1Contents我國近些年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策新華天璽的競爭對手調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷策略未來房地產(chǎn)趨勢分析房地產(chǎn)的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀21949－1955年:解放初期建立了新政府的房地產(chǎn)管理秩序1956－1965年：確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位1966年－1978年:“十年動亂”時期，城市房地產(chǎn)管理混亂1978年以后:在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌生了

我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀3第1章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。同年，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)(中房集團(tuán))成立。

1988年2月25日，國務(wù)院印發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。

1988年，萬科通過股份化改組，正式更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。這年11月18日，萬科以2000萬元的價(jià)格參與投標(biāo)買地，一舉奪得荔泉地塊，萬科正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為國內(nèi)較早進(jìn)行住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。1991年，1月29日，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易。41991年到1992年，是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期1993年是宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢得到抑制。1991年9月13日，馮侖等人注冊了海南農(nóng)業(yè)高技術(shù)投資聯(lián)合總公司，當(dāng)時馮侖、王功權(quán)、劉軍、易小迪、潘石屹、王啟富6人大約占到了公司總股份的65%。“農(nóng)高投”成為萬通的前身。1992年萬科確立房地產(chǎn)為主導(dǎo)行業(yè)，開始進(jìn)行由多元化轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的專一化戰(zhàn)略調(diào)整。1997年11月6日，保利地產(chǎn)參加廣州市用地制度改革首次用地招標(biāo)拍賣活動，以8798萬元獨(dú)家投得北京南路地塊。——引起了廣泛的哄動

51998年，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個新事物，就是所謂的“房改”，即將單位直接分房改為貨幣化分房。此項(xiàng)政策一出，銀行按揭順勢推出。從此中國房地產(chǎn)漸次進(jìn)入市場化的活躍期，真正的房地產(chǎn)市場誕生。2002年3月，潘石屹成立SOHO中國有限公司。

2002年8月8日，中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳注冊成立，8月28日，中海地產(chǎn)正式通過批準(zhǔn)進(jìn)入在內(nèi)地A股上市。

2005年3月底，國務(wù)院辦公廳出臺的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》即“國八條”。

2006年4月28日央行宣布：將人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)。

2006年5月17日，“國六條”出臺，引發(fā)諸多爭議、產(chǎn)生巨大反響。

國十條、限購、限貸、房產(chǎn)稅…………

