商

業(yè)

地

產(chǎn)

解

析1、什么是商業(yè)地產(chǎn)？2、泰安的發(fā)展方向？3、什么是CBD?CentralBusinessDistrict商業(yè)地產(chǎn)的類型第一代：地攤式、棚戶式市場第二代：社區(qū)商鋪（主要為住宅底商）、商業(yè)街商鋪、大型百貨超市、綜合市場第三代：shoppingmall、城市綜合體第一代地攤式：粥店集、夜市；棚戶式市場：原輕紡批發(fā)市場，泰山商貿(mào)城劣勢：消防隱患多、檔次低、功能單一優(yōu)勢：人氣旺、主要面對中低檔消費群體第二代社區(qū)商鋪：各小區(qū)商業(yè)街商鋪：財源街、青年路、東岳大街沿街商鋪；溫州步行街、萬利文化步行街大型百貨超市：中百、銀座綜合市場：光彩大市場

劣勢：購物動線教長、功能與城市綜合體比較不是很全面

優(yōu)勢：一般都在較為成熟的商圈，人氣較旺第三代體驗式大型shoppingmall、城市綜合體：寶龍城市廣場、名嘉廣場由于項目體量較大，一般選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部功能齊全、硬件設(shè)施先進(jìn)，代表商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向商

鋪

投

資

收

益包括租金收益

價值升值收益

商鋪投資12項價值因素

商情因子：指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。客流量：客流量對于商鋪的價值至關(guān)重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化。“可視性”因子：商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費者看到。

樓層：商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力不小，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。

交通條件：交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。

停車條件：具體講就是轎車停車場。強調(diào)停車條件的重要性，是出于中國經(jīng)濟(jì)強勁增長的勢頭。停車條件具體講就是轎車停車場。

私家車在國內(nèi)強勁增長，對商業(yè)、零售業(yè)的經(jīng)營影響頗大；私家車消費者的消費勢力強勁，盡管人數(shù)僅占消費者總體人數(shù)的30%左右，但其帶來的營業(yè)額卻可能在總營業(yè)額的70%左右……

規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性：規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)市場功能的需要。通常，開發(fā)商需要從市場的角度對項目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行調(diào)整。

