房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)選擇第一節(jié)市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)選擇第一部分市場(chǎng)細(xì)分第二部分目標(biāo)市場(chǎng)選擇第三部分市場(chǎng)定位第一部分市場(chǎng)細(xì)分一、市場(chǎng)細(xì)分的概念二、市場(chǎng)細(xì)分的客觀依據(jù)與基礎(chǔ)三、市場(chǎng)細(xì)分的意義四、市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)和方法一、市場(chǎng)細(xì)分的概念

市場(chǎng)細(xì)分就是從區(qū)別消費(fèi)者不同需求出發(fā)，根據(jù)消費(fèi)者需求和購(gòu)買行為的明顯的差異性，并以此作為標(biāo)準(zhǔn)將整體市場(chǎng)細(xì)分為兩個(gè)或更多的具有類似需求的消費(fèi)者群，從而確定企業(yè)營(yíng)銷目標(biāo)市場(chǎng)的過(guò)程。二、市場(chǎng)細(xì)分的客觀依據(jù)與基礎(chǔ)（一）消費(fèi)者需求的同質(zhì)性和異質(zhì)性。消費(fèi)者需求的同質(zhì)性和異質(zhì)性在市場(chǎng)上常表現(xiàn)出不同的類型，一般來(lái)講有三種類型：①同質(zhì)型偏好②分散型偏好③群組型偏好。（二）企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的局限性和舍棄性。市場(chǎng)細(xì)分就是“同中求異，異中求同”地劃分顧客群體的過(guò)程。1.同質(zhì)偏好2.分散偏好3.集群偏好同質(zhì)偏好

（Homogeneouspreferences）分散偏好

（Diffusedpreferences）集群偏好

(Clusteredpreferences)三、市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分的的意義義（一））通過(guò)過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分，有有利于于企業(yè)業(yè)特別別是中中小企企業(yè)發(fā)發(fā)掘最最好的的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷機(jī)會(huì)會(huì)，使使企業(yè)業(yè)取得得優(yōu)勢(shì)勢(shì)地位位。（二））市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分有利利于企企業(yè)科科學(xué)分分配和和集中中使用用資源源，以以最小小的經(jīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用實(shí)實(shí)現(xiàn)最最大營(yíng)營(yíng)銷效效益。。（三））市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分有利利于企企業(yè)針針對(duì)市市場(chǎng)需需求特特征制制訂或或調(diào)整整企業(yè)業(yè)的營(yíng)營(yíng)銷方方案，，有的的放矢矢地采采取適適當(dāng)?shù)牡氖袌?chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷策略略。（四））市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分有利利于更更好地地滿足足消費(fèi)費(fèi)者的的現(xiàn)實(shí)實(shí)需求求和潛潛在需需求，，能夠夠始終終不斷斷地開開拓市市場(chǎng)。。（五））市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分有效效地避避免了了價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)四、市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和方方法（一））消費(fèi)費(fèi)者市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：①地理細(xì)細(xì)分②人口口細(xì)分分③心理細(xì)細(xì)分④行為為細(xì)分分（二））產(chǎn)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分的依依據(jù)：：①最終用用戶②顧客規(guī)規(guī)模③其他變變量（三））市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分的方方法①單一一因素素法②綜合合因素素法③系列列因素素法（四））市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分的步步驟①選定定產(chǎn)品品市場(chǎng)場(chǎng)范圍圍②估計(jì)計(jì)潛在在顧客客的基基本需需求③分析析潛在在顧客客的不不同需需求④剔除除潛在在顧客客的共共同需需求⑤為這這些分分市場(chǎng)場(chǎng)暫時(shí)時(shí)定名名⑥進(jìn)一一步認(rèn)認(rèn)識(shí)各各細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)的特特點(diǎn)，，作進(jìn)進(jìn)一步步細(xì)分分或合合并⑦測(cè)量量各分分市場(chǎng)場(chǎng)的大大小，，從而而估算算可能能的獲獲利水水平（五））進(jìn)行行市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分時(shí)應(yīng)應(yīng)注意意的問(wèn)問(wèn)題①在選選擇市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)，，應(yīng)根根據(jù)不不同企企業(yè)的的自身身?xiàng)l件件及產(chǎn)產(chǎn)品的的特點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行切合合實(shí)際際的選選擇，，不能能生搬搬硬套套，不不講實(shí)實(shí)效。。