A2.1.房地產(chǎn)市場分析“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會固定資產(chǎn)投資[萬億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國家政策的導向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進一步提高住宅建設預制化、產(chǎn)業(yè)化進程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本市場的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《环康禺a(chǎn)開發(fā)配套的相關(guān)服務更為專業(yè)化消費者的需求品位越來越高，要求定制化服務

國家將逐漸改變對房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國經(jīng)濟改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較[1997-2000年]廣東省全國廣東省全國房地產(chǎn)投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來源：廣東省統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務員和企業(yè)職工外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費者占25%外地消費者占5%本地消費者占50%外商占30%外地消費者占20%消費者特征總投資小于1億元估計總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達的地區(qū)較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)市場規(guī)模細分市場競爭格局消費群體東莞市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速市場集中度相對較高政策導向多層和小高層開發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴格土地審批和新項目立項政府加強商品房預售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營業(yè)用房住宅東莞市商品品住宅銷售售收入和銷銷售面積增增長迅速資料來源：東莞市建委委，中國人人民銀行，，羅蘭?貝格格分析東莞市商品品住宅銷售售收入[億元]東莞市商品品住宅銷售售面積[萬平方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房開發(fā)發(fā)建筑面積積總額按鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述資料來源：東莞市建委委，羅蘭?貝格格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開發(fā)發(fā)集中于東東城、篁村村、城區(qū)、、常平和樟樟木頭等地地理位置優(yōu)優(yōu)越、經(jīng)濟濟基礎(chǔ)發(fā)達達的地區(qū)1998年年至2000年底，，商品房實實際投入資資金23億億元共推出樓盤盤231個個，建筑面面積455.7平方方米樟木頭、常常平、附城城、塘夏、、黃江等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)集中了了90%的的港資房地地產(chǎn)開發(fā)商商新開發(fā)的商商品房樓盤盤集中在東東城區(qū)和篁篁村，開發(fā)發(fā)類型以多多層和小高高層為主，，樓盤質(zhì)數(shù)數(shù)較高，開開發(fā)理念在在東莞市屬屬于中上水水平1998年年至2000年，商品房房開發(fā)集中中在東城、、篁村、城城區(qū)、常平平和樟木頭頭等地理位位置優(yōu)越、、經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達的地地區(qū)在未來五年年內(nèi)，多層層和小高層層仍是商品品房開發(fā)市市場的主流流，新開發(fā)發(fā)的多層和和小高層主主要集中在在東城區(qū)、、篁村區(qū)和和城區(qū)資料來源：東莞市建委委，羅蘭?