野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目總論 -3-1.1項(xiàng)目概述 -3-1.2項(xiàng)目建設(shè)背景 -3-1.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 -4-1.4項(xiàng)目建設(shè)單位 -5-1.5項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 -7-1.6項(xiàng)目投資說(shuō)明 -7-1.7項(xiàng)目建設(shè)意義 -8-第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性 -10-2.1順應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的大潮 -10-2.2城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要 -10-2.3符合地方旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 -11-2.4建立起農(nóng)民長(zhǎng)效增收機(jī)制 -11-第三章項(xiàng)目選址分析 -12-3.1項(xiàng)目位置 -12-3.2人文優(yōu)勢(shì) -12-3.3旅游環(huán)境 -13-3.4交通環(huán)境 -14-3.5自然環(huán)境 -14-3.6消費(fèi)習(xí)慣 -15-3.7選址分析 -16-第四章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 -17-4.1鄉(xiāng)村野奢度假區(qū) -17-4.1.1鄉(xiāng)村野奢酒店群落 -17-4.1.2鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館群落 -18-4.1.3原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部 -19-4.1.4原鄉(xiāng)休閑街區(qū) -20-4.1.5原鄉(xiāng)旅游房車(chē)營(yíng)地 -21-4.2創(chuàng)意天下匯 -22-4.3現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) -24-4.3.1觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地 -24-4.3.2生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地 -25-4.3.3生態(tài)涵養(yǎng)林帶 -26-4.4新農(nóng)村集中安置區(qū) -27-4.5生態(tài)景觀系統(tǒng) -27-4.5.1景觀生態(tài)系統(tǒng) -27-4.5.2自然通風(fēng) -28-4.5.3植物種類(lèi)及景觀的多樣性 -28-4.5.4生態(tài)水系和生態(tài)水池 -28-4.5.5地表水循環(huán) -29-第五章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析 -30-5.1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 -30-5.2游客類(lèi)型對(duì)比分析 -30-5.3收入構(gòu)成分析 -31-5.1觀賞過(guò)程收入 -31-5.2參與性游樂(lè) -31-5.3夜間娛樂(lè) -32-5.4旅游購(gòu)物 -32-5.5特色餐飲 -32-5.6特色住宿 -33-5.7康體消費(fèi) -33-5.8療養(yǎng)消費(fèi) -33-第六章項(xiàng)目市場(chǎng)分析 -34-6.1旅游業(yè)現(xiàn)狀 -34-6.2花卉及香味植物市場(chǎng)分析 -35-6.3項(xiàng)目的旅游差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) -36-6.4項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化分析 -37-6.5項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略 -38-6.5.1品牌打造 -38-6.5.2分類(lèi)銷(xiāo)售 -38-6.5.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 -39-第七章項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 -40-第八章項(xiàng)目投資和效益分析 -41-8.1項(xiàng)目投資概算 -41-8.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 -42-8.3農(nóng)民就業(yè)與增收 -43-8.3.1農(nóng)民就業(yè) -43-8.3.2農(nóng)民增收 -44-8.4環(huán)境保護(hù)效益 -44-8.4.1水資源系統(tǒng)保護(hù) -44-8.4.1大氣保護(hù)系統(tǒng) -45-8.4.3噪音防治 -45-8.4.4生物多樣性 -46-第九章項(xiàng)目結(jié)論 -47-

第一章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱(chēng)：野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目投資單位：香港會(huì)項(xiàng)目建設(shè)單位：四川建設(shè)投資管理（擬建）項(xiàng)目主管部門(mén)：成都市郫縣政府郫縣旅游局項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：成都市郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)白馬村1.2項(xiàng)目建設(shè)背景郫縣，歷史悠久，積淀深厚，擁有豐厚鄉(xiāng)村旅游文化資源。旅游資源的開(kāi)發(fā)和利用，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)的重要支撐力量；打造文化休閑產(chǎn)業(yè)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)的重要支撐產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)的重要模式。在成都作為中國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的宏觀背景下，郫縣提出了以鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)大成都經(jīng)濟(jì)圈旅游休閑產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展規(guī)劃，對(duì)郫縣豐富的鄉(xiāng)村旅游資源進(jìn)行全方位整合與再構(gòu)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。旅游產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)，是郫縣實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)縣域經(jīng)濟(jì)向都市近郊型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重要著力點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，郫縣提出了緊緊圍繞“古蜀文化、鄉(xiāng)村旅游、觀光農(nóng)業(yè)、商貿(mào)物流、生態(tài)人居”等五大重點(diǎn)，加快推進(jìn)望叢古蜀文化產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)科村景區(qū)、橫山運(yùn)動(dòng)休閑營(yíng)地、濱河沿線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶以及沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶、“三河”流域（走馬河、沱江河、清水河）濕地生態(tài)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶等特色示范基地建設(shè)，推動(dòng)特色旅游產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的城市發(fā)展規(guī)劃。1.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃面積4950畝，其中鄉(xiāng)村野奢旅游區(qū)規(guī)劃面積420畝，創(chuàng)意天下匯105畝、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)4300畝，新農(nóng)村集中安置小區(qū)125畝。規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目如下：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模（畝）鄉(xiāng)村野奢度假區(qū)420畝鄉(xiāng)村野奢酒店群落120鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館群落100原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部100原鄉(xiāng)休閑街區(qū)40原鄉(xiāng)旅游房車(chē)營(yíng)地60創(chuàng)意天下匯105畝105現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)4300畝觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地860生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地3010生態(tài)涵養(yǎng)林帶430新農(nóng)村集中安置區(qū)125畝125合計(jì)4950本項(xiàng)目以保護(hù)耕地為原則，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)及城鄉(xiāng)一體化的宏觀政策支持下，以成都市農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)政策為依據(jù)，在總共4950畝的規(guī)劃整理面積中，通過(guò)占補(bǔ)平衡，拆院并院，集中650畝農(nóng)村集體建設(shè)用地，以建設(shè)和打造極具有川西韻味的“”野奢休閑旅游區(qū)和新農(nóng)村集中安置小區(qū)?！啊表?xiàng)目以區(qū)域內(nèi)最具四川田園特色的原生態(tài)林盤(pán)資源為核心，通過(guò)對(duì)周邊農(nóng)田耕地的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，以高品質(zhì)鄉(xiāng)村野奢度假酒店為引導(dǎo)，建設(shè)集鄉(xiāng)村旅游休閑、生態(tài)涵養(yǎng)林、觀光體驗(yàn)式農(nóng)業(yè)、生態(tài)立體化農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工和新農(nóng)村集中安置區(qū)于一體的綜合性鄉(xiāng)村休閑旅游項(xiàng)目。