12首先感謝翔鷺公司對(duì)豪斯的關(guān)注與信任。本提案的主旨是豪斯地產(chǎn)機(jī)構(gòu)基于對(duì)廈門乃至中國(guó)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的理解和判斷，進(jìn)而對(duì)該項(xiàng)目作出的相關(guān)思考分析和切實(shí)可行的戰(zhàn)略操作方向！開(kāi)篇之言3市場(chǎng)需要什么？基于廈門當(dāng)前商業(yè)格局，確定何種物業(yè)形式才是符合發(fā)展需要？我們有什么？深刻多維地審視項(xiàng)目的特質(zhì)，挖掘項(xiàng)目的核心價(jià)值是什么？報(bào)告整體思路我們做什么？整合現(xiàn)狀和資源，確定以何種產(chǎn)品定位才能突圍當(dāng)前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？我們?cè)趺醋?？立于?xiàng)目運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略高度，梳理項(xiàng)目的整體操盤(pán)思路？4開(kāi)篇之言Part1市場(chǎng)分析Part2項(xiàng)目基地屬性及SWOT分析Part3項(xiàng)目定位思考Part4項(xiàng)目功能闡釋和概念展示Part5項(xiàng)目操盤(pán)思路結(jié)束語(yǔ)附錄：豪斯簡(jiǎn)介報(bào)告目錄5——市場(chǎng)分析PART16Q1：商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)局狀況以及宏觀大勢(shì)將何去何從？本部分主要所要解決的3個(gè)問(wèn)題Q2：本項(xiàng)目將面臨怎樣的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？Q3：本項(xiàng)目將在廈門商業(yè)格局中處于什么角色？7

1.1廈門宏觀環(huán)境廈門作為中國(guó)優(yōu)越的旅游度假型城市，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均收入及購(gòu)買力越來(lái)越高，有力地促進(jìn)了商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。8廈門城市區(qū)位示意圖閩南金三角中心城市，福建對(duì)外窗口城市，盤(pán)踞海峽西岸最前沿，對(duì)臺(tái)貿(mào)易優(yōu)勢(shì)明顯，為大陸對(duì)臺(tái)交流中心，城市區(qū)位價(jià)值明顯。廈門市地處我國(guó)東南沿海――福建省東南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺(tái)灣海峽，面對(duì)金門諸島，與臺(tái)灣寶島和澎湖列島隔海相望；距離泉州80公里，距離福州240公里，距離莆田150公里。歷史上就是我國(guó)東南沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸。陸地面積1565.09多平方公里，海域面積300多平方公里。廈門為其中心城市一、廈門城市區(qū)位9外部交通：完善公路、鐵路、海運(yùn)、空運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，將為全國(guó)性交通樞紐；特別是與金門開(kāi)通直航，使之成為臺(tái)灣入境的最直接港口城市。隨著福廈、龍廈、廈深鐵路將來(lái)相繼建成，廈門將成為全國(guó)的一個(gè)重要鐵路節(jié)點(diǎn)。福廈、龍廈、廈深鐵路預(yù)計(jì)三年內(nèi)將相繼建成；2010年開(kāi)通，屆時(shí)動(dòng)車組將首次引入廈門，廈門前往福州只需1.7個(gè)小時(shí)，到龍巖1個(gè)小時(shí)，3個(gè)小時(shí)內(nèi)抵達(dá)深圳。二、廈門城市交通廈門鐵路網(wǎng)示意圖：鐵路網(wǎng)絡(luò)布設(shè)，促進(jìn)周邊城市間往來(lái)廈門公路網(wǎng)示意圖：高速網(wǎng)絡(luò)逐步完善發(fā)達(dá)的航運(yùn)和海運(yùn)系統(tǒng)，極大地促動(dòng)廈門與國(guó)內(nèi)外城市的互動(dòng)10內(nèi)部交通：城市內(nèi)半小時(shí)交通圈建成將極大擴(kuò)大城市人群活動(dòng)半徑，為非中心地段商業(yè)的繁榮經(jīng)營(yíng)成為可能。未來(lái)五年，隨著海灣大道、島外快速路（BRT）、翔安隧道、成功大道、廈門公鐵大橋等城區(qū)間高速路網(wǎng)項(xiàng)目的建成；廈門將形成連接各城市組團(tuán)的快速通道網(wǎng)絡(luò)，使城區(qū)間任意兩點(diǎn)的時(shí)空距離控制在半小時(shí)以內(nèi)。廈門交通布局示意圖成功大道走勢(shì)公鐵大橋翔安隧道11作為集花花園城市市、宜居居城市等等多項(xiàng)榮榮譽(yù)于一一身的經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)，廈門門常住及及外來(lái)人人口逐增增，城市市影響力力在持續(xù)續(xù)增強(qiáng)，，為廈門門商業(yè)物物業(yè)的消消費(fèi)客群群奠定良良好基礎(chǔ)礎(chǔ)。廈門島南南北長(zhǎng)13.7公里，東東西寬12.5公里，面面積約128.14平方公里里，是福福建省第第四大島島嶼。廈門市是是我國(guó)五五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)之一，現(xiàn)轄思思明、湖湖里、集集美、海海滄、同同安和翔翔安6個(gè)區(qū)，通通行閩南南方言。。至2006年末，全全市戶籍籍人口160.38萬(wàn)人，常常住人口口為233萬(wàn)人。在在戶籍人人口中，，島內(nèi)的的思明、、湖里兩兩個(gè)區(qū)人人口合計(jì)計(jì)72.83萬(wàn)人，比比重達(dá)45.4%。圖為廈門門新區(qū)劃劃示意圖圖。1、同安區(qū)區(qū)；2、翔安區(qū)區(qū)（轄原原同安區(qū)區(qū)新店、、新圩、、馬巷、、內(nèi)厝、、大嶝5鎮(zhèn)）；3、集美區(qū)區(qū)（增轄轄杏林街街道辦和和杏林鎮(zhèn)鎮(zhèn)）；4、海滄區(qū)區(qū)（由杏杏林區(qū)更更名）；；5、湖里區(qū)區(qū)；6、思明區(qū)區(qū)（由思思明、鼓鼓浪嶼和和開(kāi)元三三區(qū)合并并）。三、廈門門規(guī)模121、東南沿沿海的中中心城市市，四大大經(jīng)濟(jì)特特區(qū)之一一，以旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)為源頭頭帶動(dòng)全全方位經(jīng)經(jīng)濟(jì)跨越越式發(fā)展展。廈門是我我國(guó)最早實(shí)行行對(duì)外開(kāi)開(kāi)發(fā)的四四個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)之之一，是中國(guó)國(guó)最重要的的國(guó)際招招商口岸岸和對(duì)臺(tái)臺(tái)貿(mào)易口口岸；國(guó)家計(jì)計(jì)劃單列列市，享享有副省省級(jí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理權(quán)權(quán)限并擁?yè)碛械胤椒搅⒎?quán)權(quán)；07年來(lái)廈門門積極融融入海峽峽西岸經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)建建設(shè)，推推進(jìn)新一一輪跨越越式發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)建建設(shè)總總體上上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了又又好又又快的的發(fā)展展。