硬件條件：商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。

商鋪的規(guī)劃設(shè)計狀況必須有廣泛的適應(yīng)性，如果能夠適合多種商業(yè)運營商的經(jīng)營需要，那么商鋪投資者在商鋪出租過程中將有較多的選擇。如果租戶數(shù)量多，正所謂"水漲船高"，投資者得到高租金是自然的事情。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃：經(jīng)營商商品的的類型型與商商鋪的的租金金收益益及價價值升升值收收益有有密切切關(guān)系系。不不同的的商品品，其其利潤潤空間間顯著著不同同。隸屬項項目的的運營營特點點：商鋪鋪多數(shù)數(shù)隸屬屬于某某個項項目，，所隸隸屬項項目的的類型型、運運營方方式、、運營營狀態(tài)態(tài)、管管理水水平等等對該該商鋪鋪租金金、價價值的的影響響是無無法避避免的的。商鋪初初始售售價：商鋪鋪初始始售價價的高高低將將影響響商鋪鋪投資資的收收益。。商鋪鋪初始始售價價越高高，投投資收收益率率越低低，資資金風(fēng)風(fēng)險也也會越越高。。周邊房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展趨勢勢：商鋪鋪價值值提升升是一一個動動態(tài)的的過程程，商商鋪周周邊房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的狀狀況及及趨勢勢將對對商鋪鋪的價價值起起到核核心作作用。。針對不不同的的商鋪鋪類型型，當(dāng)當(dāng)綜合合指數(shù)數(shù)達(dá)到到某種種水準(zhǔn)準(zhǔn)時，，商鋪鋪投資資者才才可以以做出出投資資選擇擇。最最終決決策必必須適適合其其自身身資金金特點點、風(fēng)風(fēng)險度度等。。一、社社區(qū)商商鋪的的類型型社區(qū)商商鋪主主要用用作人人們生生活密密切相相關(guān)的的生活活用品品銷售售和生生活服服務(wù)設(shè)設(shè)施等等。零售型型社區(qū)區(qū)商鋪鋪的商商業(yè)形形態(tài)為為：便便利店店、中中小型型超市市、藥藥店、、小賣賣部、、書報報廳，，及少少量服服裝店店等；；服務(wù)務(wù)型社社區(qū)商商鋪的的商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)主要要為：：餐廳廳、健健身設(shè)設(shè)施、、美容容美發(fā)發(fā)店、、銀行行、干干洗店店、彩彩擴店店、花花店、、咖啡啡店、、酒吧吧、房房屋中中介公公司、、裝飾飾公司司、幼幼兒園園等從以上上社區(qū)區(qū)商鋪鋪可能能的商商業(yè)形形態(tài)可可以看看出，，社區(qū)區(qū)商鋪鋪具有有廣泛泛的功功能特特點，，而且且商鋪鋪大多多數(shù)投投資小小，容容易出出租、、轉(zhuǎn)讓讓住宅底底商可可以按按照服服務(wù)區(qū)區(qū)間及及市場場理念念來劃劃分。。下面分分別對對它們們予以以介紹紹。按照服服務(wù)區(qū)區(qū)間劃劃分按照服服務(wù)區(qū)區(qū)間的的區(qū)別別，可可以將將住宅宅底商商分為為服務(wù)務(wù)于內(nèi)內(nèi)部和和服務(wù)務(wù)于外外部兩兩種。。有些些住宅宅底商商主要要的客客戶對對象是是住宅宅社區(qū)區(qū)里面面的居居民，，而其其他住住宅底底商則則不僅僅將客客戶范范圍局局限在在住宅宅社區(qū)區(qū)里面面。對于大大型的的住宅宅社區(qū)區(qū)，底底商主主要以以社區(qū)區(qū)內(nèi)部部居民民為服服務(wù)對對象。。在功功能設(shè)設(shè)定上上要結(jié)結(jié)合小小區(qū)業(yè)業(yè)主的的消費費檔次次、消消費需需求、、消費費心理理、生生活習(xí)習(xí)慣而而設(shè)定定。