鳳岡金港城項(xiàng)目價(jià)格定位報(bào)告規(guī)范市場把握風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)短平快運(yùn)作項(xiàng)目鳳岡金港城項(xiàng)目價(jià)格定位報(bào)告規(guī)范市場1〖操作思路〗“短、平、快”首先在確保項(xiàng)目開發(fā)的安全性，制定嚴(yán)密的立項(xiàng)開發(fā)流程環(huán)節(jié)及監(jiān)控措施，通過地產(chǎn)開發(fā)的利潤最大化來實(shí)現(xiàn)策劃的價(jià)值。〖操作思路〗“短、平、快”首先在確保項(xiàng)目開發(fā)的安全性2〖定價(jià)目標(biāo)〗成本預(yù)期利潤發(fā)展戰(zhàn)略市場認(rèn)同銷售進(jìn)度競爭對手目標(biāo)客戶〖定價(jià)目標(biāo)〗成本市場認(rèn)同3〖定價(jià)考慮因素〗總體市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱；市場容量有限，競爭壓力較大；項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于城市商業(yè)中心；前期銷售時(shí)，展示效果對價(jià)格的支撐力度不夠。〖定價(jià)考慮因素〗總體市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱；4〖定價(jià)的原則〗保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場項(xiàng)目不能一進(jìn)入市場就受冷落價(jià)格不能太高，也不能太低把風(fēng)險(xiǎn)降低到能夠把握的范圍〖定價(jià)的原則〗保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場5〖定價(jià)方法〗同類可比項(xiàng)目加權(quán)修正法目標(biāo)客戶群的摸底調(diào)查研究租金返推法對項(xiàng)目整體價(jià)值的研判〖定價(jià)方法〗同類可比項(xiàng)目加權(quán)修正法6住宅價(jià)格定位住宅價(jià)格定位7〖住宅價(jià)格定位依據(jù)〗綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，港聯(lián)對本項(xiàng)目住宅定價(jià)策略如下：客戶反映客戶對本項(xiàng)目的接受價(jià)位

項(xiàng)目研判對項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控

市場反饋通過市場上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正〖住宅價(jià)格定位依據(jù)〗綜合以上幾方面的價(jià)格定位8〖市場比較法〗〖市場比較法〗9通過以上對與本項(xiàng)目屬同類競爭項(xiàng)目的研究和判斷，再站在市場的基礎(chǔ)上，通過對同類可比項(xiàng)目加權(quán)平均修正，港聯(lián)建議本項(xiàng)目住宅價(jià)格范圍在750-800元之間比較為宜，但考慮后期本項(xiàng)目通過炒作價(jià)值提升，建議本項(xiàng)目住宅部分發(fā)展商實(shí)收價(jià)格可達(dá)到

800元/平方米通過以上對與本項(xiàng)目屬同類競爭項(xiàng)目的研究和判斷，再站在市場的基10〖客戶研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客戶占20％；750～800元/㎡的客戶占70％；800元/㎡以上的客戶占10％購買住宅的意向型客戶合計(jì)14組〖客戶研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客戶占20％；711客戶疑慮擔(dān)憂步行街居住吵鬧的客戶占60％；覺得沒有綠化環(huán)境的客戶占22％；擔(dān)憂居住安全無法保障的客戶占8％；覺得停車?yán)щy的客戶占10％客戶疑慮擔(dān)憂步行街居住吵鬧的客戶占60％；覺得沒有綠化環(huán)境的12客戶總結(jié)新區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目逐漸增加,且居住環(huán)境、小區(qū)景觀規(guī)劃都有較為吸引客戶的地方普遍認(rèn)為本項(xiàng)目是以商業(yè)為主的建筑，居住品質(zhì)會受到致命影響同比周邊住宅項(xiàng)目，更多考慮的是價(jià)格因素客戶總結(jié)新區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目逐漸增加,且居住環(huán)境、小區(qū)景觀13本項(xiàng)目住宅價(jià)格確定：根據(jù)市場比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群摸底，建議本項(xiàng)目住宅的最終價(jià)格如下：發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：800元/平方米平均銷售價(jià)格：

