物業(yè)管理法律法規(guī)

1

我國的法律法規(guī)體系1、法律。法律由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定，包括憲法、基本法律和其他法律；2、法規(guī)。。法規(guī)包括行政法規(guī)和地方法規(guī).行政法規(guī)由國務(wù)院制定；地方法規(guī)由省、自治區(qū)、直轄市以及較大城市的人民代表大會及其常務(wù)委員制定；3、規(guī)章。包括部門規(guī)章和地方規(guī)章。部門規(guī)章由國務(wù)院各部委制定；地方規(guī)章由省、自治區(qū)、直轄市及較大城市的人民政府制定。

我國的法律法規(guī)體系2

中華人民共和國物權(quán)法

3

2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了《中華人民共和國物法》，該法已于2007年10月1日起正式實施。《物權(quán)法》作為規(guī)范我國財產(chǎn)法律關(guān)系的基本法律，是《物業(yè)管理條例》頒布以來，又一部對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深遠影響的法律。2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了4

一、物權(quán)法概述1、什么是物？它是指存在于一定空間，能為民事權(quán)利主體所支配的有體物。2、什么是物權(quán)？它是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。3、物權(quán)的種類：（1）所有權(quán)：國家所有權(quán)，集體所有權(quán)、私人所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)；（2）用益物權(quán):土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)；（3）擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)一、物權(quán)法概述5二、建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：第一、業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)6

（二）專有部分的所有權(quán)1、專有權(quán)的界定（1）專有部分是指構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。（2）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》指出：專有部分應(yīng)具備三個條件：

①具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；

②具有利用上的獨立性，可以排他使用；

③能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。(3)理論界有四種觀點：中心說、空間說、最后粉刷層說、中心和最后粉刷層說物業(yè)管理法律法規(guī)課件7

問題1：一套房屋能否劃分為多個專有部分？案例：張某和李某婚后生有1子，共有1套3室1廳1衛(wèi)的房屋。后因感情不和，妻子李某向法院起訴離婚。要求與孩子共同生活，張某支付孩子生活費，并于張某共同分割房屋財產(chǎn)。

問題1：一套房屋能否劃分為多個專有部分？8一審法院判決：張某每月支付200元生活費至孩子18歲；3室中的2室歸李某所有，另1室歸張某所有，廳和衛(wèi)生間共有。張某不服，向二審法院上訴。二審法院改判為：房屋歸李某所有，補償張某25萬。一審法院判決：張某每月支付200元生活費至孩子18歲9

問題2：露臺是否業(yè)主的專有部分？露臺要成為業(yè)主的專有部分必須具備3個條件：1、符合規(guī)劃，即規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃文件、施工圖中有露臺；2、構(gòu)造上專屬于特定房屋；3、買賣合同約定該露臺屬于特定業(yè)主所有。問題2：露臺是否業(yè)主的專有部分？102、業(yè)主行使專有權(quán)的權(quán)利業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。3.業(yè)主行使專有權(quán)的義務(wù)（1）業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。（2）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（3）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2、業(yè)主行使專有權(quán)的權(quán)利11（三）共有部分的共有權(quán)1、業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！保ㄈ┕灿胁糠值墓灿袡?quán)12需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，3、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬《物權(quán)法》第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠134、其他共有部分(1)建筑物部分，包括：承重結(jié)構(gòu)、樓梯、走廊、外墻面等；（2）避難層；（3)人防工程5、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬界定6、小區(qū)的會所、幼兒園、學(xué)校的權(quán)屬界定4、其他共有部分14

案例：某小區(qū)業(yè)主李某、張某、王某同住某小區(qū)某棟臨街樓的三層，彼此相鄰，該樓的一二層被建設(shè)銀行某分理處購買。2007年11月6日，分理處與上述3人簽訂合同，約定分理處利用3人的外墻面懸掛建設(shè)銀行的招牌，每年支付租金5萬元。2007年12月，建設(shè)銀行懸掛招牌，并于2008年1月1日支付其5萬元。小區(qū)業(yè)主委員會知道此事后，要求3人將租金全部上交業(yè)主委員會。雙方各執(zhí)一詞，不能達成一致，業(yè)主委員會將3人告上法庭。案例：某小區(qū)業(yè)主李某、張某、王某同住某小區(qū)某棟15（四）共有部分的共同管理權(quán)1、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的范圍《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項需由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。（3）選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員。（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。例如，如何對物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作等。（四）共有部分的共同管理權(quán)162、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定：（1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（2）決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會（1）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立①業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。②地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。2、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則17（2）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力《物權(quán)法》第七十八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定。上述三點必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力。（3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)《物權(quán)法》第八十三條第二款作了規(guī)定，“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！保?）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力184、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定（1）維修資金的所有權(quán)歸屬與使用（2）管理費用分?jǐn)偱c收益分配建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（3）建筑物及其附屬設(shè)施的管理①業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。②對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。4、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定19（五）業(yè)主的訴訟權(quán)利1、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！?、業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條的規(guī)定，對于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。同時，共同收到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù)《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟。（五）業(yè)主的訴訟權(quán)利20

