策劃機構:

正合地產(chǎn)謹呈新貴都城市酒店控股有限公司八公山棚戶區(qū)改造項目策劃報告生態(tài)教育人文潛力服務形象定位引領淮南“首席歐洲理想”的百萬級城邦便利一、市場理解1、八公山區(qū)位形象面貌變化加大城市規(guī)劃力度，西部城區(qū)規(guī)劃、八公山風景名勝區(qū)總規(guī)修編、西部工業(yè)走廊規(guī)劃和八公山旅游區(qū)總體規(guī)劃等重大規(guī)劃通過市政府審批。五年新增城市道路面積12.1萬平方米。重大交通樞紐工程孔李淮河大橋引橋部分開工建設。完成蔡新路拓寬改造，東西部第二通道加快建設。老城區(qū)路網(wǎng)加密工程前期工作基本完成。加快實施棚戶區(qū)改造。開工建設棚戶區(qū)改造項目10個，完成前期工作項目3個，累計拆除舊危房94萬平方米，新建住房206萬平方米。五年完成小街小巷改造項目23個，新增綠地10.3萬平方米，成片造林500畝，城市綠化覆蓋率達到35%。完善城市管理工作機制，市容管理和環(huán)衛(wèi)設施建設水平不斷提高，西部污水處理廠建成投入使用，城區(qū)供水、供電、供氣、排水改造繼續(xù)推進，城市功能逐步完善。2、八公山城區(qū)建設發(fā)展加快實施棚戶區(qū)改造。紫金時代廣場、建南村二期、瓷器廠東門口、孔集北村、新建村、支架村二期等6個項目主體建成，八公山新村總建筑面積50.4萬平方米已開工10萬平方米，妙山林場棚改項目開工，建北村暨新莊孜農(nóng)貿(mào)市場升級改造、和平村、沿湖村3個項目已完成總拆遷量的80％，已開工10萬平方米。團結村、西山小區(qū)、小劉莊項目前期工作加快推進。房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步發(fā)展。錦繡康城三期、新風苑三期、鴻發(fā)商住小區(qū)開工建設。加大建設環(huán)境整治力度，保障重點市政建設工程順利實施。東西部第二通道拆遷安置攻堅克難、加快推進，完成征地924畝，依法拆遷安置710戶。蔡新路向北延伸改造前期工作加快推進。西部污水處理廠配套排污管網(wǎng)基本建成。積極創(chuàng)新工作機制，組建兩鎮(zhèn)行政執(zhí)法中隊和城區(qū)中隊，完善城市拆遷工作機制，全年共查處非法搶建243起，組織拆除行動24次，拆除違法建設80處10200平方米?；茨鲜邪斯降貐^(qū)宏觀環(huán)境及規(guī)劃分析4、八公山城區(qū)建設發(fā)展

旅游產(chǎn)業(yè)投資力度加大，全區(qū)新建續(xù)建旅游項目9個，總投資4.2億元，完成投資1.8億元?；茨献游幕瘓@、人大代表生態(tài)園建成開園，招商成立八公山文化旅游投資開發(fā)公司。妙山村搬遷安置工作啟動。旅游綜合服務區(qū)控制性規(guī)劃通過審批，爭取建設用地指標946畝，上繳土地報批費用8500萬元。文體活動中心開工建設。風景區(qū)景觀大道主干道建成，景觀綠化配套工程即將完成。樂澗套休閑度假村綜合開發(fā)、六車間商務會所、孫家花園原貌恢復、嵐香湖水庫及休閑度假村等項目規(guī)劃設計加快推進。凌云山莊主體封頂。樂澗套旅游道路、八公山風景區(qū)供電專線建成投入使用。青龍山生態(tài)文化園全面開工。成功舉辦第十屆八公山旅游節(jié)。全年接待游客90.2萬人次，增長7.35%，旅游總收入4.94億元，增長9.52%。

3、八公山區(qū)位生活水平變化城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別增長45.6%和49.4%。五年累計新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位12500個，下崗失業(yè)人員再就業(yè)6577人。社會保障體系建設加快，社會保險擴面和征繳工作扎實推進。五年累計保障城鄉(xiāng)最低生活人口47.7萬人次，發(fā)放低保金4754萬元。建設經(jīng)濟適用房、廉租房3.2萬平方米。高度重視采煤沉陷區(qū)綜合治理工作，13萬平方米采煤沉陷區(qū)綜合治理二期工程兩個安置小區(qū)建成使用。精神文明和民主法制建設不斷加強，安全生產(chǎn)和信訪穩(wěn)定形勢總體平穩(wěn)，社會保持和諧安定。

5、八公山交通道路建設

蔡新路延伸段改造、孔李淮河大橋等重點工程建設，確保12.1公里東西部第二通道八公山段工程建成通車，開工建設景觀大道向東延伸、紫金山西路、丁山路向西延伸、錢淮路、上游路、機械廠路拓寬改造等6條城區(qū)道路改造工程。小結隨著淮南市大力加強西部基礎建設和舊城改造工程，市政、旅游、工業(yè)、商業(yè)，50萬人口區(qū)域全新建設，謝八兩區(qū)新行政中心的落成，也愈加堅定了西部發(fā)展的博大未來。西部地區(qū)棚改項目重點規(guī)劃八公山，主干道拓寬向北，二通道貫通連接田家庵—八公山—鳳臺，西部中心重建，帶動城市區(qū)域價值，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，使八公山全新的區(qū)域與城市的行政、文化、商業(yè)、教育等功能為主體的市政建設格局，為這一地區(qū)更增添了澎湃熱力，八公山版塊蓬勃發(fā)展大局確定無疑。2012上半年，淮南市商品住房均價4055元/㎡，同比去年增長4.24%。在國家、省、市政府調(diào)控政策影響下，淮南市房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出投資保持增長，市場供需基本保持平衡，價格穩(wěn)定的態(tài)勢。在此次市調(diào)中，我們分別對八公山房地產(chǎn)項目的物業(yè)類型、物業(yè)檔次、現(xiàn)行價格、物業(yè)管理情況、銷售情況進行了分析。位置八公山蔡新路土壩孜規(guī)?？傉嫉孛娣e60畝總建筑面積150000平方物業(yè)類型/戶型A:89.75兩房兩廳B:92.8兩房兩廳C：104.96兩房兩廳D：136.65三房兩廳兩衛(wèi)價格及銷售情況開發(fā)商安徽遠程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出時間項目分三期開發(fā)，目前1.2.3期已經(jīng)交房在售三期三期2011.7.18銷售價格目前在售三期48#、50-54#樓，銷售率達85%面積89㎡、92㎡、105㎡、136㎡，均價2780元/㎡。一次性付款減60元/㎡，貸款減40元/㎡。均價2900銷售狀況日均來訪3-4組六月份成交量3套成交比3%物業(yè)公司：新苑物業(yè)停車位：兩個地下車庫銷售電話：5620919御景花園

客戶分析樓盤點評小區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)品供應可選擇性多，形象扎根深。小區(qū)靠近內(nèi)側環(huán)境干凈整潔。近期活動無主要以周邊礦工為主以改善居住環(huán)境占大比例個案篇房地產(chǎn)市場：位置八公山蔡新北路國稅局南側水泥廠旁邊規(guī)模占地面積5502.71平方米建設規(guī)模21469平方米地下1105平方米商業(yè)面積7292平方米經(jīng)濟系數(shù)容積率3.5綠化35%戶型產(chǎn)品分析2棟：前面16層戶型為89平方兩房124平方3房128平方3房后面18層戶型為89平方兩房124平方3房128平方3房商業(yè)1-6層為商業(yè)單一層面積為1215.47一層可以分割出售開發(fā)商亳州市友陽房地產(chǎn)開發(fā)推出時間一期共120套8月份交房開盤日期2011.9.21價格及銷售情況銷售率70%住宅均價3100商鋪均價4200-4000之間商鋪銷售率25%優(yōu)惠：一次性9.7公積金商業(yè)按揭9.8折一房送一臺空調(diào)銷售狀況日均來訪2-3組6月份成交2套成交比2%停車位：地下60地上40銷售電話：5617522[個案篇]中央生活廣場