近幾年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策年份政策目標(biāo)政策內(nèi)容政策效果1991 規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深化房改全面推行房改，房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步房地產(chǎn)投資開始增長1992-1993加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)步伐“南巡講話”，加快改革步伐，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開放房地產(chǎn)價(jià)格，下放權(quán)力經(jīng)濟(jì)高漲，房地產(chǎn)市場快速膨脹，部分地區(qū)出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫1993-1995加快房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，深化房改進(jìn)行宏觀調(diào)控，控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，緊縮銀根經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)增速下降1996-1997規(guī)范房地產(chǎn)市場，提供住宅產(chǎn)業(yè)“兩點(diǎn)論”全面推行住房公積金制度，安居工程順利推進(jìn)房地產(chǎn)市場開始恢復(fù)1998促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需房改取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，停止福利分房，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)投資和銷售穩(wěn)步增長，個人住房比重增大1999-2001促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)行積極財(cái)政政策，全面啟動住房消費(fèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展近幾年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策2002-2003規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，整頓市場秩序，警惕房地產(chǎn)泡沫有關(guān)主管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，整頓市場秩序，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，局部地區(qū)有過熱現(xiàn)象2004-2005完善土地管理制度，從嚴(yán)控制非農(nóng)業(yè)土地供給實(shí)施“三個暫停”，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，行政手段加強(qiáng)。投機(jī)性購房得到有效控制，房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張幅度有所減緩2006穩(wěn)定住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格圍繞住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等六方面展開房地產(chǎn)和住宅開放投資增幅有所減緩，但房價(jià)漲幅未得到有效控制2007解決低收入家庭的住房問題明確廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小型套房的建設(shè)用地比例保障性住房品種開始得到加強(qiáng)2008-2010調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標(biāo)，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜實(shí)況，國十條的威力未能完全釋放2012年限購、限貸2012年5月，包括北京、上海等40多個城市出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等等2013年以后推行房產(chǎn)稅2022/12/167國八條——深度解讀（2005年）高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)——廉租房和閑置土地的處理嚴(yán)格控制被動性住房需求——控制拆遷正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查國六條（2006年）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向國十條（2010年）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題建立考核問責(zé)機(jī)制實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用增加居住用地有效供應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)國十十條條（（2010年））確保保完完成成2010年建建設(shè)設(shè)保保障障性性住住房房300萬套套、、各各類類棚戶戶區(qū)區(qū)改造造住住房房280萬套套的的工工作作任任務(wù)務(wù)加強(qiáng)強(qiáng)對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)購購地地和和融融資資的的監(jiān)監(jiān)管管。。