第六章房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

學(xué)習(xí)內(nèi)容可行性研究概述

可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.1可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。

是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

目的含義作用是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)是籌集建設(shè)資金的依據(jù)是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)§6.1可行性研究概述二、可行性研究的作用可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究

詳細(xì)可行性研究

項(xiàng)目的評(píng)估和決策

§6.1可行性研究概述投資估算的精確度為±30％

研究費(fèi)用占總投資的0.25％～1.5％

投資估算的精確度為±20％

投資估算的精確度為±10％

研究費(fèi)用占總投資小型1.0~3.0％大型0.2~1.0%

研究費(fèi)用占總投資的0.2％～0.8％

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例可行性研究的階段國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；

批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；

自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；

有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；

國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；

開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。

§6.1可行性研究概述三、可行性研究編制依據(jù)可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.2

可行性研究的內(nèi)容與步驟

⑦①項(xiàng)目概況②現(xiàn)場調(diào)查及方案制定⑥環(huán)境影響評(píng)價(jià)④規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇③市場分析及規(guī)模確定可行性研究的主要內(nèi)容可行性研究的主要內(nèi)容⑤資源供給條件分析⑦開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和費(fèi)用研究⑧建設(shè)計(jì)劃編制⑨項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析⑩結(jié)論與建議可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.2可行性研究的內(nèi)容與步驟接受委托

調(diào)查研究

方案選擇和優(yōu)化

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

編制可行性研究報(bào)告

可行性研究的步驟可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.3房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方案與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方案內(nèi)容

