簡析小區(qū)車位車庫的權(quán)屬及相關(guān)法律問題簡析小區(qū)車位車庫的權(quán)屬及相關(guān)法律問題摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，城市房屋商品化得以迅速發(fā)展以及機(jī)動車的普及，商品房小區(qū)車位、車庫不足的問題日益突出，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間糾紛不斷，這些糾紛歸根結(jié)底在于小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬不明?！段餀?quán)法》對這問題做了界定，但尚有不足，所以需要在分析的基礎(chǔ)上提出針對性的建議，從根本上緩解小區(qū)車位車庫歸屬問題。關(guān)鍵詞：小區(qū)車位;車庫;權(quán)利歸屬近年來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷滿足了人們的生活需要，汽車成為人們生活的必須，為人們生活提供了便利，是人們生活不可缺少的部分。然而汽車停放也帶來諸多問題，主要表現(xiàn)在車位、車庫歸屬問題，即歸業(yè)主所有還是開發(fā)商所有?這是本文主要討論的話題?！段餀?quán)法》第74條雖然做了相關(guān)規(guī)定，并不明確。一、小區(qū)車位、車庫的概述（一）小區(qū)車位、車庫的定義及分類車位指住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上或地下的停放機(jī)動車輛的屬于開放式空間的場所。車庫指人們在小區(qū)內(nèi)停放車輛時(shí)的獨(dú)立附屬物。車位是在地面簡單劃線而成，不具有建筑物特征，開發(fā)幾乎不要成本;而車庫具有建筑物的特征，有明確的位置，空間封閉，開發(fā)投入成本較高。小區(qū)車位、車庫的分類：立體停車位、地面停車位、首層架空層停車位、地下停車位、樓房頂層停車位。（二）小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條，判斷小區(qū)某部分是否為專有部分的條件有：構(gòu)造上具有獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;利用上具有獨(dú)立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?？芍^(qū)車位、車庫具備這三個(gè)條件，屬于建筑物的專有部分，可以獨(dú)立作為所有權(quán)的客體;車位、車庫是附隨小區(qū)建筑物而建造的，是整個(gè)住宅小區(qū)的組成部分;而且小區(qū)車位、車庫能滿足業(yè)主停車的需要，進(jìn)一步提升小區(qū)物業(yè)價(jià)值，是現(xiàn)代小區(qū)不可或缺的配套設(shè)施之一。（三）小區(qū)車位、車庫的現(xiàn)狀現(xiàn)今的小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬是比較混亂的，有法律明確規(guī)定的部分，即《物權(quán)法》第74條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這個(gè)規(guī)定區(qū)分了小區(qū)內(nèi)地面車位和車庫的差異，在其產(chǎn)權(quán)歸屬問題上給予區(qū)別對待，規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫的歸屬方式，但這一規(guī)定并未解決實(shí)際根本問題。也有不明確的爭議，存在四種觀點(diǎn)：歸業(yè)主共有;歸開發(fā)商所有;應(yīng)按照當(dāng)事人約定;以是否計(jì)入公攤面積確定。這些觀點(diǎn)都是僅從與車位車庫有關(guān)的一個(gè)方面來支持，沒有做到很好的兼顧各方因素。要很好的確定小區(qū)車位、車庫的歸屬，就要關(guān)注車位、車庫的'性質(zhì)是專有部分還是共有部分：若屬于專有部分，那么就是獨(dú)立的，開發(fā)商可以進(jìn)行單獨(dú)得出售和不動產(chǎn)登記;反之，若屬于共有部分，那么小區(qū)全體業(yè)主就是共有人，開發(fā)商如果單獨(dú)把這部分出售就會侵犯業(yè)主的合法利益，業(yè)主可以請求開發(fā)商賠償侵權(quán)之債。二、 小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬存在的問題（一） 小區(qū)車位、車庫的多樣化，權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一鑒于小區(qū)車位、車庫的類型多樣，所以判斷標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一，具體有以下三方面：從土地使用權(quán)上看，根據(jù)我國“房地一體”原則，業(yè)主在買受房屋后就同時(shí)取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，小區(qū)中的車位、車庫也附屬的歸業(yè)主所有。此標(biāo)準(zhǔn)使小區(qū)車位、車庫權(quán)屬較為明確，但僅憑土地使用權(quán)難于區(qū)分公共場合中的車位、車庫是業(yè)主共有還是專有，相比較車位而言，建造車庫要投資的成本較高，開發(fā)商建造車庫的目的就是獲得利益，此利益如果得不到以期的回報(bào)會減少開發(fā)商建造車庫的積極性;從建造成本上看，誰投資建造了車位、車庫，誰就享有所有權(quán)，體現(xiàn)“誰投資、誰受益”原則。但在現(xiàn)實(shí)生活中干擾因素比較多，缺乏準(zhǔn)確性;從約定存在上看，開發(fā)商和業(yè)主在買賣房屋時(shí)可以通過約定來確定車位、車庫的歸屬，因?yàn)榉梢?guī)定保護(hù)合同當(dāng)事人的意思自治，約定優(yōu)先，只有在沒有約定或約定不明時(shí)，才歸業(yè)主共有。這三方面都各有利弊，都不適合對小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬進(jìn)行區(qū)分。