800/96%=833元/平方米

（客戶的平均折扣按照4%進(jìn)行整體計(jì)算）本項(xiàng)目住宅價(jià)格確定：根據(jù)市場比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客14商業(yè)價(jià)格定位商業(yè)價(jià)格定位15一層價(jià)格一層價(jià)格16綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，對本項(xiàng)目一層商業(yè)定價(jià)策略如下：客戶反映客戶對本項(xiàng)目的接受價(jià)位

項(xiàng)目研判對項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控

市場比較通過市場上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正〖一層商業(yè)價(jià)格定位依據(jù)〗租金反推周邊市場租金與本案的比較分析

綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，對本項(xiàng)目一層商17各項(xiàng)目商業(yè)部分開發(fā)及銷售量圖〖市場價(jià)格比較〗各項(xiàng)目商業(yè)部分開發(fā)及銷售量圖〖市場價(jià)格比較〗18市場價(jià)格比較市場價(jià)格比較19項(xiàng)目名稱樓盤地段性質(zhì)投放市場時(shí)間面積銷售價(jià)格折后價(jià)格銷售率朝霞苑老城飛雪街、一層臨街鋪2006、225間6000元/㎡5400元/㎡0%廣湖雅居新城區(qū)一層臨街鋪2006、450間3500元/㎡3150元/㎡30%綠色小區(qū)新城區(qū)廣場旁一層臨街鋪2006、150間3800元/㎡3420元/㎡40%石景小區(qū)新城區(qū)一層臨街鋪2006、480間3800元/㎡3420元/㎡0%龍鳳華庭龍鳳大道一層臨街鋪2006、312間3600元/㎡3240元/㎡30%鳳凰商住樓和平路一層臨街鋪2005、1215間8000元/㎡7600元/㎡87%可比項(xiàng)目資料市場價(jià)格比較項(xiàng)目名稱樓盤地段性質(zhì)投放市場時(shí)間面積銷售價(jià)格折后價(jià)格銷售率朝20市場價(jià)格比較從以上個(gè)案分析其價(jià)格，從下列圖表中可以清晰看出市場臨街商鋪銷售價(jià)格市場價(jià)格比較從以上個(gè)案分析其價(jià)格，從下列圖表中可以清晰看出市21〖租金支持〗和平路路段〖租金支持〗和平路路段22〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目和平路路段和平路最高60元/平方米反推售價(jià)為：8640元/平方米一般租金50元/平方米反推售價(jià)為7200元/平方米根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為7200-8640元/平方米通過市場炒作及項(xiàng)目階段發(fā)展，結(jié)合本案特征，項(xiàng)目沿和平路價(jià)格將有所上升?！甲饨鸱赐剖蹆r(jià)〗項(xiàng)目和平路路段和平路最高60元/平方米23〖租金支持〗十字街路段〖租金支持〗十字街路段24〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目次中心區(qū)十字街最高50元/平方米反推售價(jià)為：7200元/平方米一般租金40元/平方米反推售價(jià)為5700元/平方米根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為5700-7200元/平方米〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目次中心區(qū)十字街最高50元/平方米25〖租金支持〗迎新大道路段〖租金支持〗迎新大道路段26〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目迎新路路段迎新路最高30元/平方米反推售價(jià)為：4320元/平方米一般租金25元/平方米反推售價(jià)為3600元/平方米根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為3600-4320元/平方米〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目迎新路路段迎新路最高30元/平方米27〖客戶研究分析〗其中選擇購買1，2號樓的客戶占80％；3，4號樓的客戶占10％；5，6號樓的客戶占8％，7，8號樓的客戶占2％選擇一樓商業(yè)門面的意向客戶合計(jì)134組〖客戶研究分析〗其中選擇購買1，2號樓的客戶占80％；3，4281，2號樓客戶可接受價(jià)格接受7000～8000元/㎡的客戶占80％；8000～9000元/㎡的客戶占15％9000元/㎡以上的客戶占5％1，2號樓客戶可接受價(jià)格接受7000～8000元/㎡的客戶占293，4號樓客戶可接受價(jià)格接受4500～5000元/㎡的客戶占20％；5000～5500元/㎡的客戶占65％5500～6000元/㎡的客戶占12％；6000元/㎡以上的客戶占3％3，4號樓客戶可接受價(jià)格接受4500～5000元/㎡的客戶305，6號樓客戶可接受價(jià)格接受4000～4500元/㎡的客戶占32％；4500～5000元/㎡的客戶占56％5000～5500元/㎡的客戶占10％；5500元/㎡以上的客戶占2％5，6號樓客戶可接受價(jià)格接受4000～4500元/㎡的客戶317，8號樓客戶可接受價(jià)格接受3000元/㎡以下的客戶占28％；3000～4000元/㎡的客戶占66％4000元/㎡以上的客戶占6％7，8號樓客戶可接受價(jià)格接受3000元/㎡以下的客戶占28％32客戶疑慮擔(dān)憂經(jīng)營前景的客戶占30％；擔(dān)憂市場消費(fèi)力不足的客戶占45％；擔(dān)憂無法保證投資回報(bào)的客戶占15％；擔(dān)憂步行街人流量不足的客戶占10％客戶疑慮擔(dān)憂經(jīng)營前景的客戶占30％；擔(dān)憂市場消費(fèi)力不足的客戶33客戶總結(jié)意向型客戶較為理智，在同比周邊項(xiàng)目后，會根據(jù)實(shí)際情況做出選擇對本項(xiàng)目的價(jià)格觀望態(tài)度尤顯突出，若開盤價(jià)格合理，則在消化意向客戶的基礎(chǔ)上有可能吸引部分觀望客戶購買工程形象未達(dá)到展示效果，無法刺激客戶購買欲望客戶總結(jié)意向型客戶較為理智，在同比周邊項(xiàng)目后，會根據(jù)34〖項(xiàng)目判研〗