四、宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀狀況13經(jīng)濟(jì)總總量持持續(xù)快快速增增長(zhǎng)，，2007年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值值(GDP)1375.26億元，比上上年增增長(zhǎng)18.32%，增幅幅在全全省九九個(gè)設(shè)設(shè)區(qū)市市和全全國(guó)十十五個(gè)個(gè)副省省級(jí)城城市均均位居居第一一；固定資資產(chǎn)投投資高高速增增長(zhǎng)。。全年年全社社會(huì)固固定資資產(chǎn)投投資完完成662.10億元，比上上年凈凈增260.48億元，，增長(zhǎng)長(zhǎng)6.5%，增幅幅比上上年提提高34.7個(gè)百分分點(diǎn)。。第二、、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增增長(zhǎng)速速度高高于第第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的比重重在不不斷加加大。2、廈門門宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展勢(shì)頭頭良好好，GDP保持高高速發(fā)發(fā)展，，第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重重不斷斷加大大020040060080010001200140016002003年度2004年度2005年度2006年度2007年度GDP總值385.67億883億1029.6億1162.37億1375.26億142007年廈門門經(jīng)濟(jì)濟(jì)再創(chuàng)創(chuàng)歷史史新高高，全全市接接待海海內(nèi)外外游客客達(dá)2060萬(wàn)人次次、比比增11％，實(shí)實(shí)現(xiàn)旅旅游總總收入入294億元、、比增增16%，旺盛盛的旅旅游人人潮進(jìn)進(jìn)一步步促進(jìn)進(jìn)廈門門購(gòu)物物、餐餐飲、、酒店店等消消費(fèi)力力。入境境游游客客人人數(shù)數(shù)、、國(guó)國(guó)際際外外匯匯收收入入等主主要要旅旅游游經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)繼繼續(xù)續(xù)保保持持全全國(guó)國(guó)重重點(diǎn)點(diǎn)旅旅游游城城市市和和副副省省級(jí)級(jí)城城市市前列列。先后后榮榮獲獲““中中國(guó)國(guó)最最具具國(guó)國(guó)際際競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力旅旅游游城城市市””、、““2007中國(guó)國(guó)十十大大熱熱門門旅旅游游旅旅游游目目的的地地””、、““中中國(guó)國(guó)特特色色魅魅力力城城市市200強(qiáng)”、““中國(guó)自自駕游十十大目的的地”、、“中國(guó)國(guó)青年喜喜愛(ài)的旅旅游目的的地”等等多項(xiàng)殊殊榮。大型優(yōu)質(zhì)質(zhì)旅游景景點(diǎn)不端端開(kāi)拓、、公共服服務(wù)體系系建設(shè)積積極推進(jìn)進(jìn)，廈門旅游游質(zhì)量和和城市旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)影響里里進(jìn)一步步得到提提升。廈門市““十五””、“十十一五””規(guī)劃綱綱要中，，均提出了要要把廈門門建成現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)國(guó)際性港港口風(fēng)景景旅游城城市。旅游的旺旺盛人潮潮對(duì)廈門的的購(gòu)物、、餐飲、、酒店等等消費(fèi)有有極大的的促進(jìn)。3、旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況：151.2廈門商業(yè)業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)簡(jiǎn)析廈門近幾幾年商業(yè)業(yè)在以大大型MALL帶領(lǐng)下呈呈井噴姿姿態(tài)發(fā)展展。當(dāng)前前五大商商圈大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目定位位相近，，商業(yè)已已趨向飽飽和，經(jīng)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題題逐漸呈呈現(xiàn)。而而對(duì)應(yīng)廈廈門的城城市特點(diǎn)點(diǎn)和消費(fèi)費(fèi)方式，，特色主主題性大大型商業(yè)業(yè)并有待待挖掘。。16一、2007年廈門商業(yè)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析2007年廈門商業(yè)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)新供應(yīng)量量為26.84萬(wàn)平方米，，較2006年的32.76萬(wàn)平方米減減少了5.92萬(wàn)平方米，，減少了18.1%。2007年廈門商業(yè)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)新供應(yīng)量量占2007年廈門商品品房供應(yīng)量量的4%，比2006年8%的比例減少少了一半。。2007年商業(yè)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)新供供應(yīng)量減少少，主要是是因?yàn)槎鄶?shù)數(shù)大型項(xiàng)目目尤其是SHOPPONGMALL項(xiàng)目針對(duì)廈門商業(yè)物物業(yè)市場(chǎng)的的現(xiàn)狀都紛紛紛轉(zhuǎn)售為為租。目前廈門建建成的商業(yè)總面積積已超過(guò)350萬(wàn)平方米（（包含住宅宅底商），，達(dá)到人均均1.6平方米，而而且新的在在建商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目仍仍在陸續(xù)增增加。1．新增供應(yīng)應(yīng)量較2006年減少了18.1%，市場(chǎng)總量量巨大，超超過(guò)了350萬(wàn)平方米172007年廈門商業(yè)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)成交量為為31萬(wàn)平方米，，較2006年的31.34萬(wàn)平方米減減少0.34萬(wàn)平方米，，減少了1%。2007年廈門商業(yè)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)成交量多多了4.16萬(wàn)平方米，，供應(yīng)量量26.84萬(wàn)平方米，，供銷比為為0.87，新增供給給小于需求求。2．成交量與與2006年相差不大大，供銷比比0.87，新增供給給小于需求求182007年廈門商業(yè)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)成交均價(jià)價(jià)約為15000元/平方米，比比2006年的12000元/平方米增加加了3000元，增長(zhǎng)了了25%。從1月到12月，各月的的成交價(jià)格格比較平穩(wěn)穩(wěn)，整體均均價(jià)大致在在15000元/平方米左右右。3．全年成交價(jià)價(jià)格約為15000元/平方米，比比2006年增長(zhǎng)25%19二、廈門商商圈概況及及其分布特特點(diǎn)東部商圈中山路商圈圈火車站商圈圈蓮坂江頭商商圈廈門商業(yè)物物業(yè)主要集集中在島內(nèi)內(nèi)，而且集集中在中山山路、廈禾禾路-火車站、蓮蓮坂、江頭頭、東部這這5大區(qū)域，各各區(qū)域既獨(dú)獨(dú)立成市又又有不同程程度的聯(lián)動(dòng)動(dòng)和輻射。。