貝格格分析多層和小高高層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年年以后新開開發(fā)的多層層和小高層層地域分布布虎門商品房立項項開發(fā)類型型比例[按開發(fā)建建筑面積]樟木頭常平預計到2005年年,每平平方價格在在2500元以上的中中高檔商品品房將占據(jù)據(jù)市場86%的份額額描述東莞市商品品房開發(fā)檔檔次逐步提提高東莞市政府府對城市進進行總體規(guī)規(guī)劃，改善善居住環(huán)境境，提升房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的質(zhì)量由于政府嚴嚴格控制土土地批租,土地價格格上升較快快居民住宅消消費觀念由由商品住宅宅理念的接接受者轉(zhuǎn)為為理念的領(lǐng)領(lǐng)導者,需需求品位提提高金融機構(gòu)對對住房消費費支持不斷斷增強、按按揭條件放放寬，刺激激住房消費費需求市場場的增長東莞市新的的房地產(chǎn)開開發(fā)商紛紛紛進入2500以上上的中高檔檔房地產(chǎn)市市場的競爭爭,如:新世紀豪豪園,新新石竹,雍雍華庭,七寶一居居等13%50%20%10%2000別墅3500元元以上*2500-3500元*2500元元以下*總額8%60%26%6%2005E資料來源：東莞市建委委，羅蘭?貝格格分析*除別墅外商品住宅銷銷售總面積積[萬平方米米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場競爭爭格局可以以從內(nèi)部競競爭狀況等等五個方面面分析消費者潛在的進入入者房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)專業(yè)服務提提供者替代品政策壁壘強強–較較強的地方方保護主義義，早期外外來的房地地產(chǎn)開發(fā)商商和民營企企業(yè)必須掛掛靠東莞市市各區(qū)鎮(zhèn)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司，合合作開發(fā)房房地產(chǎn)經(jīng)濟壁壘弱弱–房地地產(chǎn)開發(fā)商商尚未形成成房地產(chǎn)開開發(fā)的絕對對成本優(yōu)優(yōu)勢勢和先進的的商品房差差異化概念念大多數(shù)消費費者消費觀觀念尚處于于商品住宅宅理念的接接受者主力消費群群不明顯商品住宅50%為本本地消費者者，30%為港澳澳臺消費者者,20%為省內(nèi)內(nèi)和外地消消費者房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商紛紛聘聘請專業(yè)的的房地產(chǎn)策策劃和廣告告公司，提提高商品房房開發(fā)和營營銷質(zhì)量聘請物業(yè)顧顧問公司，，提高商品品后續(xù)服務務質(zhì)量商品房替代代品幾乎不不存在，安安居房只占占1%的市市場份額內(nèi)部競爭狀狀況城區(qū)、常平平和樟木頭頭集中了70%的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場集中度度高，市場場領(lǐng)先者較較為明顯，，如：中信信、光大等等內(nèi)資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)比例例逐年提高高，由1998年的的45%上上升為2000年的的67%消費者購買買商品房考考慮的因素素價格房型地理位置和和交通開發(fā)商品牌牌建筑物質(zhì)量量建筑物外觀觀環(huán)境配套設施保安和物業(yè)業(yè)服務重要性考慮因素12345本地消費者者外外地消費費者描述50%為本本地消費者者，30%為港澳澳臺消費者者，20%為省內(nèi)和和外地消費費者；常平平、樟木頭頭地區(qū)港澳澳臺消費者者占90%東莞本地消消費者在選選購商品房房時首先考考慮環(huán)境和和保安服務務，其次是是戶型，顯顯示了本地地居民對自自身安全和和周邊環(huán)境境(包括教教育)較高高的要求對于東莞本本地人，自自用房的建建筑面積在在100-130平平方米的中中大戶型較較受歡迎；；購買80-100平方米的的小戶型，，用于投資資和出租的的較多外地消費者者在考慮購購買商品房房時，優(yōu)先先考慮價格格，其次是是房型、交交通的便利利和物業(yè)管管理，同時時較重視開開發(fā)商的品品牌港澳臺和外外國消費者者把環(huán)境、、地理位置置、配套設設施、保安安和物業(yè)服服務列在考考慮購買商商品房的首首要因素，，價格敏感感性不高越來越多的的消費者更更加關(guān)注環(huán)環(huán)境和配套套設施港澳臺和外外國消費者者不同消費群群在購買商商品房時考考慮因素的的優(yōu)先順序序不同資料來源：羅蘭?貝格格訪談由于開發(fā)商商市場定位位不準確，，未能充分分滿足消費費者的需求求，造成東東莞市商品品住宅的空空置面積較較大，并逐逐年上升資料來源：東莞市建委委，羅蘭?貝格格分析東莞市商品品住宅空置置面積[萬平方米米]描述商品住宅空空置面積大大，2000年底達達到151.6萬平平方米商品住宅空空置率高。。