第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述【考點1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)1．物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供()服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A物業(yè)管理B設(shè)施管理C價值管理D投資管理【答案】c【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)，所以主要提供價值管理服務(wù)。A、B、D三個選項太片面，沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。2．某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于()寫字樓。A甲級B乙級C丙級D二級【答案】B【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力對其進行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損，收益能力低于新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2～3頁。3．在一個大型城市中，某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米，內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場及餐飲，有效商業(yè)服務(wù)半徑達200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是()。A區(qū)域購物中心B市級購物中心C地區(qū)購物中心D居住區(qū)商場【答案】A【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心；市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市；地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為1—3萬平方米，服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主；居住區(qū)商場商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3～4頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)4．下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有()。A優(yōu)越的地理位置B建筑物實物狀況良好c有自然磨損存在D有完善的物業(yè)管理服務(wù)E收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)【答案】ADE【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。5．區(qū)域購物中心的特征包括()。A建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上B業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高c有效商業(yè)服務(wù)半徑可達200公里D商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主E服務(wù)人口1萬人左右【答案】Bc【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。6．物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運行操作管理，還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的()、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。A資本投資決策B市場營銷c物業(yè)管理D租賃管理E成本控制【答案】ABDE【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理，主要服務(wù)還體現(xiàn)在價值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作，還需要進行哪些方面的管理活動，主要是價值服務(wù)管理方面的內(nèi)容，包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。7．物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括()等。A寫字樓B零售商業(yè)物業(yè)C居民自有住宅D工業(yè)物業(yè)E酒店和休閑娛樂設(shè)施【答案】ABDE【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型；零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型；工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等；酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是，居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以A、B、D、E選項所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求，故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2～6頁?！究键c2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)8．物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在()的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿?。A延長物業(yè)經(jīng)濟壽命周期B維持物業(yè)正常使用C維持該物業(yè)的物業(yè)管理D實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化【答案】D【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿?。A、B、c選項中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達到的內(nèi)容要求，但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)9．圖1—1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出，該集團承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時覆蓋了()的管理工作。A物業(yè)保險管理B資產(chǎn)管理C物業(yè)管理D房地產(chǎn)組合投資管理E基金管理【答案】BcE【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的目標(biāo)。由圖1—1可以看出，××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，×××零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，收取物業(yè)費。圖中所描述的關(guān)系并不能得出A、D兩項的結(jié)論。故本題選B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁?！究键c3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)10．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，履行策略性物業(yè)管理的職能，該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于()。A管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)B專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)c綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)D投資型物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】c【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)經(jīng)營管理活動中處于總包的位置；專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù)，是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)；綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運營能力管理的企業(yè)，既設(shè)置管理層，又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8～9頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)11．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。A管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)B專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)c投資型物業(yè)服務(wù)企業(yè)D綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)E所有物業(yè)管理公司【答案】AD【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力，可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù)；而專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運營。故本題選A、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁?！究键c4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)12．