國國土土資資源源部部門門要要加加大大專專項(xiàng)項(xiàng)整整治治和和清清理理力力度度，，嚴(yán)嚴(yán)格格依依法法查查處處土土地地閑閑置置及及炒炒地地行行為為，，并并限限制制有有違違法法違違規(guī)規(guī)行行為為的的企企業(yè)業(yè)新新購購置置土土地地加大大交交易易秩秩序序監(jiān)監(jiān)管管力力度度，，對對存存在在捂捂盤盤惜惜售售、、囤囤積積房房源源、、哄哄抬抬房房價(jià)價(jià)等等行行為為的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)，，要要加加大大曝曝光光和和處處罰罰力力度度，，問問題題嚴(yán)嚴(yán)重重的的要要取取消消經(jīng)經(jīng)營營資資格格，，對對存存在在違違法法違違規(guī)規(guī)行行為為的的要要追追究究相相關(guān)關(guān)人人員員的的責(zé)責(zé)任任完善善房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場信信息息披披露露制制度度。。各各地地要要及及時時向向社社會會公公布布住住房房建建設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)劃劃和和住住房房用用地地年年度度供供應(yīng)應(yīng)計(jì)計(jì)劃劃。。住住房房城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設(shè)設(shè)部部要要加加快快個個人人住住房房信信息息系系統(tǒng)統(tǒng)的的建建設(shè)設(shè)。。統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)部部門門要要研研究究發(fā)發(fā)布布能能夠夠反反映映不不同同區(qū)區(qū)位位、、不不同同類類型型住住房房價(jià)價(jià)格格變變動動的的信信息息全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)情情況況：：2012年1-11月份份一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資完完成成情情況況2012年1-11月份份，，全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資64772億元元，，同同比比名名義義增增長長16.7%，增增速速比比1-10月份份提提高高1.3個百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。其其中中，，住住宅宅投投資資44606億元元，，增增長長11.9%，增增速速提提高高1.1個百百分分點(diǎn)點(diǎn)，，占占房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資的的比比重重為為68.9%。1-11月份份，，東東部部地地區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資36719億元元，，同同比比增增長長14.8%，增增速速比比1-10月份份提提高高0.5個百百分分點(diǎn)點(diǎn)；；中中部部地地區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資14035億元元，，增增長長19.4%，增增速速提提高高3個百百分分點(diǎn)點(diǎn)；；西西部部地地區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資14018億元元，，增增長長19.5%，增增速速提提高高2個百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。1-11月份份，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)房房屋屋施施工工面面積積556658萬平方米，，同比增長長13.3%，增速與1-10月份持平；；其中，住住宅施工面面積416657萬平方米，，增長10.8%。房屋新開開工面積162413萬平方米，，下降7.2%，降幅比1-10月份縮小1.3個百分點(diǎn)；；其中，住住宅新開工工面積119905萬平方米，，下降11.1%。