建筑市場及建筑企業(yè)經(jīng)營方式一、建筑市場１、概念：無形市場：沒有固定交易時間和交易地點，交易行為沒有特定的規(guī)范和程序可以遵循的市場。有形市場：有固定交易場所和交易時間，提供從建設項目報建、信息發(fā)布、招標文件準備和發(fā)售、資格審查、踏勘答疑、評標定標監(jiān)督與執(zhí)行，直到合同商簽、公證備案等一系列服務的市場。2、建筑市場主體：P205發(fā)包方：業(yè)主方，現(xiàn)在實行建設項目法人責任制，對其行為進行規(guī)范。承包方：建筑業(yè)企業(yè)、設計單位等中介服務機構：受發(fā)包方、承包方或政府委托，對工程建設進行估價、咨詢、代理、監(jiān)理等智能服務，并取得服務費用的中介組織。主要有：行業(yè)協(xié)會：如監(jiān)理協(xié)會、造價師協(xié)會等，在政府和企業(yè)間發(fā)揮橋梁紐帶作用，協(xié)助進行行業(yè)管理公證機構：仲裁機構、公證機構、會計師事務所等3、建筑市場客體：市場交易對象，可以是有形的產(chǎn)品，也可以是無形的服務。咨詢機構：工程咨詢公司、造價師事務所等鑒證機構：質(zhì)量監(jiān)督、檢測機構等保險、金融服務機構二、建筑企業(yè)經(jīng)營方式：１、概念：是指建筑企業(yè)向用戶或服務對象提供產(chǎn)品或服務的方式，也是組織建筑生產(chǎn)活動所采取的管理方式。（承發(fā)包方式）２、建筑承發(fā)包方式演進世界范圍內(nèi)工程承發(fā)包方式的發(fā)展，大致經(jīng)歷了〝合—分—合〞的過程，可以粗略地分為五個發(fā)展階段：

第一階段（14世紀前）：由業(yè)主直接組織雇傭工人進行工程營造；第二階段（14～15世紀）：營造師出現(xiàn)。作為業(yè)主的代理人，營造師管理工匠，并承擔設計工作；第三階段（15～17世紀）：建筑設計師出現(xiàn)，承擔設計任務；營造師管理工匠、組織施工；

上述三個階段都是按業(yè)主自營方式進行的工程建設活動。一般來說，自營方式是一種實報實銷的經(jīng)營方式，屬于自然經(jīng)濟范疇，是一種落后的生產(chǎn)方式。

第四階段（17～18世紀）：承包企業(yè)出現(xiàn)。業(yè)主作為工程項目的發(fā)包者，通過經(jīng)濟合同與作為施工者的承包企業(yè)相聯(lián)系；建筑師負責規(guī)劃、設計和施工監(jiān)督，并且是業(yè)主與承包企業(yè)之間糾紛的調(diào)解人；第五階段（19～20世紀）：進入19世紀和20世紀，出現(xiàn)了總承包企業(yè)，并已形成了較完整的總包—分包體系，逐漸產(chǎn)生了以承發(fā)包為主要特點的多種經(jīng)營方式。其中，建設項目工程總承包成為承建方式的主流。P213

經(jīng)過近一個世紀的歷程，工程總承包經(jīng)營方式又有了豐富發(fā)展，出現(xiàn)了諸如交鑰匙方式（承包商完成項目的設計、采購、施工、試車驗收等工作，竣工后業(yè)主接過鑰匙即可使用），BOT方式（建設——經(jīng)營——移交）等多種形式。經(jīng)歷了由原始的、在社會生產(chǎn)力較低情況下的“〞合”，到后來社會分工、專業(yè)化生產(chǎn)引起的〝分〞，進而又上升到高一級的〝合〞———即包含了高度的科學技術和科學管理、更細的分工和更復雜的協(xié)作。三、經(jīng)營預測（經(jīng)營是企業(yè)的一項重要活動，一項正確的經(jīng)營決策建立在對未來環(huán)境變化的掌握基礎上，而預測是對未來發(fā)展趨勢進行預估和推測的一種方法（技術）；因此可以說經(jīng)營的中心在于決策，決策的基礎在于預測。）1、預測的含義：從對歷史和現(xiàn)狀的了解出發(fā)，對社會某種現(xiàn)象進行分析研究，從中發(fā)現(xiàn)其發(fā)展變化的規(guī)律，進而推測未來可能發(fā)展趨勢的一種管理方法。預測立足于現(xiàn)在和過去，研究的對象是未來。