②市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是是動(dòng)態(tài)態(tài)的。。③在選選擇細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)的的方法法時(shí)，，往往往選擇擇綜合合因素素法或或系列列因素素法。。因?yàn)闉橛绊戫懴M(fèi)費(fèi)需求求的因因素往往往是是多方方面的的且是是相互互關(guān)聯(lián)聯(lián)的。。單一一因素素細(xì)分分的市市場(chǎng)很很不具具體，，缺乏乏實(shí)際際意義義，一一個(gè)理理想的的細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)往往往是由由多個(gè)個(gè)因素素綜合合劃分分來(lái)確確定的的。五、市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分的的原則則1．可可衡量量性2．可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)性3．可可盈利利性4．可可區(qū)分分性第二部部分目目標(biāo)市市場(chǎng)選選擇一、選選擇目目標(biāo)市市場(chǎng)二、目目標(biāo)市市場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略三、影影響目目標(biāo)市市場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略的的因素素一、選選擇目目標(biāo)市市場(chǎng)1．市市場(chǎng)集集中化化2．選選擇專專業(yè)化化3．產(chǎn)產(chǎn)品專專業(yè)化化4．市市場(chǎng)專專業(yè)化化5．市市場(chǎng)全全面化化市場(chǎng)集集中化化single-segmentconcentration皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)選擇專專業(yè)化化selectivespecialization皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)產(chǎn)品專專業(yè)化化productspecialization皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)市場(chǎng)專專業(yè)化化marketspecialization皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)市場(chǎng)全全面化化fullmarketcoverage皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)二、目標(biāo)市市場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略無(wú)差異異性營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略差異性性營(yíng)銷銷戰(zhàn)略略集中性性營(yíng)銷銷戰(zhàn)略略無(wú)差異異性營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略［［1］］企業(yè)把把整體體市場(chǎng)場(chǎng)看作作一個(gè)個(gè)大的的目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，不不進(jìn)行行細(xì)分分，用用一種種產(chǎn)品品、統(tǒng)統(tǒng)一的的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷組合合對(duì)待待整體體市場(chǎng)場(chǎng)。營(yíng)銷組組合無(wú)差異異性營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略［［2］］最大的的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是成成本的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性；；最大的的缺點(diǎn)點(diǎn)是顧顧客的的滿意意度低低；適用范范圍有有限。。差異性性營(yíng)銷銷戰(zhàn)略略［1］細(xì)分市市場(chǎng)A細(xì)分市市場(chǎng)B細(xì)分市市場(chǎng)C細(xì)分市市場(chǎng)××細(xì)分市市場(chǎng)·····營(yíng)銷計(jì)劃A營(yíng)銷計(jì)劃B營(yíng)銷計(jì)劃C差異性性營(yíng)銷銷戰(zhàn)略略［2］企業(yè)在在市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分的基基礎(chǔ)上上，根根據(jù)自自身的的資源源及實(shí)實(shí)力選選擇若若干個(gè)個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)作為為目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，并并為此此制定定不同同的市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃。。最大優(yōu)優(yōu)點(diǎn)是是可以以有針針對(duì)性性地滿滿足不不同顧顧客群群體的的需求求，提提高產(chǎn)產(chǎn)品的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力力；能能夠樹樹立起起良好好的市市場(chǎng)形形象，，吸引引更多多的購(gòu)購(gòu)買者者。最大缺缺點(diǎn)是是市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷費(fèi)用用大幅幅度增增加。。