本項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目功能分區(qū)，合理細(xì)分土地性質(zhì)，最大化發(fā)揮區(qū)域資源功效，打造高端旅游產(chǎn)品，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體可持續(xù)性發(fā)展。1.4項(xiàng)目建設(shè)單位香港會(huì)系由在港、澳、臺(tái)地區(qū)及海外營(yíng)商多年的商界人士聯(lián)合投資組建，港府合法注冊(cè)，并獲得國(guó)際金融組織和基金的大力支持，資金來(lái)源豐富。會(huì)總部位于香港灣仔莊士敦道181號(hào)，注冊(cè)資本為港幣6.9億元。為促進(jìn)國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)發(fā)展，公司在北京設(shè)立了國(guó)內(nèi)總部，在四川投資組建了永安和中為兩大企業(yè)集團(tuán)。香港會(huì)主要致力于香港和內(nèi)地間的經(jīng)濟(jì)、科技、文化交流，特別是在新的歷史條件下配合國(guó)家在文化和旅游、能源和環(huán)保等建設(shè)方面的發(fā)展，著力于對(duì)內(nèi)地最優(yōu)秀的文化、旅游、節(jié)能環(huán)保等專(zhuān)案進(jìn)行投資，向那些能夠發(fā)揮示范性、輻射性、可持續(xù)發(fā)展的專(zhuān)案提供支援和幫助，并確保在這些方面的投資能夠惠及最廣泛的社會(huì)群體。香港會(huì)經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，在內(nèi)地的投資總額累計(jì)已達(dá)140多億元，涉足旅游、文化、金融、能源、環(huán)保、流通、地產(chǎn)、公共服務(wù)和實(shí)業(yè)投資等領(lǐng)域。香港會(huì)從創(chuàng)立伊始就全方位借鑒國(guó)際市場(chǎng)的先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，形成了卓越高效的管理團(tuán)隊(duì)，標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程，開(kāi)放的學(xué)習(xí)氛圍，拼搏進(jìn)取的團(tuán)隊(duì)精神，成為內(nèi)地企業(yè)開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)的伙伴和內(nèi)地與香港之間經(jīng)濟(jì)、科技、文化交流的橋梁。永安集團(tuán)系香港會(huì)全資集團(tuán)子公司，資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)30億元人民幣。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，集金融投資、機(jī)械制造、環(huán)境保護(hù)、商品貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)等為一體，包括四川永安投資置業(yè)、成都萬(wàn)通北站商場(chǎng)、成都九洲賓館、成都朗正貿(mào)易、成都行舟物流等企業(yè)，集團(tuán)年均稅后利潤(rùn)達(dá)5000多萬(wàn)元，并保持了年均10%以上的增長(zhǎng)速度。公司在投資傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，大力打造成都火車(chē)北站商圈，為成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。中為集團(tuán)是由香港會(huì)在中國(guó)內(nèi)地投資組建的戰(zhàn)略性投資機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)其在中國(guó)內(nèi)地進(jìn)行區(qū)域經(jīng)濟(jì)投資與開(kāi)發(fā)；目前在中國(guó)西部地區(qū)主要是采取參與地方政府的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)建設(shè)模式進(jìn)行項(xiàng)目投資及投資管理服務(wù)，為政府打造有特色的、可持續(xù)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)并促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。公司秉承“體系運(yùn)作、科學(xué)經(jīng)營(yíng)、建章立制、突破目標(biāo)”的管理理念，形成了具有中為集團(tuán)特色的企業(yè)文化體系，凝聚了一大批優(yōu)秀人才，集團(tuán)中高層管理人員均具有博士、碩士學(xué)位。中為集團(tuán)擁有先進(jìn)的投資理念和較強(qiáng)的運(yùn)作實(shí)力，致力于發(fā)展成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、西部一流的企業(yè)財(cái)團(tuán)。四川中為循環(huán)經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資管理是中為集團(tuán)的核心企業(yè)。另外，集團(tuán)公司還下設(shè)成都草堂古玩城經(jīng)營(yíng)管理等子公司。1.5項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃“”野奢休閑旅游區(qū)總建設(shè)周期為36個(gè)月，項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2008年3月啟動(dòng)，至2010年3月完成建設(shè)。1.6項(xiàng)目投資說(shuō)明項(xiàng)目總投資：12.5億元。資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金9.92億元，引進(jìn)項(xiàng)目資金2.58億元。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目年收入2.47億元，年上繳稅收5098.25萬(wàn)元。1.7項(xiàng)目建設(shè)意義第一產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、高新高效農(nóng)業(yè)、四季花卉、經(jīng)濟(jì)林木產(chǎn)業(yè)模式單一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)效益效益較低第二產(chǎn)業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品深加工、鄉(xiāng)村紀(jì)念品、特色野奢品的生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式產(chǎn)業(yè)提升產(chǎn)業(yè)效益效益遞增第三產(chǎn)業(yè)以野奢酒店為核心的服務(wù)業(yè)，以休閑度假為內(nèi)容的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)模式復(fù)合產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)效益效益倍增“”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目以鄉(xiāng)村田園資源、鄉(xiāng)村風(fēng)景資源、鄉(xiāng)村民俗文化資源、鄉(xiāng)村歷史文化資源等等為依托，構(gòu)建中國(guó)西部原生態(tài)鄉(xiāng)村旅游文化資源與國(guó)際旅游產(chǎn)業(yè)理念相結(jié)合的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)鏈，致力于成為中國(guó)鄉(xiāng)村旅游文化的精品項(xiàng)目。本項(xiàng)目突破了傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)單一發(fā)展的模式，結(jié)合成都進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的一系列政策，進(jìn)行一、二、三產(chǎn)業(yè)的復(fù)合架構(gòu)與循環(huán)發(fā)展，促進(jìn)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目通過(guò)循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的運(yùn)用，以及對(duì)水資源的循環(huán)利用和保護(hù)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域循環(huán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的優(yōu)化示范，在中國(guó)乃至世界提供一個(gè)充分利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的中國(guó)鄉(xiāng)村旅游文化的旅游目的地；本項(xiàng)目通過(guò)鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作，在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)兼顧社會(huì)效益和生態(tài)效益的發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛創(chuàng)造穩(wěn)定、持續(xù)的稅收，大量解決農(nóng)村社會(huì)勞動(dòng)力的就業(yè)和增收問(wèn)題。