山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)管理法律法規(guī)課件21

《山東省住宅物業(yè)的服務(wù)收費管理辦法》兩易其稿（2010年9月3日和2011年3月17日），于2011年11月16日發(fā)布，該辦法共計31條，從2012年1月1日起施行。

22第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及23釋義：1、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方在政府指導(dǎo)價和浮動幅度內(nèi)約定；2、政府指導(dǎo)價及浮動幅度由政府有關(guān)部門每年公布；3、實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費，不再向物價部門備案；4、非普通住宅和業(yè)委會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方合同約定。釋義：24

第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。

物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。我市打算：普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費，將依據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中的六大項內(nèi)容，每項再分五個檔次，從高到低制定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價，具體的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價格由業(yè)主選定并寫入物業(yè)服務(wù)合同第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級25第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：26釋義：1、適用于普通住宅，無管理階段區(qū)別；2、人員費用主要包括：項目人員的工資、五險一金、按規(guī)定提取的福利費包括工會經(jīng)費和教育經(jīng)費；3、公共設(shè)施設(shè)備費用主要包括運行費、維護費、檢測費，不包括維修、更新、改造費用；4、供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。釋義：27

第十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)28第十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。

業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。第十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起29第十二條物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。

第十三條房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按實際運行費用適當(dāng)減收，合同另有約定的，從其約定。第十二條物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅30第十四條車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。第十四條車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市31第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。

停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

己購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人32第十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定，所收費用屬全體業(yè)主共有。

第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取工本費。

第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。

除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。第十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車33

第十九條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第十九條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)34

第二十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。第二十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑35

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。

第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服36第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收37

第二十五條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第二十五條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和38

第二十六條政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）強制服務(wù)并收費的；

（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第二十六條政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢39

山東省物業(yè)管理條例物業(yè)管理法律法規(guī)課件40

《山東省物業(yè)管理條例》于2009年元月8日經(jīng)山東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，2009年5月1日起實施。《條例》在某些方面有新的突破，在物業(yè)管理地方立法方面走在了全國的前列。《條例》共10章101條。物業(yè)管理法律法規(guī)課件41（一）明確了物業(yè)主管部門和地方人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)1、物業(yè)主管部門的職責(zé)(第五條)（1）備案管理。如物業(yè)管理區(qū)域的劃分登記、前期物業(yè)管理招標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）、臨時管理規(guī)約、業(yè)主委員會備案；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。如資質(zhì)管理、人員資格管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核、合同有關(guān)部門進行投訴處理；（3）維修資金和質(zhì)量保修金的監(jiān)管；（4）行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管；（5）會同物價部門制定住宅物業(yè)的基準(zhǔn)價和浮動幅度。（一）明確了物業(yè)主管部門和地方人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)42

2、地方人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)（第六條）(1)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。(2)社區(qū)居民委員會負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。2、地方人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)（第六條）43（二）物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)屬（第十二條）1、建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；2、具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。3、業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。4、物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有（二）物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)屬（第十二條）44

（三）明確了小區(qū)配套設(shè)施的投資渠道和權(quán)屬1、歸政府所有住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進行配套建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)（十三條）。（三）明確了小區(qū)配套設(shè)施的投資渠道和權(quán)屬452、約定權(quán)屬（1）按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。（十四條）（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。2、約定權(quán)屬463、業(yè)主所有占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。（十五條）物業(yè)服務(wù)用房；其他非經(jīng)營性的公共場所和公共設(shè)施。3、業(yè)主所有47

4、專營設(shè)施的建設(shè)、權(quán)屬及移交住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（含綜合開發(fā)費），交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。4、專營設(shè)施的建設(shè)、權(quán)屬及移交48

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。（十六條）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。(二十五條)本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。（十七條）專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施49

按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，服務(wù)質(zhì)量。（十八條）。按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證專50（四）新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的交付條件新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：1、生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置；2、雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);3、小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置；4、在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；5、電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；（四）新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的交付條件51

