揚州市蔣王片區(qū)綜合改造項目市場定位及規(guī)劃設(shè)計建議報告（討論稿）揚州市蔣王片區(qū)綜合改造項目目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論回顧蔣王片區(qū)綜合開發(fā)的SWOT分析及定位關(guān)鍵點價值最大化原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向競爭優(yōu)勢原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向結(jié)合自身條件評價功能定位方向及蔣王片區(qū)功能定位蔣王片區(qū)功能定位的落實及特色塑造蔣王片區(qū)規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議蔣王片區(qū)功能物業(yè)空間布局及控規(guī)指標建議2022/12/172思源顧問目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論市場研究結(jié)論1234宏觀態(tài)勢判斷房產(chǎn)市場結(jié)論土地市場結(jié)論關(guān)聯(lián)區(qū)域結(jié)論2022/12/173思源顧問市場研究結(jié)論1234宏觀態(tài)勢判斷房產(chǎn)市場結(jié)論土地市場結(jié)論關(guān)聯(lián)揚州經(jīng)濟快速增長，未來發(fā)展勢頭強勁，城市地位提高、功能升級將產(chǎn)生大量新需要，為蔣王片區(qū)改造提供契機，抓住前沿的需求，發(fā)展蔣王，提升揚州。近幾年來揚州的GDP增長較快且增速也一直在加快，總體GDP增長勢頭強勁?；A(chǔ)設(shè)施的改善，經(jīng)濟基礎(chǔ)的積累，外部發(fā)展環(huán)境的改善，將促進揚州經(jīng)濟跨越式發(fā)展。年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP總量（億元）505.46558.93647.22788.139221100增幅7.10%10.60%15.80%21.77%15%15.2%人均GDP（元）112051236814290173592038924540增幅6.60%10.40%15.50%20.50%17.45%20.36%

揚州市歷年GDP增長情況統(tǒng)計表數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》2022/12/174思源顧問揚州經(jīng)濟快速增長，未來發(fā)展勢頭強勁，城市地位提高、功能升級將蔣王片區(qū)與新城西區(qū)同源同種，區(qū)位相同，基礎(chǔ)設(shè)施相通，面積適中，發(fā)展條件相近，是密不可分的一個整體，共同構(gòu)成揚州的西部新城區(qū)。蔣王東區(qū)火車站寧通公路江陽西路文匯西路文昌西路西北繞城公路站南路潤揚中路市政府區(qū)政府至潤揚大橋至南京新城西區(qū)

蔣王片區(qū)與新城西區(qū)關(guān)系共同為城市交通主干道環(huán)繞內(nèi)部路網(wǎng)無縫銜接水系相互貫通南北距離不超過5公里整體面積約15平方公里2022/12/175思源顧問蔣王片區(qū)與新城西區(qū)同源同種，區(qū)位相同，基礎(chǔ)設(shè)施相通，面積適中蔣王片區(qū)和新城西區(qū)共同成就“揚州的明天”揚州市城市各個功能都在往西部擴展，西部新城區(qū)是揚州市“十一五”規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域。老城區(qū)揚州的昨天新城區(qū)揚州的今天西部發(fā)展區(qū)蔣王片區(qū)揚州的明天2022/12/176思源顧問蔣王片區(qū)和新城西區(qū)共同成就“揚州的明天”揚州市城市各個功能都市場研究結(jié)論1234總體判斷房產(chǎn)市場結(jié)論土地市場結(jié)論關(guān)聯(lián)區(qū)域結(jié)論2022/12/177思源顧問市場研究結(jié)論1234總體判斷房產(chǎn)市場結(jié)論土地市場結(jié)論關(guān)聯(lián)區(qū)域新城西區(qū)對蔣王是機遇和挑戰(zhàn)并存完備的城市功能行政辦公商務(wù)辦公會展中心體育公園商業(yè)零售中心，專業(yè)賣場各層次居住社區(qū)酒店及酒店式公寓不斷聚集的人氣逐漸成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍新城西區(qū)蔣王依托人氣借勢差異化競爭主動融入不求大而全、追求專而精，塑造特色鮮明、充滿活力的蔣王，增加蔣王的知名度和美譽度，提升蔣王的吸引力，成為引領(lǐng)揚州的增長極。8新城西區(qū)對蔣王是機遇和挑戰(zhàn)并存完備的城市功能行政辦公不斷聚集揚州開發(fā)區(qū)與蔣王片區(qū)關(guān)系解析蔣王片區(qū)揚州開發(fā)區(qū)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好配套雖有規(guī)劃但啟動開發(fā)難產(chǎn)業(yè)商務(wù)配套產(chǎn)業(yè)商務(wù)配套白領(lǐng)公寓高端居住高檔辦公酒店休閑娛樂2022/12/179思源顧問揚州開發(fā)區(qū)與蔣王片區(qū)關(guān)系解析蔣王片區(qū)揚州開發(fā)區(qū)：產(chǎn)業(yè)商務(wù)配套邗江開發(fā)區(qū)和蔣王關(guān)系分析邗江開發(fā)區(qū)專業(yè)市場帶邗江開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)依托逐漸成熟商業(yè)環(huán)境借勢良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，主動為其提供產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)蔣王片區(qū)產(chǎn)業(yè)居住商業(yè)配套商務(wù)配套2022/12/1710思源顧問邗江開發(fā)區(qū)和蔣王關(guān)系分析邗江開發(fā)區(qū)專業(yè)市場帶邗江開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)市場研究結(jié)論1234總體判斷房產(chǎn)市場結(jié)論土地市場結(jié)論關(guān)聯(lián)區(qū)域結(jié)論2022/12/1711思源顧問市場研究結(jié)論1234總體判斷房產(chǎn)市場結(jié)論土地市場結(jié)論關(guān)聯(lián)區(qū)域揚州市無論什么性質(zhì)土地的平均樓面價都處于比較低的水平，隨著房價的提升，蔣王片區(qū)的地塊升值空間很大。

所有地塊商業(yè)綜合商住住宅平均出讓價（元/平米）17781037189929791197平均樓面價（元/平米）115769118351208893

所有地塊商業(yè)綜合商住住宅平均出讓價（元/平米）10551114142714291013平均樓面價（元/平米）950117814139427982007年1－7月?lián)P州市土地交易情況表2006年揚州市土地交易情況表注：根據(jù)揚州國土局數(shù)據(jù)整理2022/12/1712思源顧問揚州市無論什么性質(zhì)土地的平均樓面價都處于比較低的水平，隨著房商業(yè)用地出讓價格高于住宅用地出讓價格

所有地塊商業(yè)住宅商住平均出讓價（元/平米）2,8731,0802,7403,388平均樓面價（元/平米）1,3496001,9261,248

所有地塊商業(yè)住宅商住平均出讓價（元/平米）1,9231,9521,9481,970平均樓面價（元/平米）3,3387811,2981,3132007年1-7月在蔣王片區(qū)附近的成交地塊分析2006年在蔣王片區(qū)附近的成交地塊分析商業(yè)123商業(yè)街專業(yè)市場配套商業(yè)商業(yè)用地包括商業(yè)街、專業(yè)市場等用地，其中專業(yè)市場容積率低、有稅收和就業(yè)帶動而受到政府扶持等原因而出讓價格較低，而商業(yè)街土地出讓價格高于住宅。商住用地價格高于純住宅，是因為商業(yè)用途帶動整體土地價值的提升，刨去住宅地價，配套商業(yè)的土地價值很高。注：根據(jù)揚州國土局數(shù)據(jù)整理2022/12/1713思源顧問商業(yè)用地出讓價格高于住宅用地出讓價格所有地塊商業(yè)住宅商住平綜合分析近年來土地溢價情況，發(fā)現(xiàn)溢價地塊全部為凈地，商住用地比住宅用地溢價程度高，可以得出蔣王片區(qū)進行土地一級開發(fā)和規(guī)劃更多商住用地非常必要。

商業(yè)綜合商住住宅總數(shù)114610溢價數(shù)3035比例27%0%50%50%溢價程度24％-43％040％-165％42％-49％

商業(yè)綜合商住住宅總數(shù)2531219溢價數(shù)4145比例16%33%33%26%溢價程度1%-50%13.7％1%-11%1%-46%2007年1－7月?lián)P州市土地溢價情況表2006年揚州市土地溢價情況表注：根據(jù)揚州國土局數(shù)據(jù)整理2022/12/1714思源顧問綜合分析近年來土地溢價情況，發(fā)現(xiàn)溢價地塊全部為凈地，商住用地蔣王片區(qū)近2年周邊土地供應(yīng)量明顯減少，平均樓面價比整個揚州市高200元/平米，尤其住宅用地更是超出116％，從6月28日拍賣會看出，外地開發(fā)商拍得的土地基本都在蔣王片區(qū)附近，溢價非常高，對比改造成本，蔣王片區(qū)綜合改造的經(jīng)濟可行性很高。

所有地塊商業(yè)綜合商住住宅蔣王周邊平均樓面價（元/平米）1,349.00600.001,248.001,926.00揚州整體平均樓面價（元/平米）115769118351208893