集中性性營(yíng)銷銷戰(zhàn)略略［1］細(xì)分市市場(chǎng)A細(xì)分市市場(chǎng)B細(xì)分市市場(chǎng)C細(xì)分市市場(chǎng)××細(xì)分市市場(chǎng)·····營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃C集中性性營(yíng)銷銷戰(zhàn)略略［2］企業(yè)在在市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分的基基礎(chǔ)上上，根根據(jù)自自身的的資源源及實(shí)實(shí)力選選擇某某一個(gè)個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)作為為目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，并并為此此制定定市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷計(jì)劃劃。專業(yè)化化經(jīng)營(yíng)營(yíng)，能能滿足足特定定顧客客的需需求。。集中資資源，，節(jié)省省費(fèi)用用。經(jīng)營(yíng)者者承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大大。適合資資源薄薄弱的的小企企業(yè)。。四、影影響目目標(biāo)市市場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略的的因素素1．企企業(yè)能能力2．產(chǎn)產(chǎn)品同同質(zhì)性性3．產(chǎn)產(chǎn)品壽壽命周周期階階段4．市市場(chǎng)的的類同同性5．競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者者戰(zhàn)略略第三部部分市市場(chǎng)場(chǎng)定位位一、市市場(chǎng)定定位的的含義義二、市市場(chǎng)定定位的的步驟驟三、市市場(chǎng)定定位的的方式式四、市市場(chǎng)定定位的的戰(zhàn)略略定位為為什么么？馬的啟啟示馬的啟啟示有差異異的，，與眾眾不同同的事事物才才容易易吸引引人的的注意意力。。同樣，，要令令你的的品牌牌能吸吸引消消費(fèi)者者，而而不被被浩如如煙海海的商商品所所淹滅滅，就就要盡盡力造造成差差異，，追求求與眾眾不同同，以以使消消費(fèi)者者易于于將其其與其其他品品牌區(qū)區(qū)分開開來(lái)，，并進(jìn)進(jìn)而在在心目目中占占有一一定的的位置置———定位位Whenzebrasfallinlove一、市市場(chǎng)定定位的的含義義市場(chǎng)定定位(Marketingpositioning)是是根據(jù)據(jù)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品在在市場(chǎng)場(chǎng)上所所處的的地位位和顧顧客對(duì)對(duì)產(chǎn)品品某些些屬性性的重重視程程度，，勾畫畫與傳傳遞本本企業(yè)業(yè)產(chǎn)品品、形形象的的活動(dòng)動(dòng)過(guò)程程。定位論論的蘊(yùn)蘊(yùn)生1969，，RiesandTrout1、歷歷史淵淵源1969年年，A··里斯斯(AlRies)和J··屈特特(JackTrout)在在美國(guó)國(guó)營(yíng)銷銷雜志志《廣廣告時(shí)時(shí)代》》和《《工業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷》上上發(fā)表表了一一系列列文章章，首首次提提出了了定位位這一一概念念。此此舉在在營(yíng)銷銷廣告告界引引起熱熱烈反反響，，甚至至掀起起了一一場(chǎng)思思想論論戰(zhàn)。。70年代代，定定位觀觀念日日趨成成熟，，發(fā)展展成較較為完完善的的理論論。1979年年，兩兩位大大師合合作出出版了了第一一本確確定定定位理理論的的專著著《定定位：：攻心心之戰(zhàn)戰(zhàn)》。。該書書出版版后，，一時(shí)時(shí)洛陽(yáng)陽(yáng)紙貴貴。到到80年代代，經(jīng)經(jīng)過(guò)10年年的發(fā)發(fā)展和和實(shí)踐踐，定定位論論越過(guò)過(guò)USP理理論和和品牌牌形象象論，，被奉奉為經(jīng)經(jīng)典。。USP理論論50年年代初初羅瑟瑟·瑞瑞夫斯斯（RosserReeves）提提出USP理論論，要要求向向消費(fèi)費(fèi)者說(shuō)說(shuō)一個(gè)個(gè)“獨(dú)獨(dú)特的的銷售售主張張”（（UniqueSellingProposition）），，簡(jiǎn)稱稱USP理理論。。USP理理論包包括三三個(gè)方方面：：一一是是每個(gè)個(gè)廣告告不僅僅靠文文字或或圖象象，還還要對(duì)對(duì)消費(fèi)費(fèi)者提提出一一個(gè)建建議，，即買買本產(chǎn)產(chǎn)品將將得到到的明明確利利益；；二二是是這一一建議議一定定是該該品牌牌獨(dú)具具的，，是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)品品牌不不能提提出或或不曾曾提出出的；；三三是是這一一建議議必須須具有有足夠夠力量量吸引引、感感動(dòng)廣廣大消消費(fèi)者者，招招徠新新顧客客購(gòu)買買你的的東西西。1954年年，瑞瑞夫斯斯為M&M糖果果所作作的““只溶溶在口口，不不溶在在手””廣告告創(chuàng)意意是USP理論論典范范之作作。2、主主要傳傳播理理論的的比較較3、基基本假假設(shè)過(guò)度傳傳播的的社會(huì)會(huì)，過(guò)分簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的頭腦腦極其簡(jiǎn)簡(jiǎn)化的的信息息二、市市場(chǎng)定定位的的步驟驟明確競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)選擇競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)顯示競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)三、市市場(chǎng)定定位的的戰(zhàn)略略和實(shí)實(shí)現(xiàn)（一））產(chǎn)品品差異異化戰(zhàn)戰(zhàn)略如如科科龍的的雙高高效空空調(diào)使使科龍龍擠入入三甲甲。農(nóng)農(nóng)婦山山泉的的農(nóng)夫夫果園園，三三種水水果在在里面面。