客戶分析樓盤點評小區(qū)交通便利，周邊配套齊全，但小區(qū)孤立無綠化靠近馬路灰層大主力戶型以120平米以上為主戶型較大。以礦區(qū)為主，及周邊生意人位置蔡新路原瓷器廠東門家屬區(qū)規(guī)模占地76000建筑1360000經(jīng)濟系數(shù)容積率1.7綠化35%戶型產(chǎn)品分析一期全多層戶型產(chǎn)品分析：A:72.7兩房兩廳B:80.3兩房兩廳C:95.75兩房兩廳D:81.95兩房兩廳E：66.34兩房兩廳S：96三房一廳開發(fā)商淮南佳聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出時間分期開發(fā)：一期現(xiàn)已經(jīng)交房開盤時間：2010.12.5價格及銷售情況目前在售多層，面積在66-100㎡左右的房源價2800元以上。一次性付款97折，公積金、商業(yè)貸款98折。銷售率達80%余留大戶型以及6層較多。銷售狀況日均來訪3-4組6月份成交2套成交比2%物業(yè)公司：為民物業(yè)。3.5毛每平方停車位：地下無停車位，地上不清楚銷售電話：56155615625561[個案篇]錦繡東苑

客戶分析樓盤點評小區(qū)為磚混結構，地理位置偏遠環(huán)境臟亂。以中小戶型為主部分樓棟一層贈送柵欄院子以礦為主，及周邊住戶【早期建成物業(yè)】小區(qū)名稱洗云居體量

建成時間2005年開發(fā)商礦務局棚戶拆遷多少牌棟共19棟幾梯幾戶2梯四戶4棟三梯六戶13棟一梯四戶2棟二梯八戶1棟戶型

面積70-120總層數(shù)5+1層6+1層11層層高2.8停車位機動車輛有停車棚，汽車停在路邊停車收費標準停車棚貼18元一個月，現(xiàn)在漲價25元一個月綠化45%樓間距20樓頂樣式斜坡式外立面涂料一層面磚，二層以上白色面墻小區(qū)目前售價3400左右商業(yè)配套網(wǎng)吧，飯店，批發(fā)小賣部，對街有KTV，永和豆?jié){商業(yè)類型街鋪（一層住宅打通做街鋪）商鋪面寬進深

物業(yè)收費標準0.4元一個平方游樂設施比較少

居住舒適度(業(yè)主言論）不滿意，物業(yè)不負責，衛(wèi)生不好，小狗隨地大小便，小雞吃草坪，（小區(qū)內(nèi)大部分是礦工，早晨四點多雞叫，睡眠不好），收廢品的多，晚上摩托車多，小孩子不安全，一樓飯店油煙特別大，晚上較吵鬧，剛搬來的時候因為建造結構，被地震震給晃醒了，感覺住著不放心，每棟還沒有防盜門小區(qū)名稱勞動新村體量

建成時間

開發(fā)商

多少牌棟30幾梯幾戶兩梯四戶四棟三梯六戶14棟四梯八戶十一棟六梯12戶1棟戶型

面積

總層數(shù)6+1層高2.8米停車位有底下停車場，但是沒有啟用停車收費標準

綠化

樓間距

樓頂樣式斜坡式外立面涂料一至無層面磚，六層石灰白墻小區(qū)目前售價

商業(yè)配套街邊商鋪，煙酒批發(fā)部，理發(fā)店，男女服飾，排擋飯店，小吃商業(yè)類型小區(qū)內(nèi)無商業(yè)，周邊有街鋪商鋪面寬進深面積大小不定，最小十平方，到四十平方左右

物業(yè)收費標準0.45元一平方游樂設施游樂設施面積大，器械多，

居住舒適度(業(yè)主言論）比較滿意，小區(qū)內(nèi)配備樂嘟嘟幼兒園，派出所，健身館，社區(qū)衛(wèi)生服務站，【早期建成物物業(yè)】【早期建成物物業(yè)】小區(qū)名稱建南村體量

建成時間08年開發(fā)商

多少牌棟55棟，老樓四棟幾梯幾戶兩梯四戶20棟三梯六戶16棟四梯八戶13棟戶型

面積

總層數(shù)6+1層高2.8停車位走道停車，樓頂樣式斜坡式綠化45%樓間距20米停車收費標準自行車7元一個月，電動車11元，助力車8元，輕騎藍照13元一個月，摩托車黃照18元，室內(nèi)停車場150元一個月，露天停車場90元一個月，零時停車位5元一次外立面涂料一二層面磚，三層以上石灰白墻小區(qū)目前售價

商業(yè)類型街鋪，一層住戶打通，外面搭的棚子商鋪面寬進深

商業(yè)配套小區(qū)內(nèi)有飯店，批發(fā)小賣部，小區(qū)外有銀行，賓館，附近有菜市，物業(yè)收費標準0.4元每月每平方游樂設施器械挺多，反應良好

居住舒適度(業(yè)主言論）不太滿意，一樓業(yè)主(窗外雜草比窗戶都高，無人修理，蚊蟲太多，五點幾乎不能站人），一樓下水做的不好2013房地產(chǎn)策劃劃設計大全全，300G移動圖書館館！專業(yè)地產(chǎn)智智庫、淘寶寶雙鉆信用用【早期建成物物業(yè)】小區(qū)名稱新淮小區(qū)體量

建成時間2008年建成開發(fā)商礦物局拆遷戶多少牌棟27棟幾梯幾戶2梯四戶7棟三梯6戶16四梯八戶4棟戶型

面積75-95平米總層數(shù)6層高6+1停車位無停車收費標準電瓶車3個月50綠化40%樓間距20米樓頂樣式斜坡外立面涂料一層為灰色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價440元每平米商業(yè)配套區(qū)外街鋪（便利店，小吃店，酒店，餐飲商業(yè)類型街鋪商鋪面寬進深最小4*6米，

物業(yè)收費標準0.35元每平方游樂設施面積小，器械少

居住舒適度(業(yè)主言論）只有一個入口，進出不方便，草坪雜草叢生，無人清理，給人感覺不像小區(qū)?！驹缙诮ǔ晌镂飿I(yè)】小區(qū)名稱十排樓體量

建成時間

開發(fā)商

多少牌棟10棟幾梯幾戶一梯四單元，每單元3戶戶型

面積

總層數(shù)

層高6+1停車位無停車收費標準無綠化樓前有花草樓間距20米樓頂樣式平頂式外立面涂料一層為灰色面磚，二層以上石灰涂料小區(qū)目前售價

商業(yè)配套無商業(yè)類型基本無商鋪面寬進深無

物業(yè)收費標準問不到游樂設施無

居住舒適度(業(yè)主言論）在路邊很吵，但已經(jīng)住習慣了，沒什么好不好的【早期建成物物業(yè)】小區(qū)名稱新風苑體量

建成時間二期07年7月開發(fā)商

多少牌棟51幾梯幾戶一梯兩戶1棟兩梯四戶9棟三體六戶35四梯八戶5棟戶型

面積

總層數(shù)6+1層高2.8停車位路邊停車停車收費標準0.45元每平米綠化樓前有花草樓間距20米樓頂樣式斜坡外立面涂料一層灰色面磚，是紅色面磚,6層是白色石灰小區(qū)目前售價2800商業(yè)配套小區(qū)外有銀行，飯店等商業(yè)類型無商鋪面寬進深無

物業(yè)收費標準0.4元一平方游樂設施有

居住舒適度(業(yè)主言論）環(huán)境衛(wèi)生還可以，就是路邊晚上停的全是車2013房地產(chǎn)策劃劃設計大全全，300G移動圖書館館！專業(yè)地產(chǎn)智智庫、淘寶寶雙鉆信用用【早期建成物物業(yè)】小區(qū)名稱新世紀小區(qū)體量