在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是()。A在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)B為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流C詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略D在物業(yè)類型或地域分布上分散投資，減少整體風(fēng)險【答案】B【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，是定位在現(xiàn)場操作層面的管理，對于收益性物業(yè)，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流；資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10～11頁。13·物業(yè)經(jīng)營管理活動中，通過對人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是()。A物業(yè)管理B設(shè)施管理C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D房地產(chǎn)組合投資管理【答案】B【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài)；設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃；房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9—10頁。14．在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計劃，并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價值，來決定是否批準(zhǔn)該投資計劃的企業(yè)是()。A物業(yè)管理公司B房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司c房地產(chǎn)組合投資管理公司D設(shè)施設(shè)備管理公司【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場操作層面的正常運營；資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角，資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，管理物業(yè)，管理企業(yè)，通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。15．在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計劃，這些特征屬于()的內(nèi)容。A物業(yè)管理B設(shè)施管理C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D房地產(chǎn)組合投資管理【答案】D【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動三個層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃，以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)16．物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為()三個層次。A物業(yè)管理或設(shè)施管理B房地產(chǎn)資產(chǎn)管理C房地產(chǎn)基金管理D企業(yè)保險管理E房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ABE【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9—10頁。17．物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有()等。A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃B保持與租戶的聯(lián)系并收租C控制運營成本及保存財務(wù)報告記錄D資本性支出計劃E物業(yè)維護及安全管理【答案】BcDE【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場操作層面，主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運營成本、財務(wù)報告和記錄的保存、物業(yè)維護、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。A選項內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé)，故本題選B、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。18．物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有()等。A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃B資本性支出計劃及公共關(guān)系c監(jiān)控物業(yè)績效D負(fù)責(zé)投資組合的績效E管理和評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】AcE【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃，持有、出售分析，物業(yè)更新改造等主要開支決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析等。B選項內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé)，D選項內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé)，故本題選A、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。19．物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于組合投資管理主要職責(zé)的有()等。A制定并執(zhí)行組合投資策略B設(shè)計和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析D負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用E監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析【答案】ABD【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略，主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，負(fù)責(zé)投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理等。C、E選項內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。【考點5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)20．在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是()。①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險水平A①④B②③c②④D①③【答案】c【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜，而相比于其他因素來說，影響投資決策的兩個關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險水平。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12～13頁。21．在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中，不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是()。A日常維修費用B物業(yè)服務(wù)企業(yè)財產(chǎn)保險費用C管理人員的工資D法定稅費【答案】B【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財產(chǎn)保險費用屬于企業(yè)內(nèi)部支出，不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)22．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作，表述正確的有()。A現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成B日常維修和維護的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)C物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶D應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進行管理維護E如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償，業(yè)主應(yīng)事先與保險公司簽訂合約【答案】ADE【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值，并進行資產(chǎn)管理，主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險管理5個部分。日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，可能會由租戶承擔(dān)，也可能會由業(yè)主承擔(dān)，這取決于雙方的商談結(jié)果，所以B選項表述錯誤。對于物業(yè)出租的成本，業(yè)主會希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本，但是，把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶，在一些情況下既不現(xiàn)實，也不明智。