摘要隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自2000年全國大規(guī)模推廣住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)與金融體系的關(guān)系越來越密切。目前，我國的房地產(chǎn)市場過熱，房地產(chǎn)價格保持高位運(yùn)行且增長速度較快。利率作為金融貨幣政策的一個重要工具，能否將房地產(chǎn)價格的增長控制在一個相對平穩(wěn)的區(qū)間內(nèi)，對于維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定至關(guān)重要。與此同時，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)貸款也隨之快速增加，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%-70%依靠銀行貸款，這種現(xiàn)狀直接導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)越來越受制于房地產(chǎn)市場的波動，加大了銀行信貸風(fēng)險，必須引起金融業(yè)的高度重視。本文以我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)信貸發(fā)展情況為基礎(chǔ)，以商業(yè)銀行個人住房信貸為切入點(diǎn)，通過重點(diǎn)研究利率變動對房價造成的波動，從而產(chǎn)生對房地產(chǎn)信貸一系列的影響，來揭示利率變動對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險產(chǎn)生的部分影響。全文共分為六部分，第一部分主要論述了選題意義和背景，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀以及論文論證方法及傳導(dǎo)機(jī)制；第二部分目前我國商業(yè)銀行個人住房信貸的目前的發(fā)展情況，揭示了我國商業(yè)銀行個人住房信貸發(fā)展存在的不足。第三部分和第四部分以利率對房價的影響為重點(diǎn)，圍繞利率影響房價，房價波動影響房地產(chǎn)信貸的傳導(dǎo)機(jī)制，揭示了利率對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響。第五部分主要針對利率調(diào)控房價存在的問題以及我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范，提出了一系列的建議及對策。第六部分對全文做出總結(jié)。關(guān)鍵詞：利率，房價，商業(yè)銀行個人住房信貸，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險ABSTRACTWiththedevelopmentofmarketeconomy,thenationallarge-scalepromotionofhousingsystemreformsince2000,ourcountryrealestateindustryandthefinancialsystemismoreandmoreclosely.Atpresent,ourcountryrealestatemarketoverheating,realestatepricesremainhighandgrowingfast.Interestrateasanimportantfinancialmonetarypolicytool,cancontrolthegrowthoftherealestatepricesinarelativelystableinterval,isveryimportanttomaintainthestabilityoftherealestatemarket.Atthesametime,China'srealestateindustryvigorousdevelopment,realestateloansalsoincreasesrapidly,therealestatedevelopmentfundsabout60%-60%relyonbankloans,thissituationleddirectlytothebankcreditassetsismoreandmoresubjecttothefluctuationsoftherealestatemarket,increasingtheriskofbankcredit,themusthasdrawngreatattentionofthefinancialsector.Inthispaper,basedontherealestatedevelopmentcreditatthepresentstageinChina,tothecommercialbankpersonalhousingcreditasthebreakthroughpoint,byfocusingontheinterestratechangesonpricescausedbyfluctuations,thustheinfluenceofaseriesofrealestatecredit,torevealtheinterestratechangessomeoftheimpactontherealestatecreditrisk.Thefulltextisdividedintosixparts,thefirstpartmainlydiscussesthesignificanceandbackgroundoftopics,researchstatusathomeandabroadandthethesisargumentmethodandtransmissionmechanism;InthesecondpartisthecurrentdevelopmentofChina'scommercialBankspersonalhousingcreditsituation,revealsthedeficiencyexistinginourcountrycommercialbankindividualhousingcreditdevelopment.Thethirdandthefourthpart,focusingontheinterestratesimpactonhousingpricesaroundtheinterestratesaffecthouseprices,housingpricefluctuationsaffectthecredittransmissionmechanism,revealtheinfluenceofinterestrateontherealestatecreditrisk.Thefifthpartmainlyaimingattheexistingproblemofinterestratecontrolhousingpricesandthecreditriskofrealestateinourcountry,aseriesofSuggestionsandcountermeasuresareputforward.Thesixthpartgiveasummarytofulltext.KeyWords:Interestrates,prices,commercialbankindividualhousingcredit,realestatecreditrisk目錄TOC\o"1-5"\h\z1緒論1選題背景及意義1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2國外研究現(xiàn)狀2國內(nèi)研究現(xiàn)狀32我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險管理概述5我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險的簡介5我國個人住房信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)涵與特點(diǎn)5我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險內(nèi)涵及類型5我國商業(yè)銀行個人住房信貸發(fā)展歷程6我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險管理現(xiàn)狀73利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響分析9利率對房地產(chǎn)價格影響的供給需求理論分析9利率波動對房地產(chǎn)供給的影響9利率波動對房地產(chǎn)需求的影響9利率對房地產(chǎn)價格影響的金融市場理論分析10利率變動通過外匯市場影響房價11利率變動通過證券市場影響房價11房地產(chǎn)供求雙方對利率變化的反應(yīng)程度分析114利率變動影響下房價波動對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響分析13房價波動與我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險的作用機(jī)制分析...13基于借款人的理性選擇13基于商業(yè)銀行行為視角的分析13基于房地產(chǎn)開發(fā)商行為視角的分析145利率調(diào)控房價存在的問題和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的建議17在運(yùn)用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題17利率政策對房價的抑制作用具時滯性17高回報率是房價上漲的主要成因17市場需求是難以通過調(diào)整利率控制的17開發(fā)商通過抬高房價來轉(zhuǎn)嫁利息成本18地方政府調(diào)控房價的動力不足18利率對房價影響存在的問題的解決方法及建議18改革利率決定機(jī)制18借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮利率的杠桿作用18加快建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道19加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管職能19防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險的對策.19改善房地產(chǎn)企業(yè)融資的來源19抑制銀行貸款大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象20逐步建立和完善個人信用制度20加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部信貸風(fēng)險管理21穩(wěn)步推進(jìn)住房信貸資產(chǎn)證券化的健康發(fā)展22加強(qiáng)政府對個人住房信貸的監(jiān)督管理226結(jié)論25致謝27參考文獻(xiàn)29選題背景及意義自從1998年住房制度商品化改革以來，我國房地產(chǎn)市場得到極大繁榮，房價不斷上升、投資增長迅猛。