2005年2006年2007年1－7月蔣王片區(qū)周邊成交土地面積（萬平米－2007年7月蔣王片區(qū)周邊成交土地面積表2007年1－7月蔣王片區(qū)周邊與揚州市整體土地成交價格對比表資料來源：揚州市國土局網(wǎng)站數(shù)據(jù)整理而成2022/12/1715思源顧問蔣王片區(qū)近2年周邊土地供應(yīng)量明顯減少，平均樓面價比整個揚州市市場研究結(jié)論1234總體判斷房產(chǎn)市場結(jié)論土地市場結(jié)論關(guān)聯(lián)區(qū)域結(jié)論2022/12/1716思源顧問市場研究結(jié)論1234總體判斷房產(chǎn)市場結(jié)論土地市場結(jié)論關(guān)聯(lián)區(qū)域從房地產(chǎn)開發(fā)情況看，揚州市近年來商品房施工、新開工、竣工面積以及價格都取得了較大幅度的增長，對照開發(fā)商拿地的樓面價，成本較低，拿地熱情會繼續(xù)高漲，蔣王綜合改造整理出的土地市場接受度應(yīng)該不存在問題。資料來源：揚州統(tǒng)計年鑒2002－2006年商品房施工、新開工、竣工面積圖2022/12/1717思源顧問從房地產(chǎn)開發(fā)情況看，揚州市近年來商品房施工、新開工、竣工面積房地產(chǎn)市場小結(jié)商業(yè)商業(yè)物業(yè)的銷售價格比相同位置的住宅高出1倍以上，商業(yè)形態(tài)和檔次比較齊全，銷售情況良好，部分專業(yè)市場的入住率一般。住宅住宅開發(fā)和銷售量占50％以上，價格穩(wěn)定增長，蔣王片區(qū)周邊住宅項目價格均價都在4500元以上，銷售情況良好。酒店揚州酒店眾多，高檔酒店比較少，主要以旅游客群為主，經(jīng)濟型連鎖酒店發(fā)展很快，專業(yè)的商務(wù)酒店比較欠缺。辦公05年以來辦公物業(yè)才興起，不過規(guī)模很小，以商住樓為主，檔次和品質(zhì)比較一般，南部靠近開發(fā)區(qū)的寫字樓價格每平米達到7000元以上。各種類型物業(yè)供應(yīng)都較多，市場空間和機會也較多，需要有針對性的產(chǎn)品定位。2022/12/1718思源顧問房地產(chǎn)市場小結(jié)商業(yè)商業(yè)物業(yè)的銷售價格比相同位置的住宅高出1倍目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論回顧蔣王片區(qū)綜合開發(fā)的SWOT分析及定位關(guān)鍵點價值最大化原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向競爭優(yōu)勢原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向結(jié)合自身條件評價功能定位方向及蔣王片區(qū)功能定位蔣王片區(qū)功能定位的落實及特色塑造蔣王片區(qū)規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議蔣王片區(qū)功能物業(yè)空間布局及控規(guī)指標建議2022/12/1719思源顧問目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析1）S優(yōu)勢區(qū)位交通優(yōu)勢蔣王片區(qū)扼守揚州西南門戶，從南京和鎮(zhèn)江進入揚州第一站；位于城市建成區(qū)內(nèi)，公共基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，水、電、氣、路等接入方便，成本較低；多條高速公路和城市快速路貫穿或分布在周邊，如：寧通公路、西北繞城公路、江陽西路、邗江路、潤揚路；火車站近在咫尺，站南路直達地塊。蔣王東區(qū)火車站寧通公路江陽西路文匯西路文昌西路西北繞城公路站南路潤揚中路市政府區(qū)政府蔣王周邊交通示意圖至潤揚大橋至南京蔣王西區(qū)2022/12/1720思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析1）S優(yōu)勢蔣王東區(qū)火車站寧

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析1）S優(yōu)勢水網(wǎng)密集，植被茂盛2022/12/1721思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析1）S優(yōu)勢2022/12/

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析1）S優(yōu)勢東西聯(lián)動，騰挪空間大蔣王片區(qū)總體有13.2平方公里，東區(qū)4.63平方公里，西區(qū)8.57平方公里；廣闊的西區(qū)為東區(qū)改造提供拆遷安置、生態(tài)環(huán)境、后備發(fā)展土地等堅強后盾；東西聯(lián)動，提供更多的運作手段、更好的開發(fā)方案和更強的示范作用。蔣王東區(qū)火車站寧通公路江陽西路文匯西路文昌西路西北繞城公路站南路潤揚中路市政府區(qū)政府蔣王片區(qū)東西分區(qū)示意圖蔣王西區(qū)聯(lián)動2022/12/1722思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析1）S優(yōu)勢蔣王東區(qū)火車站寧

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析1）S優(yōu)勢群策群力、謀定而后動精心組織——蔣王街辦運籌帷幄，融資融智，集中各方力量共謀蔣王片區(qū)綜合改造大業(yè)；規(guī)劃先行——貼近市場、富有創(chuàng)意的規(guī)劃和城市設(shè)計；策劃跟進——從市場入手，提供切實可行的策劃方案；招商引資——多方接觸，綜合比較，選擇最佳合作伙伴。2022/12/1723思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析1）S優(yōu)勢2022/12/

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析2）W劣勢拆遷量大，成本高城市邊緣農(nóng)民收入來源多，資產(chǎn)利得多，進城就業(yè)方便，要求補償高;集鎮(zhèn)中心區(qū)主要是商住物業(yè)，收益高且穩(wěn)定，拆遷難度大;工業(yè)企業(yè)多，生產(chǎn)連續(xù)性強，搬遷工作復雜，成本較大。

現(xiàn)狀用地構(gòu)成表項目面積(公頃)百分比(%)規(guī)劃用地1320100村民用地323.0224.47工業(yè)用地60.864.61居住用地26.712.03商業(yè)用地11.710.89行政辦公用地13.561.032022/12/1724思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析2）W劣勢現(xiàn)狀用地構(gòu)成表

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析2）W劣勢街道管理服務(wù)職能多，搬遷組織工作繁雜蔣王東區(qū)集中了所有的社會管理和服務(wù)職能，維持著蔣王階段社會運轉(zhuǎn)責任；管理職能、服務(wù)職能的部門和機構(gòu)必須預先搬遷，做好銜接，保證平穩(wěn)過渡；打破原先的“村、組”的基層管理模式，研究適應(yīng)集中還遷居住區(qū)的新型管理模式，研究管理模式過渡階段中存在問題的解決方法?！伟猜?lián)防村民組織社會保障教育文化醫(yī)療衛(wèi)生集貿(mào)市場供水、電、氣社會職能2022/12/1725思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析2）W劣勢……治安村民社

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析3）O機遇“西進”戰(zhàn)略組成部分城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的利用率。全面建成西部分區(qū)，形成城市副中心，作為生活居住、行政辦公和第三產(chǎn)業(yè)的主要載體。

——《揚州市總體規(guī)劃2002-2020》老城區(qū)揚州的昨天新城區(qū)揚州的今天揚州的明天蔣王東區(qū)西部發(fā)展區(qū)2022/12/1726思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析3）O機遇老城區(qū)新城區(qū)揚州

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析3）O機遇城市化腳步逼近、產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭好緊靠邗江開發(fā)區(qū)和揚州開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)支撐力度大；北部新城西區(qū)開發(fā)如火如荼，南部江陽西路市場帶欣欣向榮，周邊開發(fā)日趨成熟。蔣王東區(qū)火車站寧通公路西北繞城公路市政府區(qū)政府蔣王周邊功能區(qū)示意圖邗江開發(fā)區(qū)揚州開發(fā)區(qū)新城西區(qū)揚州中心區(qū)蔣王西區(qū)2022/12/1727思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析3）O機遇蔣王東區(qū)火車站

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析3）O機遇“封閉運營”新模式市領(lǐng)導在市政府工作會議中明確提到蔣王片區(qū)改造可采取“封閉運營”模式;“蔣王片區(qū)開發(fā)和改造”已經(jīng)寫入《揚州市政府工作報告》和《揚州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》等政府文件;《邗江區(qū)十一五服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中明確將蔣王與邗上街辦并列共同打造成揚州第二商圈，并且位于開發(fā)時序的最前列。出讓土地滾動開發(fā)土地整理與開發(fā)投入收益再投入招商引資2022/12/1728思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析3）O機遇出讓滾動開發(fā)土地

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析3）O機遇沿江開發(fā)戰(zhàn)略、寧鎮(zhèn)揚一體化揚州市委書記季建業(yè)認為，“蘇中的崛起是以沿江開發(fā)為切入點”;沿江開發(fā)戰(zhàn)略涉及南京、鎮(zhèn)江、揚州、常州、無錫、蘇州、泰州、南通8個市，使這一區(qū)域到2010年GDP達到1．28萬億元以上，區(qū)域工業(yè)總產(chǎn)值接近2萬億元，成為國際性制造業(yè)基地;沿江開發(fā)戰(zhàn)略目標之一就是平衡蘇南、蘇中、蘇北的經(jīng)濟發(fā)展水平，揚州是承南啟北的關(guān)鍵點，產(chǎn)業(yè)會得到快速發(fā)展，為蔣王綜合改造帶來機遇。2003年江蘇啟動沿江開發(fā)戰(zhàn)略；2006年提出的“寧鎮(zhèn)揚”經(jīng)濟板塊是沿江開發(fā)戰(zhàn)略的縱深發(fā)展。寧鎮(zhèn)揚經(jīng)濟板塊2022/12/1729思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析3）O機遇2003年江蘇啟

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析文匯西路江陽西路潤陽中路西北繞城高速遠郊農(nóng)村（谷物）近郊農(nóng)村（菜地）集鎮(zhèn)區(qū)城市化區(qū)3）O機遇城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、社會主義新農(nóng)村建設(shè)蔣王街道為一個保護城市和農(nóng)村二元結(jié)構(gòu)的特殊區(qū)域；構(gòu)建和諧社會、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、建設(shè)社會主義新農(nóng)村是目前的政策主旋律；蔣王片區(qū)改造進行東西聯(lián)動，上合中央政策，下順民意，可以創(chuàng)造出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設(shè)的典范之作。2022/12/1730思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析文匯西路江陽西路潤陽中路西北

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析車站商貿(mào)物流區(qū)體育公園揚州職業(yè)大學行政中心區(qū)

