物業(yè)管理實(shí)務(wù)成都鑫源物管（物流）職業(yè)培訓(xùn)中心李新紅.....物業(yè)管理實(shí)務(wù)成都鑫源物管（物流）職業(yè)培訓(xùn)中心李新紅...目錄第一章物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)第二章物業(yè)管理的前期介入和承接驗(yàn)收第三章用戶管理第四章房屋修繕管理第五章房屋設(shè)備管理第六章物業(yè)環(huán)境管理第七章物業(yè)租賃管理第八章物業(yè)財(cái)務(wù)管理第九章物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)第十章物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)于管理第十一章物業(yè)管理檔案管理第十二章ISO9001與物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理目錄第一章物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)第一章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與物業(yè)管理合同第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)第二節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第一章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與物業(yè)管理合同第一節(jié)物業(yè)管1、主要內(nèi)容：物業(yè)管理招標(biāo)的含義、特點(diǎn)；物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施；物業(yè)管理招標(biāo)文件；物業(yè)管理投標(biāo)的含義、策略；物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施；物業(yè)管理投標(biāo)文件。

2、能力要求：具有協(xié)助參與物業(yè)管理的招投標(biāo)方案的編制及實(shí)施的能力。

3、考題形式：?jiǎn)芜x題、多選題、判斷題。

4、主要考點(diǎn)：

掌握：物業(yè)管理招標(biāo)的含義和特點(diǎn)；物業(yè)管理招標(biāo)的方式、程序與原則；物業(yè)管理投標(biāo)的含義。

熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)文件；物業(yè)管理方案的編制、經(jīng)費(fèi)測(cè)算；物業(yè)管理投標(biāo)的文件的主要內(nèi)容；物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施。了解：物業(yè)管理投標(biāo)的策略。

1、主要內(nèi)容：物業(yè)管理招標(biāo)的含義、特點(diǎn)；物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施物業(yè)管理招標(biāo):是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參加競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo):是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)物業(yè)管理投標(biāo):是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念物業(yè)管理投標(biāo):是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)物業(yè)管理招標(biāo)招標(biāo)的概念——交易方式招標(biāo)的主體——建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、產(chǎn)權(quán)人物業(yè)管理投標(biāo)投標(biāo)的概念——對(duì)招標(biāo)的響應(yīng)投標(biāo)的主體——符合條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)公司物流職業(yè)培訓(xùn)管理實(shí)務(wù)教材按物業(yè)類型劃分：住宅項(xiàng)目招標(biāo)、非住宅項(xiàng)目招標(biāo)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分：整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)、分階段項(xiàng)目的招標(biāo)按招標(biāo)主體的類型劃分：物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分：全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)的類型（4種分類）按物業(yè)類型劃分：住宅項(xiàng)目招標(biāo)、非住宅項(xiàng)目招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)的類綜合性：服務(wù)內(nèi)容范圍廣差異性：物業(yè)類型不同、需求不同特殊性：招標(biāo)主體特殊、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容不確定超前性長(zhǎng)期性階段性物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)（6個(gè)）綜合性：服務(wù)內(nèi)容范圍廣物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)（6個(gè)）物業(yè)管理招標(biāo)的方式（2種）《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第八條——公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定：全方位服務(wù)型管理、顧問(wèn)服務(wù)型管理和合資合作物業(yè)管理招標(biāo)的方式、內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)的方式（2種）物業(yè)管理招標(biāo)的方式、內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求（4個(gè)）

合法性：遵循相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定適應(yīng)性：充分考慮市場(chǎng)因素響應(yīng)性：選擇最適合的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)程序性：明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求與原則物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求（4個(gè)）物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求與原物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則（4個(gè)）《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第四條公平：物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施，公平公開(kāi)：信息保持公開(kāi)，保持高度透明公正：嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正對(duì)待誠(chéng)實(shí)信用：依法組織招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)。物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求與原則物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則（4個(gè)）物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求與原主體條件建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì)授權(quán)）、產(chǎn)權(quán)人批準(zhǔn)的單位——自行組織、委托代理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目條件新建住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域的非住宅物業(yè)管理招標(biāo)的條件主體條件物業(yè)管理招標(biāo)的條件物業(yè)管理招標(biāo)的相關(guān)時(shí)限

《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第十九條新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)銷前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。物業(yè)管理招標(biāo)的相關(guān)時(shí)限

