冠利達(dá)大廈改造項(xiàng)目整體定位報(bào)告深圳中原物業(yè)顧問有限公司SHENZHENCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD

冠利達(dá)大廈改造項(xiàng)目整體定位報(bào)告深圳中原1CONTENT報(bào)告框架2內(nèi)部環(huán)境解析3區(qū)域客戶研究1外部環(huán)境解析4項(xiàng)目深度剖析5項(xiàng)目定位環(huán)境分析定位策略CONTENT報(bào)告框架2內(nèi)部環(huán)境解析3區(qū)域客戶研究1外部環(huán)境2外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場(chǎng)分析CONTENT報(bào)告目錄外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場(chǎng)分析CONTENT報(bào)3CONTENT一場(chǎng)“政策的風(fēng)暴”從北方朝深圳襲來……宏觀政策CONTENT一場(chǎng)“政策的風(fēng)暴”從北方朝深圳襲來……宏觀政4政策風(fēng)暴，雷聲陣陣，各路媒體爭(zhēng)先頭條報(bào)到樓市進(jìn)入一個(gè)微妙的時(shí)代……強(qiáng)暴雨信號(hào)觀點(diǎn)一：這次出臺(tái)的國(guó)六條的細(xì)則很“猛”，短期內(nèi)將使得購房者持幣待購靜觀其變，市場(chǎng)的成交量尤其是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將受一定影響。觀點(diǎn)二：對(duì)比中央今年出臺(tái)的“國(guó)六條”及其細(xì)則，其與去年中央出臺(tái)的政策“國(guó)八條”與“新八條”的一個(gè)最重要的區(qū)別在于，中央不但從“方向”給出了指引，還在細(xì)則做出了明確的規(guī)定，并未給地方留有絲毫的回旋余地。觀點(diǎn)三：此次調(diào)控并非終極調(diào)控，對(duì)于調(diào)控不到位的部分及調(diào)控成效不顯著，或地方政府執(zhí)行不堅(jiān)決的地區(qū)和城市，不排除有進(jìn)一步行動(dòng)的可能。政策風(fēng)暴，雷聲陣陣，各路媒體爭(zhēng)先頭條報(bào)到強(qiáng)暴雨信號(hào)觀點(diǎn)一：這5【中原認(rèn)為，針對(duì)寫字樓市場(chǎng)而言】但是宏觀政策自2019年3月以來，新政頻出，雖然一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)與投機(jī)行為，但政策出臺(tái)主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)于商業(yè)和寫字樓并沒有實(shí)質(zhì)性的影響，而且住宅稅費(fèi)的上漲，一定程度增加了房地產(chǎn)投資置業(yè)的成本；住宅房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)大于租金的漲幅，住宅投資回報(bào)率下降使投資類型的客戶逐步向商業(yè)和寫字樓方向傾斜。本項(xiàng)目作為寫字樓，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)樂觀；【中原認(rèn)為，針對(duì)寫字樓市場(chǎng)而言】但是宏觀政策自206外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場(chǎng)分析CONTENT報(bào)告目錄外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場(chǎng)分析CONTENT報(bào)7深圳寫字樓市場(chǎng)04年寫字樓供應(yīng)達(dá)到歷史最高峰。05年有所下降寫字樓的銷售面積仍在逐年增加。資料來源：深圳中原深港研究中心供求變化二級(jí)市場(chǎng)深圳寫字樓市場(chǎng)04年寫字樓供應(yīng)達(dá)到歷史最高峰。資料來源：深圳8資料來源：深圳中原深港研究中心深圳寫字樓市場(chǎng)受宏觀政策的利好影響，深圳寫字樓價(jià)格逐年走高，未來價(jià)格走勢(shì)仍繼續(xù)攀升。二級(jí)市場(chǎng)說明：2019-2019年的數(shù)據(jù)為深圳市國(guó)土局及深圳中原根據(jù)在建項(xiàng)目信息預(yù)測(cè)所得資料來源：深圳中原深港研究中心深圳寫字樓市場(chǎng)受宏觀政策的利9熱點(diǎn)區(qū)域變化深圳寫字樓市場(chǎng)蔡屋圍華強(qiáng)北人民南中心西區(qū)中心區(qū)南山寶安南山中心區(qū)南山中心未來發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁蔡屋圍金融中心對(duì)金融、商務(wù)設(shè)施進(jìn)行重新規(guī)劃和布局，改造面積共計(jì)29.5萬平米寶安中心區(qū)規(guī)劃將建設(shè)寫字樓40棟中心西區(qū)中心區(qū)有力的承接地帶二級(jí)市場(chǎng)隨著南山商業(yè)文化中心寫字樓項(xiàng)目的相繼開發(fā)和寶安中心區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，地塊競(jìng)拍，深圳寫字樓市場(chǎng)西移趨勢(shì)日漸明顯熱點(diǎn)區(qū)域變化深圳寫字樓市場(chǎng)蔡屋圍華強(qiáng)北人民南中心中心區(qū)南山寶10原來的主要全玻璃幕墻的設(shè)計(jì)已很少采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材或鋁扣板裝飾，以大面積玻璃為主。主題化、個(gè)性化、配套化、生態(tài)化、人性化寫字樓的出現(xiàn)，是客戶細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分發(fā)展的必然結(jié)果。如金中環(huán)（酒店式服務(wù)）、深圳動(dòng)漫城（集動(dòng)漫畫創(chuàng)意+包裝制作+出版發(fā)行等產(chǎn)業(yè)鏈形式的專業(yè)性寫字樓）等。5A智能化都是各發(fā)展商使用最多的宣傳主題。如：千兆網(wǎng)絡(luò)光纖、自動(dòng)消防報(bào)警與噴淋系統(tǒng)、智能化樓宇管理系統(tǒng)、智能化電梯系統(tǒng)、全信息化數(shù)字多媒體會(huì)議中心、智能化保安系統(tǒng)等等。深圳寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)品質(zhì)變化外在形象的多樣化客戶定位的細(xì)分5A智能化原來的主要全玻璃幕墻的設(shè)計(jì)已很少采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材11外資企業(yè)機(jī)構(gòu)受入世、CEPA和9+2的刺激，加快進(jìn)深的腳步，大面積租購寫字樓，與外地企業(yè)機(jī)構(gòu)一道成為深圳寫字樓租售市場(chǎng)不容忽視的重要力量寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機(jī)構(gòu)、內(nèi)資機(jī)構(gòu)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)小買家進(jìn)場(chǎng)吸納的特點(diǎn)。KIMBERLY-CLARK