比如，在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時，這時為了留住租戶，業(yè)主就不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以c選項表述錯誤。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14～18頁。23．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費，下列說法中正確的有()。A服務(wù)費用實際是由業(yè)主支付B服務(wù)費用實際是由租戶支付c包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施D包括針對整體物業(yè)的保險或維修E計算時不用考慮會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本【答案】BcD【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面，這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務(wù)費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本，這些費用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費的一定比例來計算的。故本題選。B、c、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16—17頁。24．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動中對物業(yè)的維修與維護，下列說法中正確的有()。A通常業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶B目前大多數(shù)出租活動業(yè)主承擔(dān)各種維修成本c一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護D維修計劃應(yīng)該從短期和長期兩個方面考慮E日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式【答案】ADE【解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護的相關(guān)知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式，所以B選項錯誤。對于機構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護，所以C選項錯誤。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，應(yīng)從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17～18頁。25．案例分析題：在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進行開發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地?zé)o法進行實際的開發(fā)運作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，對于該塊土地，正確的做法是()。A防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害B在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有C檢查土地的欄護情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地D對土地進行等級評定和保險E不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上【答案】AcDE【解析】本題是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容的案例題。對物業(yè)的權(quán)利伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，有時還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項的內(nèi)容均是防止自己的土地所有權(quán)受到侵害而采取的正確行為，但B選項中的行為不符合有關(guān)的建設(shè)法規(guī)。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇【考點1】房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)1．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的說法中，不正確的是()。A物業(yè)經(jīng)營管理主要以非收益性物業(yè)為管理對象B物業(yè)經(jīng)營管理主要以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象C物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)策略性價值管理D物業(yè)經(jīng)營管理要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識以及選擇投資區(qū)位的能力【答案】A【解析】物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象，強調(diào)策略性價值管理，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識以及選擇投資區(qū)位的能力；而對于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務(wù)，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán)境，不涉及太多的物業(yè)經(jīng)營管理。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)2．投資者進行房地產(chǎn)投資的目的主要有()。A保證投資者財富得到使用B獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽C獲得較高的收益和資本增值D降低投資者投資組合的總體風(fēng)險E抑制通貨膨脹對投資者的影響【答案】BcDE【解析】房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了使其財富最大化。獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽，獲得較高的收益和資本增值，降低投資者投資組合的總體風(fēng)險，抑制通貨膨脹對投資者的影響4項均為財富最大化的具體表現(xiàn)。而A選項并不是房地產(chǎn)投資的目的。因為如果不是有利可圖，投資者是不會為了保持財富得到使用而將財富投諸于市場當(dāng)中的。故本題選B、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁?！究键c2】房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)3．下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不正確的是()。A在直接投資中，投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購買過程B直接投資分為從購地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資C不論是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理D投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資【答案】c【解析】房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程；并參與有關(guān)管理過程；間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。二者的主要區(qū)別在于是否將資金直接投人到開發(fā)或購買過程。而直接投資又包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種。在間接投資中，投資者并不需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理，只是參與到房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場，具體包括投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券等。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)4．下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)直接投資的行為有()。A進行房地產(chǎn)開發(fā)投資B進行房地產(chǎn)置業(yè)投資C投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票D投資于房地產(chǎn)投資信托基金E購買房地產(chǎn)抵押支持證券【答案】AB【解析】房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理過程；間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。二者的主要區(qū)別在于是否將資金直接投入到開發(fā)或購買過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資將資金投入到開發(fā)過程，而房地產(chǎn)置業(yè)投資將資金投入到購買過程，所以都屬于直接投資。而投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金，以及購買房地產(chǎn)抵押支持證券都屬于房地產(chǎn)證券市場的投資，所以都屬于間接投資。故本題選A、B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。5．下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的行為有()。