《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》物業(yè)管理招標(biāo)的程序（圖）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組編制招標(biāo)文件公布招標(biāo)公告發(fā)投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)發(fā)放招標(biāo)文件資格預(yù)審接受投標(biāo)文件成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)的程序（圖）成立招標(biāo)編制招公布招標(biāo)公告發(fā)放招標(biāo)文招標(biāo)的程序:（文字）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；編制招標(biāo)文件；行政主管部門(mén)招標(biāo)備案；公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函；發(fā)放招標(biāo)文件；投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審；接受投標(biāo)文件；成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)及簽訂合同。招標(biāo)的程序:（文字）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；招標(biāo)行政備案發(fā)布招標(biāo)公告的10日前提交材料《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第十一條與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件；招標(biāo)公告或者邀請(qǐng)書(shū)；招標(biāo)文件；法律法規(guī)規(guī)定的其他材料；物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明或業(yè)主大會(huì)決議等招標(biāo)人資格證明文件。招標(biāo)行政備案發(fā)布招標(biāo)公告的10日前提交材料招標(biāo)文件的主要內(nèi)容（6項(xiàng)）招標(biāo)人及項(xiàng)目簡(jiǎn)介

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求：投標(biāo)人資格、投標(biāo)書(shū)格式及主要內(nèi)容等

評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法

招標(biāo)活動(dòng)方案:招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等

物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明

其他招標(biāo)文件的主要內(nèi)容（6項(xiàng)）招標(biāo)人及項(xiàng)目簡(jiǎn)介

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件（2個(gè)）法律法規(guī)規(guī)定的要求、招標(biāo)方規(guī)定的要求物業(yè)管理投標(biāo)的程序（8個(gè)）（圖）物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序獲取招標(biāo)信息項(xiàng)目評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范登記并取得招標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)文件送交投標(biāo)文件接受資格審查參加開(kāi)標(biāo)、答辯和評(píng)標(biāo)簽約并執(zhí)行合同參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件（2個(gè)）物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序獲取招投標(biāo)的策略攻勢(shì)策略守勢(shì)策略低成本策略差異策略投標(biāo)的策略投標(biāo)程序（8個(gè)）（文字）獲取招標(biāo)信息；項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范；登記并取得招標(biāo)文件；準(zhǔn)備投標(biāo)文件；送交投標(biāo)文件；接受招標(biāo)方的資格審查；參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)；簽約并執(zhí)行合同。投標(biāo)程序（8個(gè)）（文字）獲取招標(biāo)信息；投標(biāo)文件的主要內(nèi)容——對(duì)招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)投標(biāo)函投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表物業(yè)管理方案招標(biāo)文件要求提供的其他材料資信20%商務(wù)30%技術(shù)30%答辯20%投標(biāo)文件的主要內(nèi)容——對(duì)招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)投商務(wù)文件——公司簡(jiǎn)介、公司法人地位及法定代表人證明（資格、資信證明文件）、投標(biāo)報(bào)價(jià)單及其他技術(shù)文件——物業(yè)管理方案及其他商務(wù)文件——公司簡(jiǎn)介、公司法人地位及法定代表人證明（資格、資項(xiàng)目評(píng)估的主要內(nèi)容（7個(gè)）物業(yè)的基本情況物業(yè)的定位業(yè)主的需求（客戶需求）招標(biāo)人的基本情況（背景調(diào)查）招標(biāo)條件和過(guò)程競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)自身?xiàng)l件的分析

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范（3個(gè)）來(lái)自招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)來(lái)自投標(biāo)人來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目評(píng)估的主要內(nèi)容（7個(gè)）物業(yè)的基本情況項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范（3投標(biāo)的組織策劃：投標(biāo)小組項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘投標(biāo)文件（標(biāo)書(shū)）的編寫(xiě)投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧簽約談判的技巧物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧（6個(gè)）投標(biāo)的組織策劃：投標(biāo)小組物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧（6個(gè)）制訂物業(yè)管理方案的一般程序（9個(gè)）組織專業(yè)人員；分析項(xiàng)目、收集資料；分工、協(xié)作；確定組織構(gòu)建和人員配置；測(cè)算成本；制定詳細(xì)操作方案；測(cè)算費(fèi)用；審核、校對(duì)、調(diào)整；排版、印刷、裝幀制訂物業(yè)管理方案的要求（4個(gè)）

