風(fēng)情綻放的地方——保利豐花園商場(chǎng)推廣策劃方案廣州市嘉毅龍騰廣告有限公司二零零一年六月12/23/20221【目錄】一、市場(chǎng)分析二、商鋪市場(chǎng)分析三、商鋪市場(chǎng)銷(xiāo)售要解決的問(wèn)題四、我們所處的位置五、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手六、我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)七、我們面臨的問(wèn)題八、解決之道九、我們的目標(biāo)群

十、目標(biāo)消費(fèi)群描述十一、市場(chǎng)定位分析十二、我們的市場(chǎng)定位十三、營(yíng)銷(xiāo)策略十四、我們的品牌定位十五、定位闡述十六、品牌個(gè)性十七、推廣策略十八、創(chuàng)意演繹12/23/20222一、市場(chǎng)分析（1）廣州市政府的城市發(fā)展規(guī)劃向東南發(fā)展，造成了海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，客觀上帶動(dòng)了人氣的上升，而人氣的聚集則對(duì)商業(yè)提出新的需求；（2）海珠區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)流通的主要制約因素－－交通狀況由于過(guò)橋年票的實(shí)施已迎刃而解；（3）受政府的刻意營(yíng)造，海珠區(qū)南北商業(yè)地段格局業(yè)已形成，而東西兩翼的商業(yè)尚屬空白；12/23/20223市場(chǎng)分析（續(xù)一）（4）海珠區(qū)西面由于城市改造的需要，大批工廠已遷出該地段，留下的地塊已陸續(xù)發(fā)展成住宅小區(qū)，如光大花園、保利豐花園、富澤園、金沙花園、洪德居等。結(jié)論：海珠區(qū)的商業(yè)騰飛在即，商鋪的租售市道將逐漸暢旺，而西面的商業(yè)空白正是我們切入的一個(gè)契機(jī)。 12/23/20224市場(chǎng)分析（續(xù)二）：（1）隨著生活的改善和節(jié)奏的加快，人們的購(gòu)買(mǎi)意欲更加細(xì)分，針對(duì)性更強(qiáng)，因而專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)贏得了人們的青睞；（2）社會(huì)分工的細(xì)化，直接導(dǎo)致服務(wù)性行業(yè)的分工細(xì)化，商場(chǎng)也如是；（3）鮮明的市場(chǎng)定位和獨(dú)特的品牌形象已成為商場(chǎng)的取勝之道。結(jié)論：綜合性商場(chǎng)日漸沒(méi)落，專(zhuān)業(yè)性商場(chǎng)日趨興旺。12/23/20225二、商鋪市場(chǎng)分析：（1）國(guó)家實(shí)施的房地產(chǎn)銷(xiāo)售新政策給商鋪銷(xiāo)售帶來(lái)相當(dāng)?shù)膲毫?，由此?dǎo)致銷(xiāo)售觀念的改變，并迫使發(fā)展商投入更多的資金；（2）商鋪的投資者絕大部分都是極為理性的人士，因而他們注重的是實(shí)在的東西，對(duì)發(fā)展商的要求也相應(yīng)提高；（3）專(zhuān)業(yè)性和規(guī)模性是商場(chǎng)今后發(fā)展的方向，而在同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的商鋪市場(chǎng)，品牌形象將是贏取市場(chǎng)的關(guān)鍵。12/23/20226商鋪市場(chǎng)分析（續(xù)一）：（4）受慣性經(jīng)營(yíng)心態(tài)的影響，海珠區(qū)目前的商貿(mào)市場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)女性用品為主，并且已形成一定的口碑和影響力，如婚紗一條街、洪德女人街等；（5）海珠區(qū)內(nèi)女性用品商場(chǎng)的規(guī)模普遍不大，商品龍蛇混雜，良莠不齊；結(jié)論：商鋪銷(xiāo)售已進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，中偏高女性用品專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)應(yīng)是我們的突破口。12/23/20227三、商鋪市場(chǎng)銷(xiāo)售要解決的問(wèn)題品牌形象專(zhuān)業(yè)性?xún)r(jià)錢(qián)地段規(guī)模性設(shè)施結(jié)論：從圖中可以看出，品牌形象是銷(xiāo)售力的基礎(chǔ)。12/23/20228四、我們所處的位置：（1）地理位置：保利豐花園位于人民橋腳，內(nèi)環(huán)路路邊；（2）基本情況：一期項(xiàng)目包括1棟19層商住樓已基本售完，并交付使用；住宅平均售價(jià)近6000元/平方米，商鋪平均售價(jià)27000元/平方米，最高售價(jià)至35000元/平方米。主要買(mǎi)家包括周邊居民及拆遷戶(hù)(60%)、洪澳僑胞(20%)、南方大廈電子城商戶(hù)等。12/23/20229我們所處的位置（續(xù)一）：二期項(xiàng)目包括2棟31層住宅、1棟16層商住樓(4層商場(chǎng))、1棟31層商住樓(4層商場(chǎng))，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)，即將進(jìn)入銷(xiāo)售階段。