合同參考：房屋租賃合同糾紛司法解釋合集七篇施工合同糾紛解釋。

如今很多年輕人在外地沒有房子，而是選擇租房，因為買房的本錢實在是太高了。而在租好房子后就可以簽訂房屋租賃合同，訂立房屋租賃合同的時候注意不能夠使用欺詐的伎倆。你了解簽訂房屋租賃合同要注意哪些方面呢？小編特地為您收集整理“合同參考：房屋租賃合同糾紛司法解釋合集七篇〞，歡迎大家閱讀，希望對大家有所幫忙。

房屋租賃合同糾紛司法解釋(篇一)

(1)調解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當事人經過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解的一種辦法和活動。我國在基層大眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，進行民間糾紛的調解處理，調解特別適用對某些界限不清的事實、責任模糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請調委會調解通過調解，糾紛雙方，互諒互讓，以到達既解決糾紛又不傷和氣的目的。

(2)仲裁。仲裁是一種準司法活動。?仲裁法》第2條內容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財產權益糾紛〞，包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請仲裁機構居中判明事實，分清責任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公道及時，程序簡便，專家斷案，依裁終局〞的優(yōu)勢，可以使當事人防止陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對之中，是一種比擬受推崇的爭端解決機制。

(3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調解或不服調解，又沒有達成仲裁協(xié)議的，當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強制力，要遠遠大于調解和仲裁。

房屋租賃合同糾紛司法解釋(篇二)

?關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是最高人民法院的司法解釋，該解釋經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過，于2022年9月1日正式施行。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護當事人的合法權益，根據(jù)?中華人民共和國民法通那么》、?中華人民共和國物權法》、?中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前取得建設項目規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的;

(二)已經辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢還原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條因以下情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

(二)租賃房屋權屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;

(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;

(三)因雙方違約導致合同解除，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承當相應的責任;

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢還原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

(一)辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人殘余租賃期限的，人民法院應當認定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人加入訴訟。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購置權情形，承租人請求出租人承當賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未加入拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購置權。

第二十四條具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購置房屋的，人民法院不予支持：(優(yōu)先購置權不支持的情況)

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購置權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購置的;

(四)第三人善意購置租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

房屋租賃合同糾紛司法解釋(篇三)

目錄

一、合同的訂立

二、合同的效力

三、合同的履行

四、合同的權利義務終止

五、違約責任

六、附那么

中華人民共和國最高人民法院公告

?最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉假設干問題的解釋〔二〕》已于2022年2月9日由最高人民法院審判委員會第1462次會議通過，現(xiàn)予頒布，自2022年5月13日起施行。

二○○九年四月二十四日

為了正確審理合同糾紛案件，根據(jù)?中華人民共和國合同法》的規(guī)定，對人民法院適用合同法的有關問題作出如下解釋：

一、合同的訂立

第一條當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

對合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內容，當事人達不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關規(guī)定予以確定。

第二條當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的其他形式訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。

第三條懸賞人以公開方式聲明對完成一定行為的人支付報酬，完成特定行為的人請求懸賞人支付報酬的，人民法院依法予以支持。但懸賞有合同法第五十二條規(guī)定情形的除外。

第四條采用書面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與實際簽字或者蓋章地點不符的，人民法院應當認定約定的簽訂地為合同簽訂地；合同沒有約定簽訂地，雙方當事人簽字或者蓋章不在同一地點的，人民法院應當認定最后簽字或者蓋章的地點為合同簽訂地。

第五條當事人采用合同書形式訂立合同的，應當簽字或者蓋章。當事人在合同書上摁手印的，人民法院應當認定其具有與簽字或者蓋章同等的法律效力。

第六條提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以表明的，人民法院應當認定合乎合同法第三十九條所稱采取合理的方式。

提供格式條款一方對已盡合理提示及表明義務承當舉證責任。

第七條以下情形，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，人民法院可以認定為合同法所稱交易習慣：

〔一〕在交易行為當?shù)鼗蛘吣骋活I域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法；

〔二〕當事人雙方經常使用的習慣做法。

對于交易習慣，由提出主張的一方當事人承當舉證責任。

第八條依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定經批準或者登記才能生效的合同成立后，有義務辦理申請批準或者申請登記等手續(xù)的一方當事人未按照法律規(guī)定或者合同約定辦理申請批準或者未申請登記的，屬于合同法第四十二條第〔三〕項規(guī)定的其他違背老實信用原那么的行為，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況和相對人的請求，判決相對人自己辦理有關手續(xù)；對方當事人對由此產生的費用和給相對人造成的實際損失，應當承當損害賠償責任。

