做好結構設計階段的成本控制(2008-8-1517:04:20)分類：專業(yè)文章

作為房地產(chǎn)企業(yè)，控制成本永作為房地產(chǎn)企業(yè)，控制成本永遠是其運作的中心議題之一，因為成本控制的好壞，直接決定著企業(yè)的經(jīng)濟效益，沒有較好的經(jīng)濟效益，企業(yè)是難以發(fā)展甚至是難以生存的，如何通過加強管理，通過降低成本以求提高經(jīng)濟效益早已成為房地產(chǎn)行業(yè)共同追求和努力的目標之一，在房產(chǎn)項目的管理流程中設計管理的意義就是在限定成本的范圍內尋求項目的最大價值，因而設計管理也是成本控制的關鍵。關注結構成本的意義對于一般的房地產(chǎn)項目來講,地面以上部分的鋼筋含量一般在35-90千克/平米之間，地下部分的含鋼量在130-300千克/平米之間；地上部分的混凝土用量在0.3-0.5立方/平米之間，地下部分的混凝土用量在0.9-1.4立方/平米之間，按照一般情況下地下室面積占總面積的22%左右的比例再加上基礎的造價（一般在25-120元/平米）算下來，結構成本在560元/平米-1330元/平米之間，平均950元/平米，基本上占到整個建安成本的40%到60%，在房產(chǎn)項目的整個成本中所占比重很大，是一個關鍵成本。結構成本是房地產(chǎn)客戶所最不關注的成本，因為普通的客戶都關注房屋的建筑立面、平面戶型、門窗、外裝材料、小區(qū)的位置、景觀、學區(qū)等等，但是很少有客戶會對房屋的結構和基礎等結構問題方面有專業(yè)的認識并進行深入的探究，所以這40%-60%的建安成本是房地產(chǎn)客戶最關注不到的部分。結構成本最不受客戶關注是否意味著這一部分最不重要呢？事實恰恰相反，結構成本應該是整個設計階段成本管理中的重中之重，因為結構成本往往因為規(guī)劃和設計管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動，例如不同規(guī)劃及方案的基礎選型往往造成上千萬元的造價差別；不同的設計結果會導致建筑物每平米的含鋼量相差幾十公斤，一個十幾萬平米建筑面積的小區(qū)僅鋼筋造價就可能相差幾千萬元（當然結構并不僅僅只是指鋼筋一項）。綜上所述結構成本在整個建安成本中所占比重最大、最被房產(chǎn)客戶所忽視、最受規(guī)劃設計方案等因素的影響，所以如何做好設計管理階段的結構成本控制工作、如何有效降低結構成本避免浪費、如何通過結構成本的控制來提高項目的整體利潤就成為我們所必須關注和認真面對的問題，這也是我們關注結構成本的意義所在。結構成本控制設計階段的管理措施結構成本控制范圍應該是全方位的、全生命周期的管理控制，在廣度上要把結構成本控制和思考的范圍覆蓋到資源最優(yōu)化配置（即系統(tǒng)的思考哪些環(huán)節(jié)需要多投入，哪些環(huán)節(jié)需要節(jié)約）；價值分析（即要關注成本的投入能夠帶來多少價值的分析）和風險分析等全方位的成本分析上，在深度上要把結構成本管理控制的鏈條向前擴大到項目論證階段，向后延伸到投入使用階段，要涵蓋整個項目的生命周期。通過運用組織、技術、經(jīng)濟、合同等管理措施達到整個項目全周期內的最小投入產(chǎn)出比。同時在整個管理控制過程中要把握好以下三個關鍵點：1、做好事前控制。事前控制是整個結構成本控制的重中之重，據(jù)行業(yè)內標桿企業(yè)的內部統(tǒng)計資料顯示，他們設計失誤造成的損失一般占總成本的3%-10%，而設計決策失誤占到了整個設計失誤的60%以上，雖然我們企業(yè)沒有做類似的定量分析，但估計因設計失誤造成的成本損失也是一個不小的數(shù)字，所以這就要求我們在整個結構設計管理過程中做好事前控制。