物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī)12/15/20221物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī)12/12/20221物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī)

對(duì)待工作積極的心態(tài)與服務(wù)意識(shí)是成功的前提！12/15/20222物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī)對(duì)待工作積極的心物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)名詞、概念1、物業(yè)：指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)的場(chǎng)地。物業(yè)分類：使用功能、建筑層數(shù)、產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑檔次2、業(yè)主：房屋的所有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)證、實(shí)際擁有）業(yè)主與住戶的區(qū)別（權(quán)利義務(wù)）3、物業(yè)管理：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理歷史：世界上（起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。）、國(guó)內(nèi)（1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立，這是深圳乃至中國(guó)第一家物業(yè)管理公司，標(biāo)志著專業(yè)化物業(yè)管理邁出了第一步；東湖麗苑小區(qū)率先實(shí)行了物業(yè)管理。）12/15/20223物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)名詞、概念12/12/20223物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4、物業(yè)服務(wù)成本（支出）構(gòu)成：

A、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；B、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；C、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；D、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；E、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；F、辦公費(fèi)用；G、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；H、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；I、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。12/15/20224物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4、物業(yè)服務(wù)成本（支出）構(gòu)成：12/12/物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)5、專項(xiàng)維修資金：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施的維修和更新、改造，不得挪作他用。（福州標(biāo)準(zhǔn)、繳交方式、維修特指）6、包干制、酬金制：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（物業(yè)項(xiàng)目的不同及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)決定）12/15/20225物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)5、專項(xiàng)維修資金：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)1、日常物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)保潔保綠秩序維護(hù)消防管理車輛管理裝修管理社區(qū)文化建設(shè)12/15/20226物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)12/12/20226物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2、物業(yè)管理服務(wù)階段性a、前期介入階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)施工過(guò)程的介入、制定管理方案（確定管理檔次、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)收支預(yù)算）、組織架構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制、物業(yè)管理人員的招聘和培訓(xùn)、規(guī)章制度制定等等

b、接管驗(yàn)收階段：房屋本體及設(shè)施設(shè)備承接c、業(yè)主入伙階段：交房d、二次裝修管理階段：特指入伙后的集中裝修期e、日常管理階段：提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)12/15/20227物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2、物業(yè)管理服務(wù)階段性12/12/20227物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)3、服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A：服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)應(yīng)關(guān)系多層多層帶電梯高層一級(jí)0.66/0.881.21/1.431.32/1.76二級(jí)0.44/0.660.88/1.211.10/1.32三級(jí)0.33/0.440.66/0.880.88/1.10四級(jí)<0.33<0.66<0.8812/15/20228物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)3、服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)12/12/20228物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)B：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的關(guān)系無(wú)必然聯(lián)系！企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與承接物業(yè)規(guī)模之間的關(guān)系：一級(jí)資質(zhì)：無(wú)限制二級(jí)資質(zhì)：30萬(wàn)平方米以下三級(jí)資質(zhì)：20萬(wàn)平方米以下12/15/20229物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)B：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的關(guān)系12/12/物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4、行業(yè)主管部門評(píng)比依據(jù)：建住房物[2000]008號(hào)《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)》共分為八大項(xiàng)59小項(xiàng)：基礎(chǔ)管理（19項(xiàng)32分）、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（7項(xiàng)14分）、共用設(shè)施設(shè)備管理（9項(xiàng)15分）、保安、消防、車輛管理（6項(xiàng)10分）、環(huán)境衛(wèi)生管理（9項(xiàng)14分）、綠化管理（4項(xiàng)7分）、精神文明建設(shè)（2項(xiàng)3分）、管理效益（3項(xiàng)5分）；國(guó)優(yōu)98分省優(yōu)90分市優(yōu)85分12/15/202210物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4、行業(yè)主管部門評(píng)比12/12/202210相關(guān)法規(guī)名詞、概念1、法律：廣義上講，法律泛指一切規(guī)范性文件；狹義上講，僅指全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的規(guī)范性文件。在與法規(guī)等一起談時(shí)，法律是指狹義上的法律。

2、法規(guī)：法規(guī)即指國(guó)務(wù)院、地方人大及其常委會(huì)、民族自治機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)人大制定的規(guī)范性文件。主要有行政法規(guī)、地方性法規(guī)、民族自治法規(guī)及經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)等。