第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性2.1順應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的大潮2007年6月7日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》。該通知要求試驗(yàn)區(qū)要從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的要求，全面推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的體制改革，并在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。2.2城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要自2003年以來(lái)，成都市就實(shí)施了以推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化為核心、以規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)和基層民主政治建設(shè)為保障的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略，實(shí)施了一系列重大改革，開(kāi)創(chuàng)了城鄉(xiāng)同發(fā)展共繁榮的可喜局面。項(xiàng)目擬建地目前還是以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，隨著工業(yè)向園區(qū)集中，土地向業(yè)主集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中的“三個(gè)集中”政策的逐步推進(jìn)，“”項(xiàng)目的實(shí)施為推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、改善鄉(xiāng)村居住環(huán)境和健全各項(xiàng)綜合基礎(chǔ)配套有著積極的促進(jìn)作用。2.3符合地方旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要成都作為中國(guó)的“第四城”，已凸現(xiàn)大都市的風(fēng)范，區(qū)域內(nèi)旅游資源十分豐富。旅游業(yè)不僅具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)，同時(shí)還是一種“綠色經(jīng)濟(jì)”?！啊表?xiàng)目的實(shí)施，可實(shí)現(xiàn)旅游資源差異化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游資源風(fēng)格的互補(bǔ)，為都市不同結(jié)構(gòu)、不同層次人群提供風(fēng)格迥異的服務(wù)。同時(shí)，本項(xiàng)目順應(yīng)郫縣旅游發(fā)展規(guī)劃，是沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶中的重要組成部分，是對(duì)郫縣整體旅游形象和服務(wù)功能的提升。2.4建立起農(nóng)民長(zhǎng)效增收機(jī)制農(nóng)民增收是“三農(nóng)”問(wèn)題的核心。加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、努力增加農(nóng)民收入是農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的重中之重。本項(xiàng)目的建設(shè)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，通過(guò)項(xiàng)目引進(jìn)的農(nóng)業(yè)投資和農(nóng)業(yè)科技企業(yè)為支撐，形成全新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)民增收長(zhǎng)效機(jī)制的建立，并延長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈，特色化和品牌化的農(nóng)副產(chǎn)品為農(nóng)民長(zhǎng)效增收提供有力的支撐。同時(shí)鄉(xiāng)村旅游和觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展還將提供大量的技能培訓(xùn)和工作機(jī)會(huì)，使傳統(tǒng)農(nóng)民向個(gè)體經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)變，為農(nóng)民增收創(chuàng)造更多的條件和機(jī)會(huì)。

第三章項(xiàng)目選址分析3.1項(xiàng)目位置“”野奢旅游休閑區(qū)項(xiàng)目位于成都市郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)白馬村。團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)位于成都西北郊的府河水源頭，郫縣的東部距成都市區(qū)13公里，縣城10公里，北鄰成彭公路，南靠國(guó)道317線，成都市沙灣西延線8車(chē)道高等級(jí)公路橫穿全鎮(zhèn)，成為通行成都的主要快速通道。犀團(tuán)路（犀浦至團(tuán)結(jié)）由北向南縱貫全鎮(zhèn)，與國(guó)道317線相連，鎮(zhèn)域范圍內(nèi)村村通瀝青公路，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。因府河起源于鎮(zhèn)內(nèi)的石堤堰，故有“府河第一鎮(zhèn)”美稱(chēng)。全鎮(zhèn)地勢(shì)平坦、土地肥沃、水資源豐富、排渠通暢，幅員面積28.86平方公里，總?cè)丝?6500余人。府河自北向南縱貫全鎮(zhèn)鏡內(nèi)形成了府河水為主的自流灌溉渠系。3.2人文優(yōu)勢(shì)郫縣，作為古蜀國(guó)歷史上鼎盛時(shí)期杜宇王朝建都立國(guó)之地，是古蜀文化的發(fā)祥地，其境內(nèi)古蜀文化遺址眾多，蜀文化資源沉淀豐厚。相傳皇帝杜宇深?lèi)?ài)百姓，死后化為一只杜鵑，每逢春季都飛來(lái)喚醒老百姓重視農(nóng)耕，嘴巴啼得流出了血，染紅了漫山的杜鵑花，這便成為成語(yǔ)“子規(guī)啼血”的來(lái)歷?！啊币吧萋糜涡蓍e區(qū)項(xiàng)目崇尚自然，回歸純粹天然的田園生活，與古代蜀王的重農(nóng)品性形成了跨越千年歷史的的呼應(yīng)。團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)，位于郫縣東北部，因成都市的母親河——府河起源于鎮(zhèn)內(nèi)，故有“府河第一鎮(zhèn)”之稱(chēng)。鎮(zhèn)人民政府駐地太和場(chǎng)有著悠久的歷史，是川西平原著名的水碼頭，曾是郫縣四大集鎮(zhèn)之一。團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)高校林立，鎮(zhèn)內(nèi)入駐了成都理工大學(xué)影視學(xué)院、四川師范大學(xué)成都學(xué)院、新華科技職業(yè)學(xué)院、五月花計(jì)算機(jī)學(xué)院、成都旅游職業(yè)中專(zhuān)等一批具有影響力的大中專(zhuān)院校，在校師生3萬(wàn)余人，是一座名副其實(shí)的“學(xué)子麋集之城”，商住條件良好，市政配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目可以為本地及附近消費(fèi)群體提供完善的配套服務(wù)。郫縣良好的人文環(huán)境也為本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供了最好的支撐。3.3旅游環(huán)境在大力發(fā)展旅游業(yè)的形勢(shì)下，成都市市委政府高度重視旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)多項(xiàng)政策著力挖掘區(qū)域內(nèi)旅游資源，指導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。郫縣政府也出臺(tái)了“郫縣旅游發(fā)展總體思路”和“郫縣國(guó)際鄉(xiāng)村度假村控制性詳細(xì)規(guī)劃”，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展全局，強(qiáng)力實(shí)施休閑主題的旅游開(kāi)發(fā)工程，不斷配套完善基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化整合旅游資源，精心打造旅游精品，強(qiáng)力開(kāi)展宣傳促銷(xiāo)，持續(xù)推進(jìn)區(qū)域合作，加快旅游業(yè)發(fā)展。隨著社會(huì)勞動(dòng)率的不斷提高和城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民閑暇時(shí)間愈來(lái)愈多，外出旅游的客觀需求愈來(lái)愈強(qiáng)烈，形成了巨大的旅游客源市場(chǎng)。3.4交通環(huán)境航空：成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是全國(guó)七大航空港之一，現(xiàn)有國(guó)內(nèi)航線245條，開(kāi)通了成都至香港、新加坡、加德滿都、曼谷和巴黎等國(guó)際航線7條，航班204個(gè)，年客流量500萬(wàn)人次。經(jīng)成都市繞城高速公路，郫縣至雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘車(chē)程。鐵路：成都火車(chē)站是西南地區(qū)最大的客貨運(yùn)輸中心站，年貨物周轉(zhuǎn)量145億噸/公里，年旅游周轉(zhuǎn)量45.6億人/公里。已建成的成都火車(chē)站西客貨站位于郫縣境內(nèi)，縣城距火車(chē)西客貨站8分鐘車(chē)程，距火車(chē)北站25分鐘，距火車(chē)南站20分鐘。公路：東西方向國(guó)道317線、成灌高速公路、沙西線等高等級(jí)公路橫貫全境，是通往都江堰、九寨溝、黃龍、臥龍等黃金旅游勝地的必經(jīng)之路。南北方向成都繞城高速公路、溫-郫-彭快速通道縱貫該縣境，形成通達(dá)快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。目前，已開(kāi)通305、304、221、96、54等5條公交線，可直達(dá)成都市區(qū)，各鎮(zhèn)之間已全部開(kāi)通城市公交線路。3.5自然環(huán)境郫縣屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷署，四季常青。歷年平均氣溫15.7攝氏度，平均降雨量1000毫米，基本無(wú)水災(zāi)發(fā)生。平均濕度84%，空氣污染指數(shù)API45以下，常年空氣質(zhì)量保持在Ⅰ級(jí)。在氣候方面，郫縣非常適合人居和度假休閑，利于發(fā)展休閑旅游業(yè)。在地質(zhì)方面，郫縣屬岷江沖洪積扇區(qū)，地形較平坦，相對(duì)高差不大，海拔高度550.00米左右，地表水流自西向東。地貌屬岷江流域Ⅰ級(jí)階地。郫縣地勢(shì)由西北到東南逐步下降，相對(duì)高差1-2m，地表無(wú)復(fù)雜地質(zhì)構(gòu)造，平均海拔為550米。3.6消費(fèi)習(xí)慣成都作為中國(guó)知名的休閑旅游城市，是一座“來(lái)了就不想離開(kāi)的城市”，在國(guó)際上具有較大的影響，它是鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大動(dòng)力。而郫縣鄉(xiāng)村旅游資源異常豐厚，具有進(jìn)行資源整合、整體打造、系統(tǒng)開(kāi)發(fā)、持續(xù)運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)和條件。鄉(xiāng)村環(huán)境、田野體驗(yàn)、高尚休閑將成為都市新貴人群最喜愛(ài)的生活消費(fèi)方式。根據(jù)城市消費(fèi)范圍的研究：第一個(gè)為餐飲消費(fèi)圈，以城市為中心，大型城市周邊50公里，中型城市周邊25公里，小型城市周邊15公里范圍區(qū)域，都是城市居民餐飲消費(fèi)出行區(qū)域；第二個(gè)為休閑消費(fèi)圈，以城市為中心，大型城市周邊250公里，中型城市周邊150公里，小型城市周邊80公里范圍區(qū)域。在這兩個(gè)圈范圍內(nèi)的農(nóng)村，都具備發(fā)展鄉(xiāng)村旅游休閑產(chǎn)業(yè)的基本條件。3.7選址分析本項(xiàng)目擬建地具備發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的各項(xiàng)基本條件。項(xiàng)目規(guī)劃片區(qū)毗鄰沙西線和府河，從地理位置、資源和環(huán)境條件方面與“”項(xiàng)目崇尚自然、追求純粹天然的田園生活的建設(shè)理念不謀而合。并且項(xiàng)目擬建區(qū)位于四川黃金旅游線路的必經(jīng)之處，有利于形成游客規(guī)模聚積。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年通過(guò)這條線路的中外游客達(dá)400萬(wàn)人次以上，本項(xiàng)目會(huì)借助這一優(yōu)勢(shì)迅速擴(kuò)大影響，并通過(guò)成都向全國(guó)乃至海外目標(biāo)市場(chǎng)輻射。