深圳寫字樓市場(chǎng)租購群體的變化外資企業(yè)機(jī)構(gòu)受入世、CEPA和9+2的刺激，加快進(jìn)深的腳步，122、深圳寫字樓市場(chǎng)熱點(diǎn)西移呈必然趨勢(shì)3、市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)明顯，專業(yè)化寫字樓將成為未來市場(chǎng)的熱點(diǎn)1、深圳寫字樓良性發(fā)展，價(jià)格不斷上升，市場(chǎng)承接力同步加強(qiáng)4、租購群體多元化，寫字樓市場(chǎng)投資氣氛漸濃深圳寫字樓市場(chǎng)深圳市場(chǎng)總結(jié)2、深圳寫字樓市場(chǎng)熱點(diǎn)西移呈必然趨勢(shì)3、市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)明顯，專13區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解14寶恒大廈公路局大廈廣場(chǎng)大廈海暉大廈郵電大廈深信泰豐海關(guān)大廈泰華大廈冠利達(dá)大廈經(jīng)發(fā)大廈供銷大廈寶安寫字樓分布在廣深公路（即107國(guó)道）沿線、創(chuàng)業(yè)二路沿線、新安路沿線三大板塊；其中，寫字樓物業(yè)分布在廣深公路（即107國(guó)道）沿線居多。區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀寫字樓分布寶恒大廈公路局大廈廣場(chǎng)大廈海暉大廈郵電大廈深信泰豐海關(guān)大廈泰15No.名稱位置建設(shè)單位樓高建筑面積(㎡)1公路局大廈12區(qū)寶民一路寶安區(qū)公路局28F約29,0002寶暉大廈45區(qū)創(chuàng)業(yè)路立交南德業(yè)基投資28F33,0663海關(guān)大廈23區(qū)新安三路寶安海關(guān)22F暫不詳4冠利達(dá)大廈30區(qū)前進(jìn)路冠利達(dá)企業(yè)26F38,8005泰華大廈30區(qū)前進(jìn)路泰華地產(chǎn)28F商業(yè)裙樓6郵電廣場(chǎng)13區(qū)寶民一路寶安郵電局28F暫不詳7廣場(chǎng)大廈9區(qū)寶城廣場(chǎng)北暫不詳17F約35,0008深信泰豐大廈(21區(qū))創(chuàng)業(yè)路與前進(jìn)路交匯處深信西部17F約10,0009寶恒大廈(3區(qū))建安1路與新安2路之間寶恒集團(tuán)23F31,57710供銷大廈6區(qū)新圳路與前進(jìn)一路之間寶安供銷社13F不詳11經(jīng)發(fā)大廈6區(qū)前進(jìn)一路寶安外經(jīng)辦21F不詳資料來源：深圳中原深港研究中心寶安寫字樓數(shù)量有限，體量較小，且有部分以商住樓的形式出現(xiàn)，缺乏高檔次寫字樓區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀物業(yè)介紹No.名稱位置建設(shè)單位樓高建筑面積(㎡)1公路局大廈12區(qū)寶16與深圳其他區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)相比，寶安區(qū)寫字樓市場(chǎng)起步晚、發(fā)展慢，供需沒有經(jīng)歷過大起大落，一直保持在較低水平。資料來源：深圳中原深港研究中心區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀供需分析與深圳其他區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)相比，寶安區(qū)寫字樓市場(chǎng)起步晚、發(fā)展17租賃項(xiàng)目占主流，并且以只租不售為主。寶城寫字樓近階段入駐率整體上比較高，均達(dá)到90％以上，租賃市場(chǎng)形勢(shì)良好。資料來源：深圳中原深港研究中心區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀供需分析租賃項(xiàng)目占主流，并且以只租不售為主。寶城寫字樓近階段入駐率整18政府性商務(wù)寫字樓公路局大廈和海關(guān)大廈，允許企業(yè)進(jìn)駐辦公，收取相應(yīng)費(fèi)用，出租率較高。純寫字樓公路局大廈、深信泰大廈、海關(guān)大廈等；商務(wù)寫字樓由星級(jí)酒店及商務(wù)辦公為一體的綜合性寫字樓，集商務(wù)、辦公、娛樂、餐飲、休閑等多功能商務(wù)辦公寫字樓；如冠利達(dá)大廈、寶暉大廈等其他物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽窃摲N寫字樓租金相對(duì)較低，而且由于非純寫字樓，其配套硬件缺乏，更缺少相應(yīng)的物業(yè)管理，所以其管理費(fèi)非常低；區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀物業(yè)形態(tài)分析政府性商務(wù)寫字樓公路局大廈和海關(guān)大廈，允許企業(yè)進(jìn)駐辦公，收19名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）面積分割（㎡）公路局大廈約100050－150寶暉大廈約105740－150之間海關(guān)大廈不詳70－150冠利達(dá)大廈平均200040－60泰華大廈約1500110郵電廣場(chǎng)1500100－200廣場(chǎng)大廈2000100－280寶恒大廈約1200未定尖沙咀購物廣場(chǎng)4F約150080－150供銷大廈約96040中怡名苑300多60－80經(jīng)發(fā)大廈75050－110空間劃分上多以中小戶型為主，面積區(qū)間普遍在40-60㎡和100-150㎡之間，主要原因是選擇在寶安辦公的企業(yè)多是中小型的公司，對(duì)辦公面積的需求不大。資料來源：深圳中原深港研究中心區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀面積區(qū)間分析名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）面積分割（㎡）公路局大廈約10005020資料來源：深圳中原深港研究中心高價(jià)位水平為50－60元/㎡/月（含物管費(fèi)），例如公路局大廈、寶暉大廈、海關(guān)大廈；中等價(jià)位水平為45－50元/㎡/月（含物管費(fèi)），例如郵電大廈、經(jīng)發(fā)大廈等；低價(jià)位水平為25－33元/㎡/月（含物管費(fèi)），例如泰華大廈、供銷大廈、冠利達(dá)大廈等區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀租賃市場(chǎng)分析資料來源：深圳中原深港研究中心高價(jià)位水平為50－60元/㎡21N0..名稱客戶門類主力客戶1公路局大廈公路系統(tǒng)、地產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、電子集團(tuán)、律師事務(wù)所等公路系統(tǒng)2寶暉大廈電子、酒店、高科技、保險(xiǎn)中介、律師事務(wù)所、投資等電子類3海關(guān)大廈海關(guān)、外經(jīng)辦、投資、顧問、電子、物流、律師等海關(guān)、外經(jīng)辦4冠利達(dá)大廈酒店、中介、保險(xiǎn)、電子、律師事務(wù)所等電子類5泰華大廈電子、培訓(xùn)、教育、交通運(yùn)輸、中介、保險(xiǎn)等電子類6郵電廣場(chǎng)郵電、電子信息、政府機(jī)構(gòu)、中介、投資、保險(xiǎn)等郵電、電子信息7廣場(chǎng)大廈政府機(jī)構(gòu)、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等政府機(jī)構(gòu)8深信泰豐大廈尚未招商――9寶恒大廈尚未招商寶恒集團(tuán)10供銷大廈供銷系統(tǒng)、物流、化妝品、食品、化工、電子等供銷系統(tǒng)11經(jīng)發(fā)大廈外經(jīng)辦、政府單位、保險(xiǎn)、貿(mào)易、科技、電子、銀行等電子科技據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示：進(jìn)駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱。資料來源：深圳中原深港研究中心區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀客戶分析N0..名稱客戶門類主力客戶1公路局大廈公路系統(tǒng)、地產(chǎn)中介22資料來源：深圳中原深港研究中心電子類公司占主導(dǎo)區(qū)內(nèi)商務(wù)寫字樓進(jìn)駐公司多以電子類客戶為主，所占比例達(dá)60%左右；寶安工業(yè)廠房客戶在寶安設(shè)廠的企業(yè)需要符合身份的辦公環(huán)境，來彰顯其實(shí)力；物流業(yè)客戶寶安作為未來的航空+配送的物流園區(qū)，必將吸納眾多相關(guān)公司進(jìn)入寶安；服務(wù)業(yè)客戶客戶主要包括房地產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、廣告、證券公司、保險(xiǎn)業(yè)等服務(wù)性行業(yè)；其他區(qū)域公司在寶安設(shè)立分公司其他一些城市企業(yè)駐深辦事處或致力于在寶安拓展業(yè)務(wù)的公司；區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀客戶特征分析資料來源：深圳中原深港研究中心電子類公司234、寫字樓面積區(qū)間較小，且租金水平低2、租賃占主流，且租賃市場(chǎng)發(fā)展形式良好3、寫字樓形態(tài)多樣，市場(chǎng)化程度不高5、寫字樓客戶以電子、高科技、物流為主，基本-----以本土企業(yè)為主，對(duì)外的輻射能力較弱1、寶安寫字樓市場(chǎng)目前尚處于起步發(fā)展階段，檔次低區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)4、寫字樓面積區(qū)間較小，且租金水平低2、租賃占主流，且租賃市24區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解25廣深沿江高速寶安大道地鐵1號(hào)線寫字樓的輻射能力取決于交通的輻射力，寶安寫字樓市場(chǎng)隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，將迎來歷史性的突破，使更多的企業(yè)商務(wù)寶安形成可能西部跨海大橋市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇區(qū)域交通規(guī)劃廣深沿江高速寶安大道地鐵1號(hào)線寫字樓的輻射能力取決于交通的輻26入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨國(guó)企業(yè)入駐深圳乃至本區(qū)域，大面積租購寫字樓，與國(guó)內(nèi)其他企業(yè)機(jī)構(gòu)一道成為深圳寫字樓租售市場(chǎng)不容忽視的重要力量人民幣升值的預(yù)期，吸引大量外來資金投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，同時(shí)吸引內(nèi)資機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)小買家的介入經(jīng)濟(jì)環(huán)境的向好，有效吸引大量外來資金進(jìn)入寶安寫字樓市場(chǎng)，置業(yè)或投資市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨國(guó)企業(yè)入駐深圳乃至本27寶安區(qū)每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外貿(mào)出口拉動(dòng)實(shí)現(xiàn)的增幅每年都達(dá)到了五成左右高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,全年高新科技產(chǎn)品產(chǎn)值359億元,占工業(yè)總產(chǎn)值的39%,比上年增長(zhǎng)38%。寶安整個(gè)工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)初見成效2019年10月30日《中共深圳市委、深圳市人民政府關(guān)于加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》公布，預(yù)示寶安的城市化進(jìn)程已經(jīng)拉開序幕城市化發(fā)展將進(jìn)一步加快寶安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比例將進(jìn)一步減小，高科技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到飛速發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇發(fā)展戰(zhàn)略寶安區(qū)每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外貿(mào)出口拉動(dòng)實(shí)282019年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%，僅次于福田和羅湖新增企業(yè)投資額占全市14.2%，僅次于福田和羅湖數(shù)據(jù)來源：《深圳市工商行政管理2019年度總結(jié)報(bào)告》

市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇寶安企業(yè)狀況2019年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%，僅次于福田和羅湖292019年企業(yè)新增量占全市比例（%）備注商貿(mào)業(yè)703323.4發(fā)展迅速制造業(yè)388656.4穩(wěn)居全市首位信息咨詢業(yè)3677.3增長(zhǎng)迅速高科技產(chǎn)業(yè)88818.7迅速超越南山，居第二金融保險(xiǎn)業(yè)54223.5迅速超越羅湖，居第二居民服務(wù)業(yè)33621迅速崛起的第三產(chǎn)業(yè)計(jì)算機(jī)應(yīng)用1016.2發(fā)展遲緩，剛剛起步物流業(yè)19317僅次福田和羅湖房地產(chǎn)業(yè)12213.8剛剛起步，以經(jīng)紀(jì)為主數(shù)據(jù)來源：《深圳市工商行政管理2019年度總結(jié)報(bào)告》

商貿(mào)、信息咨詢、高科技、金融保險(xiǎn)、物流行業(yè)的迅速發(fā)展，為寶安寫字樓市場(chǎng)未來的發(fā)展提供發(fā)展的基礎(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇寶安企業(yè)狀況2019年企業(yè)新增量占全市比例（%）備注商貿(mào)業(yè)70332330隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，寶安寫字樓的輻射能力將加強(qiáng)，越來越多的企業(yè)將進(jìn)駐寶安勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比例將進(jìn)一步減小，高科技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到飛速發(fā)展2019年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%，僅次于福田和羅湖商貿(mào)、信息咨詢、高科技、金融保險(xiǎn)、物流行業(yè)的迅速發(fā)展，使上述行業(yè)將成為寫字樓的主流客戶市場(chǎng)輻射產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)數(shù)量行業(yè)變化市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇小結(jié)隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，寶安寫字樓的輻射能力將加強(qiáng)，越來越多31區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場(chǎng)未來格局區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解32西部組團(tuán)定位前海灣地區(qū)物流寶安中心區(qū)規(guī)劃大鏟島建設(shè)未來格局影響寫字樓市場(chǎng)的因素寶安新規(guī)劃西部組團(tuán)定位前海灣地區(qū)物流寶安中心區(qū)規(guī)劃大鏟島建設(shè)未來格局33A002-0013宗地A002-0020宗地隨著寶安中心區(qū)3塊寫字樓用地競(jìng)拍，拉開了寶安寫字樓發(fā)展的序幕，未來中心區(qū)規(guī)劃將有40棟寫字樓投放，新的商務(wù)中心即將形成影響寫字樓市場(chǎng)的因素寶安中心區(qū)寫字樓規(guī)劃未來格局A002-0013宗地A002-0020宗地隨著寶安中心區(qū)334占據(jù)寶安中心區(qū)，高規(guī)劃、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的新型商務(wù)區(qū)位于寶安老城區(qū)，周邊配套完善，交通便利的傳統(tǒng)型商務(wù)區(qū)未來格局占據(jù)寶安中心區(qū)，高規(guī)劃、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的新型商務(wù)區(qū)位于寶安老35規(guī)劃交通配套位置品牌產(chǎn)品老城區(qū)寶安中心區(qū)地鐵一號(hào)線，寶安大道，沿海廣深高速等將進(jìn)一步提高中心區(qū)對(duì)外輻射力寶安中心區(qū)未來商務(wù)環(huán)境將更為純粹寶安中心區(qū)定位為深圳次中心，區(qū)域未來規(guī)劃有40棟寫字樓老城區(qū)擁有成熟配套寶安中心區(qū)規(guī)劃將吸引更多知名開發(fā)商集約開發(fā)（如：榮超）寶安中心區(qū)將吸引更多企業(yè)進(jìn)駐，將逐步形成以總部經(jīng)濟(jì)未來格局競(jìng)爭(zhēng)格局規(guī)劃交通配套位置品牌產(chǎn)品老城區(qū)寶安中心區(qū)地鐵一號(hào)線，寶安大道36面對(duì)寶安中心區(qū)未來日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我們將如何去應(yīng)對(duì)？未來格局面對(duì)寶安中心區(qū)未來日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我們將如何去應(yīng)對(duì)？未來格37策略：田忌賽馬，瞄準(zhǔn)對(duì)手短板同寶安中心區(qū)比較，前進(jìn)路老城區(qū)配套優(yōu)勢(shì)明顯我們的策略是：分流包裝定位方面與寶安中心區(qū)形成差異化，最大限度地分流寶安中心區(qū)寫字樓客戶未來格局策略：田忌賽馬，瞄準(zhǔn)對(duì)手短板同寶安中心區(qū)比較，前進(jìn)路383區(qū)域客戶研究報(bào)告目錄3區(qū)域客戶研究報(bào)告目錄39交通規(guī)劃影響的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶區(qū)域規(guī)劃吸引的現(xiàn)有寫字樓租客房地產(chǎn)投資客客戶來源交通規(guī)劃影響的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增40區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的投資類型客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶新生的企業(yè)客戶區(qū)域輻射力決定客戶的流向客戶來源區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的投資類型客41經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶現(xiàn)有寫字樓租客房地產(chǎn)投資客客戶來源經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶現(xiàn)42針對(duì)寶安寫字樓現(xiàn)有租客，房地產(chǎn)投資客和寶安未來將大量新增的關(guān)內(nèi)同行業(yè)客戶，深圳中原三級(jí)市場(chǎng)工商鋪部協(xié)同深港研究中心對(duì)上述客戶進(jìn)行了抽樣調(diào)研，本次取樣如下：

