浙江眾安房地產(chǎn)公司

業(yè)務(wù)運(yùn)作及職能管理診斷報(bào)告北大縱橫管理咨詢公司2002年11月報(bào)告二機(jī)密導(dǎo)讀總論業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷職能管理診斷經(jīng)過6年的創(chuàng)業(yè)發(fā)展，浙江眾安初具發(fā)展實(shí)力，開始進(jìn)入高速成長期1997~1998年開發(fā)國貿(mào)大廈、星怡花園1997年年底浙江眾安正式成立2000年，國泰項(xiàng)目征地;2002年基本售罄2002年開發(fā)山水苑，基本預(yù)定完眾安“鞏固浙江、發(fā)展安徽、拓展其他”發(fā)展戰(zhàn)略浙江眾安發(fā)展歷程初創(chuàng)期高速成長期未來發(fā)展期生存期1998~2000年，開發(fā)眾安花園1998199720002004眾安的成功離不開主要領(lǐng)導(dǎo)人過人的膽識和才干，積極開拓創(chuàng)新，并抓住了房產(chǎn)市場良好的發(fā)展機(jī)遇對于現(xiàn)任高層管理者最大的優(yōu)勢，51%的員工認(rèn)為是“經(jīng)驗(yàn)豐富”，36%認(rèn)為是“具有開拓創(chuàng)新精神”，30%認(rèn)為是“善于公關(guān)”。資料來源：調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果目前眾安房產(chǎn)面臨良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：杭州市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和居民年人均可支配收入近年來快速增長（年）（萬元）資料來源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒20020246810121978198019851990199119921995199920002001市區(qū)居民年人均可支配收入農(nóng)村居民年人均純收入（千元）（年）杭州人均國內(nèi)生產(chǎn)總值杭州居民年人均可支配收入杭州市房地產(chǎn)市場活躍，2002年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長在全國主要城市中居于前列2002年1－8月全國主要城市房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年增長率資料來源：中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào).2002.8.31(%)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，眾安公司迫切需要強(qiáng)化管理基礎(chǔ)，為規(guī)?；l(fā)展走得更快更穩(wěn)奠定基礎(chǔ)問題：1、業(yè)務(wù)運(yùn)作缺少成熟模式，配套制度體系不完整；2、職能管理基礎(chǔ)薄弱，尤其是人力資源管理基本空白3、……通過制度化建設(shè)，明晰各級崗位的責(zé)、權(quán)、利，夯實(shí)規(guī)范化運(yùn)作基礎(chǔ)建立有效的激勵機(jī)制，形成具備競爭優(yōu)勢的人力資源管理體系明確公司業(yè)務(wù)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，培育公司核心能力逐步以授權(quán)和控制并重，轉(zhuǎn)變領(lǐng)導(dǎo)方式，以適應(yīng)公司組織和業(yè)務(wù)增長的需要導(dǎo)讀總論業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷與銷售工程項(xiàng)目管理物業(yè)管理小結(jié)總體定位：在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值鏈中，公司缺乏明晰的核心能力定位項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)施工市場銷售物業(yè)管理誰做得更好值不值得做企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)略企業(yè)價(jià)值鏈集成整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的專業(yè)化分工越來越明確、越來越細(xì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值更多體現(xiàn)在項(xiàng)目決策定位，對各階段所需資源的整合能力和控制上浙江眾安做什么？——摸索中前進(jìn)，前進(jìn)中摸索營銷策劃、廣告要不要自己做？物業(yè)管理要不要自己做？銷售要不要自己做？工程管理要不要派這么多人？價(jià)值鏈競爭項(xiàng)目決策：缺少必要的決策支持和科學(xué)決策流程，

直接導(dǎo)致項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)增加裝飾設(shè)計(jì)土地價(jià)值挖掘市政設(shè)施市場調(diào)查顧客是誰？成本測算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場確認(rèn)定位景觀設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套項(xiàng)目開發(fā)的可行性初步提供參數(shù)、方案假定市場確認(rèn)定位項(xiàng)目定位最終產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)全部由決策者來完成？？？需求表達(dá)觀念溝通概念設(shè)計(jì)方案競爭樓盤分析需求分析預(yù)測確定實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值活動項(xiàng)目建議書項(xiàng)目定位建筑檔次建筑功能景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)：：缺少必要要的制度和和流程保證證銷售、工工程、預(yù)算算、總師等等相關(guān)人員員參與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案案審核概念設(shè)計(jì)方方案各類設(shè)計(jì)單位挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化詳細(xì)、可實(shí)實(shí)施的設(shè)計(jì)圖紙紙溝通通規(guī)劃單位規(guī)劃設(shè)計(jì)市市場招投標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)質(zhì)量量、功能、、成本控制制的關(guān)鍵在在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段。設(shè)計(jì)是銷售售策劃之本本，是有效效供給之源源?？茖W(xué)、實(shí)用用的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)能降低低工程成本本的60％％～70％％。1、產(chǎn)品概概念的表達(dá)達(dá)過程基本本上都由決決策者個人人來完成2、銷售、、工程、預(yù)預(yù)算、總師師在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段的的參與不足足項(xiàng)目前期：：公司對社社會資源的的積累、培培養(yǎng)不足，，直接影響響前期工作作開展序號辦理事項(xiàng)審批部門01立項(xiàng)批文計(jì)委02選址意見書建設(shè)局規(guī)劃處03方案審批意見建設(shè)局規(guī)劃處04項(xiàng)目批文計(jì)委05建設(shè)用地許可證建設(shè)局規(guī)劃處06征用土地批準(zhǔn)通知書國土局07土地使用權(quán)證國土局08安裝水表合同自來水公司09破人行道臨時施工許可證市政園林公司10安裝電表合同電力公司11安裝電話合同電信公司12有線電視安裝合同有線電視13審圖批準(zhǔn)書審圖中心審核14建筑消防設(shè)計(jì)防火審核意見消防大隊(duì)15建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局規(guī)劃處16中標(biāo)通知書建設(shè)局招標(biāo)辦17質(zhì)量監(jiān)測報(bào)告質(zhì)量監(jiān)督站18建設(shè)工程防雷設(shè)計(jì)安全證書氣象站19建設(shè)工程施工許可證建設(shè)局規(guī)劃處建管科20商品房預(yù)售許可證房管處電力部門：：協(xié)調(diào)不力，，山水苑高高壓線遲遲遲不能遷移移，嚴(yán)重延延誤工程進(jìn)進(jìn)度；土管局：不同意公司司A地塊的的60米公公建方案，，導(dǎo)致遲遲遲領(lǐng)不到規(guī)規(guī)劃許可證證；建設(shè)設(shè)局局：：施工工許許可可證證辦辦理理困困難難，，出出現(xiàn)現(xiàn)““先先施施工工，，后后辦辦證證””的的現(xiàn)現(xiàn)象象；；以前前項(xiàng)項(xiàng)目目遺遺留留的的問問題題多多，，補(bǔ)補(bǔ)辦辦的的難難度度大大前期期工工作作忙忙閑閑不不均均，，忙忙的的時時候候靠靠一一個個人人辦辦理理，，工工作作量量超超負(fù)負(fù)荷荷，，必必然然無無法法按按計(jì)計(jì)劃劃完完成成；；許多多事事務(wù)務(wù)辦辦理理需需要要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)親親自自出出面面導(dǎo)讀讀總論論業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)運(yùn)作作診診斷斷職能能管管理理診診斷斷項(xiàng)目目決決策策規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)營銷銷與與銷銷售售工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理質(zhì)量量管管理理成本本管管理理進(jìn)度度管管理理項(xiàng)目目組組管管理理項(xiàng)目目管管理理方方式式物業(yè)業(yè)管管理理小結(jié)結(jié)項(xiàng)目目管管理理關(guān)關(guān)鍵鍵目目標(biāo)標(biāo)是是有有效效控控制制質(zhì)質(zhì)量量、、成成本本、、進(jìn)進(jìn)度度施工工承承包包商商材料料供供應(yīng)應(yīng)商商設(shè)備備供供應(yīng)應(yīng)商商監(jiān)理理公公司司房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司質(zhì)量量招標(biāo)標(biāo)選選擇擇、、資資金金結(jié)結(jié)算算、、過過程程管管理理過程程管管理理具體體項(xiàng)項(xiàng)目目部部指導(dǎo)導(dǎo)形成成自自上上而而下下的質(zhì)質(zhì)量量保保證證體體系系：：公司司的的質(zhì)質(zhì)量量控制制目目標(biāo)標(biāo)下下達(dá)達(dá)監(jiān)理理公公司司的的過過程程專業(yè)業(yè)把把關(guān)關(guān)監(jiān)監(jiān)督督各級級合合作作單單位位自自身身質(zhì)量量管管理理體體系系用過過程程精精品品保保證證工程程總總體體精精品品形成成層層層層落落實(shí)實(shí)的的進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃控控制制體體系系：：公司司下下達(dá)達(dá)總總的的進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃，，協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)各各單單位位的的合合作作關(guān)關(guān)系系監(jiān)理理公公司司控控制制監(jiān)監(jiān)督督工工程程進(jìn)進(jìn)展展各級級合合作作單單位位制制定定工工作作進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃，，保保證證落落實(shí)實(shí)用階階段段進(jìn)進(jìn)度度的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)保證證總總進(jìn)進(jìn)度度的的達(dá)達(dá)成成形成成全全面面的的成本本控控制制體體系系：：公司司對對成成本本實(shí)實(shí)行行總總量量和和階階段段性性目目標(biāo)標(biāo)控控制制，，對對報(bào)報(bào)量量、、預(yù)預(yù)決決算算審審批批認(rèn)認(rèn)可可監(jiān)理理公公司司監(jiān)監(jiān)督督各各單單位位的的成成本本耗耗費(fèi)費(fèi)，，進(jìn)進(jìn)行行報(bào)報(bào)量量確確認(rèn)認(rèn)各級級合合作作單單位位對對成成本本和和工工作作量量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)報(bào)報(bào)量量，，編編制制預(yù)預(yù)決決算算用分分項(xiàng)項(xiàng)工工程程成成本本保保證證總總成成本本控控制制目目標(biāo)標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)度度成本本項(xiàng)目目成成功功匯報(bào)報(bào)關(guān)鍵鍵目目標(biāo)標(biāo)控控制制體體系系質(zhì)量量：：眾眾安安公公司司還還沒沒有有建建立立起起完完備備的的質(zhì)質(zhì)量量管管理理體體系系項(xiàng)目目組組與與公公司司之之間間還還沒沒有有建建立立明明確確的的溝溝通通機(jī)機(jī)制制，，報(bào)報(bào)告告要要求求得得不不到到有有效效執(zhí)執(zhí)行行；；很很多多還還停停留留在在個個人人關(guān)關(guān)系系上上。。在在山山水水苑苑打打樁樁問問題題的的處處理理上上，，項(xiàng)項(xiàng)目目部部就就不不愿愿向向總總師師辦辦匯匯報(bào)報(bào)。。監(jiān)理理公公司司的的選選擇擇：有的監(jiān)理素素質(zhì)低，質(zhì)量量控制意識不不強(qiáng)，原始數(shù)數(shù)據(jù)、過程數(shù)數(shù)據(jù)記錄不全全，如打樁的的數(shù)據(jù)記錄差差（例如沉降降速度、貫入入速度、拔管管速度的記錄錄不完整）；；現(xiàn)場調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)存在原始始數(shù)據(jù)事后補(bǔ)補(bǔ)辦的現(xiàn)象；；施工單位的選選擇上就為質(zhì)量保保證留下隱患患，工程質(zhì)量量是做出來的的，不是監(jiān)督督出來的。雖然公司在不不同場合已強(qiáng)強(qiáng)調(diào)總師辦、、項(xiàng)目部的職職責(zé)權(quán)限，但但總師辦的定定位在實(shí)際中中還是不明確確：質(zhì)量監(jiān)督+重重大技術(shù)支持持？缺乏完整的工工程質(zhì)量管理理的制度保證證，《工程管管理實(shí)施細(xì)則則》還未批準(zhǔn)準(zhǔn)實(shí)施各項(xiàng)目工程部部必須服從總總師辦（抓質(zhì)質(zhì)量、抓進(jìn)度度），由總師師辦統(tǒng)一負(fù)責(zé)責(zé)各項(xiàng)目技術(shù)術(shù)的把關(guān)和監(jiān)監(jiān)督，重大工工作必須由總總師辦、工程程部會簽。?！ㄕ怨緯h記錄錄）質(zhì)量管理制度度溝通機(jī)制合作單位保證證公司有沒有統(tǒng)統(tǒng)一的質(zhì)量管管理原則，質(zhì)質(zhì)量在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處處于什么地位位？質(zhì)量管理原則則成本：工程預(yù)預(yù)算編制的質(zhì)質(zhì)量缺乏監(jiān)督督，執(zhí)行中人人力投入不足足，對預(yù)算控控制效果沒有有考核，使預(yù)預(yù)算沒有有效效發(fā)揮對成本本的控制作用用預(yù)算編制預(yù)算執(zhí)行預(yù)算控制結(jié)果果分析和考核核事前控制事中控制事后控制工程決算1、工程預(yù)算算工作量大，，預(yù)算人員少少，往往在規(guī)規(guī)定的時間內(nèi)內(nèi)完不成。2、對預(yù)算編編制合理性缺缺少監(jiān)督、考考核，導(dǎo)致預(yù)預(yù)算作為控制制標(biāo)準(zhǔn)的作用用難以發(fā)揮出出來沒有對預(yù)算控控制作用的考考核，導(dǎo)致無無法對過程中中的成本費(fèi)用用進(jìn)行有效分分析，不能為為以后的成本本控制提供參參考1、預(yù)算人員員遠(yuǎn)離現(xiàn)場，，不能及時確確認(rèn)成本發(fā)生生。人員對工工程現(xiàn)場了解解不夠，現(xiàn)場場出現(xiàn)預(yù)算與與實(shí)際發(fā)生額額不符無人認(rèn)認(rèn)定，導(dǎo)致與與施工方發(fā)生生糾紛2、由于預(yù)算算人員精力有有限，來不及及做分項(xiàng)目、、分幢號的工工程進(jìn)度和成成本測算工作作，也就難以以的成本控制制提前預(yù)警訪談：“國泰泰同樣的兩幢幢樓，費(fèi)用預(yù)預(yù)算不一致””；“23#、24#車車庫±0.00以下混凝凝土施工實(shí)際際發(fā)生29萬萬，預(yù)算10萬，連買鋼鋼筋都不夠””。采用的是單筆筆審批控制方方式，誰對項(xiàng)項(xiàng)目的總體成成本控制擔(dān)負(fù)負(fù)責(zé)任？沒有明確各個個部門應(yīng)承擔(dān)擔(dān)哪些成本責(zé)責(zé)任成本控制責(zé)任任完全在公司司，作為真正正監(jiān)督成本發(fā)發(fā)生的一線人人員沒有控制制成本的積極極性。一線人人員在成本要要發(fā)生時的控控制至關(guān)重要要。