區(qū)位分析與選擇

開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

收益法開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

合作方式的分析與選擇

融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案

§6.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

開發(fā)項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。

在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式

構(gòu)造評(píng)價(jià)方案，就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

時(shí)間類參參數(shù)融資相關(guān)關(guān)參數(shù)收益相關(guān)關(guān)指標(biāo)三、經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)參數(shù)數(shù)開發(fā)活動(dòng)動(dòng)的起始始時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)經(jīng)營營期經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)工作的的計(jì)算周周期預(yù)售收入入用于后后續(xù)開發(fā)建設(shè)投投資的比比例房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款的貸款款利率運(yùn)營成本本占毛租金收收入比率率空置率資本金投投入比例例評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)類指標(biāo)標(biāo)基準(zhǔn)收益益率目標(biāo)投資資回報(bào)率率等可行性研研究概述述可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容與步步驟房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目策劃與與基礎(chǔ)參參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目投資與與收入估估算房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表及財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研研究報(bào)告告的撰寫寫房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究實(shí)實(shí)例§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資估算算1.土地費(fèi)用用估算2.前期工程程費(fèi)3.房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)4.管理費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)用用6.銷售費(fèi)用用7.開發(fā)期稅稅費(fèi)8.其他費(fèi)用用9.不可預(yù)見見費(fèi)可行性研研究概述述可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容與步步驟房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目策劃與與基礎(chǔ)參參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目投資與與收入估估算房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表及財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研研究報(bào)告告的撰寫寫房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究實(shí)實(shí)例§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資估算算1.土地費(fèi)用用估算2.前期工程程費(fèi)3.房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)4.管理費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)用用6.銷售費(fèi)用用7.開發(fā)期稅稅費(fèi)8.其他費(fèi)用用9.不可預(yù)見見費(fèi)(1)土地征用用拆遷費(fèi)費(fèi)(2)土地出讓讓地價(jià)款款(3)土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)(4)土地租用用費(fèi)(5)土地投資資折價(jià)可行性研研究概述述可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容與步步驟房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目策劃與與基礎(chǔ)參參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目投資與與收入估估算房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表及財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研研究報(bào)告告的撰寫寫房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究實(shí)實(shí)例§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資估算算1.土地費(fèi)用用估算2.前期工程程費(fèi)3.房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)4.管理費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)用用6.銷售費(fèi)用用7.開發(fā)期稅稅費(fèi)8.其他費(fèi)用用9.不可預(yù)見見費(fèi)可行性研研究概述述可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容與步步驟房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目策劃與與基礎(chǔ)參參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目投資與與收入估估算房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表及財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研研究報(bào)告告的撰寫寫房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究實(shí)實(shí)例(1)開發(fā)項(xiàng)目目的前期期規(guī)劃(2)設(shè)計(jì)(3)可行性研研究(4)水文地質(zhì)質(zhì)勘測(cè)(5)““三通一平平”§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資估算算1.土地費(fèi)用用估算2.前期工程程費(fèi)3.房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)4.管理費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)用用6.銷售費(fèi)用用7.開發(fā)期稅稅費(fèi)8.其他費(fèi)用用9.不可預(yù)見見費(fèi)(1)建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)(2)公共配套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)可采用的的估算方方法1.單元估算算法2.單位指標(biāo)標(biāo)估算法法3.工程量近近似匡算算法4.概算指標(biāo)標(biāo)估算法法5.概預(yù)算定定額法6.根據(jù)類似似工程經(jīng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行行估算可行性研研究概述述可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容與步步驟房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目策劃與與基礎(chǔ)參參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目投資與與收入估估算房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表及財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研研究報(bào)告告的撰寫寫房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究實(shí)實(shí)例§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資估算算1.土地費(fèi)用用估算2.前期工程程費(fèi)3.房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)4.管理費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)用用6.銷售費(fèi)用用7.開發(fā)期稅稅費(fèi)8.其他費(fèi)用用9.不可預(yù)見見費(fèi)以上述各各項(xiàng)費(fèi)用用之和的的3％一7％估算可行性研研究概述述可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容與步步驟房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目策劃與與基礎(chǔ)參參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目投資與與收入估估算房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表及財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研研究報(bào)告告的撰寫寫房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究實(shí)實(shí)例工程量近近似匡算法法工程量近近似匡算算法采用用與工程程概預(yù)算算類似的的方法，，先近似似匡算工工程量，，配上相相應(yīng)的概概預(yù)算定定額單價(jià)價(jià)和取費(fèi)費(fèi)，近似似計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目投資資。概算算指指標(biāo)標(biāo)法法概算算指指標(biāo)標(biāo)法法采采用用綜綜合合的的單單位位建建筑筑面面積積和和建建筑筑體體積積等等建建筑筑工工程程概概算算指指標(biāo)標(biāo)計(jì)計(jì)算算整整個(gè)個(gè)工工程程費(fèi)費(fèi)用用。。單位位指指標(biāo)標(biāo)估算算法法單位位指指標(biāo)標(biāo)估估算算法法是是指指以以單單位位工工程程量量投投資資乘乘以以工工程程量量得得到到單單項(xiàng)項(xiàng)工工程程投投資資的的估估算算方方法法。。單元元估估算算法法單元元估估算算法法是是指指以以基基本本建建設(shè)設(shè)單單元元的的綜綜合合投投資資乘乘以以單單元元數(shù)數(shù)得得到到項(xiàng)項(xiàng)目目或或單單項(xiàng)項(xiàng)工工程程總總投投資資的的估估算算方方法法。?！?.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

可行行性性研研究究概概述述可行行性性研研究究的的內(nèi)內(nèi)容容與與步步驟驟房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃與與基基礎(chǔ)礎(chǔ)參參數(shù)數(shù)選選擇擇房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資與與收收入入估估算算房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)報(bào)表表及及財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告的的撰撰寫寫房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究實(shí)實(shí)例例§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

二、、資資金金使使用用計(jì)計(jì)劃劃房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)可可能能的的建建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度度和和將將會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)生生的的實(shí)實(shí)際際付付款款時(shí)時(shí)間間和和金金額額，，編編制制資資金金使使用用計(jì)計(jì)劃劃表表。。三、收入估算算與資金籌措措收入估算資金籌措內(nèi)容通常包括括：擬租售物業(yè)的的類型、時(shí)間和相應(yīng)的的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收收款方式資金籌措計(jì)劃劃，要以房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃劃和銷售收入計(jì)劃為基基礎(chǔ)，確定資金的來源和和相應(yīng)的數(shù)量量。可行性研究概概述可行性研究的的內(nèi)容與步驟驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃與基基礎(chǔ)參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與收收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究實(shí)例不確定性與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算與評(píng)評(píng)價(jià)編制基本財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表測(cè)算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)，編編制輔助財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本本程序§6.5