寶安寫字樓現(xiàn)有租客20份房地產(chǎn)投資客20份寶安新興客戶20份客戶調(diào)研客戶研究針對(duì)寶安寫字樓現(xiàn)有租客，房地產(chǎn)投資客和寶安未來將大量新增的關(guān)43受訪企業(yè)九成為私營(yíng)企業(yè)，其余為外資企業(yè)?？蛻糁脴I(yè)心理分析調(diào)研企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模10人以下的企業(yè)有16家，占27%，10-50人企業(yè)32家，占53%，超過50人的企業(yè)有12家，占20%。中小規(guī)模公司是目前寶安區(qū)寫字樓需求的主流?？蛻粞芯渴茉L企業(yè)九成為私營(yíng)企業(yè)，其余為外資企業(yè)。客戶置業(yè)心理分析調(diào)研44受訪企業(yè)中，從事貿(mào)易、電子、金融、的企業(yè)較多，建筑/房地產(chǎn)和制造業(yè)也占一定份額。客戶置業(yè)心理分析調(diào)研行業(yè)分布客戶研究受訪企業(yè)中，從事貿(mào)易、電子、金融、的企業(yè)較多，建筑/房地產(chǎn)和45當(dāng)問及購買寫字樓會(huì)考慮的因素時(shí)，項(xiàng)目位置的提及率最高，此外，大廈的形象是影響客戶購買寫字樓的重要因素。置業(yè)考慮因素客戶置業(yè)心理分析調(diào)研大廈形象設(shè)計(jì)是影響項(xiàng)目檔次的最主要因素，受訪60家企業(yè)當(dāng)中，有23家企業(yè)提及大廈形象設(shè)計(jì)，其次是大堂設(shè)計(jì)和電梯品牌?？蛻粞芯慨?dāng)問及購買寫字樓會(huì)考慮的因素時(shí)，項(xiàng)目位置的提及率最高，此外，46中午就餐不方便是受訪企業(yè)最希望解決的問題，共有17家企業(yè)，提到此問題。此外，有12家企業(yè)提出沒有休閑商談地方。銀行被認(rèn)為是寫字樓最為需要的配套，共有23家企業(yè)提及。其次餐飲中心和商務(wù)中心提及率都比較高。需要解決的問題和配套設(shè)施的重要性客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶研究中午就餐不方便是受訪企業(yè)最希望解決的問題，共有17家企業(yè)，提47受訪企業(yè)當(dāng)中有20家表示如果自身沒有會(huì)議室，當(dāng)開會(huì)人數(shù)超過20人就需要租用會(huì)議室，但也有12家企業(yè)表示當(dāng)開會(huì)人數(shù)超過40人才會(huì)租用會(huì)議室。受訪企業(yè)當(dāng)中有45家表示希望加強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)，而在其它三個(gè)服務(wù)選項(xiàng)方面，受訪者大多都是選擇多個(gè)選項(xiàng)，這說明他們對(duì)其它的服務(wù)同樣非常希望改進(jìn)。會(huì)議室使用情況和需要加強(qiáng)的服務(wù)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶研究受訪企業(yè)當(dāng)中有20家表示如果自身沒有會(huì)議室，當(dāng)開會(huì)人數(shù)超過248受訪企業(yè)對(duì)現(xiàn)住寫字樓沒有表示不太滿意的，表示比較滿意和一般的企業(yè)均為50%。表示比較滿意的地方：交通方便，配套較完善價(jià)格合理不滿意的地方：物業(yè)管理電梯上下班擁擠中午就餐不便洗手間太小對(duì)現(xiàn)有寫字樓的滿意度客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶研究受訪企業(yè)對(duì)現(xiàn)住寫字樓沒有表示不太滿意的，表示比較滿意和一般的49調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，若再次選擇，考慮40-60㎡的公司最多，27家公司提及，此外，100-150㎡的提及次數(shù)也有18家。再次選擇需求客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶研究調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，若再次選擇，考慮40-60㎡的公司最多，27家50調(diào)研小結(jié)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶對(duì)于面積的需求呈兩級(jí)分化格局，40－60平米區(qū)間占主流。配套：心理：面積：對(duì)于物業(yè)管理方面非常看重；同時(shí)注重餐飲、娛樂、休閑空間、金融服務(wù)等對(duì)于物業(yè)的形象、設(shè)計(jì)非常看重；雖然現(xiàn)處于事業(yè)發(fā)展階段，希望企業(yè)外在形象能給其帶來更廣闊的發(fā)展空間客戶研究調(diào)研小結(jié)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶對(duì)于面積的需求呈兩級(jí)分化格局514項(xiàng)目深度剖析4項(xiàng)目深度剖析52項(xiàng)目深度剖析項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于寶安30區(qū)前進(jìn)路西側(cè)。被譽(yù)為“寶安華強(qiáng)北”本項(xiàng)目項(xiàng)目深度剖析項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于寶安30區(qū)前進(jìn)路西側(cè)。被譽(yù)為53占地面積：8810m2建筑面積：38800m2（主樓35033m2,附樓3814m2，商業(yè)9050m2）容積率：<4.5主樓層數(shù)：２２層商業(yè)裙樓層數(shù)：４層建筑高度：<100米使用年限：３７年面積區(qū)間：４０－６０m2項(xiàng)目概況占地面積：8810m2項(xiàng)目概況54項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)機(jī)遇優(yōu)勢(shì)威脅地理位置：本宗地位于寶安傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域；周邊環(huán)境：周邊寫字樓聚集，配套齊全，附近有兩個(gè)大酒店；交通網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目能直達(dá)107國(guó)道，南頭關(guān)口，交通便捷周邊配套：項(xiàng)目周邊規(guī)劃的市政、商業(yè)、餐飲等配套齊全，符合寫字樓開發(fā)的要求；商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊多為商業(yè)、辦公用地，建成后交通便利，具備較濃的商業(yè)辦公氛圍。項(xiàng)目深度剖析項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)機(jī)遇優(yōu)勢(shì)威脅地理位置：本宗地位于寶55項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)機(jī)遇威脅優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：寶安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好；規(guī)劃前景：蛇口港、赤灣港的擴(kuò)建，必將引來物流及相關(guān)行業(yè)集聚；產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深圳將發(fā)展成以集裝箱運(yùn)輸為主的港口城市、與香港功能互補(bǔ)的區(qū)域中心城市，此兩點(diǎn)皆可視作寶安為深圳未來發(fā)展重點(diǎn)的政府潛臺(tái)詞；產(chǎn)品打造：目前老城區(qū)高檔寫字樓是稀缺產(chǎn)品，創(chuàng)新空間大項(xiàng)目深度剖析項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)機(jī)遇威脅優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：寶安的經(jīng)濟(jì)發(fā)56項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)威脅優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目低端形象：項(xiàng)目原來的低端商務(wù)寫字樓的形象，對(duì)本項(xiàng)目打造高端產(chǎn)品有一定的負(fù)面影響；項(xiàng)目使用年限：項(xiàng)目37年的使用年限對(duì)本項(xiàng)目售價(jià)造成不利影響項(xiàng)目空間格局設(shè)計(jì)已經(jīng)屬于過時(shí)產(chǎn)品。區(qū)域形象：二線關(guān)的存在，對(duì)本項(xiàng)目打造高檔定位存在一定負(fù)面影響；市政規(guī)劃：目前寶安的大部分利好仍處于規(guī)劃之中，現(xiàn)階段吸引高端客戶有一定難度機(jī)遇項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)威脅優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目低端形象：項(xiàng)目原來的低57項(xiàng)目SWOT分析威脅優(yōu)勢(shì)機(jī)遇劣勢(shì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：寶安中心區(qū)大量寫字樓用地的出讓，吸引了市場(chǎng)的目光，其良好的規(guī)劃和配套將分流大量客戶；片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)：南山商業(yè)文化中心區(qū)較高檔的規(guī)劃及其關(guān)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)構(gòu)成巨大威脅。項(xiàng)目SWOT分析威脅優(yōu)勢(shì)機(jī)遇劣勢(shì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：寶安中心區(qū)大58【內(nèi)在三大問題點(diǎn)】已有低端形象僅剩37年使用年限過時(shí)的空間格局【外在三大問題點(diǎn)】寶安未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目所在區(qū)域輻射能力有限寫字樓市場(chǎng)尚處于起步階段【外在三大問題點(diǎn)】寶安未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目所在區(qū)域輻射能力有59項(xiàng)目定位形象定位客戶定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議報(bào)告目錄項(xiàng)目定位形象定位客戶定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議報(bào)告目錄60產(chǎn)品資源主題定位方向客戶地段寶安老城區(qū)周邊配套齊全地處繁華地區(qū)打造可隨意組合的靈活空間寫字樓產(chǎn)品看重成熟配套和區(qū)域的發(fā)展機(jī)遇注重形象交通交通便利項(xiàng)目形象定位產(chǎn)品資源主題定位方向客戶地段寶安老城區(qū)打造可隨意組合的靈活61項(xiàng)目整體定位定位內(nèi)容深港西部·brainstorm商務(wù)空間（BSO）定位詮釋◆“深港西部”指本項(xiàng)目的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)◆“BS”為“brainstorm”的縮寫，中文本意為“頭腦風(fēng)暴，創(chuàng)造性思維”，本項(xiàng)目位于繁華的都市空間，小面積的平面分割，能夠激發(fā)創(chuàng)造性思維的辦公空間，我們稱之為“brainstormoffice”。也代表我們的項(xiàng)目經(jīng)改造后，將成為一個(gè)具有靈活空間的高檔商務(wù)寫字樓。項(xiàng)目整體定位定位內(nèi)容深港西部·brainstorm商務(wù)空間定62項(xiàng)目形象定位BSO命名詮釋◆“BSO”即“BrainstormOffice”,指能夠激發(fā)創(chuàng)造性思維的、高效的商務(wù)空間?！舭殡S著深港西部通道的開通，深港經(jīng)濟(jì)合作的進(jìn)一步加強(qiáng)，寶安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將更趨國(guó)際化，以英文字母“BSO”命名，亦能體現(xiàn)一定的國(guó)際化。項(xiàng)目形象定位BSO命名詮釋◆“BSO”即“Brains63項(xiàng)目定位形象定位客戶定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議報(bào)告目錄項(xiàng)目定位形象定位客戶定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議報(bào)告目錄64定位依據(jù)一區(qū)域客戶特征進(jìn)駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱。項(xiàng)目客戶定位定位依據(jù)一區(qū)域客戶特征進(jìn)駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物65定位依據(jù)二區(qū)域客戶需求客戶主要需求40-60㎡的辦公面積需求完善的商務(wù)配套和休閑配套，主要以銀行、餐飲和商務(wù)中心為主這些公司雖然規(guī)模不大，但是很在意公司的形象，所以對(duì)寫字樓的外在形象包裝尤為看中面積小配套全形象高項(xiàng)目客戶定位定位依據(jù)二區(qū)域客戶需求客戶主要需求40-60㎡的辦公面積需求66定位依據(jù)三未來客戶變化及發(fā)展方向交通規(guī)劃影響的關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的增加投資的原有客戶發(fā)展戰(zhàn)略催生的第三產(chǎn)業(yè)客戶企業(yè)狀況新生的其他客戶新增客戶區(qū)域規(guī)劃吸引的大量物流和科技企業(yè)項(xiàng)目客戶定位定位依據(jù)三未來客戶變化及發(fā)展方向交通規(guī)劃影響的關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域67區(qū)域客戶特征區(qū)域客戶需求未來客戶變化方向客戶定位項(xiàng)目客戶定位區(qū)域客戶特征區(qū)域客戶需求未來客戶變化方向客戶定位項(xiàng)目68