明發(fā)商業(yè)廣廣場(chǎng)中南廣場(chǎng)霞溪廣場(chǎng)名匯廣場(chǎng)霞溪廣場(chǎng)羅賓森廣場(chǎng)場(chǎng)SM江頭商業(yè)中中心加州城市廣廣場(chǎng)瑞景商業(yè)廣廣場(chǎng)本案東部商圈蓮坂—江頭商圈輪渡—中山路商圈圈廈禾路—火車站商圈圈濱北商圈濱北商圈20蓮坂—江頭商圈嘉禾路、蓮蓮前大道、、湖濱南路路三大城市市主干道交交匯，以大大型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目為主體體，集中了了眾多國(guó)際際知名商家家。商業(yè)輻射：：外地游客客，也是本本地市民主主要商業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所。功能描述：：集旅游、、購(gòu)物、休休閑、娛樂(lè)樂(lè)等功能。。商業(yè)規(guī)模：：該區(qū)域餐餐飲、休閑閑娛樂(lè)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)此區(qū)域域，商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目主要集集中在廈禾禾路－蓮坂坂－嘉禾路路沿線，除除了40萬(wàn)㎡明發(fā)商商業(yè)廣場(chǎng)和和20㎡SM外，待推商商業(yè)面積約約30萬(wàn)平方米（（未包括開(kāi)開(kāi)發(fā)商自營(yíng)營(yíng)商業(yè)面積積）。商圈構(gòu)成：：擁有明發(fā)商業(yè)廣廣場(chǎng)，好又又多購(gòu)物廣廣場(chǎng)、富山山女人街、、SM城市廣場(chǎng)、、來(lái)雅百貨貨、天虹商商場(chǎng)、家樂(lè)樂(lè)福、百安安居、新世世界百貨等國(guó)際知名名商家。21此區(qū)域商業(yè)業(yè)一層均價(jià)價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右右，主力總總價(jià)在200-300萬(wàn)元/套。新商業(yè)物業(yè)業(yè)購(gòu)買者方方面，大型型商場(chǎng)和有有規(guī)劃的社社區(qū)商鋪，，莆田及泉州州客群占重要要位置，如如明發(fā)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)泉州州、莆田地地區(qū)的客群群占到50%以上；專業(yè)型商場(chǎng)場(chǎng)，本地客客群占到較較大比重，，如新景世世紀(jì)城江頭頭建材商占占到60%左右；購(gòu)買買者主要以以投資為主主，年齡大大約在35－50歲。22位于城市中中心，擁有有交通樞紐紐優(yōu)勢(shì)，人人流如織，，目前已開(kāi)開(kāi)業(yè)有世貿(mào)貿(mào)商城、嘉嘉年名華、、華聯(lián)百貨貨等，建設(shè)設(shè)中有羅賓賓森廣場(chǎng)、、火車站地地下商業(yè)街街等商業(yè)輻射：：以三大交交通樞紐的的流動(dòng)人流流為依托，，目前日商商業(yè)人流25萬(wàn)人次。功能描述：：城市中心心型商業(yè)，，主題明顯顯，時(shí)尚型型商業(yè)。。商業(yè)規(guī)模：：世貿(mào)商城5萬(wàn)㎡、嘉年名華華2萬(wàn)㎡、羅賓賓森廣場(chǎng)7萬(wàn)㎡，火車車站地下商商業(yè)街2萬(wàn)㎡等。商圈構(gòu)成：：以巴黎春春天百貨、、沃爾瑪?shù)鹊戎髁Φ隇闉橐劳?，未未?lái)將通過(guò)過(guò)地下商業(yè)業(yè)步行街與與嘉年名華華、華聯(lián)百百貨、羅賓賓森廣場(chǎng)等等聯(lián)成一體體。廈禾路—火車站商圈圈23廈門“濱北北CBD商務(wù)區(qū)”，，人流量大大，交通方方便，周邊邊居住小區(qū)區(qū)比較多，，消費(fèi)能力力比較強(qiáng)。。功能描述：：區(qū)域性商商業(yè)中心。。商業(yè)輻射：：濱北區(qū)域域日常商業(yè)業(yè)人流。商業(yè)規(guī)模：：待推商業(yè)業(yè)面積超過(guò)過(guò)3萬(wàn)平方米（（未包括開(kāi)開(kāi)發(fā)商自營(yíng)營(yíng)商業(yè)面積積），主要要集中在湖湖濱北路，，而且以底底商為主。。商鋪銷售：：新商業(yè)物物業(yè)購(gòu)買者者以廈門本本地為主，，購(gòu)買目的的主要用于于出租，年年齡層主要要在40歲以上的生生意人（在在廈門有生生意來(lái)往））。濱北商圈24曾獲“中華華十大名街街”，廈門門現(xiàn)代商業(yè)業(yè)發(fā)源地，，目前通過(guò)過(guò)步行街改改造、中華華片區(qū)及霞霞溪片區(qū)商商業(yè)建設(shè)以以重塑中山山路商圈。。商業(yè)輻射：：對(duì)外地旅旅游者及老老市民有強(qiáng)強(qiáng)烈吸引力力。區(qū)域特點(diǎn)描描述：中山山路商業(yè)街街為“中華華十大名街街”之一，，擁有濃厚厚的人文價(jià)價(jià)值、古樸樸的南洋騎騎樓建筑及及優(yōu)美的濱濱海風(fēng)光。。以文化、、購(gòu)物、游游覽、休休閑、觀賞賞、購(gòu)物為為主的多功功能商業(yè)。。商業(yè)規(guī)模：：名匯廣場(chǎng)場(chǎng)6萬(wàn)㎡、南中中大地廣場(chǎng)場(chǎng)8萬(wàn)㎡，另有有臥巖灘、、老虎城與與其它現(xiàn)有有商場(chǎng)、沿沿街店面20萬(wàn)㎡等。商圈構(gòu)成：：來(lái)雅百貨貨、巴黎春春天、銅鑼鑼灣百貨、、聯(lián)華超市市、永樂(lè)電電器等，以以及分布旅旅游特色商商品、服飾飾、小吃、、首飾等騎騎樓店面。。中山路商圈圈25該區(qū)域商業(yè)業(yè)項(xiàng)目以商商場(chǎng)SHOPPINGMAILL形式為主，，并設(shè)置地地下商業(yè)，，為目前廈廈門商場(chǎng)或或OPPINGMAILL最集中也是是最多的區(qū)區(qū)域，集中中了名匯商商業(yè)廣場(chǎng)、、南中大地地廣場(chǎng)、老老虎城、中中華城、香香港時(shí)代廣廣場(chǎng)、臥巖巖灘等大型型項(xiàng)目。此區(qū)域?yàn)閺B廈門商業(yè)物物業(yè)租售價(jià)價(jià)格最高的的區(qū)域，2007年新商業(yè)物物業(yè)的主力力銷售價(jià)格格為250-500萬(wàn)元/套，其中沿沿中山路和和思明南路路段的商業(yè)業(yè)物業(yè)總價(jià)價(jià)比較高，，其他路段段（思明東東路、大同同路等）總總價(jià)比較低低。此區(qū)域新商商業(yè)物業(yè)的的購(gòu)買者主主要以投資資為主，以以本地、周周邊地區(qū)（（泉州、漳漳州、莆田田等）、臺(tái)臺(tái)灣等地客客戶為主，，年齡大約約在40－50歲。26以廈門城市市東部發(fā)展展戰(zhàn)略為背背景，隨著著大型社區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)以及及交通等配配套的完善善，區(qū)域商商業(yè)中心呼呼之欲出。。商圈輻射:包括金雞亭亭及瑞景城城、嘉盛豪豪園、前埔埔片區(qū)等大大型社區(qū)，，輻射島內(nèi)內(nèi)東部區(qū)域域30萬(wàn)居居住住人人口口。。功能能描描述述：：區(qū)區(qū)域域性性商商業(yè)業(yè)中中心心，，填填補(bǔ)補(bǔ)了了東東部部大大型型商商業(yè)業(yè)的的空空白白。。商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模：：瑞瑞景景商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)8萬(wàn)㎡㎡、、加加州州城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)10萬(wàn)㎡㎡，，其其它它商商業(yè)業(yè)店店面面約約2萬(wàn)㎡㎡。。