（二））價(jià)格格的差差異化化如奧克克斯空空調(diào)（三））渠道道差異異化商務(wù)通通（四））促銷銷差異異化農(nóng)婦山山泉有有點(diǎn)甜甜樂(lè)百氏氏27層凈化化（五））服務(wù)務(wù)差異異化等等(六））人員員差別別化戰(zhàn)戰(zhàn)略四、市市場(chǎng)定定位的的方法法(一)初次定定位(二)重新定定位(三)對(duì)峙定定位（（迎頭頭定位位）(四)回避定定位（（避強(qiáng)強(qiáng)定位位）定位的的方法法對(duì)比定定位:非?？煽蓸?lè)（（中國(guó)國(guó)人自自己的的可樂(lè)樂(lè)）紅桃K定位位于““補(bǔ)血血快””,血血爾定定位于于“功功效持持久””價(jià)格定定位：：康柏、、IBM、、SONY手手提電電腦戴爾電電腦：：“國(guó)國(guó)際品品質(zhì)，，本土土價(jià)格格”產(chǎn)品特特色定定位：：“只溶溶在口口，不不溶在在手””M&M奶奶油巧巧克力力、產(chǎn)品利利益定定位：：寶潔的的五朵朵金花花：海海飛絲絲、潘潘婷、、飄柔柔、潤(rùn)潤(rùn)妍、、沙宣宣使用時(shí)時(shí)機(jī)定定位：：紅牛：：渴了了累了了喝紅紅牛；；腦白金金：今今年過(guò)過(guò)年不不收禮禮，收收禮只只收腦腦白金金；使用者者類型型定位位：金利來(lái)來(lái)，男男人的的世界界；娃哈哈哈果奶奶：哈藥集集團(tuán)———““生產(chǎn)產(chǎn)老百百姓用用的起起的好好藥””老百姓姓大藥藥房——老百百姓自自己的的藥房房感冒藥藥的定定位白加黑黑———服藥藥方法法海王銀銀得菲菲———關(guān)鍵鍵時(shí)刻刻，怎怎能感感冒正源丹丹———因體體虛而而反復(fù)復(fù)感冒冒的人人（（對(duì)老老人、、有怕怕冷感感覺(jué)的的婦女女）“快克克”““速速效感感冒膠膠囊””———快快五、定定位圖圖理解定定位圖圖定位圖圖是一一種直直觀的的、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔的的定位位分析析工具具，一般利利用平平面二二維坐坐標(biāo)圖圖作直直觀比比較其坐標(biāo)標(biāo)軸代代表消消費(fèi)者者評(píng)價(jià)價(jià)品牌牌的特特征因因子圖上各各點(diǎn)則則對(duì)應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)上的的主要要品牌牌第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分一、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分依據(jù)據(jù)二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分程序序與方方法三、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分評(píng)估估一、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分依據(jù)據(jù)1、住住宅市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分依依據(jù)人文地理心理環(huán)境2、商商業(yè)用用房市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分依依據(jù)使用性性質(zhì)二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分程序序與方方法第一輪輪市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分第二輪輪市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分第三輪輪市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)選擇擇第一部部分目目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)概述述第二部部分影影響響目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)選擇擇的主主要因因素第三部部分目目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)選擇擇程序序第四部部分房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)定定位第一部部分目目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)概述述一、目標(biāo)市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷二、目標(biāo)市市場(chǎng)的的概念念三、目標(biāo)市市場(chǎng)應(yīng)應(yīng)具備備的條條件四、細(xì)分市市場(chǎng)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)一、目目標(biāo)市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷將整體體市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行行細(xì)分分，然然后根根據(jù)企企業(yè)的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，從從中正正確選選擇一一個(gè)或或幾個(gè)個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)作為為目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，并并相應(yīng)應(yīng)地采采取一一定的的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷策略略，使使之適適應(yīng)每每個(gè)目目標(biāo)市市場(chǎng)的的需要要，取取得理理想的的營(yíng)銷銷成果果，這這就是是目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷。目目標(biāo)市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷主主要包包括三三個(gè)步步驟：：細(xì)分市市場(chǎng)、、選擇擇目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)、產(chǎn)產(chǎn)品及及市場(chǎng)場(chǎng)定位位。二、目目標(biāo)市市場(chǎng)的的概念念所謂目目標(biāo)市市場(chǎng)是是指在在市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分基礎(chǔ)礎(chǔ)上所所確定定的最最佳細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)，，即企企業(yè)所所確定定的以以相應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品滿滿足其其需求求、為為其服服務(wù)的的那個(gè)個(gè)消費(fèi)費(fèi)者群群。它它是企企業(yè)所所確定定的營(yíng)營(yíng)銷服服務(wù)對(duì)對(duì)象。。三、目目標(biāo)市市場(chǎng)應(yīng)應(yīng)具備備的條條件⑴擁有有較理理想的的現(xiàn)實(shí)實(shí)需求求和潛潛在需需求⑵企業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)符合合市場(chǎng)場(chǎng)的特特征⑶競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手尚未未控制制市場(chǎng)場(chǎng)，市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)還還不激激烈四、、細(xì)細(xì)分分市市場(chǎng)場(chǎng)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)⑴細(xì)分分市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求定定量量分分析析⑵企業(yè)業(yè)需需求求與與銷銷售售潛潛力力⑶企業(yè)業(yè)成成本本分分析析五、、目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)的的選選擇擇策策略略企業(yè)業(yè)可可采采用用的的目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)選選擇擇戰(zhàn)戰(zhàn)略略方方式式主主要要有有以以下下五五種種：：⑴產(chǎn)產(chǎn)品品與與市市場(chǎng)場(chǎng)集集中中化化⑵產(chǎn)品品專專門門化化⑶市場(chǎng)場(chǎng)專專門門化化⑷有有選選擇擇的的專專業(yè)業(yè)化化⑸全全面面進(jìn)進(jìn)入入化化確定定目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)涵涵蓋蓋戰(zhàn)戰(zhàn)略略時(shí)時(shí)，，有有三三種種選選擇擇：：(1)無(wú)差差異異市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷(2)差異異市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷(3)集中中市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷上述述三三種種目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)涵涵蓋蓋戰(zhàn)戰(zhàn)略略各各有有利利弊弊，，企企業(yè)業(yè)在在選選擇擇時(shí)時(shí)需需要要考考慮慮五五方方面面的的主主要要因因素素，，即即企企業(yè)業(yè)資資源源、、產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)性性、、市市場(chǎng)場(chǎng)同同質(zhì)質(zhì)性性、、產(chǎn)產(chǎn)品品所所處處的的生生命命周周期期階階段段、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手的的目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)涵涵蓋蓋戰(zhàn)戰(zhàn)略略等等。。(1)企業(yè)資源(2)產(chǎn)品同質(zhì)性性(3)市場(chǎng)同質(zhì)性性(4)產(chǎn)品生命周周期階段(5)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的戰(zhàn)略第二部分影影響目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)選擇擇的主要因因素1、市場(chǎng)規(guī)規(guī)模2、資源條條件3、環(huán)境條條件4、盈利性性因素5、風(fēng)險(xiǎn)性性因素6、政策性性因素第三部分目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)選擇程序序房地產(chǎn)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)選擇擇程序圖（（P187）第四節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目市場(chǎng)定位位一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位的內(nèi)內(nèi)容二、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位的基基本程序三、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位的原原則一、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位的內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目市場(chǎng)屬屬性定位