這這樣的的店鋪鋪，投投資少少，風(fēng)風(fēng)險不不大，，資金金回籠籠也較較快。。住宅底底商的的特點點住宅底底商有有其區(qū)區(qū)別于于其他他商鋪鋪形式式的特特點，，這些些特點點對其其經(jīng)營營、市市場有有方方方面面面的影影響。。1、建建筑形形式特特點住宅底底商建建筑形形式上上表現(xiàn)現(xiàn)為依依附于于住宅宅樓的的特點點，整整個樓樓的一一層、、二層層或/和地地下層層的用用途為為商業(yè)業(yè)，樓樓上建建筑的的用途途為居居住。。為了了確保保居住住、商商業(yè)運運營兩兩種功功能的的有效效性，，開發(fā)發(fā)商會會通過過合理理規(guī)劃劃設(shè)計計對居居民和和底商商的消消費者者和經(jīng)經(jīng)營者者進(jìn)行行獨立立引導(dǎo)導(dǎo)，出出入口口獨立立開來來，以以保證證樓上上居民民的生生活盡盡可能能少受受到底底商的的影響響。需要指指出的的是，，如果果規(guī)劃劃設(shè)計計不夠夠合理理，住住宅底底商會會一定定程度度影響響住宅宅的銷銷售。。另外，，住宅宅底商商的規(guī)規(guī)模要要恰當(dāng)當(dāng)控制制，當(dāng)當(dāng)規(guī)模模超過過2萬萬平方方米以以后，，開發(fā)發(fā)商必必須對對該商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的市市場環(huán)環(huán)境做做必要要的調(diào)調(diào)查和和研究究，不不能一一概用用底商商的簡簡單概概念去去確定定項目目定位位、規(guī)規(guī)模、、市場場策略略等，，否則則項目目會面面臨開開發(fā)困困境。。2、鋪鋪面、、鋪位位類型型住宅底底商的的主要要類型型多數(shù)數(shù)是鋪鋪面形形式，，少數(shù)數(shù)是鋪鋪位形形式。。鋪位位住宅宅底商商良好好的“可視性性”使其價價值最最大化化有了了可能能性，，這也也是住住宅底底商引引起市市場關(guān)關(guān)注的的原因因，或或者說說是住住宅底底商得得到商商鋪投投資者者青睞睞的原原因。。有些開開發(fā)商商在進(jìn)進(jìn)行住住宅底底商設(shè)設(shè)計時時，為為了使使其標(biāo)標(biāo)新立立異，，在住住宅底底商有有限的的空間間里進(jìn)進(jìn)行了了超越越通常常意義義的底底商開開發(fā)，，可能能將此此住宅宅底商商項目目開發(fā)發(fā)成為為規(guī)模模較大大的步步行街街，或或別的的形式式，這這些市市場意意義的的創(chuàng)新新，使使住宅宅底商商的概概念復(fù)復(fù)雜化化了，，無論論是規(guī)規(guī)模還還是形形式都都要求求開發(fā)發(fā)商從從更加加專業(yè)業(yè)的角角度進(jìn)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計、、定位位等，，否則則，用用普通通底商商的思思維，，去開開發(fā)步步行街街、百百貨百百貨商商場或或其他他商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)形形式，，會加加大項項目的的風(fēng)險險。3、經(jīng)營營形態(tài)特特點住宅底商商作為社社區(qū)商鋪鋪的一大大類，也也主要用用作人們們生活密密切相關(guān)關(guān)的生活活用品銷銷售和生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施，，其中零零售型住住宅底商商的商業(yè)業(yè)形態(tài)為為：便利利店、中中小型超超市、藥藥店、小小賣部、、書報廳廳，及少少量服裝裝店等；；服務(wù)型型住宅底底商的商商業(yè)形態(tài)態(tài)主要為為：餐廳廳、健身身設(shè)施、、美容美美發(fā)店、、銀行、、干洗店店、彩擴擴店、花花店、咖咖啡店、、酒吧、、房屋中中介公司司、裝飾飾公司、、幼兒園園等。