第四章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容“”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目包括四大建設(shè)內(nèi)容，分別是鄉(xiāng)村野奢度假區(qū)、創(chuàng)意天下匯、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)和新農(nóng)村集中安置區(qū)。4.1鄉(xiāng)村野奢度假區(qū)4.1.1鄉(xiāng)村野奢酒店群落鄉(xiāng)村野奢酒店群落是以酒店服務(wù)業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)為特征的第三產(chǎn)業(yè)。在區(qū)域內(nèi)原生態(tài)的林盤(pán)資源的基礎(chǔ)上優(yōu)化建設(shè)。野奢酒店（RusticLuxuryHotel）是以山野、鄉(xiāng)野、郊野、田園等區(qū)域?yàn)楸尘埃栽鷳B(tài)建筑為外觀，內(nèi)部設(shè)計(jì)豪華奢侈，是近年國(guó)際新興的高端休閑旅游度假產(chǎn)品。野奢酒店能滿足高端消費(fèi)者對(duì)于自然和奢侈的雙重欲求。野奢酒店是新一波追求舒適和奢侈的浪潮的開(kāi)始，它將建筑和自然結(jié)合在一起，將荒野的魅力同奢華的享受結(jié)合在一起，如此反差的消費(fèi)方式能夠滿足當(dāng)代人追求時(shí)尚、刺激、個(gè)性、私密空間的需求。在本項(xiàng)目中，我們將野奢酒店的概念和范圍進(jìn)行了升華和擴(kuò)張，最大化的詮釋“野”與“奢”兩大主題。鄉(xiāng)村野奢酒店群落結(jié)合郫縣鄉(xiāng)村天然就有的純樸與自然，依托成都作為西部中心城市強(qiáng)大的消費(fèi)資源和市場(chǎng)輻射能力，規(guī)劃建設(shè)與地域、民俗、歷史文化相協(xié)調(diào)的鄉(xiāng)村野奢酒店，并配套建設(shè)高檔休閑游樂(lè)設(shè)施。建設(shè)規(guī)模：120畝，總建筑面積32016㎡。建筑特點(diǎn)：群落由18間不同大小、不同建筑風(fēng)格的野奢主題酒店組成，其表現(xiàn)主題包括影視、時(shí)尚、設(shè)計(jì)、藝術(shù)、復(fù)古、科幻、IT、原始、運(yùn)動(dòng)等方面。功能目標(biāo)：鄉(xiāng)村野奢酒店群落面向高收入、高智商和高品位的個(gè)人消費(fèi)群體，形成私密性、時(shí)尚性較強(qiáng)的高端消費(fèi)氛圍，將成為國(guó)內(nèi)著名的高端度假休閑地之一。經(jīng)營(yíng)管理：鄉(xiāng)村野奢酒店群落共擁有400余間度假房，委托著名的酒店管理集團(tuán)管理。預(yù)計(jì)年吸引高端游客4萬(wàn)人次，經(jīng)營(yíng)收入達(dá)5200萬(wàn)元/年。4.1.2鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館群落林盤(pán)是成都平原最具有代表性的一種建筑形式，典型的林盤(pán)聚落主要分布于成都平原的都江堰灌區(qū)，林盤(pán)與都江堰灌溉水系構(gòu)成的川西農(nóng)耕環(huán)境，是世界上唯一由人工技術(shù)調(diào)節(jié)、具有數(shù)千年歷史、至今還發(fā)揮作用的農(nóng)耕區(qū)域。郫縣林盤(pán)資源十分豐富。但由于內(nèi)部缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施，功能不足，部分林盤(pán)雖形態(tài)尚存，但已人去房空。本項(xiàng)目規(guī)劃的鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館群落在保護(hù)林盤(pán)原生形態(tài)的同時(shí)，通過(guò)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)、建筑和生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，從而維護(hù)林盤(pán)生態(tài)資源，并以此為依托發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)觀光等林盤(pán)經(jīng)濟(jì)。建筑規(guī)模：100畝，建筑面積26680㎡。建筑特點(diǎn)：由16棟代表國(guó)內(nèi)各種地方建筑特色的林盤(pán)會(huì)館組成，林盤(pán)會(huì)館看似無(wú)序卻與周邊環(huán)境有機(jī)融合。通過(guò)鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館的建設(shè)一方面留住傳統(tǒng)居住文化，同時(shí)還極大的保護(hù)了川西平原的自然生態(tài)環(huán)境。功能目標(biāo)：鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館面向國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)、各地行業(yè)商會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)作組織等機(jī)構(gòu)群體，成為展示企業(yè)形象、進(jìn)行高端決策和員工激勵(lì)，以及為行業(yè)間、地區(qū)間提供經(jīng)濟(jì)交流、商務(wù)拓展和投融資的平臺(tái)。經(jīng)營(yíng)管理：鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館群落由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。預(yù)計(jì)年吸引商旅客戶(hù)3萬(wàn)人次，經(jīng)營(yíng)收入達(dá)2800萬(wàn)元/年。4.1.3原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部是為高品質(zhì)野奢酒店群落和林盤(pán)會(huì)館群落提供運(yùn)動(dòng)康體、商務(wù)接待、洽談與交流的配套場(chǎng)所。原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部由各類(lèi)健身康體設(shè)施、天然泳池、鄉(xiāng)村SPA體驗(yàn)區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、劃艇以及各式中西餐廳、酒吧、咖啡廳等組成。建設(shè)規(guī)模：100畝，建筑面積26680㎡。建筑特點(diǎn)：原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部采用開(kāi)放、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，利用獨(dú)特的鄉(xiāng)野隱逸環(huán)境，打造高品質(zhì)的田園俱樂(lè)部，為社會(huì)名流及國(guó)內(nèi)外游客提供高端田園生活、運(yùn)動(dòng)和鄉(xiāng)野SPA體驗(yàn)的高檔度假休閑場(chǎng)所。功能目標(biāo)：原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部面向高收入、高智商和高品位的高端消費(fèi)群體，完善的功能配套和高品質(zhì)的硬件環(huán)境及田園氛圍將吸引大量的高端客群云集，從而促進(jìn)整個(gè)鄉(xiāng)村野奢旅游區(qū)形象和品質(zhì)的提升。經(jīng)營(yíng)管理：委托專(zhuān)業(yè)的酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理。預(yù)計(jì)年吸引消費(fèi)客流20萬(wàn)人次，年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)6500萬(wàn)元。4.1.4原鄉(xiāng)休閑街區(qū)原鄉(xiāng)休閑街區(qū)是不同于任何城區(qū)或風(fēng)景區(qū)的配套商業(yè)街。原鄉(xiāng)休閑驛站街區(qū)為整個(gè)鄉(xiāng)村野奢度假區(qū)提供超市、美食快餐、高檔餐廳、酒吧、茶坊、電影吧、畫(huà)廊、藝術(shù)精品店等配套服務(wù)。原鄉(xiāng)休閑街區(qū)獨(dú)具匠心的水岸互動(dòng)設(shè)計(jì)，使整個(gè)街區(qū)與周邊環(huán)境融為一體，本身就是一道充滿情趣的風(fēng)景線。建設(shè)規(guī)模：40畝，建筑面積16008㎡。建筑特點(diǎn)：原鄉(xiāng)休閑街區(qū)由150余家大小不同、主題鮮明、特色各異的小店和鄉(xiāng)村工藝坊組成。街區(qū)從建筑風(fēng)格、空間結(jié)構(gòu)、氛圍營(yíng)造等方面處處體現(xiàn)出田園、生態(tài)、環(huán)保和創(chuàng)意的特點(diǎn)。街區(qū)與周邊環(huán)境的完美融合，使得漫步原鄉(xiāng)休閑街區(qū)，在享受田園風(fēng)光和清潔空氣的同時(shí)，還可以欣賞到不同風(fēng)格和流派的建筑風(fēng)貌和店堂風(fēng)格，感受大自然和人類(lèi)創(chuàng)意為視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、乃至味覺(jué)帶來(lái)的巨大沖擊。功能目標(biāo)：面向項(xiàng)目周邊尤其是成都的休閑度假人群，以及來(lái)各地來(lái)川旅游人群。為上述人群提供度假休閑、家庭聚會(huì)、郊游踏青、享受田園風(fēng)光和購(gòu)買(mǎi)特色鄉(xiāng)村工藝品的場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)管理：專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)年吸引客流100萬(wàn)人次，年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)2000萬(wàn)元。4.1.5原鄉(xiāng)旅游房車(chē)營(yíng)地房車(chē)旅游是一種新型的旅游形式，為旅游業(yè)增加了新的旅游理念，加入了新的元素，具有自由、方便、經(jīng)濟(jì)等多種優(yōu)勢(shì)。據(jù)相關(guān)資料顯示，目前旅行房車(chē)在美國(guó)、歐洲已經(jīng)是人們休閑旅游甚至生活中的一部分，國(guó)外房車(chē)消費(fèi)的主要目的是旅行、打獵、釣魚(yú)等休閑活動(dòng)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，擁有一輛自己的房車(chē)已不在是一種奢求，國(guó)內(nèi)房車(chē)旅游的大潮即將展開(kāi)。