商業(yè)、辦公區(qū)中央公園大規(guī)模居住區(qū)雙博館揚州國際會展中心新城西區(qū)功能分區(qū)示意圖4）T威脅新城西區(qū)新城西區(qū)由市政府主導開發(fā)建設(shè)，眾多重點項目已經(jīng)建成，區(qū)域形象已經(jīng)形成；道路等基礎(chǔ)設(shè)施基本建成，未出讓地塊拆遷量比較?。辉诮ê驮谑圩≌玫?34萬平米，合2009畝，建筑面積200萬平米；在建商業(yè)商務(wù)用地30萬平米；未建設(shè)住宅用地203萬平米，合3043畝（未出讓179萬平米，合2683畝）；預留發(fā)展用地19萬平米。2022/12/1731思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析車站商貿(mào)物流區(qū)體育公園揚州職

蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析4）T威脅第二城與綠揚新城揚州第二城規(guī)劃由現(xiàn)代商圈、花園總部、文化櫥窗、智慧城府、花園街坊等板塊組成；計劃將打造一個繼文昌商圈之外，連接老城、輻射整個南區(qū)的現(xiàn)代新興商圈；綠揚新城一期啟動面積5平方公里，其中南部3平方公里為中高檔住宅區(qū)，北部2平方公里為休閑、娛樂、旅游、度假、觀光區(qū)；承擔三大職能：城市專業(yè)中心職能、開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)中心職能、沿江開發(fā)的生活服務(wù)基地。第二城綠揚新城2022/12/1732思源顧問蔣王片區(qū)綜合開發(fā)?SWOT分析4）T威脅第二城綠揚新城2優(yōu)勢劣勢機遇威脅區(qū)位交通東西聯(lián)動群策群力水網(wǎng)植被“西進”戰(zhàn)略城市化逼近封閉運營新城西區(qū)拆遷量大、成本高街道管理職能多，搬遷組織工作繁雜。SO分析理清改造的迫切性和重要性，積極爭取“封閉運行”政策，落實主體，推動盡快實施；順應(yīng)沿江開發(fā)需要，大力發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)功能。WT分析與新城西區(qū)進行差異化，提供不同類型的環(huán)境和產(chǎn)品；發(fā)展基礎(chǔ)組織完善、拆遷經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，加快改造進程。WO分析提供符合市場需求的相關(guān)性質(zhì)土地，最大化土地價值，抵消成本;爭取政策試點，獲取扶持政策，做好準備工作，維護社會運轉(zhuǎn)。ST分析強化蔣王優(yōu)勢，塑造特色，在某些領(lǐng)域超越新城西區(qū)；盡快推動改造實施，對第二城和綠揚新城采取領(lǐng)先策略第二城綠揚新城沿江開發(fā)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新農(nóng)村建設(shè)優(yōu)勢劣勢機遇威脅區(qū)位交通東西聯(lián)動群策群力水網(wǎng)植被“西進”戰(zhàn)略33定位需要解決的問題提升土地價值，尤其是商業(yè)、商務(wù)等公建用地的土地價值；與其他區(qū)域形成差異化，尋找出蔣王片區(qū)最具競爭力的城市功能；利用蔣王特色資源塑造蔣王片區(qū)品牌，在某些領(lǐng)域領(lǐng)先新城西區(qū)。定位需要解決的問題提升土地價值，尤其是商業(yè)、商務(wù)等公建用地的34主題理念需要順應(yīng)宏觀政策走向，獲得政府的支持，同時滿足市場需要，吸引開發(fā)商投資；1.基于蔣王片區(qū)綜合改造的SWOT分析和定位需要解決的問題，在定位過程中需要把握以下關(guān)鍵點：定位要滿足長期和短期利益平衡，社會效益和經(jīng)濟效益并重，可操作性強。4.重點分析與新城西區(qū)的競爭關(guān)系，找出差異化路徑，形成互補的功能和產(chǎn)品定位；3.功能和產(chǎn)品定位即要滿足現(xiàn)在需要，又要適度超前，滿足未來發(fā)展的需要，做到可持續(xù)發(fā)展；2.1.2022/12/1735思源顧問主題理念需要順應(yīng)宏觀政策走向，獲得政府的支持，同時滿足市場需目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論回顧蔣王片區(qū)綜合開發(fā)的SWOT分析及定位關(guān)鍵點價值最大化原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向競爭優(yōu)勢原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向結(jié)合自身條件評價功能定位方向及蔣王片區(qū)功能定位蔣王片區(qū)功能定位的落實及特色塑造蔣王片區(qū)規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議蔣王片區(qū)功能物業(yè)空間布局及控規(guī)指標建議2022/12/1736思源顧問目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論價值最大化市場競爭優(yōu)勢的確立滿足自身條件第一維度——價值最大化分析2022/12/1737思源顧問價值最大化市場競爭優(yōu)勢滿足自身條件第一維度——價值最大化分析城市功能和產(chǎn)業(yè)功能是研究項目開發(fā)價值最大化的兩個主要角度城市功能產(chǎn)業(yè)功能價值最大化我們將從城市功能和產(chǎn)業(yè)功能兩個角度來進行價值最大化維度的論證2022/12/1738思源顧問城市功能和產(chǎn)業(yè)功能是研究項目開發(fā)價值最大化的兩個主要角度城市經(jīng)濟基礎(chǔ)模型經(jīng)濟基礎(chǔ)模型（hoyt,1931)指出任何區(qū)域的經(jīng)濟活動都可根據(jù)產(chǎn)品銷售市場的范圍分為基礎(chǔ)部門（Basic）與非基礎(chǔ)部門(Service)兩大類基礎(chǔ)部門產(chǎn)品或勞務(wù)主要是面向區(qū)域外市場的，因此也稱為輸出部門。非基礎(chǔ)部門是面向區(qū)域內(nèi)市場的生產(chǎn)與服務(wù)活動，因此也稱服務(wù)部門新的建筑活動第三產(chǎn)業(yè)公共事業(yè)擴張服務(wù)部門擴張導致的追加投資勞動力增加，地區(qū)購買力增強新增人口結(jié)構(gòu)多樣化更多收入發(fā)明或創(chuàng)新輸出部門擴張創(chuàng)新能力提高關(guān)聯(lián)活動的吸引向后聯(lián)系向前聯(lián)系外向型部門帶動經(jīng)濟發(fā)展的機制2022/12/1739思源顧問經(jīng)濟基礎(chǔ)模型經(jīng)濟基礎(chǔ)模型（hoyt,1931)指出任何區(qū)域的外向型城市功能及產(chǎn)業(yè)輸出部門是支撐城市發(fā)展的血液城市經(jīng)濟總體城市產(chǎn)業(yè)定位服務(wù)部門輸出部門城市功能總體內(nèi)向城市功能外向城市功能城市功能定位人口規(guī)模消費水平

外向城市功能指對城市體系中的其他城市有輻射作用的城市功能，它是城市在區(qū)域城市體系中定位的依據(jù)

內(nèi)向城市功能指僅服務(wù)于城市內(nèi)部生產(chǎn)和生活的城市功能，對周邊地區(qū)不具影響2022/12/1740思源顧問外向型城市功能及產(chǎn)業(yè)輸出部門是支撐城市發(fā)展的血液城市經(jīng)濟總體外向型居住、外向型辦公、外向型商業(yè)、酒店、旅游本地居住、本地商務(wù)辦公、生活配套商業(yè)、基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、行政辦公內(nèi)向型城市功能外向型城市功能根據(jù)經(jīng)濟基礎(chǔ)理論，城市功能可以分為外向型城市功能和內(nèi)向型城市功能，外向型城市功能服務(wù)的范圍更廣，影響力更大，決定了城市在區(qū)域城市體系中的地位，因此具有更高的價值。城市功能一般包括：居住、商業(yè)、辦公、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、行政管理機構(gòu)以及園林綠化等；其中具有商業(yè)價值，可以出讓土地的城市功能主要是：居住、商業(yè)、商務(wù)和酒店四類；其他功能一般不能產(chǎn)生經(jīng)濟，對應(yīng)的土地也多為劃撥，不能出讓獲得收益，因此不再論述。2022/12/1741思源顧問本地居住、本地商務(wù)辦公、內(nèi)向型城市功能外向型城市功能根據(jù)經(jīng)濟基于城市功能研究，本案開發(fā)具有更高價值的物業(yè)有四種可供選擇的方向外向型居住外向型商業(yè)商旅酒店外向型辦公城市重心的轉(zhuǎn)移促進了人們對西部城區(qū)居住類物業(yè)的需求，同時對居住功能的要求也同步提升;隨著人口的聚集，對生活配套的商業(yè)提出了更高的要求；區(qū)域成熟度的不斷提高為綜合商業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ);經(jīng)濟的發(fā)展帶動總部經(jīng)濟的發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)檔次提升;居住商業(yè)辦公現(xiàn)代制造業(yè)的快速發(fā)展，商務(wù)交往日趨頻繁，加上揚州旅游功能非常出眾，旅游酒店需求大。酒店2022/12/1742思源顧問基于城市功能研究，本案開發(fā)具有更高價值的物業(yè)有四種可供選擇的產(chǎn)業(yè)功能角度的價值最大化分析2022/12/1743思源顧問產(chǎn)業(yè)功能角度的價值最大化分析2022/12/1543思源顧依據(jù)經(jīng)濟基礎(chǔ)理論，將產(chǎn)業(yè)鏈分為內(nèi)向型的生產(chǎn)型環(huán)節(jié)和外向型的非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)，外向型的非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)是在產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)功能之上，衍生的或相關(guān)的外向型服務(wù)特征環(huán)節(jié)，它具有擴張性，它可能是本產(chǎn)業(yè)鏈的非生產(chǎn)部分，也可能是本產(chǎn)業(yè)鏈必須的配套部分，由于其服務(wù)對象有的已經(jīng)跳出本產(chǎn)業(yè)鏈，因此價值更高。生產(chǎn)型環(huán)節(jié)：

內(nèi)向型的基礎(chǔ)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，滿足該產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)、加工、流通需要。非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)：