細(xì)分：——寶安片區(qū)原有小型企業(yè)及投資客為主力客戶；——其中以外貿(mào)、IT、電子、高科技等行業(yè)為主；

——其中以中介、裝飾等行業(yè)為輔；小型企業(yè)、投資客項(xiàng)目客戶定位細(xì)分：小型企業(yè)、投資客項(xiàng)目客戶定位69項(xiàng)目客戶定位核心客戶：投資客、寶安原有小型企業(yè)重要客戶：外貿(mào)、IT、電子、高科技邊緣客戶：中介、裝修、咨詢…偶得客戶：南山或香港客戶項(xiàng)目客戶定位核心客戶：重要客戶：邊緣客戶：中介、裝修、咨詢70項(xiàng)目定位形象定位客戶定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議報(bào)告目錄項(xiàng)目定位形象定位客戶定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議報(bào)告目錄71市場(chǎng)比較法本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金收益還原法本項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位市場(chǎng)比較法本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金收益還原法本項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位72比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、教育配套、周邊環(huán)境、項(xiàng)目環(huán)境、規(guī)模、裝修檔次、戶型結(jié)構(gòu)、開發(fā)商公信力、成熟度、

宣傳包裝等權(quán)重設(shè)置：比較對(duì)象：公路局大廈、寶暉大廈、廣場(chǎng)大廈、海關(guān)大廈等項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、教育配套、周邊環(huán)境、項(xiàng)目73

本項(xiàng)目公路局大廈寶暉大廈廣場(chǎng)大廈海關(guān)大廈參考權(quán)重

25%40%15%20%代表符號(hào)PxPaPbPcPd租金均價(jià)

6052.558.557.5區(qū)位前景875877位置交通111098106商服配套987795教育配套666555周邊環(huán)境756664小區(qū)環(huán)境129109710規(guī)模757566裝修檔次665656戶型結(jié)構(gòu)11989710發(fā)展商公信力434433項(xiàng)目成熟度969787宣傳包裝10810889合計(jì)8286848278項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位本項(xiàng)目公路局大廈寶暉大廈廣場(chǎng)大廈海關(guān)大廈參考權(quán)重25%74項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位修正后各相關(guān)樓盤租金Pi=(Qr/Qi)×Pi注：Pi為按揭均價(jià)，Qi為合計(jì)分值Pa’=(Qr/Qa)×Pa=54Pb’=(Qr/Qb)×Pb=52Pc’=(Qr/Qc)×Pc=58Pd’=(Qr/Qd)×Pd=57各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiPr=ΣPiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd=55參考均價(jià)為：55元/㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位修正后各相關(guān)樓盤租金各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi參75收益還原法：計(jì)算公式：V＝a/r[1－1/（1＋r）n]V：物業(yè)總價(jià)a：純收益r：收益還原利率（根據(jù)銀行1年期固定資產(chǎn)貸款利率加上分險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)6.02，取8％）n：剩余使用年限租金還原法計(jì)算項(xiàng)目寫字樓均價(jià)=7296~7652元/M2項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位收益還原法：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位76產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議77外立面公共衛(wèi)生中央空調(diào)會(huì)議廳大堂裝修客戶首要關(guān)注因素物業(yè)管理電梯廳客戶次要關(guān)注因素邊緣因素可不考慮因素會(huì)所走道樓梯商務(wù)中心客戶關(guān)注程度回顧外立面公共衛(wèi)生中央空調(diào)會(huì)議廳大堂裝修客戶首要關(guān)注因素物業(yè)管理78玻璃幕墻+x元素目前最為主流LOW-E玻璃幕墻，具有節(jié)能的功效但費(fèi)用較貴，站在為開發(fā)商節(jié)約成本但又能保證外立面現(xiàn)代美觀的角度考慮，我們建議采用幾種建筑材料混達(dá)的形式，玻璃幕墻搭配彩色鋼條或者木百葉。既現(xiàn)代時(shí)尚又美觀大方，而且節(jié)約成本。外立面玻璃幕墻+x元素目前最為主流LOW-E玻璃幕墻，具有節(jié)能的功79樓體燈光是項(xiàng)目在夜晚中華麗的盛裝。樓體燈光工程結(jié)合樓頂造型，可運(yùn)用雷射燈光映射出項(xiàng)目LOGO、名稱等增加項(xiàng)目的昭示性。投入使用后，夜景也可成為項(xiàng)目的獨(dú)有特色，增加項(xiàng)目的展示性。樓體燈光是項(xiàng)目在夜晚中華麗的盛裝。樓體燈光工程結(jié)合樓頂造型，80為了提高附加值，我們需要一個(gè)景觀標(biāo)志！為了提高附加值，我們需要一個(gè)景觀標(biāo)志！81產(chǎn)品建議入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)一個(gè)地標(biāo)性景觀。讓本項(xiàng)目成為整個(gè)區(qū)域的地標(biāo)和焦點(diǎn)讓人耳目一新，徹底改變本項(xiàng)目的形象和檔次光影的變化空間的流動(dòng)產(chǎn)品建議入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)一個(gè)地標(biāo)性景觀。光影的變化82產(chǎn)品建議夜光中，銀色光芒的玻璃盒子將使本項(xiàng)目成為世人關(guān)注的焦點(diǎn)產(chǎn)品建議夜光中，銀色光芒的玻璃盒子83廣場(chǎng)財(cái)富與藝術(shù)的結(jié)合產(chǎn)品建議廣場(chǎng)設(shè)置標(biāo)志性雕塑

注意效率空間和休閑空間的融合性，在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)人文關(guān)懷

將鋪地作為一種特色景觀來打造廣場(chǎng)財(cái)富與藝術(shù)的結(jié)合產(chǎn)品建議廣場(chǎng)設(shè)置標(biāo)志性雕塑

注意效率84大堂用材上可基本保持原有風(fēng)格，建議聘請(qǐng)專業(yè)大師進(jìn)行燈光設(shè)計(jì)，提升大堂的檔次與品味?，F(xiàn)階段大堂色彩過重，可在燈光的處理上略顯柔和。豪華現(xiàn)代大堂產(chǎn)品建議公共空間設(shè)計(jì)建議大堂用材上可基本保持原有風(fēng)格，建議聘請(qǐng)專業(yè)大師進(jìn)行燈光設(shè)計(jì)，85產(chǎn)品建議公共空間設(shè)計(jì)建議公共過道/走廊/電梯間1234公共過道的裝修借鑒：地板—借鑒圖1天花—借鑒圖1或圖2，與大堂和電梯間的裝飾風(fēng)格相匹配；墻面—無需用墻紙，如圖1或圖2，簡(jiǎn)潔大方且光線好產(chǎn)品建議公共空間設(shè)計(jì)建議公共過道/走廊/電梯間1234公共86免費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)項(xiàng)目*寬帶網(wǎng)絡(luò)專線。