成本：成本控控制責(zé)任完全全在公司，作作為真正監(jiān)督督成本發(fā)生的的一線人員缺缺少控制成本本的動力與積積極性，總成成本控制責(zé)任任難以落實(shí)公司目前做法法：依據(jù)施工圖紙紙制定詳細(xì)的的施工預(yù)算，，作為施工招招標(biāo)和項(xiàng)目建建設(shè)成本控制制的依據(jù)董事長審批總經(jīng)理審批總師辦審核預(yù)算科估算造造價(jià)項(xiàng)目經(jīng)理簽字字監(jiān)理公司審核核施工單位填變變更聯(lián)系單工程變更中涉涉及造價(jià)變動動時對施工成本按按施工預(yù)算實(shí)實(shí)行總量控制制，撥付中間工程程款：乙方提出工程程量計(jì)算申請請監(jiān)理審核項(xiàng)目部審核預(yù)算科審核財(cái)務(wù)部總經(jīng)理審批董事長審批進(jìn)度：在項(xiàng)目目進(jìn)度管理上上計(jì)劃不周密密，并對計(jì)劃劃的執(zhí)行缺乏乏考核，導(dǎo)致致項(xiàng)目進(jìn)度延延緩項(xiàng)目計(jì)劃制定粗放缺乏計(jì)劃執(zhí)行考核項(xiàng)目開發(fā)全過過程沒有詳細(xì)細(xì)的總體計(jì)劃劃（幾個項(xiàng)目目都沒有找到到相關(guān)的總體體計(jì)劃），形形成項(xiàng)目邊進(jìn)進(jìn)行邊安排，，“腳踩西瓜瓜皮，滑到哪哪里是哪里””。不易做到到提前準(zhǔn)備，，往往造成任任務(wù)在計(jì)劃期期內(nèi)完不成；；施工前沒有制制定總體計(jì)劃劃，沒有細(xì)化化的進(jìn)度圖；；公司對項(xiàng)目組組的工期目標(biāo)標(biāo)要求往往偏偏嚴(yán)，待施工工以后再放寬寬，失去了計(jì)計(jì)劃的嚴(yán)肅性性；計(jì)劃時對外界界影響缺少充充分考慮，降降低了計(jì)劃管管理的效果對項(xiàng)目組的進(jìn)進(jìn)度管理缺乏乏監(jiān)督、考核核機(jī)制對職能部門的的任務(wù)完成情情況缺乏考核核缺乏項(xiàng)目整體體計(jì)劃的房地地產(chǎn)開發(fā)難以以保證整體項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度。進(jìn)度：周邊事事務(wù)辦理不及及時和拖延對對外付款，直直接影響了工工程進(jìn)度各種手續(xù)不全全，影響施工工進(jìn)度，例如如山水苑項(xiàng)目目沒有拿到土土地證，影響響到多方工作作順利進(jìn)行。。山水苑的高壓壓線問題遲遲遲不能解決；；項(xiàng)目組與政府府質(zhì)檢部門的的配合、溝通通不及時，給給施工帶來了了麻煩。前期工作難度度大，辦理不不及時，延緩緩了工程進(jìn)度度對外付款，影影響了項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度上海九院因?yàn)闉樵O(shè)計(jì)費(fèi)付款款，拖延應(yīng)付付出設(shè)計(jì)圖。。建筑施工單位位對拖延付款款極為不滿，，將直接反映映到工程進(jìn)度度上來由于沒有及時時與城建部門門進(jìn)行溝通，，考慮不周全全，在山水苑苑圍墻設(shè)置大大門上工程管管理人員與施施工單位發(fā)生生爭執(zhí)，影響響施工進(jìn)度設(shè)計(jì)時沒有做做好與外部單單位的溝通山水苑項(xiàng)目原原計(jì)劃年前封封頂，由于缺缺乏詳細(xì)的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)整體體計(jì)劃，受到到高壓線、各各種手續(xù)辦理理以及其他事事項(xiàng)的影響，，已難以完成成預(yù)定目標(biāo)。。進(jìn)度：工程聯(lián)聯(lián)系單簽字環(huán)環(huán)節(jié)多，降低低了工程現(xiàn)場場反應(yīng)速度填寫施工技術(shù)聯(lián)系單工程部施工單位公司領(lǐng)導(dǎo)總師辦預(yù)算部監(jiān)理公司出具意見專業(yè)工程師填填寫乙方會簽聯(lián)系系表會簽，出具造造價(jià)、技術(shù)意意見工程部經(jīng)理審審核董事長審定簽復(fù)施工技術(shù)聯(lián)系單執(zhí)行備案備案總經(jīng)理理審定定決策審審定每每一項(xiàng)項(xiàng)工程程變更更，降降低了了現(xiàn)場場反應(yīng)應(yīng)速度度導(dǎo)讀讀總論業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作診診斷職能管管理診診斷項(xiàng)目決決策規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)營銷與與銷售售工程項(xiàng)項(xiàng)目管管理質(zhì)量管管理成本管管理進(jìn)度管管理項(xiàng)目組組管理理項(xiàng)目管管理方方式物業(yè)管管理小結(jié)從公司司到項(xiàng)項(xiàng)目部部的各各級管管理人人員職職責(zé)不不明確確，出出現(xiàn)問問題時時無人人拍板板決定定，導(dǎo)導(dǎo)致工工程管管理上上的混混亂董事長長對山山水苑苑項(xiàng)目目人員員的分分工：：項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)計(jì)計(jì)劃成成本的的控制制、計(jì)計(jì)劃進(jìn)進(jìn)度的的安排排、總總體協(xié)協(xié)調(diào)；；工程部部的業(yè)業(yè)務(wù)歸歸屬總總師辦辦負(fù)責(zé)責(zé)，要要考慮慮制訂訂工程程實(shí)施施步驟驟程序序；總師辦辦要將將優(yōu)化化結(jié)構(gòu)構(gòu)方案案、控控制進(jìn)進(jìn)度、、提升升經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益空間間擺在在日常常工作作中。?！怨緯h紀(jì)紀(jì)要許多具具體業(yè)業(yè)務(wù)需需要董董事長長拍板板決定定；為山水水苑一一小塊塊地向向農(nóng)民民賠償償2000元，，要總總經(jīng)理理親自自解決決。職責(zé)不不易明明確，，容易易扯皮皮；工程現(xiàn)現(xiàn)場與與職能能部門門的溝溝通任任務(wù)多多；項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理受受到的的制約約多，，影響響了工工作積積極性性；目前項(xiàng)項(xiàng)目管管理狀狀況有待于于制度度化，，進(jìn)一一步明明確職職責(zé)項(xiàng)目管管理人人事變變動頻頻繁，，無法法明確確落實(shí)實(shí)責(zé)任任，影影響工工程決決策項(xiàng)目部部人員員經(jīng)常常調(diào)動動；山水苑苑項(xiàng)目目人手手配備備不齊齊，原原定8人，，現(xiàn)場場只有有4人人；二○○○二年年三月月王忠忠川為為眾安安·國國泰花花園工工程部部經(jīng)理理五月任任命邱邱建明明為國國泰花花園項(xiàng)項(xiàng)目工工程部部副經(jīng)經(jīng)理；；七月十十五日日任命命邱建建民為為國泰泰花園園項(xiàng)目目工程程部負(fù)負(fù)責(zé)人人；七月十十五日日免去去王忠忠川同同志國國泰花花園項(xiàng)項(xiàng)目工工程部部經(jīng)理理；七月二二十日日任命命王忠忠川同同志為為杭州州凱悅悅大酒酒店有有限公公司工工程總總指揮揮，兼兼任眾眾安··國泰泰花園園副總總指揮揮。二○○○二年年七月月十五五日，，任命命李志志賢為為山水水苑項(xiàng)項(xiàng)目部部副經(jīng)經(jīng)理。。七月十十五日日任命命高作作鵬為為山水水苑項(xiàng)項(xiàng)目工工程部部負(fù)責(zé)責(zé)人。。九月二二十日日免去去高作作鵬山山水苑苑工程程部負(fù)負(fù)責(zé)人人職務(wù)務(wù)，調(diào)調(diào)任山山水苑苑項(xiàng)目目工程程施工工管理理工程程師。。十月任任命朱朱燦根根為山山水苑苑項(xiàng)目目經(jīng)理理。國泰項(xiàng)項(xiàng)目人人事變變動山水苑苑項(xiàng)目目人事事變動動工作沒沒有連連續(xù)性性；難以責(zé)責(zé)任落落實(shí)；；難以實(shí)實(shí)施考考核和和獎懲懲導(dǎo)讀讀總論業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作診診斷職能管管理診診斷項(xiàng)目決決策規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)營銷與與銷售售工程項(xiàng)項(xiàng)目管管理質(zhì)量管管理成本管管理進(jìn)度管管理項(xiàng)目組組管理理項(xiàng)目管管理方方式物業(yè)管管理小結(jié)眾安公公司對對于項(xiàng)項(xiàng)目管管理還還沒有有形成成比較較成熟熟的模模式對項(xiàng)目目管理理人員員的考考核獎獎勵不不明確確，沒沒有建建立激激勵機(jī)機(jī)制，，責(zé)權(quán)權(quán)利不不相匹匹配；；項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理對對項(xiàng)目目組成成員不不能考考核；；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)的內(nèi)容項(xiàng)目管理的特點(diǎn)國泰項(xiàng)目工程管理公司控制了項(xiàng)目的前期策劃、設(shè)計(jì)和施工的招投標(biāo)、預(yù)算、施工材料和設(shè)備采購、竣工決算、房屋銷售、人事安排等關(guān)鍵環(huán)節(jié)；施工現(xiàn)場投入的管理人員多，與監(jiān)理公司一起雙重監(jiān)督。