業(yè)態(tài)態(tài)分分布布：：好好又又多多、、沃沃爾爾馬馬為為代代表表的的大大型型超超市市，，以以及及麥麥當(dāng)當(dāng)勞勞汽汽車車餐餐廳廳、、必必勝勝客客、、麥麥當(dāng)當(dāng)勞勞等等國(guó)國(guó)際際餐餐飲飲，，還還包包括括室室內(nèi)內(nèi)步步行行街街、、大大型型溜溜冰冰場(chǎng)場(chǎng)。。商鋪鋪購(gòu)購(gòu)買買：：新新商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)購(gòu)購(gòu)買買者者主主要要以以投投資資為為主主，，購(gòu)購(gòu)買買者者主主要要是是一一些些在在廈廈門門有有生生意意往往來(lái)來(lái)的的商商人人或或企企業(yè)業(yè)中中高高級(jí)級(jí)管管理理者者（（包包括括私私企企、、臺(tái)臺(tái)企企東部部商商圈圈27商圈圈中中大大型型商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)與與專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)明明細(xì)細(xì)//在經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的大大型型商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目A、SM城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)：：8萬(wàn)㎡㎡綜綜合合商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，位位于于江江頭頭區(qū)區(qū)域域，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)統(tǒng)統(tǒng)一一保保留留。。當(dāng)前前人人流流鼎鼎旺旺，，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)火火爆爆，，二二期期正正如如火火如如荼荼建建設(shè)設(shè)中中，，未未來(lái)來(lái)將將更更深深層層次次地地帶帶動(dòng)動(dòng)周周邊邊一一帶帶人人氣氣和和商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展。。B、世世貿(mào)貿(mào)商商城城：：5萬(wàn)㎡㎡綜綜合合商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，處處于于火火車車站站，，以以返返租租方方式式銷銷售售。。當(dāng)前前進(jìn)進(jìn)駐駐經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況良良好好，，租租金金較較高高，，但但近近來(lái)來(lái)片片區(qū)區(qū)和和項(xiàng)項(xiàng)目目頂頂上上住住宅宅建建設(shè)設(shè)，，對(duì)對(duì)其其產(chǎn)產(chǎn)生生一一定定影影響響。。C、明明發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)：：40萬(wàn)㎡㎡綜綜合合商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，處處于于蓮蓮坂坂中中心心，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)分分割割銷銷售售。。當(dāng)前前進(jìn)進(jìn)駐駐商商家家較較少少，，市市場(chǎng)場(chǎng)口口碑碑較較差差，，主主要要靠靠數(shù)數(shù)個(gè)個(gè)主主力力店店經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，人人氣氣慘慘淡淡，，繁繁榮榮還還需需時(shí)時(shí)日日。。D、名匯商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)：6萬(wàn)㎡綜合商商業(yè)廣場(chǎng)，，處于中山山路尾段，，產(chǎn)權(quán)分割割銷售。當(dāng)前大部分分商家已經(jīng)經(jīng)撤場(chǎng)，包包括銅鑼灣灣百貨等主主力店。E、瑞景商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)：5.8萬(wàn)㎡綜合商商業(yè)廣場(chǎng)，，位處蓮前前大道旁，，產(chǎn)權(quán)部分分分割銷售售。當(dāng)前主要滿滿足于東部部人口的日日常消費(fèi)需需求，但鑒鑒于東部人人氣還未形形成氣候，，因此經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況不甚甚理想，有有待提高。。28商圈中大型型商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)與專業(yè)市市場(chǎng)明細(xì)//專業(yè)市場(chǎng)a、 建材市市場(chǎng)：東方家園/吉家家世界/百安居/江頭建材市場(chǎng)場(chǎng)/嘉年名華b、 家電市場(chǎng)場(chǎng)：國(guó)美電器（龍龍門店、國(guó)貿(mào)貿(mào)店、二市店店）國(guó)美電器（蓮蓮花路口店、、中山路店））蘇寧電器（明明發(fā)店、蓮花花店、蓮前店店）永樂(lè)思文電器器（東方明珠珠店、定安店店）永樂(lè)思文電器器（蓮前店、、松柏店）c、 平價(jià)超市市：沃爾瑪超市（（世貿(mào)店、SM店）家樂(lè)福超市好又多超市（（國(guó)貿(mào)店、禾禾祥店、東方方店）永輝超市聯(lián)華超市d、大宗購(gòu)購(gòu)物超市：麥麥德龍e、IT市場(chǎng)：電子城城、大正電子子城、假日電電子城f、 汽車市場(chǎng)場(chǎng)：馬壟汽車車市場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)汽車市場(chǎng)、、集美汽車城城g、 小商品批批發(fā)市場(chǎng)：海海峽小商品批批發(fā)市場(chǎng)h、 水果、蔬蔬菜批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)：中埔批發(fā)發(fā)市場(chǎng)絕大多數(shù)存在在于大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目中29廈門當(dāng)前典型型經(jīng)營(yíng)成功與與業(yè)績(jī)不佳案案例簡(jiǎn)析目前廈門經(jīng)營(yíng)較為成功功的大型商業(yè)廣廣場(chǎng)主要有：：SM城市廣場(chǎng)、世世貿(mào)商城主要原因：SM由于發(fā)展商保保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)，在經(jīng)營(yíng)策策略上能充分分做到統(tǒng)一招招商、統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理；在在市場(chǎng)前期采采取長(zhǎng)遠(yuǎn)優(yōu)惠惠政策做長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的市場(chǎng)培培育；具備停停車位等硬件件優(yōu)勢(shì)；發(fā)展展商具備雄厚厚的運(yùn)營(yíng)實(shí)力力和經(jīng)驗(yàn)。