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展也伴隨著各種各樣的問題的出現(xiàn)，尤其是短期內(nèi)房價上漲過快及房地產(chǎn)市場的資金對銀行信貸的過度依賴。針對我國房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，我國中央銀行積極出臺各種貨幣政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，其中對利率進(jìn)行了數(shù)次調(diào)整。進(jìn)入2008年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價出現(xiàn)下降趨勢，樓市低迷全國彌漫。針對房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，央行自2008年9月16日以來短時間內(nèi)多次調(diào)低存貸款利率。此后2009-2010年房價又出現(xiàn)新的高漲。針對國內(nèi)通貨通脹以及過高的房價，央行在2010年10月20日和12月25日短期內(nèi)連續(xù)兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。進(jìn)入到2011年，央行又?jǐn)?shù)次調(diào)整利率，從2月9日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。2011年4月5日，中國人民銀行決定，自2011年4月6日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25^百分點(diǎn)。利率的調(diào)整也使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了波動，而房地產(chǎn)價格的的變化又促使央行通過利率來調(diào)節(jié)和控制。利率和房地產(chǎn)價格有怎樣的關(guān)系，我們?nèi)绾谓忉尯皖A(yù)測利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響，是一個值得研究的問題。20世紀(jì)90年代以來，隨著金融市場同趨復(fù)雜、衍生金融產(chǎn)品的不斷發(fā)展，商業(yè)銀行的個人住房信貸風(fēng)險呈現(xiàn)出影響規(guī)模擴(kuò)大化、全球化等現(xiàn)象，因此，一種較為完善的風(fēng)險管理體系和科學(xué)的風(fēng)險管理手段對于銀行業(yè)至關(guān)重要。對于我國，目前金融市場自由化還處于初級階段，個人住房信貸的發(fā)展歷程也較晚，這樣住房信貸風(fēng)險也將是商業(yè)銀行面臨值得關(guān)注的風(fēng)險。當(dāng)前我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險管理存在著諸多缺陷：首先，我國有關(guān)住房信貸主體借款人的信用制度還沒有建立；其次，商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險管理的體制和機(jī)制不健全，風(fēng)險管理部門職責(zé)不清晰；再次，信貸風(fēng)險管理的工具和技術(shù)落后，無法建立相應(yīng)的風(fēng)險分析模型而準(zhǔn)確定量地度量和控制風(fēng)險。由于我國開展個人住房貸款業(yè)務(wù)時間較短，目前在國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險管理的體制還不是很完善，目前關(guān)于商業(yè)銀行個人住房信貸市場風(fēng)險管理方面，理論界針對房價波動引發(fā)的市場風(fēng)險還沒有系統(tǒng)和條理性的研究。本文以利率對房價的影響為重點(diǎn)，圍繞利率影響房價，房價波動影響房地產(chǎn)信貸的傳導(dǎo)機(jī)制，揭示了利率對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響。國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外研究現(xiàn)狀從國外看來，有關(guān)利率與房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)信貸風(fēng)險三者關(guān)系的研究較多，全面的實(shí)證分析相對較少。S.w.De.carlo(1997)指出引起房地產(chǎn)市場波動的原因主要有供求變化、空置率、貨幣政策、就業(yè)水平、人口趨勢、法規(guī)政策、家庭規(guī)模等；Harwood(1997)指出居民收入水平的提高、人口的增長、利率的變化是促使房地產(chǎn)波動的主要因素Hofmann(2003)利用時問序列和綜列數(shù)據(jù)技術(shù)研究了世界上2O個國家銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的長期關(guān)系，結(jié)果表明，房地產(chǎn)價格會影響銀行信貸，過多的銀行信貸并非房地產(chǎn)價格泡沫的原因；AdrianCooper(2004)利用牛津經(jīng)濟(jì)預(yù)測(OEF)模型對英國房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究時發(fā)現(xiàn)，自20世紀(jì)80年代以來英國抵押貸款利率與長期利率的聯(lián)系制度使得房地產(chǎn)價格波動幅度減弱，但是近期該利率機(jī)制卻是房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的主要原因；Gelach和Peng(2005)的研究證明房地產(chǎn)價格波動影響銀行信貸擴(kuò)張，而銀行信貸卻不影響房地產(chǎn)價格；Liang和Cao(2007)的研究結(jié)果也顯示，銀行信貸對房地產(chǎn)價格存在單向因果關(guān)系，同時利率對房價也會產(chǎn)生影響。Ka的Kim于2001年通過研究，得到相同的結(jié)論：在研究個人住房信貸違約發(fā)生的原因時，通過大量實(shí)證研究得出通過LTV(貸款價值比)能夠更好地解釋違約的產(chǎn)生田；WArche于2001通過對美國1991開始后的5年之間近于戶住房信貸違約案例的研究發(fā)現(xiàn)，個人住房信貸風(fēng)險是在商業(yè)銀行貸款發(fā)放過程和開發(fā)商住宅銷售過程中產(chǎn)生的，而與貸款價值比沒有關(guān)系圓。Quercia等在200年對1970年后的近30年中的29個實(shí)證性研究后得出：是貸款與住宅價值比率和住房凈資產(chǎn)兩個因素導(dǎo)致違約的發(fā)生bKSanchez^在2002年時通過實(shí)證研究認(rèn)為導(dǎo)致違約發(fā)生的主要因素是房價持續(xù)下跌的異常波動，隨后才是貸款特征、LTM資產(chǎn)類型等因素H1。Kauft2002年時應(yīng)用期權(quán)法，考慮借款人存在理性違約策略，認(rèn)為當(dāng)住宅凈資產(chǎn)值降到低于抵押貸款價值時借款人基于自身利益就會選擇理性違約。Deng于2002年提出應(yīng)該將個人住房信貸視作一種賣出期權(quán)，并結(jié)合離婚率和失業(yè)率兩個因素一起來研究商業(yè)銀行個人住房信貸違約風(fēng)險嘲.Lisa在2000年時研究了不同風(fēng)險偏好的借款人選擇固定利率和浮動利率來進(jìn)行貸款的問題。認(rèn)為偏好高風(fēng)險的借款人會選擇浮動利率抵押貸款，而偏好低風(fēng)險的借款人則會選擇固定利率抵押貸款.因此銀行可以根據(jù)借款人的抵押貸款選擇傾向來區(qū)別高風(fēng)險與低風(fēng)險彳f款人的一種違約風(fēng)險信號口1。Robert在2003年時通過研究認(rèn)為目前的個人住房信貸風(fēng)險管理中由于合同條款設(shè)計的不完備性，很容易產(chǎn)生道德風(fēng)險。因此，個人住房抵押貸款風(fēng)險管理中如何改進(jìn)合約的設(shè)計是風(fēng)險管理的一個重要組成部分腳。由于個人住房抵押貸款在西方已有較長的發(fā)展歷史，具備了較為完備的有關(guān)商業(yè)銀行方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，所以西方商業(yè)銀行和理論學(xué)術(shù)界能夠?qū)ψ》康盅嘿J款風(fēng)險的進(jìn)行大量的實(shí)證研究和定量分析研究。研究主要集中在兩方面：首先是商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險微觀特征研究。表現(xiàn)在融資風(fēng)險、財產(chǎn)風(fēng)險和借款人風(fēng)險方面；其次是模型定量分析。能夠應(yīng)用各種模型定量分析工具來分析各指標(biāo)影響因素與住房抵押貸款違約風(fēng)險之間的關(guān)系，為進(jìn)一步降低銀行住房抵押貸款風(fēng)險，制定科學(xué)合理的指標(biāo)體系提供了科學(xué)的依據(jù)。