二、商業(yè)業(yè)街商鋪鋪類型商業(yè)街商商鋪的分分類可以以有多種種多樣：：可以按按照經(jīng)營營商品的的復(fù)合程程度劃分分，可以以按照鋪鋪面商鋪鋪和商業(yè)業(yè)建筑里里面鋪位位劃分，，也可以以按照商商業(yè)街建建筑的單單層或多多層建筑筑形式進(jìn)進(jìn)行劃分分，按照照商業(yè)街街經(jīng)營的的商品是是專業(yè)類類別，還還是不加加確定的的復(fù)合形形式，我我們將商商業(yè)街商商鋪分為為專業(yè)商商業(yè)街商商鋪和復(fù)復(fù)合商業(yè)業(yè)街商鋪鋪。專業(yè)業(yè)商業(yè)街街商鋪往往往集中中經(jīng)營某某一類（（種）商商品，如如建材（（奈河路路建材街街、青年年路服裝裝一條街街、溫州州步行街街、萬利利文化步步行街；；專業(yè)商業(yè)業(yè)街商鋪鋪的特點點（1）商業(yè)街街規(guī)模特特點規(guī)模大小小不一，，和經(jīng)營營的商品品的類型型有關(guān)，，比如，，經(jīng)營服服裝的商商業(yè)街和和經(jīng)營建建材的商商業(yè)街其其規(guī)?？煽赡軙杏休^大的的差別。。北京的的"女人街"屬于典型型的女性性服裝商商業(yè)街，，每個獨獨立的"女人街"規(guī)模在一一萬多平平米；而而北京十十里河建建材街，，建筑規(guī)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一一萬平米米，達(dá)到到近十萬萬平方米米。商業(yè)街的的規(guī)模必必須體現(xiàn)現(xiàn)市場需需求和所所經(jīng)營的的商品適適合的經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模。如果果一個商商業(yè)街盲盲目追求求規(guī)模效效應(yīng)，那那么商業(yè)業(yè)街將會會面臨市市場承接接力不夠夠引發(fā)的的經(jīng)營困困境。（2）商業(yè)街街規(guī)劃設(shè)設(shè)計特點點沿街兩側(cè)側(cè)布置商商鋪，單單層建筑筑居多；；商業(yè)街街可以是是一條街街，也可可以是一一條主街街，多條條副街；；商業(yè)街街的長度度不能太太長，超超過600米，消費者就就可能產(chǎn)生疲疲勞、厭倦的的感覺。一個商業(yè)街項項目到底如何何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)設(shè)計，如何把把握規(guī)劃設(shè)計計準(zhǔn)則，對于于開發(fā)商來講講是一個重要要的問題。（3）商業(yè)街名稱稱特點專業(yè)商業(yè)街的的名稱往往體體現(xiàn)商業(yè)街所所在的位置和和所經(jīng)營的商商品類型兩大大要素。比如如，“北京三里屯酒酒吧街”名稱就準(zhǔn)確包包含了位置元元素“三里屯”，和經(jīng)營商品品類型元素“酒吧”，這樣的例子子不勝枚舉。。正如我們在在前文所談到到的，專業(yè)商商業(yè)街會節(jié)省省商鋪經(jīng)營者者的市場成本本，從北京三三里屯酒吧街街的例子不難難理解，消費費者從其名稱稱就可以得到到他們所需要要的信息，便便于消費決策策。商業(yè)街投資回回報形式出租經(jīng)營為主主要投資回報報形式。個別別商業(yè)街的商商鋪采取出售售的方式。有有些專業(yè)商業(yè)業(yè)街鑒于銷售售手續(xù)不容易易拿到，開發(fā)發(fā)商采取商鋪鋪一定年限使使用權(quán)出售的的方式。復(fù)合商業(yè)街復(fù)合商業(yè)街大大多數(shù)規(guī)模龐龐大。無論北北京的王府井井商業(yè)街，還還是上海南京京路，都是商商業(yè)"巨無霸霸"，沿街商商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)面積達(dá)幾幾十萬平方米米。