二、合同的效力

第九條提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關于提示和表明義務的規(guī)定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持。

第十條提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。

第十一條根據(jù)合同法第四十七條、第四十八條的規(guī)定，追認的意思表示自達到相對人時生效，合同自訂立時起生效。

第十二條無權代理人以被代理人的名義訂立合同，被代理人已經開始履行合同義務的，視為對合同的追認。

第十三條被代理人依照合同法第四十九條的規(guī)定承當有效代理行為所產生的責任后，可以向無權代理人追償因代理行為而遭受的損失。

第十四條合同法第五十二條第〔五〕項規(guī)定的強制性規(guī)定，是指效力性強制性規(guī)定。

第十五條出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求查究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。

三、合同的履行

第十六條人民法院根據(jù)具體案情可以將合同法第六十四條、第六十五條規(guī)定的第三人列為無獨立請求權的第三人，但不得依職權將其列為該合同訴訟案件的被告或者有獨立請求權的第三人。

第十七條債權人以境外當事人為被告提起的代位權訴訟，人民法院根據(jù)?中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十一條的規(guī)定確定管轄。

第十八條債務人放棄其未到期的債權或者放棄債權擔保，或者歹意延長到期債權的履行期，對債權人造成損害，債權人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權訴訟的，人民法院應當支持。

第十九條對于合同法第七十四條規(guī)定的明顯不合理的低價，人民法院應當以交易當?shù)匾话憬洜I者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。

轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當?shù)刂笇r或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。

債務人以明顯不合理的高價收購他人財產，人民法院可以根據(jù)債權人的申請，參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。

第二十條債務人的給付缺乏以清償其對同一債權人所負的數(shù)筆相同種類的全部債務，應當優(yōu)先抵充已到期的債務；幾項債務均到期的，優(yōu)先抵充對債權人不足擔?；蛘邠?shù)額最少的債務；擔保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務負擔較重的債務；負擔相同的，按照債務到期的先后順序抵充；到期時間相同的，按比例抵充。但是，債權人與債務人對清償?shù)膫鶆栈蛘咔鍍數(shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。

第二十一條債務人除主債務之外還應當支付利息和費用，當其給付缺乏以清償

房屋租賃合同糾紛司法解釋(篇四)

出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。

房屋租賃合同糾紛

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護當事人的合法權益，根據(jù)?中華人民共和國民法通那么》、?中華人民共和國物權法》、?中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋確實定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的城中村內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。

關于軍產房的租賃，根本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前取得建設項目規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否認就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭答辯終結前取得建設項目規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處一審法庭答辯終結前不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內，根據(jù)形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設項目規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效，合同其他內容的效力不受影響。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，?城市房地產管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。〔未登記不影響合同效力〕

假設當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，那么以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照?合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費，屬于返復原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約差錯責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的本錢，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括丟失與第三人另訂立合同的時機所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：

〔一〕已經合法占有租賃房屋的；

〔二〕已經辦理登記備案手續(xù)的；

〔三〕合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理?！舱加小⒌怯?、時間〕〔注意：占有比登記具有優(yōu)先權。適宜么〕

【解讀】本條規(guī)定了一房數(shù)租的處理原那么，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：〔1〕已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法伎倆占有租賃房屋的，不在此列；〔2〕已經辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權；〔3〕合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷規(guī)范是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

一房數(shù)租時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢還原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合?合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權的情形如下：〔1〕因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；〔2〕承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢還原狀的；〔3〕承租人未經出租人同意轉租的；〔4〕承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的；〔5〕承租人未按照約定的辦法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；〔6〕不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢還原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權時，必須在合理期限內要求承租人恢還原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知達到承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效；二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有下列兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢還原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內恢還原狀，同時載明如果不再此期限內恢還原狀，合同即自動解除。