外向型的產(chǎn)業(yè)拓展環(huán)節(jié)，它們的對應(yīng)范圍已經(jīng)跳出本產(chǎn)業(yè)鏈，具備外向型的擴張?zhí)卣?。生產(chǎn)型環(huán)節(jié)非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)一條產(chǎn)業(yè)鏈，首先應(yīng)具備的是生產(chǎn)型環(huán)節(jié)，因為這是整個產(chǎn)業(yè)鏈存在的基本條件，因此某區(qū)域只要存在某產(chǎn)業(yè)，即便產(chǎn)業(yè)鏈不完整，也肯定具備生產(chǎn)型環(huán)節(jié);非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)是產(chǎn)業(yè)鏈的后續(xù)和擴張部分，是該產(chǎn)業(yè)鏈更具成長力的部分環(huán)節(jié);因此從價值量上看，非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)具有外向性，其產(chǎn)業(yè)的附加值更高，總體價值量更大。非生產(chǎn)

型環(huán)節(jié)生產(chǎn)型環(huán)節(jié)2022/12/1744思源顧問依據(jù)經(jīng)濟基礎(chǔ)理論，將產(chǎn)業(yè)鏈分為內(nèi)向型的生產(chǎn)型環(huán)節(jié)和外向型的非關(guān)于產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)價值對比的著名理論——微笑曲線微笑曲線（SmilingCurve）:

20世紀90年代初由臺灣宏基公司董事長施振榮先生最早提出，用來描述生產(chǎn)個人電腦的各工序的附加價值特征。

從“微笑曲線”，我們可以發(fā)現(xiàn)，一個良性發(fā)展的區(qū)域內(nèi)不僅要有生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)，還應(yīng)有研發(fā)、設(shè)計、銷售、服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的完善分布。

當產(chǎn)業(yè)形態(tài)過于單一時，不僅會制約整個區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且會制約現(xiàn)有單一產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展。

位于產(chǎn)業(yè)鏈兩端的非生產(chǎn)環(huán)節(jié)其價值大于位于產(chǎn)業(yè)鏈中部的生產(chǎn)環(huán)節(jié)。微笑曲線反映的內(nèi)涵，與產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)型環(huán)節(jié)和非生產(chǎn)型環(huán)節(jié)的金字塔分布在實質(zhì)上是一致的。2022/12/1745思源顧問關(guān)于產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)價值對比的著名理論——微笑曲線微笑曲線（Sm基于產(chǎn)業(yè)功能研究，結(jié)合蔣王片區(qū)南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)情況來看，高端產(chǎn)業(yè)配套是本案可承載的高價值產(chǎn)業(yè)功能形態(tài)我們可以看到研發(fā)、培訓、會展、貿(mào)易等企業(yè)行為所對應(yīng)的價值高產(chǎn)業(yè)鏈價值會議培訓生產(chǎn)加工物流倉儲技術(shù)研發(fā)商務(wù)會展貿(mào)易管理辦公營銷高端產(chǎn)業(yè)配套：商務(wù)配套管理辦公研發(fā)培訓生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)功能：加工、制造、倉儲、運輸價值最大化2022/12/1746思源顧問基于產(chǎn)業(yè)功能研究，結(jié)合蔣王片區(qū)南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)情況來看，高端產(chǎn)業(yè)從城市功能和產(chǎn)業(yè)功能兩個角度，把握了價值最大化分析的理論基礎(chǔ)后，如何落實到本案？

——通過具體分析，在城市功能和產(chǎn)業(yè)功能各類較高價值的形態(tài)中，找出有可能被本案承接的功能形態(tài)，作為本案價值最大化的定位方向.2022/12/1747思源顧問從城市功能和產(chǎn)業(yè)功能兩個角度，把握了價值最大化分析的理論基礎(chǔ) * 資料來源： 本案價值最大化方向

住宅物業(yè)辦公物業(yè)商業(yè)物業(yè)酒店物業(yè)2022/12/1748思源顧問 * 本案價值最大化方向住宅物業(yè)辦公物業(yè)商業(yè)物業(yè)酒店物業(yè)2辦公物業(yè)集中式辦公：智能化寫字樓，這種聚集效應(yīng)可以使入駐企業(yè)和來訪企業(yè)減小信息成本、交通成本等，可以共享配套設(shè)施。但也會造成舒適度差、交通擁擠、晝夜土地利用率差異過大等問題低密度生態(tài)辦公：獨棟辦公舒適度高、綠化面積大、私密性強，擁有獨立的冠名權(quán)，獨立的展示空間等一些個性空間，更容易樹立品牌文化和推動企業(yè)發(fā)展SOHO意為居家辦公：SOHO族多是從事文字性、咨詢、設(shè)計、藝術(shù)、計算機等工作，獨立性和創(chuàng)造性強，在家里辦公并不比傳統(tǒng)的集中辦公效率低甚至更高，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛應(yīng)用為SOHO提供了最可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)，并出現(xiàn)了為SOHO族量身定做的SOHO型物業(yè)從目前的情況看，辦公物業(yè)的形態(tài)包括三種：集中式寫字樓、低密度生態(tài)辦公樓以及SOHO，究竟何種形態(tài)能夠創(chuàng)造更高的價值，還是先要了解一下它們的各自特點：

辦公物業(yè)

商業(yè)物業(yè)

酒店物業(yè)

住宅物業(yè)49辦公物業(yè)集中式辦公：智能化寫字樓，這種聚集效應(yīng)可以使入駐企業(yè)從辦公性質(zhì)土地出讓價格看，所有形態(tài)的辦公物業(yè)都符合價值最大化要求。數(shù)據(jù)表明：辦公用地在地價上明顯高于其他物業(yè)類型，房價也呈穩(wěn)步上升趨勢，且辦公物業(yè)屬商務(wù)持有型物業(yè)，有長期收益。因此無論采取哪種辦公物業(yè)都可以創(chuàng)造很高的價值！

辦公物業(yè)

商業(yè)物業(yè)

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住宅物業(yè)2022/12/1750思源顧問從辦公性質(zhì)土地出讓價格看，所有形態(tài)的辦公物業(yè)都符合價值最大化從辦公物業(yè)市場價格看，辦公產(chǎn)品價格高，二級開發(fā)商可以獲得開發(fā)利潤，也符合價值最大化要求。目前在售項目的價格在4300-7000元/平方米之間，其中多數(shù)項目的售價在5000-5800元/平方米之間；我們結(jié)合其分布區(qū)域來看，新城區(qū)的中心和南部有產(chǎn)業(yè)支撐的項目的售價相對較高，其他區(qū)域項目售價偏低；2005年至今辦公物業(yè)銷售排名情況來看，每個年度銷售排名在前五位的項目中都有四個來自西部區(qū)域。

辦公物業(yè)

商業(yè)物業(yè)

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住宅物業(yè)2022/12/1751思源顧問從辦公物業(yè)市場價格看，辦公產(chǎn)品價格高，二級開發(fā)商可以獲得開發(fā)住宅物業(yè)還遷房：地塊內(nèi)現(xiàn)狀房屋拆遷重建后，讓原有居民居住，改善其居住環(huán)境目前市場的住宅物業(yè)類型較多，其中比較受推崇的是一些中高檔和高檔住宅項目，體現(xiàn)了消費者對改善居住環(huán)境的要求

辦公物業(yè)

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住宅物業(yè)保障性住宅：一般價位比較低，用以解決中低收入家庭住房問題，側(cè)重于“保障性”普通商品房：一般意義上的商品住宅，建筑品質(zhì)一般中高檔住宅：針對都市白領(lǐng)等中高收入人群，建筑品質(zhì)較高高檔住宅：針對注重社區(qū)環(huán)境、居住舒適度的高收入階層，無論從建筑品質(zhì)還是服務(wù)方面都非常優(yōu)秀基于蔣王片區(qū)地塊特點和片區(qū)改造的目標，結(jié)合還遷房和保障性住宅的特點來看，在蔣王片區(qū)內(nèi)不需要開發(fā)這兩類住宅物業(yè)由于普通商品房的市場競爭力比較弱，同時可實現(xiàn)的價值較低，所以不建議進行大量開發(fā)52住宅物業(yè)還遷房：地塊內(nèi)現(xiàn)狀房屋拆遷重建后，讓原有居民居住，改揚州市土地市場中，商住用地可實現(xiàn)的價值要遠大于純居住用地

辦公物業(yè)

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住宅物業(yè)揚州市歷年來土地供應(yīng)都以住宅和商住用地為主，每年的出讓面積都相對比較穩(wěn)定；但從出讓價格方面來看，無論平均成交價還是平均樓面地價商住用地的價格都要遠遠高于純居住用地的價格。2022/12/1753思源顧問揚州市土地市場中，商住用地可實現(xiàn)的價值要遠大于純居住用地揚州市西部分區(qū)，住宅品質(zhì)較好，價格較高，銷售速度快，開發(fā)中高檔住宅符合價值最大化要求。揚州住宅市場供需兩旺，西區(qū)表現(xiàn)尤為突出，在售項目基本以小高層為主；西部區(qū)域不但市場份額占絕對主導，總體均價也要高于其他區(qū)域，這不僅因為西區(qū)是未來揚州城市整體規(guī)劃的重點，也由于西區(qū)樓盤在質(zhì)量、銷售上也處于較高水平；2007年上半年揚州樓市住宅銷售排行榜的前15名中，西區(qū)項目占11個。

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住宅物業(yè)2022/12/1754思源顧問揚州市西部分區(qū)，住宅品質(zhì)較好，價格較高，銷售速度快，開發(fā)中高商業(yè)物業(yè)SHOPPINGMALL：融區(qū)域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)中心商業(yè)街區(qū)：為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活節(jié)奏而產(chǎn)生的一種新型休閑商業(yè)，滿足了人們渴望身心的放松的心理，深受都市市民的追捧專業(yè)市場：市場細分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場一隅。這種市場現(xiàn)一般偏居城市四周，但非常強調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣商業(yè)地產(chǎn)的價值最大化是從商業(yè)經(jīng)營的角度，經(jīng)過長時間的、持續(xù)的經(jīng)營、發(fā)展和培育達到物業(yè)的升值，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值最大化。