國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)對利率調(diào)整與房地產(chǎn)價格的關(guān)系研究比較多，陳新橋和許文超[15]在《加息影響下的中國房地產(chǎn)》一文中，從短期和長期兩個角度對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行了分析，認(rèn)為目前我國房地產(chǎn)供求存在結(jié)構(gòu)性失衡問題，出于抑制通脹、放緩?fù)顿Y考慮下的升息在短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大影響，但長期來看，升息將有利于平衡供求結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價格和提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。李雅靜和楊毅針對利率與貨幣供應(yīng)量對我國房地產(chǎn)投資的影響問題，通過實(shí)證研究了，結(jié)果表明：利率、貨幣供應(yīng)量這兩個變量對房地產(chǎn)投資的影響在短期和長期內(nèi)存在正相關(guān)，但影響并不顯著。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資有一定的調(diào)控作用，但力度有限。值得強(qiáng)調(diào)的是，利率與房地產(chǎn)投資占比的正相關(guān)悖論揭示了利率并不是調(diào)控房地產(chǎn)投資的有效手段。在短期，利率與貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資的影響性質(zhì)與長期情況是相同的，但影響并不顯著。所以，利率與貨幣供應(yīng)量這兩個主要的宏觀貨幣政策手段不能作為調(diào)控房地產(chǎn)投資的主要方式。要對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效調(diào)控，必須依靠其它方式。李進(jìn)濤、譚術(shù)魁和郭志濤運(yùn)用協(xié)整的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法分析了利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響，結(jié)果表明：利率調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)投資有抑制作用，但效果并不顯著，反而對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)價格有助推作用。中南大學(xué)商學(xué)院姚豐《利率變動對房地產(chǎn)價格影響的實(shí)證分析：1998-2009?通過格蘭杰檢驗(yàn)，得出利率政策對房價調(diào)控效果是否明顯，取決于住房市場的規(guī)范程度以及利率傳導(dǎo)機(jī)制的順暢與否的基本結(jié)論。華東師范大學(xué)金融與統(tǒng)計學(xué)院邢婕《利率變動對房地產(chǎn)市場影響的研究》是主要利用IS-LM曲線來研究二者關(guān)系?？偟膩碚f，關(guān)于利率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系的研究大多都是通過宏觀供求分析、數(shù)據(jù)分析，綜合運(yùn)用各種數(shù)據(jù)檢驗(yàn)方法來研究二者關(guān)系。結(jié)論一般都是二者呈比例或正相關(guān)關(guān)系。劉萍在2002年通過研究，認(rèn)為我國當(dāng)前個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中主要包含六種風(fēng)險：信用風(fēng)險、購買力風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、利率風(fēng)險、房地產(chǎn)市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險。例張婕200孫通過研究認(rèn)為，可以從政府介入擔(dān)保市場、住房抵押貸款證券化、規(guī)避與分散風(fēng)險、評估信貸資質(zhì)、健全住房質(zhì)量保證體系五個方面來防范住房信貸風(fēng)險n0lo董月鮮在2003年通過研究認(rèn)為，可以從三個方面來控制住房信貸風(fēng)險，首先必須加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險管理，避免出現(xiàn)銀行操作風(fēng)險。其次則是采用將政府擔(dān)保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系；最后則是建立個人信用制度，以防范個人信用風(fēng)險。王福林在200的選取了大量的正常貸款樣本和違約貸款樣本，采用實(shí)證研究進(jìn)行分析后，認(rèn)為防范商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險的當(dāng)務(wù)之急在于逐步建立健全個人信用制度，因?yàn)榻杩钊说男庞盟降母叩驮谀撤N程度上來說就是違約水平的大小。劉春紅則在2003時利用SPASS計軟件，選取了上海某銀行170個樣本，其中正常還貸樣本和違約樣本，進(jìn)行了實(shí)證分析，得出對貸款人的違約狀況有重大影響的因素包含家庭月收入、首付百分比、還款收入比、購房能力和還款能承受力31。綜上所述，我國商業(yè)銀行個人煮飯信貸的發(fā)展歷史時間比較短，所以理論的研究相對比較少。主要是從定性的角度研究包括我國個人住房信貸風(fēng)險的類型、風(fēng)險防范及控制，實(shí)證研究方面集中在個人住房抵押貸款違約風(fēng)險影響因素方面。對于防范商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險的對策研究一般集中為為宏觀的政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律體系、金融體制的建設(shè)方面進(jìn)行完善和健全方面的的建議性措施，缺乏對現(xiàn)有商業(yè)銀行微觀作用主體所帶來的風(fēng)險的系統(tǒng)分析與考察，也沒能提出定量化的風(fēng)險防范措施。2我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險管理概述我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險的簡介我國個人住房信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)涵與特點(diǎn)(1)我國個人住房信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)涵商業(yè)銀行個人住房貸款是指居民進(jìn)行住房消費(fèi)時通過向銀行貸款來獲得資金支持以彌補(bǔ)不足的購房款。銀行在發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)?；蛘叩盅何锲?。借款人如果到期不能償還貸款本息的，貸款人則有權(quán)依法處理其抵押物品或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。一般包括個人購置住房貸款、個人二手住房貸款、個人住房裝修貸款、個人住房加按揭貸款、個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款等口明.(2)我國個人住房信貸業(yè)務(wù)的特點(diǎn)第一，用于個人住房消費(fèi)，是最主要的個人貸款品種，中國目前個人住房貸款占銀行發(fā)放的個人消費(fèi)貸款的90%以上。如在2006年時達(dá)到94.2%,2007年時為92.4%。第二，住房貸款數(shù)額比其他消費(fèi)貸款數(shù)額大，期限長。個人住房抵押貸款一股為l到30年，最長的甚至超過30年.由于貸款期限長，其定價方式也不同于其他貸款，既有固定利率也有可變利率，在我國通常隨著市場利率的變化而調(diào)整。在還款方式上往往采用分期付款的方式。第三，以住房的產(chǎn)權(quán)作抵押，附帶其他保障措施。個人住房抵押貸款周期長，通常以所購的德住房抵押，作為防范貸款風(fēng)險的重要手段。當(dāng)債務(wù)不能履行時，銀行作為債權(quán)方有權(quán)行使該擔(dān)保物權(quán)，在抵押物處置時候優(yōu)先獲得債權(quán)的清償。當(dāng)債務(wù)人不能履行貸款合同時候，擔(dān)保人和保險公司承擔(dān)代為履行償還貸款的責(zé)任。第四，政策性較強(qiáng)，居民住房問題關(guān)系到社會安定、政局的穩(wěn)定，政府都要通過提供擔(dān)保、保險或者稅收優(yōu)惠等手段支持個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時通過立法或者監(jiān)管手段來規(guī)范個人住房貸款市場的發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)政府的住房政策目標(biāo)，使居民能夠安居樂業(yè)。我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險內(nèi)涵及類型商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險，主要是指商業(yè)銀行在開展個人住房貸款業(yè)務(wù)過程中貸放出去的款項(xiàng)，由于借款人到期不能償還或不愿償還銀行本息而使銀行蒙受損失的可能性和幅度，它是風(fēng)險因素變量的各種可能值偏離其期望值的可能性和幅度。從微觀角度來講，各種信貸風(fēng)險都將圍繞借款人、房產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行三方面主體表現(xiàn)出來：(1)借款人的信用風(fēng)險信用風(fēng)險又稱違約風(fēng)險，是指獲得銀行信用支持的債務(wù)人由于種種原因不能或不愿遵守合同規(guī)定按時償還債務(wù)而使銀行遭受損失的可能。具體包含以下三種類型：一是被迫違約風(fēng)險，指借款人發(fā)生財務(wù)危機(jī)，使得無法按時償還貸款而選擇違約。主要可能是由于借款人收入下降、失業(yè)或喪失勞動能力等，使得個人收入水平下降甚至喪失，使得借款人無力償還銀行貸款，出現(xiàn)的違約風(fēng)險。