世貿(mào)廣場(chǎng)由于于地處廈門核核心火車站商商圈，人流旺旺盛；經(jīng)營(yíng)管管理公司經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富；目前廈門經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳佳的大型商業(yè)廣廣場(chǎng)主要有：：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、名匯商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)主要原因：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)由于采取產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割銷售售方式，產(chǎn)權(quán)權(quán)難以統(tǒng)一，，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)難難以保證；工工程拖延時(shí)間間較長(zhǎng)，影響響商家信心，，致使出現(xiàn)商商家人氣不足足。名匯商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)由于地處中中山路尾段，，人氣難以匯匯聚；采取產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割銷售售方式，產(chǎn)權(quán)權(quán)難以統(tǒng)一，，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)難難以保證；30廈門當(dāng)前典型型案例提示小小結(jié)以經(jīng)營(yíng)至上為為主導(dǎo)思想，，用優(yōu)異的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理念念和靈活的經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略是商商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)成功最為關(guān)關(guān)鍵的要素。。商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)權(quán)分割過(guò)于零零散，出售比比例較大，對(duì)對(duì)于后續(xù)的商商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)來(lái)極大的不良良影響，甚至至是致命打擊擊；31廈門當(dāng)前商圈圈小結(jié)以及相相關(guān)思考廈門當(dāng)前商圈圈主要布局于廈廈禾路和嘉禾禾路城市動(dòng)脈脈，東部商圈尚尚未成熟，其它其余商業(yè)業(yè)氣氛仍顯冷冷淡。廈門當(dāng)前商圈圈的商業(yè)項(xiàng)目目中，大部分為零售售型物業(yè)，主主題型的差異異化商業(yè)很少少。因此說(shuō)，在后后繼的大幅地地塊商業(yè)項(xiàng)目目，以零售型型商業(yè)方向定定位，壓力巨巨大，而對(duì)于于遠(yuǎn)離成熟商圈圈的大幅地塊塊商業(yè)項(xiàng)目，，零售型商業(yè)業(yè)顯然不適合合。因此，對(duì)應(yīng)我我們項(xiàng)目和所所在區(qū)域，我我們可以得出出如下結(jié)論：：項(xiàng)目所在區(qū)域域?yàn)楹飬^(qū)域域西北部，湖湖里區(qū)除了當(dāng)當(dāng)前的SM_江頭區(qū)域具備備旺盛人氣外外，其余區(qū)域域商業(yè)冷清，，繁榮有待時(shí)時(shí)日。五大商圈當(dāng)前前零售同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨趨向白熱化，，因此位處人人氣偏弱區(qū)域域的本案，基基本上排除了了做零售型商商業(yè)的可能。。32三、2007年廈廈門商業(yè)物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)2007年，明發(fā)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)與名匯匯銅鑼灣相繼繼開(kāi)業(yè)，然而而兩家在世貿(mào)貿(mào)及SM之后的MALL并不像預(yù)期的的那樣一帆風(fēng)風(fēng)順地“火””起來(lái)，紛紛遭遇招商商不滿，門可可羅雀的尷尬尬。在2007年廈門MALL首次遭遇尷尬尬之時(shí)，適逢逢南中大地廣廣場(chǎng)、香港時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)、老老虎城、中華華城、SM二期、羅賓森森廣場(chǎng)、臥巖巖灘、瑞景商商業(yè)廣場(chǎng)、加加州城市廣場(chǎng)場(chǎng)……卻紛紛在廈門門擲下重金，，以期分得廈廈門市場(chǎng)的一一杯羹，而且且定位也幾乎雷雷同，同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越越白熱化，廈廈門的MALL已經(jīng)呈現(xiàn)飽和和的態(tài)勢(shì)。1．2007年廈廈門MALL呈飽和態(tài)勢(shì)勢(shì)33在“店面價(jià)值值遠(yuǎn)高于住宅宅”的觀念影影響下，廈門門大部分開(kāi)發(fā)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商商品住宅時(shí)，，都把底商體量做到到最大化，以至于2007年很多住宅小小區(qū)的底商店店面銷售及租租賃都不好，，從而產(chǎn)生大大量的積壓。。2.廈門商品住宅宅底商過(guò)量隨著2007年6月瑞景景商業(yè)廣場(chǎng)的的開(kāi)業(yè)，東部部區(qū)域終于結(jié)結(jié)束了沒(méi)有MALL的時(shí)時(shí)代，而加州州城市廣場(chǎng)的的部分開(kāi)業(yè)，，使得東部區(qū)區(qū)域也逐漸成成為一個(gè)商圈圈。盡管區(qū)域內(nèi)的的前埔有30萬(wàn)常住人口口，但招商比比較成功的瑞瑞景商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)目前仍然““火”不起來(lái)來(lái)，這說(shuō)明一一個(gè)MALL的興起需要要比較長(zhǎng)的一一段時(shí)間。3.東部商業(yè)區(qū)興興起，但目前前人氣還不足足34名匯廣場(chǎng)的重重新調(diào)整、老老虎城的女性性主題定位、、磐基中心的的高端定位、、華聯(lián)名品折折扣店的轉(zhuǎn)型型等等，都是是各商家在白白熱化的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的求求變。盈利模式多日日趨樣化：世貿(mào)商城、SM城市廣場(chǎng)、明明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)采用了以既既有百貨連鎖鎖店作為主力力店，結(jié)合散散店經(jīng)營(yíng)的方方式進(jìn)行布局局；SM城市廣場(chǎng)在選選擇百貨合作作時(shí)會(huì)考慮百百貨自身的知知名度及其管管理體系、百百貨旗下招商商的品牌、企企劃隊(duì)伍等等等，也會(huì)考查查其分店的業(yè)業(yè)績(jī)；天虹百貨則堅(jiān)堅(jiān)持以“百貨＋超市”的獨(dú)特模式拓拓展廈門市場(chǎng)場(chǎng)，不論定位位與風(fēng)格如何何變化，便捷捷是他們認(rèn)為為可以獲取盈盈利的一項(xiàng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)特色；來(lái)雅百貨則在在推動(dòng)單店發(fā)發(fā)展的同時(shí)，，與ShoppingMall進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手的連鎖式合合作，在錯(cuò)位位經(jīng)營(yíng)的前提提下，二者相相輔相成，穩(wěn)穩(wěn)步開(kāi)拓市場(chǎng)場(chǎng)；將主力店、次次主力店、散散店、娛樂(lè)設(shè)設(shè)施、餐飲等等多種元素進(jìn)進(jìn)行自由組合合的經(jīng)營(yíng)模式式帶動(dòng)著眾多多商家的盈利利勢(shì)頭。