本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)沙盤實(shí)驗(yàn)報(bào)告

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)綜合實(shí)訓(xùn)》畢業(yè)設(shè)計(jì)報(bào)告書(shū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)沙盤測(cè)驗(yàn)報(bào)告A公司

小

組：

AA公司

班

級(jí)：

717經(jīng)濟(jì)A

指導(dǎo)教師：

廖梓岑

目次目次一、房地產(chǎn)沙盤測(cè)驗(yàn)簡(jiǎn)介1二、房地產(chǎn)A公司簡(jiǎn)介2(一)公司經(jīng)營(yíng)初始狀態(tài)2(二)企業(yè)團(tuán)隊(duì)構(gòu)成3三、公司經(jīng)營(yíng)決策分析3(一)土地競(jìng)標(biāo)和拍賣的決策分析3(二)貸款額度決策分析3(三)工程報(bào)建決策分析5(四)廣告費(fèi)決策分析10(五)報(bào)價(jià)決策分析12(六)景觀費(fèi)決策分析14四、總結(jié)與反思16

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一、房地產(chǎn)沙盤測(cè)驗(yàn)簡(jiǎn)介房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)沙盤模擬測(cè)驗(yàn)是將企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的理論和方法與實(shí)際模擬操作結(jié)合在一起，具有仿真、直觀的特點(diǎn)，培訓(xùn)學(xué)生如何把所學(xué)的學(xué)識(shí)運(yùn)用到沙盤模擬測(cè)驗(yàn)當(dāng)中，使學(xué)生在沙盤模擬測(cè)驗(yàn)中真實(shí)地感受完整及真實(shí)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)及行業(yè)市場(chǎng)的變化莫測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的角逐，進(jìn)而深刻體會(huì)到管理及運(yùn)營(yíng)企業(yè)的難易以及管理、本金等方面對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)起著怎樣的關(guān)鍵作用。

本次模擬共有八個(gè)組，每組六名成員，六名成員分工明確，每名成員分別負(fù)責(zé)管理、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、工程、運(yùn)營(yíng)及行政的工作，各司其職的同時(shí)又相互合作，共同經(jīng)營(yíng)為期"六年'的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)實(shí)為期四天。第一年各公司初始狀態(tài)一樣，由老師率領(lǐng)運(yùn)營(yíng)，剩下五年由學(xué)生自己根據(jù)市場(chǎng)及公司戰(zhàn)略舉行決策和運(yùn)營(yíng)。

本次課程意在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵告成因素有約莫明顯和了解，學(xué)會(huì)用戰(zhàn)略的眼光做出正確的運(yùn)營(yíng)決策，提升企業(yè)自身的缺乏，適時(shí)調(diào)整企業(yè)方向，為公司創(chuàng)造價(jià)值。

二、房地產(chǎn)A公司簡(jiǎn)介(一)公司經(jīng)營(yíng)初始狀態(tài)公司起始資金為2.4億一年期銀行貸款0.25億元價(jià)值1.8億的20畝土地0.1億元1年期的應(yīng)收款股東資本為4.1億元開(kāi)發(fā)商資質(zhì)為3級(jí)上一年實(shí)現(xiàn)銷售收入4.8億

2

(二)企業(yè)團(tuán)隊(duì)構(gòu)成

三、公司經(jīng)營(yíng)決策分析(一)土地競(jìng)標(biāo)和拍賣的決策分析公司A在土地競(jìng)標(biāo)在本金所占的比重是最大的，而且由于企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)較大，導(dǎo)致前兩年競(jìng)標(biāo)和拍賣得來(lái)的土地價(jià)格過(guò)高，甚至有入不敷出的處境展現(xiàn)。

