房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第11章房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)交易是實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的過程。了解房地產(chǎn)交易的形式和特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)交易的特殊規(guī)律，是成功進(jìn)行房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)。本章在對房地產(chǎn)交易進(jìn)行一般性闡述后，重點(diǎn)對房地產(chǎn)交易價格、國有土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃及房地產(chǎn)抵押進(jìn)行討論。重點(diǎn)問題房地產(chǎn)交易的過程土地出讓價格及其評估房地產(chǎn)交易價格的形成房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.1房地產(chǎn)交易的概念及形式房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱，其實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易。房產(chǎn)交易地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.2房地產(chǎn)交易的特性及原則房地產(chǎn)交易的特性標(biāo)的物位置的固定性房地合一的特性房地產(chǎn)交易標(biāo)的價值金額大、專業(yè)性強(qiáng)房地產(chǎn)交易標(biāo)的供給的稀缺性房地產(chǎn)交易中原房地產(chǎn)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性11.1房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.2房地產(chǎn)交易的特性及原則房地產(chǎn)交易的原則及時登記原則房地連動原則交易價格遵循國家政策的原則交易房地產(chǎn)原設(shè)定的權(quán)利和義務(wù)隨交易同時轉(zhuǎn)移的原則11.1房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.3房地產(chǎn)市場廣義：是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问降目偡Q狹義：固定的房地產(chǎn)交易所分為3級11.1房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.1.4房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建設(shè)行政主管部門土地管理部門房地產(chǎn)管理部門交易管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)11.1房地產(chǎn)交易概述11.2國有土地使用權(quán)交易房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.2.1國有土地使用權(quán)出讓國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為協(xié)議拍賣招標(biāo)掛牌出讓方式11.2國有土地使用權(quán)交易房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材11.2.1國有土地使用權(quán)出讓前期準(zhǔn)備擬定方案正式報批組織實施登記發(fā)證備案建檔11.2國有有土地使使用權(quán)交交易房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.2.1國國有土土地使用用權(quán)出讓讓國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓價價格以基準(zhǔn)地地價為基基礎(chǔ)確定定土地出出讓價格格。以市場資資料為基基礎(chǔ)確定定土地出出讓價格格市場比較較法收益還原原法成本法剩余法11.2國有有土地使使用權(quán)交交易房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.2.1國國有土土地使用用權(quán)出讓讓國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同主要項目目合同雙方方當(dāng)事人人訂立合同同的宗旨旨地塊的范范圍和面面積合同的期期限出讓土地地的交付付與出讓讓金的繳繳納土地開發(fā)發(fā)建設(shè)與與利用規(guī)規(guī)則土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、出租租和抵押押權(quán)利的的確定合同終止止的條件件11.2國有有土地使使用權(quán)交交易房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.2.2國國有土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓是指國有有土地使使用權(quán)人人按照法法定程序序?qū)⑵渌鶕碛械牡耐恋厥故褂脵?quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行行為。國有土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓以出讓方方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓以劃撥方方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓11.2國有有土地使使用權(quán)交交易房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.2.3國國有土土地使用用權(quán)出租租是指國家家以土地地所有者者的身份份，將一一定年限限的土地地使用權(quán)權(quán)出租給給土地使使用者，，并由土土地使用用者按期期向國家家繳納租租金的國國有土地地配置方方式，是是土地有有償使用用的方式式之一。。在法律上上應(yīng)滿足足以下條條件：土地使用用權(quán)出租租時，出出租人與與承租人人應(yīng)當(dāng)簽簽訂租賃賃合同，，租賃合合同的內(nèi)內(nèi)容不得得違反國國家法律律、法規(guī)規(guī)和土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同的規(guī)規(guī)定。土地使用用者如果果未按土土地使用用權(quán)出讓讓合同規(guī)規(guī)定的期期限和條條件投投資、開開發(fā)土地地的，不不得出租租土地使使用權(quán)。。土地使用用權(quán)和地地上建筑筑物、其其他附著著物出租租時，出出租人必必須依法法辦理登登記手續(xù)續(xù)。11.3房地地產(chǎn)買賣賣房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.3.1房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣市市場細(xì)分分房地產(chǎn)買買賣市場場的特征征細(xì)分按營業(yè)區(qū)區(qū)域細(xì)分分按客戶類類型細(xì)分分按開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的商商品種類類細(xì)分按購房原原因細(xì)分分按經(jīng)營方方法細(xì)分分11.3房地地產(chǎn)買賣賣房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.3.1房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣市市場細(xì)分分房地產(chǎn)買買賣市場場的級別別細(xì)分一級市場場————商品房房銷售市市場二級市場場————房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市市場11.3房地地產(chǎn)買賣賣房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.3.2房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣程程序及操操作技巧巧買賣程序序訂立買賣賣合同接受審查查簽訂合同同繳納稅費(fèi)費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶戶手續(xù)11.3房地地產(chǎn)買賣賣房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