4.各商家紛紛差差異化定位，，盈利模式多多樣化35四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)廈門商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)量成倍倍增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)發(fā)量巨大，人均商業(yè)面積積達(dá)到1.6平方米，而且新的在在建商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目仍在陸陸續(xù)增加，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)過(guò)熱的驚呼呼不絕于耳；廈門商業(yè)由島島內(nèi)全面開(kāi)發(fā)發(fā)延伸到大廈廈門商業(yè)發(fā)展展，且隨到位位人氣的不斷斷提升，島外外商業(yè)具備一一定的潛力，，但當(dāng)前仍然以島內(nèi)為為商業(yè)發(fā)展中中心；對(duì)于島內(nèi)，當(dāng)當(dāng)前商圈分布布比較集中，，其中中以以江江頭頭—蓮坂坂區(qū)區(qū)域域最最為為火火熱熱，，東東部部與與西西北北部部商商業(yè)業(yè)人人氣氣仍仍顯顯不不足足。1.商業(yè)開(kāi)發(fā)量大大，商圈分布布集中，以江江頭—蓮坂區(qū)域最為為火熱36四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)在當(dāng)前廈門商業(yè)呈飽飽和態(tài)勢(shì)，且且大多數(shù)大型型項(xiàng)目定位幾幾乎雷同，均以零售型的的大型商業(yè)廣廣場(chǎng)為主，同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)趨趨向白熱化；；差異于傳統(tǒng)零零售為主導(dǎo)的的主題特色大大型商業(yè)寥寥寥無(wú)幾，以閩南印象象為個(gè)別的休休閑定位商業(yè)業(yè)，零售業(yè)態(tài)態(tài)仍占大部分分比例；明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、名匯銅鑼鑼灣、瑞景商商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)相繼繼經(jīng)營(yíng)不良，，廈門島內(nèi)已經(jīng)經(jīng)無(wú)法消化當(dāng)當(dāng)前的零售型型傳統(tǒng)大型商商業(yè)廣場(chǎng)；2.廈門零售商業(yè)業(yè)趨向飽和，，定位差異化化商業(yè)寥寥無(wú)無(wú)幾37四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)當(dāng)前大多商業(yè)業(yè)項(xiàng)目招商渠道道有限，商家拓展區(qū)區(qū)域偏小，商商家在廈門重疊率高；與SM、世貿(mào)相對(duì)應(yīng)應(yīng)的后續(xù)一些些商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始招商難的的尷尬，商家對(duì)于商商業(yè)項(xiàng)目的入駐也開(kāi)始更更加謹(jǐn)慎和理理性；3.招商困境開(kāi)始始呈現(xiàn)，商家家入住商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目趨向理性性38四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)目前，在島內(nèi)內(nèi)大量已經(jīng)開(kāi)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目中，經(jīng)營(yíng)呈冰火兩兩重天態(tài)勢(shì)。。以SM和世貿(mào)商城經(jīng)經(jīng)營(yíng)最為火爆爆，而名匯、、明發(fā)商業(yè)廣廣場(chǎng)則較為冷冷清。地段和人氣仍仍然是商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)最為關(guān)鍵鍵的因素，但但不是最為核核心的因素。。以準(zhǔn)確的科學(xué)學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念念和精準(zhǔn)運(yùn)作作策略才是商商業(yè)之道。如SM產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一控制制，前期花錢錢做足蓄水工工作；世貿(mào)商商城的統(tǒng)一返返租運(yùn)營(yíng)策略略。重銷售輕運(yùn)營(yíng)營(yíng)觀念正在改改變，商業(yè)地地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代代有來(lái)臨跡象象，廈門諸多物業(yè)業(yè)市場(chǎng)紛紛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售為租。4.商業(yè)經(jīng)營(yíng)冰火火兩重天，經(jīng)經(jīng)營(yíng)困境發(fā)展展商應(yīng)對(duì)求變變39四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)對(duì)應(yīng)于廈門當(dāng)當(dāng)前巨大的旅旅游人潮，現(xiàn)有大部分商商業(yè)仍只停留留在一次性購(gòu)購(gòu)買消費(fèi)，延展消費(fèi)很少少。如中山路路類型的供旅旅客駐足休閑閑消費(fèi)很少，，大型商業(yè)廣廣場(chǎng)幾乎沒(méi)有有。大部分商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目主要以零零售為主的經(jīng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，這這塊不能給來(lái)來(lái)廈旅游人潮潮予以深刻的的消費(fèi)體驗(yàn)，，富有文化特色色的消費(fèi)較為為缺乏。針對(duì)旅游人潮潮較具有文化化特色主要體體現(xiàn)在美食上上，較為單一，，同時(shí)這塊當(dāng)當(dāng)前體量都較較小，無(wú)法支支撐起旅游人人潮對(duì)于旅游游的消費(fèi)需求求。5.對(duì)于可觀的旅旅游消費(fèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目未能充充分享有其資資源備注：本報(bào)告告并未提供翔翔實(shí)市場(chǎng)資料料和相應(yīng)分析析，待市場(chǎng)專專項(xiàng)報(bào)告，將將予以深入展展示。40五、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研判在廈門為中心心的城市群強(qiáng)勁消費(fèi)力和和穩(wěn)定上揚(yáng)的的旅游經(jīng)濟(jì)局局勢(shì)里，所對(duì)對(duì)應(yīng)需求的以以旅游休閑的的主體性商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)偏少，且不成商業(yè)業(yè)規(guī)模，因此此在廈門商業(yè)仍然然存在一定的的空間；零售商業(yè)幾近近飽和，未來(lái)來(lái)以零售為主主的大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目將在遭遭遇冷場(chǎng)，充分挖掘廈門門城市在旅游游、休閑、文文化等特色，，進(jìn)而充分融融進(jìn)項(xiàng)目，將是大型商商業(yè)廣場(chǎng)的全全新出路；廈門在海西的的戰(zhàn)略定位將將伴隨臺(tái)海關(guān)關(guān)系緩和變得得更加堅(jiān)實(shí)，，而對(duì)應(yīng)的旅游、文化交交融將為廈門門商業(yè)創(chuàng)造出出更加強(qiáng)大的的空間；1.