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究概概述可行性研究的的內(nèi)容與步驟驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃與基基礎(chǔ)參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與收收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究實(shí)例房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)基本報(bào)表一一般包括：現(xiàn)金流量表1財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

2利潤及利潤分配表

3資產(chǎn)負(fù)債表

4§6.5

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)報(bào)表包括基基本報(bào)表和輔輔助報(bào)表。一一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)(如成本、收入入等)都存儲(chǔ)于輔助助報(bào)表中，這這些輔助報(bào)表通過某種種對(duì)應(yīng)關(guān)系生生成基本報(bào)表表。通過基本本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利利能力、清償償能力及資金金平衡分析。。可行性研究概概述可行性研究的的內(nèi)容與步驟驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃與基基礎(chǔ)參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與收收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究實(shí)例總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資計(jì)劃與資金籌措表3借款還本付息計(jì)算表4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)輔助報(bào)表一一般包括：§6.5

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究概概述可行性研究的的內(nèi)容與步驟驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃與基基礎(chǔ)參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與收收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究實(shí)例財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率

清償能力分析資金來源與運(yùn)用表借款償還期

財(cái)務(wù)分析及評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)系§6.5

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究概概述可行性研究的的內(nèi)容與步驟驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃與基基礎(chǔ)參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與收收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究實(shí)例一、靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)及其計(jì)算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的投資資效益進(jìn)行評(píng)評(píng)估時(shí)，若不不考慮資金的的時(shí)間價(jià)值，，稱為靜態(tài)評(píng)評(píng)估，其計(jì)算算指標(biāo)稱為靜靜態(tài)指標(biāo)。常常用的靜態(tài)指指標(biāo)有投資利利潤率、投資資回收期等。。（一）投資利利潤率投資利潤率是是指項(xiàng)目達(dá)到到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能能力后的一個(gè)個(gè)正常生產(chǎn)年年份的年利潤潤總額與項(xiàng)目目總投資的比比率，它是考考察項(xiàng)目單位位投資盈利能能力的靜態(tài)指指標(biāo)。對(duì)生產(chǎn)產(chǎn)期內(nèi)各年的的利潤總額變變化幅度較大大的項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)計(jì)算生產(chǎn)期期年平均利潤潤總額與項(xiàng)目目總投資的比比率。其計(jì)算算公式為：投資利潤率＝＝項(xiàng)目投資利潤潤率越高，表表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益越好，，否則表明效效益欠佳或虧虧損。在利用用投資利潤率率進(jìn)行評(píng)估時(shí)時(shí)，首先要確確定一個(gè)利潤潤率標(biāo)準(zhǔn)（例例如20％），當(dāng)投資資方案的投資資利潤率高于于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則則接受該投資資方案，否則則就拒絕該投投資方案。