12/15/202211相關(guān)法規(guī)名詞、概念12/12/202211相關(guān)法規(guī)3、規(guī)章：主要指國(guó)務(wù)院組成部門及直屬機(jī)構(gòu)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府及省、自治區(qū)政府所在地的市和經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市和人民政府，在它們的職權(quán)范圍內(nèi)，為執(zhí)行法律、法規(guī)，需要制定的事項(xiàng)或?qū)儆诒拘姓^(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)而制定的規(guī)范性文件。12/15/202212相關(guān)法規(guī)3、規(guī)章：主要指國(guó)務(wù)院組成部門及直屬機(jī)構(gòu)，省、自治區(qū)相關(guān)法規(guī)4、規(guī)范性文件：

廣義的規(guī)范性文件，一般是指屬于法律范疇（即憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例、單行條例、國(guó)務(wù)院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章）的立法性文件和除此以外的由國(guó)家機(jī)關(guān)和其他團(tuán)體、組織制定的具有約束力的非立法性文件的總和。狹義的規(guī)范性文件，一般是指法律范疇以外的其他具有約束力的非立法性文件。目前這類非立法性文件的制定主體非常之多，例如各級(jí)黨組織、各級(jí)人民政府及其所屬工作部門，人民團(tuán)體、社團(tuán)組織、企事業(yè)單位、法院、檢察院等。

12/15/202213相關(guān)法規(guī)4、規(guī)范性文件：12/12/202213相關(guān)法規(guī)5、法的效力：憲法及法律文件的效力等級(jí)：（1）憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章；（2）法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章；（3）行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章；（4）地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府規(guī)章；（5）省、自治區(qū)的人民政府制定的規(guī)章的效力高于本行政區(qū)域內(nèi)的較大的市的人民政府制定的規(guī)章；12/15/202214相關(guān)法規(guī)5、法的效力：12/12/202214相關(guān)法規(guī)根據(jù)《立法法》：我國(guó)的各級(jí)國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)（人大及其常委會(huì)）制定的是法律和地方性法規(guī)；國(guó)務(wù)院制定全國(guó)性的行政法規(guī)；國(guó)務(wù)院部委制定部門規(guī)章；各省市自治區(qū)政府制定地方性規(guī)章；除以上外，各級(jí)政府及其部門均可依法制定規(guī)范性文件（人大無(wú)權(quán)制定規(guī)范性文件，但有權(quán)審查）。在區(qū)別法律法規(guī)與規(guī)范性文件時(shí)不要看名稱，而是看制定機(jī)關(guān)，如《XX省衛(wèi)生防疫條例》系由省人大制定屬地方性法規(guī)，《XX省人民政府關(guān)于XXXX的暫行辦法》是由省級(jí)政府制定的規(guī)范性文件，《中華人民共和國(guó)XX部關(guān)于XXX辦法》屬部委規(guī)章，《XX市城市衛(wèi)生暫行規(guī)定》是地方政府的規(guī)范性文件。12/15/202215相關(guān)法規(guī)根據(jù)《立法法》：12/12/202215相關(guān)法規(guī)法規(guī)分類（工作使用角度，注意時(shí)效性）1、綜合類：（涵蓋：業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任）《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》（2007年10月1日起施行）《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007年1月1日開始施行）《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》（2005年1月1日起施行）12/15/202216相關(guān)法規(guī)法規(guī)分類（工作使用角度，注意時(shí)效性）12/12/20相關(guān)法規(guī)2、收費(fèi)管理：閩價(jià)房[2007]31號(hào)《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（2007年3月1日起執(zhí)行）榕價(jià)房[2007]3號(hào)《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（暫行）（2007年6月1日起執(zhí)行）榕價(jià)房[2009]3號(hào)《福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2009年8月1日起執(zhí)行）榕價(jià)房[2008]23號(hào)《關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（自2008年9月15日起試行至2010年9月14日止）12/15/202217相關(guān)法規(guī)2、收費(fèi)管理：12/12/202217相關(guān)法規(guī)3、裝修管理：中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》福建省人民政府令第97號(hào)《福建省建筑裝修管理暫行辦法》（2007.06.01施行）12/15/202218相關(guān)法規(guī)3、裝修管理：12/12/202218案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)12/15/202219案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)12/12/202案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)項(xiàng)目意見(jiàn)：不同意利用理由：1、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀；