建成時間2005年開發(fā)商

多少牌棟10棟幾梯幾戶七梯2棟，每棟14戶戶型兩室一廳，三室一廳面積

總層數(shù)5層高3米停車位無停車收費標準

綠化樓房后面有少量花草樓間距20米樓頂樣式平頂式外立面涂料一層為灰色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價無在售房源商業(yè)配套小鋪飯店，KTV超市，銀行商業(yè)類型街邊商業(yè)商鋪面寬進深寬3米，進深5米左右

物業(yè)收費標準0.43元游樂設施無

居住舒適度(業(yè)主言論）不太滿意，太過擁擠，吵雜，飯店油煙多，頻繁更換物業(yè)公司【早期建成物物業(yè)】小區(qū)名稱玉露苑體量

建成時間2004年開發(fā)商

多少牌棟16棟幾梯幾戶兩梯四戶5棟三梯六戶11棟戶型

面積

總層數(shù)6+1層高2.8米停車位路邊停車停車收費標準無綠化35%左右樓間距20米樓頂樣式斜坡外立面涂料一層為紅色面磚，其余石灰小區(qū)目前售價無在售房源商業(yè)配套無商業(yè)類型基本無商鋪面寬進深寬3米左右，進深5米左右

物業(yè)收費標準0.4元每平米游樂設施較好

居住舒適度(業(yè)主言論）較好，主要問題是寵物糞便無人清理，外來人員遛狗較多，草坪不注意就踩到狗屎【早期建成物物業(yè)】小區(qū)名稱紫金華庭體量35922平米建成時間07年開發(fā)商

多少牌棟11棟幾梯幾戶一梯兩戶1棟三梯六戶10棟戶型三室兩廳和兩市兩廳為主面積80-130總層數(shù)6+1層高2.8停車位路邊停車停車收費標準無綠化30%樓間距20樓頂樣式斜坡式外立面涂料一層面磚，以上石灰白墻小區(qū)目前售價