建設(shè)規(guī)模：60畝，建筑面積4002㎡。營(yíng)地特色：原鄉(xiāng)旅游房車(chē)營(yíng)地?fù)碛忻匀说娘L(fēng)景，在營(yíng)地的入口處設(shè)有休憩區(qū)和和寬敞的停車(chē)位。每輛房車(chē)的?？繛扯紦碛歇?dú)立的接電口、引水管道、排污口、有線電視和插口。在房車(chē)營(yíng)地，房車(chē)愛(ài)好者可以泡吧、打球、游泳、健身、劃艇、垂釣、購(gòu)物、就餐。同時(shí)營(yíng)地還設(shè)有專(zhuān)業(yè)安全的露營(yíng)區(qū)和野炊區(qū)。營(yíng)地周?chē)叽蟮纳鷳B(tài)涵養(yǎng)林和密集的矮林保證所有使用營(yíng)地的游客擁有足夠的隱私。功能目標(biāo)：原鄉(xiāng)旅游房車(chē)營(yíng)地為房車(chē)業(yè)主提供房車(chē)接待和休憩享受的場(chǎng)所，同時(shí)也是鄉(xiāng)村野奢度假區(qū)的停車(chē)場(chǎng)和換乘站。經(jīng)營(yíng)管理：委托專(zhuān)業(yè)的營(yíng)地管理公司進(jìn)行管理，預(yù)計(jì)可同時(shí)接待旅游房車(chē)50輛，普通車(chē)輛500輛，年吸引房車(chē)露營(yíng)游客2萬(wàn)人，年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)1000萬(wàn)元。4.2創(chuàng)意天下匯創(chuàng)意人群喜歡有創(chuàng)意的城市和區(qū)域，喜歡在風(fēng)光優(yōu)美的地方進(jìn)行創(chuàng)作和生活，而這正是郫縣的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目規(guī)劃的創(chuàng)意天下匯將匯集了各類(lèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群。創(chuàng)意天下匯將為以野奢度假酒店為核心的旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑新的吸引內(nèi)核，同時(shí)人們需要有創(chuàng)意、有趣味、有藝術(shù)性的休閑體驗(yàn)消費(fèi)內(nèi)容，創(chuàng)意天下匯的建設(shè)和打造也為旅游業(yè)的發(fā)展提供了新的內(nèi)容。當(dāng)旅游產(chǎn)業(yè)融入了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供的有價(jià)值的創(chuàng)意內(nèi)容后，將極大增強(qiáng)對(duì)游客的吸引力，無(wú)論從游客數(shù)量還是消費(fèi)額都會(huì)有明顯的提升，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將為旅游業(yè)提供更高的附加值。建設(shè)規(guī)模：105畝，建筑面積84042㎡。建筑特點(diǎn)：采用多元化的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，外觀大膽前衛(wèi)、彩色絢麗，與周邊環(huán)境形成強(qiáng)烈的對(duì)比，在色彩碰撞和風(fēng)格沖擊中取得完美的和諧。功能目標(biāo)：創(chuàng)意天下匯為各種廣告設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、工藝設(shè)計(jì)、時(shí)尚設(shè)計(jì)、電影與電視、互動(dòng)軟件、音樂(lè)、表演、動(dòng)漫設(shè)計(jì)以及藝術(shù)創(chuàng)作等領(lǐng)域的創(chuàng)意人群提供原創(chuàng)設(shè)計(jì)、作品展示和文化交流的場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)管理：創(chuàng)意天下匯將不定期的舉辦各種時(shí)尚活動(dòng)，包括電影首映和開(kāi)機(jī)儀式、服裝發(fā)布會(huì)、藝術(shù)品拍賣(mài)、音樂(lè)晚會(huì)以及各種藝術(shù)博/展覽會(huì)等活動(dòng)。由專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)可吸引各類(lèi)創(chuàng)意人群建立個(gè)人工作室150余間，形成創(chuàng)意集群優(yōu)勢(shì)。并通過(guò)各類(lèi)活動(dòng)的組織，吸引不低于年20萬(wàn)人次的旅游和觀光人群，年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)5200萬(wàn)元。4.3現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)包括以觀光體驗(yàn)為主的觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地和以生態(tài)立體農(nóng)業(yè)為主的生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地，是以基本農(nóng)業(yè)種植為特征的第一產(chǎn)業(yè)，示范區(qū)首先在項(xiàng)目所在的團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)白馬村范圍內(nèi)的耕地上進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過(guò)與農(nóng)業(yè)投資集團(tuán)、農(nóng)業(yè)科技企業(yè)的全面合作，完成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)的建設(shè)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品不僅為“”野奢休閑旅游區(qū)提供綠色、無(wú)污染的食品，同時(shí)其種植的經(jīng)濟(jì)作物和觀賞作物還為項(xiàng)目規(guī)劃的以鄉(xiāng)村工藝和加工產(chǎn)業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)提供原材料，保障產(chǎn)業(yè)鏈完整并不斷延伸，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。4.3.1觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地結(jié)合郫縣氣候和地理地質(zhì)條件，觀光農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)主要確定了以香料作物為主體的觀光農(nóng)業(yè)體驗(yàn)帶?；匾龑?dǎo)農(nóng)民種植香茅、楓茅、依蘭、香花椒、珠蘭、竹葉椒、瘦果蘇木、素馨花、茉莉花等經(jīng)典的觀賞香料作物（具體種植產(chǎn)品需根據(jù)植物外觀和國(guó)際市場(chǎng)需求最終確定），同時(shí)其產(chǎn)品還可以供應(yīng)本項(xiàng)目規(guī)劃的原鄉(xiāng)休閑街區(qū)的鄉(xiāng)村工藝坊進(jìn)行精細(xì)加工和二次開(kāi)發(fā)，發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)和加工產(chǎn)業(yè)。建設(shè)規(guī)模：860畝，分為760畝農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和100畝農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)。建設(shè)特點(diǎn)：農(nóng)業(yè)觀光區(qū)主要種植觀賞性香料作物，給游客帶來(lái)視覺(jué)和嗅覺(jué)的雙重感受。觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地設(shè)置專(zhuān)門(mén)的農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)，以“原始農(nóng)業(yè)”、“封建農(nóng)業(yè)”和“近代農(nóng)業(yè)”為農(nóng)業(yè)體驗(yàn)時(shí)間主線，游客可以通過(guò)不同時(shí)段的農(nóng)業(yè)體驗(yàn)，了解中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展史，使游客仿佛置身于歷史長(zhǎng)河中，刀耕火種，紡紗織布，垂釣打獵，犁地釀酒一一再現(xiàn)于眼前。建設(shè)效益：觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地預(yù)計(jì)年吸引觀光游客80萬(wàn)人次，鄉(xiāng)村工藝產(chǎn)品年銷(xiāo)售額達(dá)800萬(wàn)元，觀賞性香料經(jīng)濟(jì)作物年收入達(dá)250萬(wàn)元。4.3.2生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地本項(xiàng)目的生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地以“花、林、果、蔬、漁”為五大主題特色。生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地除了可以提供體驗(yàn)式觀光農(nóng)業(yè)以外，其“花、林、果、蔬、漁”產(chǎn)品還滿足了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后對(duì)無(wú)公害綠色的生態(tài)食品的需求，并提供景觀配套、環(huán)境美化等方面的支持。生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地利用高矮稈、早熟和晚熟特色作物的不同特點(diǎn)進(jìn)行套種，把葡萄、黃瓜、西紅柿等高稈作物和蘿卜、芹菜、白菜等矮稈蔬菜兼種，充分利用農(nóng)作物的成熟周期，合理搭配早晚熟品種，增加復(fù)種次數(shù)。池中養(yǎng)魚(yú)，池邊種果，果邊種花，花邊植草。通過(guò)立體農(nóng)業(yè)，提高了農(nóng)業(yè)的產(chǎn)量，并為“”野奢休閑旅游區(qū)提供純正綠色的食品來(lái)源。同時(shí)其優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品還可通過(guò)品牌化運(yùn)作，特供高端消費(fèi)群體。生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地通過(guò)專(zhuān)業(yè)的農(nóng)業(yè)投資和管理集團(tuán)的集約化、系統(tǒng)化運(yùn)作，通過(guò)科技引導(dǎo)，循環(huán)利用，提升土地利用效率。生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地限制和控制農(nóng)業(yè)化肥污染，保障所提供的農(nóng)產(chǎn)品的綠色和安全，提升農(nóng)產(chǎn)品的品質(zhì)和價(jià)值，從而達(dá)到農(nóng)業(yè)增收的目標(biāo)。建設(shè)規(guī)模：3010畝。建設(shè)效益：生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地年收入約950萬(wàn)元。