山水苑項(xiàng)目部分前期工作、工程管理義盛項(xiàng)目項(xiàng)目組負(fù)責(zé)前期工作（土地等）、建筑施工、銷售采用雙雙重監(jiān)監(jiān)督是是為了了確保保工程程質(zhì)量量，但但造成成質(zhì)量量管理理任務(wù)務(wù)繁重重，增增加了了管理理成本本。事例：：國泰項(xiàng)項(xiàng)目由由于原原監(jiān)理理公司司人員員配備備上力力量薄薄弱，，以及及項(xiàng)目目組與與監(jiān)理理公司司沒有有協(xié)調(diào)調(diào)好，，雙方方發(fā)生生了一一些矛矛盾，，原監(jiān)監(jiān)理公公司退退出，，并帶帶走了了當(dāng)時時工程程上的的全部部技術(shù)術(shù)資料料，使使一些些工作作報(bào)批批和工工程驗(yàn)驗(yàn)收無無法進(jìn)進(jìn)行，，工程程進(jìn)度度受到到了很很大的的影響響。眾安實(shí)實(shí)行目目前項(xiàng)項(xiàng)目管管理方方式的的原因因：人員素素質(zhì)能能力欠欠缺、、項(xiàng)目目經(jīng)理理的能能力和和可信信度低低、監(jiān)監(jiān)理公公司良良莠不不齊。。國泰項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備對對施工工單位位的施施工情情況按按標(biāo)段段獎勵勵（0.5-1萬元元/月月）現(xiàn)場管管理人人員與與公司司訂立立責(zé)任任制眾安公公司正正在嘗嘗試新新的項(xiàng)項(xiàng)目管管理方方式，，相應(yīng)應(yīng)的配配套機(jī)機(jī)制還還沒有有跟上上項(xiàng)目小組網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目組在各階段發(fā)揮的作用比較規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目前期招投標(biāo)建設(shè)施工銷售優(yōu)點(diǎn)弱點(diǎn)工程項(xiàng)目管理公司管理層的控制力強(qiáng)，項(xiàng)目運(yùn)作穩(wěn)定可靠職能分離，整體協(xié)調(diào)性差；責(zé)任劃分不易明確項(xiàng)目公司制項(xiàng)目運(yùn)作整體性強(qiáng)；權(quán)責(zé)明確，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的積極性和主動性高對項(xiàng)目經(jīng)理的能力要求高；管理層的控制力差，監(jiān)控成本高項(xiàng)目經(jīng)理制快速、靈活；盡可能利用社會性的、專業(yè)化的公司為其服務(wù)管理層的控制力差；協(xié)調(diào)和討價(jià)還價(jià)成本較高；任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能波及組織生存銷售代理開發(fā)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)承包開開發(fā)廣告中介咨咨詢策劃國泰項(xiàng)目和和山水苑項(xiàng)項(xiàng)目組的工工作基本上上是監(jiān)督工工程施工。。眾安公司正正在從工程程項(xiàng)目管理理向完備項(xiàng)項(xiàng)目管理方方式過渡，，山水苑項(xiàng)項(xiàng)目嘗試實(shí)實(shí)行項(xiàng)目承承包制，進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大大和明確了了項(xiàng)目經(jīng)理理的權(quán)限，，相應(yīng)的配配套管理機(jī)機(jī)制需要進(jìn)進(jìn)一步完善善。：負(fù)責(zé)：參與：不介入注：應(yīng)該加強(qiáng)以以全面項(xiàng)目目管理為特特點(diǎn)的多方方位管理質(zhì)量成本進(jìn)度橫向縱向?qū)?xiàng)目管理理實(shí)行橫向向三方面、、縱向三階階段相結(jié)合合，對項(xiàng)目目開發(fā)過程程中的每一一個環(huán)節(jié)所所需的工期期、費(fèi)用都都進(jìn)行仔細(xì)細(xì)測算，編編制詳盡的的工程進(jìn)度度和投資控控制計(jì)劃，，嚴(yán)格控制制成本，在在計(jì)劃期內(nèi)內(nèi)完成任務(wù)務(wù)，并爭取取縮短工期期。技術(shù)準(zhǔn)備、、物資準(zhǔn)準(zhǔn)備、組織織準(zhǔn)備、施施工現(xiàn)場準(zhǔn)準(zhǔn)備全面控制施施工過程，，重點(diǎn)控制制工序質(zhì)量量按質(zhì)量評定定標(biāo)準(zhǔn)，組組織竣工驗(yàn)驗(yàn)收，進(jìn)行行質(zhì)量評定定和考核獎獎懲編制施工總總進(jìn)度計(jì)劃劃、單位工工程施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃、、分部分項(xiàng)項(xiàng)工程進(jìn)度度計(jì)劃形成嚴(yán)密的的計(jì)劃保證證系統(tǒng)檢查查計(jì)劃執(zhí)行行，進(jìn)度比較與與計(jì)劃調(diào)整整檢查并總結(jié)結(jié)各項(xiàng)進(jìn)度度計(jì)劃完成成情況，進(jìn)進(jìn)行考核和和獎懲搜集和整理理資料，做做好預(yù)算，，估算計(jì)劃劃成本，綜綜合平衡，，編制成本本計(jì)劃對成本實(shí)行行總量和階階段性目標(biāo)標(biāo)控制；項(xiàng)項(xiàng)目成本的的全過程控控制、全全員控制、、中間控制制項(xiàng)目成本分分析；項(xiàng)目成本考考核，并進(jìn)進(jìn)行獎懲事前事中事后借鑒：中國海外公公司保持房房地產(chǎn)品牌牌長久魅力力的秘訣鍛造“過程程精品”一個好的地地產(chǎn)品牌必必須做到每每一環(huán)節(jié)的的精益求精精、質(zhì)量上上乘，中海海提出“過過程精品””，從選地地到定位，，從規(guī)劃到到設(shè)計(jì)，從從施工到物物業(yè)管理，，每一環(huán)節(jié)節(jié)都力爭作作到最好，，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“過程精精品”。形成核心優(yōu)優(yōu)勢房地產(chǎn)的戶戶型、立面面等顯在要要素極易抄抄襲，發(fā)展展商需要有有核心的競競爭優(yōu)勢作作為亮點(diǎn)，，吸引消費(fèi)費(fèi)者，領(lǐng)先先同業(yè)者，，中國海外外的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、工程程質(zhì)量、物物業(yè)管理等等都獨(dú)樹一一幟，從而而鍛造自己己的核心優(yōu)優(yōu)勢。整合和優(yōu)化化專業(yè)資源專業(yè)分工的的細(xì)化，已已使各專業(yè)業(yè)領(lǐng)域形成成了不可替替代的精尖尖優(yōu)勢，精精品產(chǎn)生，，已不是傾傾發(fā)展商一一人之力所所能完成，，必須整合合和優(yōu)化專專業(yè)資源，，整合和優(yōu)優(yōu)化專業(yè)資資源的能力力已經(jīng)成為為衡量發(fā)展展商的坐標(biāo)標(biāo)。選地規(guī)劃施工定位設(shè)計(jì)物業(yè)管理精品專業(yè)分工細(xì)細(xì)化沉淀核心專專長借鑒：中國國海外公司司規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)全面把關(guān)關(guān)，保證樓樓盤品質(zhì)項(xiàng)目建筑師師把規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)評審體體系的每一一個細(xì)節(jié)貫貫穿到項(xiàng)目目實(shí)施中去去，大量的的工作在于于掌握節(jié)奏奏、材料、、工藝、技技術(shù)的確立立和完善。。二級評審委委員會制度度技術(shù)把關(guān)跟蹤實(shí)施過程由深圳公司司和上級管管理公司兩兩個規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)評審委委員會組成成“兩級級評審”，，避免了設(shè)設(shè)計(jì)中的草草率和個人人意志，使使設(shè)計(jì)中可可能出現(xiàn)的的問題減少少到最低限限度。在建筑美學(xué)學(xué)、策劃理理論、項(xiàng)目目可行性研研究等設(shè)計(jì)計(jì)院工作之之上的設(shè)計(jì)計(jì)修正和完完善等設(shè)計(jì)計(jì)附加工作作。專業(yè)人士技術(shù)把關(guān)專業(yè)顧問團(tuán)團(tuán)跟蹤實(shí)施過過程建筑美學(xué)策劃理論項(xiàng)目可行性性掌握節(jié)奏材料工藝技術(shù)借鑒：中國國海外公司司憑借完善善的工程質(zhì)量體體系鑄造樓樓盤品質(zhì)項(xiàng)目部地盤三級質(zhì)質(zhì)量監(jiān)控體體系工程部質(zhì)量委員會會工程質(zhì)量體體系負(fù)責(zé)一切有有關(guān)質(zhì)量的的活動，如如質(zhì)量交底底、工序檢檢查、隱蔽蔽驗(yàn)收、檢檢驗(yàn)試驗(yàn)、、成品保護(hù)護(hù)、竣工驗(yàn)驗(yàn)收等工作作。