（P107）2、預測的分類：長期：5年以上中期：1～5年短期：1年以下，如月度、季度、年度3、預測的程序（步驟）：確定目標和要求——收集資料——選擇預測方法——進行預測——預測結果分析——提出預測報告——追蹤與反饋4、預測測方法：定性：通通過直觀觀材料或或判斷的的方法對對事務的的未來發(fā)發(fā)展變化化趨勢進進行分析析，是在在數(shù)據(jù)不不足或難難以獲得得，或沒沒有必要要去收集集數(shù)據(jù)的的情況下下，憑借借個人的的經(jīng)驗、、知識或或集體的的智慧和和直觀的的材料來來進行預預測。常常用方法法：個人判斷斷法，專專家會議議法，專專家意見見征詢法法定量：根根據(jù)歷史史數(shù)據(jù)，，采用適適應的數(shù)數(shù)學公式式或數(shù)學學模型對對未來的的發(fā)展變變化趨勢勢進行預預測（歷歷史數(shù)據(jù)據(jù)充分，，或數(shù)據(jù)據(jù)來源多多且穩(wěn)定定，比定定性預測測精確））。常用用方法：：時間序列列分析法法（移動平平均法，，指數(shù)平平滑法，，趨勢預預測法等等），因果分析析法（回歸分分析）））綜合：綜綜合采用用兩種或或兩種以以上方法法進行預預測。5、定量量預測方方法（1）移移動平均均法Yt+1=(Xt+Xt-1+……+Xt-n+2+Xt-n+1)/n式中:Yt+1—下一期的的預測值值Xt—第t期的的統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)N—統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)的期數(shù)數(shù)*實際工作作中注意n的的取值，如選用用的n值值較大，，即采用用統(tǒng)計資資料的時時間較長長，則修修勻程度度好，但但不易反反映近期期變化情情況，靈靈敏度差差。如選選用的n值較小小，則反反映近期期情況較較好，但但不易反反映較長長期的變變化趨勢勢。一般般取n≥≥6。（2）指指數(shù)平滑滑法計算公式式：Yt+1=αXt+（1-α）St式中:Yt+1—下一期的的預測值值Xt—第t期的的實際值值St—第t期的的預測值值α—平滑系數(shù)數(shù)（0≤≤α≤1）式中α根據(jù)實際際情況和和經(jīng)驗確確定，α越大大，本期期的預測測值越接接近上一一期的實實際值；；α越小小，本期期的預測測值越接接近上一一期的預預測值。。例題：已已知某構構件廠1～7月月份的銷銷售實際際值如下下表所示示，7月月份的預預測值是是137萬元。。請用上上述方法法預測8月份的的銷售量量（n=6，n=7，，α=0.4））月份１２３４５６７實際銷售額（萬元）119125133125125128122解：（1）n=7,8月份的預測值值為：Y8=(X7+X6+X5+X4+X3+X2+X1)/7=（122+128+125+125+133+125+119）/7=125.3（萬元））（2）n=6，，8月份的預測值值為：Y8=(X7+X6+X5+X4+X3+X2)/6=（122+128+125+125+133+125）/6=126.3（萬元））（3）αα=0.4，8月份的預測值值為：Y8=αX7+（1-α）S7=0.4*122+0.6*137=131（萬元））四、經(jīng)營營決策1、決策策的含義義：（廣義））指組織織或個人人為了實實現(xiàn)某種種目標而而對未來來一定時時期內(nèi)有有關活動動的方向向、內(nèi)容容及方式式的選擇擇或調(diào)整整過程。。（狹義））為了實實現(xiàn)一定定目標、、解決某某一問題題，擬定定多個可可行方案案，運用用科學方方法進行行比較分分析，確確定其中中的理想方案案（決策的的準則：：令人滿意意），并予予以實施施的全過過程。2、決策策問題的的類型確定性：：是指自自然狀態(tài)態(tài)的發(fā)生生為已知的情況下下進行的的決策。。不確定型型：是指指決策者者對自然狀態(tài)態(tài)是否發(fā)發(fā)生事先先不能肯肯定，而且對對各種自自然狀態(tài)態(tài)可能發(fā)發(fā)生的概率事先先無法預預測情況下的的決策。。風險型：：是指對對自然狀態(tài)態(tài)是否發(fā)發(fā)生不能能肯定，但知道各種種自然狀狀態(tài)可能能發(fā)生的的概率情況下的的決策。。