公司A土地競(jìng)標(biāo)和拍賣處境如下圖所示：

競(jìng)標(biāo)價(jià)格及獲得畝數(shù)拍賣價(jià)格及獲得畝數(shù)土地本金凈利潤(rùn)其次年16800-1414000-10308003900第三年15600-1218000-1033600-400第四年12000-10/120007700第五年19500-1514000-10335003000第六年23400-1810000-103340013900從上表可知，在其次年和第三年的土地決策中我們過(guò)于激進(jìn)及草率，高本金公司A房地產(chǎn)張碧津財(cái)務(wù)經(jīng)理陳婉琪運(yùn)營(yíng)經(jīng)理付玉市場(chǎng)經(jīng)理顧嘉歡工程經(jīng)理李椿嬌行政經(jīng)理陳悅斐CEO

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獲得的土地，凈利潤(rùn)不但少，第三年還為負(fù)數(shù)，這也于我們?cè)诠こ虉?bào)建上的預(yù)期戰(zhàn)略有很大的關(guān)系，導(dǎo)致無(wú)法讓第三年轉(zhuǎn)虧為盈，導(dǎo)致第四年現(xiàn)金流通存在著極大的問(wèn)題，只能以1200萬(wàn)的價(jià)格競(jìng)標(biāo)到10畝土地，無(wú)法參與拍賣。

由于第四年我們又有了起來(lái)的勢(shì)頭，且當(dāng)時(shí)土地競(jìng)標(biāo)處境還算樂(lè)觀，沒(méi)有剛開(kāi)頭那么激進(jìn)。因此我們覺(jué)得開(kāi)發(fā)20畝土地，然后爭(zhēng)取在競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié)拿下更多的土地，以1300萬(wàn)每畝的價(jià)格競(jìng)標(biāo)到了15畝土地，得到的土地?cái)?shù)量是比預(yù)期的要多。原想著在拍賣環(huán)節(jié)直接拍5畝就好了，但是拍賣現(xiàn)場(chǎng)全是以10畝為單位。在確定現(xiàn)金足夠的處境下，以1400萬(wàn)每畝的價(jià)格拍到了10畝土地，并計(jì)劃把多出來(lái)的7畝土地留到結(jié)果一年沖刺30畝，就這樣在第五年的競(jìng)標(biāo)和拍賣過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)敲定了第六年的土地競(jìng)標(biāo)目標(biāo)。

然而公司在第五年的末尾展現(xiàn)了意外，由于第五年的銷售額并不樂(lè)觀，導(dǎo)致我們的現(xiàn)金流通和預(yù)期有出入，計(jì)算第六年的土地本金之后，分外慶幸我們堅(jiān)持把第五年競(jìng)拍到的土地留了下來(lái)，裁減了第六年的土地競(jìng)標(biāo)和拍賣的壓力。當(dāng)時(shí)現(xiàn)金盤點(diǎn)還有4億，這些費(fèi)用完全足夠我們開(kāi)發(fā)30畝土地，同時(shí)，我們察覺(jué)土地市場(chǎng)的價(jià)格也逐步降了下來(lái)，以上一年的競(jìng)標(biāo)價(jià)在今年理應(yīng)能獲得更多的土地，所以我們?nèi)耘f以1300萬(wàn)每畝的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，獲得了18畝土地。對(duì)于公司第六年的進(jìn)展策略來(lái)說(shuō)，目前的土地還不夠用，驚喜的是，第六年拍賣土地的價(jià)格分外低，我們以1000萬(wàn)每畝的價(jià)格就拿到了10畝土地，打好了開(kāi)發(fā)30畝土地的根基，用于建1.5、2.0、2.5容積率的商品房，最終除了2.5容積率有10套房沒(méi)賣出去，其余全部銷出，獲得了1.39億元的高凈利潤(rùn)。

(二)貸款額度決策分析公司A在貸款額度的抉擇上是分外精心的，除了第一年由老師率領(lǐng)運(yùn)營(yíng)以外，都是在超展現(xiàn)金流的額度上再加5000萬(wàn)元。之所以會(huì)在預(yù)算根基上增加5000萬(wàn)元，是由于受到了施工隊(duì)預(yù)算的影響。在施工隊(duì)上我們除了其次年，根本上都想以最低價(jià)拿到自己想要的施工隊(duì)類型，但假設(shè)把貸款額度定死了，超出預(yù)算支出，我們將要向其他公司借高利貸，要和其他公司談判利率。為了制止增加自身運(yùn)營(yíng)的負(fù)擔(dān)，在貸款額度的決策上都是在原始預(yù)算根基上增加5000萬(wàn)元。