二是理性違約風(fēng)險，在貸款的市場價值提高或者房屋的市場價值降低時，導(dǎo)致抵押房屋的價值低于貸款的價值時，借款人基于理性角度即利益最大化考慮，通過指標(biāo)LTV(貸款金額與抵押品價值比)的大小來做出決策的違約。當(dāng)貸款價值比提高到大于1,使借款人的凈資產(chǎn)為負(fù)，從借款人的理性角度考慮，主動違約是一個有利的決策，這就是理性違約。三是惡意違約風(fēng)險，指借款人事實(shí)具有還貸能力，但從主觀上故意違約或者以個人住房貸款德名義騙取銀行信貸資金所帶來的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為假按揭、虛假貸款。這種風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因是我國個人信用制度基本是一片空白。所以借款人個人信用風(fēng)險成為商業(yè)銀行個人住房貸款中最關(guān)鍵應(yīng)該予以防范的風(fēng)險。(2)開發(fā)商的道德風(fēng)險開發(fā)商利用利用與銀行之間信息的不對稱，在商業(yè)銀行無法掌握開發(fā)商某些具體真實(shí)動機(jī)和背景的情況下，編造或者提供虛假的資料以取得銀行的信任而變相獲得貸款。開發(fā)商采用假按揭有著巨大的利益動機(jī)，這也就是為什么近幾年全國各地都屢見不鮮地出現(xiàn)開發(fā)商假按揭事件。(3)商業(yè)銀行的操作風(fēng)險商業(yè)銀行對于個人住房貸款的操作風(fēng)險主要指在具體操作個人住房按揭貸款時，從各個環(huán)節(jié)上看都不同程度地存在著經(jīng)營管理風(fēng)險。貸款發(fā)放前調(diào)查不到位，表現(xiàn)為銀行信貸工作人員借款人資料調(diào)查不細(xì)致及把關(guān)不嚴(yán)，使得對借款人不能做出客觀合理的評價；發(fā)放貸款時審查不嚴(yán)格。指忽視對貸款投放和規(guī)模指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，給不符合條件的借貸人提供按揭貸款；貸后檢查不及時，表現(xiàn)為信貸人員對貸后管理和檢查流于形式，未能及時發(fā)現(xiàn)貸款潛在風(fēng)險或及時采取有效防范措施，化解和處理貸款風(fēng)險。我國商業(yè)銀行個人住房信貸發(fā)展歷程我國的個人住房信貸發(fā)展歷史并不長，國務(wù)院與1988年1月召開全國住房制度改革工作會議，擬定《全國城鎮(zhèn)分期分批準(zhǔn)行住房制度改革的實(shí)施方案》，開始首次推動了我國的個人住房信貸工作。1991年6月國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，提出要發(fā)展住房金融事業(yè)，開展個人購房、建房儲蓄和貸款業(yè)務(wù)，實(shí)行抵押貸款購房制度，這是我國在國務(wù)院文件中第一次提出發(fā)展個人住房抵押貸款制度，為我國以后個人住房貸款的發(fā)展指明了方向。1992年9月23日中國人民建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部門頒布了《職工住房抵押貸款暫行辦法》，為促進(jìn)個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的大量開展打下了良好基礎(chǔ)。1997年4月30日中國人民銀行頒布了《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，為我國個人住房合同貸款的發(fā)展掀開了新的一頁。1998年后，隨著住房體制改革的深入，人行積極調(diào)整貸款利率政策，先后下發(fā)了《關(guān)于加大住房貸款投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》、‘個人住房貸款管理辦法》等文件，要求各商業(yè)銀行積極支持住房建設(shè)和消費(fèi)、擴(kuò)大住房貸款業(yè)務(wù)范圍、大力促進(jìn)住房消費(fèi)，逐步擴(kuò)大個人消費(fèi)貸款在貸款總額中的比例。1999年人行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費(fèi)貸款的指導(dǎo)意見》，將住房貸款和房價款比例從70%提高到80%,鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。隨著一系列住房體制改革和住房貸款政策出臺，使得我國商業(yè)銀行住房信貸進(jìn)入了一個快速發(fā)展的新階段。我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險管理現(xiàn)狀1996年以前我國商業(yè)銀行對信貸風(fēng)險的管理主要以控制信貸規(guī)模為主要目標(biāo)，通過把信貸規(guī)?？刂圃谝欢ǖ姆秶鷥?nèi)來力圖相對降低信貸風(fēng)險。1996.1999年，是我國個人住房消費(fèi)信貸的試點(diǎn)階段，1996---1999年，政府依此頒布了《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》、《個人住房貸款管理辦法》、《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》等一系列的法規(guī)用來規(guī)范個人住房信貸管理，但是在此階段，鑒于我國個人住房抵押貸款一級市場還剛剛起步，市場運(yùn)作還極不規(guī)范。2000以來，我國住房消費(fèi)信貸進(jìn)入了高速發(fā)展和競爭激烈的新階段。同時國內(nèi)各商業(yè)銀行自身在風(fēng)險識別、風(fēng)險估價、風(fēng)險處理等各方面采取了措施，取得一定的成績，但是相互間缺乏協(xié)調(diào)性，就是單個銀行的不同支行或者網(wǎng)絡(luò)分點(diǎn)關(guān)于個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)操作也補(bǔ)統(tǒng)一，所以我國商業(yè)銀行的個人住房信貸風(fēng)險管理方面還存在著一定的缺陷，主要有：(1)貸款客戶的基礎(chǔ)資料和信用制度建設(shè)的薄弱信用風(fēng)險是我國商業(yè)銀行信貸最基本的風(fēng)險，因此，有關(guān)貸款客戶的真實(shí)基礎(chǔ)資料和信用制度的建設(shè)就至關(guān)重要，但是目前商業(yè)銀行客戶在申請貸款的時候往往只需要提供一個收入證明，一般也就是工作單位的一個印章就可以完成，甚至有些客戶沒有固定的工作單位，他們一般隨便到哪個單位蓋個印章，在表格上寫上相對應(yīng)的工作單位就可以啦。而銀行在所謂的“資格審查”，就基本上屬于一個流程形式，事實(shí)上銀行一般都缺少儲戶真實(shí)收入的證據(jù)，基本上可以說是“一片空白”，至于客戶在申請住房貸款后實(shí)際收入能否正常還貸，銀行就完全無法掌拄。(2)銀行經(jīng)營管理風(fēng)險控制的薄弱銀行經(jīng)營管理風(fēng)險，是在發(fā)放個人住房貸款的整個過程中，由于銀行工作人員的失誤或銀行管理制度的缺陷導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。從環(huán)節(jié)上看，商業(yè)銀行不同程度地存在經(jīng)營管理風(fēng)險，缺乏相應(yīng)的內(nèi)部風(fēng)險管理控制措施。(3)商業(yè)銀行的風(fēng)險管理定量化分析技術(shù)的滯后當(dāng)前跨國銀行風(fēng)險管理技術(shù)發(fā)展日趨定量化和模型化，一般在其風(fēng)險識別、度量、評價過程以及風(fēng)險管理措施的制定中均有大量的歷史實(shí)證數(shù)據(jù)作為支持，特別是在風(fēng)險的度量中通常應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計模型準(zhǔn)確量化特定特征風(fēng)險發(fā)生的概率和可能導(dǎo)致的損失程度，使得風(fēng)險管理越來越體現(xiàn)出客觀性和科學(xué)性的特點(diǎn)。3利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響分析利率對房地產(chǎn)價格影響的供給需求理論分析我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般為30%?40%,其余的60%?70%依靠金融系統(tǒng)融資、外資和購房者的預(yù)付款。利率是資金的價格，既反映資金市場的供求關(guān)系，又可調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系，它的變動必然會對房地產(chǎn)的供給和需求產(chǎn)生影響，從而帶來房地產(chǎn)價格的波動。房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時間，2004年至今，央行連續(xù)七次小幅加息，而2006年我國固定資產(chǎn)投資價格上漲1.5%,70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比一直高于105,全年價格上漲5.5%,而且這種狀態(tài)還將繼續(xù)維持一段時間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房價，但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房價。上調(diào)利率對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力，而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。利率波動對房地產(chǎn)供給的影響根據(jù)凱恩斯理論，利率是資金使用成本的反映，投資由利率和資本邊際效率決定，投資與利率成反方向變動關(guān)系，與資本邊際效率成正方向變動關(guān)系。資本邊際效率由預(yù)期收益和資本資產(chǎn)的供給價格或者說重置成本決定。