由于鳳岡縣城人口3.8萬人，工業(yè)相對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力較低，受眾多宏觀環(huán)境影響，本案價(jià)格提升空間不大，通過對市場項(xiàng)目進(jìn)行比較，對目前積累客戶進(jìn)行分析研究，港聯(lián)站在開發(fā)商的角度，為保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場，保證項(xiàng)目操作的安全性，我司根據(jù)各棟的人流動線、商業(yè)氛圍、建筑特征等進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合港聯(lián)經(jīng)過市場操作可達(dá)到的預(yù)期銷售目標(biāo)，

建議實(shí)際收價(jià)格如下圖：〖項(xiàng)目判研〗由于鳳岡縣城人口3.8萬人，工業(yè)相對農(nóng)業(yè)35鳳岡金港城項(xiàng)目管理知識價(jià)格及定位分析報(bào)告課件36〖一層商業(yè)價(jià)格計(jì)算〗〖一層商業(yè)價(jià)格計(jì)算〗37銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)位置面積價(jià)格銷售價(jià)格1號樓68010000104171號樓內(nèi)街470410042712號樓78011000114583號樓沿街960800083333號樓內(nèi)街1243430044793號樓內(nèi)街2248400041674號樓872800083335號樓1360450046886號樓1093520054177號樓1100500052088號樓53250005208合計(jì)8338//銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)位置面積價(jià)格銷售價(jià)格1號樓6801000010438〖一層價(jià)格確定〗根據(jù)市場比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群摸底，建議本項(xiàng)目一層商業(yè)的最終價(jià)格如下：發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：6471元/平方米平均銷售價(jià)格：