公司A六年貸款處境如下表所示：

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我們公司的現(xiàn)金一向都是不得志經(jīng)營(yíng)流通所需的爽，因此每年都有貸款。從圖表中不難察覺(jué)，前三年的貸款數(shù)額是對(duì)比平穩(wěn)的，從第四年開(kāi)頭，我們公司的貸款數(shù)額逐年大幅度上升，理由是我們競(jìng)標(biāo)和拍賣得來(lái)的土地?cái)?shù)量也逐年上升。從第四年的10畝投入到第六年的30畝，每年增加十畝，也可以看出我們公司商品房創(chuàng)辦規(guī)模也在逐年增大，因此所需的施工費(fèi)用、建安費(fèi)會(huì)倍增，貸款數(shù)額自然也倍增。

接下來(lái)細(xì)致分析第六年貸款的決策過(guò)程：

當(dāng)時(shí)公司抉擇把30畝土地用在三種不同的容積率上，1.5、2.0、2.5各10畝土地，光是建安費(fèi)就有2.6億元，除去土地本金，本金計(jì)得為4.86億元。在貸款之前的現(xiàn)金流為5.15億元，土地競(jìng)標(biāo)和拍賣這個(gè)環(huán)節(jié)就用了3.34億，現(xiàn)金就只剩下1.81億元，現(xiàn)有資金完全無(wú)法讓公司運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。后來(lái)計(jì)算本金（見(jiàn)下表），若要讓自己滾動(dòng)起來(lái)，公式如下：

現(xiàn)有資金+貸款-貸款利息-本金0即1.81+4-0.4-4.86=0.810后來(lái)又打定了PLANB，察覺(jué)0.81億元缺乏以支持我們應(yīng)對(duì)突發(fā)處境，因此后面按照公司之前的貸款的策略多貸了5000萬(wàn)元，即4.5億元，多貸的這5000萬(wàn)元也救了公司一命，后面因不能最低價(jià)招到中型施工隊(duì)，被迫招兩支400萬(wàn)元的小型施工隊(duì)，一下子超出原本預(yù)算的幾千萬(wàn)，與此同時(shí)也有加廣告費(fèi)的計(jì)劃，05000100001500020000250003000035000400004500050000第一年其次年第三年第四年第五年第六年貸款貸款

5

可以說(shuō)這筆貸款數(shù)額算得也是剛剛好，在交納完銷售之前的費(fèi)用后，現(xiàn)金盤點(diǎn)也只剩下幾千萬(wàn)了。

內(nèi)容預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬(wàn)/元）

土地本金37500勞動(dòng)力12000規(guī)劃設(shè)計(jì)3200廣告費(fèi)2500建安費(fèi)26000景觀設(shè)計(jì)3400配套1500合計(jì)86100

(三)工程報(bào)建決策分析1、工程報(bào)建根本處境在經(jīng)營(yíng)的這六年當(dāng)中，我們企業(yè)采取的是相對(duì)保守的決策。由于第一年的土地是由政府直接平均調(diào)配給全體企業(yè)各20畝，因此第一年不需要舉行土地競(jìng)標(biāo)這一環(huán)節(jié)，而其余五年均需競(jìng)標(biāo)和拍賣（如表1所示）。

經(jīng)營(yíng)步驟

發(fā)生金額

單位：萬(wàn)