——響應(yīng)性；針對(duì)性、合法性；可行性；合理、科學(xué)性。物業(yè)管理方案的制訂制訂物業(yè)管理方案的一般程序（9個(gè)）物業(yè)管理方案的制訂物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容關(guān)鍵性內(nèi)容(4項(xiàng))項(xiàng)目整體設(shè)想與構(gòu)思（總）組織構(gòu)架及人員配置（人）費(fèi)用測(cè)算與成本控制（財(cái)）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施（過(guò)程）物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容關(guān)鍵性內(nèi)容(4項(xiàng))實(shí)質(zhì)性內(nèi)容(8項(xiàng))管理制度的制訂檔案的建立與管理人員培訓(xùn)及管理早期介入及前期服務(wù)內(nèi)容常規(guī)服務(wù)綜述管理指標(biāo)物資裝備工作計(jì)劃實(shí)質(zhì)性內(nèi)容(8項(xiàng))管理制度的制訂制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；組織架構(gòu)及人員配置；費(fèi)用測(cè)算與成本控制；管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；合同的訂立經(jīng)過(guò)兩個(gè)階段——要約、承諾要約——以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示要約構(gòu)成要件：向特定人、包含合同主要內(nèi)容、到達(dá)生效邀請(qǐng)要約——要請(qǐng)他人向自己發(fā)出要約（拍賣(mài)廣告、普通廣告、標(biāo)價(jià)、招標(biāo)）承諾——完全接受要約以締結(jié)合同和意思表示承諾的構(gòu)成要件——受要約人或其代理人作出、有效時(shí)間、內(nèi)容一致、傳達(dá)要約人要約與承諾的法律意義——到達(dá)生效；撤回與撤銷合同的概念合同的訂立經(jīng)過(guò)兩個(gè)階段——要約、承諾合同的概念合同的要件

——主體、內(nèi)容、形式合法，真實(shí)意思表示合同的分類

——口頭合同、書(shū)面合同、事實(shí)合同合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

——主體平等、合同自由、權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等、誠(chéng)實(shí)信用、守法和維護(hù)社會(huì)公益合同的要件概念——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂主要內(nèi)容

——當(dāng)事人、物業(yè)基本情況、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)、專項(xiàng)維修資金、違約責(zé)任、其他事項(xiàng)注意事項(xiàng)

——物業(yè)管理承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用、合同的解除或終止前期物業(yè)服務(wù)合同概念——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同概念——業(yè)主（業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同

當(dāng)事人建設(shè)單位業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）

期限可以約定期限；約定期限未滿、物業(yè)服務(wù)合同生效的，合同終止約定期限（期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)）物業(yè)服務(wù)合同的終止

——期限屆滿、雙方協(xié)商解除合同、不可抗力、企業(yè)破產(chǎn)、其他概念——業(yè)主（業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服臨時(shí)管理規(guī)約——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定，買(mǎi)受人承諾——入住階段宣傳管理規(guī)約——業(yè)主大會(huì)制定，對(duì)全體業(yè)主具約束力其他物業(yè)管理合同管理規(guī)約和其他物業(yè)服務(wù)合同臨時(shí)管理規(guī)約——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定，買(mǎi)受人承諾——入住階段宣傳第二章物業(yè)管理的前期介入和承接驗(yàn)收第一節(jié)物業(yè)管理的前期介入第二節(jié)前期物業(yè)管理第三節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收第二章物業(yè)管理的前期介入和承接驗(yàn)收第一節(jié)物業(yè)管理的1、主要內(nèi)容：物業(yè)管理的前期介入；前期的介入階段物業(yè)管理企業(yè)的主要工作內(nèi)容；物業(yè)管理的竣工驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收的實(shí)施；竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修；物業(yè)的接管驗(yàn)收及其實(shí)施；接管驗(yàn)收中質(zhì)量問(wèn)題的處理。

2、能力要求：具有參與物業(yè)管理前期介入工作的能力；具有參與接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的能力。

3、考題形式：?jiǎn)芜x題、多選題、判斷題、案例題。

4、主要考點(diǎn)：

掌握：物業(yè)管理的前期介入的含義；前期介入的不同階段劃分；物業(yè)竣工驗(yàn)收的含義；竣工驗(yàn)收的工作程序；竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修期限；物業(yè)接管驗(yàn)收含義。

熟悉：前期介入階段物業(yè)管理企業(yè)的主要工作內(nèi)容；竣工驗(yàn)收時(shí)需移交的材料；竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：竣工驗(yàn)收后的瀝業(yè)保修范圍；物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施；物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問(wèn)題的處理。

了解：前期介入的必要性；接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別；物業(yè)接管驗(yàn)收的作用。1、主要內(nèi)容：物業(yè)管理的前期介入；前期的介入階段物業(yè)管理企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可行性研究階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段銷售階段竣工驗(yàn)收階段早期介入物業(yè)承接查驗(yàn)階段物業(yè)入住階段業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可行性研規(guī)劃設(shè)建設(shè)銷售竣工驗(yàn)早期介入物業(yè)承接物早期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別早期介入早期介入前期物業(yè)管理