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，利率上升，資金使用成本加大，資本的供給價格上漲，資本邊際效率下降，原來一些利潤豐厚的開發(fā)項(xiàng)目可能變得無利或微利，開發(fā)商會停止對無利可圖項(xiàng)目的開發(fā)，從而減少房地產(chǎn)市場的供給。房地產(chǎn)市場在需求不變的情況下，價格出現(xiàn)上漲。另一方面，利率上升，會增加開發(fā)商的融資成本，在房地產(chǎn)開發(fā)商具有區(qū)域壟斷勢力的情況下，通過提價而轉(zhuǎn)嫁給購房者。相反，當(dāng)利率連續(xù)大幅度下調(diào)時，開發(fā)商就會以較低的成本獲得資金，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相對而言就有保證。同時由于利率下調(diào)，建材生產(chǎn)費(fèi)用相應(yīng)減少，使得耗用大量建材的房地產(chǎn)建筑安裝成本有所下降。因此，開發(fā)商將會加大房地產(chǎn)投資，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。如果市場供給量的富足大于居民在低利率刺激下的消費(fèi)需求，為了增強(qiáng)市場競爭力，開發(fā)商很有可能會降低房價。利率波動對房地產(chǎn)需求的影響房地產(chǎn)的需求由投資性購房需求和自住消費(fèi)性購房需求組成，經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為二者是兩種截然不同的行為：前者是一種投資，增加購買者的固定資產(chǎn)；后者是消費(fèi)，成本和支出算作當(dāng)期費(fèi)用。利率的變動對房地產(chǎn)需求的影響可以分投資性需求和消費(fèi)性需求兩種情況來討論。（1）利率波動對房地產(chǎn)投資性需求的影響。房地產(chǎn)市場中的投資（投機(jī)）者雖然只占全部供求的一小部分，但通過頻繁的買賣，對市場最終實(shí)際價格的形成卻發(fā)揮著重要的影響。與任何其他市場一樣，房地產(chǎn)市場的投資者買賣的目的是為了通過低價買入后，在未來某個時期高價賣出獲得利潤。但投機(jī)需要資本（資金）成本，即利息。投機(jī)者在買賣之間還可以將房屋出租獲得收益，但出租的同時會產(chǎn)生一些管理成本和其他的交易成本，例如稅費(fèi)、日常開支等。還有房屋和附屬設(shè)備會老化，需要計提折舊費(fèi)用。因此，對于投資者來說，要想獲得利潤，房屋買賣的差價收入加上出租收入必須超過成本和折舊費(fèi)用。因此，考慮投資風(fēng)險，房地產(chǎn)價格由三個因素決定：房地產(chǎn)的租金水平與增長率，市場利率水平和房地產(chǎn)風(fēng)險報酬率。當(dāng)利率提高時，對投資性購房者而言，購房的機(jī)會成本增加，購房需求降低，在供給不變的情況下會降低房地產(chǎn)價格。更重要的是，持續(xù)加息對資產(chǎn)價格泡沫有擠出效應(yīng)，投資者或投機(jī)者很可能改變房價走勢預(yù)期。如果這種判斷被時間證明是正確的，利率的上升對投資性需求和投機(jī)性需求產(chǎn)生的抑制作用會被強(qiáng)化和加劇，投資者或投機(jī)者將撤離房地產(chǎn)市場，尋求其它的投資渠道。這樣，房地產(chǎn)市場需求量將會下降，由此導(dǎo)致房價回落。（2）利率波動對房地產(chǎn)消費(fèi)性需求的影響。消費(fèi)性需求，購房者的資金絕大部分也依賴于金融機(jī)構(gòu)的貸款。因此，利率變化對房地產(chǎn)市場的消費(fèi)性需求具有直接影響，并主要是通過收入效應(yīng)和替代效應(yīng)兩個渠道來完成。當(dāng)利率升高時，居民存入銀行的利息增加，居民儲蓄的財富增加使居民的消費(fèi)能力提高。由此，收入效應(yīng)使得利率與消費(fèi)同方向變化。而就替代效應(yīng)而言，當(dāng)利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對地房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求減少。這樣，替代效應(yīng)使得利率與消費(fèi)成反方向變化。因此，利率對居民房地產(chǎn)需求量的影響取決于替代效應(yīng)和收入效應(yīng)大小的對比。由于居民購買房地產(chǎn)的貸款量較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購房者的儲蓄財富，從而利率的替代效應(yīng)大于收入效應(yīng)，利率的變化與居民的房地產(chǎn)需求量成反方向變化?？傊?，房地產(chǎn)價格與利率水平成反向變化，利率提高，房地產(chǎn)價格下降；利率降低，房地產(chǎn)價格上升。利率對房地產(chǎn)價格影響的金融市場理論分析利率作為資金的使用價格，它的升降對金融資本影響較大。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進(jìn)而影響資金對實(shí)業(yè)界的流入。利率變動通過外匯市場影響房價假定其他條件不變，一國貨幣利率上升吸引外國金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。人民幣升值導(dǎo)致大量國際短期投機(jī)性資金涌入我國，尤其是投向房地產(chǎn)市場，坐享人民幣升值和房價上漲的雙重受益。資金涌入加大了對房產(chǎn)的需求預(yù)期，房產(chǎn)的需求曲線向外移動，房價進(jìn)一步上漲。當(dāng)國外資本達(dá)到目標(biāo)收益或受某些突發(fā)事件影響如人民幣大幅貶值等，就會突然抽逃，狂拋持有的物業(yè)，導(dǎo)致房價暴跌，從而給房地產(chǎn)市場帶來巨大波動甚至崩潰。利率變動通過證券市場影響房價利率上升通過證券投資影響房價主要有兩方面。一是證券價格與利率之間存在著一定的依存關(guān)系，利率上升使證券價格下降，獲利降低，使房地產(chǎn)商的直接融資成本過高，導(dǎo)致房地產(chǎn)品供給減少。二是利率上升，證券投資者獲利減少，閑置資金轉(zhuǎn)投其他有升值潛力的領(lǐng)域。而房地產(chǎn)的價值相對穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，人們對其價值預(yù)期越高，投資者將資金投向房地產(chǎn)市場，加大了房地產(chǎn)的投機(jī)需求，很可能推動房地產(chǎn)價格的大漲。房地產(chǎn)供求雙方對利率變化的敏感程度分析通過分析利率對房地產(chǎn)供給和需求的影響，我們不難發(fā)現(xiàn)，利率對房價的作用并不能清晰的確定下來，一個很重要的原因就在于利率對房地產(chǎn)供求雙方的敏感性比較低且不同房地產(chǎn)市場參與主體對利率的敏感程度不同。首先，對于房地產(chǎn)市場的需求方來說，利率提高會抑制購房者的需求，導(dǎo)致其對未來房價的預(yù)期有所改變，進(jìn)而消費(fèi)性需求和投資性需求都會下降。但是這兩種投資者對利率的敏感程度是不一樣的。比較而言，消費(fèi)性需求的購房者對利率的敏感度不高，因?yàn)樗麄儗Ψ课莸男枨笫莿傂缘模粫驗(yàn)槔实恼{(diào)整而放棄購房，可能僅僅是對住房面積、購買時間有所改變；但對于購買力有限的中低收入階層來說，他們對利率的敏感性相對要高一些，利率的上升特別是有持續(xù)性的利率上升會使他們暫時退出房地產(chǎn)市場，或者投資于其他市場，或者持幣觀望等候時機(jī)；對于已經(jīng)通過商業(yè)銀行貸款購房的居民來說，利率的上升會增加他們每月的還款額，如果認(rèn)為存在持續(xù)加息預(yù)期，則消費(fèi)者可能會愿意選擇提前還款方式，盡量減少不斷增加的利息成本的支付；對于投資性消費(fèi)者而言，他們一般擁有大量的閑散資金，對利率的敏感程度也不高。其次，對于房地產(chǎn)市場的供給方而言，利率提升將導(dǎo)致其融資成本上升，市場投資規(guī)模也會相應(yīng)減少，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給量減少。正如不同的房地產(chǎn)需求方有不同的利率敏感性一樣，不同的房地產(chǎn)開發(fā)商也存在利率彈性的差異。比較來說，規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)商對利率的變化比較敏感，利率的上升導(dǎo)致其承擔(dān)更多的利息成本，同時利率上升也會使其資產(chǎn)負(fù)債提高，商業(yè)銀行有可能處于資金安全考慮而不愿放貸；相反，對于大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其資金實(shí)力比較豐厚，信用良好，是眾多商業(yè)銀行的首選放貸客戶，且有時商業(yè)銀行為了拉攏這些優(yōu)質(zhì)客戶，給予的利率也相對比小企業(yè)優(yōu)惠，由于我國每次調(diào)整的利率幅度很小，這樣以來，利率的調(diào)整對大型開發(fā)商的影響也就微乎其微了；同時，由于房地產(chǎn)市場是一個存在很大利潤空間的市場，由投資帶來的巨額利潤可以削弱甚至抵消了利率上升造成的融資成本上升。所以，房地產(chǎn)供給對利率的敏感程度不圖04利率變動影響下房價波動對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響分析房價波動與我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險的作用機(jī)制分析基于借款人的理性選擇(1)房價上漲擴(kuò)張階段房價上漲時期，由于借款人的樂觀預(yù)期理論，借款人對未來普遍有一種樂觀的情緒同時經(jīng)過一段時間的持續(xù)上漲過程后，對未來的預(yù)期也會越來越好，在這些心理因素的作用和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，借款人的信用水平會有所改善，從而可能會導(dǎo)致惡意違約和理性違約的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險的下降。