商業(yè)配套便利店，大排檔，大藥房，網(wǎng)吧，銀行，醫(yī)院商業(yè)類型街鋪商鋪面寬進深進深8米

物業(yè)收費標準居民不交游樂設施面積小，種類少

居住舒適度不滿意，一樓把綠化全部鏟除種菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，外面居民進來遛狗沒人問，一樓還自己私建庭院2013房地產(chǎn)策劃劃設計大全全，300G移動圖書館館！專業(yè)地產(chǎn)智智庫、淘寶寶雙鉆信用用小結從上表中來來看，八公公山區(qū)多層層物業(yè)費在在0.35元到0.45元之間，高高層物業(yè)費費在0.8元至1元之間。根據(jù)對在銷銷樓盤的對對比分析，，樓盤品質質和物業(yè)管管理公司的的不一,物業(yè)費的標標準也呈現(xiàn)現(xiàn)多方面的的現(xiàn)象。目前八公山山地區(qū)高層層物業(yè)最低低均價2800元/平米，最高高均價3300元/平米；多層層物業(yè)最低低均價2600元/平米，最高高均價3400元/平米。分析得出：：八公山整體體均價大約約在3000元/平米。隨著著百姓生活活水平提升升，同時對對小區(qū)配套套以及功能能有很大的的提升，我我們不難發(fā)發(fā)現(xiàn)業(yè)主對對早期物業(yè)業(yè)條件的不不滿，以及及現(xiàn)有在建建項目體量量和產(chǎn)品的的特征還是是有一定程程度的期望望。消費結構情情況分析八公山地區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)消費群體體主要集中中在礦區(qū)范范圍內(nèi)。80%購房者來自自周邊礦區(qū)區(qū)，從礦公公積金貸款款購買程度度就能看出出結果，其其他如孔集集、畢家崗崗改善型客客戶群體也也占有一定定的比例。。大部分購購房者還是是在新莊孜孜煤礦工作作，根據(jù)此此次對市場場的抽樣調(diào)調(diào)查結果顯顯示，大部部份的被調(diào)調(diào)查對象雖雖然都有在在近一年內(nèi)內(nèi)購房的愿愿望，但是是對價格的的心理預期期值并不是是很高。根據(jù)調(diào)查顯顯示，準南南購房者中中以35-45歲的比例最最高，達到到53％，50-55歲之間的購購房者達到到20%；35歲以下的人人群，達到到27%，因此，35-45歲的中年人人士依然是是房產(chǎn)市場場的主角，，這是由他他們所處的的生命周期期和經(jīng)濟能能力相適應應的。1、被訪者的的家庭結構構在被訪者總總體中，兩兩口之家的的比例達到到了56%，超過總體體的一半；；三口之家家的比例位位居第二，，兩者之和和達到了95%；單身的比比例則最低低僅為5%。從購房群群體來看，，今后的一一至二年之之內(nèi)，礦上上職工利用用繳存的公公積金買房房是較強的的需求量；；主力購房房群體新莊莊孜占到70%，畢家崗10%，李嘴孜10%，鳳臺區(qū)域域煤礦10%。商品房已已成為生活活的必需品品，而其昂昂貴的價值值，一般要要花費消費費者的一生生或半生積積蓄，所以以與單身相相比家庭戶戶的購買力力更強，其其中兩代、、三代同同堂的表現(xiàn)現(xiàn)的更為迫迫切。2、被訪者家庭庭年收入分布布被訪者家庭年年收入分布情情況家庭收入在3萬—5萬的被訪者占占據(jù)了3成，6-10萬的被訪者占占據(jù)了所有被被訪者的一半半，收入在10-15萬的被訪者占占比1成以上，新莊莊子占比80%以上，畢家崗崗、孔集10%以上，收入在在15萬元以上的比比例為燕郊為為0.8%。中等收入的的家庭作為購購房主體繼續(xù)續(xù)支撐著市場場。。3、購房需求求特征分析析3.1面積需求被訪者面積需需求：本次調(diào)查結果果顯示，90-110㎡的需求比例最最高，新莊孜孜占到總體的的75％，八公山其其他區(qū)域占到到總體的68%；八公山區(qū)對對90以上戶型的需需求略高。小小面積的需求求主要是單身身購房者的意意向較多，從從投資角度來來看，八區(qū)市市場目前還是是一片空白3.2理想的購房區(qū)區(qū)域被訪者意向購購房區(qū)域分布布情況：八仙街附近多多種形態(tài)物業(yè)業(yè)的增加，將將此區(qū)域的升升值空間大幅幅提升，加之之學區(qū)主要集集中范圍內(nèi)，，購房意向占占比達到55%。，淮鳳路上上和平新村大大體量的建設設也吸引不少少客戶群體，，這部分群體體占比達到30%，而對丁山路路至二通道附附近，客戶對對這個區(qū)域持持保守態(tài)度，，需要政府和和開發(fā)企業(yè)引引導，大建設設和配套設施施的完善，八八公山二通道道附近是后期期的發(fā)展重點點區(qū)域，目前前在此地段的的項目較少，，但是單個項項目體量較大大，如八公山山新村已開工工建設，目前前工程情況已已達到20多棟，多為塌塌陷區(qū)安置房房，同時旅游游區(qū)大建設已已逐步開始。。交通要道，，貫穿東西部部連接鳳臺高高速通道。目目前商業(yè)配套套匱乏，停車車場一處26路終點站，行政單位位集中區(qū)域。。3.3年齡與樓型特特征的要求的的分析被訪者年齡段段對樓型特征征要求情況：：根據(jù)本次調(diào)查查結果顯示，，30歲以下的準購購房者對小高高層的接受程程度明顯高于于其他年齡段段，并且處于于各個樓型需需求中的峰值值，這和他們們的個性特征征有極大的關關系，因為他他們多是八十十年代出生，，一般為獨生生子女，享用用著家庭的最最佳資源，追追求時尚和變變化，而小高高層在某種程程度上迎合了了這種需求；；而30-45歲的準購房者者中需求對高高層和多層物物業(yè)的需求都都可認同，這這主要是因為為這個年齡段段的人群基本本上是七十年年代出生的，，一般有兄弟弟姐妹，尋求求家庭的穩(wěn)定定、經(jīng)濟的獨獨立和事業(yè)的的成功。在46-55歲之間的準購購房者中，對對多層的比例例達到了7成以上。相比比之下，各個個年齡段對高高層的需求占占據(jù)40%以上，而對多多層的需求則則集中在45歲以上的人群群，這主要是是因為本年齡齡段的人群一一般家庭穩(wěn)定定，事業(yè)上比比較成功，同同時也受傳統(tǒng)統(tǒng)觀念影響，，考慮老人住住房多半選擇擇多層。3.4購房目的分析析被訪者不同年年齡購房目的的分析：從年齡與購房房目的的交叉叉分析可以看看出：30歲以下的人群群主要是為滿滿足其定居和和結婚的要求求，兩者之和和達到75%，他們基本是是首次置業(yè)；；30-45歲的人群的置置業(yè)目的集中中在改善居住住，定居的比比例也較大，，他們有較強強的購買力，，處于事業(yè)發(fā)發(fā)展的黃金階階段，需求增增長較為強勁勁；55歲以上的人人群需求較弱弱，樣本中較較少，不具有有代表性，所所以這里沒有有列出，這主主要是因為他他們基本已經(jīng)經(jīng)置業(yè)，生活活已經(jīng)很穩(wěn)定定了，極少的的客戶會考慮慮替這部分的的老人購房改改善環(huán)境。4、購房者價價格需求分析析房價是調(diào)節(jié)房房產(chǎn)市場的有有力杠桿，隨隨著房價的穩(wěn)穩(wěn)重有升，購購房者對價格格的心理承受受能力也在隨隨著市場變化化而變化，但但需要找到其其心理承受的的邊緣分界線線，在一定區(qū)區(qū)域超過某一一價格后，更更多的消費者者會選擇放棄棄。4.1可以承受的最最高單價根據(jù)之前統(tǒng)計計數(shù)據(jù)顯示，，八公山區(qū)八八仙街中心房房屋均價為3200元/平米，蔡新北北路3100元/平米。而八公公山地區(qū)年收收入在6-10萬的占到了接接近50%，面對樓市回回暖跡象，房房價穩(wěn)重有升升，購房者不不得不面臨更更大的經(jīng)濟壓壓力，尤其是是對那些解決決基本居住問問題的消費者者。隨著價格格的不斷上揚揚，其心理承承受能力雖然然會逐漸增強強，但需有序序有度市場小結當前市場開始始出現(xiàn)了各種種促銷手段，，部分項目采采取降價打折折推盤，購房房送全套家電電、家俱者有有之，送汽車車者也大有其其人。全面熱熱銷的局面不不再出現(xiàn)，一一些名盤、大大盤的廣告營營銷費用開始始大幅增加等等種種市場表表現(xiàn)。種種市市場表現(xiàn)正說說明了市場的的發(fā)展成熟期期即將到來，，由單一力量量帶動整個市市場發(fā)展方向向的階段已經(jīng)經(jīng)過去，商品品房將像大多多數(shù)普通消費費品一樣，走走向主要由需需求為主導的的，價格升降降有序，競爭爭與整合并存存的市場經(jīng)濟濟即將到來。。特別是政策策調(diào)控對市場場的宏觀控制制力度加大。。經(jīng)過多年的發(fā)發(fā)展，八公山山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展起步良好好，但相關配配套行業(yè)（例例如：融資、、評估、交易易服務、信息息服務等）發(fā)發(fā)展滯后。市市場經(jīng)濟是過過剩經(jīng)濟，隨隨著市場的發(fā)發(fā)展，競爭會會越來越強烈烈，而要在激激烈的市場競競爭中立于不不敗之地，了了解、把握市市場變化及趨趨勢是必須的的。在前兩年時期期，房地產(chǎn)市市場呈現(xiàn)供不不應求的局面面，特別是田田家庵地區(qū)，，在城市化進進程加快，外外來人員快速速增加，國民民經(jīng)濟持續(xù)增增長的經(jīng)濟形形勢下，出現(xiàn)現(xiàn)一段高速增增長的過程；；但當市場發(fā)發(fā)展到一定階階段，產(chǎn)品供供給全面過剩?