房屋竣工工面積67706萬平方米，，增長14.1%，增速回落落3.2個百分點(diǎn)；；其中，住住宅竣工面面積54310萬平方米，，增長13.7%。1-11月份，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)土地購購置面積31638萬平方米，，同比下降降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個百分點(diǎn)；；土地成交交價(jià)款6594億元，下降降10.3%，降幅縮小小1.5個百分點(diǎn)。。二、商品房房銷售和待待售情況1-11月份，商品品房銷售面面積91705萬平方米，，同比增長長2.4%，1-10月份為下降降1.1%；其中，住住宅銷售面面積增長2.3%，辦公樓銷銷售面積增增長11.6%，商業(yè)營業(yè)業(yè)用房銷售售面積增長長1.7%。商品房銷銷售額53526億元，增長長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個百分點(diǎn)；；其中，住住宅銷售額額增長10.4%，辦公樓銷銷售額增長長4.1%，商業(yè)營業(yè)業(yè)用房銷售售額增長4.2%。三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)景氣氣指數(shù)11月份，房地地產(chǎn)開發(fā)景景氣指數(shù)(簡稱“國房房景氣指數(shù)數(shù)”)為95.71，比上月提提高1.15點(diǎn)。以沈陽為核核心的遼寧寧中部城市市群，縱深深東南西北北四條經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶，打破破沈陽原有有的圈層式式發(fā)展，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向軸線式式的多空間間發(fā)展，增增強(qiáng)城市間間相互聯(lián)系系，構(gòu)筑沈沈陽大都市市圈經(jīng)濟(jì)地位2003年，遼寧省省提出了關(guān)關(guān)于建設(shè)沈沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的設(shè)想。。2005年4月7日，七城市市領(lǐng)導(dǎo)共同同簽署了《遼寧中部城城市群合作作協(xié)議》。遼寧中部城城市群分布布著全國最最為密集的的鐵路網(wǎng)。。京哈、長長大、沈吉吉等主要鐵鐵路干線在在沈陽交會會，緊密地地連接起其其他六個中中部城市，，分布在沿沿線的有超超過47個大小車站站。每天至至少有30萬人乘坐火火車在七城城市之間流流動。遼寧中部城城市（沈、、撫、本、、鐵、遼））城際軌道道規(guī)劃研究究中指出：：未來輻射射撫、本、、鐵、遼（（陽）城際際軌道共215公里，大連、營口口港岸貿(mào)易易職能逐步步強(qiáng)化，沈沈陽經(jīng)濟(jì)圈圈功能將前前移。以沈陽為中中心，以鞍鞍山、撫順順、本溪、、營口、遼遼陽和鐵嶺嶺為主體構(gòu)構(gòu)成的城市市密集地區(qū)區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：：逐步打造造成世界級級先進(jìn)裝備備制造業(yè)基基地，全國國重要精品品鋼材基地地、石油化化工基地、、農(nóng)副產(chǎn)品品生產(chǎn)加工工基地和高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化示范范區(qū)，東北北亞商貿(mào)物物流金融服服務(wù)中心。。規(guī)劃格局：：一核、四四帶、六群群沈陽城市宏宏觀分析城市概況沈陽地位：：東北的第第一大城市市，經(jīng)濟(jì)、、文化的中中心、交通通的樞紐沈河和平鐵西皇姑大東主城區(qū)行政區(qū)劃：：全市市域總總面積1.3萬平方公里里，市區(qū)面面積3495平方公里，，建成區(qū)面面積約700平方公里。?，F(xiàn)轄和平平、沈河、、皇姑、大大東、鐵西西、東陵、、于洪、沈沈北、蘇家家屯、渾南南10個市區(qū)。以以及新民（（市）、遼遼中、法庫庫、康平4個縣。地理位置：：沈陽是遼寧寧省省會，，因地處古古沈水（今今渾河）之之北而得名名，位于中中國東北地地區(qū)的南部部，遼寧省省的中部，，是東北地地區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、、交通和商商貿(mào)中心，，也是全全國的重工工業(yè)基地和和歷史文化化名城。其其優(yōu)越的地地理位置，，整合了周周邊以鞍山山、撫順、、本溪、營營口、遼陽陽和鐵嶺為為主體的遼遼寧中部城城市群，加加強(qiáng)了城市市間的內(nèi)外外聯(lián)系，進(jìn)進(jìn)一步提升升城市的綜綜合競爭力力。