其中商場(chǎng)1萬(wàn)多平方米，七千多平方米寫(xiě)字樓、住宅樓七萬(wàn)多平方米。商住樓裙樓部分商場(chǎng)分為4層，五層為架空層。住宅部分由46-198平方米，使用率80%以上。目前建筑進(jìn)度二、三期工程同時(shí)施工，已完成負(fù)二層以下基礎(chǔ)工程。二、三期項(xiàng)目同時(shí)推出。12/23/202210五、潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分析：：（1）仰忠高第第街：以低檔檔成衣，女飾飾用品為主，，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較較差，經(jīng)營(yíng)缺乏系統(tǒng)性性，欠缺推廣廣；（2）狀元坊坊：以低檔女女飾用品為主主，自發(fā)式經(jīng)經(jīng)營(yíng)，靠口碑碑傳播，主要消費(fèi)群是青青春少女；（3）東方麗麗人廣場(chǎng)：只只租不售，以以″洪德路女女人街″整體體遷入為賣(mài)點(diǎn)，以中低檔檔女性服裝、、化妝品零售售為主，推廣廣力度較弱。。結(jié)論：目前廣廣州號(hào)稱(chēng)“女女人街”的商商場(chǎng)不勝枚舉舉，但都缺乏乏專(zhuān)業(yè)性和規(guī)模性，且設(shè)設(shè)施欠佳和檔檔次不高，甚甚至是″掛羊羊頭賣(mài)狗肉″″，因而尚不存在在有力的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手。12/17/202211六、我們的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)：（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位位于海珠區(qū)鬧鬧市區(qū)主干道道，具實(shí)在的的商業(yè)投資價(jià)價(jià)值；（2）交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)：毗鄰內(nèi)內(nèi)環(huán)路，20多路公共汽汽車(chē)途經(jīng)該處處，政府規(guī)劃劃海珠區(qū)連通芳芳村大橋的連連接地以及建建設(shè)洲頭咀國(guó)國(guó)際碼頭，旁旁依廣州游汽車(chē)總總站，有助于于項(xiàng)目經(jīng)商環(huán)環(huán)境的提升；；（3）景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)：北面近近靠市政府重重點(diǎn)建設(shè)的濱濱江風(fēng)景線(xiàn)，，有助積聚人氣，形成休休閑購(gòu)物點(diǎn)；；（4）商業(yè)文文化優(yōu)勢(shì)：與與膾炙人口的的″洪德路女女人街″一路路之隔；12/17/202212我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)（續(xù)一）：：（5）規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)：可供面面積一萬(wàn)多平平方米，同地地段中絕無(wú)僅僅有；（6）機(jī)遇優(yōu)優(yōu)勢(shì)：海珠區(qū)區(qū)西面隨著大大批住宅小區(qū)區(qū)的落成，其其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)欠缺的矛盾越越來(lái)越突出；；（7）品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商商的實(shí)力和業(yè)業(yè)績(jī)已深入人人心。12/17/202213七、我們面臨臨的問(wèn)題：（1）借助的的商業(yè)文化品品牌形象品位位較低，在某某種程度上影影響了投資者者的投資意欲欲；（2）商鋪的的投資資金較較大，經(jīng)營(yíng)需需要一定的資資本，對(duì)于投投資者來(lái)說(shuō)也也有一定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；（3）目前商商場(chǎng)尚在建設(shè)設(shè)中，欠缺整整體效果；（4）受傳統(tǒng)統(tǒng)觀念的影響響，目標(biāo)群對(duì)對(duì)河南地段的的商鋪投資價(jià)價(jià)值持懷疑態(tài)態(tài)度；（5）商場(chǎng)投投資者最關(guān)心心的是回報(bào)，，而回報(bào)絕對(duì)對(duì)是通過(guò)人流流量、銷(xiāo)售額額來(lái)體現(xiàn)的，，因此造勢(shì)和和承諾將是我我們迫切需要要解決的一個(gè)個(gè)重要問(wèn)題；；12/17/202214八、解決之之道：借助傳統(tǒng)商商業(yè)品牌效效應(yīng)，全面面提升檔次次，凸顯特特色，強(qiáng)化化軟硬件建建設(shè)，塑造造專(zhuān)業(yè)的、、有品位的的品牌形象象，藉此建建立目標(biāo)群群的投資信信心，從而而促使購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為的發(fā)發(fā)生。