；蚬┣笃胶夂鈺r期，沒有有很強的核心心競爭力就無無法取勝，甚甚至無法生存存的時候，風風險將成為常常態(tài)。以科學的發(fā)展展觀從市場的的發(fā)展規(guī)律來來觀察和判斷斷目前八公山山的房地產(chǎn)市市場狀態(tài)，才才能使我們保保持客觀和清清醒的頭腦，，所有的判斷斷依據(jù)都要來來源于科學、、全面的市場場數(shù)據(jù)及嚴謹謹?shù)目茖W態(tài)度度。2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館?。I(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用二、項目定位位區(qū)域位置本項目位于淮淮南市八公山山區(qū)，位于淮淮南以西，連連接田家庵——八公山—鳳鳳臺，西部中中心重建。位置：淮南以西，，連接田家庵庵—八公山—鳳臺面積：105平方公里總人口：18萬2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館！！專業(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用項目概況總建面超過37萬平米的大盤盤，多期開發(fā)發(fā)。指標整體規(guī)劃一期小高層占地面積14.7萬平方1.51萬㎡總建筑面積37.56萬㎡4.155萬㎡容積率2.402.75綠化率38%38%規(guī)劃總用地面面積14.07萬平方，建筑筑面積37.56萬平方（其中中包含拆遷安安置房）。C-02-03地塊位于蔡新新路，商業(yè)成成熟，人流量量大，一期所所在地段距離離主流干道較較近。適于一一期開發(fā)，及及售樓部所在在地。一期總建筑面面積1.51萬平方，總戶戶數(shù)382戶。計劃分為為2標段推出。一期項目開發(fā)問題題界定定位研究二部部曲市場在賣什么么？——市場競爭研究究市場需要什么么？——客戶需求研究究發(fā)展商目標快速銷售、資資金回籠形成口碑、創(chuàng)創(chuàng)建品牌項目屬性城市和區(qū)域的的發(fā)展性良好好，項目規(guī)模模、優(yōu)勢資源源明顯，具備備發(fā)展中高品品質產(chǎn)品的基基礎條件。我們的研究方方向：高端形形象的中檔城城市住宅項目目（包括住宅宅、底商）2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館?。I(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用Strengths（優(yōu)優(yōu)勢）Weaknesses（劣勢）Opportunities（機會會）Threats（威脅）地理位置優(yōu)越越，擁有優(yōu)良良的景觀資源源占地14.7萬平方，規(guī)模模較大，便于于形成良好的的社區(qū)氛圍，，可以成為城城中之城。自身內(nèi)部擁有有自然公園，，周邊即名校校林立，擁有有得天獨厚的的資源優(yōu)勢。。項目臨城市規(guī)規(guī)劃主干，交交通便利城市舊城改造造項目，區(qū)域域影響力及吸吸引力大幅提提升；充分發(fā)揮地段段、規(guī)模、配配套優(yōu)勢，打打造區(qū)域超級級大盤形象，，吸納全城購購房客戶利用項目稀缺缺的公園景觀觀資源，樹立立高端品質，，把握改善性性、投資客戶戶這么大體量到到底八公山的的購買力是否否能承受。小高層產(chǎn)品接接受度畢竟有有限。拆遷量較大，，工程較為繁繁瑣，安置房房就地安置，，對樓盤有一一定的影響。。STWO政策調(diào)控，樓樓市未來不確確定因素存在在；真正的高端產(chǎn)產(chǎn)品量極少，，項目可參照照物不多，產(chǎn)產(chǎn)品打造面臨臨眾多開創(chuàng)性性，面臨不小小的風險。市場總容量大大，大盤開發(fā)發(fā)周期較長。。項目SWOT分析項目SWOT分析形象定位利用用原則：獨特的、稀缺缺的、客戶強強烈認同的形象定位可重重點選擇訴求求元素：公園自然資源源周邊名校林立立大規(guī)模社區(qū)主要交通干道道，交通便利利區(qū)域發(fā)展前景景優(yōu)勢與機會的的利用方向分分類：形象定位附帶帶訴求元素：：交通優(yōu)勢與城城市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展優(yōu)勢，是是城市房地產(chǎn)產(chǎn)項目所共有有或共享的，，不能體現(xiàn)項項目的獨特性性。Strengths（優(yōu)優(yōu)勢）Opportunities（機會會）地理位置優(yōu)越越，擁有優(yōu)良良的景觀資源源占地14.7萬平方，規(guī)模模較大，便于于形成良好的的社區(qū)氛圍，，可以成為城城中之城。自身內(nèi)部擁有有自然公園，，周邊即名校校林立，擁有有得天獨厚的的資源優(yōu)勢。。項目臨城市規(guī)規(guī)劃主干，交交通便利城市舊城改造造項目，區(qū)域域影響力及吸吸引力大幅提提升；充分發(fā)揮地段段、規(guī)模、配配套優(yōu)勢，打打造區(qū)域超級級大盤形象，，吸納全城購購房客戶利用項目稀缺缺的公園景觀觀資源，樹立立高端品質，，把握改善性性、投資客戶戶2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館！！專業(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用項目SWOT分析需要重點化解解或規(guī)避的劣劣勢與威脅分分析：原始條件規(guī)避與化解方向地塊大而不整從產(chǎn)品規(guī)劃的角度找到利潤最佳平衡點展示性不佳首期可考慮利用強勢的情景示范打動客戶政策調(diào)控目前八公山客戶對貸款的要求不及一二線城市，但從長遠考慮需要盡量減少多置型（大戶型）產(chǎn)品首創(chuàng)性風險盡量探尋客戶真實需求，從客戶接受能力出發(fā)，打造接受度高的產(chǎn)品。市場總容量有限合理分期，滾動開發(fā)，引入一二線城市先進營銷理念，高強度蓄客與挖客，打破常規(guī)，樹立典范。Weaknesses（劣勢）Threats（威脅）這么大體量到到底八公山的的購買力是否否能承受。小高層產(chǎn)品接接受度畢竟有有限。拆遷量較大，，工程較為繁繁瑣，安置房房就地安置，，對樓盤有一一定的影響。。政策調(diào)控，樓樓市未來不確確定因素存在在；真正的高端產(chǎn)產(chǎn)品量極少，，項目可參照照物不多，產(chǎn)產(chǎn)品打造面臨臨眾多開創(chuàng)性性，面臨不小小的風險。市場總容量大大，大盤開發(fā)發(fā)周期較長。。項目戰(zhàn)略發(fā)展展方向選擇通過SWOT分析及市場場調(diào)研明確本本案發(fā)展戰(zhàn)略略戰(zhàn)略地位分類領導者挑戰(zhàn)者追隨者補缺者戰(zhàn)略地位所具備的特征優(yōu)勢地段，超級項目項目具有無可復制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新壟斷價格標桿，引領市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備強勁的企業(yè)實力改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的產(chǎn)品目光敏銳，反應快速本案條件及市場特征項目本體：1、城改中心地段，臨二通道；2、強勢資源、公園腹地、學區(qū)；3、大規(guī)模；市場競爭：1、顯性競爭量不大，潛在競爭威脅大；2、產(chǎn)品及價格可提升空間大；企業(yè)實力：新貴都控股集團初次進入八公山市場，有意大展拳腳，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎與本案匹配度100%100%020%我們的戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展方向選擇擇：領導者+挑戰(zhàn)者我們以怎樣的的條件來挑戰(zhàn)戰(zhàn)市場，從而而樹立強大的的領導地位？？我們的方向是是：從本體優(yōu)優(yōu)越的公園為為腹地、名校校為導引，品牌實力為槍槍手尋找突破破口。項目界定：八公山中央生生活區(qū)，城市市第一歐式品品質大盤項目目。物業(yè)合理組合合，有利規(guī)避避開發(fā)成本及及市場風險的的影響。那么，基于項目使命命和項目屬性性界定，我們必須跳出出現(xiàn)有的競爭爭，建立高占占位標桿標識識，實現(xiàn)形象象一躍2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館！！專業(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用37萬方首席歐洲洲理想生活城城邦觀園天下定位語闡述：：本定位強化化項目的規(guī)模模以及歐洲屬屬性，并描繪繪一種理想的的城邦生活愿愿景，以極強強的畫面感直直達消費者心心靈深處的向向往。[項目定位]基于對項目價價值點的解讀讀，以及對項項目發(fā)展目標標的界定，結結合八公山當當前房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀，客客源現(xiàn)狀，我我司建議本項項目定位如下下：高端小高層客戶定位客戶策略：以以純粹的產(chǎn)產(chǎn)品形象鎖定定核心客戶；；