沈陽城市宏宏觀分析城市規(guī)劃金廊、銀帶帶的十字架架構(gòu)的城市市格局東擴(kuò)、西進(jìn)進(jìn)、南拓、、北統(tǒng)四大發(fā)展空空間，加快快城市升級級金廊銀帶大渾南地區(qū)沈西工業(yè)走廊沈北農(nóng)產(chǎn)品和食品加工區(qū)東部現(xiàn)代旅游休閑度假區(qū)北部：東北北農(nóng)業(yè)科技技成果研發(fā)發(fā)中心、現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品品物流中心心和國家級級農(nóng)產(chǎn)品加加工基地西部：裝備制造造核心區(qū)、、化學(xué)工業(yè)業(yè)區(qū)、鋼鋼鐵深加工工及有色金金屬加工業(yè)業(yè)區(qū)城市中心區(qū)區(qū)：建設(shè)現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)聚聚集區(qū)和大大都市形象象展示區(qū)；；東部：依托棋盤盤山國際風(fēng)風(fēng)景旅游區(qū)區(qū)，建成國國內(nèi)外知名名的旅游度度假區(qū)南部：民用航空空整機(jī)制造造及維修產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地、、現(xiàn)代化的的文體中心心、會展中中心、高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)研制出口口基地沈陽城市宏宏觀分析沈陽主要商商圈分布：：太原街商圈圈中街商圈長江街商圈圈金廊商圈北市商圈北站商圈鐵百商圈五愛商圈三好街商圈圈南塔商圈西塔商圈沈陽主要商商圈分布2012上半年房地地產(chǎn)市場數(shù)數(shù)據(jù)：今年年以來，沈沈陽市整體體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定發(fā)展，繼繼續(xù)保持適適度較快的的增長速度度。一季度度實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值值1,430億元，同比比增長11%，低于去年年同期增長長水平，但但高于全國國水平。固定資產(chǎn)投投資快速增增長。1-5月共完成固固定資產(chǎn)投投資總額1,564.4億元，同比比增長29.0%；其中房地地產(chǎn)開發(fā)投投資467.2億元，同比比增長18.1%，增速較去去年同期下下降8.3個百分點(diǎn)，，投資結(jié)構(gòu)構(gòu)改善。2122沈陽的土地地市場2012年上半年，，沈陽市共共出讓各類類土地面積積1,205.62萬平方米，，較去年同同期減少了了21.9%，但已超過過2010年全年70%的水平。分區(qū)域來看看，鐵西區(qū)區(qū)出讓的土土地最多，，總面積達(dá)達(dá)326.9萬平方米。。其次是東東陵區(qū)(渾南新區(qū))和沈北新區(qū)區(qū)，土地成成交面積分分別為282.3萬平方米和和238.9萬平方米。。沈河、和和平、皇姑姑等市內(nèi)區(qū)區(qū)域出讓土土地面積相相對較少。。價(jià)格方面，，沈河、和和平等市內(nèi)內(nèi)區(qū)域的土土地樓面價(jià)價(jià)格遠(yuǎn)高于于周邊區(qū)域域。商品住宅市市場今年以來，，受持續(xù)的的宏觀調(diào)控控政策影響響，沈陽市市商品住宅宅市場銷售售量較去年年同期有所所下滑，購購房者持幣幣觀望情緒緒增加。前前五個月，，商品住宅宅銷售面積積為372.2萬平方米，，同比減少少18.2%。而前五個個月住宅供供應(yīng)面積達(dá)達(dá)561.78萬平方米米，初步步扭轉(zhuǎn)了了2009年以來整整體上供供不應(yīng)求求的局面面。從價(jià)格走走勢上來來看，前前五個月月住宅銷銷售均價(jià)價(jià)達(dá)6019元/平方米，，同比增增長5.87%。住宅價(jià)價(jià)格增速速放緩，，且低于于居民收收入增長長速度。。甲級寫字字樓市場場截至第二二季度末末，沈陽陽市甲級級寫字樓樓市場存存量為41.77萬平方米米，總體體空置率率16.41%，市場需需求保持持穩(wěn)定。。寫字樓租租金較去去年同期期大幅增增長。至至第二季季度末，，甲級寫寫字樓市市場平均均租金達(dá)達(dá)每月每每平方米米159.20元，同比比增長26.2%。住宅市場場方面，，短期內(nèi)內(nèi)調(diào)控政政策沒有有松動的的跡象。。由于市市場觀望望情緒的的增加，，剛性需需求在一一定程度度上受到到抑制。。商住公寓寓市場，，定位略略顯模糊糊。除少少量自住住外，大大多數(shù)是是投資。。當(dāng)前市市場整體體狀況不不是很理理想，與與辦公需需求相關(guān)關(guān)。寫字樓方方面，未未來3年內(nèi)甲級級寫字樓樓市場將將有接近近100萬平方米米的新供供應(yīng)入市市。大量量新項(xiàng)目目的入市市將會在在短期內(nèi)內(nèi)使市場場總體空空置率上上升，市市場競爭爭逐步顯顯現(xiàn)。