2000年，新推推出商品房房建筑面積積為178萬平方米米，但平均均銷售率只只有48.6%，新新增空置商商品住宅面面積73萬萬平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展初期，，存在盲目目批地、批批項目和對對商品房預預售款監(jiān)控控不嚴的現(xiàn)現(xiàn)象，出現(xiàn)現(xiàn)了太平廣廣場花園、、灣景臺、、崇商花園園、世外桃桃源等“爛爛尾樓盤””，阻礙了了房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展大量空置樓樓盤造成了了建設資金金沉淀，部部分銀行貸貸款不能及及時收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今今后對土地地批租的嚴嚴格控制，，短期內(nèi)商商品住宅開開發(fā)的增長長空間有限限將建立土地地儲備中心心，嚴格控制土土地審批規(guī)范土地交交易行為，，逐步實現(xiàn)公開、公公正、公平平的土地交交易市場行為為必須通過土土地拍賣方方式才可獲獲得房地產(chǎn)開開發(fā)土地使使用權(quán)商品住宅開發(fā)增長空間有限嚴格房地產(chǎn)產(chǎn)立項程序序，由房地地產(chǎn)項目先先立項后申申報土地再再規(guī)劃的程程序改變?yōu)闉橄纫?guī)劃后后取得土地地在立項開開發(fā)根據(jù)積壓商商品房數(shù)量量和商品房房銷售情況況，嚴格控控制新項目目立項和開開工，對除除市、鎮(zhèn)中中心區(qū)外，，其它地方方原則上不不再審批新新的房地產(chǎn)產(chǎn)項目如果開發(fā)商商積壓商品品房面積超超過企業(yè)近近3年累計計竣工商品品房面積的的20%，，將停止審審批該開發(fā)發(fā)商新項目目立項土地批租房地產(chǎn)立項項總體上說，，推動東莞莞房地產(chǎn)市市場發(fā)展的的因素大于于阻礙其發(fā)發(fā)展的因素素2001年年到2003年，政政府嚴格控控制土地批批租，并成成立土地儲儲備中心，，調(diào)控房地地產(chǎn)市場，，短期內(nèi)將將會影響房房地產(chǎn)市場場政府嚴格控控制房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)立項項審批主力消費群群不明顯空置商品房房面積高，，到2000年底為為152萬萬平方米東莞將城市市定位為““制造業(yè)名名城“，樹樹立“城市市牌、外資資牌和民營營牌”，并并將出資200億元元建設新東東莞，進行行有序的城城市總體規(guī)規(guī)劃，提升升城市總體體環(huán)境東莞房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展與東東莞在整個個珠江三角角洲所處的的經(jīng)濟地位位不相匹配配，發(fā)展空空間較大東莞招商引引資保持增增長態(tài)勢消費者對居居住條件和和環(huán)境的要要求日益提提高人均可支配配收入是全全國平均水水平的2.1倍，廣廣東省平均均水平的1.3，并并以每年17%的速速度增長加入WTO和近年來，，香港、澳澳門的回歸歸將推動外外銷市場政府有意對對外地人才才采用購房房入戶、投投資入戶政政策民營企業(yè)將將可以注冊冊公司形式式，獨立開開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項目阻礙東莞房房地產(chǎn)市場場發(fā)展的主主要因素推動東莞房房地產(chǎn)市場場發(fā)展的主主要因素東莞市住宅宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展展以住宅智智能化、現(xiàn)現(xiàn)代化為主主要特征，，并以進一一步完善金金融體系為為保障以高品質(zhì)的的規(guī)劃、設設計和施工工，貫徹以以人為本的的住宅發(fā)展展方針擴大住宅按按揭市場規(guī)規(guī)模引用新技術(shù)術(shù)、新材料料，以提高高住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化水平通過以住宅宅抵押貸款款證券化，，改變房地地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的投資資、融資體體系推動住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)科技化化，推廣智智能化小區(qū)區(qū)重環(huán)境和配配套的大中中型住宅小小區(qū)與當?shù)卣己玫年P(guān)關(guān)系，以取取得優(yōu)質(zhì)、價廉廉的土地開發(fā)商的品品牌和信譽譽開發(fā)適合市市場需求的的商品房開發(fā)大規(guī)模模的居住社社區(qū)，營造造良好的居居住環(huán)境與優(yōu)秀的房房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)服務提供供者合作對市場機會會、進入時時間和市場場風險的把把握表示不重要要表示十分重重要開發(fā)適合市市場需求的的商品房提供優(yōu)質(zhì)的的物業(yè)管理理服務房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商在東莞莞房地產(chǎn)市市場上取得得成功的基基本要素成功的基本本要素目前重要性性重要性趨勢勢A2.2.