A購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券B購買房地產(chǎn)市場上的二手房C購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票D購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份E購買房地產(chǎn)抵押支持證券【答案】AcDE【解析】房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投人與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份，購買房地產(chǎn)抵押支持證券都屬于房地產(chǎn)證券市場的投資，所以都屬于間接投資。而購買房地產(chǎn)市場上的二手房是直接將資金投入到購買過程，所以屬于直接投資。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2l頁。【考點3】房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)6．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的是()。A開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資B房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤C開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給D房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風(fēng)險較大，但回報豐厚【答案】A【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，獲取開發(fā)利潤。它的主要目的是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險較大，但回報豐厚，所以B、D選項正確。由于是新的房地產(chǎn)項目的開發(fā)活動，產(chǎn)品是新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給，所以C選項正確。但是，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉)或經(jīng)營(如商場、酒店)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。7．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法中，不正確的是()。A房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)B以滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要為目的的房地產(chǎn)投資，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資c作為投資，將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收人，這樣的房地產(chǎn)投資不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資D房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲得物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的【答案】c【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。這種投資在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者。置業(yè)投資的對象既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)房地產(chǎn)，所以A、D選項正確。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。所以B選項正確，c選項不正確。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。8．某人購買房地產(chǎn)市場上的二手房用于出租的行為，屬于以下哪一種投資行為()。A房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資C房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資【答案】B9．某人購買房地產(chǎn)市場上的別墅以用于自住的行為，屬于以下四5一種投資行為()。A房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資C房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資【答案】B【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是將購人的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者。所以兩個題目中不管是用于出租還是自住，均是以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資，都是房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資。故兩題均選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)10．下列過程中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)容的有()。A購置土地B進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)c購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者D將房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場進行銷售E購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，以滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要【答案】ABD【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲取開發(fā)利潤。而房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。題中C和E兩選項的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者和滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，都是面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，所以都屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。【考點4】房地產(chǎn)投資信托基金運作方式單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)11．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的敘述不正確的是()。A房地產(chǎn)投資信托基金收益相對穩(wěn)定，其投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入B房地產(chǎn)投資信托基金流動性好，投資者很容易將持有股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金c其收入現(xiàn)金流主要部分會分配給投資者D房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險較小，因此收益水平比一般的股票收益低【答案】D【解析】房地產(chǎn)投資信托基金公司是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司，它將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，所以c選項正確。房地產(chǎn)投資信托基金由于投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，其收益相對穩(wěn)定，所以A選項正確。因為房地產(chǎn)投資信托基金的股票可以在證券交易所交易，這使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)容易，因此投資者很容易將持有股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，所以B選項正確。而且由于有專業(yè)的投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，房地產(chǎn)投資信托基金收益水平一般高于股票收益。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。12．在購買住房抵押支持證券的過程中，債權(quán)的轉(zhuǎn)移過程為()。A銀行—_證券化的專門機構(gòu)SPC—_投資者B銀行—。投資—。證券化的專門機構(gòu)SPCc投資者—_證券化的專門機構(gòu)SPC——銀行D投資者—_+銀行—，證券化的專門機構(gòu)SPC【答案】A【解析】住房抵押貸款證券化是指把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。其具體的做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款出售給專門的證券化機構(gòu)(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，再出售給投資者。在銀行將個人住房抵押貸款出售給證券化機構(gòu)的過程中，債券從銀行轉(zhuǎn)移到證券化機構(gòu)；在證券化機構(gòu)將抵押貸款證券化以后的證券出售給投資者的過程中，債券從證券化機構(gòu)轉(zhuǎn)移到投資者手里。所以，債權(quán)的轉(zhuǎn)移過程為銀行一證券化的專門機構(gòu)SPC一投資者。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)13．房地產(chǎn)投資信托基金(即REITs)的優(yōu)點主要包括()等。