而而新的高高品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目的入入市也將將帶動整整體平均均租金繼繼續(xù)上漲漲。商業(yè)市場場方面，，未來大大量商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的開業(yè)將將會促使使市場上上優(yōu)勝劣劣汰現(xiàn)象象出現(xiàn)，，市場競競爭愈顯顯激烈。。同時網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)購物物的流行行，也造造成了客客戶分流流。但同同時沈陽陽經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)一體化化進(jìn)程加加速、地地鐵等基基礎(chǔ)設(shè)施施不斷完完善等因因素，也也會為商商業(yè)市場場的發(fā)展展帶來新新的機(jī)遇遇。25整體分析析存在問題題：土地市場場萎縮房地產(chǎn)市市場交易易不活躍躍采取的對對策：提高貨幣幣化補(bǔ)償償比例吸引外地地人購房房利用公積積金房地產(chǎn)市市場多元元化（溫溫泉、養(yǎng)養(yǎng)老、工工業(yè)）加快城邊邊村改造造力度北京:27鄂爾多斯斯：30萬百平方方米房房子隨便便挑！?。∪司鵊DP超越香港港，位居居中國第第一資產(chǎn)過億億人數(shù)超超過7000倚靠民間間借貸發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)。原因：民間借貸貸，利率率高！政府限購購。首套套房首付付30%，二套房房60%，二套以以上不給給貸款，，而鄂爾爾多斯人人均住房房已達(dá)2.7套，幾近近飽和。。賣給誰誰！?。?！溫州房地地產(chǎn)——官方說法法：11月，溫州州一手住住房市場場“量價(jià)價(jià)齊升””實(shí)際：房房價(jià)被腰腰斬！最最高8萬，現(xiàn)在在4-5萬！貴陽房地地產(chǎn)——供大于求求一個名為為花果園園的超級級大盤，，總建筑筑規(guī)模更更是達(dá)到到了1830萬平方米米，規(guī)劃劃居住人人口50萬人，堪堪稱中國國第一大大盤。貴陽的另另一個超超級大盤盤名為中中天未來來方舟，，體量緊緊隨其后后。官方方資料顯顯示，該該樓盤總總占地9.53平方公里里，建設(shè)設(shè)用地5600畝，建筑筑面積約約720萬平方米米，規(guī)劃劃居住人人口約17萬人。在貴陽總總共有花花果園、、中天未未來方舟舟、中天天會展城城、中鐵鐵逸都國國際、美美的林城城時代、、中渝第第一城、、中國鐵鐵建國際際城、金金陽新世世界花園園、保利利公園2010、中天花花園、騰騰龍灣、、中國水水電觀府府壹號、、樂灣國國際等13個體量超超過100萬平方米米的超級級大盤。。僅這13個樓盤，，總建筑筑面積接接近4500萬平方米米，其中中規(guī)劃居居住人口口預(yù)計(jì)總總計(jì)約達(dá)達(dá)110萬人。貴陽市2010年第六次次人口普普查的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，全市市常住人人口中，，居住住在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的人口口為2946323人，占68.13%；居住在在鄉(xiāng)村的的人口為為1378238人，占31.87%。金廊項(xiàng)目目分析：南起渾南南新區(qū)南南界，北北至沈北北新區(qū)蒲蒲河新城城，跨越越渾南、、和平、、沈河、、皇姑、、于洪、、沈北6個區(qū)及開開發(fā)區(qū)——這就是沈沈陽金廊廊區(qū)域，，全長約約30公里，面面積約75平方公里里。未來在這這條中軸軸線上將將會建起起140個項(xiàng)目，，總規(guī)模模5250萬平方米米，投資資總額約約2625億元。恒恒隆集團(tuán)團(tuán)、世貿(mào)貿(mào)集團(tuán)、、新世界界地產(chǎn)、、華潤集集團(tuán)等商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)巨頭齊齊聚于此此。同質(zhì)質(zhì)化競爭爭、求異異化發(fā)展展，金廊廊商業(yè)或或?qū)⒚媾R臨一場生生死大戰(zhàn)戰(zhàn)。是新的商商圈？還還是萬年年坑？金廊工程程起于2003年7月。截至至2010年年底，，金廊規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)項(xiàng)目共共140項(xiàng)，規(guī)劃劃建設(shè)總總面積5253萬平方米米，總投投資達(dá)2600多億元。。在7年多的時時間里，，先后有有皇朝萬萬鑫大廈廈、昌鑫鑫置地廣廣場、匯匯寶國際際商業(yè)廣廣場、奉奉天銀座座、華府府天地一一期、財(cái)財(cái)富中心心、銀河河國際大大廈等31個項(xiàng)目目竣工工并投投入使使用。。