內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的物業(yè)管理專業(yè)支持實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)、收費(fèi)對(duì)象建設(shè)單位業(yè)主早期介入的作用：優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高質(zhì)量、了解物業(yè)、作好準(zhǔn)備、提高開(kāi)發(fā)效益早期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別早期介入早期介入前期物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容可行性研究階段確定物業(yè)管理模式，服務(wù)基本內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理框架性方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段銷售階段協(xié)商解決施工中的問(wèn)題；配合設(shè)備安裝；對(duì)裝修、用料、工藝等提出建議；熟悉并記錄隱蔽工程、管線情況，記錄資料未反映內(nèi)容提出建議：布局、功能，環(huán)境及配套設(shè)施，設(shè)備的設(shè)置、選型，物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房等配套的設(shè)置完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表，擬定公共管理制度，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及辦法，培訓(xùn)銷售人員，售樓咨詢，資料歸檔參與竣工驗(yàn)收，為承接驗(yàn)收做準(zhǔn)備早期介入的內(nèi)容可行性研確定物業(yè)管理模式，服務(wù)基本內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作

——管理資源的完善與優(yōu)化（物業(yè)管理用房、物資、人員）、管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善、確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包工程質(zhì)量保修——共有、專有——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理的特點(diǎn)

——基礎(chǔ)性、過(guò)渡性、不穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)性（收支不平衡和虧損）前期物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作前期物業(yè)管理物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)的兩種類型。物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料2、物業(yè)共用部位3、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備4、園林綠化工程5、其他公共配套設(shè)施新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料第三章用戶管理第一節(jié)用戶關(guān)系管理第二節(jié)用戶入伙第三節(jié)裝飾裝修管理第三章用戶管理第一節(jié)用戶關(guān)系管理1、主要內(nèi)容：用戶入伙及相關(guān)內(nèi)容；裝修管理及相關(guān)內(nèi)容。2、能力要求：具有辦理用戶入伙手續(xù)，以及對(duì)物業(yè)裝修進(jìn)行管理的能力。

3、考題形式：?jiǎn)芜x題、（多選題）、判斷題、案例題。4、主要考點(diǎn)：

掌握：用戶入伙的含義；辦理入伙手續(xù)及應(yīng)注意的問(wèn)題；辦理入伙手續(xù)的重要文件：裝修與裝修管理的含義；對(duì)施工隊(duì)伍的管理熟悉：裝修管理的相關(guān)規(guī)定

了解：物業(yè)檔案管理的內(nèi)容。1、主要內(nèi)容：用戶入伙及相關(guān)內(nèi)容；裝修管理及相關(guān)內(nèi)容。用戶管理：用戶關(guān)系管理、用戶入伙、裝飾裝修管理。用戶特點(diǎn):同質(zhì)、相關(guān)、多維、可變性。用戶入伙：入住。辦理入伙手續(xù)：-及時(shí)將入伙通知書(shū)及入伙手續(xù)書(shū)寄發(fā)給業(yè)主-用戶驗(yàn)樓和辦理一系列手續(xù)-裝飾裝修管理-組織搬遷入住用戶管理：用戶關(guān)系管理、用戶入伙、裝飾裝修管理。辦理入伙手續(xù)的重要文件:-辦理入伙手續(xù)，實(shí)際上是要完成二個(gè)方面的事情，最后結(jié)果是簽署樓宇交接書(shū)和物業(yè)管理公約（現(xiàn)在稱管理規(guī)約）。入住---是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過(guò)程，對(duì)業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括二個(gè)方面：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。辦理入伙手續(xù)的重要文件:入住流程：入住流程：1、業(yè)主憑入住通知書(shū)、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)；2、驗(yàn)收房屋并填寫(xiě)《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn)；3、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用；4、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件；5、繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用；6、領(lǐng)取《業(yè)主手冊(cè)》等相關(guān)文件資料；7、領(lǐng)取房屋鑰匙。入住流程：入住流程：裝修及裝修管理的含義物業(yè)裝飾裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為。物業(yè)裝飾裝修管理包括：裝飾裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝飾裝修過(guò)程監(jiān)督檢查以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。裝修及裝修管理的含義裝修管理的相關(guān)規(guī)定：依據(jù)：建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定。2002年5月1日裝修管理的相關(guān)規(guī)定：物業(yè)裝飾裝修管理流程：備齊資料填寫(xiě)申報(bào)登記表登記簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開(kāi)工手續(xù)施工驗(yàn)收物業(yè)裝飾裝修管理流程：備齊資料第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為:

1、未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2、將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；3、擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸、拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；4、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5、其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為:

