能能力力））盈利利模模式式之之三三開發(fā)發(fā)經經營營模模式式（（項項目目運運作作能能力力））盈利利模模式式之之二二土地地開開發(fā)發(fā)房產產開開發(fā)發(fā)17盈利利模模式式之之四四物業(yè)業(yè)持持有有物業(yè)業(yè)持持有有模模式式（（資資產產管管理理能能力力））盈利利模模式式之之五五營銷銷策策劃劃整合合營營銷銷模模式式（（策策劃劃銷銷售售能能力力））盈利利模模式式之之六六綜合合開開發(fā)發(fā)綜合合開開發(fā)發(fā)能能力力（（資資源源整整合合能能力力））18中國國房房地地產產行行業(yè)業(yè)仍仍然然在在學學習習，，如如何何有有自自己己獨獨特特的的發(fā)發(fā)展展模模式式？？？？首先先，，看看看看中中國國房房地地產產發(fā)發(fā)展展歷歷程程與與特特點點。。。。。。。。。。。。無論論是是發(fā)發(fā)展展模模式式、、開開發(fā)發(fā)模模式式還還是是盈盈利利模模式式。。。。。。19中國房地產產行業(yè)發(fā)展展所經歷的階階段與特點點2019781991199920072010第一階段：中國房地產產市場萌芽芽階段21重點發(fā)展重重工業(yè)，還還不存在完完全意義上上的房地產產市場。新中國成立立戰(zhàn)爭摧殘一窮二白19791980198619881958從1958年開始，房房地產收歸歸國有，中中國房地產產從此消失失。19912219791980198619881958契機1979年開始經濟濟體制改革革1980年年4月鄧鄧小平提出出“出售公房房，調整租租金，提倡倡個人建房房買房”的設想拉開了住房房制度改革革的序幕。。1991231986年年1月，國務院召開開城鎮(zhèn)住房房制度改革革問題座談談會住房制度改改革正式啟啟動1988年年4月，《中華人人民共和國國憲法》規(guī)規(guī)定，土地地使用權可可以依法轉轉讓。19791980198619881958199124新中國土地地拍賣“第第一槌”。。1988年4月25創(chuàng)下三天一層層樓的“深圳圳速度”的深深圳國貿大廈廈最早一批被改改革開放之風風洗禮的城市市南國土壤：八十年代中期期的廣州、深圳等26197919801986198819581991真正意義上走走上了市場化化的發(fā)展之路路供求關系不合合理虛假繁榮可以說，海南南房地產泡沫沫破裂之后，，中國的房地地產才在陣痛痛中。1989年以“海南”房房地產泡沫破破裂為標志的的中國房地產產嚴冬如期而而至。27”海南“地產產泡沫王石、潘石屹屹、馮侖。。。。28探索階段：炒炒作與調整19781991199920072010第二階段：29199319941997199819911999炒作期繁榮調整期蕭條1992年鄧小平同志志的南巡講話話房地產開始迅迅速發(fā)展起來來掀起了房地產開發(fā)的的高潮炒作最嚴重區(qū)區(qū)域：北海、大亞灣灣、海南等地地30199319941997199819911999炒作期繁榮調整期期蕭條負增長長亞洲金金融危危機31199319941997199819911999炒作期期繁榮調整期期蕭條1998年年中國的的福利利分房房制度度終止止，貨幣化化分房房方案正正式啟啟動。。暴風雨雨來臨臨前的的沉寂寂期32房地產產快速速發(fā)展展階段段19781991199920072010第三階階段：33200020012002200319992007200520042006市場回暖宏觀經經濟穩(wěn)定發(fā)發(fā)展房地地產產泡泡沫沫已已得到到控控制制房地地產產市市場場明顯顯轉轉暖暖中國國房房地地產產市市場場進進入入新新一一輪輪的的發(fā)發(fā)展展時時期期342000200120022003199920072005200420062001年年，，投資資投投機機狂狂潮潮開開始始出出現現關鍵鍵詞詞：：北京京申申奧奧成成功功溫州州炒炒房房團團9··11事事件件正式式成成為為WTO成成員員漲幅幅迅速速35溫州州炒炒房房團團從2000年年開開始始溫溫州州人人開開始始在在上上海海、、杭杭州州、、蘇蘇州州、、廈廈門門、、北北京京、、寧寧波波、、金金華華等等地地置置業(yè)業(yè)。。““溫溫州州的的房房地地產產開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模相相當當于于江江西西一一個個省省的的總總量量，，而而溫溫州州市市區(qū)區(qū)的的人人口口不不過過100萬萬多多一一點點。?！