4.3.3生態(tài)涵養(yǎng)林帶“”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河流兩側(cè)種植大量特色林木，形成集景觀性和生態(tài)性于一體的特色生態(tài)涵養(yǎng)林帶。不僅可以有效的保護(hù)區(qū)內(nèi)的水資源環(huán)境，還能改善園區(qū)生態(tài)環(huán)境，豐富綠化和景觀層次。建設(shè)規(guī)模：430畝4.4新農(nóng)村集中安置區(qū)建設(shè)新農(nóng)村建設(shè)集中安置區(qū)是“”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目的重要組成部分。通過(guò)土地整理，集中安置，在保持農(nóng)田及建設(shè)用地平衡的基礎(chǔ)上，最大化的提高土地資源效益。新農(nóng)村集中安置區(qū)建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約但極富川西鄉(xiāng)村風(fēng)格。建設(shè)規(guī)模：125畝，建筑面積150075㎡，可集中安置三千多名農(nóng)民。4.5生態(tài)景觀系統(tǒng)4.5.1景觀生態(tài)系統(tǒng)本項(xiàng)目整個(gè)景觀生態(tài)系統(tǒng)由中心湖區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)林帶和遍布區(qū)內(nèi)的綜合綠化景觀組成。建設(shè)復(fù)合型的景觀生態(tài)系統(tǒng)的目的是降低噪音、排放氧氣、潔凈空氣、減少熱島效應(yīng)、促進(jìn)生物多樣性、美化區(qū)內(nèi)環(huán)境、提供休閑、娛樂(lè)及交流等方面。4.5.2自然通風(fēng)本項(xiàng)目將農(nóng)業(yè)天然綠色作物滲入度假區(qū)內(nèi)部，使住度假區(qū)綠地與農(nóng)業(yè)綠地形成一個(gè)緊密的整體；在度假區(qū)內(nèi)部以環(huán)狀公共綠地為紐帶，通過(guò)各主題功能區(qū)進(jìn)行連接，形成綠色生態(tài)網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)綠道方向與夏季風(fēng)向一致，利于夏季通風(fēng)。4.5.3植物種類(lèi)及景觀的多樣性本項(xiàng)目采用喬、灌、草結(jié)合的群落式種植手法，形成具有生態(tài)演替過(guò)程、層次分明的復(fù)層群落。并通過(guò)不同的配置方式，形成多種植物景觀，在發(fā)揮生態(tài)效益的同時(shí)，形成春花、夏蔭、秋色、冬綠的豐富景觀。同時(shí)本項(xiàng)目大量采用當(dāng)?shù)貥?shù)種，尤其鼓勵(lì)植栽果樹(shù)，利用具有生態(tài)保健功能的香料植物來(lái)殺菌和凈化空氣，提高環(huán)境質(zhì)量。4.5.4生態(tài)水系和生態(tài)水池本項(xiàng)目的景觀生態(tài)水系內(nèi)的水生植物演替迅速，一年四季有不同多變之景象，營(yíng)造了極佳的旅游觀賞環(huán)境，同時(shí)生態(tài)水系也是雨水回收系統(tǒng)的供應(yīng)基地。生態(tài)水池以種植原生水生植物為主，此外還為了增加生物棲息場(chǎng)所，設(shè)置堆置物或生態(tài)島。4.5.5地表水循環(huán)利用自然水資源，加強(qiáng)地表水循環(huán)。本項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)中的各景觀水池可以留存雨水，表現(xiàn)為小型濕地、淺沼澤、池塘等多種形式。在度假區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)中都進(jìn)行了貯存雨水的設(shè)計(jì)，并將貯存的雨水匯入以中心湖區(qū)為主的生態(tài)水系，同時(shí)建筑屋頂綠化和墻面垂直綠化的設(shè)計(jì)，還能有效的改善屋頂?shù)男夂颦h(huán)境。

第五章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析“”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目在對(duì)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的農(nóng)田耕地進(jìn)行全面的保護(hù)通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)資源，在不占用任何耕地的前提下，充分利用現(xiàn)有的土地資源，建設(shè)農(nóng)業(yè)旅游觀光區(qū)，將4950畝土地資源打造成綜合性觀光休閑旅游產(chǎn)品，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展提供全新的運(yùn)作模式，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手段，實(shí)現(xiàn)旅游與農(nóng)業(yè)互動(dòng)。5.1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式“”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目為度假型休閑旅游區(qū)，旅游度假產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施完備，經(jīng)營(yíng)收入鏈長(zhǎng)且完整。本項(xiàng)目不同于其他旅游項(xiàng)目以門(mén)票為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式，在本項(xiàng)目中，經(jīng)營(yíng)收入涵蓋吃、住、行、游、購(gòu)、娛等多個(gè)層面，并圍繞上述6大要素設(shè)計(jì)了8大主題的經(jīng)營(yíng)模式。5.2游客類(lèi)型對(duì)比分析類(lèi)型收入鏈價(jià)格敏感度涉及旅游產(chǎn)業(yè)要素目的地主要收入來(lái)源備注商務(wù)旅游者長(zhǎng)低除滿足自己餐飲需要，還有宴請(qǐng)，贈(zèng)送禮品，商務(wù)娛樂(lè)，商務(wù)會(huì)談、城市觀光等需求交通、住宿、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議設(shè)施、購(gòu)物受旅游目的地自然資源影響較小，對(duì)目的地基礎(chǔ)設(shè)施要求較高會(huì)展旅游者較長(zhǎng)較低會(huì)議、宴請(qǐng)、禮物、旅游觀光等交通、住宿、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議設(shè)施、購(gòu)物受旅游目的地自然資源影響較小，對(duì)目的地基礎(chǔ)設(shè)施，特別是會(huì)展場(chǎng)所，要求較高觀光旅游者短較高觀光、自己餐飲、住宿、交通等景區(qū)門(mén)票、住宿、交通主要受目的地資源吸引度假旅游者短高娛樂(lè)、餐飲、住宿、交通娛樂(lè)、住宿、餐飲受交通便利影響較大，大部分為自駕車(chē)游，選擇地區(qū)多為省內(nèi)或區(qū)域內(nèi)5.3收入構(gòu)成分析5.1觀賞過(guò)程收入本項(xiàng)目觀賞中的收費(fèi)主要包括各類(lèi)區(qū)內(nèi)交通工具，如觀光環(huán)保汽車(chē)、三輪車(chē)、自行車(chē)、觀光船、橡皮艇、馬車(chē)、滑竿等，每一種交通工具都是一個(gè)收入點(diǎn)。5.2參與性游樂(lè)參與性游樂(lè)是本項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)之一，收入方式很多，可分為設(shè)施型游樂(lè)、表演型游樂(lè)、競(jìng)賽型游樂(lè)、制作型游樂(lè)、采摘型游樂(lè)、尋寶型游樂(lè)、角色轉(zhuǎn)換型游樂(lè)等。在本項(xiàng)目中，參與性?shī)蕵?lè)覆蓋鄉(xiāng)村野奢酒店群落、觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地、原鄉(xiāng)休閑街區(qū)、原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部等多個(gè)功能分區(qū)。5.3夜間娛樂(lè)夜間娛樂(lè)是本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入中附加值較高的一種模式，一般可安排特色歌舞宴、特色歌舞表演及聯(lián)歡、城市化娛樂(lè)、酒店康體娛樂(lè)等四類(lèi)結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目的夜間娛樂(lè)主要集中在鄉(xiāng)村野奢酒店群落功能區(qū)。5.4旅游購(gòu)物主要以本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的原鄉(xiāng)休閑街區(qū)為載體，以滿足游客對(duì)特色旅游工藝品、旅游紀(jì)念品、創(chuàng)意產(chǎn)品、奢侈品、鄉(xiāng)村工藝產(chǎn)品、日常用品及旅游必需品的需求。5.5特色餐飲特色餐飲是以民俗、民族、土特產(chǎn)、郊野化、農(nóng)家化為特點(diǎn)的餐飲，有較深的地方烙印，特色餐飲是城郊休閑的主要利潤(rùn)來(lái)源之一，因此特色餐飲將是本項(xiàng)目中最主要的餐飲方式。本項(xiàng)目以郫縣的特色川菜及團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)的特色清真食品為基礎(chǔ)，以各鄉(xiāng)村野奢酒店為載體，提供豐富多樣的特色餐飲。歌舞宴把餐飲與夜間娛樂(lè)結(jié)合，成為游客津津樂(lè)道的節(jié)目。郊野餐飲包括篝火晚餐、野外燒烤、民族家庭餐等，是游客最難忘的項(xiàng)目。5.6特色住宿特色住宿是本項(xiàng)目中酒店住宿之外的補(bǔ)充方式，主要表現(xiàn)形式為露營(yíng)。露營(yíng)是夏季旅游中較受歡迎的旅游項(xiàng)目，包括各類(lèi)型的帳篷、小木屋、樹(shù)屋、吊床、船屋等。露營(yíng)與夜間游樂(lè)融為一體，具有極高的游憩價(jià)值。露營(yíng)收入包括設(shè)施租賃、游樂(lè)、野餐等多項(xiàng)費(fèi)用。5.7康體消費(fèi)本項(xiàng)目規(guī)劃的原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部將提供各種休閑性運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，包括網(wǎng)球、羽毛球、保齡球、游泳、山地自行車(chē)、射箭、野戰(zhàn)、劃船、騎馬、拓展等等各類(lèi)型項(xiàng)目?？刁w項(xiàng)目是郊區(qū)休閑或度假區(qū)的主要收入來(lái)源之一，其收入方式成熟穩(wěn)定。5.8療養(yǎng)消費(fèi)療養(yǎng)消費(fèi)是指以身心修復(fù)及病痛療養(yǎng)為目標(biāo)的項(xiàng)目，是郊區(qū)休閑和度假中最具吸引力的內(nèi)容。在本項(xiàng)目中，以原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部為主要載體，規(guī)劃了依托自然資源的療養(yǎng)（生態(tài)氧吧）和人工設(shè)施服務(wù)的療養(yǎng)（鄉(xiāng)村SPA）等兩大類(lèi)療養(yǎng)產(chǎn)品。本項(xiàng)目規(guī)劃的療養(yǎng)項(xiàng)目還與藥膳、食補(bǔ)等特色餐飲結(jié)合，將對(duì)度假游客產(chǎn)生極大的吸引力，成為本項(xiàng)目重要的盈利點(diǎn)。