新開發(fā)復(fù)合商商業(yè)街的規(guī)模模決策對開發(fā)發(fā)商是一個考考驗，如果開開發(fā)面積太大大，超過了市市場需求，開開發(fā)商很容易易失敗。三、百貨超超市的類型型（1）百貨商場場規(guī)模百貨商場規(guī)規(guī)模通常在在5000-10000平方米左右右，如泰安安的中百、、銀座，如如北京賽特特購物中心心的面積為為1.8萬平方米。。（2）百貨商場場規(guī)劃設(shè)計計特點百貨商場通通常采用3-5層的多層建建筑，不需需要對設(shè)計計荷載做過過多的考慮慮，除過層層高、柱網(wǎng)網(wǎng)、消防、、外部交通通方案、電電梯、貨物物流、包括括POS系統(tǒng)在內(nèi)的的各種智能能化系統(tǒng)之之外，商場場里面對消消費者的有有效引導(dǎo)，，即動線布布置和公共共空間的設(shè)設(shè)計都將是是百貨商場場規(guī)劃設(shè)計計中的重要要問題。（3）百貨商場場運營特點點百貨商場主主要采取統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營的的管理模式式，由運營營商對項目目的定位、、市場策略略、管理模模式等進(jìn)行行基于戰(zhàn)略略考慮的統(tǒng)統(tǒng)一運做。。統(tǒng)一經(jīng)營營的管理模模式有利于于打造項目目的品牌價價值，便于于提升項目目的競爭力力。（4）百貨商商場商鋪特特點商鋪的形式式百貨商場商商鋪基本上上都是鋪位位形式，個個別百貨商商場會將一一層某些或或某個鋪面面出租或出出售給商家家投資回收形形式百貨商場鋪鋪位沿街外外掛是專賣賣店的形式式，從空間間上相對獨獨立；其余余大部分采采取開放空空間內(nèi)專賣賣區(qū)的形式式，各個品品牌銷售區(qū)區(qū)只是通過過地塊的劃劃分有所區(qū)區(qū)別。百貨貨商場鋪位位絕大多數(shù)數(shù)采取出租租或按照營營業(yè)額扣點點的方式，，也有些采采取租金和和扣點提成成結(jié)合的方方式。四、綜合市市場類型（1）綜合市市場規(guī)模模的特點點綜合市場場的規(guī)模模有大有有小。其其大小受受所經(jīng)營營商品的的類型影影響比較較大，但但在同等等運做條條件下，，綜合市市場的競競爭力比比專業(yè)市市場的競競爭力要要差，同同樣的成成本可以以打造出出一個具具有市場場影響力力的專業(yè)業(yè)市場，，但卻未未必可以以打造出出一個經(jīng)經(jīng)營良好好的綜合合市場。。尤其當(dāng)當(dāng)開發(fā)商商在綜合合市場開開發(fā)過程程中，對對項目的的定位不不科學(xué)，，市場策策略缺乏乏創(chuàng)新時時，較大大規(guī)模的的綜合市市場將面面臨風(fēng)險險。（2）綜綜合市場場規(guī)劃設(shè)設(shè)計特點點綜合市場場規(guī)劃設(shè)設(shè)計的難難度較高高，需要要解決各各商品分分區(qū)的功功能協(xié)調(diào)調(diào)問題，，也需要要解決各各商品分分區(qū)自身身的功能能需要問問題，還還需要解解決總體體客流引引導(dǎo)、貨貨物流疏疏導(dǎo)等問問題，這這些對規(guī)規(guī)劃設(shè)計計單位的的市場意意識有很很高要求求，設(shè)計計師不可可以簡單單只從建建筑的角角度確定定設(shè)計方方案。（3）綜綜合市場場名稱特特點綜合市場場的名稱稱往往體體現(xiàn)其建建筑名稱稱或地理理位置名名稱，所所經(jīng)營的的商品的的類別及及經(jīng)營的的方式等等三大要要素。以以上信息息最大限限度體現(xiàn)現(xiàn)在名稱稱里，便便于市場場推廣。。投資回收收形式大多數(shù)采采取出租租商鋪的的方式，，現(xiàn)在陸陸續(xù)有一一些項目目采取商商鋪銷售售的方式式投資策略略綜合市場場外部的的市場條條件是商商鋪投資資的核心心因素，，商鋪價價值更多多來自該該綜合市市場的價價值，具具體商鋪鋪的個性性化因素素對商鋪鋪投資價價值的影影響不是是很大。。