第一年

其次年

第三年

第四年

第五年

第六年

可供添置土地的款項(xiàng)45500

64800

68700

32400

78000

80500

填寫(xiě)競(jìng)標(biāo)單，支付競(jìng)標(biāo)土地款0

16800

15600

12000

19500

23400

參與競(jìng)標(biāo)土地，獲得土地（畝）

0

14

12

10

15

18

支付拍賣土地款0

14000

18000

14000

10000

參與拍賣土地，獲得土地（畝）

0

10

10

10

10

參與競(jìng)標(biāo)和拍賣土地，獲得土地總數(shù)量（畝）

0

24

22

10

25

28

表1土地競(jìng)標(biāo)拍賣

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經(jīng)營(yíng)步驟

發(fā)生金額

單位：萬(wàn)

第一年

其次年

第三年

第四年

第五年

第六年

公司資質(zhì)等級(jí)為3

2

2

2

2

2

可供投入的土地?cái)?shù)量（畝）

20

20

22

12

27

30

投入土地修建房屋，1.5容積率投入的土地畝數(shù)為（畝）

20

20

0

10

10

10

投入土地修建房屋，2.0容積率投入的土地畝數(shù)為（畝）

0

0

20

0

0

10

投入土地修建房屋，2.5容積率投入的土地畝數(shù)為（畝）

0

0

0

0

0

10

投入土地修建房屋，3.0容積率投入的土地畝數(shù)為（畝）

0

0

0

0

10

0

投入土地修建房屋，3.5容積率投入的土地畝數(shù)為（畝）

0

0

0

0

0

0

本年總計(jì)投入的土地畝數(shù)為（畝）

20

20

20

10

20

30

工程報(bào)建，填寫(xiě)單據(jù)，支付市政配套費(fèi)600

600

900

300

1100

1500

表2工程啟動(dòng)由表2所示，本公司根本選擇了開(kāi)發(fā)20畝土地，只有在第四年和第六年分別選擇了10畝土地和30畝土地舉行開(kāi)發(fā)。這種差異的存在主要是由于第三年的時(shí)候，政府將市場(chǎng)上的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)都由三級(jí)資質(zhì)升為二級(jí)資質(zhì)，企業(yè)可開(kāi)發(fā)的土地總規(guī)模也由20畝增加到40畝，而且市場(chǎng)總需求遠(yuǎn)小于市場(chǎng)總供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為鼓舞；此外，由于本公司在房?jī)r(jià)定價(jià)不合理，致使我們?cè)诘谌陼r(shí)還剩余140套房（如表3或表4所示），滯留到第四年，所以，在第四年的時(shí)候我司選擇開(kāi)發(fā)10畝土地。在第六年的時(shí)候，由于我們前兩年的收入較為可觀且收集其他企業(yè)的經(jīng)營(yíng)處境及相關(guān)策略的信息，合理地舉行戰(zhàn)略選擇，因此我司開(kāi)發(fā)了不同容積率的土地。由此可見(jiàn)，在千變?nèi)f化的市場(chǎng)中，公司的運(yùn)營(yíng)狀況及側(cè)率選擇受多個(gè)因素的影響，包括內(nèi)部和外部因素的影響，例如容積率、企業(yè)戰(zhàn)略、市場(chǎng)需求、房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)量、政府宏觀調(diào)控等。因此，模擬經(jīng)營(yíng)還是實(shí)際經(jīng)營(yíng)，

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都需要我們實(shí)時(shí)洞察市場(chǎng)上的變動(dòng)，這對(duì)企業(yè)策略的選擇和企業(yè)運(yùn)營(yíng)尤為關(guān)鍵。

第三年

容積率

1.5

22

2.5

33

3.5

合計(jì)

該容積率的可交貨商品房數(shù)量（含庫(kù)存與本年新建，單位：套）

280

當(dāng)年交付套數(shù)（套）

140

140

第四年

容積率

1.5

22

2.5

33

3.5

合計(jì)

該容積率的可交貨商品房數(shù)量（含庫(kù)存與本年新建，單位：套）

100

140

當(dāng)年交付套數(shù)（套）

100

140

240

第五年

容積率

1.5

22

2.5

33

3.5

合計(jì)

該容積率的可交貨商品房數(shù)量（含庫(kù)存與本年新建，單位：套）

100

220

當(dāng)年交付套數(shù)（套）

100

130

230

第六年

容積率

1.5

22

2.5

33

3.5

合計(jì)