1、未經(jīng)原設(shè)計(jì)第六條:裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得有下列行為：1、搭建建筑物、構(gòu)筑物；---應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。2、改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；---應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。3、拆改供暖管道和設(shè)施；---應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)。4、拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。---應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。第六條:裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得有下列行物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容：一、物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理；二、物業(yè)裝飾裝修管理的要求；三、物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理；四、物業(yè)裝飾裝修的現(xiàn)場(chǎng)管理;1、嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)；2、加強(qiáng)巡視，防范于未然；3、控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；4、強(qiáng)化管理，反復(fù)核查。物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容：物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。（物業(yè)管理?xiàng)l例第二條；2003年9月1日；2007年10月1日。）（主體、方式、管理依據(jù)、管理范圍或?qū)ο蟆⒐芾韮?nèi)容）物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋住宅專項(xiàng)維修資金：是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法2008年2月1日）住宅專項(xiàng)維修資金：是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第80號(hào)建設(shè)部令（2000年6月30日）第七條：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4、電器管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；5、裝修工程為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。第八條：房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條物業(yè)管理的基本制度1、業(yè)主大會(huì)制度

2、管理規(guī)約制度

3、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度

4、物業(yè)承接查驗(yàn)制度

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度

6、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

7、住宅專項(xiàng)維修資金制度物業(yè)管理的基本制度1、業(yè)主大會(huì)制度謝謝！謝謝！物業(yè)管理實(shí)務(wù)成都鑫源物管（物流）職業(yè)培訓(xùn)中心李新紅.....物業(yè)管理實(shí)務(wù)成都鑫源物管（物流）職業(yè)培訓(xùn)中心李新紅...目錄第一章物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)第二章物業(yè)管理的前期介入和承接驗(yàn)收第三章用戶管理第四章房屋修繕管理第五章房屋設(shè)備管理第六章物業(yè)環(huán)境管理第七章物業(yè)租賃管理第八章物業(yè)財(cái)務(wù)管理第九章物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)第十章物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)于管理第十一章物業(yè)管理檔案管理第十二章ISO9001與物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理目錄第一章物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)第一章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與物業(yè)管理合同第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)第二節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第一章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與物業(yè)管理合同第一節(jié)物業(yè)管1、主要內(nèi)容：物業(yè)管理招標(biāo)的含義、特點(diǎn)；物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施；物業(yè)管理招標(biāo)文件；物業(yè)管理投標(biāo)的含義、策略；物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施；物業(yè)管理投標(biāo)文件。

2、能力要求：具有協(xié)助參與物業(yè)管理的招投標(biāo)方案的編制及實(shí)施的能力。

3、考題形式：?jiǎn)芜x題、多選題、判斷題。

4、主要考點(diǎn)：

掌握：物業(yè)管理招標(biāo)的含義和特點(diǎn)；物業(yè)管理招標(biāo)的方式、程序與原則；物業(yè)管理投標(biāo)的含義。

熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)文件；物業(yè)管理方案的編制、經(jīng)費(fèi)測(cè)算；物業(yè)管理投標(biāo)的文件的主要內(nèi)容；物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施。了解：物業(yè)管理投標(biāo)的策略。

1、主要內(nèi)容：物業(yè)管理招標(biāo)的含義、特點(diǎn)；物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施物業(yè)管理招標(biāo):是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參加競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo):是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)物業(yè)管理投標(biāo):是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念物業(yè)管理投標(biāo):是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)物業(yè)管理招標(biāo)招標(biāo)的概念——交易方式招標(biāo)的主體——建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、產(chǎn)權(quán)人物業(yè)管理投標(biāo)投標(biāo)的概念——對(duì)招標(biāo)的響應(yīng)投標(biāo)的主體——符合條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)公司物流職業(yè)培訓(xùn)管理實(shí)務(wù)教材按物業(yè)類型劃分：住宅項(xiàng)目招標(biāo)、非住宅項(xiàng)目招標(biāo)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分：整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)、分階段項(xiàng)目的招標(biāo)按招標(biāo)主體的類型劃分：物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分：全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)的類型（4種分類）按物業(yè)類型劃分：住宅項(xiàng)目招標(biāo)、非住宅項(xiàng)目招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)的類綜合性：服務(wù)內(nèi)容范圍廣差異性：物業(yè)類型不同、需求不同特殊性：招標(biāo)主體特殊、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容不確定超前性長(zhǎng)期性階段性物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)（6個(gè)）綜合性：服務(wù)內(nèi)容范圍廣物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)（6個(gè)）物業(yè)管理招標(biāo)的方式（2種）《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第八條——公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定：全方位服務(wù)型管理、顧問(wèn)服務(wù)型管理和合資合作物業(yè)管理招標(biāo)的方式、內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)的方式（2種）物業(yè)管理招標(biāo)的方式、內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求（4個(gè)）