與專業(yè)業(yè)市場商商鋪相比比，綜合合市場商商鋪的投投資風(fēng)險險相對較較大。個人商鋪鋪投資者者在投資資過程中中，應(yīng)該該謹(jǐn)慎對對待綜合合市場項項目。泰安光彩彩大市場場商商業(yè)項目目調(diào)研表表泰安光彩彩大市場場商業(yè)項項目調(diào)研研表寶龍城市市廣場商商業(yè)業(yè)項目調(diào)調(diào)研表寶龍城市市廣場項項目調(diào)研研表城市綜合合體的概概念所謂“城城市綜合合體”，，是將城城市中商商業(yè)、辦辦公、居居住、酒酒店、餐餐飲、會會議、文文娛、交交通樞紐紐等城市市功能在在空間上上進(jìn)行組組合，并并在各功功能間建建立一種種相互依依存、相相互補益益的能動動關(guān)系，，從而形形成一個個多功能能、高效效率、復(fù)復(fù)雜而統(tǒng)統(tǒng)一的綜綜合體城市綜合體體這種建筑筑形態(tài)最早早出現(xiàn)于西西方國家，，且目前全全球最典型型的大型城城市綜合體體也分布于于資本發(fā)達(dá)達(dá)國家的重重點城市之之中，如紐紐約、倫敦敦、巴黎等等中國直到九九十年代才才相繼建成成一批建筑筑綜合體，，如北京的的國際貿(mào)易易中心和華華貿(mào)中心、、上海的新新天地、深深圳的華潤潤中心等城市綜合體體作為一種種“泊來品品”，在中中國發(fā)展逐逐漸加快，，并升級為為新都市綜綜合體，城城市綜合體體基本具備備了現(xiàn)代城城市的全部部功能，所所以也被稱稱為“城中中之城”選擇商鋪的的基本分析析方法對初步篩選選的商鋪項項目再做進(jìn)進(jìn)一步分析析，權(quán)衡因因素應(yīng)考慮慮以下幾個個主要方面面：a、風(fēng)險性b、回報率c、穩(wěn)定性d、產(chǎn)品質(zhì)素素e、區(qū)位條件件F、市政規(guī)劃劃a、風(fēng)險性由于商鋪投投資對個人人資金投入入和現(xiàn)金流流要求較高高，投資者者應(yīng)將承受受的風(fēng)險控控制在一定定的范圍內(nèi)內(nèi)，如投資資額不超過過總資產(chǎn)的的70%，，同時應(yīng)在在可能的情情況下，多多點選擇，，分散投資資。投資前前應(yīng)通過現(xiàn)現(xiàn)場實地調(diào)調(diào)查來深入入了解鋪位位的實際情情況、環(huán)境境因素、觀觀察分析可可能受到的的限制和影影響，即時時發(fā)現(xiàn)不利利因素進(jìn)行行規(guī)避。b、回報率投資者初步步?jīng)Q定投資資目標(biāo)后，，應(yīng)先擬定定計劃的出出租經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)，再通通過商戶拜拜訪，了解解相近經(jīng)營營商戶的經(jīng)經(jīng)營要求，，承受租金金水平，來來計算實際際可行的回回報率。對對售后由管管理公司包包租的項目目，如超過過15%的的回報承承諾，則需需要謹(jǐn)慎對對待。c、穩(wěn)穩(wěn)定定性性商業(yè)業(yè)周周邊邊區(qū)區(qū)域域的的商商業(yè)業(yè)成成熟熟度度是是投投資資回回報報穩(wěn)穩(wěn)定定性性的的最最主主要要反反映映，，可可以以通通過過直直觀觀感感受受和和對對區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃的的間間接接了了解解，，來來判判斷斷未未來來商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的趨趨勢勢。。