但從潛在風(fēng)險來看，一旦房地產(chǎn)價格大幅下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)形勢的惡化，使得企業(yè)虧損甚至破產(chǎn)，最終導(dǎo)致借款人的收入水平下降，就會導(dǎo)致借款人的被迫違約增長。購房者投資者過于樂觀的預(yù)期不斷看漲房價，而一旦經(jīng)濟(jì)形勢逆轉(zhuǎn)而導(dǎo)致房價下跌達(dá)到一定比例，其預(yù)期收益無法實(shí)現(xiàn)甚至虧損，他們將停止還貸，選擇理性違約例。而目前我國房價經(jīng)經(jīng)過了幾年持續(xù)的異常上漲，已經(jīng)出現(xiàn)房價泡沫，而如前面所闡述的一樣，未來房價存在下跌的可能性很大，基于這種考慮，隨著房價的不斷上漲，借款人所帶來潛在的風(fēng)險處在一個不斷積累的過程中，并呈現(xiàn)出一個逐步上升的趨勢，所以在房價上漲階段，商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險處于一個潛在的積累過程。(2)房價下跌調(diào)整階段在房價下跌階段，以前積聚的潛在風(fēng)險開始顯現(xiàn)。由于房價的下跌通常伴隨著濟(jì)形勢的惡化，使得企業(yè)虧損甚至破產(chǎn)，導(dǎo)致居民收入水平下降，借款人的被迫違約現(xiàn)實(shí)風(fēng)險顯現(xiàn)并上升。房價的下跌還可能使得潛在購房意向的群體選擇繼續(xù)觀望，延期購買房產(chǎn)，因而房價一旦下跌將持續(xù)很長一段時間，樓市和經(jīng)濟(jì)形式也會進(jìn)一步惡化，加劇借款人的被迫違約風(fēng)險。在房價下跌階段，當(dāng)房價的下跌使得貸款價值低于抵押住房價值是，借款人理性角度考慮，選擇理性違約是有利的，所以理性違約現(xiàn)實(shí)風(fēng)險的增加也是必然趨勢㈣。.總的來看，在房價下跌階段，借款人的被迫違約和理性違約現(xiàn)實(shí)風(fēng)險是處于不斷擴(kuò)張的狀態(tài)，前期積累的潛在的借款人風(fēng)險將轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險，商業(yè)銀行的住房信貸風(fēng)險顯現(xiàn)并可能出現(xiàn)借款人的大規(guī)模違約現(xiàn)象?；谏虡I(yè)銀行行為視角的分析商業(yè)銀行的貸款集中度決策影響因素較多，但是銀行通常都以獲利最大化為動力，因此我們考察是什么因素可能會激勵銀行采取向住房信貸集中的決策。銀行一直認(rèn)為住房信貸資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。所以各商業(yè)銀行都是不遺余力的爭奪個人住房信貸的市場份額，上升的房價可能還會在兩方面直接鼓勵商業(yè)銀行向個人增加住房貸款。一是由于銀行自身所有的房產(chǎn)價值的上升及銀行資本的經(jīng)濟(jì)價值上升，使得銀行愿意持有更多的房產(chǎn)貸款。二是由于未償還貸款的房產(chǎn)抵押品市場價值上升，現(xiàn)有貸款組合中的損失風(fēng)險下降了，這使得銀行可以在不增加破產(chǎn)概率的條件下發(fā)放更多的貸款。盡管這些因素提高了住房信貸的吸引力，但是事實(shí)上，銀行低估高度集中的房產(chǎn)信貸的風(fēng)險，有如下兩方面的原因：(1)銀行存在危機(jī)短視癥為數(shù)眾多的銀行均有可能染上“危機(jī)短視癥打，其原因在于不確定性會導(dǎo)致人們產(chǎn)生從眾行為，也就是說，銀行在很大程度上對某些沖擊事件持有類似的風(fēng)險暴露。從眾行為是大多住房信貸部門領(lǐng)導(dǎo)證明自己判斷正確的一個顯而易見的證據(jù)。也是一旦外部沖擊發(fā)生他們反駁事后被指責(zé)的一道防線。畢竟法不責(zé)眾，也就是說他們也知道如果風(fēng)險爆發(fā)造成銀行的損失，監(jiān)管當(dāng)局不可能對所有的銀行均予以嚴(yán)重的處罰。事實(shí)上，監(jiān)管當(dāng)局為了保護(hù)銀行體泵，可能不得不想方設(shè)法減輕外部沖擊對各個銀行所造成的影響。沖擊一旦發(fā)生，“危機(jī)短視癥’‘可能立即會轉(zhuǎn)化為巨大的災(zāi)難，直覺的存在可能也會加劇商業(yè)銀行的狀況惡化。(2)銀行缺乏借款人的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)資料和準(zhǔn)確定量的評估方法信息劣勢，出于借款人的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)資料的缺乏，銀行可能還會低估住房信貸過度集中的風(fēng)險。在一些市場中，關(guān)于申請住房信貸客戶的真實(shí)資料和心態(tài)非常難以獲得和證實(shí).盡管如此，審慎的放款人至少應(yīng)當(dāng)盡量進(jìn)行現(xiàn)值計算或者采用其他評估方法，如重置成本和市場比較法等。市場價值嚴(yán)重脫離持續(xù)的長期均衡。這可能會嚴(yán)重地誤導(dǎo)對市場上的抵押品定價。當(dāng)價格上升時，放款人樂觀的預(yù)期可能會使得他們高估住房的抵押價值。當(dāng)價格下降時，同樣有相反方向的相互作用。基于房地產(chǎn)開發(fā)商行為視角的分析房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸規(guī)模通常都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個人信貸，自身的實(shí)力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個人，在面對房價波動的情況時，他們將始終以利益最大化為動機(jī)作為對策的選擇基點(diǎn)。在房價上漲階段，社會各參與主體對未來都保持著樂觀的市場預(yù)期，作為開發(fā)商，房價在未來的持續(xù)上漲預(yù)期將使得他們增加房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和速度，而作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)要素一土地確實(shí)稀缺的，所以為了在未來企業(yè)能有自己的持續(xù)發(fā)展競爭力，各開發(fā)商企業(yè)在土地的拍賣會上是一路追漲，就如同在2009年全國各地創(chuàng)出了一個個“地王二這在很大程度上增加了開發(fā)成本。而房地產(chǎn)是一個高杠桿的產(chǎn)業(yè)，從土地的購買、房產(chǎn)的建設(shè)等各環(huán)節(jié)都離不開銀行的信貸，而作為銀行在房價上漲階段，也對未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的還貸能力充滿信心，所以就不斷的增加信貸資金規(guī)模，但是房地產(chǎn)開發(fā)需要一段建設(shè)期，也就是住房供給存在一個時滯效應(yīng)，加上房地產(chǎn)行業(yè)本身的周期波動，所以未來一旦房價下跌，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售出現(xiàn)回落，流動資金不能很好的周轉(zhuǎn)，必然造成還貸能力的欠缺，所以在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商給商業(yè)銀行積累了大量的潛在風(fēng)險。在房價下跌階段，各參與主體對未來持悲觀預(yù)期，購房消費(fèi)者持幣觀望，帶來開發(fā)商房產(chǎn)銷售兩銳減，流動資金鏈緊張，而銀行基于在國家宏觀調(diào)控下收縮信貸規(guī)模，這樣開發(fā)商在多重壓力下，必然使得一部分企業(yè)出現(xiàn)運(yùn)營困難，甚至倒閉，而該企業(yè)前期的銀行信貸資金就很難償還，出現(xiàn)被迫違約，而銀行接收的房產(chǎn)價值在房價下跌階段也就大幅的貶值和縮水，造成銀行信貸資產(chǎn)的損失，也就是前期積累的潛在風(fēng)險集中爆發(fā)轉(zhuǎn)化成了現(xiàn)實(shí)風(fēng)險。5利率調(diào)控房價存在的問題和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的建議在運(yùn)用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題利率政策對房價的抑制作用具時滯性在調(diào)整利率的過程中幅度較小，對于房地產(chǎn)市場所造成的影響微乎其微，從本質(zhì)和決心上難以起到控制房地產(chǎn)市場繁榮，抑制價格的作用，并且利率政策存在著時滯性，使得我國利率政策手段的實(shí)施并不能馬上起到預(yù)期的調(diào)控效果，甚至其實(shí)際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)背道而馳.從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，以利率調(diào)整等貨幣政策實(shí)施宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，必然存在一定的政策效應(yīng)滯后期。造成這種現(xiàn)象的主要原因利率政策本身存在時滯性。利率變動通過中介變量貨幣供應(yīng)量作用于房地產(chǎn)市場時，利率工具的時滯效應(yīng)既體現(xiàn)在工具變量與中介變量之間，也體現(xiàn)在中介變量與最終目標(biāo)變量之間。同時作為房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的建設(shè)部和國土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機(jī)關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時獲得房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況及其變動趨勢的精確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控滯后的問題。高回報率是房價上漲的主要成因2002年以來，我國的房地產(chǎn)已經(jīng)多次被評選為全國十大暴利行業(yè)之首，房地產(chǎn)開發(fā)商追求高額利率，國際地產(chǎn)利潤率一般在5%左右，而我國的地產(chǎn)利潤率高則到100%以上，甚至有高達(dá)200%的，在各年胡潤百富榜上，有不少人是靠房地產(chǎn)一舉暴富。