（二） 《物權(quán)法》第七十四條在實(shí)際操作中存在問題“首先滿足業(yè)主需要原則”這一規(guī)定太過粗糙，易產(chǎn)生歧義，雖然體現(xiàn)國家對車位、車庫轉(zhuǎn)讓自由有一定程度的限制，但這一限制不明確。它使人們對“首先”的理解不一，沒有明確規(guī)定在實(shí)踐中開發(fā)商以高于市場價(jià)格的價(jià)格出售或出租給業(yè)主的情況，沒有明確規(guī)定開發(fā)商是否有權(quán)將車位車庫出售給小區(qū)業(yè)主以外的其他人和開發(fā)商將車位車庫賣于第三人的行為是否在法律上屬于合法行為;且法律只規(guī)定了小區(qū)車位、車庫的歸屬方式，即當(dāng)事人約定，而沒有對約定不明或沒有約定的情況下的車位、車庫的歸屬做具體說明，這樣會造成人們在社會操作中產(chǎn)生糾紛，造成難題。三、 小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬的認(rèn)定（一）不同類型小區(qū)車位、車庫歸屬的認(rèn)定立體停車位在結(jié)構(gòu)上占用了獨(dú)立空間的停車位，符合建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，而且建筑物面積也包括在整個(gè)小區(qū)的建造成本中，可以獨(dú)立買賣交易并取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)登記。因此，開發(fā)商有權(quán)對此獨(dú)立的專有部分進(jìn)行出售或租賃。地面停車位是通過在地面上劃線而成，不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)，所以不屬于專有部分，只能成為共有部分。且此類停車位的建造面積已經(jīng)包括在整個(gè)小區(qū)的建造面積內(nèi)，所以其應(yīng)為小區(qū)全體或部分業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)將其進(jìn)行出售或租賃。首層架空層停車位的法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物，是住宅房屋單元的從物，是小區(qū)全體或部分業(yè)主的共有物。地下停車位的權(quán)利歸屬并不明確，眾說紛紜。但從法律的角度，絕大部分地下停車位的建筑面積是不計(jì)入整個(gè)小區(qū)的總建造面積的，應(yīng)該屬于全體業(yè)主;但也有一些地方特別規(guī)定屬于開發(fā)商所有。所以此停車位的權(quán)利歸屬還有待進(jìn)一步明確。樓房屋頂平臺停車位，從構(gòu)造看類似于地面停車位，也只是簡單的劃線分割而成，不屬于專有部分。而且對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。因此，這類停車位應(yīng)由該建筑物的全體業(yè)主共有。 （二）《物權(quán)法》第七十四條在實(shí)際操作中的對策我們應(yīng)該正確理解“首先滿足業(yè)主需要原則”這一規(guī)定，提高實(shí)際可操作性。這里的“首先”是指不分條件的優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán);進(jìn)一步明確規(guī)定開發(fā)商以明顯高于市場價(jià)格的價(jià)格出售或出租小區(qū)車位、車庫給業(yè)主的行為，才能更好的保護(hù)業(yè)主的弱勢地位;還要明確開發(fā)商把小區(qū)車位、車庫的所有權(quán)出售給小區(qū)外的人的行為是否受法律的保護(hù)，這要看開發(fā)商在出售給業(yè)主之外的人之前是否履行了通知業(yè)主的義務(wù)，如果沒有通知業(yè)主，此出賣行為法律是不保護(hù)的。還應(yīng)該明確約定不明或沒有約定下的小區(qū)車位、車庫所有權(quán)歸屬，推定為業(yè)主共有。因?yàn)殚_發(fā)商和業(yè)主的地位不平等，開發(fā)商在買賣房屋中總是處于優(yōu)勢地位，掌握著建造商品房的成本，法律上要保障當(dāng)事人的合法利益。如果當(dāng)事人沒有在合同中約定車位、車庫的歸屬，就可以推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車位、車庫的權(quán)利，推定為業(yè)主共有。另外，從合同解釋上看，如果合同因沒有約定歸屬而發(fā)生爭議，法律上要求做不利于開發(fā)商的解釋，即解釋為歸業(yè)主共有。四、結(jié)語在小區(qū)建設(shè)中設(shè)置一定數(shù)量、類型的車位車庫，有利于提升小區(qū)的居住環(huán)境，滿足業(yè)主的出行需要。伴隨而來的小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬不明，會損壞開發(fā)商和業(yè)主的合法權(quán)益，阻礙經(jīng)濟(jì)社會的正常發(fā)展。我們應(yīng)該從現(xiàn)有法律規(guī)定出發(fā)，借鑒它國先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，健全、完善停車位建設(shè)制度，真正建設(shè)一個(gè)良好健康的停車環(huán)境;并不斷加強(qiáng)政府監(jiān)督管理職能，建立長效合理監(jiān)控體制，提高停車位的整體質(zhì)量和管理人員素質(zhì)。只有這樣才能有效解決停車位緊張問題，交通才能走向健康循環(huán)的軌道。參考文獻(xiàn)：穆新偉?住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬問題[D].華中科技大學(xué)，碩士學(xué)位論文，2010-5-16.蔡鐳.論住宅小區(qū)車位與車庫的權(quán)屬問題[D].華僑大學(xué)，碩士學(xué)位論文，2010-12-25.蔡一博?淺析小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬[J].學(xué)術(shù)交流，2011，7(7)(總第208期).佚名.論小區(qū)車位車庫的權(quán)屬及相關(guān)法律問題[J].法制與社會，2009(11).高圣平.住址小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究-兼評＜物權(quán)法＞第74條[