合法性：遵循相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定適應(yīng)性：充分考慮市場(chǎng)因素響應(yīng)性：選擇最適合的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)程序性：明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求與原則物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求（4個(gè)）物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求與原物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則（4個(gè)）《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第四條公平：物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施，公平公開(kāi)：信息保持公開(kāi)，保持高度透明公正：嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正對(duì)待誠(chéng)實(shí)信用：依法組織招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)。物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求與原則物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則（4個(gè)）物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求與原主體條件建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì)授權(quán)）、產(chǎn)權(quán)人批準(zhǔn)的單位——自行組織、委托代理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目條件新建住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域的非住宅物業(yè)管理招標(biāo)的條件主體條件物業(yè)管理招標(biāo)的條件物業(yè)管理招標(biāo)的相關(guān)時(shí)限

《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第十九條新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)銷前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。物業(yè)管理招標(biāo)的相關(guān)時(shí)限

《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》物業(yè)管理招標(biāo)的程序（圖）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組編制招標(biāo)文件公布招標(biāo)公告發(fā)投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)發(fā)放招標(biāo)文件資格預(yù)審接受投標(biāo)文件成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)的程序（圖）成立招標(biāo)編制招公布招標(biāo)公告發(fā)放招標(biāo)文招標(biāo)的程序:（文字）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；編制招標(biāo)文件；行政主管部門(mén)招標(biāo)備案；公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函；發(fā)放招標(biāo)文件；投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審；接受投標(biāo)文件；成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)及簽訂合同。招標(biāo)的程序:（文字）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；招標(biāo)行政備案發(fā)布招標(biāo)公告的10日前提交材料《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第十一條與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件；招標(biāo)公告或者邀請(qǐng)書(shū)；招標(biāo)文件；法律法規(guī)規(guī)定的其他材料；物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明或業(yè)主大會(huì)決議等招標(biāo)人資格證明文件。招標(biāo)行政備案發(fā)布招標(biāo)公告的10日前提交材料招標(biāo)文件的主要內(nèi)容（6項(xiàng)）招標(biāo)人及項(xiàng)目簡(jiǎn)介

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求：投標(biāo)人資格、投標(biāo)書(shū)格式及主要內(nèi)容等

評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法

招標(biāo)活動(dòng)方案:招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等

物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明

其他招標(biāo)文件的主要內(nèi)容（6項(xiàng)）招標(biāo)人及項(xiàng)目簡(jiǎn)介

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件（2個(gè)）法律法規(guī)規(guī)定的要求、招標(biāo)方規(guī)定的要求物業(yè)管理投標(biāo)的程序（8個(gè)）（圖）物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序獲取招標(biāo)信息項(xiàng)目評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范登記并取得招標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)文件送交投標(biāo)文件接受資格審查參加開(kāi)標(biāo)、答辯和評(píng)標(biāo)簽約并執(zhí)行合同參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件（2個(gè)）物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序獲取招投標(biāo)的策略攻勢(shì)策略守勢(shì)策略低成本策略差異策略投標(biāo)的策略投標(biāo)程序（8個(gè)）（文字）獲取招標(biāo)信息；項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范；登記并取得招標(biāo)文件；準(zhǔn)備投標(biāo)文件；送交投標(biāo)文件；接受招標(biāo)方的資格審查；參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)；簽約并執(zhí)行合同。投標(biāo)程序（8個(gè)）（文字）獲取招標(biāo)信息；投標(biāo)文件的主要內(nèi)容——對(duì)招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)投標(biāo)函投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表物業(yè)管理方案招標(biāo)文件要求提供的其他材料資信20%商務(wù)30%技術(shù)30%答辯20%投標(biāo)文件的主要內(nèi)容——對(duì)招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)投商務(wù)文件——公司簡(jiǎn)介、公司法人地位及法定代表人證明（資格、資信證明文件）、投標(biāo)報(bào)價(jià)單及其他技術(shù)文件——物業(yè)管理方案及其他商務(wù)文件——公司簡(jiǎn)介、公司法人地位及法定代表人證明（資格、資項(xiàng)目評(píng)估的主要內(nèi)容（7個(gè)）物業(yè)的基本情況物業(yè)的定位業(yè)主的需求（客戶需求）招標(biāo)人的基本情況（背景調(diào)查）招標(biāo)條件和過(guò)程競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)自身?xiàng)l件的分析

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范（3個(gè)）來(lái)自招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)來(lái)自投標(biāo)人來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目評(píng)估的主要內(nèi)容（7個(gè)）物業(yè)的基本情況項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范（3投標(biāo)的組織策劃：投標(biāo)小組項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘投標(biāo)文件（標(biāo)書(shū)）的編寫(xiě)投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧簽約談判的技巧物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧（6個(gè)）投標(biāo)的組織策劃：投標(biāo)小組物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧（6個(gè)）制訂物業(yè)管理方案的一般程序（9個(gè)）組織專業(yè)人員；分析項(xiàng)目、收集資料；分工、協(xié)作；確定組織構(gòu)建和人員配置；測(cè)算成本；制定詳細(xì)操作方案；測(cè)算費(fèi)用；審核、校對(duì)、調(diào)整；排版、印刷、裝幀制訂物業(yè)管理方案的要求（4個(gè)）