薄痹谠诔闯赐竿副颈镜氐貥菢鞘惺泻蠛螅?，溫溫州州人人開開始始大大規(guī)規(guī)模模向向外外擴擴張張，，這這就就有有了了““溫溫州州購購房房團團””。。火車車炒炒房房團團飛機機炒炒房房團團362001年年福布布斯斯中國國富富豪豪榜榜中中開發(fā)發(fā)商商占占28人37200020012002200319992007200520042006全面恢復2002年，土土地市場場規(guī)范化化政策出出臺招拍掛2003年關鍵鍵詞：地王別墅供地地SARS382003年，地地王現象象出現392003年3月月，SARS爆爆發(fā)，短暫”寒冬““出現2003年2月月，國土土資源部部叫停別墅墅供地，低密度度住宅成成”搶手手貨“40200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年年，房房價大大漲2004年年關鍵鍵詞：：土地拍拍賣加息（（9年年來第第一次次加息息）個人集集資建建房房地產產熱潮潮從北北京上上海一一線城城市向向內陸陸轉移移41200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年年，走走低回回落短短暫暫低迷迷期2005年年關鍵鍵詞：：調控控一季度度房價價上漲漲19.1%3.26國國八條條4.27新新八條條調控文文件密密度加加大，，但房房價一一直堅堅挺42200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年年，一一個字字“漲漲”2006年年關鍵鍵詞：：加息國六條條金融業(yè)業(yè)開放放432006年年4月月27日深圳市市民鄒鄒濤發(fā)發(fā)起““不買買房””運動動442006年年4月月28日再次加加息抑抑制制需求求2006年年5月月17日國六條條452006年年12月中國金金融業(yè)業(yè)全面面開放放外資、、熱錢錢涌入入462006年年，房房地產產行業(yè)業(yè)“多多事之之秋””，密密集的的調控控政策策難以以撼動動房價價高攀攀472000200120022003199920072005200420062007年年，瘋瘋狂地地暴漲漲2007年年關鍵鍵詞：：地王頻頻出上市籌籌資宏觀調調控482007年年，地王頻頻現面面粉比面包包貴492007年年房地產市市場熱潮推推動土地市市場的火爆爆，珠三角角區(qū)域土地地價格上漲漲迅猛，頻頻頻出現地地價標王和和搶地現象象，土地價格在在房地產商商品價格中中的結構比比重越來越越大，并呈現加加速提升趨趨勢。但到年末，受到國家家政策和樓樓市成交量量萎縮等原原因影響。。土地流標標現在屢次次上演。502007年年4月20日碧桂園在港港上市締造了中國國內地房地地產企業(yè)在在港最大籌籌資額25歲的楊楊惠妍因此此躍升為內內地女首富富512007年年上海海湯臣天天價11萬萬/平米2007年年北京京商品房預預售均價首首次突破萬萬元，達12436.2元/平米522007年年是瘋狂的的一年。房價價完完成成了了在在這這一一輪輪中中國國經經濟濟景景氣氣周周期期中中的的沖頂頂表表演演，各各大大房房地地產產商商競競相相圈圈地地和和上市市籌籌資資。但到下半年，，此前屢屢收收獲甚微的宏宏觀調控終于于讓這只停步步下來的舞鞋鞋放慢了節(jié)奏奏，市場觀望情緒濃厚，房房價企穩(wěn)。給予房地產開開發(fā)商更沉重重打擊的是，，資本市場的的機會窗基本本關閉，被大大量的土地儲備吸干了現金的的一些開發(fā)商商面臨資金鏈斷裂的局面。53房地產行業(yè)全全面調整階段段19781991199920072010第四階段：542008201020092008年，，寒流下下跌低谷谷2008年關關鍵詞：土地市場降溫溫中介倒閉上市“流產””銷量萎縮降降價促銷持幣待購552008年1月房房市轉淡中天置業(yè)、長長河地產、創(chuàng)創(chuàng)輝租售等一一批房地產中中介倒閉562008年3月因認認購不足恒恒大地產被被迫放棄在港港IPO計劃劃是中中國房地產業(yè)業(yè)面臨命運轉轉折的具標志志性事件572008201020092009年，，需求重新釋釋放樓市火火爆2009年關關鍵詞：救市效果初顯顯成交量回升全全面回暖房價普漲經濟復蘇投資客582009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月27日6時左右，上海閔行區(qū)蓮花南南路羅陽路口口一幢13層層在建商品樓樓發(fā)生倒塌事事故，造成一一名工人死