*提供商情咨詢。

*代訂國(guó)內(nèi)外訂房及航空機(jī)位及交通安排

*國(guó)內(nèi)外旅游咨詢服務(wù)。

*會(huì)議安排。

*郵件收發(fā)、快遞、空運(yùn)安排。

*代訂書籍、雜志、報(bào)紙。

*電話轉(zhuǎn)接及留言服務(wù)。

*附屬設(shè)備維修。

收費(fèi)項(xiàng)目*商務(wù)文件打字、傳真、復(fù)印。

*各項(xiàng)文書處理、代辦翻譯服務(wù)*代辦證件、執(zhí)照年檢、年審本項(xiàng)目物業(yè)管理建議本項(xiàng)目物業(yè)管理建議87細(xì)微之處，彰顯高檔品質(zhì)。公共空間設(shè)計(jì)建議信報(bào)箱統(tǒng)一標(biāo)號(hào)，采用優(yōu)質(zhì)不銹鋼。細(xì)微之處，彰顯高檔品質(zhì)。公共空間設(shè)計(jì)建議信報(bào)箱統(tǒng)一標(biāo)號(hào)，采用88變頻多聯(lián)休空調(diào)滿足企業(yè)24小時(shí)辦公的需求；相對(duì)傳統(tǒng)中央空調(diào)加新風(fēng)系統(tǒng)；分戶計(jì)量必不可少VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng)也將成就項(xiàng)目的高檔形象辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)可在樣板間裝修時(shí)作適當(dāng)指引變頻多聯(lián)休空調(diào)辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)分戶計(jì)89電梯是寫字樓中最重要的垂直交通工具，便捷是企業(yè)關(guān)注點(diǎn)。電梯種類：客梯及消防載貨電梯；電梯品牌：知名電梯品牌，如：三菱、日立、OTIS等品牌；其它：電梯內(nèi)采用中高檔的內(nèi)裝飾；電梯系統(tǒng)寫字樓喜年中心中國(guó)有色大廈財(cái)富廣場(chǎng)天安數(shù)碼時(shí)代金中環(huán)電梯品牌原裝進(jìn)口OTIS電梯原裝進(jìn)口OTIS電梯原裝進(jìn)口蒂森電梯富士達(dá)電梯，OTIS觀光梯，進(jìn)口通力電梯是寫字樓中最重要的垂直交通工具，便捷是企業(yè)關(guān)注點(diǎn)。電梯種90商務(wù)中心的服務(wù)內(nèi)容：中英文秘書服務(wù)；企業(yè)注冊(cè)服務(wù)；公用資料庫；相關(guān)涉外、貿(mào)易政策咨詢；相關(guān)會(huì)計(jì)、律師、報(bào)關(guān)咨詢聯(lián)系服務(wù)復(fù)印、傳真、電腦維修網(wǎng)絡(luò)及膠卷沖印等配套服務(wù)商務(wù)中心商務(wù)中心的服務(wù)內(nèi)容：商務(wù)中心91商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議92新安湖商圈中心區(qū)商圈碧海中心區(qū)商圈前進(jìn)路商圈寶安區(qū)傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融和商業(yè)中心；人流大，商業(yè)氛圍濃厚；西部發(fā)展軸的中心服務(wù)區(qū)；新中心區(qū)，商商業(yè)氛圍有待培植成熟培植西鄉(xiāng)新興的高尚住宅區(qū)，發(fā)展迅速；人流大，消費(fèi)力強(qiáng)，商業(yè)氛圍逐漸形成；新興的發(fā)展區(qū)域，商業(yè)剛剛起步，定位較高，發(fā)展前景可期發(fā)展起步寶安區(qū)各商圈特點(diǎn)新安湖商圈中心區(qū)商圈碧海中心區(qū)商圈前進(jìn)路商圈寶安區(qū)傳統(tǒng)的政93譽(yù)為“寶安華強(qiáng)北”前進(jìn)路是目前寶安最繁華的地段主要商業(yè)分布長(zhǎng)期以來主要以小型門店為主要形態(tài)。近兩年先后進(jìn)駐的有：海雅、人人樂、天虹、順電、國(guó)美、好百年等大型賣場(chǎng)目前狀況生活氛圍較濃，配套齊全，人氣旺盛。成為成熟完善的小型商圈前進(jìn)路商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀譽(yù)為“寶安華強(qiáng)北”主要商業(yè)分布長(zhǎng)期以來主要以小型門店為主要形94天虹商場(chǎng)、沃爾瑪、人人樂、海雅等，以及本土本土的中小型百貨超市（南城）等，總營(yíng)業(yè)面積已接近20萬平方米。百貨與超市類服裝類以前：主要集中在西鄉(xiāng)服裝步行街和相鄰的32區(qū)上合市場(chǎng)等，大都檔次較低，業(yè)態(tài)組合比較零亂。目前：寶安的服裝零售開始向百貨店內(nèi)轉(zhuǎn)移,如海雅百貨、天虹商場(chǎng)等。前進(jìn)路商業(yè)形態(tài)分析天虹商場(chǎng)、沃爾瑪、人人樂、海雅等，以及本土本土的中小型百貨超95電子類家用電器類趨向?qū)毎搽娮映?、?chuàng)業(yè)電子大廈兩家集中，再加上富海，寶安電子業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇。家電零售商巨頭看好寶安的市場(chǎng)，紛紛在寶安開店：順電、國(guó)美電器、蘇寧電器等，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到3萬多平米。前進(jìn)路商業(yè)形態(tài)分析電子類家用電器類趨向?qū)毎搽娮映恰?chuàng)業(yè)電子大廈兩家集中，再加96主要市場(chǎng)：寶潤(rùn)裝飾材料城（78區(qū)）、好運(yùn)來綜合性家居廣場(chǎng)（79區(qū)）輔助市場(chǎng)：前進(jìn)路沿線的街鋪西鄉(xiāng)的餐飲目前比較零散，雖然也有一些高檔的酒樓茶肆，沒有形成餐飲聚集的旺區(qū)，餐飲檔次與規(guī)格也比較低。餐飲類裝飾建材與家居類前進(jìn)路商業(yè)形態(tài)分析主要市場(chǎng)：寶潤(rùn)裝飾材料城（78區(qū)）、好運(yùn)來綜合性家居廣場(chǎng)（797本項(xiàng)目在前進(jìn)路商圈將如何占位?4層裙樓建筑面積9050.1㎡本項(xiàng)目在前進(jìn)路商圈將如何占位?4層裙樓建筑面積90598定位原則：一、符合消費(fèi)者心理需求二、與寫字樓的和諧統(tǒng)一三、利于項(xiàng)目后期的整合推廣四、利于后期的經(jīng)營(yíng)管理本項(xiàng)目裙樓商業(yè)定位定位原則：本項(xiàng)目裙樓商業(yè)定位99集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)目前情況商家意向百貨本案臨近沃爾瑪和天虹，海雅和天虹專營(yíng)知名品牌服裝，沃爾瑪兼營(yíng)中低檔，上合市場(chǎng)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)低檔，體量大且市場(chǎng)已經(jīng)成熟無論于品牌還是規(guī)模，都無法與其競(jìng)爭(zhēng)我們著力接觸了深圳幾家頗具知名度及良好形象的百貨商家，包括茂業(yè)、曼哈、歲寶、太陽百貨、友誼國(guó)際名店等，第一批目標(biāo)鎖定在上述商家。本項(xiàng)目的商業(yè)面積總共是9050平方，對(duì)于所有百貨商家來說，是一種缺陷。百貨所需要的面積最少在1.5——3萬平方左右

集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)目前情況商家意向百貨本案臨近沃100業(yè)態(tài)目前情況商家意向超市本案臨近沃爾瑪和天虹，都分別有大體量超市，并且周邊超市經(jīng)營(yíng)均難以維系。吉之島：世界五百強(qiáng)之一，該客戶反應(yīng)了同樣的問題，賣場(chǎng)面積不夠，從我司方面考慮它的談判周期長(zhǎng)，條件苛刻，暫時(shí)不予考慮本項(xiàng)目。百佳對(duì)本項(xiàng)目所處的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)表示擔(dān)憂。電子類家用電器類

本案位置一般，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且家電行業(yè)輻射區(qū)域相對(duì)其他行業(yè)廣。家電零售商巨頭順電、國(guó)美電器、蘇寧電器紛紛進(jìn)駐西鄉(xiāng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且距離本項(xiàng)目較近，所以均不考慮集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)目前情況商家意向超市本案臨近沃爾瑪和天虹，都分別101業(yè)態(tài)目前情況商家意向餐飲本案周邊餐飲目前比較零散，特色的酒樓茶肆欠缺，且檔次、規(guī)模和規(guī)格也比較低。對(duì)于湘鄂情等中高檔餐飲還是有相當(dāng)?shù)奈I(yè)態(tài)目前情況商家意向裝飾建材家居前進(jìn)路商圈有好百年等大型家具商場(chǎng)金海馬、集美堂、金暉等商家要求面積必須給到10000平方米?？紤]到商務(wù)公寓大堂以及商業(yè)入口的問題怡豐名家居走高檔路線，但認(rèn)為目前寶安市場(chǎng)尚不成熟集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)目前情況商家意向餐飲本案周邊餐飲目前比較零散，特102業(yè)態(tài)目前情況建議大百貨周邊已有沃爾瑪、天虹、海雅等，而且百貨所需要的面積最少在1.5——3萬平方左右不采納超市沃爾瑪、天虹自帶超市，而且周邊超市經(jīng)營(yíng)情況并不理想不采納小百貨無法與大百貨形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，76區(qū)周邊曾有過失敗項(xiàng)目不采納電子市場(chǎng)前進(jìn)路上已經(jīng)飽和不采納家電市場(chǎng)順電、蘇寧、國(guó)美等已經(jīng)完成片區(qū)布局不采納家居裝飾前進(jìn)路上有好百年，并且經(jīng)營(yíng)狀況一般不采納集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)目前情況建議大百貨周邊已有沃爾瑪、天虹、海雅103集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇餐飲娛樂業(yè)是前進(jìn)路商圈集中式商業(yè)理想的業(yè)態(tài)選擇集中式商業(yè)業(yè)態(tài)選擇餐飲娛樂業(yè)是前進(jìn)路商圈集中式商業(yè)理想的業(yè)態(tài)104休閑餐飲類大型餐飲類小型餐飲類私家美食SSPRestaurant休閑餐飲類大型餐飲類小型餐飲類私家美食SSPRestau105咖啡、果汁、飲品休閑快餐（如：肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面等）私家美食SSPRestaurant咖啡、果汁、飲品休閑快餐（如：肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面等）私106大型餐飲（杭幫菜、淮揚(yáng)菜、粵菜等大型中式餐廳）特色主題餐廳（含異國(guó)風(fēng)味餐廳—如：日本、韓國(guó)料理、墨西哥餐廳、巴西烤肉、東南亞餐廳等；音樂主題餐廳、卡通主題餐廳等）私家美食SSPRestaurant大型餐飲（杭幫菜、淮揚(yáng)菜、粵菜等大型中式餐廳）特色主題餐廳（1074F生活?yuàn)蕵沸蓍e3F品牌中西餐飲2F品牌中西餐飲1F寫字樓配套商業(yè)裙樓商業(yè)模塊規(guī)劃4F生活?yuàn)蕵沸蓍e3F品牌中西餐飲2F品牌中西餐飲108商鋪位置經(jīng)營(yíng)方式說明商業(yè)①純租賃實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益②大客戶買斷通過前期成功招商，令投資客產(chǎn)生信心，將商場(chǎng)整體買斷，實(shí)現(xiàn)資本回收。③盤給基金公司當(dāng)招商工作，后續(xù)運(yùn)營(yíng)走上正軌后，將其盤給基金公司，回收資金。商業(yè)裙樓運(yùn)營(yíng)方式商鋪位置經(jīng)營(yíng)方式說明商業(yè)①純租賃實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益109營(yíng)銷推廣——商業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)06.11--06.12招商籌備招商工作展開跟進(jìn)06.12-07.607.7-8銷售工作籌備裙樓立面部分完成寫字樓銷售帶來一定社會(huì)影響商家確定開始進(jìn)場(chǎng)裝修商業(yè)開售營(yíng)銷推廣——商業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)06.11--06.12招商籌備招商110第一階段