以高端的的價值體驗感感染重要客戶戶；

以強勢勢的片區(qū)價值值傳遞打動游游離客戶；以產(chǎn)品投資潛潛力吸引偶得得客戶。偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶擁有一定資金金，對于個人人資產(chǎn)做處置置，尋求保值值、增值的投投資客周邊學校的年年輕教師，首首次置業(yè)，以以小面積低總總價的精裝修修公寓為主。。礦業(yè)集團、電電廠的管理人人員，本地私私營業(yè)主，居居住升級的改改善型需求，，購房意向為為高端品質小小區(qū)工作在礦業(yè)集集團、電廠的的普通員工，，首次置業(yè)，，剛性需求，，關注性價比比，90-110㎡的需求比例最最高。客戶理解他們大多是土土生土長的八八公山人，踏踏踏實實的工工作在礦業(yè)集集團或電廠的的第一線；他們具有一定定的購買力，，但具有務實實的消費觀，，性價比往往往是他們考慮慮的首要要素素，可接受的的總價具有一一定的范圍；；他們比較年輕輕，多半有一一個孩子，子子女的教育問問題是他們?nèi)杖粘Ｉ钪嘘P關注的重心；；他們向往城市市便利的生活活，希望分享享城市資源；；他們希望社區(qū)區(qū)內(nèi)和社區(qū)周周邊有比較完完善的生活、、交通等配套套……產(chǎn)品性價比城市意愿務實傳統(tǒng)低總價家庭感核心客戶特征征2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館?。I(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用三、形象定位位形象定位品牌建筑內(nèi)部配套生態(tài)區(qū)位自然資源品質以城筑未未來八公山旅游風風景區(qū)城市新中心社社區(qū)城市最高檔次次配套城市最美的自自然園林最美麗的建筑筑外觀價值點梳理學區(qū)教育成就未來來形象定位核心價值體系系深化1———品牌鑄就品品質八公山缺乏乏真正的豪宅宅八公山很少有有好的品牌開開發(fā)商用心為為八公山城市市建設做點什什么……八公山人希望望有像萬科城城那樣的產(chǎn)品品。面對八公山豪豪宅的真空時時代，將以領袖之姿姿，打開千年年古城的豪宅宅之門！2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館?。I(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用形象定位超大原生態(tài)公公園，絕無僅僅有的自然條條件。核心價值體系系深化2———資源決定價價值公園……生態(tài)態(tài)豪宅領袖八公山舊城改改造重點發(fā)展展區(qū)域，未來來城市新中心心。核心價值體系系深化3———區(qū)位決定地地位城市新中心上上層生活圈泳池？會有；；健身館？會會有；高檔次次的茶樓？當當然也會有………還有目前八公公山最先進的的物業(yè)服務，，引進國內(nèi)知知名物業(yè)公司司提供最優(yōu)質質的服務。核心價值體系系深化5———最高檔次配配套和服務國際化無憂生生活城定位原則:（1）本項目目已具備八公公山首席豪宅宅實力，因此此推廣的第一一要務就是要要樹立項目高高端形象；（2）體現(xiàn)項項目核心價值值點；城市新心，園園區(qū)生生態(tài)藏藏品豪豪宅體現(xiàn)本案地段段價值，升值值前景訴求絕佳的資資源、環(huán)境表明本案是值值得家庭傳承承珍藏的頂級級產(chǎn)品形象定位2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館！！專業(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用案名主推薦：：高端系列，助助推品牌形象象——商鋪+小小高層產(chǎn)品自然、生態(tài)、、教育，大城城2013，我我們俯瞰天下下案名建議觀園天下四、廣告定位位讓八公山生活活重新新想象一座觀園的出出現(xiàn)，讓八公公山重新想象象未來；觀園天下，可可能是2013年八公山最值值得期待的房房子！入市廣告形象象一觀園天下強調(diào)：觀園天天下在八公山山人居史上的的革命性意義義，顛覆原有有人居格局，，引領未來人人居趨勢。37萬方首席歐洲洲理想生活城城邦即將登陸陸再次強化觀園園天下地位不不可撼動性，，2013年7月7日產(chǎn)品上市發(fā)發(fā)布會傾城共賞！觀園天下入市廣告形象象二2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館！！專業(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用觀園天下，和和你一起領先先幸福幸福的含義，，有時就是比比別人領先一一點！觀園天下，為為八公山的明明天而來！強調(diào)：觀園天天下的城市標標桿地位，強強調(diào)項目的領領先性，將項項目與其他樓樓盤有效區(qū)隔，樹樹立行業(yè)領袖袖的先鋒地位位和形象。。。入市廣告形象象三觀園天下歐洲理想生活活樣板歐洲，眾神庇庇佑下的藝術術王朝，誕生生了數(shù)以千計計的藝術大家家，發(fā)端于文文藝復興時代代的歐洲建筑筑思潮，對現(xiàn)現(xiàn)代人居建筑筑理念影響至至深。觀園天下，37萬方歐洲理想想生活城邦，，以高卓的品品位和經(jīng)典的的歐洲建筑思思想，以足夠夠的謙遜與胸胸懷，兼容并并蓄，樹立起起屬于自己的的驕傲！入市廣告形象象四觀園天下以首席的智慧慧，禮贊新八八公山入市廣告形象象五正如城市的發(fā)發(fā)展永不止息息，八公山的的成長也永不不會終止。隨著西部城區(qū)區(qū)規(guī)劃、八公公山風景名勝勝區(qū)總規(guī)修編編、西部工業(yè)業(yè)走廊規(guī)劃和和八公山旅游游區(qū)總體規(guī)劃劃等重大規(guī)劃劃通過市政府府審批后，古古老的八公山山迸發(fā)出前所所未有的活力力，一個嶄新新的城市理想想即將完美誕誕生。作為這片浩大大城市浪潮中中的重量級生生活城邦——觀園天下領跑跑八公山，助助力西部，以以磅礴之勢繪繪就這部家園園史詩的第一一篇章。觀園天下2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館！！專業(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用以首席的智慧慧，描繪新八八公山入市廣告形象象六新貴都控股集集團，淮南開開疆之作，致致力締造八公公山首席歐洲洲理想生活城城邦。觀園天下，傲傲居八公山舊舊城改造中心心，未來城市市中央生活區(qū)區(qū)，大手筆規(guī)規(guī)劃，歡迎智智識眼光！觀園天下懸榜10萬元尋找觀園天下下形象代言家家庭和諧社會和和美人家目的：以戶外外大牌出街，，迅速抓住八八公山受眾眼眼球，引發(fā)口口碑效應，打打響項目知名名度。入市事件營銷銷戶外大牌文文字觀園天下五、營銷計劃劃房地產(chǎn)開發(fā)模模式近年來發(fā)發(fā)生了根本性性的變化：土地成本低，占總成本30%左右2.協(xié)議出讓，前期只支付部分出讓金3.前期費用可以減免4.施工企業(yè)可先行墊資施工5.可以提前預售，提前回收資金6.競爭程度低1.土地成本高，占總成本40%左右2.招拍掛，三個月內(nèi)支付全部土地款3.一站式、一次性交納全部前期費用4.嚴禁墊資施工，拖欠農(nóng)民工工資5.嚴格預售許可制度6.銷售資金監(jiān)管制度7.競爭程度激烈舊開發(fā)模式新開發(fā)模式房地產(chǎn)業(yè)暴利利時代基本已已經(jīng)一去不復復返了。潛在在的畫外音在在于——房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)僅靠一個個項目就獲取取巨大利益的的可能性越來來越小，長線線開發(fā)和企業(yè)業(yè)長線發(fā)展成成為更高目標標，也更為強強調(diào)企業(yè)的品品牌形象。項目理解與認認知房地產(chǎn)行業(yè)競競爭越來越充充分，要求開開發(fā)企業(yè)具備備更高的應對對能力特征潛在進入者新入侵者憑借新型價值鏈快速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)競爭者（包括公司之間的競爭）總數(shù)減少，面臨強強競爭，有些企業(yè)迅速進化和擴張。賣方土地嚴控，公開供給；嚴控貸款，資金渠道增加；建材與施工成本上漲。買方需求受加息、調(diào)控等政策抑制，客戶逐漸成熟和分化。替代品二手房交易日趨活躍，政府廉租房等保障性住房。