6471/96%=6740元/平方米

（客戶的平均折扣按照4%進(jìn)行整體計(jì)算）〖一層價(jià)格確定〗根據(jù)市場比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群39二層價(jià)格二層價(jià)格40〖二層價(jià)格定位依據(jù)〗綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，港聯(lián)對本項(xiàng)目住宅定價(jià)策略如下：客戶反映客戶對本項(xiàng)目的接受價(jià)位

項(xiàng)目研判對項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控

市場反饋通過市場上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正〖二層價(jià)格定位依據(jù)〗綜合以上幾方面的價(jià)格定位41〖二樓商業(yè)意向客戶數(shù)量〗選擇購買一樓商業(yè)門面的客戶占98％，二樓商業(yè)門面的客戶占2％選擇二樓商業(yè)門面的意向客戶合計(jì)3組〖二樓商業(yè)意向客戶數(shù)量〗選擇購買一樓商業(yè)門面的客戶占98％，42二樓商業(yè)門面客戶可接受價(jià)格購買二樓商業(yè)門面客戶合計(jì)3組，其中接受1500元/㎡的客戶占100％；1500元/㎡以上的客戶占0％二樓商業(yè)門面客戶可接受價(jià)格購買二樓商業(yè)門面客戶合計(jì)3組，其中43客戶總結(jié)鳳岡縣客戶普遍對二樓商業(yè)不認(rèn)可客戶對二樓商業(yè)人氣持懷疑態(tài)度客戶總結(jié)鳳岡縣客戶普遍對二樓商業(yè)不認(rèn)可44〖市場二層商業(yè)可比參考〗〖市場二層商業(yè)可比參考〗45〖二層判研〗

通過以上對本項(xiàng)目屬同類競爭項(xiàng)目的研究和判斷，再站在市場的基礎(chǔ)上，通過對同類可比項(xiàng)目加權(quán)平均修正，港聯(lián)建議二層商業(yè)銷售價(jià)格范圍為：

發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：1600元/平方米平均銷售價(jià)格：

1600/96%=1666元/平方米

（客戶的平均折扣按照4%進(jìn)行整體計(jì)算）〖二層判研〗通過以上對本項(xiàng)目屬同類競爭項(xiàng)目的46地下層價(jià)格地下層價(jià)格47根據(jù)鳳岡項(xiàng)目目前的市場情況及結(jié)合本項(xiàng)目地下層綜合因素（主要是沒有產(chǎn)權(quán)）考慮，建議地下層的價(jià)格如下：發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：1600元/平方米平均銷售價(jià)格：

1600/96%=1666元/平方米

（客戶的平均折扣按照4%進(jìn)行整體計(jì)算）〖地下層判研〗根據(jù)鳳岡項(xiàng)目目前的市場情況及結(jié)合本項(xiàng)目地下層綜合因素（主要是48總體價(jià)格水平測算項(xiàng)目實(shí)收價(jià)格銷售價(jià)格面積實(shí)際收入（萬）銷售額（萬）一層商業(yè)64716740833853965620二層商業(yè)16001666673010771122住宅8008332910023282425地下層160016662500400417合計(jì)///92009584總體價(jià)格水平測算項(xiàng)目實(shí)收價(jià)格銷售價(jià)格面積實(shí)際收入（萬）銷售額49Thanks！Thanks！50鳳岡金港城項(xiàng)目價(jià)格定位報(bào)告規(guī)范市場把握風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)短平快運(yùn)作項(xiàng)目鳳岡金港城項(xiàng)目價(jià)格定位報(bào)告規(guī)范市場51〖操作思路〗“短、平、快”首先在確保項(xiàng)目開發(fā)的安全性，制定嚴(yán)密的立項(xiàng)開發(fā)流程環(huán)節(jié)及監(jiān)控措施，通過地產(chǎn)開發(fā)的利潤最大化來實(shí)現(xiàn)策劃的價(jià)值?！疾僮魉悸贰健岸?、平、快”首先在確保項(xiàng)目開發(fā)的安全性52〖定價(jià)目標(biāo)〗成本預(yù)期利潤發(fā)展戰(zhàn)略市場認(rèn)同銷售進(jìn)度競爭對手目標(biāo)客戶〖定價(jià)目標(biāo)〗成本市場認(rèn)同53〖定價(jià)考慮因素〗總體市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱；市場容量有限，競爭壓力較大；項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于城市商業(yè)中心；前期銷售時(shí)，展示效果對價(jià)格的支撐力度不夠。〖定價(jià)考慮因素〗總體市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱；54〖定價(jià)的原則〗保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場項(xiàng)目不能一進(jìn)入市場就受冷落價(jià)格不能太高，也不能太低把風(fēng)險(xiǎn)降低到能夠把握的范圍〖定價(jià)的原則〗保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場55〖定價(jià)方法〗同類可比項(xiàng)目加權(quán)修正法目標(biāo)客戶群的摸底調(diào)查研究租金返推法對項(xiàng)目整體價(jià)值的研判〖定價(jià)方法〗同類可比項(xiàng)目加權(quán)修正法56住宅價(jià)格定位住宅價(jià)格定位57〖住宅價(jià)格定位依據(jù)〗綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，港聯(lián)對本項(xiàng)目住宅定價(jià)策略如下：客戶反映客戶對本項(xiàng)目的接受價(jià)位