如如果要從多個(gè)個(gè)可接受的互互斥方案中進(jìn)進(jìn)行選擇，應(yīng)應(yīng)該選投資利利潤率最高的的方案。例如，某項(xiàng)目目的總投資為為500萬元，其年平平均銷售利潤潤為146萬元，則該項(xiàng)項(xiàng)目的投資利利潤率是多少少？該項(xiàng)目的投資資利潤率為：：×100％＝29.2％如果確定的投投資利潤率標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為20％，則可接受受該投資方案案。投資利潤率對(duì)對(duì)于快速評(píng)估估一個(gè)壽命期期較短項(xiàng)目方方案的投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果是有有用的指標(biāo)；；當(dāng)項(xiàng)目不具具備綜合分析析所需的詳細(xì)細(xì)資料時(shí)，或或在建設(shè)項(xiàng)目目制定的早期期階段或研究究過程對(duì)其進(jìn)進(jìn)行初步評(píng)估估也是一個(gè)有有實(shí)用意義的的指標(biāo)。該指指標(biāo)特別適用用于工藝簡單單而生產(chǎn)情況況變化不大的的項(xiàng)目方案的的選擇和項(xiàng)目目投資經(jīng)濟(jì)效效果的最終評(píng)評(píng)價(jià)。投資利潤率法法主要有以下下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易易于理解，凈凈利潤是會(huì)計(jì)計(jì)人員較為熟熟悉的概念；；（2）使用簡單、、方便；（3）考慮了投資資壽命期內(nèi)所所有年份的收收益情況。其主要缺點(diǎn)在在于：（1）沒有考慮資資金的時(shí)間價(jià)價(jià)值；（2）由于凈利潤潤只是會(huì)計(jì)上上通用的概念念，與現(xiàn)金流流量有較大差差異，因此投投資利潤率并并不能真正反反映投資報(bào)酬酬率的高低。。（二）投資回回收期投資者通常期期望所投入的的資金能夠在在較短的時(shí)間間內(nèi)足額收回回。用于衡量量投資項(xiàng)目初初始投資回收收速度的評(píng)估估指標(biāo)稱為投投資回收期，，它是指以項(xiàng)項(xiàng)目的凈收益益抵償全部初初始投資所需需要的時(shí)間。。投資回收期期一般以年表表示，從建設(shè)設(shè)開始年算起起，其表達(dá)式式為：式中為投投資回收期；；CI為現(xiàn)金流入量量；CO為現(xiàn)金流出量量；為為年的凈凈現(xiàn)金流量。。投資回收期可可根據(jù)現(xiàn)金流流量表（全部部投資）中累累計(jì)凈現(xiàn)金流流量計(jì)算求得得。其計(jì)算公公式為：求出的投資回回收期與行業(yè)業(yè)的基準(zhǔn)投資資回收期比較較，當(dāng)≤時(shí)時(shí)，表明項(xiàng)項(xiàng)目投資能在在規(guī)定的時(shí)間間內(nèi)收回，經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果好。。例如，甲乙兩兩方案前5年的凈現(xiàn)金流流量如表5－6所示，求這兩兩個(gè)方案的投投資回收期，，并利用投資資回收期指標(biāo)標(biāo)對(duì)這兩個(gè)方方案進(jìn)行評(píng)估估。甲乙兩方案各各年凈現(xiàn)金流流量單單位：：萬元從甲方案計(jì)算算所得為：（年）由于甲方案各各年凈現(xiàn)金流流量為年值形形式，亦可簡簡化計(jì)算為：：（年）從乙方案計(jì)算算所得為：（年）如果行業(yè)的基基準(zhǔn)投資回收收期為4年，則甲乙兩兩方案都可以以接受。如甲甲乙兩方案互互斥，由于甲甲方案的投資資回收期短于于乙方案，故故應(yīng)選擇甲方方案。年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000400400400400400累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1000-600-2002006001000乙方案凈現(xiàn)金流量-1000200300300400600累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1000-800-500-200200800投資回收期法法的主要優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)在于：（1）使用簡單、、方便。主要要體現(xiàn)在三個(gè)個(gè)方面：一是是評(píng)估指標(biāo)計(jì)計(jì)算較為簡單單；二是采用用該方法只需需要確定投資資項(xiàng)目前幾年年的凈現(xiàn)金流流量，而不必必確定投資項(xiàng)項(xiàng)目壽命期所所有年份各年年凈現(xiàn)金流量量；三是不用用確定貼現(xiàn)率率。（2）投資回收期期的經(jīng)濟(jì)意義義易于理解。。（3）在一定意義義上考慮了投投資風(fēng)險(xiǎn)因素素，因?yàn)橥ǔ３Ｍ顿Y回收期期越短則投資資風(fēng)險(xiǎn)越小。。正是由于投投資回收期法法具有以上優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，所以對(duì)對(duì)小投資項(xiàng)目目評(píng)估時(shí)，經(jīng)經(jīng)常采用該方方法，即使在在對(duì)大型項(xiàng)目目評(píng)估時(shí)，也也經(jīng)常將此法法與其他動(dòng)態(tài)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使使用。