2011年，繼繼華府府天地地、領(lǐng)領(lǐng)先國國際、、茂業(yè)業(yè)百貨貨、華華潤中中心·萬象城城先后后開業(yè)業(yè)之后后，卓卓越大大廈、、沈陽陽天地地、億億豐時時代廣廣場、、新洲洲大廈廈、瑞瑞寶國國際、、泛華華廣場場、興興隆大大都會會和遼遼寧鑫鑫匯大大廈等等也均均選擇擇在同同一年年開門門納客客。沈陽市市目前前超過過10萬平方方米規(guī)規(guī)模的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目達(dá)55家以上上，金金廊沿沿線占占25家(如茂業(yè)業(yè)、恒恒隆、、嘉里里中心心等)。且為為確保保第十十二屆屆全運(yùn)運(yùn)會順順利召召開，，2013年前金金廊沿沿線工工程需需全面面完工工。（相當(dāng)當(dāng)有難難度！?。。┠壳?，，金廊廊沿線線開工工、竣竣工、、在建建項(xiàng)目目分別別達(dá)28個、15個和13個。按照當(dāng)當(dāng)前商商業(yè)綜綜合體體的建建設(shè)及及運(yùn)營營情況況來看看，金金廊確確實(shí)存存在著著商業(yè)業(yè)同質(zhì)質(zhì)化過過剩的的隱憂憂。西武撤撤了（（青年年大街街211號的香香港迪迪生集集團(tuán)投投資的的西武武百貨貨，作作為沈沈陽老老字號號的奢奢侈品品購物物百貨貨，于于2010年9月撤離離了沈沈陽））泛華廣廣場購購物中中心——入不敷敷出世貿(mào)百百貨——門可羅羅雀黃金三三角卓展——市府恒恒隆——萬象城城沈陽華華潤中中心·萬象城城沈陽華華潤中中心·萬象城城項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃布布局整個綜綜合體體由：：購物物中心心（萬萬象城城）、、5A級寫字字樓（（華潤潤大廈廈）、、高端端精品品住宅宅（悅悅府））、五五星級級酒店店（君君悅酒酒店））構(gòu)成成，總總占地地面積積約8.05萬平方方米，，總建建筑面面積近近70萬平方方米，，總投投資超超過50億港幣幣。一一期包包括近近25萬平米米購物物中心心萬象象城、、7萬平方方米國國際5A寫字樓樓華潤潤大廈廈；二二期為為超五五星級級君悅悅酒店店、悅悅府高高檔住住宅；；三期期為酒酒店式式公寓寓，全全部工工程預(yù)預(yù)計(jì)將將于2012年底完完成。。沈陽華華潤中中心·萬象城城開發(fā)商商：華華潤置置地地理位位置：：沈陽陽市和和平區(qū)區(qū)青年年大街街288號（文文藝路路與青青年大大街交交界，，原遼遼寧省省體育育館））建筑面面積：：25萬建筑設(shè)設(shè)計(jì)：：RTKL開業(yè)時時間：：2011年5月15日營業(yè)時時間：9:30am-10:00pm可達(dá)公公交線線路：：21條地鐵2號線可可直達(dá)達(dá)（即即將開開通））項(xiàng)目概概況嘉里中中心：：超大大型全全業(yè)態(tài)態(tài)城市市綜合合體住宅起起價(jià)13000元/平方米米，均均價(jià)16000元/平方米米，含含精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)4000...38沈陽佳佳兆業(yè)業(yè)——高端商商業(yè)綜綜合體體項(xiàng)目目項(xiàng)目位位于青青年大大街與與文萃萃路交交匯處處，金金廊的的中心心地帶帶。項(xiàng)項(xiàng)目占占地面面積2萬余平平，總總建筑筑面積積近30萬平，，由1棟35層的5A級寫字字樓，，兩棟棟55層的超超高層層酒店店服務(wù)務(wù)式住住宅，，加之之6萬余平平的高高端商商業(yè)廣廣場組組成。。起價(jià)11000元/平米，，均價(jià)價(jià)13000元/平米，，含2000元/平米裝裝修。。39茂業(yè)中中心金金廊壹壹號：：占地2.5萬多平平方米米，規(guī)規(guī)劃建建設(shè)商商場、、五星星級酒酒店、、甲級級寫字字樓、、高級級公寓寓與住住宅，，總建建筑面面積38萬多平平方米米，總總投資資20億元人人民幣幣。其其中主主塔樓樓地下下3層，地地上71層。。均價(jià)價(jià)10000元/平方米米，最最高價(jià)價(jià)13000元。華府天天地——總占地地面積積17萬平方方米、、總建建筑面面積約約190萬平方方米，，號稱稱是沈沈陽乃乃至東東北地地區(qū)唯唯一的的、最最大的的豪布布斯卡卡（HOPSCA）城市市綜合合體，，更同同時創(chuàng)創(chuàng)下了了沈陽陽市規(guī)規(guī)模最最“大大””、業(yè)業(yè)態(tài)最最“全全”的的標(biāo)志志建筑筑群紀(jì)紀(jì)錄。。全案案涵括括五星星級酒酒店、、5A甲級寫字樓樓、城市景景觀花園/停車場、會會議會展中中心及高檔檔公寓，建建成后將成成為一個充充分滿足一一站式服務(wù)務(wù)需要，集集購物、美美食、休閑閑、娛樂、、文化康體體、服務(wù)、、旅游、酒酒店、寫字字樓、會議議會展中心心、酒店式式公寓等多多功能為一一體的城市市現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)，并開創(chuàng)創(chuàng)沈陽市史史無前例的的新地標(biāo)。。