事前控制首先要選擇好設計合作伙伴，在合作單位的選擇上不僅要選好設計單位還要選擇好的設計團隊，因為好的設計合作伙伴是設計質量和進度的保證，是優(yōu)良的后期服務的保證，所以在設計合作伙伴的選擇上要很慎重，要保證在整個設計過程中能夠讓合作伙伴和我們業(yè)主在設計思路上能夠進行廣泛的溝通，并能進行充分的換位思考，能夠站在我們業(yè)主的位置上去思考和工作，才能保證總成本的降低，使總效率進一步提升。事前控制還需要根據(jù)項目的特點把握好設計周期，設計周期的不同對總成本也有至關重要的影響，這需要根據(jù)項目的特點具體項目具體把握，因為項目不同對資金的時間價值、市場風險的變化和產(chǎn)品的實際價值的綜合關系就不同，有些項目需要快速回籠資金那就需要快速的設計，迅速開盤銷售使資金回籠，有些項目就需要精耕細作慢慢實現(xiàn)產(chǎn)品的實際價值，這就要求我們在設計周期的控制上要把握好項目的特點，需要縮短設計周期的項目要采取有效的決策導向和管理措施，做好工序的前置和搭接，作好標準化設計和推廣，在保證質量和不增加成本的前提下縮短設計周期。事前控制還要做好限額設計合同的引入和使用，現(xiàn)在行業(yè)內大部分的企業(yè)都引入限額設計合同，即在合同中把結構的含鋼量和混凝土量等指標進行定量的約定，并對此進行設計成果的考核，但是我們在具體的操作中不能這么簡單生硬的引入一個限額，還要和設計合作單位做好相關溝通和交流工作，一般我們要有意識的在方案及擴初階段，要求并引導設計院采用更優(yōu)化、更合理的結構方案來降低工程的結構成本；在施工圖設計階段，要求并引導設計院在保持結構安全意識的同時，也保持有較強烈的結構成本控制意識，通過更精細化的設計來降低結構成本；結構成本的優(yōu)化應以滿足規(guī)范要求、保證結構安全和建筑產(chǎn)品的品質為前提，在設計管理中應避免“含鋼量指標越低，結構設計就越優(yōu)秀”的僅強調成本單一衡量指標的極端思想。同時在和設計單位溝通的過程中要注意前期的主動溝通、采用尊重平等的心態(tài)去溝通、通過把房產(chǎn)企業(yè)的質量標準和設計單位內部的質量標準進行換位思考和尋求共同點的思路達到雙贏的結局。事前控制還要注意對技術原則足夠的重視并提前輸入，這些技術原則有《結構設計統(tǒng)一技術措施》《結構設計指引》《結構設計總說明》《標準構造做法》等技術原則文件；對抗震等級的選擇、對設計荷載的選擇、對裝修荷載的選擇等荷載選取原則；以及對基礎的技術方案進行多方案的比較等。因為這些技術原則和方案都是綱領性的內容，整個施工圖的設計都是按照這些原則為依據(jù)進行設計的，從這些技術原則上進行一些成本的控制會起到提綱挈領的效果。2、設計過程中控制好關鍵環(huán)節(jié)，做好精細化設計。設計過程中必須控制好的關鍵環(huán)節(jié)有：一．結構體系的確定及主要的平面布置圖。二．基礎的選型及設計圖。三．電算模型及計算系數(shù)的取值。四．標準單元的樣板截面及配筋圖。五．地下室的布置及樣板配筋圖。六．結構轉換層的布置及配筋圖。在設計管理過程中要把握好以上這些關鍵環(huán)節(jié)，抓好各個環(huán)節(jié)中的技術重點，嚴格按照設計流程做好精細化設計，同時也要能夠在關鍵技術環(huán)節(jié)上有所創(chuàng)新和突破，不要理所當然的采用習慣思維，要多問幾個為什么，多做幾個方案比較，跳出原有的思維模式從更高的層面去思考和解決問題，這樣就能游刃有余的控制好這些關鍵環(huán)節(jié)，做好精細化設計。3、設計過程中適時、適當?shù)囊胪獠抠Y源。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資源整合行業(yè)，在結構設計管理過