3、決策策方法分為兩類類：一是關于于組織活活動方向向和內(nèi)容容的方法法；二是在既既定方向向下從事事一定活活動的不不同方案案選擇的的方法（（狹義定定義）：：確定型型（量本本利或費費用效益益法，線線性規(guī)劃劃法）、、不確定定型（樂樂觀法、、悲觀法法、折衷衷法，等等）、風風險型（（決策樹樹法）。。4、決策策樹法（（P120）畫法決策樹由由決策點點、方案案枝、方方案節(jié)點點（機會會點）、、概率枝枝、結果果點等構構成。123運用：根根據(jù)結果果點的損損益值和和概率枝枝的概率率，計算算出期望望值的大大小，然然后按決決策標準準比較個個方案的的期望值值，從中中選擇最最優(yōu)方案案。注：隨機變量量的期望望值：是以隨隨機變量量各種取取值的概概率為權權重的加加權平均均值。例例如：隨隨機變量量X的取取值可能能為0，，1，2，對應應的取值值概率分分別為0.3,0.5,0.2,則則X的期期望值為為0′0.3+1′0.5+2′0.2=0.9例題：某項目目有兩個個備選方方案A和和B，壽壽命期均均為10年，生生產(chǎn)產(chǎn)品品相同：：A方案案投資500萬萬元，年年凈收益益在產(chǎn)品品銷路好好時為150萬萬元，銷銷路差時時為-50萬元元；B方方案的投投資額為為300萬元，，年凈收收益在產(chǎn)產(chǎn)品銷路路好時為為100萬元，，銷路差差時為10萬元元。根據(jù)據(jù)市場預預測，在在項目壽壽命期內(nèi)內(nèi)，產(chǎn)品品銷路好好的可能能性為70%，，銷路差差的可能能性為30%。。根據(jù)上上述資料料進行決決策。已已知ic=10%。自然狀態(tài)概率AB銷路好0.7150萬元100萬元銷路差0.3-50萬元10萬元解：（1）畫決決策樹123方案A方案B銷路好0.7銷路差0.3銷路好0.7銷路差0.3150-5010010（2）計計算各機機會點的的期望值值機會點②②的期望望值=150(P/A,ic,10)′0.7-50(P/A,ic,10)′0.3=533(萬元)機會點③③的期望望值=100(P/A,ic,10)′0.7+10(P/A,ic,10)′0.3=448.5(萬元)方案A的期望值值=533-500=33（萬元））方案B的期望值值=448.5-300=18.5（萬元））因此，選選擇方案案B。五、工程程招標、、投標1、概念念：招標投標標，是在市市場經(jīng)濟濟條件下下進行大大宗貨物物的買賣賣、工程程建設項項目的發(fā)發(fā)包與承承包，以以及服務務項目的的采購與與提供時時，所采采用的一一種交易易方式。。通過這這種方式式可以達達到節(jié)約約和合理理使用采采購資金金、保證證采購項項目質(zhì)量量的目的的。通常由項項目采購購方作為為招標人人，通過過發(fā)布招招標公告告發(fā)出招招標采購購信息，，提出所所需采購購的項目目的性質(zhì)質(zhì)、質(zhì)量量、技術術要求、、交貨期期、竣工工期或提提供服務務的時間間，以及及對供應應商、承承包商的的資格要要求等招招標采購購條件（（要約邀請請），由各各有意提提供采購購所需（（貨物、、工程或或服務））的供應應商、承承包商作作為投標標方，向向招標方方書面提提出響應應招標要要求的條條件（要約）參加投投標競爭爭。招標標方對各各投標方方的報價價及其它它條件進進行審查查比較后后，從中中擇優(yōu)選選定中標標者（發(fā)發(fā)給中標標通知書書－承諾），并與與其簽訂訂采購合合同。招標：是招標標人為實實現(xiàn)其投投資目的的，以法法定形式式吸引實實施者參參加競爭爭，并擇擇優(yōu)選擇擇實施者者的行為為。投標：是具有有一定資資質(zhì)能力力的實施施者按招招標文件件的要求求以投標標報價形形式爭取取中標的的行為。。采用招投投標方式式最顯著著特點，，是將競競爭引入入交易過過程，好處:(1)招標人人可以擇擇優(yōu)選擇擇報價低低、技術術力量強強、質(zhì)量量保證可可靠、具具有良好好信譽的的供應商商，有利利于節(jié)約約和合理理使用采采購資金金、保證采購購質(zhì)量；(2)招投標標活動要要求按法法定程序序公開進進行，有有利于減減少腐敗敗和不正正當競爭爭行為；；(3)有利于于創(chuàng)造公公平競爭爭的市場場環(huán)境，，維護市市場秩序序。