辦公物業(yè)

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住宅物業(yè)配套商業(yè)：滿足人們?nèi)粘Ｉ罟ぷ髦兴枰馁徫镄枨?，以便利性為主要特?5商業(yè)物業(yè)SHOPPINGMALL：融區(qū)域中心、活動中心、消配套商業(yè)商業(yè)街和配套商業(yè)的土地出讓價格較高，符合價值最大化定位方向。

所有地塊商業(yè)住宅商住平均出讓價（元/平米）2,8731,0802,7403,388平均樓面價（元/平米）1,3496001,9261,248

所有地塊商業(yè)住宅商住平均出讓價（元/平米）1,9231,9521,9481,970平均樓面價（元/平米）3,3387811,2981,3132007年1-7月在蔣王片區(qū)附近的成交地塊分析2006年在蔣王片區(qū)附近的成交地塊分析商業(yè)123大型購物中心專業(yè)市場商業(yè)街商業(yè)用地包括購物中心、專業(yè)市場、配套商業(yè)等用地，其中專業(yè)市場容積率低、有稅收和就業(yè)帶動而受到政府扶持等原因而出讓價格較低，而購物中心、商業(yè)街、配套商業(yè)的土地出讓價格高于住宅。專業(yè)市場作為一種商業(yè)形式，其占地面積較大，土地成本較高，回報收益較慢，因此不建議片區(qū)內(nèi)規(guī)劃專業(yè)市場。注：根據(jù)揚州國土局數(shù)據(jù)整理

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住宅物業(yè)42022/12/1756思源顧問配套商業(yè)商業(yè)街和配套商業(yè)的土地出讓價格較高，符合價值最大化定所以類型的商業(yè)物業(yè)的市場銷售價格都較高，二級開發(fā)商的開發(fā)利潤有保證，供應(yīng)適量商業(yè)用地能夠吸引二級開發(fā)商。揚州市總體商業(yè)物業(yè)市場銷售情況良好，且價格比較平穩(wěn)，集中式商業(yè)入住情況良好，眾多知名品牌（沃爾瑪，歐尚、世紀聯(lián)華、大潤發(fā)、來買佳）都已進駐揚州；老城區(qū)是揚州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，成熟大規(guī)模的商場都在其中，但是隨著城市重心的西移，新型的商業(yè)中心和專業(yè)市場都開始移向西部，而且銷售和入住情況都普遍較好。

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商業(yè)物業(yè)

酒店物業(yè)

住宅物業(yè)2022/12/1757思源顧問所以類型的商業(yè)物業(yè)的市場銷售價格都較高，二級開發(fā)商的開發(fā)利潤酒店物業(yè)高檔星級酒店：設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會廳、會議廳、綜合服務(wù)比較齊全。是社交、會議、娛樂、購物、消遣、保健等活動中心中低檔酒店：設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等基本設(shè)備外沒有過多的配套設(shè)施，特點是經(jīng)濟實惠經(jīng)濟型連鎖酒店：采用連鎖經(jīng)營的模式，價格適中，酒店內(nèi)設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還配有部分商務(wù)服務(wù)設(shè)施。特點是“清潔、舒適、實惠、方便、快捷”揚州市酒店數(shù)量眾多，但高檔星級酒店和真正的商務(wù)酒店供應(yīng)相對不足，具有市場開發(fā)空間。

辦公物業(yè)

商業(yè)物業(yè)

酒店物業(yè)

住宅物業(yè)58酒店物業(yè)高檔星級酒店：設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)高檔星級酒店具有較強的盈利能力，建設(shè)高星級酒店能夠最大限度的實現(xiàn)價值最大化的要求高星級酒店可實現(xiàn)的房價水平較高；高星級酒店的平均入住率處于較高水平；各類酒店的商務(wù)客源所占的比例基本都在40-50％之間，其中高檔星級酒店對商務(wù)客人的吸引力略高；經(jīng)濟型連鎖酒店具有入住率高，客流量大特點，經(jīng)濟收益較高，經(jīng)營狀況較好。酒店類型平均房價平均入住率商務(wù)客源情況五星級酒店806元69%-70%48%四星級酒店436元49%三星級酒店268元40%經(jīng)濟型酒店180元92%46%2005年我國星級酒店和經(jīng)濟型酒店房價與出租率情況對比通過上述情況綜合來看，高星級酒店和經(jīng)濟型連鎖酒店符合價值最大化需要2022/12/1759思源顧問高檔星級酒店具有較強的盈利能力，建設(shè)高星級酒店能夠最大限度的從價值最大化出發(fā)，對城市功能中進行揚棄，得出蔣王片區(qū)可能的功能定位方向。集合式辦公生態(tài)化低密度辦公SOHO辦公還遷房保障性住宅普通商品房中高檔住宅高檔住宅SHOPPINGMALL專業(yè)市場商業(yè)街配套商業(yè)高檔星級酒店經(jīng)濟型連鎖酒店中低檔酒店一般意義上的城市功能集合式辦公生態(tài)化低密度辦公SOHO辦公中高檔住宅高檔住宅SHOPPINGMALL商業(yè)步行街配套商業(yè)高檔星級酒店經(jīng)濟型連鎖酒店價值最大化的城市功能2022/12/1760思源顧問從價值最大化出發(fā)，對城市功能中進行揚棄，得出蔣王片區(qū)可能的功目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論回顧蔣王片區(qū)綜合開發(fā)的SWOT分析及定位關(guān)鍵點價值最大化原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向競爭優(yōu)勢原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向結(jié)合自身條件評價功能定位方向及蔣王片區(qū)功能定位蔣王片區(qū)功能定位的落實及特色塑造蔣王片區(qū)規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議蔣王片區(qū)功能物業(yè)空間布局及控規(guī)指標建議2022/12/1761思源顧問目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論價值最大化市場競爭優(yōu)勢的確立滿足自身條件第二維度分析——如何確立市場競爭優(yōu)勢？2022/12/1762思源顧問價值最大化市場競爭優(yōu)勢滿足自身條件第二維度分析——如何確立市新城建成區(qū)新城西區(qū)邗江開發(fā)區(qū)揚州開發(fā)區(qū)瘦西湖旅游風景區(qū)蔣王片區(qū)老城區(qū)蔣王片區(qū)周邊區(qū)域的功能分布情況未來的市政府、區(qū)政府所在地，區(qū)域北部以行政功能為主，區(qū)域南部以居住功能為主，現(xiàn)政府所在地，以居住功能為主國家火炬計劃數(shù)控金屬板材加工設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地揚州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主體，國家級LED產(chǎn)業(yè)基地，汽車產(chǎn)業(yè)，光伏產(chǎn)業(yè)，服裝制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速蔣王西部片區(qū)承接蔣王東部片區(qū)改造的人口及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移蔣王北部區(qū)域以提供完善的城市功能為主，南部區(qū)域主要提供產(chǎn)業(yè)功能。揚州老城區(qū)，商業(yè)、文化、旅游中心2022/12/1763思源顧問新城建成區(qū)新城西區(qū)邗江開發(fā)區(qū)揚州開發(fā)區(qū)瘦西湖旅游風景區(qū)蔣王片蔣王片區(qū)位于新城西區(qū)和南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間，是“連通南北”的重要組成部分，是未來商務(wù)行政中心和產(chǎn)業(yè)區(qū)之間的過渡帶。借鑒、承接、完善借鑒：借鑒新城西區(qū)的定位及開發(fā)經(jīng)驗，結(jié)合蔣王片區(qū)的實際情況進行改造與開發(fā)承接：承接老城區(qū)和南部產(chǎn)業(yè)區(qū)的人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移完善：揚州做為歷史文化名城具有豐富的歷史和人文資源，但現(xiàn)代化的商業(yè)、娛樂、休閑相對缺乏；未來蔣王片區(qū)的開發(fā)將對其進行補充和完善，共同塑造秀麗、精致、柔美、文化、現(xiàn)代的新?lián)P州

蔣王片區(qū)火車站寧通公路西北繞城公路市政府區(qū)政府邗江開發(fā)區(qū)揚州開發(fā)區(qū)新城西區(qū)老城區(qū)2022/12/1764思源顧問蔣王片區(qū)位于新城西區(qū)和南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間，是“連通南北”的重要蔣王如何借勢這些區(qū)域的發(fā)展，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢？如何與其實現(xiàn)差異化？如果確立自己的競爭優(yōu)勢？邗江開發(fā)區(qū)揚州開發(fā)區(qū)新城建成區(qū)

老城區(qū)通過對蔣王周邊情況的分析，選擇競爭區(qū)域，針對競爭區(qū)域目前發(fā)展狀況和未來規(guī)劃情況，如何確立自己的持續(xù)核心競爭優(yōu)勢？ * FootnoteSource: Source新城西區(qū)65蔣王如何借勢這些區(qū)域的發(fā)展，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢？邗江開發(fā)區(qū)揚州開發(fā)老城區(qū)——古代揚州，以揚州傳統(tǒng)歷史文化、建筑為特色；“十一五”規(guī)劃以保護和修復古代遺跡為重點，全力打造“文化揚州”，重現(xiàn)揚州的“昨天”。揚州市城市建設(shè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃挖掘整理具有揚州個性特色的歷史文化、民俗文化、民居文化、宗教文化、工藝文化、休閑文化等，彰顯個性，全力打造“文化揚州”；明宅會館：盧氏、丁氏、馬氏等鹽商住宅，嶺南會館、四岸公所等會館以及魏源故居、包世臣故居等名人故居；古城體系：唐宋城遺址，宋大城四門遺址，隋唐官河，等遺址景觀。老城區(qū)