初步推廣工作總結(jié)第一階段推廣的市場(chǎng)反應(yīng)，并就推廣策略、目標(biāo)商戶及租賃條款，作出最適當(dāng)?shù)恼{(diào)整制作招商資料及籌備法律文件少量的宣傳公關(guān)工作直銷大型『租戶』第二階段全面推廣工作針對(duì)每一類型的『租戶』進(jìn)行直銷推廣跟進(jìn)所有目標(biāo)客戶營(yíng)銷推廣——招商步驟第一階段初步推廣工作總結(jié)第一階段推廣的市場(chǎng)反應(yīng)，并就推廣111第三階段

落實(shí)商戶進(jìn)駐商場(chǎng)與商戶洽談租賃條款落實(shí)進(jìn)駐商戶，簽訂正式合約全面發(fā)放招商推廣消息第四階段交付使用及試業(yè)開幕協(xié)助商戶進(jìn)場(chǎng)，入圖審批、裝修等工程問題安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、作廣泛開業(yè)前宣傳開幕活動(dòng)，舉辦宣傳活動(dòng)，打開知名度營(yíng)銷推廣——招商步驟第三階段落實(shí)商戶進(jìn)駐商場(chǎng)與商戶洽談租賃條款第四階段112充分調(diào)動(dòng)整個(gè)中原商業(yè)部的客戶資源，同時(shí)，利用中原良好的信譽(yù)和品牌，為項(xiàng)目牽線搭橋。定向吸引法營(yíng)銷推廣——招商方法充分調(diào)動(dòng)整個(gè)中原商業(yè)部的客戶資源，同時(shí)，利用中原定向吸引法營(yíng)113列舉項(xiàng)目獨(dú)到商業(yè)價(jià)值和商業(yè)前景，利用中原網(wǎng)絡(luò)向個(gè)體主力商家進(jìn)行推薦，以獨(dú)特賣點(diǎn)吸引買家。網(wǎng)絡(luò)推薦法營(yíng)銷推廣——招商方法列舉項(xiàng)目獨(dú)到商業(yè)價(jià)值和商業(yè)前景，利用中原網(wǎng)絡(luò)向個(gè)網(wǎng)絡(luò)推薦法營(yíng)114針對(duì)項(xiàng)目特性邀請(qǐng)主力商家參與上市發(fā)布會(huì)，由發(fā)展商、代理商、市政府對(duì)項(xiàng)目作詳細(xì)推介，同時(shí)結(jié)合媒介同步作。定向目標(biāo)發(fā)布會(huì)營(yíng)銷推廣——招商方法針對(duì)項(xiàng)目特性邀請(qǐng)主力商家參與上市發(fā)布會(huì)，由發(fā)展商、定向目標(biāo)發(fā)115帶租約銷售商業(yè)銷售需要有良好的商業(yè)氛圍和足夠的人流量，通過前期商業(yè)經(jīng)營(yíng)已基本建立了商業(yè)氛圍和市場(chǎng)的知名度，所以中原建議商場(chǎng)和內(nèi)鋪帶租約形式銷售，這樣有利于吸引更多的投資客戶，減輕項(xiàng)目的銷售壓力。營(yíng)銷推廣——銷售方法帶租約銷售商業(yè)銷售需要有良好的商業(yè)氛圍和足夠的人流量，通過營(yíng)116為保利（集團(tuán)）提供南山保利大廈的定位策劃及銷售代理服務(wù)；為華僑城集團(tuán)公司提供華僑城寫字樓項(xiàng)目前期策劃服務(wù)；為深圳市祈年房地產(chǎn)公司提供中心區(qū)寫字樓專案前期策劃服務(wù)；為香港嘉德信投資有限公司提供深圳寫字樓市場(chǎng)投資前景專題研究服務(wù)；為嘉國(guó)實(shí)業(yè)（深圳）有限公司提供中銀花園寫字樓評(píng)估服務(wù)；為香港嘉德信投資有限公司京廣中心、蔚海名苑、江蘇大廈、廣州中誠(chéng)大廈、廣州電子大廈等投資可行性研究服務(wù)；為云南煙草集團(tuán)提供金潤(rùn)大廈前期策劃服務(wù)；為金寶維實(shí)業(yè)提供中央商務(wù)大廈策劃服務(wù)；為嘉里中心區(qū)寫字樓提供前期策劃服務(wù)；為金地集團(tuán)提供福田科技廣場(chǎng)提供策劃服務(wù)；為中洲集團(tuán)香江日航項(xiàng)目提供策劃咨詢服務(wù)……中原曾為如下公司提供了專業(yè)的寫字樓服務(wù)為保利（集團(tuán)）提供南山保利大廈的定位策劃及銷售代理服務(wù)；中原117中原曾為如下公司提供了專業(yè)的寫字樓服務(wù)為世貿(mào)廣場(chǎng)提供項(xiàng)目策劃及銷售代理服務(wù)；為南方國(guó)際廣場(chǎng)提供項(xiàng)目策劃及銷售代理服務(wù)；為英龍展業(yè)大廈提供項(xiàng)目策劃及銷售代理服務(wù)；為金中環(huán)國(guó)際商務(wù)大廈提供項(xiàng)目策劃及銷售代理服務(wù)；為星河世紀(jì)提供項(xiàng)目策劃及銷售代理服務(wù)；為財(cái)富大廈提供項(xiàng)目策劃及銷售代理服務(wù)；為萬軒大廈提供項(xiàng)目策劃及銷售代理服務(wù)……中原曾為如下公司提供了專業(yè)的寫字樓服務(wù)為世貿(mào)廣場(chǎng)提供項(xiàng)目策劃118中原將集合大量寫字樓項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)服務(wù)于冠利達(dá)改造項(xiàng)目！中原將集合大量寫字樓項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)服務(wù)于冠利達(dá)改造項(xiàng)目！119祝本項(xiàng)目圓滿成功深圳中原事業(yè)四部２００６年１1月祝本項(xiàng)目圓滿成功深圳中原事業(yè)四部120中原深圳冠利達(dá)大廈寫字樓改造項(xiàng)目整體定位報(bào)告課件121docin/sanshengshiyuandoc88/sanshenglu

更多精品資源請(qǐng)?jiān)L問docin/sanshengshiyuan更多精品122冠利達(dá)大廈改造項(xiàng)目整體定位報(bào)告深圳中原物業(yè)顧問有限公司SHENZHENCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD

冠利達(dá)大廈改造項(xiàng)目整體定位報(bào)告深圳中原123CONTENT報(bào)告框架2內(nèi)部環(huán)境解析3區(qū)域客戶研究1外部環(huán)境解析4項(xiàng)目深度剖析5項(xiàng)目定位環(huán)境分析定位策略CONTENT報(bào)告框架2內(nèi)部環(huán)境解析3區(qū)域客戶研究1外部環(huán)境124外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場(chǎng)分析CONTENT報(bào)告目錄外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場(chǎng)分析CONTENT報(bào)125CONTENT一場(chǎng)“政策的風(fēng)暴”從北方朝深圳襲來……宏觀政策CONTENT一場(chǎng)“政策的風(fēng)暴”從北方朝深圳襲來……宏觀政126政策風(fēng)暴，雷聲陣陣，各路媒體爭(zhēng)先頭條報(bào)到樓市進(jìn)入一個(gè)微妙的時(shí)代……強(qiáng)暴雨信號(hào)觀點(diǎn)一：這次出臺(tái)的國(guó)六條的細(xì)則很“猛”，短期內(nèi)將使得購房者持幣待購靜觀其變，市場(chǎng)的成交量尤其是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將受一定影響。觀點(diǎn)二：對(duì)比中央今年出臺(tái)的“國(guó)六條”及其細(xì)則，其與去年中央出臺(tái)的政策“國(guó)八條”與“新八條”的一個(gè)最重要的區(qū)別在于，中央不但從“方向”給出了指引，還在細(xì)則做出了明確的規(guī)定，并未給地方留有絲毫的回旋余地。觀點(diǎn)三：此次調(diào)控并非終極調(diào)控，對(duì)于調(diào)控不到位的部分及調(diào)控成效不顯著，或地方政府執(zhí)行不堅(jiān)決的地區(qū)和城市，不排除有進(jìn)一步行動(dòng)的可能。政策風(fēng)暴，雷聲陣陣，各路媒體爭(zhēng)先頭條報(bào)到強(qiáng)暴雨信號(hào)觀點(diǎn)一：這127【中原認(rèn)為，針對(duì)寫字樓市場(chǎng)而言】但是宏觀政策自2019年3月以來，新政頻出，雖然一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)與投機(jī)行為，但政策出臺(tái)主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)于商業(yè)和寫字樓并沒有實(shí)質(zhì)性的影響，而且住宅稅費(fèi)的上漲，一定程度增加了房地產(chǎn)投資置業(yè)的成本；住宅房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)大于租金的漲幅，住宅投資回報(bào)率下降使投資類型的客戶逐步向商業(yè)和寫字樓方向傾斜。本項(xiàng)目作為寫字樓，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)樂觀；【中原認(rèn)為，針對(duì)寫字樓市場(chǎng)而言】但是宏觀政策自20128外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場(chǎng)分析CONTENT報(bào)告目錄外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場(chǎng)分析CONTENT報(bào)129深圳寫字樓市場(chǎng)04年寫字樓供應(yīng)達(dá)到歷史最高峰。05年有所下降寫字樓的銷售面積仍在逐年增加。資料來源：深圳中原深港研究中心供求變化二級(jí)市場(chǎng)深圳寫字樓市場(chǎng)04年寫字樓供應(yīng)達(dá)到歷史最高峰。資料來源：深圳130資料來源：深圳中原深港研究中心深圳寫字樓市場(chǎng)受宏觀政策的利好影響，深圳寫字樓價(jià)格逐年走高，未來價(jià)格走勢(shì)仍繼續(xù)攀升。二級(jí)市場(chǎng)說明：2019-2019年的數(shù)據(jù)為深圳市國(guó)土局及深圳中原根據(jù)在建項(xiàng)目信息預(yù)測(cè)所得資料來源：深圳中原深港研究中心深圳寫字樓市場(chǎng)受宏觀政策的利131熱點(diǎn)區(qū)域變化深圳寫字樓市場(chǎng)蔡屋圍華強(qiáng)北人民南中心西區(qū)中心區(qū)南山寶安南山中心區(qū)南山中心未來發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁蔡屋圍金融中心對(duì)金融、商務(wù)設(shè)施進(jìn)行重新規(guī)劃和布局，改造面積共計(jì)29.5萬平米寶安中心區(qū)規(guī)劃將建設(shè)寫字樓40棟中心西區(qū)中心區(qū)有力的承接地帶二級(jí)市場(chǎng)隨著南山商業(yè)文化中心寫字樓項(xiàng)目的相繼開發(fā)和寶安中心區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，地塊競(jìng)拍，深圳寫字樓市場(chǎng)西移趨勢(shì)日漸明顯熱點(diǎn)區(qū)域變化深圳寫字樓市場(chǎng)蔡屋圍華強(qiáng)北人民南中心中心區(qū)南山寶132原來的主要全玻璃幕墻的設(shè)計(jì)已很少采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材或鋁扣板裝飾，以大面積玻璃為主。主題化、個(gè)性化、配套化、生態(tài)化、人性化寫字樓的出現(xiàn)，是客戶細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分發(fā)展的必然結(jié)果。如金中環(huán)（酒店式服務(wù)）、深圳動(dòng)漫城（集動(dòng)漫畫創(chuàng)意+包裝制作+出版發(fā)行等產(chǎn)業(yè)鏈形式的專業(yè)性寫字樓）等。5A智能化都是各發(fā)展商使用最多的宣傳主題。如：千兆網(wǎng)絡(luò)光纖、自動(dòng)消防報(bào)警與噴淋系統(tǒng)、智能化樓宇管理系統(tǒng)、智能化電梯系統(tǒng)、全信息化數(shù)字多媒體會(huì)議中心、智能化保安系統(tǒng)等等。深圳寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)品質(zhì)變化外在形象的多樣化客戶定位的細(xì)分5A智能化原來的主要全玻璃幕墻的設(shè)計(jì)已很少采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材133外資企業(yè)機(jī)構(gòu)受入世、CEPA和9+2的刺激，加快進(jìn)深的腳步，大面積租購寫字樓，與外地企業(yè)機(jī)構(gòu)一道成為深圳寫字樓租售市場(chǎng)不容忽視的重要力量寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機(jī)構(gòu)、內(nèi)資機(jī)構(gòu)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)小買家進(jìn)場(chǎng)吸納的特點(diǎn)。KIMBERLY-CLARK