第六章項(xiàng)目市場(chǎng)分析6.1旅游業(yè)現(xiàn)狀旅游業(yè)是一個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”、“無(wú)煙工業(yè)”，具有十分廣闊的發(fā)展前景。從世界看，旅游業(yè)的發(fā)展速度已超過(guò)眾多經(jīng)濟(jì)部門(mén)，成為全球的重要支柱產(chǎn)業(yè)。上世紀(jì)50年代以來(lái)，世界旅游業(yè)以每年7%的速度增長(zhǎng)，大大高于同期3%的世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。到了90年代，世界旅游總收入已超過(guò)石油工業(yè)和汽車(chē)工業(yè)，成為第一大產(chǎn)業(yè)。四川省是旅游資源大省，旅游資源類(lèi)型多、品位高、組合好、極具特色，擁有國(guó)家級(jí)旅游資源250多處、世界遺產(chǎn)5處、A級(jí)旅游景區(qū)106個(gè)、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市18個(gè)。2006年，四川省旅游總收入達(dá)到979.6億元，相當(dāng)于全省GDP的11.4%，旅游產(chǎn)業(yè)支柱地位基本確立。項(xiàng)目所在地成都郫縣旅游資源十分豐富，并于1987年誕生了中國(guó)的首個(gè)農(nóng)家樂(lè)，把農(nóng)業(yè)和旅游資源有機(jī)結(jié)合，這種模式迅速在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制并收到了很好的效果，20年來(lái)成都市鄉(xiāng)村旅游業(yè)一片興旺：截至2005年，全市農(nóng)家樂(lè)數(shù)量已達(dá)5596家，農(nóng)家樂(lè)直接就業(yè)人員5.8萬(wàn)人，帶動(dòng)相關(guān)就業(yè)人員29萬(wàn)人；實(shí)現(xiàn)旅游接待收入7.3億元，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入16.3億元。“”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目正式利用農(nóng)業(yè)與旅游相結(jié)合“農(nóng)家樂(lè)”的成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客戶(hù)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，完成由最普通的向?qū)⒆罡邫n過(guò)渡，滿足久居城市或懷舊情節(jié)的廣大消費(fèi)者的野奢需要，項(xiàng)目的實(shí)施定能形成強(qiáng)大的磁場(chǎng)，引領(lǐng)新一輪的休閑潮流。6.2花卉及香味植物市場(chǎng)分析隨著人們生活水平的不斷提升，花卉、香味香料植物的需要與日俱增，在成都，黃果蘭就是一個(gè)典型的例子，已經(jīng)成為廣大市民十分熟悉和喜歡的植物花卉。今年北京十分流行的百里香、香蜂花作為普通的香味植物，直徑15厘米左右，株高25厘米，售價(jià)10元左右，外形雖然不吸引人，但在幾十米之外就能聞到其香氣。這種植物在歐洲已成為一種西餐配菜，同時(shí)還可以入藥、當(dāng)茶飲，花和葉干后還可以做成香枕，能有效地治療失眠。最特別的是它還能為剛裝修完的家庭除去有害氣體。目前這種香味植物已成為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的亮點(diǎn)。據(jù)了解，目前銷(xiāo)售最貴的是薰衣草，屬于風(fēng)靡歐美的香草品種，其藍(lán)色花瓣異常動(dòng)人，一盆價(jià)格達(dá)30元，其干花還是很好的代茶品?；ɑ芊N植方面，目前中國(guó)已成為世界最大的花卉生產(chǎn)基地，花卉種植面積和產(chǎn)量均居世界第一位,其中花卉種植面積已占到世界花卉生產(chǎn)總面積的1/3。到2004年底，中國(guó)花卉種植面積已達(dá)64萬(wàn)公頃，年銷(xiāo)售額也達(dá)到431億元，同時(shí)年出口額穩(wěn)步增加，達(dá)到1.4億美元，大中型花卉龍頭企業(yè)已達(dá)6700多個(gè)。成都周邊有種植花卉的成功經(jīng)驗(yàn)，如果注意了產(chǎn)品的趨同性，會(huì)形成很好的互補(bǔ)作用。本項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴—四川省農(nóng)科院、成都農(nóng)投公司具有這方面大量的成功經(jīng)驗(yàn)?；ɑ芎拖阄吨参锏某善N植，是“”野奢休閑旅游區(qū)的一大特色，不僅是對(duì)項(xiàng)目的支持，也是項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)氐幕貓?bào)，農(nóng)民僅就此項(xiàng)就可得到不菲的效益。如每個(gè)農(nóng)戶(hù)每年種植500株香味植物，以平均10元價(jià)格計(jì)算，就會(huì)增收5000元。與農(nóng)業(yè)相配套的香料加工坊，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)花卉、香味植物的再次加工，既可以抵御市場(chǎng)不穩(wěn)定造成的風(fēng)險(xiǎn)，還可以提高特色產(chǎn)品附加值。6.3項(xiàng)目的旅游差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)“”野奢休閑旅游區(qū)的核心體現(xiàn)在“野”與“奢”上，其定位充分考慮到旅游的差異化服務(wù)，以“奢”體現(xiàn)出與郫縣眾多“農(nóng)家樂(lè)”的服務(wù)檔次、豪華隱密差異，而以“野”體現(xiàn)目前出與當(dāng)前大都市的繁亂、囂喧娛樂(lè)休閑差異。項(xiàng)目同時(shí)會(huì)考慮到高中低檔人群的結(jié)構(gòu)，設(shè)置的天然浴場(chǎng)、鄉(xiāng)村SPA、農(nóng)業(yè)觀光體驗(yàn)區(qū)、創(chuàng)意天下匯、原鄉(xiāng)休閑街區(qū)則適合不同性別、不同年齡、不同消費(fèi)層次的人群。項(xiàng)目堅(jiān)持開(kāi)放與私隱并存、浪漫與淡泊并存，流行與高雅并存，前衛(wèi)與懷舊并存，節(jié)儉與豪華并存……而這之中，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間，張弛有度，過(guò)渡自然。項(xiàng)目擯棄目前郫縣鄉(xiāng)村酒店功能的單一，人流結(jié)構(gòu)的單一，受眾群體的單一，擯棄目前鄉(xiāng)村旅游中提供服務(wù)的業(yè)余，提供產(chǎn)品的簡(jiǎn)單。項(xiàng)目還在體驗(yàn)區(qū)中專(zhuān)門(mén)設(shè)置適合青少年兒童項(xiàng)目，如“野外生存”、天然浴場(chǎng)、“鉆木取火”等項(xiàng)目，以及創(chuàng)意天下匯中的“動(dòng)漫DIY”，“涂鴉墻”等?！啊币吧菪蓍e旅游區(qū)正是基于其準(zhǔn)確定位，挖掘出目前鄉(xiāng)村旅游市場(chǎng)的差異化，極大的提升鄉(xiāng)村旅游的品質(zhì)和檔次。6.4項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化分析項(xiàng)目將對(duì)農(nóng)業(yè)進(jìn)行分區(qū)，根據(jù)4300畝耕地的土地特性、水利情況等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)配套，打造農(nóng)業(yè)觀光體驗(yàn)區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)林帶和生態(tài)立體農(nóng)業(yè)區(qū)，并規(guī)劃設(shè)計(jì)了基于上述農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的二次加工產(chǎn)業(yè)—鄉(xiāng)村工藝坊。生態(tài)涵養(yǎng)林帶將沿湖沿河設(shè)置，起到涵養(yǎng)水土、防風(fēng)固沙、美化環(huán)境的作用。生態(tài)立體農(nóng)業(yè)將以保障項(xiàng)目?jī)?nèi)綠色食品供應(yīng)為主，并將多余部分以“野奢”品牌食品外銷(xiāo)。近千畝的農(nóng)業(yè)觀光區(qū)主要以花卉、香味植物為主，將成為項(xiàng)目的點(diǎn)睛之作，區(qū)內(nèi)一年四季都會(huì)有極具商業(yè)價(jià)值、藥用價(jià)值、觀賞價(jià)值的香味植物和花卉，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售、網(wǎng)上銷(xiāo)售、坊內(nèi)加工等方式變現(xiàn)或升值。項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)化線條明晰，第一產(chǎn)業(yè)的種植、第二產(chǎn)業(yè)的加工，第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)形成穩(wěn)定鏈條，使項(xiàng)目農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化得以最終實(shí)現(xiàn)。6.5項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略6.5.1品牌打造本項(xiàng)目將則由世界知名的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)公司對(duì)野奢酒店群落、林盤(pán)會(huì)館區(qū)、鄉(xiāng)村SPA、創(chuàng)意天下匯進(jìn)行統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)管理，目前已經(jīng)有DTZ（戴德梁行）、JLL（仲量聯(lián)行）的資深管理人員參與項(xiàng)目的前期策劃之中，對(duì)于“”野奢休閑旅游區(qū)品牌管理，包括市場(chǎng)推廣、招商策略已經(jīng)形成了一套完整的方案，項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、投資策略、營(yíng)運(yùn)管理、市場(chǎng)推廣以及園區(qū)服務(wù)都做了詳細(xì)的規(guī)劃，界時(shí)能為客戶(hù)提供方便、快捷、準(zhǔn)確、細(xì)致的服務(wù)。6.5.2分類(lèi)銷(xiāo)售對(duì)于“奢”的項(xiàng)目，堅(jiān)持“低調(diào)、沉穩(wěn)”的推廣原則來(lái)進(jìn)行。專(zhuān)業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)公司將對(duì)入駐成都的外世界500強(qiáng)及外企進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的銷(xiāo)售，根據(jù)手中掌握的資源，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)引導(dǎo)，一改傳統(tǒng)的“廣種薄收”的營(yíng)銷(xiāo)模式。