商業(yè)開(kāi)發(fā)量雖雖然浩大，但但商業(yè)仍有空空間，與旅游游有效結(jié)合的的主題式消費(fèi)費(fèi)商業(yè)是商業(yè)業(yè)發(fā)展的一個(gè)個(gè)新出路41五、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研判鑒于當(dāng)前大部部分零售經(jīng)營(yíng)營(yíng)碰到困境，，后續(xù)的在經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和欲欲推項(xiàng)目，都會(huì)在差異化化路上走得更更加堅(jiān)決；以主題性消費(fèi)為為主輔以零售售的開(kāi)發(fā)或運(yùn)運(yùn)營(yíng)策略的商商業(yè)項(xiàng)目，將將在未來(lái)不斷斷呈現(xiàn)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)模模式更加趨向向多元化；對(duì)于當(dāng)前的大大部分定位重重疊的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，只有在經(jīng)營(yíng)定定位和管理上上進(jìn)行有效差差異和升級(jí)，才能實(shí)現(xiàn)商商業(yè)的長(zhǎng)期繁繁榮；重視經(jīng)營(yíng)為上上的思想將是是未來(lái)大型商商業(yè)項(xiàng)目的主主導(dǎo)，商鋪產(chǎn)權(quán)分分割銷售操作作將更加科學(xué)學(xué)謹(jǐn)慎。2.商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作作整體觀念在在改變，經(jīng)營(yíng)營(yíng)將占主導(dǎo)地地位，差異化化思維將更加加活躍，產(chǎn)權(quán)權(quán)分割做法走走向科學(xué)理性性42六、市場(chǎng)總體體小結(jié)Q1：商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)當(dāng)局狀況以及及宏觀大勢(shì)將將何去何從？？關(guān)于三個(gè)問(wèn)題題的解答Q2：本項(xiàng)目將面面臨怎樣的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)？Q3：翔鷺閩南古古鎮(zhèn)將在廈門門商業(yè)格局中中處于什么角角色？商業(yè)地產(chǎn)宏觀觀大勢(shì)——在廈門市場(chǎng)，，商業(yè)依然存存在空間，差差異化是最終終也是最好的的路。閩南古鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)——延續(xù)當(dāng)前商業(yè)業(yè)老路，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)殘酷，走差差異化路線，，市場(chǎng)跳出廈廈門，空間很很大。閩南古鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)角色——預(yù)想突圍，只只能劍走偏鋒鋒，以全新的的規(guī)劃理念鑄鑄造，做廈門門商業(yè)突圍先先鋒。因此，以旅游游文化特色為為方向的主題題大型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目是廈門當(dāng)當(dāng)前的商業(yè)市市場(chǎng)缺乏并亟亟需的商業(yè)類類型43——項(xiàng)目基地屬性性及SWOT分析PART244一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)規(guī)劃內(nèi)容基地面積開(kāi)發(fā)面積地上開(kāi)發(fā)面積積:地下開(kāi)發(fā)面積積:總建筑面積:142,750sq.m.341,688sq.m.158,740sq.m.500,428sq.m.商務(wù)辦公大樓樓購(gòu)物，娛樂(lè)廣廣場(chǎng)1200席音樂(lè)廳1500席藝術(shù)表演廳廳博物館2000房快捷酒店節(jié)慶廣場(chǎng)，媽媽祖廟停車場(chǎng)總建筑面積:157,011sq.m.178,062sq.m.8,129sq.m.11,000sq.m.2,472sq.m.36,856sq.m.14,632sq.m.92,266sq.m.500,428sq.m.本案地塊實(shí)景景地塊初步規(guī)劃劃平面45二、地塊屬性性分析——城市關(guān)系項(xiàng)目座落廈門門市湖里區(qū)，，北鄰寨上二二號(hào)路，東鄰鄰高殿一號(hào)路路、西接翔鷺鷺二號(hào)路與廈廈門國(guó)際大酒酒店相鄰，南南鄰翔鷺三號(hào)號(hào)路與石鼓山山立交橋相對(duì)對(duì)。所處區(qū)域在廈廈門整體商業(yè)業(yè)布局中，項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域域?yàn)槿藲夂蜕虡I(yè)氛氛圍較弱的區(qū)區(qū)域；盡管處于進(jìn)島島開(kāi)端，但欠欠于交通隔斷斷，項(xiàng)目所在在方位到達(dá)不便；由于受機(jī)場(chǎng)影影響，項(xiàng)目所所在地住宅發(fā)發(fā)展受到抑制制，居住人口較少少；從廈門目前城城市化進(jìn)程已已經(jīng)拓展到全全島，而當(dāng)前前區(qū)域布局的的麥德龍和東東方家園建材材超市均為目目的性較強(qiáng)的的主題大型商商場(chǎng)，致使區(qū)區(qū)域成為目的性消消費(fèi)鮮明的商商業(yè)區(qū)域。湖里區(qū)西北區(qū)區(qū)位，整體城城市化較弱，，商業(yè)氛圍和和人氣均欠佳佳；高崎機(jī)場(chǎng)中山路商圈火車站商圈蓮坂商圈江頭商圈商業(yè)核心帶本案濱北商圈46二、地塊屬性性分析——地貌屬性項(xiàng)目與麥德龍龍、東方家園園僅一馬路之之隔，同時(shí)緊緊靠翔鷺花城城。項(xiàng)目目基基地地面面積積142750平米米，，總總建建筑筑面面積積500428平米米，，為為廈廈門門島島內(nèi)內(nèi)當(dāng)當(dāng)前前少少有有的的較較大大規(guī)規(guī)模模商商業(yè)業(yè)地地塊塊。。地塊塊形形狀狀不不規(guī)規(guī)則則，，落落差差較較大大，，規(guī)規(guī)劃劃施施工工難難度度加加大大。。地塊塊位位于于立立交交橋橋旁旁，，同同時(shí)時(shí)與與西西北北側(cè)側(cè)城城市市主主干干道道落落差差較較大大，，交交通通與與之之阻阻隔隔，，造造成成不不便便。。地塊塊不不規(guī)規(guī)則則，，地地塊塊落落差差較較大大，，與與東東側(cè)側(cè)主主干干道道隔隔斷斷，，總總建建達(dá)達(dá)50萬(wàn)平平米米，，體體量量較較大大本案案地地塊塊實(shí)實(shí)景景47項(xiàng)目目四四至至分分析析48■西向：：翔鷺鷺花花城城和和其其它它社社區(qū)區(qū)緊緊鄰鄰其其邊邊，，未未來(lái)來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目目的的零零售售配配套套商商業(yè)業(yè)為為其其最最主主要要的的消消費(fèi)費(fèi)對(duì)對(duì)象象?！霰毕颍海航幪帪闉楦呒芗軜驑?、、阻阻斷斷掉掉的的主主干干道道和和凌凌亂亂民民宅宅，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)處處為為機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，，形形象象當(dāng)當(dāng)前前較較弱弱，，交交通通不不便便?！鰱|向：麥德龍龍、東東方家家園建建材與與奧迪迪4S店等主主題大大型專專業(yè)市市場(chǎng)，，人氣氣聚氣氣性較較弱。■南向：翔鷺國(guó)國(guó)際大大酒店店，可可作為為項(xiàng)目目未來(lái)來(lái)的大大型配配套。。