2、中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3、福建省人民政府令第97號(hào)《福建省建筑裝修管理暫行辦法》第十三條未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，不得擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者改變建筑物使用功能，不得擅自變動(dòng)原設(shè)計(jì)立面、色彩、外觀格式。措施：1、統(tǒng)一說(shuō)辭，按照上述理由耐心做好解釋工作；2、發(fā)整改通知單并勸阻,無(wú)法制止報(bào)執(zhí)法部門。12/15/202220案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)項(xiàng)目意見(jiàn)：不同意利案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)物業(yè)采取措施的依據(jù)：福建省人民政府令第97號(hào)《福建省建筑裝修管理暫行辦法》第三十一條物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)住宅裝修存在違法行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對(duì)違反業(yè)主公約的行為勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；對(duì)違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)執(zhí)法部門，有關(guān)執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。12/15/202221案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)物業(yè)采取措施的依據(jù)案例二：更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁一位業(yè)主在裝修時(shí)，向客服中心多次提出更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁。其理由是按常規(guī)該根梁應(yīng)為正梁，但搞成了反梁，既占用室內(nèi)空間又影響美觀，并聲稱自己父親是位高級(jí)建筑師，已計(jì)算出了有關(guān)參數(shù)、設(shè)計(jì)出了改梁圖紙。

對(duì)業(yè)主的這一要求，客服中心根據(jù)《裝修管理規(guī)定》耐心進(jìn)行解釋、說(shuō)服，理所當(dāng)然地加以和善的回絕。然而，這位業(yè)主就是聽不進(jìn)去，態(tài)度十分固執(zhí)。三番五次找都未得到應(yīng)允，他干脆動(dòng)了硬的，“不管你們同不同意，我都要改”。雙方都不讓步，問(wèn)題一下子僵在那里了。

為了避免頂牛，客服中心的工作人員坐在一起商討對(duì)策。并把商討出的辦法及時(shí)報(bào)告給物業(yè)公司和開發(fā)商的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，上下統(tǒng)一口徑。然后約見(jiàn)這位業(yè)主，建議他寫出書面申請(qǐng)，報(bào)原設(shè)計(jì)單位審批（既然你認(rèn)定可以，那你就通過(guò)合法途徑辦理，把球踢給了對(duì)方，矛盾不再集中在自己身上）。這位業(yè)主覺(jué)得客服中心的建議合情合理，欣然同意。后來(lái)他咨詢了原設(shè)計(jì)單位，得知改梁既要拿一筆不小的變更設(shè)計(jì)費(fèi)，又要等較長(zhǎng)時(shí)間才能確定。經(jīng)過(guò)比較，最終取消了改梁的想法。12/15/202222案例二：更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁一位業(yè)主在裝案例二：更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁點(diǎn)評(píng)：有些時(shí)候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅(jiān)持說(shuō)“不”。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉(zhuǎn)意了。到頭來(lái)，有序管理的目的達(dá)到了，你在對(duì)方的心目中還是個(gè)“好人”。方式方法；情、理、法。12/15/202223案例二：更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁點(diǎn)評(píng)：有些時(shí)候，制止或糾相關(guān)法規(guī)4、企業(yè)資質(zhì)管理：中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第164號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的決定》（2007年11月26日起施行）12/15/202224相關(guān)法規(guī)4、企業(yè)資質(zhì)管理：12/12/202224相關(guān)法規(guī)5、物業(yè)管理招投標(biāo)建住房[2003]130號(hào)《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》（2003年9月1日起施行）《福建省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》（2005年1月1日起施行）12/15/202225相關(guān)法規(guī)5、物業(yè)管理招投標(biāo)12/12/202225相關(guān)法規(guī)6、相關(guān)法規(guī)中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年10月1日起施行）中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第564號(hào)《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》（2010年1月1日起施行）12/15/202226相關(guān)法規(guī)6、相關(guān)法規(guī)12/12/202226案例：電梯住宅一層業(yè)主要求物業(yè)費(fèi)打折、不交電梯運(yùn)行電費(fèi)、拒出維修費(fèi)用第二編所有權(quán)第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。12/15/202227案例：電梯住宅一層業(yè)主要求物業(yè)費(fèi)打折、不交電梯運(yùn)行電費(fèi)、拒出謝謝大家！12/15/202228謝謝大家！12/12/202228物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī)12/15/202229物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī)12/12/20221物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī)

對(duì)待工作積極的心態(tài)與服務(wù)意識(shí)是成功的前提！12/15/202230物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī)對(duì)待工作積極的心物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)名詞、概念1、物業(yè)：指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)的場(chǎng)地。物業(yè)分類：使用功能、建筑層數(shù)、產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑檔次2、業(yè)主：房屋的所有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)證、實(shí)際擁有）業(yè)主與住戶的區(qū)別（權(quán)利義務(wù)）3、物業(yè)管理：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理歷史：世界上（起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。）、國(guó)內(nèi)（1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立，這是深圳乃至中國(guó)第一家物業(yè)管理公司，標(biāo)志著專業(yè)化物業(yè)管理邁出了第一步；東湖麗苑小區(qū)率先實(shí)行了物業(yè)管理。）12/15/202231物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)名詞、概念12/12/20223物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4、物業(yè)服務(wù)成本（支出）構(gòu)成：