AREITs收益相對穩(wěn)定，因為其投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入BREITs流動性好，投資者很容易將持有的股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金CREITs選擇的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各種類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)DREITs股份可以在證券交易所交易，這使得買賣REITs的資產(chǎn)和股份比買賣房地產(chǎn)更容易E由于不是直接投資于房地產(chǎn)開發(fā)和管理過程，所以RE—ITs收益水平一般不高【答案】ABcD【解析】投資者將資金投入到REITs有很多優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定，因為其投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，因為房地產(chǎn)投資信托基金的股票可以在證券交易所交易，這使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)容易，因此投資者很容易將持有的股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。此外，REITs選擇的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各種類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)，所以A、B、C、D選項正確。同時，雖然REITs不是直接投資，但是由于有專業(yè)的投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，REITs收益水平一般比較高，所以E選項錯誤。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁?！究键c5】房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)14．按照租戶的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的，這反映了房地產(chǎn)投資的()。A各異性B相互影響性C政策影響性D適應(yīng)性【答案】D15．某城市地鐵交通線路的建設(shè)，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的()。A各異性B相互影響性C政策影響性D適應(yīng)性【答案】B【解析】房地產(chǎn)投資的適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。按照租戶的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的。置業(yè)投資者必須及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是指既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。例如，城市地鐵交通線路的建設(shè)，就能顯著提高附近房地產(chǎn)的價值。所以，第15題就是相互影響性的典型表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資的政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。故兩題分別選D和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第25頁。16．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命的說法中，正確的是()。A房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命一般比自然壽命長得多B房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)無關(guān)，一般都為50年c房地產(chǎn)較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命D稅法中規(guī)定的投資回收和折舊年限，一般是指其經(jīng)濟壽命【答案】c【解析】房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結(jié)構(gòu)的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時間。當(dāng)房地產(chǎn)達到經(jīng)濟壽命時，可能還沒有達到自然壽命，房地產(chǎn)的自然壽命一般比經(jīng)濟壽命長得多，所以A選項錯誤。房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命一般與其使用性質(zhì)有關(guān)，不同的使用性質(zhì)有不同的經(jīng)濟壽命，所以B選項錯誤。稅法中規(guī)定的投資回收和折舊年限，不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同，所以D選項錯誤。如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。17．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法中，錯誤的是()。A稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說短得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運營收益減少，相應(yīng)的減少了投資者的納稅支出B房地產(chǎn)投資大量占用自由資本，因此在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者凈資產(chǎn)迅速減少c在通貨膨脹的時候，房地產(chǎn)能夠迅速升值；但在經(jīng)濟衰退的時候，也會迅速地貶值，所以不是一種有效的保值手段D房地產(chǎn)銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金【答案】c【解析】由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的價值上升，所以說房地產(chǎn)具有增值性；同時又由于房地產(chǎn)是生活和生產(chǎn)的必需品，即使在經(jīng)濟衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然保持不變，所以房地產(chǎn)投資也是有效的保值手段。所以C選項錯誤。從會計的角度來說，建筑物隨著其年齡的增長，每年的收益能力也在下降。由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說短得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運營收益減少，相應(yīng)的減少了投資者的納稅支出，所以A選項正確。而且由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，占用大量的自由資本，因此在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者凈資產(chǎn)迅速減少，所以B選項正確。作為一種大型的固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)的流動性很差。由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，所以D選項正確。故本題選c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第25頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)18．下列屬于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的有()。A房地產(chǎn)投資價值的高低主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大B如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險c房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，會影響房地產(chǎn)的市場價值，進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響E房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場和運營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本的持續(xù)時間【答案】BcD【解析】位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特征。房地產(chǎn)的價值不僅受地區(qū)經(jīng)濟的影響，還受到周圍環(huán)境的影響。因此，房地產(chǎn)投資價值的高低不僅受當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系密切，所以A選項錯誤。房地產(chǎn)投資的適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。因此，按照市場需求及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的。如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險，所以B選項正確。房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，所以C選項正確。房地產(chǎn)投資的政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。因此，政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，會影響房地產(chǎn)的市場價值，進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，所以D選項正確。房地產(chǎn)的自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結(jié)構(gòu)的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時間。房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命指在正常市場和運營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本的持續(xù)時間，所以E選項錯誤。故本題選B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。19．下列屬于房地產(chǎn)投資缺點的有()。A流動性差B投資收益水平較低C投資數(shù)額巨大D投資回收期較長E不能夠抵消通貨膨脹的影響【答案】AcD【解析】房地產(chǎn)投資的利弊見表2—1。