項(xiàng)目部工程部地盤三級質(zhì)質(zhì)量監(jiān)控體體系現(xiàn)場管理機(jī)機(jī)構(gòu)。每一一個項(xiàng)目施施工現(xiàn)場都都配備一個個強(qiáng)有力的的項(xiàng)目部。。公司工程部部控制質(zhì)量量。該公司司與一般房房地產(chǎn)公司司不同的特特點(diǎn)是，工工程管理人人員約占整整個公司人人員的六成成，他們中中的70％％左右是常常駐現(xiàn)場的的一線管理理人員。質(zhì)量委員會會公司專門設(shè)設(shè)立的由總總工程師牽牽頭的質(zhì)量量委員會，，質(zhì)量委員員會下設(shè)專專業(yè)齊全的的5個崗位位，負(fù)責(zé)公公司對工程程項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量監(jiān)控工工作。質(zhì)量交底工序檢查隱蔽驗(yàn)收檢驗(yàn)試驗(yàn)成品保護(hù)竣工驗(yàn)收質(zhì)量監(jiān)控全面評比技術(shù)研討導(dǎo)讀讀：營銷銷與銷售總論業(yè)務(wù)運(yùn)作診診斷職能管理診診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷與銷售售工程項(xiàng)目管管理物業(yè)管理小結(jié)山水苑目目前通過過工地外外墻的兒兒童繪畫畫比賽和和“我心心中的山山水苑””征文活活動炒作作教育概概念。僅僅僅炒作作概念并并不能突突出針對對消費(fèi)者者的定位位，無法法在區(qū)域域性產(chǎn)品品競爭中中獲得差差異化優(yōu)優(yōu)勢。在項(xiàng)目決決策階段段，項(xiàng)目目市場定定位缺少少營銷參參與，銷銷售階段段的營銷銷策劃就就缺乏明明確的目目標(biāo)客戶戶《眾安山山水苑市市場研究究方案》》報(bào)告分分別從戰(zhàn)戰(zhàn)略和戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)層面面對競爭爭對手的的價(jià)位、、地理位位置，客客戶的購購買動機(jī)機(jī)和偏好好等進(jìn)行行調(diào)查分分析，但但是并沒沒有提出出明確的的市場定定位和目目標(biāo)客戶戶群。開發(fā)商自自身?xiàng)l件件確定目標(biāo)標(biāo)定位追追求的方方向：利利潤與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)之間間的平衡衡地塊條件件：地塊塊自然條條件的綜綜合利用用銷售速度度：開發(fā)發(fā)周期與與銷售周周期公司擅長長開發(fā)的的類型：：集中自自身的優(yōu)優(yōu)勢公司要求求的利潤潤和品牌牌客戶群體體的需求求收入和購購買能力力家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)文化和價(jià)價(jià)值觀購買動機(jī)機(jī)和偏好好人口素質(zhì)質(zhì)和習(xí)慣慣嗜好客戶的需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)與特征征競爭對手手調(diào)查產(chǎn)品分析析：地理理位置、、施工進(jìn)進(jìn)度、公公司組成成、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、、格局配配比、套套數(shù)和戶戶型價(jià)格組合合廣告策略略銷售執(zhí)行行：具體體業(yè)務(wù)安安排、實(shí)實(shí)際銷售售結(jié)果房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定位位分析的的主要內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)營營銷策劃劃在業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)作中中的地位位越來越越突出，，品牌宣宣傳漸漸漸成為房房地產(chǎn)市市場競爭爭的主題題房地產(chǎn)市市場細(xì)分分是大勢勢所趨市場營銷銷變化房地產(chǎn)營營銷從單單一銷售售環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向全過過程參與與。包括括：市場場調(diào)查、、項(xiàng)目可可行性研研究、產(chǎn)產(chǎn)品定位位、產(chǎn)品品規(guī)劃、、項(xiàng)目策策劃、方方案設(shè)計(jì)計(jì)、建筑筑規(guī)劃、、業(yè)務(wù)行行銷、廣廣告企業(yè)業(yè)、物業(yè)業(yè)管理、、CIS企業(yè)形形象策劃劃等由于市場場競爭激激烈，市市場細(xì)分分成為必必然，市市場創(chuàng)新新與產(chǎn)品品創(chuàng)新成成為大部部分企業(yè)業(yè)尤其是是中小企企業(yè)競爭爭的關(guān)鍵鍵多方借助助外部市市場營銷銷力量成成為大勢勢大寡頭壟壟斷賣方市場場房價(jià)不斷斷高漲房地產(chǎn)企企業(yè)的集集中度低低購買者圖圖紙不看看就搶房房買賣主在商商品交易易中處于于支配地地位激烈的競競爭者成熟的購購買者品牌牌中國房地地產(chǎn)二十十年房地地產(chǎn)發(fā)展展歷程：：地段競競爭－規(guī)規(guī)劃競爭爭－概念念競爭－－品牌競競爭員工認(rèn)為為品牌對對銷售有有重要的的影響，，但是眾眾安品牌牌在蕭山山還缺乏乏影響力力和美譽(yù)譽(yù)度員工對房房地產(chǎn)開開發(fā)商的的品牌和和眾安品品牌的看看法5.66%41.51%33.96%39.62%56.60%15.09%3.77%3.77%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房地產(chǎn)開發(fā)商商的品牌對購購房人的影響響眾安房產(chǎn)在蕭蕭山的影響力力強(qiáng)較強(qiáng)一般弱棄權(quán)90%的員工工認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的品品牌對購房人人的影響很重重要來自內(nèi)部資料料蕭山市場調(diào)查查結(jié)果從國泰花園到到山水苑項(xiàng)目目是由不同的的公司策劃的的，每一個方方案都相對獨(dú)獨(dú)立。雖然公司的具具體策劃方案案可以委托外外包，但是公公司應(yīng)該對策策劃方案與公公司經(jīng)營理念念的一致性進(jìn)進(jìn)行控制，留留給消費(fèi)者清清晰深刻的印印象，從而形形成對眾安品品牌的忠誠度度；為筑就公公司的品牌優(yōu)優(yōu)勢奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。留給消費(fèi)者模模糊的印象營銷策劃有助助于加強(qiáng)品牌牌內(nèi)涵，促進(jìn)進(jìn)銷售。眾安安開始重視項(xiàng)項(xiàng)目策劃，但但是缺乏統(tǒng)一一的品牌策劃劃，難以形成成眾安品牌優(yōu)優(yōu)勢“一個值得我我們托付一生生的家園”－－國泰“樹品牌房產(chǎn)產(chǎn)，造精品樓樓盤”－眾安安理念“國家康居工工程，水庫生生態(tài)社區(qū)”－－國泰“引領(lǐng)生活時時尚，創(chuàng)造顯顯貴宅邸”－－眾安“仁者愛山，，智者樂水””－山水苑“智慧的搖籃籃－與智慧為為鄰，為子女女贏得未來””－山水苑更多停留在項(xiàng)項(xiàng)目概念賣點(diǎn)點(diǎn)上缺少對企業(yè)整整體的品牌策策略和企業(yè)整整體形象傳遞遞在本地同質(zhì)同同檔次競爭情情況下，口碑碑傳播對公司司擴(kuò)大市場占占有率非常重重要城市化水平不不斷增加（從從25%向35%）鄉(xiāng)下一套，城城里再買一套套購買欲旺盛房子沒見到就就買，所以買買哪家都差不不多價(jià)位近似地理位置相近近沒有鮮明的定定位沒有個性化的的服務(wù)與競爭者的產(chǎn)產(chǎn)品是同質(zhì)同同檔次購買者從解困困型向享受型型轉(zhuǎn)變口碑傳播小城市,信息息在非正式渠渠道傳播快，，追捧效應(yīng)品牌效應(yīng)++但是目前傳遞遞給客戶的信信息破壞了口口碑的形成銷售員缺乏統(tǒng)一著裝裝，缺乏服務(wù)務(wù)規(guī)范和禮儀儀程序：顧客對服務(wù)有有一點(diǎn)不滿意意就可能不再再登門，企業(yè)業(yè)就失去顧客客缺少對銷售人人員的培訓(xùn)：缺少對銷售員員房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)知識識和房屋本身知知識的系統(tǒng)培培訓(xùn)沒有對銷售人人員進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)買賣相關(guān)的的法律法規(guī)知知識培訓(xùn)售樓處的設(shè)計(jì)簡單，，裝修缺乏特特色：售樓處的環(huán)境境直接影響顧顧客選擇樓盤盤，眾安小區(qū)區(qū)的售樓處、、國泰的現(xiàn)場場售樓處裝修修布置過于簡簡陋，相比周周邊幾家售樓樓處明顯落伍伍施工現(xiàn)場形象影響公司司形象：工地外墻就是是一種直觀廣廣告，國泰的的外墻廣告從從主題選擇到到墻面布局明明顯落伍，不不僅不符合““康居”檔次次，更有損眾眾安的形象價(jià)格決策：項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)至關(guān)關(guān)重要，但目目前價(jià)格制定定缺乏足夠的的信息支持，，加大了項(xiàng)目目銷售風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)成本競爭樓盤調(diào)查查總價(jià)均價(jià)預(yù)期利潤單套單價(jià)根據(jù)銷售情況況調(diào)整目前土地是以以拍賣的形式式購買的，價(jià)價(jià)格制定實(shí)行行市場化，所所以合理的市市場定價(jià)是決決定項(xiàng)目是否否成功的關(guān)鍵鍵沒有形成報(bào)表表及時匯報(bào)高層領(lǐng)導(dǎo)可以以通過報(bào)表及及時了解銷售售狀況根據(jù)報(bào)表分析析規(guī)律報(bào)表為決策提提供依據(jù)銷售部六月份份的市場調(diào)查查報(bào)告的主要要內(nèi)容是競爭爭樓盤價(jià)位和和開發(fā)進(jìn)展情情況。