6、按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；7、小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；8、按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；9、按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；10、住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)物業(yè)管理法律法規(guī)課件52（五）首次業(yè)主大會召開的條件和程序1、召開的條件（二十八條）符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：（1）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；（2）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；（3）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。（五）首次業(yè)主大會召開的條件和程序532、首次業(yè)主大會召開的程序（1）建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。（2）符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組?；I備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。（3）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。（4）籌備組做好會議準(zhǔn)備（三十條）（5）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。2、首次業(yè)主大會召開的程序54六）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的規(guī)定1、按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票；2、按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)附注1、業(yè)主身份的確認2、未參加會議的業(yè)主如何記入表決票，由臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約規(guī)定六）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的規(guī)定55（七）業(yè)主出租及改變房屋用途的規(guī)定業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。（七）業(yè)主出租及改變房屋用途的規(guī)定56（八）業(yè)主裝修規(guī)定業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域（八）業(yè)主裝修規(guī)定57(九)車庫、車位使用規(guī)定1、車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。(九)車庫、車位使用規(guī)定583、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。4、業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。3、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車59（十）物業(yè)服務(wù)合同的備案與解除1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。2、解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

（十）物業(yè)服務(wù)合同的備案與解除603、物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)：（1）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；（2）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；（3）移交物業(yè)服務(wù)用房；（4）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。3、物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列61（十一）物業(yè)服務(wù)費的承擔(dān)責(zé)任已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（十一）物業(yè)服務(wù)費的承擔(dān)責(zé)任62（十二）新建房屋質(zhì)量保修金制度1、新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。通過住宅性能認定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。（十二）新建房屋質(zhì)量保修金制度63

2、建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。3、物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與分部工程相對應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。2、建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托64（十三）物業(yè)管理與社區(qū)管理1、物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。2、實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。（十三）物業(yè)管理與社區(qū)管理653、聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：（1）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；（4）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；（5）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。3、聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：66第四部分：房屋質(zhì)量保修與供水、供電、供暖等專營設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬界定物業(yè)管理法律法規(guī)課件67一、商品住宅的質(zhì)量保修1、質(zhì)保期的規(guī)定（1）2000年6月30日建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號令）第七條規(guī)定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（五）裝修工程為2年；其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。保修責(zé)任人為施工單位，保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。一、商品住宅的質(zhì)量保修68（2）2001年建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售辦法》第33條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)保修責(zé)任，保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。（3）《商品住宅實行質(zhì)量保修書和住宅使用說明書制度的規(guī)定規(guī)定》第五條：正常使用情況下，各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：1、屋面防水3年；2、墻面、廚房、和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；4、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；（2）2001年建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售辦法》第33條規(guī)定69

5、門窗翹裂、五金件損壞1年；6、管道堵塞2個月；7、供熱、供冷系統(tǒng)1個采暖期或者供冷期；8、衛(wèi)生潔具1年；9、燈具、電器開關(guān)6個月；10、其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

5、門窗翹裂、五金件損壞1年；70二、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬界定（一）國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第45條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。第52條規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。（二）《住宅專項維修資金管理辦法》第25條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)依法由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。二、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬界定71（三）《山東省物業(yè)管理條例》第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（含綜合開發(fā)費），并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。物業(yè)管理法律法規(guī)課件72第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之73第十八條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護管理義務(wù)。第十八條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護74（四）結(jié)論據(jù)以上法律法規(guī)可知，專營設(shè)施設(shè)備規(guī)劃紅線內(nèi)的權(quán)屬分兩部分：分戶計量表或入戶端口以外的部分歸有關(guān)單所有，有關(guān)單位承擔(dān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任；以內(nèi)部分歸相關(guān)業(yè)主所有，由業(yè)主承擔(dān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任；沒有業(yè)主的共有設(shè)施設(shè)備；（五）當(dāng)期存在的主要問題1、部分小區(qū)的水電暖設(shè)施設(shè)備沒有移交，仍有全體業(yè)主承擔(dān)管理和維修責(zé)任；2、《省條例》實施后的新建小區(qū)，二次供水加壓設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，供水部門沒有承擔(dān)。（四）結(jié)論75物業(yè)管理法律法規(guī)課件76物業(yè)管理法律法規(guī)課件77物業(yè)管理法律法規(guī)課件78

物業(yè)管理法律法規(guī)