均價(jià)10401元/㎡41沈陽裕景中中心——沈陽裕景中中心位于沈沈陽市沈河河區(qū)青年大大街與中山山路的交匯匯處，沈陽陽CBD核心區(qū)域，，毗鄰沈陽陽市府廣場場?？傉嫉氐孛娣e8.4萬㎡，總建建筑面積約約128萬㎡，規(guī)劃劃建設(shè)為集集五星級酒酒店、5A級寫字間、、國際商業(yè)業(yè)中心、酒酒店式公寓寓、高端城城市住宅、、大型停車車場等多維維業(yè)態(tài)的大大型國際都都市綜合體體。是裕景景集團(tuán)在建建和規(guī)劃中中的最高綜綜合體。類型：寫字字樓、公寓寓價(jià)價(jià)格——待定42新華天璽與與競爭對手手的優(yōu)劣分分析——地段？價(jià)格？項(xiàng)目質(zhì)量？？口碑？配套的完善程程度？…………………..營銷策略整合合核心策略主導(dǎo)方向操作模式特征目標(biāo)制約條件適用條件契合度銷售直接銷售當(dāng)即變現(xiàn)短期實(shí)現(xiàn)盈利適用條件要求高部分單位銷售難度很大業(yè)態(tài)難以控制地段好、總面積不大，街鋪以售賣為主非銷售面積小30%，以小主力店帶動整體商鋪銷售短期實(shí)現(xiàn)盈利需要良好的規(guī)劃如經(jīng)營不善，對后期項(xiàng)目有較大影響大部分為臨街街鋪有返租銷售對投資小業(yè)主有吸引力售價(jià)相對高一些短期實(shí)現(xiàn)盈利須請專業(yè)的經(jīng)營管理公司，運(yùn)作復(fù)雜高售價(jià)之下可能要貼一點(diǎn)錢風(fēng)險(xiǎn)很高大商場一般6~8%承諾帶租約銷售小業(yè)主收益有保障，有利于物業(yè)增值中短期實(shí)現(xiàn)盈利售價(jià)低操作復(fù)雜，招商困難兌現(xiàn)困難易引起信用危機(jī)大規(guī)模商場租售結(jié)合出租為主引入主力店，其余部分劃鋪銷售中長期實(shí)現(xiàn)盈利主力店的前期租金不高風(fēng)險(xiǎn)不高集中商業(yè)＋街鋪出租店鋪經(jīng)營主力店大于80%，核心主力店大于60%獲取長期經(jīng)營收益資金回流慢，租價(jià)較低，分批收益須請經(jīng)營公司規(guī)劃回報(bào)期長，要求有雄厚的資金實(shí)力大型集中商業(yè)擬合度最高擬合度最低商業(yè)操作模式式對照表房地產(chǎn)營銷目的是什么？？——把產(chǎn)品賣出去去（賣拐）手段（或途徑徑）是什么？？廣告、推介介會等分幾個階段？？………………….市場推廣階段段項(xiàng)目銷售階段段目標(biāo)人群定位位產(chǎn)品定位戶型等定位核心賣點(diǎn)提煉煉開盤方式、定定價(jià)方法等媒體投放策略略活動策劃房地產(chǎn)廣告趙琛創(chuàng)意——大連某房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目核心策略包容市場，尊尊重需求。舍舍小利，賣未未來。培育氛氛圍。梳理投投資客，堅(jiān)定定中小品牌商商家的投資信信心。招商先行，用用品牌主力店店捆綁提升商商業(yè)價(jià)值，前前期需適當(dāng)放放寬對商家客客戶的條件，，并給予特殊殊優(yōu)惠支持及及保障針對自營型商商家重點(diǎn)進(jìn)行行洽談，特別別是返租和開開業(yè)返點(diǎn)基金金的使用，縮縮短客戶成交交周期。在尾盤期，部部分性價(jià)比低低的商鋪采用用“帶租約””銷售的方式式快速清盤。。投入營銷推廣廣成本，傳播播未來價(jià)值造造勢。招商先行，租租售并舉主力捆綁，先先舍后得營銷策略整合合——商業(yè)推售策略1、推售順序序結(jié)合核心策略略，建議先針針對主力店核核心區(qū)進(jìn)行招招商。再針對其余商商業(yè)進(jìn)行分類類推售，先推推售自營型商商鋪，再推售售投資型商鋪鋪2、定價(jià)：方法一市場比較法租金反推法客戶訪談反饋饋法方法三方法二本案商鋪價(jià)格格定價(jià)方法營銷策略整合合——商業(yè)由于項(xiàng)目的特特殊性，建議議需要多約訪訪幾組客戶，，進(jìn)行深入訪訪談，作為我我們的定價(jià)依依據(jù)，這樣更更助于本案價(jià)價(jià)格拿捏準(zhǔn)確確。推售策略1、開盤價(jià)格策策略采取適應(yīng)應(yīng)市場的低開開策略，以相相對低價(jià)在周周邊眾多產(chǎn)品品中占據(jù)優(yōu)勢勢，順利入市市，引爆銷售售，快速成為為區(qū)域市場的的焦點(diǎn)。2、中期通過區(qū)區(qū)域建設(shè)的不不斷完善，客客戶的積累，，客戶認(rèn)可度度的提高，則則可根據(jù)銷量量控制階梯式式上漲價(jià)格，，同時保持熱熱銷。3、在項(xiàng)目銷售售的中后期，，利用優(yōu)惠促促銷手段，吸吸引客戶。營銷策略整合合——商業(yè)營銷策略新華商業(yè)廣場場與區(qū)域競品品競爭的差異異化突破口，，在于——入市包裝差異化定位，，包裝出一個個特色的商業(yè)業(yè)廣場營銷策略整合合——商業(yè)營銷活動—