該容積率的可交貨商品房數(shù)量（含庫(kù)存與本年新建，單位：套）

100

140

220

90

當(dāng)年交付套數(shù)（套）

100

140

170

90

500

表3第三至第六年不同容積率商品房交貨處境

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容積率

1.5

22

2.5

33

3.5

合計(jì)

第四年初

剩余商品房套數(shù)（套）

140

140商品房所占土地（畝）

10

10第五年初

剩余商品房套數(shù)（套）

商品房貨值（萬(wàn)）

第六年初

剩余商品房套數(shù)（套）

90

90商品房所占土地（畝）

4.090909091

4.090909091商品房貨值（萬(wàn)）

11600

11600表4第三至第六年不同容積率商品房交貨處境2、競(jìng)標(biāo)施工隊(duì)的決策這一模塊是地產(chǎn)創(chuàng)辦中最為關(guān)鍵的一環(huán)，地產(chǎn)公司需考量多方面的處境，估算出土地投入相應(yīng)容積率的商品房數(shù)量以及選擇適合的施工隊(duì)以確保在有限的時(shí)間內(nèi)按期完成各工程工程。在六年中，我司一共選擇了三種容積率的房屋創(chuàng)辦，分別是1.5、2.0、2.5以及3.0容積率。當(dāng)商品房容積率為1.5時(shí)，每畝土地對(duì)應(yīng)的商品房數(shù)量為10套，容積率每增加0.5，每畝土地可建商品房增加4套，由此可計(jì)算出每年當(dāng)年對(duì)應(yīng)的實(shí)際修建商品房套數(shù)。在施工隊(duì)的招募選擇中，要考慮當(dāng)年的生產(chǎn)規(guī)模，通過(guò)分析工程根本構(gòu)成和施工所需的時(shí)間保障，結(jié)合招募本金的考慮，選擇出最適合當(dāng)年規(guī)模創(chuàng)辦的施工隊(duì)。

經(jīng)營(yíng)步驟

發(fā)生金額

單位：萬(wàn)

第一年

其次年

第三年

第四年

第五年

第六年

土地容積率1.51.521.51.5、3.01.2、2.0、2.5土地畝數(shù)202020102030施工隊(duì)選擇1中1大3小1小1中、1大2小、1大支付施工隊(duì)工資3500480090002100810014200表5所需施工隊(duì)

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以第六年為例，對(duì)其工程工程管理舉行分析：

第六年選擇了三種容積率舉行房屋創(chuàng)辦，分別為1.5、2.0和2.5；而土地畝數(shù)均為10畝，一共開(kāi)發(fā)了三十畝土地，選擇了兩個(gè)小型施工隊(duì)和一個(gè)大型施工隊(duì)。對(duì)其舉行工程工程分解圖（圖1）以及甘特圖（圖2）的繪畫(huà)。

（1）工程工程分解圖

圖1第六年工程工程分解圖（2）第六年工程工程籌劃：

K1添置數(shù)量：20

K2添置數(shù)量：20

K3添置數(shù)量：15籌劃123456789101112A1（放線測(cè)量）

A2（地基與根基工程）

A3（模板、鋼筋和混凝土工程）

A4（低層建筑）

A5（多層建筑）

A6（小高層建筑）

A7（高層建筑）

A8（高層建筑）

A9（超高層建筑）

圖2第六年進(jìn)度籌劃（甘特圖）

此外，在實(shí)操過(guò)程中，可以通過(guò)可行性分析、前期的理論搶答、工程提前完工以及搭樂(lè)高宣傳搭建理念等形式獲得政府供給的額外賞賜，令人興奮的是，我們小組都有那到相應(yīng)的賞賜。

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經(jīng)營(yíng)步驟

發(fā)生金額

單位：萬(wàn)