/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)揚州市老城區(qū)以古代歷史風貌為主瘦西湖：因其悠久、豐富的人文景觀、秀麗典雅的自然風韻，成為古今中外賓客紛至沓來的著名的游覽勝地；個園：古代疊石分峰造石當?shù)囊淮蟠?；何園：明清第一名園；珍園

，萃園，文昌閣，東關(guān)古渡，史公祠，天寧寺等歷史文化、園林和建筑。蔣王差異化道路打造現(xiàn)代化的揚州，成為揚州的明天2022/12/1766思源顧問老城區(qū)——古代揚州，以揚州傳統(tǒng)歷史文化、建筑為特色；“十一五揚州老城區(qū)城市功能解析居住揚州老城區(qū)的住宅以保留的平房和近年來城市改造的樓房為主居住環(huán)境、住宅檔次普遍不高揚州市未來保護老城區(qū)，已不在城區(qū)開發(fā)新的住宅項目辦公老城區(qū)的辦公市場以改造的老寫字樓為主整個辦公物業(yè)，檔次較低，環(huán)境較差，不能滿足揚州經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求商業(yè)

老城區(qū)是揚州傳統(tǒng)的商業(yè)中心以文昌閣為中心，形成揚州最大的商圈，金鷹購物中心、時代廣場等中高檔的商業(yè)都位于此旅游特色商業(yè)也位于老城區(qū)酒店

揚州的酒店因旅游而生，每逢旅游季節(jié)入住率都很高老城區(qū)酒店、旅館林立，但是檔次普遍偏低老城區(qū)

/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)2022/12/1767思源顧問揚州老城區(qū)城市功能解析居住揚州老城區(qū)的住宅以保留的平房和近年針對揚州老城區(qū)突出“古”的特色和老城區(qū)各個城市功能狀況，蔣王片區(qū)如何取得自己的競爭優(yōu)勢？老城區(qū)蔣王居住環(huán)境、檔次低辦公：舊樓改造為主，檔次低商業(yè)：傳統(tǒng)的綜合商業(yè)中心酒店：入住率高，檔次低如何差異化古現(xiàn)代中高檔住宅高檔次的集中和低密度辦公特色商業(yè)高檔酒店老城區(qū)

/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)2022/12/1768思源顧問針對揚州老城區(qū)突出“古”的特色和老城區(qū)各個城市功能狀況，蔣王新城建成區(qū)城市功能分析：居住——小區(qū)眾多，檔次較低，目前開發(fā)區(qū)趨于飽和新城建成區(qū)：并不是一個嚴格的行政區(qū)域，它是揚州在老城以外最先開發(fā)的區(qū)域，現(xiàn)在建設(shè)已經(jīng)成熟，城市功能建設(shè)較為完備。我們稱之為“揚州的今天”；新城建成區(qū)是揚州最早新城建設(shè)的區(qū)域，是揚州市政府，邗江區(qū)政府、揚州開發(fā)區(qū)管委會所在地。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)新城建成區(qū)居住功能情況建設(shè)有：四季園新村，蘭苑小區(qū)，凱萊花園，石油新村，月亮園，城市花園等；住宅項目不論是從產(chǎn)品形式，產(chǎn)品檔次，還是物業(yè)環(huán)境上比老城區(qū)都有很大提高，成為揚州第一批城市外擴的載體；新城建成區(qū)住宅用地開發(fā)基本已經(jīng)完畢。2022/12/1769思源顧問新城建成區(qū)城市功能分析：居住——小區(qū)眾多，檔次較低，目前開發(fā)新城建成區(qū)城市功能分析：辦公——新興市場，都是“商業(yè)＋辦公”形式，各方面存在缺陷大辦公物業(yè)市場是揚州近幾年剛剛開始起步的市場；代表項目：九州大廈、凱旋國際大廈、公元國際大廈、文昌國際大廈；目前在售辦公物業(yè)其產(chǎn)品都是“商業(yè)＋辦公”的形式，樓座低層為商鋪，上部為辦公，沒有純寫字樓項目；各項目體量都不大，都在4萬平方米以下，以1－2.6萬平方米的項目為主；多數(shù)項目在外觀、硬件條件、產(chǎn)品定位等諸多方面都存在缺陷；市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，低端辦公物業(yè)的存量較大。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)2022/12/1770思源顧問新城建成區(qū)城市功能分析：辦公——新興市場，都是“商業(yè)＋辦公新城建成區(qū)城市功能分析：酒店——各個檔次都已具備，商務(wù)功能欠缺新城建成區(qū)的酒店集中在江陽中路江陽路沿線有新世紀大酒店、花園國際大酒店等多個酒店項目，其中新世紀大酒店、花園國際大酒店已經(jīng)形成一定的品牌規(guī)模效應(yīng)；是揚州市的新興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，眾多大型合資企業(yè)均坐落于此，酒店有一定的商務(wù)配套。有各個檔次的酒店中高檔星級酒店普通（中低檔）酒店經(jīng)濟型品牌（連鎖）酒店老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)2022/12/1771思源顧問新城建成區(qū)城市功能分析：酒店——各個檔次都已具備，商務(wù)功能欠新城建成區(qū)城市功能分析：商業(yè)——新的商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)不夠成熟新城建成區(qū)商業(yè)以綜合性商業(yè)和社區(qū)商業(yè)為主；綜合性商業(yè)有大潤發(fā)，潤揚廣場，正在建設(shè)的沃爾瑪和歐尚；幾乎每個住宅項目都有不少的社區(qū)配套商業(yè)，但是商業(yè)氛圍明顯不夠；還有揚州商城為代表的專業(yè)市場。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)2022/12/1772思源顧問新城建成區(qū)城市功能分析：商業(yè)——新的商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)不夠成新城建成區(qū)逐漸建設(shè)成為成熟的城市功能區(qū)，蔣王如何與新城建成區(qū)形成差異化，樹立自己的競爭優(yōu)勢。新城建成區(qū)城市功能比較完善居?。鹤≌_發(fā)較早，對于現(xiàn)在來說，品質(zhì)不高，居民到了第二次置業(yè)的時機；辦公：都是集中式辦公，多數(shù)項目在外觀、硬件條件、產(chǎn)品定位等諸多方面都存在缺陷；市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，低端辦公物業(yè)的存量較大；酒店：各個檔次都有，數(shù)量多，以旅游酒店為主，商務(wù)功能欠缺；商業(yè)：集中式和社區(qū)商業(yè)為主，社區(qū)商業(yè)成熟度不夠。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)如何差異化形成競爭優(yōu)勢中高檔住宅和城市公寓：滿足新城建成區(qū)的第二次置業(yè)需求（為子女置業(yè)）；低密度生態(tài)化辦公：揚州大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在的辦公產(chǎn)業(yè)顯然不能滿足一些有實力的中型企業(yè)的需求，低密度生態(tài)化辦公正好可以滿足其需求；商務(wù)酒店：可以少量開發(fā)酒店，突出商務(wù)功能；商業(yè)：不宜開發(fā)集中式商業(yè)，社區(qū)商業(yè)也不宜規(guī)模過大。2022/12/1773思源顧問新城建成區(qū)逐漸建設(shè)成為成熟的城市功能區(qū)，蔣王如何與新城建成區(qū)新城西區(qū)城市功能分析：居住——各個檔次都有開發(fā)，銷售情況良好，水景住宅價值高。新城西區(qū)住宅項目普遍銷售情況良好，以高層和小高層為主，價格還在逐漸攀升中，購買客戶以當?shù)厝藶橹?；未建設(shè)住宅用地203萬平米，合3043畝（未出讓179萬平米，合2683畝）；水景住宅價值高：京華城中城普通住宅的銷售均價為4500,可是景觀住宅卻賣到了6000-7000，上海離水域500米以內(nèi)的住宅，比離水域較遠的住宅均價高出約5％一7%。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)新城西區(qū)是揚州重點發(fā)展區(qū)域，集合十大功能，包括，火車站，體育公園，國際展覽中心，雙博館，行政中心，大規(guī)模居住，大型商業(yè)商務(wù)中心等等。2022/12/1774思源顧問新城西區(qū)城市功能分析：居住——各個檔次都有開發(fā)，銷售情況良好新城西區(qū)城市功能分析：辦公——包括集中式行政辦公和商務(wù)辦公老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)新城西區(qū)辦公分兩個區(qū)域一個是新的行政中心，建筑面積40萬平米一個在京華城中城的商業(yè)、辦公區(qū)，因其處于規(guī)劃中，總體體量未知，都是集中式辦公和SOHO辦公德馨大廈和SOHO雙星現(xiàn)在正在銷售中，銷售情況良好2022/12/1775思源顧問新城西區(qū)城市功能分析：辦公——包括集中式行政辦公和商務(wù)辦公老新城西區(qū)城市功能分析：商業(yè)——揚州最大的LivingMall，未來還有大量商業(yè)上市。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)Livingmall建筑面積19萬平米地下一層引進來買佳超市，入?。保矊右M花漾百貨，都已入住三層娛樂城：喜滿客影視城，喜滿客K9KTV，足療養(yǎng)生館，新華書店，宴會廳，都已入住四層美食天地，目前正在裝修階段五層不夜城，桑拿，浴場，足療，酒吧SYSWIN業(yè)態(tài)分布：精品商店區(qū)——港澳時尚品牌，電子，首飾，男人街，女人街旅游區(qū)——咖啡，網(wǎng)吧，土特產(chǎn)，旅行社，旅游商務(wù)中心婚慶區(qū)——影樓，婚紗廣場，喜鋪家居區(qū)——床上用品，寵物店，影像，生鮮超市未來還會有：世界家具大展城，為古董藝術(shù)品名店街,圖書文具城，異國風情餐飲街,高級商店街等業(yè)態(tài)上市。