建筑安安裝市場分分析廣東省建筑筑安裝工程程市場的投投資額平均均每年以8.9%的的速度增長長1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省建筑筑工程投資資額[億元]資料來源：廣東省統(tǒng)計年鑒，，羅蘭?貝格格分析廣東省建筑筑安裝工程程市場是競競爭集中度度非常低的的市場，并并且越來越越分散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省建筑筑安裝工程程市場的集集中度由1996年年的9%下下降為2000年的的4%，市市場競爭格格局分散2000年年，排名前前三位的建建筑業(yè)企業(yè)業(yè)分別是：：廣東省長長大公路工工程有限公公司、江蘇蘇省建筑安安裝工程股股份有限公公司深圳分分公司、深深圳市市政政工程總公公司；產(chǎn)值值分別達到到12.5、9.1和7.0億元2000年年，排名前前10家的的外省建筑筑企業(yè)有2家：江蘇蘇省建筑安安裝工程股股份公司和和中建四局局前10家建建筑企業(yè)業(yè)業(yè)務起伏大大；1999年排名名前十家的的企業(yè)中，，只有六家家能在2000年保保持前十位位資料來源：ChinaInfobank，羅蘭?貝格格分析前十位產(chǎn)值值最大的建建筑業(yè)企業(yè)業(yè)施工產(chǎn)值占占市場的%隨著城市化化進程和引引進外資的的不斷加快快，東莞市市建筑安裝裝工程市場場容量不斷斷上升東莞市建筑筑安裝工程程市場保持持穩(wěn)定的增增長態(tài)勢，，增長速度度略高于廣廣東省建筑筑安裝工程程市場的增增長速度引進外資是是推動建筑筑安裝工程程市場的主主要因素日本、歐美美企業(yè)不斷斷加大投資資，其用于建筑筑安裝工程程的投資額額也不斷上上升，2000年-2005年的年均均增長率將將分別達到到20%和和26%資質(zhì)較高的的外來企業(yè)業(yè)已構(gòu)成對對本地企業(yè)業(yè)的威脅目前市場競競爭以價格格為主,市市場運作尚尚不規(guī)范東莞市建筑筑安裝工程程市場的特特點東莞市建筑筑安裝工程程市場表現(xiàn)現(xiàn)出比廣東東省更快的的增長19961997199819992000資料來源：東莞統(tǒng)計年年鑒，羅蘭?貝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市建筑筑工程投資資額[億元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)境、、引進外資資和房地產(chǎn)產(chǎn)市場是驅(qū)驅(qū)動東莞市市建筑安裝裝工程市場場的三大因因素東莞市建筑筑工程市場場的驅(qū)動因因素房地產(chǎn)市場場引進外資宏觀環(huán)境政府加快了了工業(yè)園區(qū)區(qū)的建設，，近期將建建立松山湖湖工業(yè)園區(qū)區(qū)，規(guī)劃面面積72平平方公里政府引導重重點行業(yè)和和企業(yè)增資資擴產(chǎn)外商投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化，直接接投資用于于建筑工工程的費用用比例增大大東莞市房地地產(chǎn)市場自自1998年以來進進入上升期期，由此帶帶動建筑安安裝工程市市場的穩(wěn)步步上升東莞將投資資200億億建設新東東莞，提升升城市的綜綜合實力，，建設“城城市牌”，，城市化進進程加快加入WTO以后，更多多的外資將將進入中國國，由于東東莞有利的的地理位置置和優(yōu)惠、、便捷的投投資環(huán)境，，將吸引更更多的外資資東莞市固定定資產(chǎn)投資資每年以10%的速速度上升建設“民營營牌”，推推動民營資資本的投資資房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場對于于商品住宅宅配套設施施和環(huán)境要要求越來越越高，房地地產(chǎn)開發(fā)商商相應用于于建筑安裝裝工程的投投資增加隨著東莞市市實際利用用外資不斷斷增加，外外資企業(yè)用用于建筑安安裝工程的的投資額增增長較快東莞市實際際利用外資資額[億元]外資企業(yè)用用于建筑安安裝工程投投資額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來源：：東莞市對對外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟合作局局其中，日本本、歐美企企業(yè)用于建建筑安裝工程的投資資額增長率率高于外商商企業(yè)用于于建筑安裝工程的投資資額的平均均增長率投資于東莞莞的日本、、歐美企業(yè)業(yè)用于建筑筑安裝工程程的投資額額[億元]戰(zhàn)略上，日日本、歐美美企業(yè)都把把中國作為為巨大的發(fā)發(fā)展市場日本、歐美美制造大企企業(yè)從著重重建立出口口加工基地地逐漸轉(zhuǎn)向向成為國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)基地地已投資的日日本、歐美美企業(yè)會帶帶動提供零零部件和原原材料的日日本、歐美美企業(yè)數(shù)量量和投資額額增加東莞招商引引資局通過過網(wǎng)上招商商、委托顧顧問公司到到日本、歐歐美招商、、開辦博覽覽會、提供供“一個窗窗口收費””等服務，，吸引日本本、歐美客客戶東莞市政府府“十五””規(guī)劃中，，已明確把把引資的重重點逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到歐美美和日本等等國家描述資料來源：：東莞市對對外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟合作局局，東莞市市建委，羅蘭?