12/17/202215九、我們的目目標(biāo)群：1、國(guó)外及國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)衣生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)、代理理商和經(jīng)銷(xiāo)商商；2、以前在““洪德女人街街”做生意的的商鋪業(yè)主；；3、從事女性性用品生意的的商鋪業(yè)主。。4、中小型商商鋪投資商。。12/17/202216十、目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群描述：（1）他們是專(zhuān)專(zhuān)做女性用品品生意的商人人，深諳廣州州作為現(xiàn)代大大都市的地理理優(yōu)勢(shì)和流通通優(yōu)勢(shì)，非常常理性，注重重專(zhuān)業(yè)性和品品牌形象，具具超前意識(shí)。。（2）他們是是中小型商鋪鋪業(yè)主，年齡齡25-50歲，對(duì)商鋪鋪?zhàn)馐圩兓捶磻?yīng)敏感，精精于算計(jì)，對(duì)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的的環(huán)境追求方方便、快捷，，同時(shí)兼顧物物業(yè)升值空間間。（3）他們是是商鋪投資者者，反應(yīng)敏銳銳，講求回報(bào)報(bào)，意識(shí)超前前。結(jié)論：他們都都精于算計(jì)，，理性思維多多于感性思維維，且具超前前意識(shí)。12/17/202217十一、市場(chǎng)定定位分析：（1）據(jù)權(quán)威威部門(mén)統(tǒng)計(jì)：：中國(guó)的內(nèi)衣衣市場(chǎng)每年以以10％的增增長(zhǎng)速度在上上升，99年年度銷(xiāo)售額高高達(dá)410億億元人民幣，，未來(lái)3至5年內(nèi)，北京京、上海、廣廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)的內(nèi)內(nèi)衣市場(chǎng)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度可達(dá)20％至30％左右（2）隨著生生活水平的提提高，國(guó)內(nèi)消消費(fèi)者對(duì)內(nèi)衣衣的要求已從從簡(jiǎn)單的生活活必需品提高高到追求舒適適、美觀、講講究品牌的階階段；（3）廣東的的內(nèi)衣生產(chǎn)企企業(yè)從數(shù)量、、產(chǎn)品銷(xiāo)售量量、企業(yè)規(guī)模模和品牌知名名度均居全國(guó)國(guó)首位，但受受區(qū)域性等客客觀因素的影影響，目前還還沒(méi)有一個(gè)溝溝通、展示的的場(chǎng)地；（4）內(nèi)衣特特別是女性品品牌內(nèi)衣專(zhuān)業(yè)業(yè)商場(chǎng)在廣州州市仍屬空白白，而“洪德德路女人街””過(guò)去就是以以經(jīng)銷(xiāo)內(nèi)衣而而聞名遐邇，，因而極具市市場(chǎng)前景，發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠蟆?2/17/202218（5）內(nèi)衣市市場(chǎng)雖然龐大大，但經(jīng)營(yíng)上上的單一性會(huì)會(huì)帶來(lái)極大市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；（6）女性消消費(fèi)群的隨機(jī)機(jī)消費(fèi)、“羊羊群效應(yīng)”十十分明顯，其其中充滿(mǎn)的商商機(jī)，商鋪投投資者非常清清楚；（7）準(zhǔn)確的的市場(chǎng)定位，，一方面可以以利用差異性性建立獨(dú)特的的品牌形象，，同時(shí)有利于于細(xì)分我們的的消費(fèi)群，使使我們的推廣廣更具針對(duì)性性.結(jié)論：以?xún)?nèi)衣衣為主，同時(shí)時(shí)兼營(yíng)其它女女性用品應(yīng)是是我們定位方方向。12/17/202219十二、我們的的市場(chǎng)定位：：洪德路首個(gè)大大型女性時(shí)尚尚用品購(gòu)物商商廈－－魅力女人世界界12/17/202220十四、我們的的品牌定位：：魅力女人世界界－－風(fēng)情綻放的地地方12/17/202221十五、定位闡闡述：“魅力女人世世界”已明確確告知這是一一個(gè)主營(yíng)女性性用品的專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)，而女女性多富于感感性和聯(lián)想，，因此采用感感性的品牌定定位，一方面面有利于塑造造和提升市場(chǎng)場(chǎng)的品牌形象象，另一方面面強(qiáng)化我們對(duì)對(duì)投資者的承承諾，再者可可以細(xì)分我們們的目標(biāo)群。。12/17/202222十六、品牌個(gè)個(gè)性：專(zhuān)業(yè)、高質(zhì)素素、溫馨、細(xì)細(xì)膩、無(wú)微不不至12/17/202223十七、推廣策略：：從品牌形象的的建立著手，，有機(jī)地運(yùn)用用媒體投放、、促銷(xiāo)活動(dòng)和和公關(guān)活動(dòng)等等整合傳播手手段，樹(shù)立““魅力女人世世界”獨(dú)特的的品牌形象，，從而推動(dòng)其其銷(xiāo)售。