d、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)素素商鋪鋪的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和設(shè)設(shè)施施是是否否有有硬硬傷傷，，層層高高、、柱柱距距、、排排污污、、水水電電供供應(yīng)應(yīng)等等是是否否合合理理，，對對經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)是是否否有有限限制制，，如如社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)對對娛娛樂樂業(yè)業(yè)、、餐餐飲飲的的限限制制，，商商業(yè)業(yè)中中心心對對各各層層經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的限限制制等等。。e、區(qū)位位條件件宏觀區(qū)區(qū)位影影響商商業(yè)地地產(chǎn)價價值。。同一一個城城市的的不同同區(qū)位位，具具有不不同的的級差差地租租，直直接影影響商商業(yè)地地產(chǎn)的的土價價值的的相互互提升升，因因而區(qū)區(qū)域商商業(yè)物物業(yè)集集中化化，綜綜合化化將是是影響響因素素之一一。F、市政政規(guī)劃劃市政規(guī)規(guī)劃包包括商商圈、、住宅宅區(qū)的的設(shè)立立，交交通、、道路路的改改善，，舊區(qū)區(qū)改造造、市市政動動遷等等。商商鋪對對于環(huán)環(huán)境特特別““敏感感”，，投資資者必必須對對該商商鋪未未來的的環(huán)境境有深深入的的了解解，以以保證證商鋪鋪本身身的價價值提提升。。另外外，投投資者者應(yīng)盡盡量避避免買買入計計劃動動遷的的商鋪鋪，除除非有有充足足的把把握能能得到到更高高的補補償。。商鋪投投資相相對于于投資資住宅宅有更更高的的回報報，同同時亦亦有更更高的的風(fēng)險險，這這是客客觀的的。但對風(fēng)風(fēng)險的的控制制不僅僅取決決于投投資者者對項項目的的選擇擇能力力，同同時也也取決決于整整體市市場的的規(guī)范范程度度。商商業(yè)地地產(chǎn)市市場的的健康康發(fā)展展，需需要投投資者者的理理性選選擇，，同時時也需需要開開發(fā)企企業(yè)的的理性性開發(fā)發(fā)和商業(yè)代代理、、商業(yè)業(yè)管理理公司司的成熟熟運作作來保保證。。計算商商鋪投投資收收益率率的方方法方法一一：租金回回報率率分析析法公式：（稅稅后月月租金金－每每月物物業(yè)管管理費費）×12/購買房房屋總總價這種方方法算算出的的比值值越大大，就就表明明越值值得投投資。。優(yōu)點：考慮慮了租租金、、房價價及兩兩種因因素的的相對對關(guān)系系，是是選擇擇“績績優(yōu)地地產(chǎn)””的簡簡捷方方法。。弊?。簺]有有考慮慮全部部的投投入與與產(chǎn)出出，沒沒有考考慮資資金的的時間間成本本，因因此不不能作作為投投資分分析的的全面面依據(jù)據(jù)。對對按揭揭付款款不能能提供供具體體的分分析。。方法二二：租金回回報率率法公式：（稅后后月租租金－－按揭揭月供供款））×12/（首期期房款款＋期期房時時間內(nèi)內(nèi)的按按揭款款）優(yōu)點：考慮了了租金金、價價格和和前期期的主主要投投入，，比租租金回回報率率分析析法適適用范范圍更更廣，，可估估算資資金回回收期期的長長短。。弊?。何纯紤]慮前期期的其其他投投入、、資金金的時時間效效應(yīng)。。不能能解決決多套套投資資的現(xiàn)現(xiàn)金分分析問問題。。且由由于其其固有有的片片面性性，不不能作作為理理想的的投資資分析析工具具。一個簡簡單的的投資資價值值評估估公式式下面提提供的的方法法是國國際上上專業(yè)業(yè)的理理財公公司評評估一一處物物業(yè)的的投資資價值值的簡簡單方方法。?；颈竟绞綖椋海喝绻撐镂飿I(yè)的的年收收益×15年＝房房產(chǎn)購購買價價，則則認(rèn)為為該物物業(yè)物物有所所值。。1、競爭爭個案案類比比價值值加權(quán)權(quán)分析析表價值提升和實現(xiàn)要素價值