投資回收期法法的主要缺點(diǎn)點(diǎn)有：（1）沒有考慮資資金的時(shí)間價(jià)價(jià)值，這一點(diǎn)點(diǎn)體現(xiàn)在將不不同年份的現(xiàn)現(xiàn)金流量直接接相加。（2）不考慮投資資回收期以外外各年凈現(xiàn)金金流量，所以以不利于對(duì)投投資項(xiàng)目進(jìn)行行整體評(píng)估。。（3）投資回收期期標(biāo)準(zhǔn)的確定定主要依賴決決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的態(tài)度。二、動(dòng)態(tài)指標(biāo)標(biāo)及其計(jì)算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的投資資效益進(jìn)行評(píng)評(píng)估時(shí)，考慮慮資金時(shí)間價(jià)價(jià)值的方法，，稱為動(dòng)態(tài)評(píng)評(píng)估，計(jì)算的的指標(biāo)稱為動(dòng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)。動(dòng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)比較較全面地反映映開發(fā)項(xiàng)目投投資活動(dòng)有效效期的經(jīng)濟(jì)效效益，使評(píng)估估更加符合實(shí)實(shí)際，常用的的動(dòng)態(tài)評(píng)估指指標(biāo)有凈現(xiàn)值值、內(nèi)部收益益率、投資回回收期等。（一）凈現(xiàn)值值凈現(xiàn)值是指開開發(fā)項(xiàng)目在投投資活動(dòng)有效效期內(nèi)的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量，按按預(yù)先規(guī)定的的貼現(xiàn)率或基基準(zhǔn)收益率，，折算到開發(fā)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開開始的基準(zhǔn)年年的代數(shù)和。。用凈現(xiàn)值評(píng)評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目目投資效益的的方法，稱為為凈現(xiàn)值法。。其計(jì)算公式式為：式中NPV為凈現(xiàn)值；n為開發(fā)項(xiàng)目投投資活動(dòng)有效效期；為貼貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率。在利用凈現(xiàn)值值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)時(shí)，若NPV＞0，表示開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目方案的收收益率不僅可可以達(dá)到基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率或貼貼現(xiàn)率所預(yù)定定的投資收益益水平，而且且尚有盈余；；若NPV＜0，則說明方案案的收益率達(dá)達(dá)不到基準(zhǔn)收收益率或貼現(xiàn)現(xiàn)率預(yù)定的投投資收益水平平；若NPV＝0，則表示開發(fā)發(fā)項(xiàng)目方案的的收益率恰好好等于基準(zhǔn)收收益率或貼現(xiàn)現(xiàn)率所預(yù)定的的投資收益水水平。所以，，只有NPV≥O時(shí)，該方案在在經(jīng)濟(jì)上才是是可取的；反反之則不可取取。舉例如下下：例：甲乙兩個(gè)個(gè)互斥投資方方案各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量如表表5－7所示，已知基基準(zhǔn)收益率為為10％。試?yán)脙魞衄F(xiàn)值法判斷斷甲乙兩方案案的可行性，，如果都可行行，應(yīng)該選擇擇哪一個(gè)？表6—7甲乙兩方案各各年凈現(xiàn)金流流量單位位：萬元年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000300300300300300乙方案凈現(xiàn)金流量-1000100200300400500甲方案的凈現(xiàn)現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)現(xiàn)值為：由于甲乙兩方方案的凈現(xiàn)值值都大于零，，因此這兩個(gè)個(gè)方案都可以以接受。但甲甲方案的凈現(xiàn)現(xiàn)值大于乙方方案的凈現(xiàn)值值，根據(jù)凈現(xiàn)現(xiàn)值法知甲方方案優(yōu)于乙方方案，應(yīng)該選選擇甲方案。。由此可以看出出，凈現(xiàn)值法法的基本思想想是投入與產(chǎn)產(chǎn)出相對(duì)比，，只有當(dāng)后者者大于前者時(shí)時(shí)，投資才是是有益的。為為了便于考慮慮資金的時(shí)間間價(jià)值，將不不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)發(fā)生的現(xiàn)金流流量統(tǒng)一折算算為同一時(shí)點(diǎn)點(diǎn)（項(xiàng)目實(shí)施施的開始時(shí)點(diǎn)點(diǎn)），未來各各年凈現(xiàn)金流流量的現(xiàn)值之之和就是進(jìn)行行投資的“產(chǎn)產(chǎn)出”，而初初始投資就是是“投入”。。＝137.24（萬元）＝65.26（萬元）§6.6