深圳寫字樓市場(chǎng)租購群體的變化外資企業(yè)機(jī)構(gòu)受入世、CEPA和9+2的刺激，加快進(jìn)深的腳步，1342、深圳寫字樓市場(chǎng)熱點(diǎn)西移呈必然趨勢(shì)3、市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)明顯，專業(yè)化寫字樓將成為未來市場(chǎng)的熱點(diǎn)1、深圳寫字樓良性發(fā)展，價(jià)格不斷上升，市場(chǎng)承接力同步加強(qiáng)4、租購群體多元化，寫字樓市場(chǎng)投資氣氛漸濃深圳寫字樓市場(chǎng)深圳市場(chǎng)總結(jié)2、深圳寫字樓市場(chǎng)熱點(diǎn)西移呈必然趨勢(shì)3、市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)明顯，專135區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解136寶恒大廈公路局大廈廣場(chǎng)大廈海暉大廈郵電大廈深信泰豐海關(guān)大廈泰華大廈冠利達(dá)大廈經(jīng)發(fā)大廈供銷大廈寶安寫字樓分布在廣深公路（即107國(guó)道）沿線、創(chuàng)業(yè)二路沿線、新安路沿線三大板塊；其中，寫字樓物業(yè)分布在廣深公路（即107國(guó)道）沿線居多。區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀寫字樓分布寶恒大廈公路局大廈廣場(chǎng)大廈海暉大廈郵電大廈深信泰豐海關(guān)大廈泰137No.名稱位置建設(shè)單位樓高建筑面積(㎡)1公路局大廈12區(qū)寶民一路寶安區(qū)公路局28F約29,0002寶暉大廈45區(qū)創(chuàng)業(yè)路立交南德業(yè)基投資28F33,0663海關(guān)大廈23區(qū)新安三路寶安海關(guān)22F暫不詳4冠利達(dá)大廈30區(qū)前進(jìn)路冠利達(dá)企業(yè)26F38,8005泰華大廈30區(qū)前進(jìn)路泰華地產(chǎn)28F商業(yè)裙樓6郵電廣場(chǎng)13區(qū)寶民一路寶安郵電局28F暫不詳7廣場(chǎng)大廈9區(qū)寶城廣場(chǎng)北暫不詳17F約35,0008深信泰豐大廈(21區(qū))創(chuàng)業(yè)路與前進(jìn)路交匯處深信西部17F約10,0009寶恒大廈(3區(qū))建安1路與新安2路之間寶恒集團(tuán)23F31,57710供銷大廈6區(qū)新圳路與前進(jìn)一路之間寶安供銷社13F不詳11經(jīng)發(fā)大廈6區(qū)前進(jìn)一路寶安外經(jīng)辦21F不詳資料來源：深圳中原深港研究中心寶安寫字樓數(shù)量有限，體量較小，且有部分以商住樓的形式出現(xiàn)，缺乏高檔次寫字樓區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀物業(yè)介紹No.名稱位置建設(shè)單位樓高建筑面積(㎡)1公路局大廈12區(qū)寶138與深圳其他區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)相比，寶安區(qū)寫字樓市場(chǎng)起步晚、發(fā)展慢，供需沒有經(jīng)歷過大起大落，一直保持在較低水平。資料來源：深圳中原深港研究中心區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀供需分析與深圳其他區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)相比，寶安區(qū)寫字樓市場(chǎng)起步晚、發(fā)展139租賃項(xiàng)目占主流，并且以只租不售為主。寶城寫字樓近階段入駐率整體上比較高，均達(dá)到90％以上，租賃市場(chǎng)形勢(shì)良好。資料來源：深圳中原深港研究中心區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀供需分析租賃項(xiàng)目占主流，并且以只租不售為主。寶城寫字樓近階段入駐率整140政府性商務(wù)寫字樓公路局大廈和海關(guān)大廈，允許企業(yè)進(jìn)駐辦公，收取相應(yīng)費(fèi)用，出租率較高。純寫字樓公路局大廈、深信泰大廈、海關(guān)大廈等；商務(wù)寫字樓由星級(jí)酒店及商務(wù)辦公為一體的綜合性寫字樓，集商務(wù)、辦公、娛樂、餐飲、休閑等多功能商務(wù)辦公寫字樓；如冠利達(dá)大廈、寶暉大廈等其他物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽窃摲N寫字樓租金相對(duì)較低，而且由于非純寫字樓，其配套硬件缺乏，更缺少相應(yīng)的物業(yè)管理，所以其管理費(fèi)非常低；區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀物業(yè)形態(tài)分析政府性商務(wù)寫字樓公路局大廈和海關(guān)大廈，允許企業(yè)進(jìn)駐辦公，收141名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）面積分割（㎡）公路局大廈約100050－150寶暉大廈約105740－150之間海關(guān)大廈不詳70－150冠利達(dá)大廈平均200040－60泰華大廈約1500110郵電廣場(chǎng)1500100－200廣場(chǎng)大廈2000100－280寶恒大廈約1200未定尖沙咀購物廣場(chǎng)4F約150080－150供銷大廈約96040中怡名苑300多60－80經(jīng)發(fā)大廈75050－110空間劃分上多以中小戶型為主，面積區(qū)間普遍在40-60㎡和100-150㎡之間，主要原因是選擇在寶安辦公的企業(yè)多是中小型的公司，對(duì)辦公面積的需求不大。資料來源：深圳中原深港研究中心區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀面積區(qū)間分析名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）面積分割（㎡）公路局大廈約100050142資料來源：深圳中原深港研究中心高價(jià)位水平為50－60元/㎡/月（含物管費(fèi)），例如公路局大廈、寶暉大廈、海關(guān)大廈；中等價(jià)位水平為45－50元/㎡/月（含物管費(fèi)），例如郵電大廈、經(jīng)發(fā)大廈等；低價(jià)位水平為25－33元/㎡/月（含物管費(fèi)），例如泰華大廈、供銷大廈、冠利達(dá)大廈等區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀租賃市場(chǎng)分析資料來源：深圳中原深港研究中心高價(jià)位水平為50－60元/㎡143N0..名稱客戶門類主力客戶1公路局大廈公路系統(tǒng)、地產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、電子集團(tuán)、律師事務(wù)所等公路系統(tǒng)2寶暉大廈電子、酒店、高科技、保險(xiǎn)中介、律師事務(wù)所、投資等電子類3海關(guān)大廈海關(guān)、外經(jīng)辦、投資、顧問、電子、物流、律師等海關(guān)、外經(jīng)辦4冠利達(dá)大廈酒店、中介、保險(xiǎn)、電子、律師事務(wù)所等電子類5泰華大廈電子、培訓(xùn)、教育、交通運(yùn)輸、中介、保險(xiǎn)等電子類6郵電廣場(chǎng)郵電、電子信息、政府機(jī)構(gòu)、中介、投資、保險(xiǎn)等郵電、電子信息7廣場(chǎng)大廈政府機(jī)構(gòu)、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等政府機(jī)構(gòu)8深信泰豐大廈尚未招商――9寶恒大廈尚未招商寶恒集團(tuán)10供銷大廈供銷系統(tǒng)、物流、化妝品、食品、化工、電子等供銷系統(tǒng)11經(jīng)發(fā)大廈外經(jīng)辦、政府單位、保險(xiǎn)、貿(mào)易、科技、電子、銀行等電子科技據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示：進(jìn)駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱。資料來源：深圳中原深港研究中心區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀客戶分析N0..名稱客戶門類主力客戶1公路局大廈公路系統(tǒng)、地產(chǎn)中介144資料來源：深圳中原深港研究中心電子類公司占主導(dǎo)區(qū)內(nèi)商務(wù)寫字樓進(jìn)駐公司多以電子類客戶為主，所占比例達(dá)60%左右；寶安工業(yè)廠房客戶在寶安設(shè)廠的企業(yè)需要符合身份的辦公環(huán)境，來彰顯其實(shí)力；物流業(yè)客戶寶安作為未來的航空+配送的物流園區(qū)，必將吸納眾多相關(guān)公司進(jìn)入寶安；服務(wù)業(yè)客戶客戶主要包括房地產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、廣告、證券公司、保險(xiǎn)業(yè)等服務(wù)性行業(yè)；其他區(qū)域公司在寶安設(shè)立分公司其他一些城市企業(yè)駐深辦事處或致力于在寶安拓展業(yè)務(wù)的公司；區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀客戶特征分析資料來源：深圳中原深港研究中心電子類公司1454、寫字樓面積區(qū)間較小，且租金水平低2、租賃占主流，且租賃市場(chǎng)發(fā)展形式良好3、寫字樓形態(tài)多樣，市場(chǎng)化程度不高5、寫字樓客戶以電子、高科技、物流為主，基本-----以本土企業(yè)為主，對(duì)外的輻射能力較弱1、寶安寫字樓市場(chǎng)目前尚處于起步發(fā)展階段，檔次低區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)4、寫字樓面積區(qū)間較小，且租金水平低2、租賃占主流，且租賃市146區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解147廣深沿江高速寶安大道地鐵1號(hào)線寫字樓的輻射能力取決于交通的輻射力，寶安寫字樓市場(chǎng)隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，將迎來歷史性的突破，使更多的企業(yè)商務(wù)寶安形成可能西部跨海大橋市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇區(qū)域交通規(guī)劃廣深沿江高速寶安大道地鐵1號(hào)線寫字樓的輻射能力取決于交通的輻148入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨國(guó)企業(yè)入駐深圳乃至本區(qū)域，大面積租購寫字樓，與國(guó)內(nèi)其他企業(yè)機(jī)構(gòu)一道成為深圳寫字樓租售市場(chǎng)不容忽視的重要力量人民幣升值的預(yù)期，吸引大量外來資金投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，同時(shí)吸引內(nèi)資機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)小買家的介入經(jīng)濟(jì)環(huán)境的向好，有效吸引大量外來資金進(jìn)入寶安寫字樓市場(chǎng)，置業(yè)或投資市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨國(guó)企業(yè)入駐深圳乃至本149寶安區(qū)每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外貿(mào)出口拉動(dòng)實(shí)現(xiàn)的增幅每年都達(dá)到了五成左右高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,全年高新科技產(chǎn)品產(chǎn)值359億元,占工業(yè)總產(chǎn)值的39%,比上年增長(zhǎng)38%。寶安整個(gè)工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)初見成效2019年10月30日《中共深圳市委、深圳市人民政府關(guān)于加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》公布，預(yù)示寶安的城市化進(jìn)程已經(jīng)拉開序幕城市化發(fā)展將進(jìn)一步加快寶安的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比例將進(jìn)一步減小，高科技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到飛速發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇發(fā)展戰(zhàn)略寶安區(qū)每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外貿(mào)出口拉動(dòng)實(shí)1502019年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%，僅次于福田和羅湖新增企業(yè)投資額占全市14.2%，僅次于福田和羅湖數(shù)據(jù)來源：《深圳市工商行政管理2019年度總結(jié)報(bào)告》