——響應(yīng)性；針對(duì)性、合法性；可行性；合理、科學(xué)性。物業(yè)管理方案的制訂制訂物業(yè)管理方案的一般程序（9個(gè)）物業(yè)管理方案的制訂物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容關(guān)鍵性內(nèi)容(4項(xiàng))項(xiàng)目整體設(shè)想與構(gòu)思（總）組織構(gòu)架及人員配置（人）費(fèi)用測(cè)算與成本控制（財(cái)）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施（過(guò)程）物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容關(guān)鍵性內(nèi)容(4項(xiàng))實(shí)質(zhì)性內(nèi)容(8項(xiàng))管理制度的制訂檔案的建立與管理人員培訓(xùn)及管理早期介入及前期服務(wù)內(nèi)容常規(guī)服務(wù)綜述管理指標(biāo)物資裝備工作計(jì)劃實(shí)質(zhì)性內(nèi)容(8項(xiàng))管理制度的制訂制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；組織架構(gòu)及人員配置；費(fèi)用測(cè)算與成本控制；管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；合同的訂立經(jīng)過(guò)兩個(gè)階段——要約、承諾要約——以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示要約構(gòu)成要件：向特定人、包含合同主要內(nèi)容、到達(dá)生效邀請(qǐng)要約——要請(qǐng)他人向自己發(fā)出要約（拍賣(mài)廣告、普通廣告、標(biāo)價(jià)、招標(biāo)）承諾——完全接受要約以締結(jié)合同和意思表示承諾的構(gòu)成要件——受要約人或其代理人作出、有效時(shí)間、內(nèi)容一致、傳達(dá)要約人要約與承諾的法律意義——到達(dá)生效；撤回與撤銷合同的概念合同的訂立經(jīng)過(guò)兩個(gè)階段——要約、承諾合同的概念合同的要件

——主體、內(nèi)容、形式合法，真實(shí)意思表示合同的分類

——口頭合同、書(shū)面合同、事實(shí)合同合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

——主體平等、合同自由、權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等、誠(chéng)實(shí)信用、守法和維護(hù)社會(huì)公益合同的要件概念——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂主要內(nèi)容

——當(dāng)事人、物業(yè)基本情況、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)、專項(xiàng)維修資金、違約責(zé)任、其他事項(xiàng)注意事項(xiàng)

——物業(yè)管理承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用、合同的解除或終止前期物業(yè)服務(wù)合同概念——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同概念——業(yè)主（業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同

當(dāng)事人建設(shè)單位業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）

期限可以約定期限；約定期限未滿、物業(yè)服務(wù)合同生效的，合同終止約定期限（期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)）物業(yè)服務(wù)合同的終止

——期限屆滿、雙方協(xié)商解除合同、不可抗力、企業(yè)破產(chǎn)、其他概念——業(yè)主（業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服臨時(shí)管理規(guī)約——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定，買(mǎi)受人承諾——入住階段宣傳管理規(guī)約——業(yè)主大會(huì)制定，對(duì)全體業(yè)主具約束力其他物業(yè)管理合同管理規(guī)約和其他物業(yè)服務(wù)合同臨時(shí)管理規(guī)約——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定，買(mǎi)受人承諾——入住階段宣傳第二章物業(yè)管理的前期介入和承接驗(yàn)收第一節(jié)物業(yè)管理的前期介入第二節(jié)前期物業(yè)管理第三節(jié)物業(yè)的承接驗(yàn)收第二章物業(yè)管理的前期介入和承接驗(yàn)收第一節(jié)物業(yè)管理的1、主要內(nèi)容：物業(yè)管理的前期介入；前期的介入階段物業(yè)管理企業(yè)的主要工作內(nèi)容；物業(yè)管理的竣工驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收的實(shí)施；竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修；物業(yè)的接管驗(yàn)收及其實(shí)施；接管驗(yàn)收中質(zhì)量問(wèn)題的處理。

2、能力要求：具有參與物業(yè)管理前期介入工作的能力；具有參與接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的能力。

3、考題形式：?jiǎn)芜x題、多選題、判斷題、案例題。

4、主要考點(diǎn)：

掌握：物業(yè)管理的前期介入的含義；前期介入的不同階段劃分；物業(yè)竣工驗(yàn)收的含義；竣工驗(yàn)收的工作程序；竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修期限；物業(yè)接管驗(yàn)收含義。

熟悉：前期介入階段物業(yè)管理企業(yè)的主要工作內(nèi)容；竣工驗(yàn)收時(shí)需移交的材料；竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：竣工驗(yàn)收后的瀝業(yè)保修范圍；物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施；物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問(wèn)題的處理。