完整的調(diào)查不不僅包括競爭爭者的價(jià)位，，還要了解對對方的銷售策策略、戶型設(shè)設(shè)計(jì)，面積：：暢銷戶型和和滯銷戶型；；已銷售率和和購買人群的的調(diào)查并進(jìn)行行分析。目標(biāo)消費(fèi)者定定位需要信息支持持部分？需要信息支持持部分？可控部分？接待客戶介紹樓盤、戶戶型和價(jià)格等基本情情況有合同談判付款方式和付付款金額等合同事事宜簽訂合同客戶有否購買意愿是否總結(jié)經(jīng)驗(yàn)否保持聯(lián)系成功據(jù)哈佛商學(xué)院院營銷專家的的研究和企業(yè)業(yè)的實(shí)證，吸吸引一個新顧顧客所耗費(fèi)的的成本，大概概相當(dāng)于保持持一個現(xiàn)有顧顧客的五倍。。客戶關(guān)系：忽忽略對未成交交客戶的信息息記錄和分析析公司現(xiàn)在的銷銷售過程：公司現(xiàn)在的全全部精力都集集中在交付預(yù)預(yù)訂金的客戶戶那里，對于于未成交的客客戶不認(rèn)真接接待沒有資料料記錄。由于蕭山的房房地產(chǎn)熱，使使得許多人盲盲目投資，成成為炒樓號的的投機(jī)者。而而許多真正想想購房的得知知消息晚的人人反而被忽視視了一方面，一旦旦客戶毀約，，而公司又沒沒有潛在客戶戶的資料記錄錄，將會給銷銷售工作帶來來很大的被動動，增加銷售售成本。另一方面，忽忽視潛在客戶戶，將會損傷傷客戶對眾安安品牌的忠誠誠，給公司的的長期利益帶帶來損失。不論成交與否否，任何客戶戶都是公司的的潛在顧客。。目前客戶的的數(shù)據(jù)只是集集中在成交客客戶的信息上上，沒有對所所有看房客戶戶的信息記錄錄，無法對客客戶需求進(jìn)行行深入分析，，這樣就不能能總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，，無法為未未來項(xiàng)目的營營銷和市場定定位提供幫助助危害設(shè)計(jì)更改信息息不能及時傳傳遞到銷售部部門，阻礙了了銷售人員和和客戶的有效效溝通，影響響了客戶的購購買信心他們說得怎么么不一樣？您您說這么買房房，我能放心心嗎？項(xiàng)目部銷售部房屋設(shè)計(jì)更改改了，客戶已已經(jīng)知道，但但銷售部門還還不知道，使使銷售部門很很被動。工資可以消除除員工的不滿滿意，但并不不表示員工滿滿意員工對缺乏獎獎金的激勵沒沒有滿意，并并不表示員工工會表示不滿滿意銷售管理：有有銷售回款目目標(biāo)，但對銷銷售人員缺乏乏有效的激勵勵機(jī)制，很難難落實(shí)銷售責(zé)責(zé)任工作環(huán)境/工工作關(guān)系方面面：工資每個月都相同同工作本身/工工作內(nèi)容方面面：獎金沒有與業(yè)績掛掛鉤每半年一一次紅包保健因素激勵因素?fù)碛腥狈︿N售獎勵要及及時，間隔長長就失效了。。雙因素理論銷售部目前最最重要的任務(wù)務(wù)就是資金回回籠。將任務(wù)務(wù)與薪酬掛鉤鉤就是將每一一個客戶與每每一個銷售員員的利益捆綁綁在一起，這這樣才能激發(fā)發(fā)員工的積極極主動性，在在簽合同前對對客戶的實(shí)際際需求深入發(fā)發(fā)掘，主動與與客戶聯(lián)系催催款適當(dāng)?shù)募畈徊粌H可以穩(wěn)定定員工隊(duì)伍，，激發(fā)銷售員員的積極性，，還能吸引更更多的優(yōu)秀員員工，為公司司將來更多的的開發(fā)項(xiàng)目儲儲備銷售力量量改善導(dǎo)讀讀：物業(yè)管理理總論業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷斷職能管理診斷斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷與銷售工程項(xiàng)目管理理物業(yè)管理小結(jié)物業(yè)管理和產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)緊密相關(guān)，，也是品牌的的重要組成部部分，如何運(yùn)運(yùn)作應(yīng)該從戰(zhàn)戰(zhàn)略高度進(jìn)行行考慮進(jìn)不進(jìn)入物業(yè)業(yè)管理領(lǐng)域？？房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)發(fā)展商不能主主動積極地避避開風(fēng)險(xiǎn)容易陷身于與與業(yè)主的糾紛紛中做不到位，容容易影響品牌牌和效率業(yè)主投訴常常常帶來公司間間的法律糾紛紛肥水不流外人人田作為穩(wěn)定的業(yè)業(yè)務(wù)支撐構(gòu)成完整的品品牌內(nèi)涵利處弊處目前：1、由于所處處地域關(guān)系，，以及開發(fā)遺遺留問題，眾眾安公司被動動的進(jìn)入了物物業(yè)管理領(lǐng)域域2、眾安物業(yè)業(yè)公司承擔(dān)自自身開發(fā)小區(qū)區(qū)物業(yè)管理，，緩沖了和業(yè)業(yè)主的糾紛物業(yè)管理定位位應(yīng)在促進(jìn)地地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)業(yè)，提高物業(yè)業(yè)服務(wù)競爭優(yōu)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上上進(jìn)行提升物業(yè)公司任務(wù)務(wù)對外對內(nèi)對外對內(nèi)一個畫跑道－－開發(fā)一個常跑－物物業(yè)服務(wù)在逐步健全服服務(wù)意識，服務(wù)質(zhì)量逐步步提高的基礎(chǔ)上對外推廣廣品牌輔助配合公司司地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、促進(jìn)銷銷售，沉淀并并消化地產(chǎn)開發(fā)發(fā)及銷售形成成的不良問題。。強(qiáng)化內(nèi)部管理理，建立有效的組織機(jī)構(gòu)構(gòu)，并強(qiáng)化部部門的專業(yè)性在專業(yè)化的基基礎(chǔ)上建立健全各類制度度及業(yè)務(wù)流程。自己成立物業(yè)業(yè)管理公司－－萬科物業(yè)以客戶為核心心的“同心心圓”的服務(wù)務(wù)觀網(wǎng)網(wǎng)格格式安全管理理模式迄今為止，物物業(yè)管理依然然是萬科區(qū)別別于競爭對手手的核心優(yōu)勢勢將物業(yè)管理通通過招投標(biāo)的的方法外包例如北北京的的東環(huán)環(huán)廣場場、團(tuán)團(tuán)結(jié)公公寓、、雍和和家園園、國國展家家園、、銀楓楓家園園、銀銀湖別別墅、、元嘉嘉國際際公寓寓等近近9000萬平平米的的物業(yè)業(yè)都是是由一一家成成熟的的專業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)管理理公司司－－－銀達(dá)達(dá)物業(yè)業(yè)管理理公司司來管管理行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)跑者者的兩兩種主主要物物業(yè)管管理模模式眾安物物業(yè)公公司目目前的的處境境：一一方面面，面面臨維維護(hù)費(fèi)費(fèi)用高高，收收費(fèi)難難的尷尷尬處處境租賃經(jīng)經(jīng)營物業(yè)公司收支主要收入主要支出物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)有償服服務(wù)員工薪薪酬維護(hù)費(fèi)費(fèi)物業(yè)收收費(fèi)難難的原原因物業(yè)管管理規(guī)規(guī)模小小，收收費(fèi)難難、管管理成成本高、物物業(yè)管管理難難度大大、物物業(yè)管管理公公司自自身造血血的功功能不不足物業(yè)管管理虧虧損的的原因因租賃經(jīng)經(jīng)營物業(yè)公司收支主要收入主要支出物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)有償服服務(wù)員工薪薪酬維護(hù)費(fèi)費(fèi)居民對對于物物業(yè)管管理市市場化化的認(rèn)認(rèn)識不不足，認(rèn)認(rèn)為我我買了了房，，物業(yè)業(yè)就該該免費(fèi)費(fèi)提供供相關(guān)的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)居民往往往‘‘錯一一否十十’發(fā)發(fā)現(xiàn)與與自己己想象象不合，，或發(fā)發(fā)現(xiàn)問問題就就拒交交物業(yè)業(yè)管理理費(fèi)物業(yè)收收費(fèi)難難的原原因物業(yè)管管理規(guī)規(guī)模小小，收收費(fèi)難難、管管理成成本高、物物業(yè)管管理難難度大大、物物業(yè)管管理公公司自自身造血血的功功能不不足物業(yè)管管理虧虧損的的原因因主要精精力用用來解解決開開發(fā)商商遺留留下來來的問問題缺少對對業(yè)主主多層層次需需求分分析的的依據(jù)據(jù)與總公公司的的交接接程序序模糊糊沒有明明晰的的處理理投訴訴流程程缺少業(yè)業(yè)主對對服務(wù)務(wù)意見見的記記錄和和統(tǒng)計(jì)計(jì)另一方方面，，主要要精力力放在在解決決開發(fā)發(fā)商遺遺留問問題上上，沒沒有有時間間關(guān)注注業(yè)主主精細(xì)細(xì)的服服務(wù)需需求公共性性服務(wù)務(wù)代辦性性服務(wù)務(wù)特約性性服務(wù)務(wù)保潔、、保安安綠化化、維維修代收水水電等等費(fèi)用用沒有特特約性服務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)大多數(shù)數(shù)員工工認(rèn)為為物業(yè)業(yè)公司司獨(dú)立立對經(jīng)經(jīng)營有有好處處，也也有助助于提提升服服務(wù)水水平和和對眾眾安品品牌的的支持持作用用另外，，對對于物物業(yè)經(jīng)經(jīng)營64%~70%的員員工認(rèn)認(rèn)為獨(dú)獨(dú)立后后將在在經(jīng)營營業(yè)績績和服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量上上有提提高。。66%的的人認(rèn)認(rèn)為物物業(yè)服服務(wù)變變好對對眾安安品牌牌的影影響力力將有有很大大提高高。同同時，，89%的的人認(rèn)認(rèn)為房房屋開開發(fā)質(zhì)質(zhì)量好好壞對對物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)的影影響也也非常常大。。導(dǎo)讀讀：：小結(jié)結(jié)總論業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作診診斷職能管管理診診斷項(xiàng)目決決策規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)營銷與與銷售售工程項(xiàng)項(xiàng)目管管理小結(jié)物業(yè)管管理業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)運(yùn)作作診診斷斷小小結(jié)結(jié)公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)定定位位：營營銷銷策策劃劃、、物物業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)在在公公司司總總體體定定位位中中不不明明確確；；項(xiàng)目目決決策策：關(guān)關(guān)于于市市場場定定位位、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位、、最最終終產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的決決策策缺缺乏乏充充分分支支持持，，造造成成決決策策者者壓壓力力加加大大，，決決策策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)增增加加；；規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：缺缺少少制制度度和和流流程程保保證證銷銷售售、、工工程程、、預(yù)預(yù)算算、、總總師師等等部部門門參參與與規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段的的工工作作前期期工工作作：外外部部社社會會資資源源不不足足，，影影響響前前期期工工作作開開展展；；工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理：質(zhì)質(zhì)量量保保證證體體系系不不完完備備；；工工程程造造價(jià)價(jià)缺缺少少分分層層控控制制，，一一線線人人員員不不積積極極；；進(jìn)進(jìn)度度缺缺少少系系統(tǒng)統(tǒng)的的計(jì)計(jì)劃劃來來保保證證；；項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理模模式式不不成成熟熟。。營銷銷與與銷銷售售：品品牌牌宣宣傳傳剛剛剛剛開開始始，，但但是是偏偏項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌，，缺缺少少公公司司統(tǒng)統(tǒng)一一品品牌牌內(nèi)內(nèi)涵涵；；銷銷售售定定價(jià)價(jià)決決策策過過程程缺缺少少充充分分的的信信息息支支持持；；對對銷銷售售人人員員缺缺乏乏激激勵勵；；物業(yè)業(yè)管管理理：物物業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)定定位位不不明明確確；；和和總總公公司司界界面面不不清清晰晰；；物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)單單一一、、質(zhì)質(zhì)量量不不高高。。隨著著市市場場不不斷斷成成熟熟，，培培育育房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)五五大大能能力力日日益益重重要要；；眾眾安安公公司司還還處處于于加加強(qiáng)強(qiáng)基基本本功功，，尋尋找找、、培培育育核核心心競競爭爭力力階階段段成本本控控制能能力力策劃劃定位位能能力力土地地獲獲取能能力力資金金融融通能能力力資源源整整合能能力力市場場研研究究愈愈發(fā)發(fā)重重要要，，市市場場競競爭爭是是以以全全面面的的營營銷銷理理念念獲獲得得競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營理理念念領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)胸胸懷懷與與謀謀略略業(yè)務(wù)務(wù)組組織織能能力力外部部協(xié)協(xié)作作能能力力融資資通通道道建建設(shè)設(shè)融資資計(jì)計(jì)劃劃安安排排項(xiàng)目目投投資資管管理理內(nèi)部部資資金金管管理理土地地獲獲取取規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工程程預(yù)預(yù)算算決決算算原材材料料采采購購工程程管管理理控控制制銷售售費(fèi)費(fèi)用用管管理理信息息收收集集研研究究土地地招招標(biāo)標(biāo)管管理理土地地拆拆遷遷公共共關(guān)關(guān)系系處處理理市場場調(diào)調(diào)研研分分析析項(xiàng)目目定定位位廣告告宣宣傳傳策策劃劃促銷銷、、銷銷售售客戶戶關(guān)關(guān)系系管管理理眾安：拼規(guī)模拼關(guān)系拼綜合實(shí)實(shí)力拼管理能能力成本控制制能力是是眾安公公司需要要培養(yǎng)的的基本功功直接環(huán)節(jié)節(jié)控制土地獲取取成本原材料采采購工程建設(shè)設(shè)管理價(jià)值鏈管管理控制制土地獲取取成本項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)工程預(yù)算算管理市場營銷銷管理物業(yè)管理理企業(yè)規(guī)模?；?jīng)營營土地成片片開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作作模式復(fù)復(fù)制規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)復(fù)制原材料持持續(xù)采購購加快項(xiàng)目目運(yùn)作速速度品牌帶來來成本節(jié)節(jié)約成本管理理控制水水平上升升梯次盡管安徽徽眾安已已經(jīng)開始始采用成成片開發(fā)發(fā)模式節(jié)節(jié)省成本本，但是是成本控控制的基基本功還還需要加加強(qiáng)，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)成本、、工程預(yù)預(yù)算管理理等環(huán)節(jié)節(jié)都還很很薄弱。。如何結(jié)合合公司目目前的優(yōu)優(yōu)勢，確確定公司司的核心心能力是是眾安面面臨的一一個重要要問題有利條件件和機(jī)會會：1、豐富富的土地地儲備2、良好好的銀行行資信和和資金融通能能力3、房地地產(chǎn)市場場繁榮面對的挑挑戰(zhàn)：如何更好好的定位位客戶和和定位項(xiàng)項(xiàng)目，以以把眾安安公司從從眾多的的公司中中區(qū)分出出來？如何統(tǒng)一一銷售階階段的營營銷基調(diào)調(diào)？加強(qiáng)市場場分析，，培養(yǎng)項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃和定位位能力，，更好的的利用機(jī)機(jī)會與有有利條件件，贏得得超額利利潤是眾眾安公司司的一個個良好選選擇。