市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇寶安企業(yè)狀況2019年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%，僅次于福田和羅湖1512019年企業(yè)新增量占全市比例（%）備注商貿(mào)業(yè)703323.4發(fā)展迅速制造業(yè)388656.4穩(wěn)居全市首位信息咨詢業(yè)3677.3增長(zhǎng)迅速高科技產(chǎn)業(yè)88818.7迅速超越南山，居第二金融保險(xiǎn)業(yè)54223.5迅速超越羅湖，居第二居民服務(wù)業(yè)33621迅速崛起的第三產(chǎn)業(yè)計(jì)算機(jī)應(yīng)用1016.2發(fā)展遲緩，剛剛起步物流業(yè)19317僅次福田和羅湖房地產(chǎn)業(yè)12213.8剛剛起步，以經(jīng)紀(jì)為主數(shù)據(jù)來源：《深圳市工商行政管理2019年度總結(jié)報(bào)告》

商貿(mào)、信息咨詢、高科技、金融保險(xiǎn)、物流行業(yè)的迅速發(fā)展，為寶安寫字樓市場(chǎng)未來的發(fā)展提供發(fā)展的基礎(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇寶安企業(yè)狀況2019年企業(yè)新增量占全市比例（%）備注商貿(mào)業(yè)703323152隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，寶安寫字樓的輻射能力將加強(qiáng)，越來越多的企業(yè)將進(jìn)駐寶安勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比例將進(jìn)一步減小，高科技及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將得到飛速發(fā)展2019年，寶安區(qū)新增企業(yè)占全市13.9%，僅次于福田和羅湖商貿(mào)、信息咨詢、高科技、金融保險(xiǎn)、物流行業(yè)的迅速發(fā)展，使上述行業(yè)將成為寫字樓的主流客戶市場(chǎng)輻射產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)數(shù)量行業(yè)變化市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇小結(jié)隨著交通路網(wǎng)的不斷完善，寶安寫字樓的輻射能力將加強(qiáng)，越來越多153區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場(chǎng)未來格局區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機(jī)遇報(bào)告目錄內(nèi)部環(huán)境解154西部組團(tuán)定位前海灣地區(qū)物流寶安中心區(qū)規(guī)劃大鏟島建設(shè)未來格局影響寫字樓市場(chǎng)的因素寶安新規(guī)劃西部組團(tuán)定位前海灣地區(qū)物流寶安中心區(qū)規(guī)劃大鏟島建設(shè)未來格局155A002-0013宗地A002-0020宗地隨著寶安中心區(qū)3塊寫字樓用地競(jìng)拍，拉開了寶安寫字樓發(fā)展的序幕，未來中心區(qū)規(guī)劃將有40棟寫字樓投放，新的商務(wù)中心即將形成影響寫字樓市場(chǎng)的因素寶安中心區(qū)寫字樓規(guī)劃未來格局A002-0013宗地A002-0020宗地隨著寶安中心區(qū)3156占據(jù)寶安中心區(qū)，高規(guī)劃、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的新型商務(wù)區(qū)位于寶安老城區(qū)，周邊配套完善，交通便利的傳統(tǒng)型商務(wù)區(qū)未來格局占據(jù)寶安中心區(qū)，高規(guī)劃、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的新型商務(wù)區(qū)位于寶安老157規(guī)劃交通配套位置品牌產(chǎn)品老城區(qū)寶安中心區(qū)地鐵一號(hào)線，寶安大道，沿海廣深高速等將進(jìn)一步提高中心區(qū)對(duì)外輻射力寶安中心區(qū)未來商務(wù)環(huán)境將更為純粹寶安中心區(qū)定位為深圳次中心，區(qū)域未來規(guī)劃有40棟寫字樓老城區(qū)擁有成熟配套寶安中心區(qū)規(guī)劃將吸引更多知名開發(fā)商集約開發(fā)（如：榮超）寶安中心區(qū)將吸引更多企業(yè)進(jìn)駐，將逐步形成以總部經(jīng)濟(jì)未來格局競(jìng)爭(zhēng)格局規(guī)劃交通配套位置品牌產(chǎn)品老城區(qū)寶安中心區(qū)地鐵一號(hào)線，寶安大道158面對(duì)寶安中心區(qū)未來日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我們將如何去應(yīng)對(duì)？未來格局面對(duì)寶安中心區(qū)未來日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我們將如何去應(yīng)對(duì)？未來格159策略：田忌賽馬，瞄準(zhǔn)對(duì)手短板同寶安中心區(qū)比較，前進(jìn)路老城區(qū)配套優(yōu)勢(shì)明顯我們的策略是：分流包裝定位方面與寶安中心區(qū)形成差異化，最大限度地分流寶安中心區(qū)寫字樓客戶未來格局策略：田忌賽馬，瞄準(zhǔn)對(duì)手短板同寶安中心區(qū)比較，前進(jìn)路1603區(qū)域客戶研究報(bào)告目錄3區(qū)域客戶研究報(bào)告目錄161交通規(guī)劃影響的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶區(qū)域規(guī)劃吸引的現(xiàn)有寫字樓租客房地產(chǎn)投資客客戶來源交通規(guī)劃影響的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增162區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的投資類型客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整催生的客戶新生的企業(yè)客戶區(qū)域輻射力決定客戶的流向客戶來源區(qū)域規(guī)劃吸引的客戶交通規(guī)劃影響的客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的投資類型客163經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶現(xiàn)有寫字樓租客房地產(chǎn)投資客客戶來源經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的發(fā)展戰(zhàn)略催生的企業(yè)狀況新生的新增客戶原有客戶現(xiàn)164針對(duì)寶安寫字樓現(xiàn)有租客，房地產(chǎn)投資客和寶安未來將大量新增的關(guān)內(nèi)同行業(yè)客戶，深圳中原三級(jí)市場(chǎng)工商鋪部協(xié)同深港研究中心對(duì)上述客戶進(jìn)行了抽樣調(diào)研，本次取樣如下：

寶安寫字樓現(xiàn)有租客20份房地產(chǎn)投資客20份寶安新興客戶20份客戶調(diào)研客戶研究針對(duì)寶安寫字樓現(xiàn)有租客，房地產(chǎn)投資客和寶安未來將大量新增的關(guān)165受訪企業(yè)九成為私營(yíng)企業(yè)，其余為外資企業(yè)?？蛻糁脴I(yè)心理分析調(diào)研企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模10人以下的企業(yè)有16家，占27%，10-50人企業(yè)32家，占53%，超過50人的企業(yè)有12家，占20%。中小規(guī)模公司是目前寶安區(qū)寫字樓需求的主流?？蛻粞芯渴茉L企業(yè)九成為私營(yíng)企業(yè)，其余為外資企業(yè)。客戶置業(yè)心理分析調(diào)研166受訪企業(yè)中，從事貿(mào)易、電子、金融、的企業(yè)較多，建筑/房地產(chǎn)和制造業(yè)也占一定份額?？蛻糁脴I(yè)心理分析調(diào)研行業(yè)分布客戶研究受訪企業(yè)中，從事貿(mào)易、電子、金融、的企業(yè)較多，建筑/房地產(chǎn)和167當(dāng)問及購買寫字樓會(huì)考慮的因素時(shí)，項(xiàng)目位置的提及率最高，此外，大廈的