項(xiàng)目研判對項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控

市場反饋通過市場上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正〖住宅價(jià)格定位依據(jù)〗綜合以上幾方面的價(jià)格定位58〖市場比較法〗〖市場比較法〗59通過以上對與本項(xiàng)目屬同類競爭項(xiàng)目的研究和判斷，再站在市場的基礎(chǔ)上，通過對同類可比項(xiàng)目加權(quán)平均修正，港聯(lián)建議本項(xiàng)目住宅價(jià)格范圍在750-800元之間比較為宜，但考慮后期本項(xiàng)目通過炒作價(jià)值提升，建議本項(xiàng)目住宅部分發(fā)展商實(shí)收價(jià)格可達(dá)到

800元/平方米通過以上對與本項(xiàng)目屬同類競爭項(xiàng)目的研究和判斷，再站在市場的基60〖客戶研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客戶占20％；750～800元/㎡的客戶占70％；800元/㎡以上的客戶占10％購買住宅的意向型客戶合計(jì)14組〖客戶研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客戶占20％；761客戶疑慮擔(dān)憂步行街居住吵鬧的客戶占60％；覺得沒有綠化環(huán)境的客戶占22％；擔(dān)憂居住安全無法保障的客戶占8％；覺得停車?yán)щy的客戶占10％客戶疑慮擔(dān)憂步行街居住吵鬧的客戶占60％；覺得沒有綠化環(huán)境的62客戶總結(jié)新區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目逐漸增加,且居住環(huán)境、小區(qū)景觀規(guī)劃都有較為吸引客戶的地方普遍認(rèn)為本項(xiàng)目是以商業(yè)為主的建筑，居住品質(zhì)會受到致命影響同比周邊住宅項(xiàng)目，更多考慮的是價(jià)格因素客戶總結(jié)新區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目逐漸增加,且居住環(huán)境、小區(qū)景觀63本項(xiàng)目住宅價(jià)格確定：根據(jù)市場比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群摸底，建議本項(xiàng)目住宅的最終價(jià)格如下：發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：800元/平方米平均銷售價(jià)格：

800/96%=833元/平方米

（客戶的平均折扣按照4%進(jìn)行整體計(jì)算）本項(xiàng)目住宅價(jià)格確定：根據(jù)市場比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客64商業(yè)價(jià)格定位商業(yè)價(jià)格定位65一層價(jià)格一層價(jià)格66綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，對本項(xiàng)目一層商業(yè)定價(jià)策略如下：客戶反映客戶對本項(xiàng)目的接受價(jià)位