第一年

其次年

第三年

第四年

第五年

第六年

編制設(shè)計(jì)文件評(píng)比賞賜0

0

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案單項(xiàng)競(jìng)賽賞賜0

0

800

600

施工招標(biāo)文件與合同評(píng)比賞賜、施工進(jìn)度賞賜0

0

2100

300

600

500

報(bào)建流程賞賜0

0

表5相關(guān)賞賜(四)廣告費(fèi)決策分析房地產(chǎn)公司市場(chǎng)訂單多少取決于當(dāng)年廣告費(fèi)、公司品牌效應(yīng)以及商品房報(bào)價(jià)等多種因素的影響。在廣告費(fèi)投入方面，從第一年到第六年我們A公司是有逐年遞增的趨勢(shì)，詳見(jiàn)下圖。

品牌效應(yīng)是抉擇訂單量的其中一個(gè)重要因素，廣告費(fèi)是品牌效應(yīng)的組成片面，所以我們?cè)趶V告費(fèi)方面的投入根本是逐年增加，提高品牌效應(yīng)。由上圖可看出廣告費(fèi)與品牌效應(yīng)呈正比關(guān)系，但是與訂單量的關(guān)系較不明顯，說(shuō)明商品房訂單數(shù)10050080080010002500200202240240230500644120224561789337205001000150020002500300035004000第一年其次年第三年第四年第五年第六年廣告費(fèi)、訂單量與品牌效應(yīng)關(guān)系圖廣告費(fèi)（萬(wàn)元）

訂單量（套）

品牌效應(yīng)

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量不能單純依據(jù)廣告費(fèi)的增加而增加。下表是A公司第一年到第六年的廣告費(fèi)、可供交貨量和實(shí)際訂單量與品牌效應(yīng)的實(shí)際處境。

廣告費(fèi)投入（萬(wàn)元）

可供交貨套數(shù)（套）

實(shí)際獲得訂單量（套）

品牌效應(yīng)第一年100200200

其次年500200200644第三年8002801401200第四年8002402401456第五年10003202301789第六年25005505503372廣告費(fèi)-交貨數(shù)-訂單量-品牌效應(yīng)表在第一、二、四年我司的商品房全部賣出，但在第三年廣告費(fèi)投入較少，加上該年可供交貨的商品房有280套，數(shù)量多，而市場(chǎng)需求量又是有限的，導(dǎo)致我們只獲得了可供貨套數(shù)一半的訂單量，囤積了140套商品房，而產(chǎn)生這種結(jié)果不只是廣告費(fèi)投入的影響。另外一個(gè)很重要的因素是商品房的報(bào)價(jià)。在商品房報(bào)價(jià)上，我們需要知悉政府發(fā)布的商品房最低總需求預(yù)計(jì)，并且領(lǐng)會(huì)其他公司開(kāi)發(fā)商品房的容積率和畝數(shù)來(lái)判斷競(jìng)爭(zhēng)處境，然后再給出適合的報(bào)價(jià)。在第三年我們選擇了容積率是2.0的商品房，但是由于我們公司商品房報(bào)價(jià)為270萬(wàn)/套，相對(duì)于其他公司的報(bào)價(jià)是對(duì)比高的，所以在第三年我們有一半的房子未賣出。

第一年其次年第三年第四年第五年第六年每套單價(jià)（容積率）

240270270250（1.5）＋250（2.0）

260（1.5）＋240（3.0）

260（1.5）＋250（2.0）＋240（2.5）＋230（3.0）

未銷售套數(shù)0014009050商品房的報(bào)價(jià)越高，賣出的套數(shù)越少，我們公司在其次、第三年的商品房報(bào)價(jià)都較高，在第三年囤積了140套房子之后，我們?cè)诘谒哪赀x擇把商品房的報(bào)價(jià)降低，才得以把房子全部賣出。經(jīng)過(guò)總結(jié)前幾年的經(jīng)營(yíng)閱歷，在之后的第五、第

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六年中，由于市場(chǎng)需求量以及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈等等的因素，我們將商品房的報(bào)價(jià)都降低了，但是容積率較高的商品房照舊是有未銷售完的處境。