表2-1 房地產(chǎn)投資的利弊優(yōu)點缺點相對較高的收益水平流動性差能夠得到稅收方面的好處投資數(shù)額巨大易于獲得金融機構(gòu)的支持投資回收期長能夠抵消通貨膨脹的影響需要專門的知識和經(jīng)驗?zāi)軌蛱岣咄顿Y者的資信等級通過表2—1可以知道，房地產(chǎn)投資有相對較高的收益水平，且能夠抵消通貨膨脹的影響，所以B、E選項錯誤。故本題選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第25頁。【考點6】房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險與非市場風(fēng)險的區(qū)別單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)20．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的說法中，錯誤的是()。A房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小B風(fēng)險和不確定性沒有顯著區(qū)別，是相同的意思c一般來說，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險越小D房地產(chǎn)投資風(fēng)險一般包括無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和可以控制的個別風(fēng)險【答案】B【解析】從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實際收益低于預(yù)期收益時，就稱為投資面臨著風(fēng)險損失，所以A選項正確。對于某一宗房地產(chǎn)來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險越小，所以C選項正確。通常情況下，風(fēng)險被劃分為對市場所有投資項目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，可以由投資者控制的個別風(fēng)險，所以D選項正確。風(fēng)險和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度；不確定性則表示對于可能的情況無法估計其可能性的大小。也就是說，風(fēng)險的變動和可能性可以定量估計，不確定性的變動和可能性不可以定量估計。二者并不是相同的意思，所以B選項錯誤。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第27頁。21．某寫字樓項目，預(yù)計其2007年末的價值在()的情況下，其投資風(fēng)險最小。A1800萬的可能性為50％，2200萬的可能性為50％B1900萬的可能性為50％，2100萬的可能性為50％C2000萬的可能性為50％，2400萬的可能性為50％D2100萬的可能性為50％，2300萬的可能性為50％【答案】D【解析】對于某一宗房地產(chǎn)來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險越小。A和B選項的期望收入都為2000萬元，c和D選項的期望收入為2100元。4個選項的標(biāo)準(zhǔn)方差分別為A=200／2000=10％B=100／2000=5％C=200／2200=9．1％D=100／2200=4．5％通過計算可知D選項的標(biāo)準(zhǔn)方差最小。所以，在這4種可能性中，D選項的風(fēng)險最小。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第27頁。22．投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他的投資機會，同時失去了相應(yīng)可能的收益，這樣的風(fēng)險叫做()。A機會成本風(fēng)險B資本價值風(fēng)險C時間風(fēng)險D持有期風(fēng)險【答案】A23．永久擁有的房地產(chǎn)與暫時擁有的房地產(chǎn)相比，其未來的收益和轉(zhuǎn)售價格的預(yù)測會困難得多，這樣導(dǎo)致的風(fēng)險叫做()。A機會成本風(fēng)險B資本價值風(fēng)險C時間風(fēng)險D持有期風(fēng)險【答案】D【解析】機會成本風(fēng)險又稱比較風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他的投資機會，同時失去了相應(yīng)可能的收益的風(fēng)險。資本價值風(fēng)險是指預(yù)期資本價值與現(xiàn)實資本價值之間的差異。它很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平。因為即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值風(fēng)險也會隨著收益率的變化而變化。時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間，選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大收益的同時，時間風(fēng)險降至最低程度。持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。因為投資項目的持有時間越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。故兩題分別選A和D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第31頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)24．房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在()。A投入資金的安全性B期望收益的可靠性C投資項目的流動性D投資管理的復(fù)雜性E投資者的不確定性【答案】ABcD【解析】房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性、投資管理的復(fù)雜性4個方面。對具體風(fēng)險因素的分析，需要從不同的方面進行考慮，而投資者的不確定性由于無法定量估計，所以不屬于風(fēng)險。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第28頁。25．下列風(fēng)險中，屬于不易判斷和控制的系統(tǒng)風(fēng)險的有()。A通貨膨脹風(fēng)險B利率風(fēng)險C時間風(fēng)險D資本價值風(fēng)險E政策風(fēng)險【答案】ABE【解析】房地產(chǎn)投資風(fēng)險被劃分為對市場所有投資項目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，可以由投資者控制的個別風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險主要包括的內(nèi)容見表2—2。表2-2 系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險包括的內(nèi)容房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險房地產(chǎn)風(fēng)險的個別風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險市場供求風(fēng)險未來經(jīng)營費用風(fēng)險周期風(fēng)險資本價值風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險比較風(fēng)險(機會成本風(fēng)險)利率風(fēng)險時間風(fēng)險政策風(fēng)險持有期風(fēng)險政治風(fēng)險或然損失風(fēng)險時間風(fēng)險和資本價值風(fēng)險都是指投資者自己對時間和自身資本的控制帶來的風(fēng)險，所以屬于個別風(fēng)險。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第28頁?！究键c7】狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)26．下列對于房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解，不正確的是()。A狹義的區(qū)位是指某一具體投資場所在城市中的地理位置，包括宏觀位置、中觀位置和微觀位置B廣義的區(qū)位理解包括區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景c廣義的區(qū)位理解包括在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所需支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系D投資場所的區(qū)位不會隨時間改變【答案】D【解析】房地產(chǎn)投資中區(qū)位的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場所在城市中的地理位置，包括宏觀位置、中觀位置和微觀位置，廣義的區(qū)位理解包括區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景，以及在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所需支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系。同時，對區(qū)位的把握還需利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷發(fā)生變化，所以D選項錯誤。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第34頁。27．在對房地產(chǎn)投資的區(qū)位進行選擇的時候，對生活類市政公用和公建配套設(shè)施完備程度要求最高的是()。A居住物業(yè)B寫字樓物業(yè)c零售商業(yè)物業(yè)D工業(yè)物業(yè)【答案】A【解析】居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間。市政公用設(shè)施主要為居民的生活提供水、電、燃?xì)獾?，公建配套設(shè)施包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、零售、康體設(shè)施等。如果不具備上述配套條件，很可能造成房地產(chǎn)的大量空置。所以居住物業(yè)對生活類市政公用和公建配套設(shè)施完備程度要求最高。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第35頁。多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)28．