央行調(diào)息對房地產(chǎn)行業(yè)造成的融資成本的增加，相對房地產(chǎn)企業(yè)的高額回報來說，其影響可以說是微乎其微。市場需求是難以通過調(diào)整利率控制的2010年，大家都持觀望態(tài)度出現(xiàn)只看不買的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格仍然居高不下，其主要原因是旺盛的市場需求所造成的；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和百姓生活水平的提高，我國對于住宅消費(fèi)需求和住宅投資需求大幅度增長的階段。2005年.2006年商品房的供求比小于1,當(dāng)時的銷售面積超過竣工面積。2006年，城市人口的膨脹必然帶來對住宅需求的增長。在2010年1月5日，在清華大學(xué)首發(fā)的?2009年中國城市住宅發(fā)展報告》提出，我國正處于快速城鎮(zhèn)化階段，未來較長時間內(nèi)，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長對住宅的剛性需求仍然強(qiáng)烈。并且人民幣升值使得更多的資金涌人房地產(chǎn)市場從而形成新的投機(jī)需求。針對旺盛的市場需求，利率上升所帶來的房地產(chǎn)投資增加的成本通過抬高房價將其轉(zhuǎn)嫁給購房者來得到補(bǔ)償。由于我國房地產(chǎn)需求旺盛，小幅利率變動對房地產(chǎn)需求的影響不大，從而也影響了利率政策的時效性。利率政策的效果還有待時間檢驗(yàn)。貸款利率的調(diào)整同時作用于房地產(chǎn)市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產(chǎn)價格。中國人存在“人者有其居”的觀念，到達(dá)一定的年齡，就需要考慮擁有自己的房子，從而使購房需求呈現(xiàn)剛性，對于小幅利率政策調(diào)整反應(yīng)不敏感。因此在之前加息面前，需求變動不大而供給減少，房地產(chǎn)價格上升也就不足為奇。但是如果加息成為一種常態(tài)，不僅會加大普通購房者的借貸成本，更是會進(jìn)一步推動房地產(chǎn)價格走高，一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付能力，需求會急速下降。開發(fā)商通過抬高房價來轉(zhuǎn)嫁利息成本開發(fā)商可以通過抬高房價來轉(zhuǎn)嫁利息成本，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)，他們起著價格領(lǐng)袖的作用，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價格上，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。這是由于在土地交易價格的調(diào)控上，人民銀行基本上無能為力，不是央行的貨幣政策所能決定的，在而我國房地產(chǎn)成本的構(gòu)成中，土地成本占了商品房價格的很大一部分，所以開發(fā)商將土地成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，對此，貨幣政策在影響房地產(chǎn)市場的走向方面有一定的局限性。地方政府調(diào)控房價的動力不足我國房地產(chǎn)市場的參與主體除房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行以及居民消費(fèi)者之外，政府也扮演著十分重要的角色。房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是土地，而我國自1994年實(shí)行分稅制改革開始，將城市土地的收益全部列入到地方財政收入。在這樣的制度框架下，土地拍賣就成了地方政府增加其地方財政收入的一個重要來源，最近幾年一些大城市頻頻出現(xiàn)“新地王”現(xiàn)象，也說明了這一點(diǎn)。土地的成本提高，則開發(fā)商必然會加價銷售，從而助推房價。利率對房價影響存在的問題的解決方法及建議改革利率決定機(jī)制利率政策對房價調(diào)控效果是否明顯，取決于住房市場的規(guī)范程度以及利率傳導(dǎo)機(jī)制的順暢與否。在目前條件下，利率仍然由國家管制，較低的利率水平對抑制房地產(chǎn)價格的作用很有限。為了進(jìn)一步增強(qiáng)利率調(diào)節(jié)的有效性，在加息政策實(shí)施的同時，應(yīng)逐步實(shí)行利率市場化改革，使利率能真實(shí)的影響房地產(chǎn)的投資成本，投資風(fēng)險和收益。借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮利率的杠桿作用在利用利率政策調(diào)控的過程中，要吸取國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國的國情下決心加大力度，并且我們要重點(diǎn)研究利息政策的時滯性特點(diǎn)，以供國家能夠更大發(fā)揮利率政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。加快建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要大量的貨幣資金來維持其正常運(yùn)行。但在我國，其融資方式還比較單一，主要是以商業(yè)銀行貸款為主，在一定程度了制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時也加大了銀行業(yè)的金融風(fēng)險。因此我們要加快建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道，積極培育適合不同企業(yè)自己的融資模式，不僅可以化解金融風(fēng)險，也能夠推動房地產(chǎn)市場的大繁榮。一方面，房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)行業(yè)融資創(chuàng)新的首選，也是目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸接受的一種房地產(chǎn)融資方式。另一方面，房地產(chǎn)證券化是解決房地產(chǎn)市場融資瓶頸的有效途徑。目前，由于國際上已經(jīng)有很多成功的資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗(yàn)，加之我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆⒆C券市場日益成熟、金融法律體系日益完善，我國推行房地產(chǎn)證券化的條件已經(jīng)基本具備，值得嘗試。加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管職能其一，政府要加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)應(yīng)該是面向廣大人民群眾的普通商品房，一方面，要嚴(yán)格限制商業(yè)銀行對高檔商品房開發(fā)商的商業(yè)貸款，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；另一方面，政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭的住房問題，大力支持中低檔商品住宅區(qū)的建設(shè)，給予他們貸款上的優(yōu)惠政策，建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，解決當(dāng)前的住房矛盾，實(shí)現(xiàn)“人人有房住工把政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)放到廉租房建設(shè)上來。其二，利率政策應(yīng)該與其他政策手段相配合以形成合力。上面的實(shí)證結(jié)果也表明，僅靠單一的利率手段來調(diào)控房地產(chǎn)價格，效果微乎其微，甚至還會帶來相反的效果。但通過利率調(diào)控我國房價的過程也可以看到，在2010-2011年實(shí)施加息政策的同時，相應(yīng)采取了配套的宏觀政策，如2010年4月17日的“國十條;對于抑制房價起到了一定的作用。因此，我們要聯(lián)合匯率、信貸、稅收以及住房貸款首付款的比例等手段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場資金流向的管理，防止投機(jī)熱錢涌入房地產(chǎn)市場推高房價。防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險的對策改善房地產(chǎn)企業(yè)融資的來源改善房地產(chǎn)企業(yè)融資的來源，需要做好規(guī)劃，使得銀行貸款的比重維持在一個適時適當(dāng)?shù)某潭葍?nèi)。銀行信貸規(guī)劃需要有節(jié)制地限制房地產(chǎn)貸款的額度，并根據(jù)房價的變化及時做出房地產(chǎn)信貸額比重限制的調(diào)整。在兩者之間，需要貨幣政策當(dāng)局構(gòu)建一個橋梁，通過密切關(guān)注房地產(chǎn)價格、銀行信貸以及二者的相互影響來提示房地產(chǎn)企業(yè)，投資房地產(chǎn)的個人以及銀行注意二者的關(guān)聯(lián)。抑制銀行貸款大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象抑制銀行貸款大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。則要拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散風(fēng)險到更廣闊的金融市場。不能任由銀行貸款占資金來源的比例持續(xù)飆升。遏制貸款資金的大量涌人。抑制房價過快增長的問題.除了常規(guī)的房價調(diào)控政策以外。在住房保障體系上有所完善才能對房價的飆漲從根本上起到一定的限制作用。