當然然，也有有一些不足：程序復復雜、費費時、費費錢。2、招標標方式公開招標標：是指指招標人人以招標公公告的方方式邀請不特特定的法人或或其他組組織投標標。邀請招標標：是指指招標人人以投標邀邀請書的的方式邀請?zhí)囟ǘǖ姆ㄈ嘶蚧蚱渌M組織投標標。*招標人人采用邀邀請招標標方式的的，應當當向三個以上上具有承擔擔招標項項目的能能力、資資信良好好的法人人或其他他組織發(fā)發(fā)出投標標邀請書書。*投標人少少于三個個的，招招標人應應當重新新招標。。3、程序序招標程序序：組建招招標班子子—申請招標標，發(fā)布布公告—準備招標標文件，，接收報報名—資格審查查—發(fā)售招標標文件—組織踏勘勘，招標標文件澄澄清—組建評標標組織—接受標書書，開標標，評標標，定標標—簽訂合同同資格審查查通常包包括如下下內(nèi)容：(1)投標人人投標合合法性審審查（注注冊情況況；是否否具有獨獨立簽約約能力；；正常經(jīng)經(jīng)營狀況況；是否否有市場場方面的的違法違違規(guī)行為為）；(2)投投標人投投標能力力審查（（資質(zhì)狀狀況，近近幾年財財務狀況況，目前前施工能能力，同同類或相相似工程程業(yè)績，，以往履履約情況況，資信信等級；；承擔招招標項目目的主要要人員的的學歷、、資歷，，擬投入入設備及及技術能能力狀況況，等））。招標文件件是招投標標活動中中最重要要的法律律文件，，它不僅僅規(guī)定了了完整的的招標程程序，而而且提出出了各項項具體的的技術標標準和交交易條件件，規(guī)定定了擬訂訂立的合合同的主主要內(nèi)容容，是投投標人準準備投標標文件和和參加投投標的依依據(jù)，評評審委員員會評標標的依據(jù)據(jù)，也是是簽訂合合同的基基礎。招標人應應當根據(jù)據(jù)招標項項目的特特點和需需要編制制招標文文件，招標文件件應當包包括：招標項目目的技術術要求、對投標人人資格審審查的標標準、投投標報價價要求和評標標準準等所有是是實質(zhì)性性要求和和條件以以及擬簽訂合合同的主主要條款款。投標程序序：根據(jù)招招標信息息及本企企業(yè)情況況選擇投投標項目目，報名名參加投投標—準備資料料，接收收資格審審查—購買標書書及其它它資料—參加招標標澄清會會議，踏踏勘現(xiàn)場場，編制制投標文文件—按要求遞遞送投標標文件，，參加開開標—合同談判判，簽訂訂合同投標文件件（施工項項目）內(nèi)內(nèi)容：除除了符合合投標文文件的基基本要求求外，還還應該包包括如下下內(nèi)容：：(1)擬派出出的項目目負責人人和主要要技術人人員的簡簡歷;(2)業(yè)業(yè)績，一一般指近近３年承承建的施施工項目目；(3)擬用用于完成成招標項項目的機機械設備備；(4)其他他。如財財務狀況況等。投送時必必須按招招標文件件要求的的時間和地地點送達，并并按要求求進行封封裝。4、中標標條件《招投標標法》第第四十一一條規(guī)定定：中標標人的投投標應當當符合下下列條件件之一：：能夠最大大限度地地滿足招招標文件件中規(guī)定定的各項項綜合評評價標準準；能夠滿足招標標文件的實質(zhì)質(zhì)性要求，并并且經(jīng)評審的的投標價格最最低；但是投投標價格低于于成本的除外外。5、《招投標標法》部分條條款討論41條有關招標代理理的討論（建設部第79號令）所所稱工程招標標代理，是指指對工程的勘勘察、設計、、施工、監(jiān)理理以及工程建建設有關的重重要設備、材材料采購指標標的代理。6、決策樹法法在工程投標標中的應用（（P220，，看書）例1某單位位面臨A、B兩項工程投投標，因受本本單位資源條條件限制，只只能選擇其中中一項投標，，或者兩項都都不投標。根根據(jù)經(jīng)驗，A工程投高標標的中標概率率為0.3，，投低標中標標概率為0.6，投標但但不中標的損損失為3萬元元；B工程投投高標的中標標概率為0.4，投低標標中標概率為為0.7，投投標但不中標標的損失為2萬元（投標標費用）。各各方案承包的的效果、損益益情況如下表表。試運用決決策樹進行投投標決策。單單位：萬元。。方案承包效果概率損益值A高好0.3150中0.5100差0.250A低好0.2110中0.760差0.10B高好0.4110中0.570差0.130B高好0.270中0.530差0.3-10不投標