第八條因以下情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

〔一〕租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

〔二〕租賃房屋權屬有爭議的；

〔三〕租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合?合同法》的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：〔1〕因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；〔2〕出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的；〔3〕因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物局部或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；〔4〕不定期租賃，承租人有權隨時解除合同；〔5〕租賃物危及承租人平安或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同；〔6〕司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的；〔7〕租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的；〔8〕不合乎?建筑法》、?消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的；〔9〕一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)〔主要包括不合乎?建筑法》、?消防法》等〕關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導致租賃房屋無法使用。所謂無法使用是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有活封和死封之分，其中死封是指房屋被查封后不僅其處罰權受到限制，而且丟失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務；而活封那么相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處罰權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，那么房屋租賃合同有效；如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，那么構成無權處罰，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可別離〔即未形成附合〕和不可別離〔即形成附合〕兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可別離或者雖可別離但花費巨大，可以認定形成附合，示例鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等；裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未到達不可別離狀態(tài)，那么不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人撤除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人撤除過程中造成房屋損壞的應恢還原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且合乎租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附；二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬歹意添附。對于歹意添附，不管房屋租賃合同是否有效，原那么上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承當。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同波及的裝飾裝修物糾紛時，應根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原那么，分別對待：〔1〕屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、撤除費用、恢還原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失；對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值?！?〕屬承租人過錯的，由承租人自行承當裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失?！?〕屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：〔1〕承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附；〔2〕租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列；〔3〕裝飾裝修未形成附合。

適用本條的考前須知：〔1〕承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行撤除，且不以出租人同意為必要條件；〔2〕承租人在撤除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務，不得對房屋造成毀損，否那么應恢還原狀或賠償損失；〔3〕當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原那么從其約定。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

〔二〕因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

〔三〕因雙方違約導致合同解除，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承當相應的責任；

〔四〕因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)那么：

〔1〕因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。

〔2〕因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承當殘余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償規(guī)范參照殘余租賃期內裝飾裝修物殘值。

〔3〕因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將殘余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)木植康臍堄鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，那么按殘余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。

〔4〕因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原那么，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。

所謂殘余租賃期內裝飾裝修物殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在殘余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的辦法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時殘余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。假設雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經過出租人同意。同意分為明示和默示，明示有書面、口頭、等表現(xiàn)形式，對此由承租人負舉證責任；如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經說明其已同意裝飾裝修的，那么可直接認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。

對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下撤除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢還原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢還原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢還原狀，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物撤除后返還房屋給出租人，撤除過程中造成房屋損失的，應承當賠償責任。

在房屋租賃合同解除場合，假設因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯；假設因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢還原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失；雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承當有約定的，出租人仍可要求承租人恢還原狀、賠償損失。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；

〔二〕未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑根底上加以擴充的建設工程，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質上仍屬于房屋建筑活動，按照?城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定，擴建應辦理建設項目規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的過錯僅指導致未辦理合法建設手續(xù)的過錯，具體包括下列四種情況：〔1〕假設系單純出租人的過錯所致，那么擴建費用由出租人承當；〔2〕假設系單純承租人的過錯所致，那么由承租人承當；〔3〕假設系雙方過錯所致，那么由雙方按照各自的過錯程度分別承當；〔4〕假設雙方均無過錯，那么按公平原那么，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合，經出租人同意的擴建費用可做如下處理：〔1〕因出租人違約導致合同解除的，假設辦理合法擴建手續(xù)，那么擴建費用由出租人承當；假設未辦理合法手續(xù)，那么應由雙方按各自的過錯程度分別承當?！?〕因承租人違約導致合同解除的，假設辦理合法手續(xù)，那么出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔；假設未辦理合法手續(xù)，那么出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承當擴建費用?！?〕因雙方違約導致合同解除的，假設辦理合法手續(xù)，那么應由出租人承當擴建費用，但可以適當減少；假設未辦理合法手續(xù)，那么由雙方按照過錯程度各自承擔相應的擴建費用?！?〕因不可歸責于雙方原因導致合同解除的，假設辦理合法擴建手續(xù)，那么由出租人承當擴建費用，否那么，由雙方按照過錯承當分別承當。

關于擴建造價費用的計算，最高院主張采用項目造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的項目造價費用作為擴建費用。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人殘余租賃期限的，人民法院應當認定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：

〔1〕群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出租給多個承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與二房東將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。

〔2〕再轉租、多手轉租行為合乎轉租的法律特征，應適用本條規(guī)定。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人加入訴訟。