項(xiàng)目研判對項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控

市場比較通過市場上同類可比項(xiàng)目比較加權(quán)修正〖一層商業(yè)價(jià)格定位依據(jù)〗租金反推周邊市場租金與本案的比較分析

綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，對本項(xiàng)目一層商67各項(xiàng)目商業(yè)部分開發(fā)及銷售量圖〖市場價(jià)格比較〗各項(xiàng)目商業(yè)部分開發(fā)及銷售量圖〖市場價(jià)格比較〗68市場價(jià)格比較市場價(jià)格比較69項(xiàng)目名稱樓盤地段性質(zhì)投放市場時(shí)間面積銷售價(jià)格折后價(jià)格銷售率朝霞苑老城飛雪街、一層臨街鋪2006、225間6000元/㎡5400元/㎡0%廣湖雅居新城區(qū)一層臨街鋪2006、450間3500元/㎡3150元/㎡30%綠色小區(qū)新城區(qū)廣場旁一層臨街鋪2006、150間3800元/㎡3420元/㎡40%石景小區(qū)新城區(qū)一層臨街鋪2006、480間3800元/㎡3420元/㎡0%龍鳳華庭龍鳳大道一層臨街鋪2006、312間3600元/㎡3240元/㎡30%鳳凰商住樓和平路一層臨街鋪2005、1215間8000元/㎡7600元/㎡87%可比項(xiàng)目資料市場價(jià)格比較項(xiàng)目名稱樓盤地段性質(zhì)投放市場時(shí)間面積銷售價(jià)格折后價(jià)格銷售率朝70市場價(jià)格比較從以上個(gè)案分析其價(jià)格，從下列圖表中可以清晰看出市場臨街商鋪銷售價(jià)格市場價(jià)格比較從以上個(gè)案分析其價(jià)格，從下列圖表中可以清晰看出市71〖租金支持〗和平路路段〖租金支持〗和平路路段72〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目和平路路段和平路最高60元/平方米反推售價(jià)為：8640元/平方米一般租金50元/平方米反推售價(jià)為7200元/平方米根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為7200-8640元/平方米通過市場炒作及項(xiàng)目階段發(fā)展，結(jié)合本案特征，項(xiàng)目沿和平路價(jià)格將有所上升?！甲饨鸱赐剖蹆r(jià)〗項(xiàng)目和平路路段和平路最高60元/平方米73〖租金支持〗十字街路段〖租金支持〗十字街路段74〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目次中心區(qū)十字街最高50元/平方米反推售價(jià)為：7200元/平方米一般租金40元/平方米反推售價(jià)為5700元/平方米根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為5700-7200元/平方米〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目次中心區(qū)十字街最高50元/平方米75〖租金支持〗迎新大道路段〖租金支持〗迎新大道路段76〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目迎新路路段迎新路最高30元/平方米反推售價(jià)為：4320元/平方米一般租金25元/平方米反推售價(jià)為3600元/平方米根據(jù)租金反推售價(jià)，項(xiàng)目沿和平路區(qū)域銷售價(jià)格應(yīng)為3600-4320元/平方米〖租金反推售價(jià)〗項(xiàng)目迎新路路段迎新路最高30元/平方米77〖客戶研究分析〗其中選擇購買1，2號樓的客戶占80％；3，4號樓的客戶占10％；5，6號樓的客戶占8％，7，8號樓的客戶占2％選擇一樓商業(yè)門面的意向客戶合計(jì)134組〖客戶研究分析〗其中選擇購買1，2號樓的客戶占80％；3，4781，2號樓客戶可接受價(jià)格接受7000～8000元/㎡的客戶占80％；8000～9000元/㎡的客戶占15％9000元/㎡以上的客戶占5％1，2號樓客戶可接受價(jià)格接受7000～8000元/㎡的客戶占793，4號樓客戶可接受價(jià)格接受4500～5000元/㎡的客戶占20％；5000～5500元/㎡的客戶占65％5500～6000元/㎡的客戶占12％；6000元/㎡以上的客戶占3％3，4號樓客戶可接受價(jià)格接受4500～5000元/㎡的客戶805，6號樓客戶可接受價(jià)格接受4000～4500元/㎡的客戶占32％；4500～5000元/㎡的客戶占56％5000～5500元/㎡的客戶占10％；5500元/㎡以上的客戶占2％5，6號樓客戶可接受價(jià)格接受4000～4500元/㎡的客戶817，8號樓客戶可接受價(jià)格接受3000元/㎡以下的客戶占28％；3000～4000元/㎡的客戶占66％4000元/㎡以上的客戶占6％7，8號樓客戶可接受價(jià)格接受3000元/㎡以下的客戶占28％82客戶疑慮擔(dān)憂經(jīng)營前景的客戶占30％；擔(dān)憂市場消費(fèi)力不足的客戶占45％；擔(dān)憂無法保證投資回報(bào)的客戶占15％；擔(dān)憂步行街人流量不足的客戶占10％客戶疑慮擔(dān)憂經(jīng)營前景的客戶占30％；擔(dān)憂市場消費(fèi)力不足的客戶83客戶總結(jié)意向型客戶較為理智，在同比周邊項(xiàng)目后，會根據(jù)實(shí)際情況做出選擇對本項(xiàng)目的價(jià)格觀望態(tài)度尤顯突出，若開盤價(jià)格合理，則在消化意向客戶的基礎(chǔ)上有可能吸引部分觀望客戶購買工程形象未達(dá)到展示效果，無法刺激客戶購買欲望客戶總結(jié)意向型客戶較為理智，在同比周邊項(xiàng)目后，會根據(jù)84〖項(xiàng)目判研〗