總的來(lái)說(shuō)，我們?cè)谑袌?chǎng)營(yíng)銷上的決策還是做得不錯(cuò)的，雖然在第三年剩余較多套房，但在結(jié)果通過(guò)分析決策我們還是獲得了較高的利潤(rùn)。商品房訂單量是由多個(gè)因素共同抉擇的，所以我們?cè)跊Q策時(shí)要綜合分析考慮。

(五)報(bào)價(jià)決策分析房地產(chǎn)公司的訂單由商品房報(bào)價(jià)、廣告費(fèi)和公司品牌效應(yīng)等因素的影響，其中商品房報(bào)價(jià)是主要影響因素。

在商品房報(bào)價(jià)這塊，我司主要根據(jù)市場(chǎng)需求抉擇。通過(guò)參考政府給出的商品房需求總量、了解其他公司選擇的容積率和已有土地畝數(shù)等條件，判斷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處境，從而舉行報(bào)價(jià)決策。假設(shè)市場(chǎng)供應(yīng)大于需求量，就適當(dāng)降低價(jià)格；反之就相對(duì)高一些。下表是我司訂單量的大致處境：

年份容積率（畝地）

每套單價(jià)（容積率）

可供套數(shù)交付套數(shù)第一年1.5（20）

240200200其次年1.5（20）

270200200第三年2.0（20）

270280140第四年1.5（10）/上年剩余2.0250（1.5）/250（2.0）

100+140100+140第五年1.5（10）/3.0（10）

260（1.5）/240（3.0）

100+220100+130第六年1.5（10）/2.0（10）/2.5（10）/上年剩余3.0260（1.5）/250（2.0）/240（2.5）/230（3.0）

100+140+220+90100+140+170+90第一年，在老師的率領(lǐng)下走過(guò)初始階段，由于市場(chǎng)需求較大，各家公司報(bào)價(jià)

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一致，每家公司商品房都全部售空，整個(gè)市場(chǎng)空氣較為和諧。

其次年開(kāi)頭，各家公司開(kāi)頭瘋狂競(jìng)爭(zhēng)，土地價(jià)格猛然上漲。我司穩(wěn)中求進(jìn)，如故選擇創(chuàng)辦容積率1.5的商品房。由于土地本金的大幅度增長(zhǎng)，我們報(bào)價(jià)270/套，由于市場(chǎng)上同1.5容積率的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只有一家且報(bào)價(jià)一致，我們也如愿拿到訂單。

由于上一年市場(chǎng)寬松，利潤(rùn)較為可觀，但跟其他公司相比仍有較大差距。因此第三年我們開(kāi)頭提防探索，摒棄創(chuàng)辦1.5容積率的商品房，嘗試把20畝土地全部投入在容積率為2.0的商品房。但由于決策失誤，報(bào)價(jià)270/套較為振奮且廣告費(fèi)和品牌效應(yīng)不宛如容積率的公司，市場(chǎng)上總供應(yīng)大于總需求，因此第三年余下140套沒(méi)有賣出。

第四年，由于上年有余貨沒(méi)有賣完，資金較為短缺。今年仍舊選擇構(gòu)建舒適度最正確的1.5容積率的商品房，且由于上年影響，在報(bào)價(jià)上以250/套的低報(bào)價(jià)以達(dá)成賣出的目的。也從中察覺(jué)1.5的商品房，由于其舒適度最正確的優(yōu)勢(shì)，且每10畝地最多產(chǎn)出100套，其訂單量較為可觀。

第五年，由于上年全部賣出，利潤(rùn)較高，我司計(jì)劃小展拳腳。整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈，各家公司紛紛創(chuàng)辦高容積率商品房。通過(guò)分析上年市場(chǎng)存量，察覺(jué)上年3.0的存量較少，且1.5和3.5容積率商品房沒(méi)有存量，但考慮到其他競(jìng)爭(zhēng)者的心理，選擇創(chuàng)辦1.5和3.0的商品房。再了解到1.5容積率商品房特性之后，我們將每套報(bào)價(jià)提升10萬(wàn)元。由于決策到位，市場(chǎng)上3.0的僅我司一家，我們也因此拿到了相應(yīng)的訂單，僅余下90套3.0的商品房。