Livingmall香榭水岸廣場2022/12/1776思源顧問新城西區(qū)城市功能分析：商業(yè)——揚州最大的LivingMal新城西區(qū)城市功能分析：酒店——供應(yīng)量偏少新城西區(qū)的酒店正處于建設(shè)中，包括：香格里拉酒店京華城的4星級酒店，服務(wù)式公寓和酒店式公寓。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)新城西區(qū)作為揚州重點建設(shè)區(qū)域，處揚州市門戶地位，隨著揚州市城市功能的逐漸西移，尤其是行政中心的遷入，對酒店的需求量會猛增，由此看來，新城西區(qū)酒店的供應(yīng)量偏少2022/12/1777思源顧問新城西區(qū)城市功能分析：酒店——供應(yīng)量偏少新城西區(qū)的酒店正處于面對正在崛起的新城西區(qū)，蔣王如何與其實現(xiàn)差異化，取得自己的競爭優(yōu)勢？居?。航梃b京華城水景住宅價值的經(jīng)驗，開發(fā)高檔的水景住宅，在規(guī)劃理念上突出差異化；辦公：西區(qū)的辦公以集中式辦公為主，也有大體量的獨棟辦公，蔣王片區(qū)可開發(fā)低密度生態(tài)化辦公與其實現(xiàn)差異化；商業(yè)：不適合再作大規(guī)模的集中式商業(yè)，商業(yè)要突出特色；酒店：未來酒店需求量會較大，尤其是行政中心遷入對高檔酒店需求量大。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)中高檔水景住宅生態(tài)化低密度辦公特色商業(yè)高檔酒店2022/12/1778思源顧問面對正在崛起的新城西區(qū)，蔣王如何與其實現(xiàn)差異化，取得自己的競蔣王應(yīng)采取的策略完備的城市功能新城西區(qū)依托人氣借勢差異化競爭主動融入依托新城西區(qū)逐漸成熟的人氣和商業(yè)商務(wù)氛圍，借助新城西區(qū)發(fā)展之勢，并與其實現(xiàn)差異化開發(fā)策略，主動融入新城西區(qū)，共同打造揚州西部新城區(qū)。蔣王蔣王揚州西部新城區(qū)老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)蔣王要與新城西區(qū)的發(fā)展主動對接，優(yōu)勢互補，功能互動，實現(xiàn)其持續(xù)的核心競爭力79蔣王應(yīng)采取的策略完備的城市功能新城依托人氣借勢差異化競爭主動邗江開發(fā)區(qū)以生產(chǎn)功能為主，產(chǎn)業(yè)配套十分欠缺目前開發(fā)的邗江開發(fā)區(qū)分為產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和專業(yè)市場區(qū)；邗江開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展蒸蒸日上：2006年實現(xiàn)總產(chǎn)值54.24億元，銷售總額51.81億元，稅收1.8億元；金屬板材加工設(shè)備、服裝服飾、生物醫(yī)藥制造、電子電器制造四大重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速；邗江開發(fā)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)配套十分欠缺，用地只占3%。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)揚州市邗江工業(yè)區(qū)近期建設(shè)用地平衡表行政辦公和商業(yè)金融用地只占3%，而且都是被管委會所用。2022/12/1780思源顧問邗江開發(fā)區(qū)以生產(chǎn)功能為主，產(chǎn)業(yè)配套十分欠缺目前開發(fā)的邗江開發(fā)邗江開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展給蔣王帶來的機遇商務(wù)配套需求集中式辦公休閑娛樂需求居住配套需求生態(tài)化辦公SOHO辦公康體健身文化娛樂商務(wù)休閑生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)居住白領(lǐng)公寓“我們當初規(guī)劃的時候，本想配套可以在市區(qū)解決，現(xiàn)在看來是有問題的。這給蔣王片區(qū)帶來了機會，我們也希望就近解決，比如說，藍領(lǐng)公寓，白領(lǐng)公寓，超市，商場，休閑娛樂等等?！?/p>

——童瑞明：揚州邗江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會產(chǎn)業(yè)處處長“每年的4月18號經(jīng)貿(mào)旅游節(jié)和9月二分明月經(jīng)貿(mào)文化旅游節(jié)，園區(qū)的企業(yè)都去參加活動，商務(wù)洽談，招待客戶，酒店需求量很大。一般都在市里解決?！薄捌綍r企業(yè)接待客戶也比較多，他們一般都去市里。另外，我們也在招商，接待任務(wù)也挺多?！?/p>

——童瑞明：揚州邗江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會產(chǎn)業(yè)處處長商務(wù)配套需求娛樂居住需求商務(wù)酒店老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)2022/12/1781思源顧問邗江開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展給蔣王帶來的機遇商務(wù)配套需求集中式辦公休閑邗江開發(fā)區(qū)專業(yè)市場發(fā)展給蔣王帶來的機遇老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群所帶來的機遇揚州國際珠寶城揚州高力國際汽車汽配城萬都裝飾城紅星美凱龍家具生活廣場國際珠寶城高力國際汽車汽配城萬都裝飾城紅星美凱龍蔣王專業(yè)市場依托專業(yè)市場集群，創(chuàng)造規(guī)模效應(yīng)專業(yè)市場帶來眾多配套需求中高檔居住商務(wù)酒店休閑娛樂2022/12/1782思源顧問邗江開發(fā)區(qū)專業(yè)市場發(fā)展給蔣王帶來的機遇老城區(qū)/新城建成區(qū)蔣王充分利用自身條件，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，主動為邗江開發(fā)區(qū)提供產(chǎn)業(yè)配套需求；利用專業(yè)市場帶集群，打造更具特色的專業(yè)市場，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。專業(yè)市場休閑娛樂蔣王邗江開發(fā)區(qū)老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)集中式辦公SOHO辦公生態(tài)化辦公商務(wù)酒店生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)居住白領(lǐng)公寓2022/12/1783思源顧問蔣王充分利用自身條件，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，主動為邗江開發(fā)區(qū)提供產(chǎn)業(yè)揚州開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，產(chǎn)業(yè)配套欠缺，雖然規(guī)劃配套區(qū)，但是開發(fā)難度大。揚州開發(fā)區(qū)是揚州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要載體，LED，汽車，光伏，服裝等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速；揚州開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，但是受當初規(guī)劃缺陷的影響，產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)普遍缺乏，這是蔣王開發(fā)可以利用的機會點；規(guī)劃中的第二城和南部臨港新城作為揚州開發(fā)區(qū)的配套項目，但是第二城拆遷難度大，南部臨港新城遠離城市成熟區(qū)，啟動開發(fā)難度也很大。老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)2022/12/1784思源顧問揚州開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，產(chǎn)業(yè)配套欠缺，雖然規(guī)劃配套區(qū)，但是開揚州開發(fā)區(qū)的發(fā)展給蔣王開發(fā)帶來的機遇商務(wù)配套需求集中式辦公休閑娛樂需求居住配套需求生態(tài)化辦公SOHO辦公康體健身文化娛樂商務(wù)休閑生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)居住白領(lǐng)公寓產(chǎn)業(yè)配套需求商務(wù)酒店老城區(qū)/新城建成區(qū)/新城西區(qū)/邗江開發(fā)區(qū)/揚州開發(fā)區(qū)“當初規(guī)劃沒有考慮那么多配套，所以有的企業(yè)沒辦法，自己就蓋了宿舍樓，像有個造紙廠就自己建了打工樓。有的公司沒有宿舍，員工就在附近租住民房，他們也很不方便。所以蔣王要是開發(fā)，比如藍領(lǐng)公寓，白領(lǐng)公寓，一些休閑娛樂設(shè)施需求量都會比較大”

——劉金桃：揚州開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副局長2022/12/1785思源顧問揚州開發(fā)區(qū)的發(fā)展給蔣王開發(fā)帶來的機遇商務(wù)配套需求集中式辦公休通過周邊競爭維度分析得出蔣王片區(qū)適合開發(fā)的物業(yè)類型集中式辦公生態(tài)化低密度辦公SOHO辦公高檔住宅生態(tài)居住城市公寓白領(lǐng)公寓產(chǎn)業(yè)居住水景住宅SHOPPINGMALL配套商業(yè)專業(yè)市場特色商業(yè)高檔星級酒店經(jīng)濟型連鎖酒店高檔商務(wù)酒店生態(tài)化低密度辦公SOHO辦公高檔住宅城市公寓白領(lǐng)公寓產(chǎn)業(yè)居住水景住宅配套商業(yè)專業(yè)市場特色商業(yè)高檔星級酒店高檔商務(wù)酒店考慮可開發(fā)方向適合開發(fā)方向2022/12/1786思源顧問通過周邊競爭維度分析得出蔣王片區(qū)適合開發(fā)的物業(yè)類型集中式辦公蔣王與各個競爭區(qū)域的競爭關(guān)系總結(jié)與老城區(qū)差異化，建設(shè)現(xiàn)代揚州借助新城建成區(qū)成熟的城市氛圍，主動承接外溢的各項功能。利用揚州開發(fā)區(qū)良好的發(fā)展勢頭，和產(chǎn)業(yè)配套不足的缺失，主動為其提供商務(wù)、居住和商業(yè)配套依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，主動為其提供產(chǎn)業(yè)配套，利用專業(yè)市場集群，打造特色專業(yè)市場，實現(xiàn)規(guī)模效益。依托新城西區(qū)逐漸成熟的人氣和商業(yè)商務(wù)氛圍，借助新城西區(qū)發(fā)展之勢，并與其實現(xiàn)差異化開發(fā)策略，主動融入新城西區(qū)，共同打造揚州西部新城區(qū)。2022/12/1787思源顧問蔣王與各個競爭區(qū)域的競爭關(guān)系總結(jié)與老城區(qū)差異化，建設(shè)現(xiàn)代揚州目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論回顧蔣王片區(qū)綜合開發(fā)的SWOT分析及定位關(guān)鍵點價值最大化原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向競爭優(yōu)勢原則推演蔣王片區(qū)功能定位方向結(jié)合自身條件評價功能定位方向及蔣王片區(qū)功能定位蔣王片區(qū)功能定位的落實及特色塑造蔣王片區(qū)規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議蔣王片區(qū)功能物業(yè)空間布局及控規(guī)指標建議2022/12/1788思源顧問目錄一蔣王片區(qū)綜合開發(fā)市場研究結(jié)論價值最大化市場競爭優(yōu)勢的確立滿足自身條件第三維度分析——如何最大限度的滿足自身開發(fā)條件？2022/12/1789思源顧問價值最大化市場競爭優(yōu)勢滿足自身條件第三維度分析——如何最大限從同時符合價值最大化、競爭角度方向中選擇城市功能產(chǎn)品集約式辦公生態(tài)化低密度辦公SOHO辦公中高檔住宅高檔住宅生態(tài)化低密度辦公SOHO辦公高檔住宅城市公寓白領(lǐng)公寓產(chǎn)業(yè)居住？生態(tài)化低密度辦公SOHO辦公中高檔水景住宅商業(yè)步行街SHOPPINGMALL商業(yè)步行街配套商業(yè)高檔星級酒店經(jīng)濟型連鎖酒店水景住宅配套商業(yè)專業(yè)市場特色商業(yè)高檔星級酒店高檔商務(wù)酒店配套商業(yè)少量專業(yè)市場高檔商務(wù)酒店價值最大化競爭角度2022/12/1790思源顧問從同時符合價值最大化、競爭角度方向中選擇城市功能產(chǎn)品集約式辦?……是否適合我們生態(tài)化低密度辦公SOHO