替代品的威脅新的市場進入入者威脅討價還價能力力（較低）討價還價能力力（越來越越高）波特五力模型型分析競爭的實質越越來越指向品品牌層面。2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館！！專業(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用問卷調(diào)查：各要素得分統(tǒng)計表問卷編號關鍵要素001002003004005006007008009010011012013014015016017合計資金實力13111197101211118781213161014183品牌121151297121411912101313111314188技術8712109347993614965112營銷11991013141012910107513161013181產(chǎn)品8129101112129714109151317712187規(guī)模111078351110964373334107成本1091112781168414595157132公共關系51185585478421122127106服務1991217135103121781760115155房地產(chǎn)行業(yè)關關鍵成功要素素分析（內(nèi)部研究數(shù)數(shù)據(jù)）多次調(diào)研的結結論基本一致致，房地產(chǎn)行行業(yè)成功的要要素中：品牌牌是第一位的的。2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館??！專業(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用所以，我們想想說的是：重重視品牌，塑塑造品牌，將將貫穿項目始始終。那種長長期以價格戰(zhàn)戰(zhàn)換取短期資資金回籠的手手法是我們所所摒棄的。堅持四項基本本原則1.必須遵循“快速銷售變現(xiàn)現(xiàn)”原則；2.必須遵循“成本控制”原則；3.必須遵循“差異化競爭”原則；4.必須遵循“與時俱進”原則（后期期產(chǎn)品留有調(diào)調(diào)整余地，以以便更切合屆屆時的市場復復雜需求）打好六大戰(zhàn)役役1.揭幕戰(zhàn)：開工工大典；2.揚名戰(zhàn)：產(chǎn)品品說明會；3.聚變戰(zhàn)：專場場推介會；4.陣地戰(zhàn)：示范范區(qū)5.信心戰(zhàn)：首次次開盤6.持久戰(zhàn)：持續(xù)續(xù)推盤揭幕戰(zhàn)：開工工大典OpeningBattle良好的開始是是成功的一半半。一個大盤盤的亮相必須須是高規(guī)格、、高標準的。。要求：邀請政政府主要領導導人出場，邀邀請企業(yè)資源源能抵達的國國內(nèi)一線演員員/明星或其他焦焦點人物出場場。通過廣泛的媒媒體渠道報導導項目開工大大典的轟動場場面，傳播項項目第一手資資料，媒體應應涵蓋：網(wǎng)絡絡、報紙、電電視、一線雜雜志等。2013房地產(chǎn)策劃設設計大全，300G移動圖書館??！專業(yè)地產(chǎn)智庫庫、淘寶雙鉆鉆信用揚名戰(zhàn)：產(chǎn)產(chǎn)品說明會會FameBattle一戰(zhàn)成名，，響徹八公公山。紅旗旗獵獵戰(zhàn)鼓鼓擂，磨刀刀霍霍虎山山行。要求：建筑筑規(guī)劃、景景觀規(guī)劃代代表出席，，最好有外外籍人士。。地點選擇擇在八公山山最好的酒酒店舉行，，如售樓部部已經(jīng)建成成，可以選選擇在售樓樓部內(nèi)部舉舉行。聚變戰(zhàn)：專專場推介會會FusionBattle從無到有，，從虛漸實實。人海戰(zhàn)戰(zhàn)術兩茫茫茫，多思量量，?；赝?。以專場推介介會的方式式，到達合合肥、淮南南、八公山山、等地。。以專場推介介會的方式式，召集本本地目標客客戶，重點目標：：企業(yè)/政府/學校。陣地戰(zhàn)：示示范區(qū)的建建設與完成成PositionsBattle善戰(zhàn)者，勝勝于易勝者者也。聯(lián)合合防守，疏疏而不漏，，率先突圍圍。不為攻攻取，而在在歷練，在在磨合，在在修整。作為一個37萬平方的大大項目，示示范區(qū)應包包含部分高高端產(chǎn)品的的展示區(qū)、、項目的售售樓部、主主入口、主主景觀等的的展示，讓讓客戶有現(xiàn)現(xiàn)場感，切切身體會到到項目的優(yōu)優(yōu)越性。2013房地產(chǎn)策劃劃設計大全全，300G移動圖書館館！專業(yè)地產(chǎn)智智庫、淘寶寶雙鉆信用用信心站：首首次開盤ConfidenceBattle計利以聽，，乃為之勢勢，以佐其其外。天已已揚名，地地已聚變，，人和大有有可為。首次開盤是是整個項目目成功的核核心，其將將樹立起項項目最大的的市場口碑碑。務必成成功。要求：開盤盤銷售率在在65%以上。持久戰(zhàn)：持持續(xù)推盤PersistentBattle在持續(xù)推盤盤的過程中中，先期展展示的區(qū)域域要有良好好的昭示性性，也要考考慮對于居居住和生活活配套的不不斷完善，，推盤的節(jié)節(jié)奏和市場場的適應，，也是項目目持久戰(zhàn)的的重要課題題。價格策略策略分解——推售策略核心問題：：如何保證證項目上半半年形象啟啟勢；結合合工程進度度，保證下下半年一期期產(chǎn)品銷售售期的前置置?舉措：1、保障明星星產(chǎn)品啟勢勢，通過高高端形象的的詮釋，推推動整個項項目品牌。。2、一期產(chǎn)品品5月開始推廣廣，7月釋放認籌籌信息；一期推售策略：：1、一期分2標段推出，，首批房源保保證最大量量推盤，待待熱銷后實實行小步快快推的模式式，不斷加價，，最終實現(xiàn)現(xiàn)利潤。2、保障首批批房源與前前期積累客客戶的高匹匹配度，最最大化推出出貨量，配配以明星產(chǎn)產(chǎn)品抬升價價格認知，，以熱銷啟啟勢。3、次批推盤盤仍然以現(xiàn)現(xiàn)金流產(chǎn)品品為主，適適當提價，，保證年基基本目標達達成；要點：實行行“饑餓餓式”推推盤，整體體控制“小小步快跑””節(jié)奏，形形成持續(xù)旺旺銷態(tài)勢。。入口廣場采采用具有有觀園氣質質的小品建建筑，與外外界環(huán)境相相互區(qū)別，，創(chuàng)造出獨獨具一格的的歐式風情情的入口形形象，體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)業(yè)主主的非凡身身份和進入入社區(qū)的尊尊貴感，，作為觀園園天下的風風情展示廣廣場。建議售樓部部（形象展展示區(qū)）布布置在項目目地塊東北北角；售樓部是項項目實體是是面市的第第一炮，應應大手筆鑄鑄就外圍被景觀觀園林示范范區(qū)包圍，，售樓部可可以是臨建，也可以以結合后期期單棟樓體體布置。售樓部與樣樣板房展示示區(qū)可在一一棟樓，便便于參觀。。啟動區(qū)建議議一期一標段段開發(fā)地形象展示中中心5-7月：品牌導導入期，社社會大眾話話題進行觀觀園天下企企業(yè)理念的的植入9月：開盤強強銷期，密密集暖場活活動階段目標說明要點品牌導入期品牌落地，觀園天下品牌在八公山全城皆知線上通過社會話題炒作引爆市場，線上戶外，線下現(xiàn)場包裝體現(xiàn)項目形象、公關活動形象強推期將項目與城市發(fā)展相結合，實現(xiàn)大量客戶認知將“觀園天下歐洲理想生活城邦”的產(chǎn)品概念與城市發(fā)展配套結合，通過線上、線下途徑，成功進一步擴大項目影響力。售樓處蓄客。形象推廣、公關活動強力蓄客期現(xiàn)場人氣旺盛，持續(xù)大批量認籌通過設外展場，以及大客戶“一對一”行銷，集中蓄客。渠道活動、城區(qū)巡展，大客戶“一對一”溝通行銷。強力認籌期為開盤積蓄足夠的認籌客戶通過客戶摸牌，把握客戶質量，確保開盤解籌率。認籌活動開盤強銷期實現(xiàn)開盤熱銷，樹立項目高品質形象通過項目熱銷徹底震撼市場，改變市場格局，引領八公山中高端住宅置業(yè)風向盛大開盤，以活動為主6月：形象強強推期，線線上項目形形象亮相9月2013年5-7月7月8月8月：強力力認籌期，客戶摸牌，，確?？蛻魬糍|量7月：強力蓄蓄客期，密密集活動，，大批量蓄蓄客10月推廣節(jié)點軸軸（1）多渠道蓄蓄客策略A、2013年5-7月，做為品品牌導入期期，觀園天天下亮相八八公山，高高調(diào)進入市市場，以““37萬方歐洲理理想生活城城邦”為主主題，旗幟幟鮮明的制制造歐式品品質大盤氣氣勢，以““觀園天下下懸榜10萬尋找形象象代言家庭庭”等主題題公關活動動，在八公公山線上線線下制造話話題，形成成廣泛口碑碑傳播，讓讓觀園天下下成為2013年八公山熱熱議的題目目。B、2013年7月，項目售售樓處開放放，正式接接待蓄客，，并建立““內(nèi)搶外拓拓”的具體體執(zhí)行方案案。此階段段線上蓄客客與圈層拜拜訪（區(qū)商商業(yè)經(jīng)營戶戶、重點產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園管理理人員）相相結合，重重點放在八八公山地緣緣性客戶深深度挖掘。。在此基礎礎上，同時時啟動異地地推介蓄客客。結合學學區(qū)、公園園概念大勢勢推廣，引引爆八公山山關注度。。C、2013年8月，觀園天天下正式認認籌，釋放放廂體價格格區(qū)間，試試探客戶心心理價位，，推出認籌籌優(yōu)惠政策策，密集暖暖場活動。。D、2013年9月，觀園天天下首期開開盤，借助助開盤熱銷銷的市場關關注度，在在持續(xù)熱銷銷的同時，，開始第二二輪蓄客工工作，通過過置地會活活動加大圈圈層傳播及及老帶新力力度。2013房地產(chǎn)策劃劃設計大全全，300G移動圖書館館！專業(yè)地產(chǎn)智智庫、淘寶寶雙鉆信用用原則1：線上占位位，線下解解析；立立勢一步到到位，差異異化營銷突突破傳統(tǒng)的線上上廣告主打打形象，立立足于中高高端占位，，制造口碑碑效應。線上廣告主主要集中于于圈層客戶戶所易于接接觸到的戶戶外大牌，，道旗，圍圍擋，配合合電視廣告告。線上控制投投入，主打打形象通過對展示示、服務、、活動的精精心設計、、把握，讓讓圈層客戶戶充分體驗驗感知項目目的與眾不不同，引起起共鳴。通過線下的的推廣，深深入解析產(chǎn)產(chǎn)品，強化化客戶意向向，放大口口碑傳播，，促進成交交。線下圈層營營銷突破項目定位于于城市首席席歐式大盤盤，必須力力求一次立立勢到位，，避免陷入入低端項目目的無謂競競爭，備受受干擾；營銷上必須須有所突破破與創(chuàng)新，，從營銷層層面上引領領市場；立勢一步到到位，差異異化營銷線上：指大眾媒體體廣告，也也就是我們們通常在各各類公開性性的媒體上上所看到或或聽到的廣廣告，如戶戶外、報紙紙、電視、、電臺等等等。線下：非大眾媒體體廣告，也也叫做終端端廣告。就就是圍繞廣廣告賣場、、促銷所需需要及涉及及的所有宣宣傳物料，，即：單頁頁、畫冊、、插頁、說說明書、海海報、噴畫畫、包裝、、折頁......也包括了相相關的公關關活動。（2）渠道原則則線上形象第第一策略——確保能夠實實現(xiàn)高形象象的媒體成成為主力投投放渠道（（戶外、電電視、平面面媒體）線下價值滲滲透客戶——線下第一時時間將項目目核心價值值直效滲透透到目標客客戶高檔KTV銀行VIP高檔健身房房高檔酒樓線下活動：：圍繞價值值滲透為核核心的客戶戶汲取在客戶主要要來源區(qū)進進行路演活活動；組織礦業(yè)集集團職工等等團購活動動；配合銷售節(jié)節(jié)點，進行行全市范圍圍的短信發(fā)發(fā)送；原則2：客戶截流流：想在客客戶前頭，，走在競爭爭對手前面面機場火車站CBD中心市中心主要要街道高速路口老城核心路路段競爭項目本項目干擾項目區(qū)隔干擾客戶截流區(qū)域競爭項目區(qū)域其它項目客戶維系區(qū)隔干擾領導者占位位；一步到到位；市場場價格標桿桿。情感共鳴；；圈層營銷銷；體驗感感知；客戶戶維系。完善的營銷銷價值體系系；