了解：前期介入的必要性；接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別；物業(yè)接管驗(yàn)收的作用。1、主要內(nèi)容：物業(yè)管理的前期介入；前期的介入階段物業(yè)管理企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可行性研究階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段銷售階段竣工驗(yàn)收階段早期介入物業(yè)承接查驗(yàn)階段物業(yè)入住階段業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可行性研規(guī)劃設(shè)建設(shè)銷售竣工驗(yàn)早期介入物業(yè)承接物早期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別早期介入早期介入前期物業(yè)管理

內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的物業(yè)管理專業(yè)支持實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)、收費(fèi)對(duì)象建設(shè)單位業(yè)主早期介入的作用：優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高質(zhì)量、了解物業(yè)、作好準(zhǔn)備、提高開(kāi)發(fā)效益早期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別早期介入早期介入前期物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容可行性研究階段確定物業(yè)管理模式，服務(wù)基本內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理框架性方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段銷售階段協(xié)商解決施工中的問(wèn)題；配合設(shè)備安裝；對(duì)裝修、用料、工藝等提出建議；熟悉并記錄隱蔽工程、管線情況，記錄資料未反映內(nèi)容提出建議：布局、功能，環(huán)境及配套設(shè)施，設(shè)備的設(shè)置、選型，物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房等配套的設(shè)置完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表，擬定公共管理制度，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及辦法，培訓(xùn)銷售人員，售樓咨詢，資料歸檔參與竣工驗(yàn)收，為承接驗(yàn)收做準(zhǔn)備早期介入的內(nèi)容可行性研確定物業(yè)管理模式，服務(wù)基本內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作

——管理資源的完善與優(yōu)化（物業(yè)管理用房、物資、人員）、管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善、確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包工程質(zhì)量保修——共有、專有——開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理的特點(diǎn)

——基礎(chǔ)性、過(guò)渡性、不穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)性（收支不平衡和虧損）前期物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作前期物業(yè)管理物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)的兩種類型。物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料2、物業(yè)共用部位3、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備4、園林綠化工程5、其他公共配套設(shè)施新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料第三章用戶管理第一節(jié)用戶關(guān)系管理第二節(jié)用戶入伙第三節(jié)裝飾裝修管理第三章用戶管理第一節(jié)用戶關(guān)系管理1、主要內(nèi)容：用戶入伙及相關(guān)內(nèi)容；裝修管理及相關(guān)內(nèi)容。2、能力要求：具有辦理用戶入伙手續(xù)，以及對(duì)物業(yè)裝修進(jìn)行管理的能力。

3、考題形式：?jiǎn)芜x題、（多選題）、判斷題、案例題。4、主要考點(diǎn)：

掌握：用戶入伙的含義；辦理入伙手續(xù)及應(yīng)注意的問(wèn)題；辦理入伙手續(xù)的重要文件：裝修與裝修管理的含義；對(duì)施工隊(duì)伍的管理熟悉：裝修管理的相關(guān)規(guī)定

了解：物業(yè)檔案管理的內(nèi)容。1、主要內(nèi)容：用戶入伙及相關(guān)內(nèi)容；裝修管理及相關(guān)內(nèi)容。用戶管理：用戶關(guān)系管理、用戶入伙、裝飾裝修管理。用戶特點(diǎn):同質(zhì)、相關(guān)、多維、可變性。用戶入伙：入住。辦理入伙手續(xù)：-及時(shí)將入伙通知書(shū)及入伙手續(xù)書(shū)寄發(fā)給業(yè)主-用戶驗(yàn)樓和辦理一系列手續(xù)-裝飾裝修管理-組織搬遷入住用戶管理：用戶關(guān)系管理、用戶入伙、裝飾裝修管理。辦理入伙手續(xù)的重要文件:-辦理入伙手續(xù)，實(shí)際上是要完成二個(gè)方面的事情，最后結(jié)果是簽署樓宇交接書(shū)和物業(yè)管理公約（現(xiàn)在稱管理規(guī)約）。入住---是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過(guò)程，對(duì)業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括二個(gè)方面：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。辦理入伙手續(xù)的重要文件:入住流程：入住流程：1、業(yè)主憑入住通知書(shū)、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)；2、驗(yàn)收房屋并填寫(xiě)《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn)；3、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用；4、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件；5、繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用；6、領(lǐng)取《業(yè)主手冊(cè)》等相關(guān)文件資料；7、領(lǐng)取房屋鑰匙。入住流程：入住流程：裝修及裝修管理的含義物業(yè)裝飾裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為。物業(yè)裝飾裝修管理包括：裝飾裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝飾裝修過(guò)程監(jiān)督檢查以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。裝修及裝修管理的