貝格格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建筑筑安裝工程程市場競爭爭仍以價格格為主要競競爭手段，，并存在不不規(guī)范的運運作情況東莞市廣州市工程公開招招投標時，，報價最低低者中標——“最低價原則則”工程公開招招投標時，，報價不得得低于招標標方規(guī)定的的標底價，，以工程管管理、組織織、技術(shù)方方案等指標標綜合評分分，以保證證工程質(zhì)量量—““最合理理原則”工程招投標標地方保護主主義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不不同程度的的地方保護護主義存在鎮(zhèn)政府府向外商指指定建筑工工程承包方方的現(xiàn)象鼓勵采用市市場競爭方方式本省企業(yè)和和外省企業(yè)業(yè)公平競爭爭存在總承包包商在資格格或合同不不允許的情情況下進行行轉(zhuǎn)承包和和分包大體上按合合同規(guī)定執(zhí)執(zhí)行東莞市和廣廣州市建筑筑安裝工程程市場比較較本地和港澳澳臺企業(yè)選選擇建筑安安裝工程公公司時更注注重價格，，而日本和和歐美企業(yè)業(yè)更重視質(zhì)質(zhì)量和工程程管理港澳臺企業(yè)業(yè)日本和歐美美企業(yè)價格質(zhì)量施工力量和和專業(yè)技術(shù)術(shù)水平資質(zhì)證明從事過的工工程和行業(yè)內(nèi)其它它公司的認認可工程管理表示不太重重視表示十分重重視選擇建筑安安裝工程企業(yè)的標準準本地企業(yè)外來企業(yè)以以其較高的的資質(zhì)和憑憑借規(guī)模效效益取得的的成本優(yōu)勢勢，形成了了對本地企企業(yè)的威脅脅本地企業(yè)、、外來建筑筑安裝工程程企業(yè)資質(zhì)質(zhì)比較本地擁有資資質(zhì)的建筑筑安裝工程程企業(yè)共110家，，外來企業(yè)業(yè)共50家家本地一級資資質(zhì)企業(yè)中中只有4家家，而外來來企業(yè)中擁擁有一級資資質(zhì)的企業(yè)業(yè)有33家家企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)不僅代表表企業(yè)建筑筑工程管理理水平和施施工質(zhì)量、、技術(shù)能力力，還決定定了承接工工程量的大大小。如：：廣州一建建承接東莞莞市廣東現(xiàn)現(xiàn)代國際展展覽中心，，建筑面積積7萬平方方米外來企業(yè)，，如華西建建設、本溪溪金鼎完成成工程質(zhì)量量較高，已已在本地擁擁有樣板工工程和優(yōu)良良工程，口口碑較高，，已對本地地競爭者形形成威脅描述本地企業(yè)外來企業(yè)一級二級三級四級一級二級三級36%55%5%4%6%28%66%資料來源：：建委市場場科總數(shù)[個]11050日資企業(yè)選選擇標準AB優(yōu)勢日資企業(yè)選選擇建筑安安裝工程企企業(yè)的標準準和AB優(yōu)勢比較價格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明日資辦推薦薦*從事過的工工程和行業(yè)業(yè)內(nèi)其它公公司認可施工力量前延或后續(xù)續(xù)服務專業(yè)設計水水平重要性/AB的優(yōu)勢因素12345使AB在日資/外外資公司的的建筑安裝裝市場上取得核心競競爭優(yōu)勢建建議采取的的措施通過與穩(wěn)定定的、有資資質(zhì)的施工工建設單位位進行長期期戰(zhàn)略合作作，以取得得更低的成成本優(yōu)勢通過與采購購商戰(zhàn)略、、穩(wěn)定的合合作，取得得優(yōu)惠的采采購價格；；或通過外外包采購定定單，降低低采購成本本嚴格質(zhì)量管管理，建立立系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量管理控控制體系與施工建設設單位一同同制定項目目進度計劃劃，協(xié)調(diào)運運作識別項目進進程中的關(guān)關(guān)鍵路線和和關(guān)鍵工序序，當與計計劃出現(xiàn)偏偏差時及時時調(diào)整組成虛擬團團隊，加強強培訓或聘聘用“外腦腦”，提高高業(yè)務洽談談和設計專專業(yè)技術(shù)水水平通過與日本本公司選擇擇建筑安裝裝工程企業(yè)業(yè)的標準和和AB的優(yōu)勢進行行比較，AB公司仍有不不斷改進的的空間資料來源：訪談，羅蘭?