推廣廣以高低起伏伏、不間斷的的節(jié)奏，分階階段實(shí)施。建建立強(qiáng)烈的視視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)，以品牌定定位貫穿整個(gè)個(gè)推廣過(guò)程,用理性、實(shí)實(shí)在的推廣手手法訴求廣告告內(nèi)容，以階階段性的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣頻率打打動(dòng)目標(biāo)群的的消費(fèi)心態(tài)，，促使目標(biāo)群群產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意意欲，達(dá)至市市場(chǎng)目的。12/17/202224推廣策略（續(xù)續(xù)一）：推廣分三個(gè)階階段進(jìn)行第一階段（商商鋪發(fā)售前一一個(gè)月）：推推出品牌形象象，引起目標(biāo)標(biāo)群關(guān)注和好感。第二階段（商商鋪發(fā)售前后后）：強(qiáng)勢(shì)促促銷(xiāo)，明確利利益點(diǎn)和承諾諾，引發(fā)目標(biāo)群購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲望。第三階段（商商鋪開(kāi)業(yè)前后后）：加強(qiáng)品品牌形象輸出出，明確促銷(xiāo)銷(xiāo)點(diǎn)，掃清貨尾。12/17/202225第一階段：品品牌導(dǎo)入期（（時(shí)間——））目的：推出“魅力女女人世界－－－風(fēng)情綻放的的地方”的品品牌形象。策略：有針對(duì)性地地有機(jī)組合各各種媒體資源源，建立品牌牌形象。執(zhí)行：1、影視：拍拍一條30””形象篇。2、報(bào)紙：硬硬性廣告與軟軟性廣告相結(jié)結(jié)合。3、電臺(tái)：贊贊助休閑欄目目。4、戶(hù)外廣告告：車(chē)身廣告告5、樓盤(pán)自身身可用之傳播播途徑：如售售樓書(shū)、單張張等。12/17/202226十八、創(chuàng)意演演繹：12/17/2022279、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。06:47:5506:47:5506:4712/17/20226:47:55AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2206:47:5506:47Dec-2217-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。06:47:5506:47:5506:47Saturday,December17,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2206:47:5506:47:55December17,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。17十二二月20226:47:55上上午06:47:5512月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月226:47上上午12月-2206:47December17,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/176:47:5506:47:5517December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線(xiàn)線(xiàn)向前。。6:47:55上午6:47上上午06:47:5512月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。06:47:5506:47:5506:4712/17/20226:47:55AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2206:47:5506:47Dec-2217-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。06:47:5506:47:5506:47Saturday,December17,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2206:47:5506:47:55December17,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。17十二二月20226:47:55上上午06:47:5512月-2215、楚塞三湘湘接，荊門(mén)門(mén)九派通。。。。十二月226:47上上午12月-2206:47December17,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/176:47:5506:47:5517December202217、空山新雨后后，天氣晚來(lái)來(lái)秋。。6:47:55上午6:47上上午06:47:5512月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、閱讀一切好好書(shū)如同和過(guò)過(guò)去最杰出的的人談話(huà)。06:47:5506:47:550