下列關(guān)于居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇的敘述，正確的有()。A居住物業(yè)的投資偏向于選擇市政公用和公建配套設(shè)施完備的區(qū)位B居住物業(yè)的投資偏向于選擇公共交通便捷的區(qū)位c居住物業(yè)的投資偏向于選擇自然環(huán)境狀況出色的區(qū)位D居住物業(yè)的投資偏向于選擇靠近政府大型公司或金融機構(gòu)的區(qū)位E居住物業(yè)的投資偏向于選擇人口素質(zhì)高、支付能力強的區(qū)位【答案】ABcE【解析】居住項目主要是為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間。因此居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇考慮的主要因素包括：(1)市政公用和公建配套設(shè)施完備程度。如果不具備上述配套條件，很可能造成房地產(chǎn)的大量空置。(2)公共交通的便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析，私人汽車還只是剛剛走人家庭。因此對方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此要認(rèn)真考慮公共交通的完備程度。(3)環(huán)境因素。這是居民選擇安居，進而也是房地產(chǎn)商選擇居住項目區(qū)位時要慎重考慮的因素。(4)居民人口與收入。居住項目如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強的地區(qū)進行，就意味著提高了成功的可能性。D選項為寫字樓物業(yè)選擇區(qū)位時的偏好，而非居住物業(yè)。故本題選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第35頁。第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)【考點1】現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)1．下列關(guān)于繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的說法中，不正確的是()。A橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)B兩個時間刻度之間的長度表示計息周期，可按照實際情況選取。初始投資一般作為第O期期末發(fā)生C發(fā)生在計息周期期間的現(xiàn)金流量，習(xí)慣的方法是看成是在計算周期的期末發(fā)生D現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，向上者表示現(xiàn)金流出，向下者表示現(xiàn)金流人【答案】D2．下列關(guān)于下邊現(xiàn)金流量圖(圖3—1)的說法中，正確的是()。A按照現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)則，時間刻度之間的長度表示一年B時點2的箭線表示現(xiàn)金流人C如果在時點1和時點2之間有現(xiàn)金流量的話，習(xí)慣的方法是記在時點1D橫坐標(biāo)軸上的“1”【答案】B【解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖的畫法與代表的意義。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則包括：(1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，兩個時間刻度之間的長度表示計息周期，可按照實際情況選取。初始投資一般作為第0期期末發(fā)生。橫坐標(biāo)軸上的“0”(2)如果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計息周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。(3)在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資作為上一期期末，即第O期期末發(fā)生的。(4)現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。故兩題分別選擇D和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第38頁。3．下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動資金投入的投資行為是()。A購買物業(yè)B購買電梯C購買中央空調(diào)D購買備用路燈【答案】D4．下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于購置投資的投資行為是()。A支付工資B購置電梯C支付清潔費用D購置備用路燈【答案】B5．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法中，不正確的是()。A房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩個部分B房地產(chǎn)購置投資的價值在使用過程中逐漸的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入出租經(jīng)營成本，并通過出租經(jīng)營收入以貨幣形式回到投資者手中c流動資金在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)和流通D購買原材料、燃料的投資屬于房地產(chǎn)購置投資中的一種【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資的分類。房地產(chǎn)置業(yè)投資包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。房地產(chǎn)購置投資是指用于購置房地產(chǎn)和機器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，該投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中逐漸的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計人出租經(jīng)營成本，并通過出租經(jīng)營收入以貨幣形式回到投資者手中。流動資金投入則是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付，在出租經(jīng)營后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用的周轉(zhuǎn)資金。流動資金在每個生產(chǎn)經(jīng)營周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)和流通，所以D選項錯誤。故三題分別選D、B和D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第40頁。6．下列關(guān)于潛在毛租金收入的說法中，不正確的是()。A物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為潛在毛租金收入B潛在毛租金收入等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積C潛在毛租金收入在每個月的報表中變化幅度一般很大D潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全部繳納租金時，可以獲取的租金收入【答案】c【解析】本題考查的是潛在毛租金的定義與特點。物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為潛在毛租金收入，它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個月的報表中保持相對穩(wěn)定，所以C選項錯誤。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全部繳納租金時，可以獲取的租金收入。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第40頁。7．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中稅金的說法，不正確的是()。A營業(yè)稅是從應(yīng)納房地產(chǎn)銷售或出租收人中征收的一種稅，稅額為應(yīng)納稅銷售(出租)收入的5％B城市維護建設(shè)稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，稅額分別為應(yīng)納稅銷售(出租)收入的7％和3％c城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地．應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收D企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額不是實現(xiàn)利潤【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資過程涉及的稅金的特點。營業(yè)稅是從應(yīng)納房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅，稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入X稅率。目前的營業(yè)稅稅率為5％，所以A選項正確。城市維護建設(shè)稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，稅額分別為營業(yè)稅稅額的7％和3％，所以B選項錯誤。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收，所以C選項正確。企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額=實現(xiàn)利潤一允許扣除項目的金額，所以D選項正確。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第40頁。8。下列關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流的說法中，不正確的是()。A有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入B凈運營收益：有效毛收入一運營費用C稅前現(xiàn)金流=凈運營收益一抵押貸款還本付息D稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅【答案】D【解析】本題考查的是收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，具體內(nèi)容如下：故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第40頁。