A、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；B、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；C、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；D、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；E、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；F、辦公費(fèi)用；G、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；H、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；I、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。12/15/202232物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4、物業(yè)服務(wù)成本（支出）構(gòu)成：12/12/物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)5、專項(xiàng)維修資金：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施的維修和更新、改造，不得挪作他用。（福州標(biāo)準(zhǔn)、繳交方式、維修特指）6、包干制、酬金制：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（物業(yè)項(xiàng)目的不同及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)決定）12/15/202233物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)5、專項(xiàng)維修資金：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)1、日常物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)保潔保綠秩序維護(hù)消防管理車輛管理裝修管理社區(qū)文化建設(shè)12/15/202234物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)12/12/20226物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2、物業(yè)管理服務(wù)階段性a、前期介入階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)施工過(guò)程的介入、制定管理方案（確定管理檔次、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)收支預(yù)算）、組織架構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制、物業(yè)管理人員的招聘和培訓(xùn)、規(guī)章制度制定等等

b、接管驗(yàn)收階段：房屋本體及設(shè)施設(shè)備承接c、業(yè)主入伙階段：交房d、二次裝修管理階段：特指入伙后的集中裝修期e、日常管理階段：提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)12/15/202235物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2、物業(yè)管理服務(wù)階段性12/12/20227物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)3、服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A：服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)應(yīng)關(guān)系多層多層帶電梯高層一級(jí)0.66/0.881.21/1.431.32/1.76二級(jí)0.44/0.660.88/1.211.10/1.32三級(jí)0.33/0.440.66/0.880.88/1.10四級(jí)<0.33<0.66<0.8812/15/202236物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)3、服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)12/12/20228物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)B：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的關(guān)系無(wú)必然聯(lián)系！企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與承接物業(yè)規(guī)模之間的關(guān)系：一級(jí)資質(zhì)：無(wú)限制二級(jí)資質(zhì)：30萬(wàn)平方米以下三級(jí)資質(zhì)：20萬(wàn)平方米以下12/15/202237物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)B：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的關(guān)系12/12/物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4、行業(yè)主管部門評(píng)比依據(jù)：建住房物[2000]008號(hào)《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)》共分為八大項(xiàng)59小項(xiàng)：基礎(chǔ)管理（19項(xiàng)32分）、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（7項(xiàng)14分）、共用設(shè)施設(shè)備管理（9項(xiàng)15分）、保安、消防、車輛管理（6項(xiàng)10分）、環(huán)境衛(wèi)生管理（9項(xiàng)14分）、綠化管理（4項(xiàng)7分）、精神文明建設(shè)（2項(xiàng)3分）、管理效益（3項(xiàng)5分）；國(guó)優(yōu)98分省優(yōu)90分市優(yōu)85分12/15/202238物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4、行業(yè)主管部門評(píng)比12/12/202210相關(guān)法規(guī)名詞、概念1、法律：廣義上講，法律泛指一切規(guī)范性文件；狹義上講，僅指全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的規(guī)范性文件。在與法規(guī)等一起談時(shí)，法律是指狹義上的法律。

2、法規(guī)：法規(guī)即指國(guó)務(wù)院、地方人大及其常委會(huì)、民族自治機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)人大制定的規(guī)范性文件。主要有行政法規(guī)、地方性法規(guī)、民族自治法規(guī)及經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)等。

12/15/202239相關(guān)法規(guī)名詞、概念12/12/202211相關(guān)法規(guī)3、規(guī)章：主要指國(guó)務(wù)院組成部門及直屬機(jī)構(gòu)，省、自治區(qū)、直轄市人民政府及省、自治區(qū)政府所在地的市和經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市和人民政府，在它們的職權(quán)范圍內(nèi)，為執(zhí)行法律、法規(guī)，需要制定的事項(xiàng)或?qū)儆诒拘姓^(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)而制定的規(guī)范性文件。12/15/202240相關(guān)法規(guī)3、規(guī)章：主要指國(guó)務(wù)院組成部門及直屬機(jī)構(gòu)，省、自治區(qū)相關(guān)法規(guī)4、規(guī)范性文件：