風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析可行性研究概概述可行性研究的的內(nèi)容與步驟驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃與基基礎(chǔ)參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與收收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究實(shí)例一、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目不確定性性因素的分析析土地費(fèi)用建安工程費(fèi)用用租售價(jià)格開發(fā)期與租售售期容積率及有關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)資本化率貸款利率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目購買價(jià)格權(quán)益投資比率率空置率運(yùn)營成本房地產(chǎn)置業(yè)投投資項(xiàng)目§6.6

風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析二、盈虧平衡衡分析可行性研究概概述可行性研究的的內(nèi)容與步驟驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃與基基礎(chǔ)參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與收收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究實(shí)例盈虧平衡分析析的目的就是是通過分析產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)量、成成本與方案盈盈利能力之間間的關(guān)系找出出投資方案盈盈利與虧損在在產(chǎn)量、價(jià)格格、單位產(chǎn)品品成本等方面面的界限，以以判斷在各種種不確定因素素作用下方案案的風(fēng)險(xiǎn)情況況。盈虧平衡分析析的基本假設(shè)設(shè)（線性盈虧虧平衡分析基基本假設(shè)）（1）產(chǎn)品的產(chǎn)量量等于銷售量量；（2）單位產(chǎn)品的的可變成本不不變；（3）單位產(chǎn)品的的銷售單價(jià)不不變；盈虧平衡點(diǎn)上上，收入等于于成本費(fèi)用，，既不盈利也也不虧損1、銷售收入函函數(shù)、成本函函數(shù)與利潤關(guān)關(guān)系(1)收入函數(shù)(即銷售收入與與產(chǎn)量間的函函數(shù)關(guān)系)B=P×Q式中，B為銷售收入；；P為銷售價(jià)格；；Q為房地產(chǎn)的銷銷量(2)成本函數(shù)(即成本與產(chǎn)量量的關(guān)系)TC=FC+VC=FC+VC×Q式中，TC為總成本；FC為固定成本；；VC為變動(dòng)成本；；VC為單位變動(dòng)成成本。(3)利潤函數(shù)(即利潤與產(chǎn)量量的關(guān)系)R=B－TC=P××Q－FC－VC×Q式中，R為利潤可行性研究概概述可行性研究的的內(nèi)容與步驟驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目策劃與基基礎(chǔ)參數(shù)選擇擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資與收收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究實(shí)例§6.6

風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析二、盈虧平衡衡分析2、盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)(BreakEvenPoint,BEP)盈虧平衡點(diǎn)，，又稱保本點(diǎn)點(diǎn)，是指開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的利潤潤為零時(shí)的指指標(biāo)，包括盈盈虧平衡點(diǎn)銷銷售量、盈虧虧平衡點(diǎn)銷售售額。R=B－TC=P××Q－FC－VC×Q=0盈虧平衡點(diǎn)銷銷量則，盈虧平衡衡點(diǎn)銷售額為為：R*=p×Q*3、項(xiàng)目安全率率(f)項(xiàng)目安全率是是反映項(xiàng)目承承受外部風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的能力，計(jì)計(jì)算公式為：：項(xiàng)目安全率越越小表明項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)承受能能力越差，反反之，則越強(qiáng)強(qiáng)。項(xiàng)目安全率與與風(fēng)險(xiǎn)承受能能力f<10%10%～15%15%～25%25%～

30%>30%狀況危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全例1：某開發(fā)項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)平均售價(jià)價(jià)5600元/m2，單位變動(dòng)成成本為2200元/m2，開發(fā)商開發(fā)發(fā)固定成本為為6800萬元，開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目土地面積積10000m2，容積率為5，商品房得房房率為80%，試計(jì)算盈虧虧平衡點(diǎn)銷售售量并分析項(xiàng)項(xiàng)目的安全性性。解：M2)則，該項(xiàng)目有有足夠的