【解讀】?合同法》第224條規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為催促出租人及時行使合同解除權，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定。

承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人丟失租賃權，轉租合同也因其賴以存在的根底不復存在而歸于終止，善意的次承租人〔訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租〕可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都波及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，那么次承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人。

承租人未經出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不合乎不當?shù)美臉嫵梢?/p>

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】?合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，假設出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經出租人同意，次承租人無代償請求權。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】?合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的共同居住擴大為共同經營，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動的，假設承租人在租賃期間死亡〔包括宣告死亡、宣告失蹤〕，共同經營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務，該共同經營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，波及到個人合伙的認定。認定個人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議；沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件〔共同出資、共同參與經營、共擔風險、共享收益〕，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個人合伙。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當事人另有約定的除外：

〔一〕房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系買賣不破租賃及其適用例外的規(guī)定。

?合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的買賣不破租賃原那么，假設無法定或約定的除外情形，該原那么即應被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注重標的物的交換價值，而租賃權那么更注重標的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先，因而具有優(yōu)先效力，爾后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實現(xiàn)發(fā)生所有權的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用買賣不破租賃原那么。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權變動的，仍應適用買賣不破租賃原那么?！驳盅汉妥赓U同等效力，按時間順序〕

波及到法院依法查封的場合下，假設查封在先，租賃在后，那么法院強制拍賣時不適用買賣不破租賃；假設租賃在先，查封在后，可以使用該原那么?！膊榉夂妥赓U同等效力，按時間順序〕

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購置權情形，承租人請求出租人承當賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購置權受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優(yōu)先購置權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中那么不得適用，亦不能主張優(yōu)先購置權的損害賠償請求權。

關于合理期限的認定，?民通意見》第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購置權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第〔三〕項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購置，視為放棄優(yōu)先購置權，該15日的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的回答期限15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日回答期之前履行通知義務。

在房屋轉租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購置權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購置權的主體應為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購置權不得轉讓。

承租人優(yōu)先購置權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為防止承租人濫用權利，在承租人行使優(yōu)先購置權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數(shù)額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權以優(yōu)先購置權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，愛護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據(jù)合同法有關合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購置權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優(yōu)先愛護出租人履行合同，取得房屋所有權，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承當違約責任。

第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】抵押權的實現(xiàn)時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優(yōu)先購置權并不沖突，不管抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購置權。

折價、變賣均屬于出租人發(fā)售房屋的行為，不論買受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購置權。

同等條件確實定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購置權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處罰權。房屋出賣價格確實定是出租人行使處罰權的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購置權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未加入拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購置權。

【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優(yōu)先購置權存在一定沖突，由于優(yōu)先購置權屬準物權，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外。?最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第16條規(guī)定，拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購置權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，那么拍歸優(yōu)先購置權人；如有更高應價，而優(yōu)先購置權人不作表示的，那么拍歸該應價最高的競買人。此所謂跟價法。

在拍賣負擔有優(yōu)先購置權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：〔1〕拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優(yōu)先購置權人于拍賣日到場?！?〕優(yōu)先購置權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場加入競拍?！?〕舉牌應價，假設承租人在出現(xiàn)最高應價時未作出以該價格購置的意思表示，那么拍賣房屋由最高應價人購置。

第二十四條具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購置房屋的，人民法院不予支持：〔優(yōu)先購置權不支持的情況〕

〔一〕房屋共有人行使優(yōu)先購置權的；

〔二〕出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

〔三〕出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購置的；

〔四〕第三人善意購置租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購置權產生于共有人所有權關系之中，具有物權性質，而承租人優(yōu)先購置權基于租賃關系，本質上仍屬債權性質，按照物權優(yōu)于債權的理論，共有人的優(yōu)先購置權要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購置權。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純正的買賣關系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購置權。

出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應及時回答，假設承租人接到通知后15日內未明確表示購置的，那么丟失優(yōu)先購置權，這里強調明確表示。

?物權法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。舉重以明輕，在第三人善意購置出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可反抗承租人的優(yōu)先購置權。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【解讀】本解釋于20xx年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋；本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋；本解釋施行前已經終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實施時仍在審理中的，應當適用本解釋；本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