逐步建立和完善個人信用制度目前，我國個人信用制度除了個別城市正在試行外，其他地方幾乎還是空白，在全國范圍內(nèi)無法評估，無法滿足日益復(fù)雜化了的社會經(jīng)濟(jì)活動的要求，”建立健全個人信用制度已經(jīng)迫在眉睫，如果再不發(fā)展個人信用制度，中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展就要受到嚴(yán)重制約。我國信用制度的建立最困難的可能是協(xié)調(diào)各部門，建立個人信用制度是一個非常龐大的工程，涉及銀行、公檢法、海關(guān)、稅務(wù)、保險等許多部門，各個部門還要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，步調(diào)一致，但一旦達(dá)成共識，初步框架的建立并不需要太長時間，技術(shù)方面也已經(jīng)不成問題，因?yàn)楝F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也已經(jīng)成熟。一旦建立好了完備的信用制度，通過信用記錄的查詢，可以直接為商業(yè)銀行提供個人詳實(shí)的信用資料。從而使守信用的人即使得到銀行信貸資金的支持，不守信用的人就無機(jī)可乘，這是建立個人信用制度的最大優(yōu)勢。要想得到銀行的信貸支持，就必須篤守信用履約付款，至始至終作一個守信人。否則，一旦發(fā)生信用欺詐和不履約的行為，銀行將會把不守信者的劣跡記錄到其信用檔案中，他人可以方便迅速地查詢到失信者的劣跡。個人信用制度的實(shí)質(zhì)就是對個人信用行為的監(jiān)督，這對個人的一生具有重要意義。另外，建立好了個人信用制度，還能夠?yàn)殂y行大量的富余資金投向信用記錄良好的個人，實(shí)現(xiàn)住房貸款的需要，既能在降低銀行信貸風(fēng)險的同時又能增加銀行銀行貸款的收益，也能促進(jìn)社會生產(chǎn)力的提高和社會的和諧，為房地產(chǎn)市場注入動力。加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部信貸風(fēng)險管理(1)建立銀行內(nèi)部信用風(fēng)險防范由于國有銀行在我國商業(yè)銀行中占據(jù)主導(dǎo)地位，長期以來一直沿襲計劃經(jīng)濟(jì)體制下的貸款管理方式，同時國有銀行缺乏有效的市場競爭和激勵約束機(jī)制，信貸管理粗放，風(fēng)險管理水平低下。在放貸前，沒能對借款人的真實(shí)資料背景進(jìn)行有效的調(diào)查和查驗(yàn)，只單純地憑著借款人出具的類似收入證明書等資料就安心放貸。因此，除了要在全國銀行系統(tǒng)建立信用檔案外，在銀行內(nèi)部也要提高信用風(fēng)險管理水平。要在銀行內(nèi)部建立信用風(fēng)險防范、監(jiān)督管理和責(zé)任追究體系，實(shí)行發(fā)放貸款前的審查、發(fā)放貸款中的驗(yàn)證、發(fā)放后的跟蹤定期核查整個環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險控制。(2)加強(qiáng)管理和維護(hù)好個人住房貸款數(shù)據(jù)庫.目前部分商業(yè)銀行已經(jīng)開始重視對自己的個人住房貸款數(shù)據(jù)庫的建立、管理和維護(hù)，但是大部分商業(yè)銀行還沒有意識到一個完備的數(shù)據(jù)庫在操作風(fēng)險防范中能起到的指導(dǎo)作用。一個完備的個人住房貸款的數(shù)據(jù)庫，包括了提前還款、違約風(fēng)險、操作風(fēng)險等多方面的數(shù)據(jù)信息。掌握了這些全面的數(shù)據(jù)信息，就能很好地通過數(shù)學(xué)模型定量地對個人住房貸款面臨的風(fēng)險進(jìn)行全面的分析，也就為制訂出有效的政策提供了基礎(chǔ)參考。比如危害嚴(yán)重的假按揭現(xiàn)象，一個有效的操作風(fēng)險防范手段，就是建立防范假按揭發(fā)生的數(shù)據(jù)庫，通過收集大量的案例進(jìn)行統(tǒng)計定量研究分析，得出高度相關(guān)的因素以方便在具體操作中對假按揭進(jìn)行防范啪，。(3)規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程和手續(xù)科學(xué)定制貸款業(yè)務(wù)流程，明確劃分操作環(huán)節(jié)及其審核重點(diǎn)以保證貸款環(huán)節(jié)銜接順暢，方便業(yè)務(wù)人員熟練掌握，以操作程序的規(guī)范性保障貸款安全性。對貸款資料審查、貸款額度確定等主要壞節(jié)歸納制定審核與操作控制要點(diǎn)，對關(guān)鍵環(huán)節(jié)重點(diǎn)控制以避免疏漏。同時加強(qiáng)對業(yè)務(wù)操作的監(jiān)督與復(fù)審，實(shí)行雙人獨(dú)立復(fù)核操作，強(qiáng)化相互監(jiān)督，將操作失誤降到最低和減少人為操作風(fēng)險。(4)提高貸款業(yè)務(wù)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)通過建立獎懲機(jī)制來規(guī)范放貸業(yè)務(wù)人員的行為，強(qiáng)化對信貸業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)政策與相關(guān)理論知識，崗位責(zé)任與敬業(yè)精神培訓(xùn)，風(fēng)險意識教育等，不斷提高其綜合素質(zhì)：定期對個人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行事后稽核，對放貸業(yè)務(wù)人員進(jìn)行崗位責(zé)任審計，督促其增強(qiáng)自律意識，杜絕放貸業(yè)務(wù)操作的主觀隨意性，以規(guī)范的程序保障業(yè)務(wù)的安全性。嚴(yán)格崗位責(zé)任追究制度，一旦發(fā)現(xiàn)人為原因造成貸款風(fēng)險，視情節(jié)輕重追究并嚴(yán)肅查處相關(guān)人員的相關(guān)責(zé)任，對信貸業(yè)務(wù)人員形成一定的威懾力，使之自覺認(rèn)真地做好個人住房貸款業(yè)務(wù)中崗位本職工作。穩(wěn)步推進(jìn)住房信貸資產(chǎn)證券化的健康發(fā)展個人住房抵押貸款證券化是發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)將其持有的抵押貸款匯集重組為抵押資產(chǎn)組合，經(jīng)過擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券化形式出售給投資者的融資過程。資產(chǎn)證券化不僅降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，極大地提高了金融機(jī)構(gòu)的的資本運(yùn)營能力，而且還通過對初級產(chǎn)品的加工，提高了貸款組合的質(zhì)量，分散了風(fēng)險，使證券的擔(dān)保人和投資者等眾多市場參與者從中獲益，具體表現(xiàn)在：改善銀行貸款資產(chǎn)的流動性，住房金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債多為期限較短的儲蓄存款，而資產(chǎn)則大多是期限為l到30年的抵押貸款，二通過抵押貸款證券化，可以使長期貸款得以流動，從根本上解決了短存長貸的矛盾；促進(jìn)金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化，能夠?qū)⑸虡I(yè)銀行傳統(tǒng)的風(fēng)險集中問題分散在各保險機(jī)構(gòu)和其他金融中介機(jī)構(gòu)之間，從而提高了整個金融體系的安全；提高銀行的資本利用率；改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；擴(kuò)大銀行的經(jīng)營范圍，提高其經(jīng)營效益；促進(jìn)資金流動，使利率趨于平均化。但是我們也應(yīng)該認(rèn)識到，住房抵押貸款證券化也同時給發(fā)行人和投資者帶來了各種風(fēng)險。主要包括：抵押貸款資產(chǎn)交易風(fēng)險，即當(dāng)證券發(fā)行人與貸款發(fā)放人進(jìn)行貸款資產(chǎn)交易時，可能因?yàn)榻灰纂p方信息的不對稱，導(dǎo)致發(fā)行人交易價格與資產(chǎn)實(shí)際價值的相差較大：證券發(fā)行風(fēng)險，表現(xiàn)在發(fā)行人能否按預(yù)定的發(fā)行價格在預(yù)定的發(fā)行時間內(nèi)發(fā)售完畢，證券承兌風(fēng)險；而投資者面臨的風(fēng)險集中表現(xiàn)為證券承兌風(fēng)險和流動性風(fēng)險。為此我們應(yīng)該從發(fā)行人和投資者二方面控制風(fēng)險：發(fā)行人要全面收集和了解有關(guān)交易資產(chǎn)及證券發(fā)起人的詳盡信息，在進(jìn)行資產(chǎn)交易時，要求發(fā)起人對提供信息的真實(shí)性作出保證，方法虛假和不真實(shí)信息；努力提高證券的信用評級等，再者為例降低投資者可能面臨的風(fēng)險，證券發(fā)行人不能負(fù)有除證券債務(wù)以外的其他債務(wù)。加強(qiáng)政府對個人住房信貸的監(jiān)督管理銀行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有特殊地位，銀行業(yè)的運(yùn)營對經(jīng)濟(jì)金融安全具有重大影響，突出地表現(xiàn)為銀行機(jī)構(gòu)的風(fēng)險具有高度的傳染性，其風(fēng)險擴(kuò)散會引發(fā)金融泡沫和形成金融危機(jī)，比如這次由美國住房抵押貸款市場衰敗引發(fā)的全球“次貸’‘危機(jī)，就是美國政府有關(guān)當(dāng)局監(jiān)管不力。所以加強(qiáng)外部合適尺度的監(jiān)管，是防范我國銀行業(yè)出現(xiàn)類似危機(jī)的有效手段。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)銀行監(jiān)管的效率問題銀行創(chuàng)新和國際化經(jīng)營，主要是為了降低交易費(fèi)用、獲取利潤和得到更多的