.3.2房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣程程序及操操作技巧巧操作技巧巧房地產(chǎn)廣廣告技巧巧確定最佳佳售樓時時機(jī)突出項目目的差別別優(yōu)勢買賣中的的調(diào)價技技巧選擇適合合的付款款方式11.3房地地產(chǎn)買賣賣房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.3.3房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣價價格房地產(chǎn)買買賣價格格的特殊殊性位置對價價格起著著決定作作用能完全依依成本定定價房地產(chǎn)價價格的趨趨升性房地產(chǎn)價價格的壟壟斷性11.3房地地產(chǎn)買賣賣房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.3.3房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣價價格房地產(chǎn)買買賣價格格評估新建房地地產(chǎn)成本本法公式式：舊有房地地產(chǎn)成本本法公式式11.3房地地產(chǎn)買賣賣房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.3.4房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣合合同主要內(nèi)容容當(dāng)事人雙雙方商品房基基本情況況房價款的的確定方方式及總總價款、、付款方方式、付付款時間間交付使用用期限及及保固期期限雙方責(zé)任任與義務(wù)務(wù)違約處罰罰11.4房地地產(chǎn)租賃賃房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.4.1房房地產(chǎn)產(chǎn)租賃市市場分類類和細(xì)分分按客戶類類型細(xì)分分按租賃原原因細(xì)分分按租賃用用途細(xì)分分按房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性性質(zhì)細(xì)分分11.4房地地產(chǎn)租賃賃房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)租賃的的一般程程序和方方法調(diào)查房屋屋所有權(quán)權(quán)證和出出租人、、房屋現(xiàn)現(xiàn)狀簽訂合同同租賃登記記合同執(zhí)行行租賃合同同的終止止11.4房地地產(chǎn)租賃賃房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)租賃價價格房地產(chǎn)收收益水平平或效用用決定租租賃價格格水平租賃合同同條件影影響租賃賃價格水水平房地產(chǎn)租租賃價格格特點(diǎn)房地產(chǎn)租租金評估估積算法租賃實例例比較法法收益分析析法11.4房地地產(chǎn)租賃賃房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.4.4房房地產(chǎn)產(chǎn)租賃合合同符合國家家法律和和政策的的原則符合等價價有償?shù)牡脑瓌t符合平等等互利、、協(xié)商一一致的原原則制定租賃賃合同的的原則11.4房地地產(chǎn)租賃賃房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.4.4房房地產(chǎn)產(chǎn)租賃合合同租賃房地地產(chǎn)的基基本情況況租金及租租期承租方的的權(quán)利承租方的的義務(wù)出租方的的權(quán)利出租方的的義務(wù)違約規(guī)定定租賃合同同的內(nèi)容容11.5房地地產(chǎn)抵押押房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國家家級規(guī)劃劃教材11.5.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押的的概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押，，是是指指抵抵押押人人以以其其合合法法的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)以以不不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移占占有有的的方方式式向向抵抵押押權(quán)權(quán)人人提提供供債債務(wù)務(wù)履履行行擔(dān)擔(dān)保保的的行行為為。。債債務(wù)務(wù)人人不不履履行行債債務(wù)務(wù)時時，，抵抵押押權(quán)權(quán)人人有有權(quán)權(quán)依依法法以以抵抵押押的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣所所得得的的價價款款優(yōu)優(yōu)先先受受償償。。11.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.5.2設(shè)設(shè)定定抵抵押押權(quán)權(quán)的的原原則則與與范范圍圍房地地合合一一原原則則法登登記記原原則則設(shè)定定抵抵押押權(quán)權(quán)的的原原則則設(shè)定定抵抵押押權(quán)權(quán)的的范范圍圍11.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.5.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押合合同同抵押押人人、、抵抵押押權(quán)權(quán)人人的的名名稱稱或或者者個個人人姓姓名名、、住住所所主債債權(quán)權(quán)的的種種類類、、數(shù)數(shù)額額抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的處處所所、、名名稱稱、、狀狀況況、、建建筑筑面面積積、、用用地地面面積積以以及及四四至至等等抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價值值抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的占占用用管管理理人人、、占占用用管管理理方方式式、、占占用用管管理理責(zé)責(zé)任任以以及及意意外外損損毀毀、、滅滅失失的的責(zé)責(zé)任任抵押押期期限限抵押押權(quán)權(quán)滅滅失失的的條條件件違約約責(zé)責(zé)任任爭議議解解決決方方式式抵押押合合同同訂訂立立的的時時間間與與地地點(diǎn)點(diǎn)雙方方約約定定的的其其他他事事項項主要要內(nèi)內(nèi)容容11.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.5.4房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押登登記記抵押押登登記記的的程程序序申請請受理理驗驗證證審批批收收費(fèi)費(fèi)登記記發(fā)發(fā)證證11.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.5.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押受受償償同一一財財產(chǎn)產(chǎn)向向兩兩個個以以上上債債權(quán)權(quán)人人抵抵押押的的，，拍拍賣賣、、變變賣賣抵抵押押物物所所得得的的價價款款按按照照抵抵押押物物登登記記的的先先后后順順序序清清償償。。抵押押物物折折價價或或者者拍拍賣賣、、變變賣賣后后，，其其價價款款超超過過債債權(quán)權(quán)數(shù)數(shù)額額的的部部分分歸歸抵抵押押人人所所有有，，不不足足部部分分由由債債務(wù)務(wù)人人清清償償。。抵押押人人未未按按合合同同規(guī)規(guī)定定履履行行償償還還債債務(wù)務(wù)義義務(wù)務(wù)的的，，依依照照法法律律規(guī)規(guī)定定，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押權(quán)權(quán)人人有有權(quán)權(quán)解解除除抵抵押押合合同同，，拍拍賣賣抵抵押押物物，，并并用用拍拍賣賣所所得得價價款款，，優(yōu)優(yōu)先先得得到到補(bǔ)補(bǔ)償償，，而而使使自自己己的的權(quán)權(quán)利利不不受受到到侵侵害害。。11.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材11.5.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押受受償償同一一財財產(chǎn)產(chǎn)向向兩兩個個以以上上債債權(quán)權(quán)人人抵抵押押的的，，拍拍賣賣、、變變賣賣抵抵押押物物所所得得的的價價款款按按照照抵抵押押物物登登記記的的先先后后順順序序清清償償。。抵押押物物折折價價或或者者拍拍賣賣、