0解：（1）畫畫出決策樹；；（2）計算算各機會點的的期望值；（（3）選擇最最優(yōu)方案。（1）畫出決決策樹例2某企業(yè)業(yè)經(jīng)研究決定定參與某工程程投標。經(jīng)造造價工程師估估算，該工程程成本為1500萬元，，其中材料費費占60%。。擬定的高、、中、低三個個報價方案的的利潤率分別別為10%、、7%、4%，根據(jù)以往往經(jīng)驗，相應應的中標概率率分別為0.3、0.6、0.9。。投標費用為為5萬元。該該工程的招標標文件中明確確規(guī)定采用固固定總價合同同。據(jù)估計，，施工過程中中材料費可能能平均上漲3%，其發(fā)生生的概率為0.4。試用用決策樹選擇擇投標方案。。解：（1）計計算各投標方方案的利潤：：單位：萬元材料漲價增加加的成本：1500*60%*3%=27投高標材料不不漲價時的利利潤：1500*10%=150投高標材料漲漲價時的利潤潤：150-27=123投中標材料不不漲價時的利利潤：1500*7%=105投中標材料漲漲價時的利潤潤：105-27=78投低標材料不不漲價時的利利潤：1500*4%=60投低標材料漲漲價時的利潤潤：60-27=33將上述結果列列于下表中：：方案實施情況概率利潤高標材料不漲價0.6150材料漲價0.4123中標材料不漲價0.6105材料漲價0.478低標材料不漲價0.660材料漲價0.433六、工程合同同1、《合同法法》規(guī)定：合同是平等主體的的自然人、法法人、其他組組織之間設立立、變更、終終止民事權利利義務關系的的協(xié)議。合同形式：有有書面形式、、口頭形式和和其他形式。。合同訂立的程程序：要約－－承諾2、建設工程施工工合同是發(fā)包人和承承包人，為完完成雙方商定定的建設工程程，明確相互互權利義務關關系的協(xié)議。建筑工程合同同應當采用書書面形式3、合同的內(nèi)容：由合同當事事人約定，一一般包括：合同當事人：：指簽訂合同同的各方，是是合同權利、、義務的主體體。如發(fā)包人人和承包人合同標的：當當事人權利、、義務共指的的對象，如工工程項目標的的數(shù)量和和質(zhì)量合同價款或報報酬履約期限、地地點和方式違約責任解決爭議的方方法4、建設工程程施工合同示示范文本：三三部分第一部分：《《協(xié)議書》是發(fā)包人與承承包人就合同同內(nèi)容達成一一致意見后，，向?qū)Ψ匠兄Z諾履行合同而而簽署的正式式協(xié)議。包括括工程概況、、承包范圍、、工期、質(zhì)量量標準、合同同價款、組成成合同的所有有文件，約定定了合同生效效的方式以及及合同訂立的的時間、地點點等。第二部分：通通用條款是一些普遍適適用的、帶統(tǒng)統(tǒng)一性的、反反應工程慣例例的內(nèi)容。第三部分：專專用條款是承發(fā)包雙方方結合具體工工程情況，經(jīng)經(jīng)充分協(xié)商一一致約定的條條款，是對通通用條款的具具體化、補充充和修改。通通用條款中有有四十多處需需要在專用條條款中具體約約定。5、工程項目目建設過程中中的主要合同同關系：構思決策項目實施項目運行技術咨詢合同勘察、設計、施工合同，監(jiān)理合同、買賣合同、借款合同，等物業(yè)管理合同業(yè)主：勘察、、設計、施工工合同，監(jiān)理理合同，借款款合同，等承包商：承包包（勘察、設設計、施工））合同，分包包合同，買賣賣合同，等6、現(xiàn)代建筑筑工程合同的的要求完備性：內(nèi)容容齊全，條款款完整、不漏漏項，以防止止扯皮、爭執(zhí)執(zhí)。當事人責任明明確，不含混混權責均衡，強強調(diào)合作和利利益的一致性性符合工程管理理的需要標準化具有靈活性合同標準化的意義：方便合同的起起草和評價，，減少合同中中的漏洞方便投標和合合同分析標準的合同比比較合理地反反映了當事人人的權利和責責任使用標準的合合同條件，當當事人熟悉且且理解一致便于管理的標標準化和規(guī)范范化易被普遍接受受7、合同管理理：(1)合同的的生命期：合合同形成（簽簽訂前、談判判簽約）－合合同履行－合合同結束。從承包商角度度看：保修合同履行合同形成工程實施商簽合同投標報價取得標書開標簽約驗收合同結束(2)