權(quán)重價值實現(xiàn)程度本項目匯金廣場財富天下A.類比區(qū)域價值—地段資源35%A--1市政交通及直入交通10%6%8%10%A--2商業(yè)繁榮度（人流、商業(yè)氛圍）15%13%10%15%A--3商業(yè)環(huán)境（休閑、景觀、購物環(huán)境）10%7%7%9%B.可提升價值比較60%B--1建筑風(fēng)格及空間13%13%10%10%B--2空間分割及面積8%6%7%8%B--3 百貨公司品牌及實力13%12%10%13%B--4商業(yè)配套和物業(yè)管理10%6%9%8%B--5形象包裝和營銷策劃 8%8%6%8%B--6發(fā)展商品牌和實力 8%8%6%8%C.價值實現(xiàn)制約因素----經(jīng)濟(jì)、政治因素 5%4%4%4%總計100%83%77%93%加權(quán)類別比值-17-23-7我們項項目的的賣點點？本項目目體量量大，，規(guī)模模大。。建成成后將將成為為山東東省內(nèi)內(nèi)單體體面積積最大大的城城市綜綜合體體.本項目目升值值潛力力大。。是南部部唯一一規(guī)劃劃的商商業(yè)項項目，，沿長長城路路向南南所開開發(fā)的的住宅宅項目目較多多，其其中大大多數(shù)數(shù)為中中高檔檔住宅宅。本本項目目周邊邊一公公里以以內(nèi)住住宅項項目達(dá)達(dá)6個(靈芝小小區(qū)、、靈芝芝花園園、前前灌小小區(qū)、、堰嶺嶺小區(qū)區(qū)、大大白峪峪社區(qū)區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房小區(qū)區(qū)),二公里里以內(nèi)內(nèi)住宅宅項目目達(dá)9個（海普鳳棲棲灣、奧林匹匹克花園、皇皇冠河濱園、、御景龍城、、泰安公務(wù)員員小區(qū)、長城城小區(qū)、過駕駕院、堰北社社區(qū)、華易青青年城）。本項目內(nèi)設(shè)有有大型停車場場，共設(shè)停車車位6161個，其中，住住宅2943個，商業(yè)2802個（（屋屋面面1201個，，地地面面1601個）），，辦辦公公、、商商務(wù)務(wù)酒酒店店416個。。區(qū)位位及及交交通通優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，南南部部緊緊鄰鄰京京滬滬高高速速公公路路泰泰安安南南出出口口，，北北距距泰泰安安市市委委市市政政府府僅僅5公里里路路程程，，西西距距京京滬滬高高鐵鐵泰泰安安車車站站僅僅2公里。。9路、28路公交交車均均可直直達(dá)本本項目目。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃齊齊全且且合理理。其其中包包含主主力百百貨、、超市市、數(shù)數(shù)碼家家電、、家居居建材材、旅旅游紀(jì)紀(jì)念品品、餐餐飲、、娛樂樂等各各種業(yè)業(yè)態(tài)。。由專專業(yè)人人士對對業(yè)態(tài)態(tài)分布布進(jìn)行行了科科學(xué)合合理的的設(shè)計計。開發(fā)商商實力力雄厚厚。公公司目目前注注冊資資本8200萬元，，本項項目總總投資資32.8億元。。山東東省投投資的的項目目有：：山東東豐盛盛投資資有限限公司司、山山東齊齊齊發(fā)發(fā)大市市場房房地產(chǎn)產(chǎn)有限限公司司、山山東濱濱州市市中博博房地地產(chǎn)有有限公公司、、山東東久久久發(fā)置置業(yè)有有限公公司、、山東東蓬萊萊博展展房地地產(chǎn)有有限公公司、、臨沂沂名嘉嘉廣場場置業(yè)業(yè)有限限公司司、泰泰安名名嘉廣廣場置置業(yè)有有限公公司、、萊蕪蕪名嘉嘉廣場場置業(yè)業(yè)有限限公司司。專業(yè)的的商業(yè)業(yè)運作作，開開業(yè)前前成立立運營營管理理公司司對經(jīng)經(jīng)營戶戶實行行八大大統(tǒng)一一，即即統(tǒng)一一規(guī)劃劃、統(tǒng)統(tǒng)一招招商、、統(tǒng)一一管理理、統(tǒng)統(tǒng)一形形象、、統(tǒng)一一推廣廣、統(tǒng)統(tǒng)一促促銷、、統(tǒng)一一配送送、統(tǒng)統(tǒng)一服服務(wù)。。消防設(shè)施齊齊全，商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)統(tǒng)一一安裝中央央空調(diào),休閑區(qū)設(shè)計計優(yōu)雅。景觀設(shè)計人人性化，獨獨特的景觀觀設(shè)計，住住宅內(nèi)有有有風(fēng)景秀麗麗的人工湖湖（湖面面面積3萬平米）。。本項目位于于泰安南部部，是市政政府主要規(guī)規(guī)劃方向之之一。目前前泰安環(huán)山山路以北不不允許有任任何項目建建設(shè)，東面面已至開發(fā)發(fā)區(qū)。只有有向西、向向南發(fā)展。。本項目位位于長城路路以東，而而長城路恰恰正在打造造的中央商商務(wù)區(qū)物業(yè)自主管管理，開發(fā)發(fā)商自己成成立物業(yè)公公司進(jìn)行管管理。費用用偏低，服服務(wù)周到。。本項目一期期商業(yè)部分分面積從20平米到幾百百個平米不不等。甚至至上千平米米都可以達(dá)達(dá)到客戶需需求。本項目建成成后預(yù)計可可容納商戶戶15000家，住宅宅3418戶，可為社社會提供6萬個就業(yè)崗崗位。對帶帶動地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)尤其是是第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展將將會起到積積極的促進(jìn)進(jìn)