房屋租賃合同糾紛考前須知

有關房屋租賃合同糾紛的幾個案例

購房出租，以租還貸，因其高效的投資回報越來越得到投資者的認可。但是，我們經常遇到各式各樣的房屋租賃合同糾紛，使合同目的無法實現(xiàn)。這里是一個常見的案例，希望通過我們的分析，對房屋租賃合同雙方當事人有所借鑒，以便謹慎處理房屋租賃合同糾紛。

案情介紹

A先生將其自有的一套公寓出租給一家網絡公司B公司，雙方在合同當中約定，租賃時間為2000年3月1日至20xx年3月1日，月租金人民幣11000元，B公司應于每月20日前支付下個月的房租，否那么按日支付應付款的千分之三的違約金，直到實際付款日為止。因為簽訂合同時，A先生對約定的租金數(shù)額很稱心，便沒有約定合同解除事由。

2000年12月，B公司以房間供暖不好、隔音效果差等理由每月都遲延付款，并且沒有支付違約金?，F(xiàn)在開展到不經A先生反復督促，B公司就不付租金。對此A先生非?？鄲馈?/p>

案件分析

B公司：遲延付款，承當違約責任

承租人違反合同約定義務，必須承當違約責任。?合同法》第一百零七條規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不合乎約定的，應當承當繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，依據(jù)合同約定，A先生向B公司索要違約金的行為合理合法，受法律愛護。

B公司不具備遲延付款的抗辯權。如果A先生違約，B公司可要求他承當違約責任，但不能停止付款(除非有明確約定可以因此停止、遲延付款)，否那么依據(jù)?合同法》第一百二十一條，雙方都違反合同的，應當各自承當相應的責任，B公司不能免除違約責任。

則對前幾次沒有索要的違約金，A先生是否還有權追償呢答案是肯定的。對于未經A先生明示放棄的債權，只要在訴訟時效之內，隨時可以要求債務人歸還。

A先生：有權依法解除合同

對于已經發(fā)生的事實，雖然合同當中沒有約定解除事由，但A先生可以采取下列兩種法定方式處理：

第一種：當B公司出現(xiàn)遲延支付租金的情況時，A先生可向B公司發(fā)出有效的催款通知，假設B公司不能在規(guī)定的期限內履行付款義務，A先生有權解除合同。根據(jù)?合同法》第九十四條第三款規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。采取這種方式的前提是B公司遲延履行合同主要債務，即遲延支付月租金。

第二種：在約定租期屆滿前，A先生單方面想解除與B公司租賃合同關系的，A先生應當向B公司發(fā)出明確的解除合同的意志表示。根據(jù)?合同法》第九十四條第二款規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務的，當事人可以解除合同。A先生可以在任何情況下采取該種處理計劃。

本案當事人在采用上述計劃時，應嚴格區(qū)別合同已履行完畢不能解除的情況，以保證平安公道的社會秩序。假設對方不同意解除合同，只能通過仲裁或訴訟程序，由司法機關判定合同是否解除。

房屋租賃合同糾紛司法解釋(篇五)

買賣合同是一方轉移標的物的所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉相關書籍移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

最高人民法院日前頒布?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承當、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款〔按揭〕等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產開發(fā)企業(yè)嚴重違反老實信用原那么、損害買受人利益的歹意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲辦性賠償原那么。每日商報對局部重要內容作了摘編。

中華人民共和國最高人民法院公告〔摘要〕

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)〔下列統(tǒng)稱為出賣人〕將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的表明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約。該表明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承當違約責任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第八條具有以下情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：

〔一〕商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

〔二〕商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：

〔一〕成心隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

〔二〕成心隱瞞所售房屋已經抵押的事實；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人歹意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承當，交付使用后由買受人承當；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承當，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承當。

第十五條根據(jù)?民法典》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權毀滅。

第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為規(guī)范適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算辦法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照下列規(guī)范確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的規(guī)范計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門頒布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金規(guī)范確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承當違約責任：

〔一〕商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

〔二〕商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

〔三〕商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的規(guī)范計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者?城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十八條本解釋自20xx年6月1日起施行。?中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋頒布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

?中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋頒布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

?中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和?最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件假設干問題的解答〉》。

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

(2.)房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是局部共有人擅自處罰共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大局部國家均認可“買賣不破租賃〞，也就是說房屋買賣合同不能反抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司無視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主發(fā)售二手房可能是已了解該房屋在5到xx年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能