由于鳳岡縣城人口3.8萬人，工業(yè)相對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力較低，受眾多宏觀環(huán)境影響，本案價(jià)格提升空間不大，通過對市場項(xiàng)目進(jìn)行比較，對目前積累客戶進(jìn)行分析研究，港聯(lián)站在開發(fā)商的角度，為保證項(xiàng)目穩(wěn)妥進(jìn)入市場，保證項(xiàng)目操作的安全性，我司根據(jù)各棟的人流動線、商業(yè)氛圍、建筑特征等進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合港聯(lián)經(jīng)過市場操作可達(dá)到的預(yù)期銷售目標(biāo)，

建議實(shí)際收價(jià)格如下圖：〖項(xiàng)目判研〗由于鳳岡縣城人口3.8萬人，工業(yè)相對農(nóng)業(yè)85鳳岡金港城項(xiàng)目管理知識價(jià)格及定位分析報(bào)告課件86〖一層商業(yè)價(jià)格計(jì)算〗〖一層商業(yè)價(jià)格計(jì)算〗87銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)位置面積價(jià)格銷售價(jià)格1號樓68010000104171號樓內(nèi)街470410042712號樓78011000114583號樓沿街960800083333號樓內(nèi)街1243430044793號樓內(nèi)街2248400041674號樓872800083335號樓1360450046886號樓1093520054177號樓1100500052088號樓53250005208合計(jì)8338//銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)位置面積價(jià)格銷售價(jià)格1號樓6801000010488〖一層價(jià)格確定〗根據(jù)市場比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群摸底，建議本項(xiàng)目一層商業(yè)的最終價(jià)格如下：發(fā)展商實(shí)收平均價(jià)格：6471元/平方米平均銷售價(jià)格：

6471/96%=6740元/平方米

（客戶的平均折扣按照4%進(jìn)行整體計(jì)算）〖一層價(jià)格確定〗根據(jù)市場比較加權(quán)平均修正及目前積累目標(biāo)客戶群89二層價(jià)格二層價(jià)格90〖二層價(jià)格定位依據(jù)〗綜合以上幾方面的價(jià)格定位因素，港聯(lián)對本項(xiàng)目住宅定價(jià)策略如下：客戶反映客戶對本項(xiàng)目的接受價(jià)位

項(xiàng)目研判對項(xiàng)目綜合素質(zhì)的把控

市場反饋