根據(jù)前面五年的閱歷積累，第六年，我司購(gòu)入30多畝土地，并分開(kāi)構(gòu)建了1.5、2.0和2.5的商品房，加上上年3.0的余量，供給了市場(chǎng)不同容積率的房子，且在報(bào)價(jià)不高于其他競(jìng)爭(zhēng)公司的根基上，加大廣告費(fèi)的投入，將廣告費(fèi)提升至2500萬(wàn)，擴(kuò)大了我司品牌效應(yīng)，拿到了500的預(yù)期訂單量，急速提升了我司的市場(chǎng)占有率。

總的來(lái)看，我司在商品房報(bào)價(jià)這塊還是不錯(cuò)的，屬于穩(wěn)扎穩(wěn)打型，雖然過(guò)程中有些許決策失誤，但也引以為鑒，尋求更好的解決方式，從而達(dá)成目標(biāo)。訂單量也不是由單個(gè)因素抉擇的，而是受到多種因素的共同影響，所以在決策時(shí)要綜合考慮。

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(六)景觀費(fèi)決策分析公司A在景觀費(fèi)上的投入并不大，從下圖可知，本公司在六年經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，除了其次年增加了100（萬(wàn)/畝）的每畝商品房景觀投入，其余都是100（萬(wàn)/畝）的景觀投入。不增加景觀投入的理由有兩個(gè)，第一是本金過(guò)高且效益相對(duì)不大，其次是過(guò)高的景觀投入會(huì)造成景觀投入的溢價(jià)，在公司口碑未做起來(lái)之前無(wú)法做到有限的景觀投入實(shí)現(xiàn)正比的銷售額度，當(dāng)然也存在市場(chǎng)環(huán)境影響的因素。因此，經(jīng)過(guò)綜合考慮，公司沒(méi)有在景觀費(fèi)加大投入，而是在規(guī)劃設(shè)計(jì)，尤其是廣告費(fèi)加大力度。

第一年其次年第三年第四年第五年第六年景觀投入（萬(wàn)/畝）

100200100100100100雖然第一年和其次年的容積率及投入畝數(shù)一致，但由于第一年受政府調(diào)控不適合于其次年容積率的投入作對(duì)比，因此在一致容積率下，對(duì)比其次年和第四年不同景觀投入的處境下，分析一下景觀費(fèi)用投入的報(bào)酬率。

其次年與第四年，公司A關(guān)于商品房的根本信息如下：

其次年第四年每套商品房報(bào)價(jià)（1.5容積率）

270250每畝景觀投入200100每畝土地競(jìng)標(biāo)本金12851000每畝建安費(fèi)520520商品房訂單200100商品房實(shí)際交貨數(shù)200100占用土畝數(shù)2010

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根據(jù)上述信息，可知：

在兩年商品房全額賣出的處境下，除去增值稅、規(guī)劃費(fèi)用、勞動(dòng)力及管理費(fèi)等本金費(fèi)用外，其次年的本金費(fèi)用為：

200+1285+520-270=1735第四年的本金費(fèi)用為：

100+520+1000-250=1370由于容積率越低，訂單越高，且在兩年的市場(chǎng)處境下（見(jiàn)下表1），1.5容積率下每套商品房報(bào)價(jià)270均可全額賣出。再結(jié)合表1和表2可以察覺(jué)，在第四年，廣告費(fèi)和景觀投入定價(jià)均為最低的D公司，定價(jià)270的1.5容積率商品房全額賣出，因此可以看出廣告費(fèi)和景觀投入對(duì)于1.5容積率的商品房來(lái)說(shuō)影響不大。

因此，假設(shè)在商品房定價(jià)一致且土地本金相差不大、1.5容積率市場(chǎng)良好的處境下，公司A在其次年中