營銷銷的創(chuàng)新與與突破；針針對性的的營銷策略略.客戶維系區(qū)隔干擾以下領域必必然有“觀觀園天下””的存在：：1、客戶最集集中的地方方。2、客戶最樂樂于接受的的營銷方式式。3、主要競爭爭對手的主主要營銷領領域迷你酒吧設設計，提供供各式飲品品和小點心心，注意器器皿的使用用，營造品品質生活感感受，通過過味覺體驗驗，贏得客客戶的青睞睞。（3）線下包裝裝示意[售樓處內(nèi)內(nèi)部氛圍]1、區(qū)域展示示墻，突出出“首席歐歐洲理想””區(qū)域形象象，厘定周周邊服務、、生活、教教育等配套套設施，增增加光電展展示；2、按照規(guī)劃劃制作沙盤盤，增加光光電顯示，，突出即將將推售的產(chǎn)產(chǎn)品；3、現(xiàn)場背景景音樂，洗洗手間增加加香薰；4、提供樓書書等資料的的專屬擺放放位置。從門衛(wèi)、保保潔、侍應應到銷售、、客服、財財務提供全全程五星級服務務，全場各種種工作人員員從統(tǒng)一的的衣著、恰恰當?shù)呐滹楋?、標準的的禮儀、典典雅的談吐吐、文明的的舉止等方方面都給來來訪客戶以以最尊貴、、舒適、大大氣的感受受。[售樓處內(nèi)內(nèi)部氛圍]安排專職看看房車司機機；看房通道門門崗設置轉轉崗保安人人員，不能能由其他崗崗位隨意替替換，保持持高形象與與精神面貌貌；樣板房設置置專職服務務，如有可可能，提供供香薰或咖咖啡烹煮。。情境生活的的展示，實實際居住效效果與交房房標準展示示——簡歐風格樣樣板間示意意建議本項目目室內(nèi)裝修修可由知名名設計師操操刀設計，，以歐式生生活為主題題，風格多多樣，可由由現(xiàn)代風格格、簡歐風風格、現(xiàn)代代中式風格格等不同元元素組成，，讓客戶參參與體驗與與選擇。[樣板間]策略分解——活動策略影響力活動動——利用名人效效應以及高高端平臺的的嫁接，放大項目形形象價值主題：魯豫豫有約《低碳時代能能源城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展方方向》或教育專家家周弘《賞識教育》講壇及后續(xù)續(xù)青少年成成長論壇，，陣地：八公公山知名酒酒店時間：7月下旬媒體：戶外外、整合當當?shù)貍髅綀髨蟮赖取：罄m(xù)整合網(wǎng)網(wǎng)絡傳播，，形成持續(xù)續(xù)熱點播報報。觀園天下項項目2013年度營銷總總控圖目標核心問題概念平臺5年內(nèi)完成首首批銷售額額，提升項項目品牌地地位，實現(xiàn)現(xiàn)品牌落地地八公山。。核心傳播概概念線上傳播思思路八公山可以以驕傲！37萬方歐洲理理想生活城城邦即將登登陸線下營銷思思路尋找觀園營銷節(jié)奏媒體配合公關活動渠道營銷78發(fā)現(xiàn)觀園體驗觀園認同觀園讓八公山生生活重新想象品牌導入期期形象強推期期強力蓄客期期在市場容量量有限的區(qū)區(qū)級市場，，如何超越越區(qū)域平臺臺速度，快快速完成銷銷售任務？？項目核心價價值定位競爭定位目標客群定定位37萬方八公山山首席歐洲洲理想生活活城邦產(chǎn)品定位客戶定位對居住品質質有一定要要求的人群群開工奠基活活動尋找形象代代言家庭戶外出街短信、公關關活動、戶戶外、電視視字幕內(nèi)部聯(lián)動鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、、派單銀行營業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點拓展9認籌開始開盤強銷期期重點區(qū)域重重點單位大大客戶拓展展客戶摸牌意向客戶基基礎信息收收錄無價格引導導期價格箱體測測試強力認籌期期客帶客價格試算及及客戶意向向單位鎖定定摸排一座城市，，一座觀園園客戶特征：：有一定生活活品位，具具發(fā)展眼光光，有相當當穩(wěn)定收入入的人群觀園天下產(chǎn)產(chǎn)品核心：：交通干道歐歐式建筑筑精品園林完完善配套套優(yōu)勢學區(qū)進駐觀園天天下售樓處處活動觀園天下開開盤以首席的智智慧，禮贊贊新八公山山原味歐洲經(jīng)經(jīng)典的的永遠是經(jīng)經(jīng)典（4）項目2013年推廣工作作排期計劃劃短信、公關關活動、戶戶外、電視視字幕短信、公關關活動、戶戶外、電視視字幕短信、公關關活動、戶戶外、電視視字幕短信、公關關活動、戶戶外、電視視字幕置地會蓄客客形象代言家家庭評選活活動廣告總預算算費用=總銷額*0.1%=總銷售面積積*均價*0.1%=50000m2*3300元/m2*1%=1650000元廣告費用控控制為總銷銷售額的1個點以內(nèi)，，均價：根據(jù)據(jù)周邊及自自身項目詳詳情暫定為為3200-3300元/m2之間媒體數(shù)量單價（元）總價（元）備注銷售物料————約150000后續(xù)要加印戶外570000∕年/塊350000以實際簽約價格為準短信10次（5萬條∕次0.0525000根據(jù)活動時間節(jié)點高炮270000∕年/塊140000以實際簽約價格為準公交站牌6