貝格格分析高低*日資辦的的推薦對日日資企業(yè)首首次進入東東莞，選擇擇建筑安裝裝工程公司司影響大，，但對二期期和后期工工程時選擇擇影響減弱弱AB公司在在保持原有有核心競爭爭優(yōu)勢的同同時，應加加強業(yè)務拓拓展和核心心支持團隊隊的培養(yǎng)，，使工程業(yè)業(yè)務具有更更高的柔性性和市場反反應速度，，贏得提高高競爭力的的潛在源泉泉建筑工程業(yè)業(yè)務今后應加強強的領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)現(xiàn)有的優(yōu)勢勢，系統(tǒng)、、有計劃和和重點地開開展業(yè)務拓拓展貫徹以客戶戶為導向的的服務理念念，延伸前前延和后續(xù)續(xù)服務業(yè)務拓展與與設計、預預算部門無無縫合作建立完整的的工程計劃劃、控制和和核算體系系培養(yǎng)設計、、預算的核核心團隊，，支持業(yè)務務拓展提高項目管管理能力，，合理配置置項目經(jīng)理理的權(quán)、責責、利范圍圍，并以高高效的管理理體系和組組織結(jié)構(gòu)支支持總體上，外外部市場為為AB公司司的主營業(yè)業(yè)務發(fā)展提提供了廣闊闊的空間；；同時，AB公司在在高成長的的建筑安裝裝和房地產(chǎn)產(chǎn)市場上保保持高盈利利能力描述未來五年，，東莞市房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的年增長長率為20%，能支支持AB公司的房地地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展目目標AB公司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務的利利潤率高于于行業(yè)的平平均水平未來五年，，日本、歐歐美企業(yè)用用于建筑安安裝工程的的投資額年年增長率均均高于20%，可以以支持AB公司建筑安安裝工程業(yè)業(yè)務的戰(zhàn)略略發(fā)展目標標AB公司建筑安安裝工程業(yè)業(yè)務的利潤潤率約為20%，高高于行業(yè)15%的平平均利潤率率AB業(yè)務組合分分析：表示銷售售額大小利潤率市場增長率率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工工程業(yè)務房地產(chǎn)業(yè)務務低成長低盈利市場場高成長低盈利市場場高成長高盈利市場場低成長高盈利市場場房地產(chǎn)業(yè)務務組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建設的總總體思路上上有三種模模式可以選選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能夠短期內(nèi)內(nèi)有效解決決企業(yè)人才才不足的現(xiàn)現(xiàn)狀，但以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題完全委外的的特點由于人力資資源匱乏，，缺乏專業(yè)業(yè)性人才或或者招聘專專業(yè)人才的的財務成本本和時間成成本過高，，在組織結(jié)結(jié)構(gòu)各業(yè)務務職能領(lǐng)域域都和專業(yè)業(yè)化的公司司進行合作作，借助外外部的專業(yè)業(yè)化經(jīng)驗和和知識來彌彌補企業(yè)的的不足和滿滿足企業(yè)快快速發(fā)展的的需求企業(yè)自身的的業(yè)務運作作組織以精精益型為主主，職能部部門的工作作重點主要要是控制、、協(xié)調(diào)和監(jiān)監(jiān)督而不是是具體操作作建立核心職職能部門，，對委外的的工作進行行有效監(jiān)督督和控制優(yōu)勢有效地解決決企業(yè)人才才不足的問問題有利于企業(yè)業(yè)的快速擴擴張有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢勢充分利用社社會資源劣勢協(xié)調(diào)和控制制的工作量量和成本很很大項目控制風風險大有可能導致致局部最優(yōu)優(yōu)化而不是是總體最優(yōu)優(yōu)企業(yè)無法形形成穩(wěn)定的的競爭力以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題部分委外能能有效地彌彌補企業(yè)在在某些職能能領(lǐng)域的不不足，但委委外職能和和合作伙伴伴的選擇至至關(guān)重要部分委外的的特點企業(yè)在某些些領(lǐng)域缺乏乏專業(yè)化的的知識和經(jīng)經(jīng)驗，因而而在這些職職能領(lǐng)域借借助外界專專業(yè)化公司司來進行運運作部分業(yè)務職職能領(lǐng)域由由企業(yè)自身身來建立，，整個業(yè)務務的運作需需要內(nèi)、外外部人員協(xié)協(xié)調(diào)完成既有以控制制監(jiān)督為主主要任務的的職能部門門，也有從從事具體操操作的業(yè)務務職能部門門優(yōu)勢通過利用社社會資源，，有效地彌彌補企業(yè)在在某些職能能領(lǐng)域的不不足有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢勢有利于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)自身身的核心團團隊和核心心能力劣勢協(xié)調(diào)和控制制的工作量量較大核心職能委委外對企業(yè)業(yè)總體帶來來高風險以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題全部自建有有利于對價價值鏈的各各個環(huán)節(jié)進進行控制和和協(xié)調(diào)，但但管理成本本較高全部自建的的特點企業(yè)在業(yè)務務運作的各各職能領(lǐng)域域都建立起起相應的業(yè)業(yè)務部門整個業(yè)務流流程體系的的運作主要要依靠內(nèi)部部的力量來來完成各業(yè)務部門門的主要任任務是計劃劃、監(jiān)督、、實施和控控制優(yōu)勢有利于企業(yè)業(yè)形成穩(wěn)定定的業(yè)務運運作體系對價值鏈的的各個環(huán)節(jié)節(jié)進行控制制和協(xié)調(diào)有利于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)的組組織優(yōu)勢和和核心競爭爭力劣勢對專業(yè)人才才需求高，，人事成本本較高無法充分利利用外部專專業(yè)化公司司的專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗和能力力部門之間協(xié)協(xié)調(diào)要求高高管理成本較較高目前國內(nèi)建建筑工程企企業(yè)主要有有兩種發(fā)展展模式項目公司模模式公司的核心心優(yōu)勢在于于獲得工程程項目公司自身不不擁有設計計，土建隊隊伍與設計公司司，施工隊隊建立緊密密的合作關(guān)關(guān)系擁有良好的的項目管理理人員工程多采用用分包形式式來完成建筑安裝公公司模式描述公司擁有自自身的設計計，土建隊隊伍建筑安裝業(yè)業(yè)務完全由由自身完成成公司經(jīng)營靈靈活性大公司固定成成本小可以實現(xiàn)優(yōu)優(yōu)勢互補資金需求小小優(yōu)點公司易于控控制質(zhì)量和和成本擁有各方面面的專業(yè)人人才對其它企業(yè)業(yè)的依賴性性大質(zhì)量控制，，成本控制制難度較大大缺點公司固定成成本較高資金需求較較高經(jīng)營靈活性性較低戰(zhàn)略方向的的確定決定定了企業(yè)組組織結(jié)構(gòu)的的選擇適應發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設計原則有利于房地地產(chǎn)業(yè)務和建筑安裝裝工程業(yè)務的迅速速發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對市場的快快速反應速速度以”最大限限度滿足客客戶需求““為目標標有利于公司司內(nèi)部核心心團隊的培培養(yǎng)高效而精簡簡保持和強化化公司的核核心競爭優(yōu)優(yōu)勢構(gòu)建符合戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展目目標和市場場競爭環(huán)境境的組織結(jié)結(jié)構(gòu)是實現(xiàn)現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標的的前提房地產(chǎn)業(yè)務務以操作管管理為主的的管理模式式建筑安裝工工程業(yè)務以以戰(zhàn)略管理理為主的管管理模式有效的決策策,業(yè)務務計劃,財財務監(jiān)控體體系合理的集分分權(quán)管理模式合理的部門門設置明確的部門門任務、功功能、職責責界定清晰的人員員崗位編制制以及職責責、權(quán)力、、能力要求求界定充分考慮保保持和利用用現(xiàn)有的核核心競爭優(yōu)優(yōu)勢以客戶為導導向并且加加快市場反反應速度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集集團戰(zhàn)略目目標和市場競爭環(huán)環(huán)境的組織織結(jié)構(gòu)確立AB公司的管理理模式，建建立一整套套明確的管管控體系建立相應的的決策和監(jiān)監(jiān)督流程重新設計組組織架構(gòu)，，強化薄弱弱的功能，，糾正職能能錯位界定明確的的部門任務務和責任明確管理幅幅度業(yè)務流程再再造系統(tǒng)考考慮四個領(lǐng)領(lǐng)域，從而而達到戰(zhàn)略略目標對流流程的要求求消除非增值值活動活動間等待待不必要的活活動過量的庫存存重復的活動動不同部門重重排的格式式反復的檢驗驗跨部門協(xié)調(diào)調(diào)增加/重排排環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)規(guī)避風險的的關(guān)鍵點企業(yè)用以強強化控制的的關(guān)鍵點有利于提升升顧客滿意意度的流程程環(huán)節(jié)可以減少重重復、提