79

我國的法律法規(guī)體系1、法律。法律由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定，包括憲法、基本法律和其他法律；2、法規(guī)。。法規(guī)包括行政法規(guī)和地方法規(guī).行政法規(guī)由國務(wù)院制定；地方法規(guī)由省、自治區(qū)、直轄市以及較大城市的人民代表大會及其常務(wù)委員制定；3、規(guī)章。包括部門規(guī)章和地方規(guī)章。部門規(guī)章由國務(wù)院各部委制定；地方規(guī)章由省、自治區(qū)、直轄市及較大城市的人民政府制定。

我國的法律法規(guī)體系80

中華人民共和國物權(quán)法

81

2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了《中華人民共和國物法》，該法已于2007年10月1日起正式實施。《物權(quán)法》作為規(guī)范我國財產(chǎn)法律關(guān)系的基本法律，是《物業(yè)管理條例》頒布以來，又一部對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深遠影響的法律。2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了82

一、物權(quán)法概述1、什么是物？它是指存在于一定空間，能為民事權(quán)利主體所支配的有體物。2、什么是物權(quán)？它是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。3、物權(quán)的種類：（1）所有權(quán)：國家所有權(quán)，集體所有權(quán)、私人所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)；（2）用益物權(quán):土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)；（3）擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)一、物權(quán)法概述83二、建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：第一、業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)84

（二）專有部分的所有權(quán)1、專有權(quán)的界定（1）專有部分是指構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。（2）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》指出：專有部分應(yīng)具備三個條件：

①具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；

②具有利用上的獨立性，可以排他使用；

③能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。(3)理論界有四種觀點：中心說、空間說、最后粉刷層說、中心和最后粉刷層說物業(yè)管理法律法規(guī)課件85

問題1：一套房屋能否劃分為多個專有部分？案例：張某和李某婚后生有1子，共有1套3室1廳1衛(wèi)的房屋。后因感情不和，妻子李某向法院起訴離婚。要求與孩子共同生活，張某支付孩子生活費，并于張某共同分割房屋財產(chǎn)。

問題1：一套房屋能否劃分為多個專有部分？86一審法院判決：張某每月支付200元生活費至孩子18歲；3室中的2室歸李某所有，另1室歸張某所有，廳和衛(wèi)生間共有。張某不服，向二審法院上訴。二審法院改判為：房屋歸李某所有，補償張某25萬。一審法院判決：張某每月支付200元生活費至孩子18歲87

問題2：露臺是否業(yè)主的專有部分？露臺要成為業(yè)主的專有部分必須具備3個條件：1、符合規(guī)劃，即規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃文件、施工圖中有露臺；2、構(gòu)造上專屬于特定房屋；3、買賣合同約定該露臺屬于特定業(yè)主所有。問題2：露臺是否業(yè)主的專有部分？882、業(yè)主行使專有權(quán)的權(quán)利業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。3.業(yè)主行使專有權(quán)的義務(wù)（1）業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。（2）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（3）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2、業(yè)主行使專有權(quán)的權(quán)利89（三）共有部分的共有權(quán)1、業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”（三）共有部分的共有權(quán)90需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，3、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬《物權(quán)法》第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠914、其他共有部分(1)建筑物部分，包括：承重結(jié)構(gòu)、樓梯、走廊、外墻面等；（2）避難層；（3)人防工程5、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬界定6、小區(qū)的會所、幼兒園、學(xué)校的權(quán)屬界定4、其他共有部分92

案例：某小區(qū)業(yè)主李某、張某、王某同住某小區(qū)某棟臨街樓的三層，彼此相鄰，該樓的一二層被建設(shè)銀行某分理處購買。2007年11月6日，分理處與上述3人簽訂合同，約定分理處利用3人的外墻面懸掛建設(shè)銀行的招牌，每年支付租金5萬元。2007年12月，建設(shè)銀行懸掛招牌，并于2008年1月1日支付其5萬元。小區(qū)業(yè)主委員會知道此事后，要求3人將租金全部上交業(yè)主委員會。雙方各執(zhí)一詞，不能達成一致，業(yè)主委員會將3人告上法庭。案例：某小區(qū)業(yè)主李某、張某、王某同住某小區(qū)某棟93（四）共有部分的共同管理權(quán)1、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的范圍《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項需由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。（3）選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員。（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。例如，如何對物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作等。（四）共有部分的共同管理權(quán)942、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定：（1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（2）決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會（1）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立①業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。②地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。2、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則95（2）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力《物權(quán)法》第七十八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定。上述三點必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力。（3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)《物權(quán)法》第八十三條第二款作了規(guī)定，“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！保?）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力964、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定（1）維修資金的所有權(quán)歸屬與使用（2）管理費用分?jǐn)偱c收益分配建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（3）建筑物及其附屬設(shè)施的管理①業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。②對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。4、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定97（五）業(yè)主的訴訟權(quán)利1、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！?、業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條的規(guī)定，對于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。同時，共同收到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù)《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟。（五）業(yè)主的訴訟權(quán)利98