廣義的規(guī)范性文件，一般是指屬于法律范疇（即憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例、單行條例、國(guó)務(wù)院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章）的立法性文件和除此以外的由國(guó)家機(jī)關(guān)和其他團(tuán)體、組織制定的具有約束力的非立法性文件的總和。狹義的規(guī)范性文件，一般是指法律范疇以外的其他具有約束力的非立法性文件。目前這類非立法性文件的制定主體非常之多，例如各級(jí)黨組織、各級(jí)人民政府及其所屬工作部門，人民團(tuán)體、社團(tuán)組織、企事業(yè)單位、法院、檢察院等。

12/15/202241相關(guān)法規(guī)4、規(guī)范性文件：12/12/202213相關(guān)法規(guī)5、法的效力：憲法及法律文件的效力等級(jí)：（1）憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章；（2）法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章；（3）行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章；（4）地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府規(guī)章；（5）省、自治區(qū)的人民政府制定的規(guī)章的效力高于本行政區(qū)域內(nèi)的較大的市的人民政府制定的規(guī)章；12/15/202242相關(guān)法規(guī)5、法的效力：12/12/202214相關(guān)法規(guī)根據(jù)《立法法》：我國(guó)的各級(jí)國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)（人大及其常委會(huì)）制定的是法律和地方性法規(guī)；國(guó)務(wù)院制定全國(guó)性的行政法規(guī)；國(guó)務(wù)院部委制定部門規(guī)章；各省市自治區(qū)政府制定地方性規(guī)章；除以上外，各級(jí)政府及其部門均可依法制定規(guī)范性文件（人大無(wú)權(quán)制定規(guī)范性文件，但有權(quán)審查）。在區(qū)別法律法規(guī)與規(guī)范性文件時(shí)不要看名稱，而是看制定機(jī)關(guān)，如《XX省衛(wèi)生防疫條例》系由省人大制定屬地方性法規(guī)，《XX省人民政府關(guān)于XXXX的暫行辦法》是由省級(jí)政府制定的規(guī)范性文件，《中華人民共和國(guó)XX部關(guān)于XXX辦法》屬部委規(guī)章，《XX市城市衛(wèi)生暫行規(guī)定》是地方政府的規(guī)范性文件。12/15/202243相關(guān)法規(guī)根據(jù)《立法法》：12/12/202215相關(guān)法規(guī)法規(guī)分類（工作使用角度，注意時(shí)效性）1、綜合類：（涵蓋：業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任）《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》（2007年10月1日起施行）《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007年1月1日開始施行）《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》（2005年1月1日起施行）12/15/202244相關(guān)法規(guī)法規(guī)分類（工作使用角度，注意時(shí)效性）12/12/20相關(guān)法規(guī)2、收費(fèi)管理：閩價(jià)房[2007]31號(hào)《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（2007年3月1日起執(zhí)行）榕價(jià)房[2007]3號(hào)《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（暫行）（2007年6月1日起執(zhí)行）榕價(jià)房[2009]3號(hào)《福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2009年8月1日起執(zhí)行）榕價(jià)房[2008]23號(hào)《關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（自2008年9月15日起試行至2010年9月14日止）12/15/202245相關(guān)法規(guī)2、收費(fèi)管理：12/12/202217相關(guān)法規(guī)3、裝修管理：中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》福建省人民政府令第97號(hào)《福建省建筑裝修管理暫行辦法》（2007.06.01施行）12/15/202246相關(guān)法規(guī)3、裝修管理：12/12/202218案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)12/15/202247案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)12/12/202案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)項(xiàng)目意見(jiàn)：不同意利用理由：1、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀；

2、中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3、福建省人民政府令第97號(hào)《福建省建筑裝修管理暫行辦法》第十三條未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，不得擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者改變建筑物使用功能，不得擅自變動(dòng)原設(shè)計(jì)立面、色彩、外觀格式。措施：1、統(tǒng)一說(shuō)辭，按照上述理由耐心做好解釋工作；2、發(fā)整改通知單并勸阻,無(wú)法制止報(bào)執(zhí)法部門。12/15/202248案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)項(xiàng)目意見(jiàn)：不同意利案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)物業(yè)采取措施的依據(jù)：福建省人民政府令第97號(hào)《福建省建筑裝修管理暫行辦法》第三十一條物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)住宅裝修存在違法行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對(duì)違反業(yè)主公約的行為勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；對(duì)違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)執(zhí)法部門，有關(guān)執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。12/15/202249案例一：疊拼別墅2F外墻空間加裝欄桿做露臺(tái)物業(yè)采取措施的依據(jù)案例二：更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁一位業(yè)主在裝修時(shí)，向客服中心多次提出更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁。其理由是按常規(guī)該根梁應(yīng)為正梁，但搞