導(dǎo)讀讀人力資源源管理行政管理理財(cái)務(wù)管理理采購管理理總論業(yè)務(wù)運(yùn)作作診斷職能管理理診斷著手根據(jù)據(jù)制訂人人力資源源管理制制度，現(xiàn)現(xiàn)行的有有薪酬管管理、考考核評定定等制度度隨著經(jīng)營規(guī)模的增大和經(jīng)營管理水平的逐步提高，公司已經(jīng)意識到人力資源管理的重要性開始推行行績效考考核，員員工具備備基本的的考核意意識招聘、培培訓(xùn)管理理也納入入公司工工作日程程有部分公公司員工工基本信信息記錄錄和基本本的部門門職責(zé)劃劃分、組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)說明用人機(jī)制制、分配配機(jī)制和和激勵機(jī)機(jī)制尚處處在考慮慮之中眾安公司司人力資資源管理理處于剛剛剛起步步階段人力資源源管理的的作用在在于吸引引、保留留、發(fā)展展人才作用在于于：吸引人才才保留人才才發(fā)展人才才運(yùn)用合適適的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，通過過合適的的渠道為為公司找找到合適適的人才才通過培訓(xùn)訓(xùn)灌輸企企業(yè)文化化，增強(qiáng)強(qiáng)認(rèn)同感感和提高高員工的的工作技技能通過薪酬酬和激勵勵措施提提高員工工的工作作積極性性，增強(qiáng)強(qiáng)對工作作的滿意意感通過崗位位設(shè)計(jì)和和分析明明確崗位位工作任任務(wù)和對對員工的的素質(zhì)要要求招聘薪酬和激激勵崗位設(shè)計(jì)計(jì)分析和和人力資資源規(guī)劃劃培訓(xùn)考核對工作效效果進(jìn)行行評定，，督促員員工按要要求完成成工作任任務(wù)崗位設(shè)計(jì)計(jì)分析和和人力資資源規(guī)劃劃總體上看看公司缺缺乏明確確的人力力資源管管理政策策，各職職能發(fā)揮揮嚴(yán)重不不足，不不能有效效支持公公司的發(fā)發(fā)展不能做到到：吸引人才才保留人才才發(fā)展人才才用人標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不明確確，不能能及時招招聘到合合適人才才培訓(xùn)投入入少，員員工技能能提升緩緩慢嚴(yán)重缺乏乏激勵措措施，員員工認(rèn)為為公司只只知道扣扣錢、處處罰組織結(jié)構(gòu)構(gòu)不穩(wěn)定定，從未未進(jìn)行崗崗位分析析，沒有有明確的的部門職職責(zé)和崗崗位職責(zé)責(zé)招聘薪酬和激激勵培訓(xùn)考核考核推行行困難，，基本已已經(jīng)停滯滯人力資源源管理基基礎(chǔ)薄弱弱：基礎(chǔ)礎(chǔ)信息不不足、職職位說明明殘缺、、相關(guān)管管理制度度不完善善、缺乏乏組織保保證人力資源源管理制度度部門門職務(wù)務(wù)員工姓名名性別別出生年月月身份證號號文化程度度畢業(yè)學(xué)校?！?..部門職責(zé)責(zé)手冊招聘管理理制度薪酬管理理制度…...具體體內(nèi)內(nèi)涵涵進(jìn)公司時時間工作簡歷歷培訓(xùn)管理理制度考核管理理制度專門人員員負(fù)責(zé)公公司的人人力資源源管理組織保證證人力資源源信息息注：表表示示有表表示有但但不完整整或不完完備表表示沒沒有…...職位位說明明職位素質(zhì)質(zhì)要求職位工作作環(huán)境職位名稱稱上下級級關(guān)系系工作職責(zé)責(zé)工作任任務(wù)…...績效考核核適應(yīng)公司司發(fā)展的的人力資資源管理理職能不不突出、、不健全全、不適適應(yīng)甄選招聘薪酬管理培訓(xùn)職業(yè)發(fā)展展留住公司司所需的人人才有該職能能但不健全全聘用解聘明確崗位位工作職責(zé)責(zé)職能缺失失該職能存存在嚴(yán)重問題題人力資源源規(guī)劃隨著眾安安公司跨跨地域發(fā)發(fā)展，人人力資源源愈發(fā)成成為運(yùn)作作瓶頸項(xiàng)目決策策和規(guī)劃前期事項(xiàng)項(xiàng)辦理招投標(biāo)管理建筑工程程管理物業(yè)服務(wù)商品房銷售房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)鏈：市場研究究和預(yù)測測人才，，項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃人才才懂技術(shù)的的管理人人才??????業(yè)主對商商品房和和物業(yè)管管理的質(zhì)質(zhì)量要求求越來越越高房地產(chǎn)市市場競爭爭越來越越激烈居民購房房越來越越理性，，房價(jià)上上漲空間間越來越越小國家對房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理越來來越規(guī)范范招投標(biāo)管管理人才才合同談判判人才政府關(guān)系系協(xié)調(diào)人人員等項(xiàng)目工程程管理人人才和工工程技術(shù)術(shù)人才?房地產(chǎn)開開發(fā)營銷銷人才和和銷售人人才物業(yè)服務(wù)務(wù)和管理理人才公司競爭爭力公司競爭爭力人力力資資源源規(guī)規(guī)劃劃建立結(jié)構(gòu)構(gòu)匹配的的員工隊(duì)隊(duì)伍塑造員工工隊(duì)伍必必備的技技能確立激勵勵員工的的關(guān)鍵機(jī)機(jī)制選擇一批批認(rèn)同公公司文化化的人才戰(zhàn)略性的的核心競競爭力公司經(jīng)營營和發(fā)展展戰(zhàn)略的的順利實(shí)實(shí)施安徽眾安安公司清清一色的的2002年6月進(jìn)公公司的新新員工，，以及新新項(xiàng)目啟啟動面臨臨的人員員短缺，，證實(shí)了了公司人人力資源源規(guī)劃的的欠缺；；公司員員工隊(duì)伍伍結(jié)構(gòu)失失衡，整整體素質(zhì)質(zhì)不高，，激勵機(jī)機(jī)制和公公司文化化的偏離離，都反反映了公公司人力力資源規(guī)規(guī)劃不明明確的負(fù)負(fù)效應(yīng)人才缺乏乏：整體體戰(zhàn)略中中，人力力資源規(guī)規(guī)劃不明明確，公公司目前前各部門門普遍存存在后繼繼乏人現(xiàn)現(xiàn)象面對新興興房地產(chǎn)產(chǎn)公司高高薪挖人人，而公公司又缺缺乏人才才梯隊(duì)和和人才儲儲備，人人才瓶頸頸現(xiàn)象更更為突出出公司所急急需的人人才緊缺缺，而市市場有效效供給較較少激烈的房房地產(chǎn)行行業(yè)市場場競爭實(shí)實(shí)質(zhì)是人人才競爭爭公司發(fā)展展需求：：公司快快速成長長和跨區(qū)區(qū)域拓展展需要人人才培養(yǎng)養(yǎng)和儲備備缺乏人才才儲備缺乏人才才梯隊(duì)人才可能能處于過過度使用用狀態(tài)，，缺乏知知識的更更新及技技能的提提高面對行業(yè)業(yè)高速發(fā)發(fā)展，新新的房地地產(chǎn)公司司對公司司骨干員員工構(gòu)成成很大誘誘惑，公公司靠待待遇很難難競爭過過這些小小公司，，所以必必須順應(yīng)應(yīng)這種市市場大勢勢，積極極吸引人人才、培培養(yǎng)年輕輕人才儲儲備，形形成人才才梯隊(duì)，，確保不不因?yàn)楣枪歉闪魇в绊懝镜陌l(fā)發(fā)展競爭對手手采取高高薪和利利益共享享機(jī)制挖挖人、留留人對骨干員員工缺乏乏明確的的利益分分配機(jī)制制，造成成心態(tài)不不穩(wěn)，甚甚至離開開公司為什么蛋蛋糕沒有有我的一一份？在2002年，，先后離離開公司司的骨干干員工（（中高層層管理人人員）達(dá)達(dá)到5人人，占公公司現(xiàn)有有中高層層管理人人員總數(shù)數(shù)的35％以上上。所有從公公司離開開的骨干干員工，，在新單單位的薪薪酬待遇遇、職責(zé)責(zé)權(quán)力都都有提高高！行業(yè)橫向向比較分分析表明明，高發(fā)發(fā)展高利利潤行業(yè)業(yè)選擇適適當(dāng)?shù)睦婀蚕硐頇C(jī)制是是保留骨骨干員工工的最有有效的辦辦法；調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)60％％以上的的總經(jīng)理理都擁有有企業(yè)的的股份；；對普通員員工的激激勵手段段只有每每年兩次次紅包，，實(shí)際上上根本不不能有效效提高員員工的積積極性和和主動性性，難以以發(fā)揮激激勵作用用給員工以以更高的的成就感感和責(zé)任任感，滿滿足自我我發(fā)展的的需要令員工隨隨時感到到受關(guān)注注和尊重重肯定工作作業(yè)績和和能力的的直接和和長期表表現(xiàn)激勵內(nèi)在激勵外在激勵參與管理理決策權(quán)承擔(dān)更大大的責(zé)任任升遷、涉涉外機(jī)會會直接間接基本工資資獎金員工福利利排憂解難難勞動保險(xiǎn)險(xiǎn)股權(quán)給員工以以歸屬感感體現(xiàn)企業(yè)業(yè)對員工工的關(guān)心心休假津貼激勵效果果人事權(quán)高高度集中中，公司司管理層層不能有有效激勵勵下屬，，嚴(yán)重影影響了公公司管理理的執(zhí)行行力指導(dǎo)權(quán)淘汰權(quán)配置權(quán)評價(jià)權(quán)選擇權(quán)人事權(quán)老板一人人決定，，管理層層有一定定的建議議權(quán)管理層對對下屬有有指導(dǎo)權(quán)權(quán)，但多多為一種種義務(wù)和和責(zé)任年終獎由由老板一一人決定定，管理理層的影影響力很很小人員招聘聘基本由由老板一一人說了了算管理層沒沒有人員員配置權(quán)權(quán)管理層有有基本的的評價(jià)權(quán)權(quán)，但無