山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)管理法律法規(guī)課件99

《山東省住宅物業(yè)的服務(wù)收費管理辦法》兩易其稿（2010年9月3日和2011年3月17日），于2011年11月16日發(fā)布，該辦法共計31條，從2012年1月1日起施行。

100第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及101釋義：1、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方在政府指導(dǎo)價和浮動幅度內(nèi)約定；2、政府指導(dǎo)價及浮動幅度由政府有關(guān)部門每年公布；3、實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費，不再向物價部門備案；4、非普通住宅和業(yè)委會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方合同約定。釋義：102

第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。

物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。我市打算：普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費，將依據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中的六大項內(nèi)容，每項再分五個檔次，從高到低制定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價，具體的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價格由業(yè)主選定并寫入物業(yè)服務(wù)合同第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級103第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：104釋義：1、適用于普通住宅，無管理階段區(qū)別；2、人員費用主要包括：項目人員的工資、五險一金、按規(guī)定提取的福利費包括工會經(jīng)費和教育經(jīng)費；3、公共設(shè)施設(shè)備費用主要包括運行費、維護費、檢測費，不包括維修、更新、改造費用；4、供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。釋義：105

第十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)106第十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。

業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。第十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起107第十二條物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。

第十三條房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按實際運行費用適當(dāng)減收，合同另有約定的，從其約定。第十二條物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅108第十四條車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。第十四條車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市109第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。

停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

己購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減收。第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人110第十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定，所收費用屬全體業(yè)主共有。

第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取工本費。

第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。

除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。第十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車111

第十九條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第十九條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)112

第二十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。第二十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑113

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。

第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服114第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收115

第二十五條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第二十五條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和116

第二十六條政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）強制服務(wù)并收費的；

（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第二十六條政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢117

山東省物業(yè)管理條例物業(yè)管理法律法規(guī)課件118

《山東省物業(yè)管理條例》于2009年元月8日經(jīng)山東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，2009年5月1日起實施?！稐l例》在某些方面有新的突破，在物業(yè)管理地方立法方面走在了全國的前列。《條例》共10章101條。物業(yè)管理法律法規(guī)課件119（一）明確了物業(yè)主管部門和地方人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)1、物業(yè)主管部門的職責(zé)(第五條)（1）備案管理。如物業(yè)管理區(qū)域的劃分登記、前期物業(yè)管理招標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）、臨時管理規(guī)約、業(yè)主委員會備案；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。如資質(zhì)管理、人員資格管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核、合同有關(guān)部門進行投訴處理；（3）維修資金和質(zhì)量保修金的監(jiān)管；（4）行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管；（5）會同物價部門制定住宅物業(yè)的基準(zhǔn)價和浮動幅度。（一）明確了物業(yè)主管部門和地方人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)120

2、地方人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)（第六條）(1)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。(2)社區(qū)居民委員會負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。2、地方人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)（第六條）121（二）物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)屬（第十二條）1、建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；2、具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。3、業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。4、物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有（二）物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)屬（第十二條）122

（三）明確了小區(qū)配套設(shè)施的投資渠道和權(quán)屬1、歸政府所有住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進行配套建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)（十三條）。（三）明確了小區(qū)配套設(shè)施的投資渠道和權(quán)屬1232、約定權(quán)屬（1）按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。（十四條）（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。2、約定權(quán)屬1243、業(yè)主所有占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。（十五條）物業(yè)服務(wù)用房；其他非經(jīng)營性的公共場所和公共設(shè)施。3、業(yè)主所有125

4、專營設(shè)施的建設(shè)、權(quán)屬及移交住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（含綜合開發(fā)費），交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。4、專營設(shè)施的建設(shè)、權(quán)屬及移交126

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。（十六條）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。(二十五條)本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。（十七條）專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施127

按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，服務(wù)質(zhì)量。（十八條）。按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證專128（四）新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的交付條件新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：1、生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置；2、雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);3、小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置；4、在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；5、電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；（四）新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的交付條件129

6、按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；7、小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；8、按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；9、按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；10、住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)物業(yè)管理法律法規(guī)課件130（五）首次業(yè)主大會召開的條件和程序1、召開的條件（二十八條）符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：（1）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；（2）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；（3）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。（五）首次業(yè)主大會召開的條件和程序1312、首次業(yè)主大會召開的程序（1）建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。（2）符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組?；I備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。（3）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日