9．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流的說法中，不正確的是()。A有效毛收入=潛在毛收入+其他收入B凈運營收益的最大化是考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作成功與否的主要方面C準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理和更新D收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外，物業(yè)發(fā)生的所有費用【答案】A多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)10．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流的說法中，不正確的有()。A從潛在毛租金中扣除空置和收租損失后，就得到了有效毛收入B有效毛收人的最大化是考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作成功與否的主要方面c準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理和更新D收益性物業(yè)的運營費用是包括抵押貸款還本付息在內(nèi)的物業(yè)發(fā)生的所有費用E“專項維修基金”屬物業(yè)管理公司所有【答案】ABDE11．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流的說法中，正確的有()。A抵押貸款還本付息不包括在收益性物業(yè)的運營費用里B有效毛收入的最大化是考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作成功與否的主要方面C準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理和更新D從潛在毛租金中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入E“專項維修基金”一般是由業(yè)主繳納【答案】AcDE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流的相關(guān)知識。有效毛收入是指從潛在毛租金中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，即有效毛收入=潛在毛收入一空置和收租損失+其他收入，所以A選項錯誤。收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用，保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費用，以及保險費、稅費、法律費等。凈運營收益是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的凈收益，即凈運營收益：有效毛收入一經(jīng)營費用。準(zhǔn)備金是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金，它通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理和更新。故第9題選A，第10題選A、B、D、E，第11題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第40頁。12．下列選項中，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流入的有()。A銷售收入B還本付息C稅金D貸款本金收入E利息收入【答案】ADE13．下列選項中，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流出的有()。A土地費用B還本付息C稅金D貸款本金收入E運營費用【答案】ABcE【解析】本題考查的是現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體內(nèi)容。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。經(jīng)濟活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大的不同。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。故兩題分別選擇A、D、E和A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第38頁?！究键c2】資金時間價值與資金等值的判定單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)14．將100元存入銀行，年利息率為10％，按照單利計算和復(fù)利計算，5年后的終值分別為()。A單利終值150元，復(fù)利終值161元B單利終值161元，復(fù)利終值161元C單利終值150元，復(fù)利終值150元D單利終值161元，復(fù)利終值150元【答案】A15．將11223344元存人銀行，年利息率為10％，按照單利計算和復(fù)利計算分別計算5年后的本利和。比較二者，以下說法中正確的是()。A單利計算的本利和大于復(fù)利計算的本利和B單利計算的本利和小于復(fù)利計算的本利和C單利計算的本利和等于復(fù)利計算的本利和，均為18075308元D單利計算的本利和等于復(fù)利計算的本利和，均為16835016元【答案】B【解析】本題考查的是利息的計算方法。利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計息的計算公式為In=P×n×i單利本利和的計算公式為Fn：P×(1+i×n)．復(fù)利計息是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。復(fù)利計息的計算公式為In=P×[(1+i)“一1]復(fù)利本利和的計算公式為F12=P×(1+i)“所以，通過計算可知，本金相等的情況下，單利計算的本利和小于復(fù)利計算的本利和。故兩題分別選擇A和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第45頁。16．甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5％，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在單利計息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為()。A30000元B29803元C32857元D31500元【答案】A17．甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5％，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在復(fù)利計息的情況下，甲公司目前需要存人的資金約為()。A30000元B29803元C32857元D31500元【答案】B【解析】第16題和第17題考查的是單利和復(fù)利的計算公式。單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。。單利本利和的計算公式為Fn=PX(1+i×n)復(fù)利計息是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。復(fù)利本利和的計算公式為Fn=P×(1+i)”將已知數(shù)據(jù)分別代入兩式，可得單利計息時：34500=P×(1+5％×3)P=34500／1．15=30000(元)復(fù)利計息時：34500=P×(1+5％)。P=34500／1．1576=29803(元)故兩題分別選A和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第47頁。18．下列關(guān)于名義利率和實際利率的說法中，錯誤的是()。A當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期一致時，名義利率和實際利率沒有區(qū)別B當(dāng)按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的C當(dāng)按復(fù)利計算利息時，名義利率和實際利率也是一致的D“年利率12％，按季利率計息”里的“年利率12％”指的是名義利率【答案】c【解析】本題考查的是名義利率與實際利率的區(qū)別。在實際的經(jīng)濟活動中，計息周期可能短于一年，這樣就出現(xiàn)了不同計息周期的利率換算問題。當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別，所以A選項正確。名義利率指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。當(dāng)按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的，所以B選項正確。當(dāng)按復(fù)利計算利息時，名義利率可能不等于實際利率，所以C選項錯誤。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第46頁。19．設(shè)名義利率為r，若借款年限為P，在一年中計息m次，則實際利率i與名義利率r的關(guān)系式為()Ai=(1+r／m)“一1Bi=(1+r／m)一’Ci=(1+r／，孔)一“一1Di：1一(1+r／m)一【答案】A【解析】本題考查的是名義利率與實際利率的關(guān)系。設(shè)名義利率為r，若借款年限為P，在一年中計息m次，則每一計息周期的利率為r／m，一年后的本利和為F=P(1+r／m)“其中利息為F—P=P(1+r／m)”一P故實際利率i與名義利率r的關(guān)系式為i=(1+r／m)“一1故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第46頁。20．一項6年后付款800元的購貨，當(dāng)銀行利率為10％時，如果按照復(fù)利計息，相當(dāng)于第一年初一次現(xiàn)金支付的購價為()。A451．6元B800元C500元D480元【答案】A【解析】本題考查的是復(fù)利的計算公式。當(dāng)已知終值F和利率i時，可以計算得到復(fù)利計息條件下現(xiàn)值P的計算公式為P=F×[1／(1+i)”]式中的[1／(1+i)“]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第47頁。21．某企業(yè)按照12％的年利率取得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年末等額償還，則每年的償還金額為()。A40000元B52000元C55482元D64000