對(duì)于成都本地客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)，僅僅通過(guò)專(zhuān)門(mén)的個(gè)性化雜志分發(fā)于機(jī)場(chǎng)、高檔餐廳、高級(jí)會(huì)所、四星級(jí)以上的酒店、政府涉外部門(mén)以及駐蓉的外地政府辦事處，有針對(duì)性進(jìn)行市場(chǎng)推廣。同時(shí)，定期不定期舉辦“流行顏色”、“奢侈品展覽”、“雪茄品鑒會(huì)”、“國(guó)畫(huà)展覽”、“金融家俱樂(lè)部”等聚會(huì)或者活動(dòng)，提升產(chǎn)品圈內(nèi)知名度，沉淀固定消費(fèi)群體。對(duì)于“野”的項(xiàng)目，堅(jiān)持“時(shí)尚、積極”的推廣原則來(lái)進(jìn)行。主要通過(guò)舉辦專(zhuān)題活動(dòng)、主題賽事等活動(dòng)，結(jié)合報(bào)紙、電視、廣播等媒體來(lái)進(jìn)行綜合推廣，如“野外生存訓(xùn)練”、“動(dòng)漫DIY比賽”、“兒童涂鴉大賽”、“手工釀酒比賽”、“鄉(xiāng)村廚藝菜”、“聞香識(shí)人交友會(huì)”、“精品互易市場(chǎng)”等活動(dòng)聚集人氣。對(duì)于園區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，將統(tǒng)一注冊(cè)“野奢”、“”等商標(biāo)，除保障園區(qū)的日常消費(fèi)外，花卉、香味植物一部分供應(yīng)旅游者，一部分銷(xiāo)售到成都、綿陽(yáng)、重慶等周邊地區(qū)，另一部分將作為香料加工坊的原料，為下游加工產(chǎn)業(yè)提供原料產(chǎn)品。這部分由農(nóng)投公司、農(nóng)科院提供專(zhuān)業(yè)的技術(shù)、市場(chǎng)支撐，將為區(qū)域農(nóng)民增加可觀的收入。6.5.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)于野奢酒店群落、林盤(pán)會(huì)館區(qū)、鄉(xiāng)村SPA、創(chuàng)意天下匯等項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要在營(yíng)運(yùn)公司的營(yíng)銷(xiāo)策略和執(zhí)行力。而對(duì)于農(nóng)業(yè)項(xiàng)目則可能出現(xiàn)由于產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)生變化，農(nóng)業(yè)公司利潤(rùn)降低而影響農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人的收入問(wèn)題。公司已經(jīng)充分考慮到這些問(wèn)題，因此對(duì)于項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)管理和銷(xiāo)售策略，將聘請(qǐng)國(guó)際性知名公司來(lái)做，以體現(xiàn)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化和趨異化。對(duì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目也與成都市農(nóng)投公司、四川省農(nóng)科院合作，全力打造全新產(chǎn)業(yè)鏈。對(duì)于整體租賃農(nóng)民的土地，其價(jià)格將按照物價(jià)的變動(dòng)實(shí)行一年一定，其租金比鄰近區(qū)域略高，確保農(nóng)民的保底收入。如遇到不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，公司將會(huì)以強(qiáng)大的資金實(shí)力作為后盾，迅速調(diào)整現(xiàn)行項(xiàng)目方案，以變應(yīng)變。

第七章項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃“”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2008年3月啟動(dòng)，2010年3月完成，建設(shè)期共計(jì)36個(gè)月。建設(shè)計(jì)劃如下：時(shí)間計(jì)劃主要內(nèi)容2008年3月以前完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和其他前期工作規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目簽約、戰(zhàn)略合作、公司注冊(cè)及團(tuán)隊(duì)組建等。2008年3月—2008年7月完成項(xiàng)目土地整治及農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施改造土地整理，拆院并院、農(nóng)田水利設(shè)施改造等。2008年8月—2009年6月完成項(xiàng)目一期工程建設(shè)含鄉(xiāng)村野奢酒店群落、原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部、原鄉(xiāng)休閑街區(qū)、原鄉(xiāng)旅游房車(chē)營(yíng)地以及觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地、生態(tài)涵養(yǎng)林帶的建設(shè)。2009年7月—2010年2月完成項(xiàng)目二期工程建設(shè)含鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館群落、創(chuàng)意天下匯和生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地的建設(shè)。2010年2—2010年3月項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目推廣、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等2010年3月以后項(xiàng)目全面運(yùn)營(yíng)

第八章項(xiàng)目投資和效益分析8.1項(xiàng)目投資概算“”野奢休閑旅游區(qū)項(xiàng)目總共投資12.5億元，其中企業(yè)自籌資金9.92億元，引進(jìn)項(xiàng)目資金2.58億元。內(nèi)容面積（畝）規(guī)模（㎡）單價(jià)單位投資規(guī)模（萬(wàn)元）一土地整理495055000元/畝27225.0二建設(shè)用地取得645120000元/畝7740.0三基礎(chǔ)設(shè)施投入64550000元/畝3225.0四鄉(xiāng)村野奢度假區(qū)建設(shè)29414.71鄉(xiāng)村野奢酒店群落120320163000元/㎡9604.82鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館群落100266803000元/㎡8004.04原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部100266803000元/㎡8004.05原鄉(xiāng)休閑街區(qū)40160082000元/㎡3201.66原鄉(xiāng)豪華房車(chē)接待基地6040021500元/㎡600.3五創(chuàng)意天下匯105840422500元/㎡21010.5六現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)27606.01建設(shè)期土地租賃（三年）43001400元/畝·年1806.02農(nóng)業(yè)改造投入430060000元/畝25800.0七規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)6455000元/畝322.5八項(xiàng)目報(bào)規(guī)報(bào)建3500.0九流動(dòng)資金5000.0十合計(jì)125043.78.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）說(shuō)明一經(jīng)營(yíng)收入24700（1—8）項(xiàng)合計(jì)1鄉(xiāng)村野奢酒店群落32016㎡5200特色住宿、特色餐飲、參與式娛樂(lè)等2鄉(xiāng)村林盤(pán)會(huì)館群落26680㎡2800特色住宿、特色餐飲、會(huì)議、展覽等3原鄉(xiāng)田園俱樂(lè)部26680㎡6500特色餐飲、療養(yǎng)消費(fèi)、運(yùn)動(dòng)康體、參與式娛樂(lè)等4原鄉(xiāng)休閑街區(qū)16008㎡2000物業(yè)租賃、旅游購(gòu)物、參與式娛樂(lè)、體驗(yàn)式消費(fèi)、特色餐飲等5原鄉(xiāng)旅游房車(chē)營(yíng)地60畝1000房車(chē)接待、露營(yíng)、停車(chē)、野炊等6創(chuàng)意天下匯84042㎡5200物業(yè)租賃、會(huì)議展覽、互動(dòng)娛樂(lè)、拍賣(mài)會(huì)等7觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)基地860畝1050農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、農(nóng)產(chǎn)品及二次加工品銷(xiāo)售等8生態(tài)立體農(nóng)業(yè)基地3010畝950農(nóng)產(chǎn)品及二次加工品銷(xiāo)售等二經(jīng)營(yíng)成本10235（1-5）項(xiàng)合計(jì)1土地租金4300畝602按1400元/畝測(cè)算2經(jīng)營(yíng)成本6175平均按經(jīng)營(yíng)收入的25%測(cè)算3營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用1235按經(jīng)營(yíng)收入的5%測(cè)算4管理費(fèi)用741按經(jīng)營(yíng)收入的3%測(cè)算5銷(xiāo)售稅金1482按經(jīng)營(yíng)收入的6%測(cè)算三稅前利潤(rùn)14465經(jīng)營(yíng)收入減經(jīng)營(yíng)成本四所得稅3616.25按稅前利潤(rùn)的25%測(cè)算五稅后利潤(rùn)10848.75項(xiàng)目年投資回報(bào)率10.93%，靜態(tài)回收期為9.15年。8.3農(nóng)民就業(yè)與增收“”項(xiàng)目大力促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為地方政府提供持續(xù)、穩(wěn)定的稅收的同時(shí)，還將廣泛的解決農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)和建立農(nóng)民長(zhǎng)效增收機(jī)制作為項(xiàng)目的重要訴求點(diǎn)，并納入了項(xiàng)目的總體運(yùn)營(yíng)思路和發(fā)展目標(biāo)。8.3.1農(nóng)民就業(yè)本項(xiàng)目的實(shí)施預(yù)計(jì)可解決就業(yè)人口8000－10000名，為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的就近就業(yè)，對(duì)農(nóng)民的構(gòu)成進(jìn)行分析，從年齡、性別、素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行產(chǎn)業(yè)區(qū)分：1）年齡層面：