中高檔水景住宅

商業(yè)步行街配套商業(yè)少量專業(yè)市場高檔商務(wù)酒店2022/12/1791思源顧問?……是否適合我們生態(tài)化低SOHO中高檔商業(yè)配套商業(yè)本案開發(fā)條件生態(tài)化低密度辦公開發(fā)條件滿足度SOHO辦公開發(fā)條件滿足度位置地處城市未來中心區(qū)，土地資源豐富用地緊張度低的地區(qū)城市未來的中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施城市4條主干道環(huán)繞東至潤揚路，西至西北繞城公路，南至江陽西路，北至文匯西路有與市區(qū)聯(lián)系方便的交通，通訊、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施完備方便的交通，通訊、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施完備自然環(huán)境地勢開闊，生態(tài)環(huán)境良好良好的生態(tài)環(huán)境良好的生態(tài)環(huán)境和創(chuàng)意空間地塊條件本案位于新城西區(qū)北側(cè)與高新產(chǎn)業(yè)園相呼應(yīng)，具有良好的商務(wù)展示性和創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢地塊需要具備良好的展示性需要有良好的創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢土地成本作為商務(wù)商業(yè)用地，土地成本低于市區(qū)，但高于周邊產(chǎn)業(yè)園工業(yè)用地對土地成本較為敏感作為商務(wù)商業(yè)用地，土地成本低于市區(qū)本案位置上符合開發(fā)生態(tài)化低密度生態(tài)化辦公和ＳＯＨＯ辦公的選址標準，具備便利的交通設(shè)施，適合開發(fā)以上兩類產(chǎn)品。圖示說明：四星：較好滿足，三星：基本滿足，二星：條件不成熟，一星：不滿足結(jié)合自身條件分析，評價是否適合生態(tài)化低密度辦公和SOHO辦公2022/12/1792思源顧問本案開發(fā)條件生態(tài)化低密度辦公開發(fā)條件滿足度SOHO辦公開發(fā)本案開發(fā)條件中高檔水景住宅開發(fā)條件滿足度位置城市未來的的休閑商業(yè)居住區(qū)．水系貫穿整個片區(qū)隨著城市的發(fā)展，住宅選址向更加傾向于生態(tài)環(huán)境較好的新城區(qū)，水景住宅是人們的首選土地價值土地價格與市區(qū)相比低廉水景住宅的售價高于普通住宅用地性質(zhì)居住用地居住用地基礎(chǔ)設(shè)施城市4條主干道環(huán)繞東至潤揚路，西至西北繞城公路，南至江陽西路，北至文匯西路具備成熟的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件；擁有方便居民工作，生活和出游的交通網(wǎng)絡(luò)體系本案的開發(fā)條件可以很好地滿足中高檔水景住宅開發(fā)的位置和基礎(chǔ)設(shè)施要求；也更能體現(xiàn)出土地的價值最大化。結(jié)合自身條件分析，評價是否適合中高檔水景住宅2022/12/1793思源顧問本案開發(fā)條件中高檔水景住宅開發(fā)條件滿足度位置城市未來的的休閑項目自身條件

商業(yè)步行街開發(fā)條件滿足度配套商業(yè)開發(fā)條件滿足度專業(yè)市場開發(fā)條件滿足度位置

地處城市未來城區(qū)，雖與新城西區(qū)的京華城中城和南部的專業(yè)市場帶區(qū)臨近，但是生態(tài)商業(yè)氛圍仍未成熟城市邊緣，具有較為成熟的生態(tài)化商業(yè)環(huán)境城市居住中心，為人們的日常生活提供便利的條件具有較為成熟的專業(yè)市場優(yōu)勢自然環(huán)境具備一定的生態(tài)資源條件，如臨近河流，但需要通過改造，方可充分發(fā)揮優(yōu)勢需要有生態(tài)環(huán)境資源，以滿足生態(tài)化商業(yè)的基本要求優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源交通條件城市4條主干道環(huán)繞東至潤揚路，西至西北繞城公路，南至江陽西路，北至文匯西路與市區(qū)要有方便快捷的交通聯(lián)系方式要有便利的交通與市區(qū)要有方便快捷的交通聯(lián)系方式結(jié)合自身條件分析，評價是否適合商業(yè)步行街、配套商業(yè)、專業(yè)市場蔣王的開發(fā)條件可以很好地滿足商業(yè)開發(fā)所需要的位置、交通條件和開發(fā)規(guī)模的要求。由于蔣王臨近高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，又緊鄰規(guī)劃中的大面積居住區(qū)，將為本區(qū)域的商業(yè)營造了良好的發(fā)展環(huán)境。同時蔣王具備一定的生態(tài)資源，因此，開發(fā)商業(yè)步行街、配套商業(yè)、少量的專業(yè)市場是基本可行的。2022/12/1794思源顧問項目自身條件位置地處城市未來城區(qū)，雖與新城西區(qū)的京華城中項目開發(fā)條件高檔商務(wù)酒店開發(fā)條件滿足度位置城市近郊產(chǎn)業(yè)區(qū)的商務(wù)商業(yè)區(qū)城市商務(wù)中心區(qū)，要求具備商務(wù)氛圍基礎(chǔ)設(shè)施城市4條主干道環(huán)繞東至潤揚路，西至西北繞城公路，南至江陽西路，北至文匯西路交通條件便利，通訊、網(wǎng)絡(luò)等城市商務(wù)配套基礎(chǔ)設(shè)施完善地塊條件本案相臨新城西區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，具有較好的展示性酒店具備提升物業(yè)形象的特性，需要地塊具備良好的展示性蔣王的基礎(chǔ)設(shè)施條件和地塊條件適宜開發(fā)商務(wù)酒店，但是由于蔣王所處的區(qū)域不是市中心的商務(wù)商業(yè)區(qū)，但商務(wù)需求大，因此蔣王要尋求市場空缺，大力發(fā)展高檔商務(wù)酒店。結(jié)合自身條件分析，評價是否適合開發(fā)高檔商務(wù)酒店2022/12/1795思源顧問項目開發(fā)條件高檔商務(wù)酒店開發(fā)條件滿足度位置城市近郊產(chǎn)業(yè)區(qū)的商功能產(chǎn)品備注辦公生態(tài)化低密度辦公兩種辦公形態(tài)的組合為周邊企業(yè)提供了展示企業(yè)形象的平臺，又為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供提升和發(fā)展的平臺ＳＯＨＯ居住中高檔水景住宅“擇水而居”素來是中國人的夢想，揚州做為水城，我們可以通過小區(qū)內(nèi)家家可觀水，人人可親水的物業(yè)形態(tài)來提高居住品質(zhì)商業(yè)商業(yè)步行街形成綜合商業(yè)步行街、配套商業(yè)以及少量的專業(yè)市場這三種商業(yè)形態(tài)共同滿足人們生活的需要配套商業(yè)少量的專業(yè)市場酒店高檔商務(wù)酒店目前本案周邊隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷完善，入駐企業(yè)將會越來越多，對高檔酒店的需求量將會增大，因此我們可以通過興建高檔酒店來彌補這方面的需求

結(jié)合自身條件分析后可以得出蔣王片區(qū)的城市功能定位注：區(qū)域內(nèi)一定包括行政、教育、醫(yī)療、綠化、公共服務(wù)等城市運營的基礎(chǔ)功能，不再贅述。產(chǎn)品定位中高檔水景住宅商業(yè)步行街配套商業(yè)少量的專業(yè)市場高檔商務(wù)酒店生態(tài)化低密度辦公SOHO2022/12/1796思源顧問功能產(chǎn)品備注辦公生態(tài)化低兩種辦公形態(tài)的組合為周邊企業(yè)提供了展前瞻性經(jīng)過三個緯度篩選出的各功能性物業(yè)，在未來揚州的房地產(chǎn)市場上都將具備較大的發(fā)展空間，預期在未來相當長一段時間內(nèi)將保持市場領(lǐng)先的戰(zhàn)略地位經(jīng)過三個緯度分析出的功能物業(yè)定位具有前瞻性在地塊內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高檔商務(wù)酒店是極具前瞻性的，且將在相當長一段時間內(nèi)將保持市場領(lǐng)先的位置?？偛拷?jīng)濟興起和發(fā)展為開發(fā)生態(tài)化低密度辦公物業(yè)提供了理論基礎(chǔ)，在未來揚州的辦公市場中，該類物業(yè)具有良