四面緊緊靠住住宅社社區(qū)較較少，，人氣氣聚集集弱。。地塊四四周道道路狹狹窄，，到達(dá)達(dá)項(xiàng)目目不便便49二、地地塊屬屬性分分析——交通分分析區(qū)域大大交通通網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)，，且位位處進(jìn)進(jìn)島前前端，，獨(dú)具具進(jìn)出出廈門門本島島門戶戶之區(qū)區(qū)位大大優(yōu)勢(shì)勢(shì)。但四周周道路路較狹狹窄，，動(dòng)線線不順順暢、、公交交系統(tǒng)統(tǒng)目前前匱乏乏，西西北面面主干干道落落差太太大，，到達(dá)達(dá)項(xiàng)目目不便便；項(xiàng)目周周邊公公交系系統(tǒng)匱匱乏，，僅504、33、22等數(shù)條公公交車線線路，與與市區(qū)交交通銜接接較弱；；50三、地塊塊規(guī)劃初初步展示示規(guī)劃核心心要素：：建筑為閩閩南傳統(tǒng)統(tǒng)建筑風(fēng)風(fēng)格；媽媽祖廟坐坐鎮(zhèn)地塊塊圍角A、商貿(mào)大樓樓B、媽祖廟C、湖畔購(gòu)物物街D、節(jié)慶廣場(chǎng)場(chǎng)E、百貨公司司F、娛樂(lè)廣場(chǎng)場(chǎng)G、1200席音樂(lè)廳廳H、1500席藝術(shù)表表演廳I、博物館J、2000房快捷酒酒店K、商貿(mào)大樓樓翔鷺國(guó)際際大酒店店ACBDEFGHJIK51Opportunity（機(jī)會(huì)）Threat（威脅））Strength（優(yōu)勢(shì)）Weakness（劣勢(shì)）★S1：地處區(qū)區(qū)位大交交通網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)，進(jìn)進(jìn)出島方方便；★S2：規(guī)劃特特色鮮明明，在市市場(chǎng)上形形成亮點(diǎn)點(diǎn)；★S3：媽祖廟廟神來(lái)規(guī)規(guī)劃，吸吸引大量量閩臺(tái)信信徒；★S4：翔鷺雄雄厚實(shí)力力及知名名品牌效效應(yīng)；★S5：項(xiàng)目為為早期用用地，土土地成本本有優(yōu)勢(shì)勢(shì)?！颳1：區(qū)域形形象較差差，商業(yè)業(yè)氛圍較較弱；★W2：項(xiàng)目四四周道路路狹窄，，到達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目不便便。★O1：城市機(jī)機(jī)會(huì)，廈廈門經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，消消費(fèi)力逐年增強(qiáng)強(qiáng)，特別別以旅游游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)上升升，極大吸引引外地旅旅游人潮潮；★O2：市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)，未未來(lái)大閩閩臺(tái)對(duì)于于旅游文文化等特色的的消費(fèi)需需求?！颰1：國(guó)家政政策調(diào)控控的不確確定性；；★T2：廈門當(dāng)當(dāng)前商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的飽和程程度；四、項(xiàng)目目SWOT分析及策策略形成成52SO戰(zhàn)略-發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略-利用優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅充分挖掘廈門旅游的資源優(yōu)勢(shì)，洞見(jiàn)其商機(jī)；深度利用閩臺(tái)文化的一脈相承特性，最大化地釋放媽祖廟的宗教文化魅力；搶占市場(chǎng)先機(jī)，利用廈門旅游商業(yè)的空白機(jī)會(huì)，確定翔鷺領(lǐng)跑者地位；發(fā)揮翔鷺的品牌價(jià)值。鎖定目標(biāo)客群，鎖定閩臺(tái)乃至更大區(qū)域的旅游消費(fèi)人潮；ST戰(zhàn)略-把握優(yōu)勢(shì)，克服威脅WT戰(zhàn)略-減小劣勢(shì)，避免威脅以差異化產(chǎn)品定位和經(jīng)營(yíng)理念，避開(kāi)廈門當(dāng)前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，占據(jù)差異化商業(yè)的強(qiáng)大市場(chǎng)；強(qiáng)化翔鷺的資源優(yōu)勢(shì)，并充分挖掘其優(yōu)勢(shì)。充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，過(guò)程精品，盡量規(guī)避政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我們的策策略53——項(xiàng)目定位位思考PART354面對(duì)當(dāng)前前廈門經(jīng)經(jīng)濟(jì)和商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)格局，，

我們們需要突破傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)規(guī)劃經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式與社會(huì)會(huì)消費(fèi)需需求的矛矛盾一、客群群定位55結(jié)合廈門門旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)的吸吸納力與與相應(yīng)的的強(qiáng)勁消消費(fèi)力，，

我們們需要跳出廈門區(qū)域域，放放大到整整個(gè)閩南南乃至海海峽這樣樣的大市市場(chǎng)去考考量項(xiàng)目目，去去化解目目前商業(yè)業(yè)與現(xiàn)實(shí)實(shí)消費(fèi)的的矛盾。。我們現(xiàn)在在先從廈廈門旅游游、閩臺(tái)臺(tái)文化、、媽祖文文化來(lái)解解讀56中國(guó)東南南沿海著著名的風(fēng)風(fēng)景旅游游城市，，以旖旎旎濱海風(fēng)風(fēng)光吸引引無(wú)數(shù)旅旅游人潮潮，傳統(tǒng)統(tǒng)景觀旅旅游也正正日益上上臺(tái)，促促進(jìn)廈門門旅游價(jià)價(jià)值，但但在旅游游文化上上有待挖挖掘。對(duì)于廈門門旅游的的解讀：：鼓浪嶼集美嘉庚庚公園環(huán)島路園博園57對(duì)于廈門門旅游的的解讀：：廈門市““十五””、“十十一五””規(guī)劃綱綱要中，，均提出出了要把把廈門建建成現(xiàn)代化國(guó)國(guó)際性港港口風(fēng)景景旅游城城市，雖未提提出明確確的廈門門旅游業(yè)業(yè)的定位位問(wèn)題，，但廈門旅游游升級(jí)勢(shì)勢(shì)不可擋擋；廈門旅游游業(yè)目前前還停留留在低層層次的觀觀光型旅旅游階段段，如果果旅游形形態(tài)升級(jí)級(jí)，朝更更高級(jí)的的休閑度假假型旅游游市場(chǎng)發(fā)發(fā)展，那相應(yīng)應(yīng)的旅游游經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展不可可估量；；廈門的文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)和城市市旅游資資源，決決定了旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)的價(jià)值值，而相應(yīng)的旅旅游配套套消費(fèi)市市場(chǎng)存在在巨大空空間。旅游升級(jí)級(jí)，對(duì)特特色主題題商業(yè)更更是一個(gè)個(gè)契機(jī)58臺(tái)灣與閩閩南文化化一脈相相承對(duì)于閩臺(tái)臺(tái)文化的的解讀：：宗族是隔隔不斷的的血緣，，語(yǔ)言是隔隔不斷的的情緣。同為閩南語(yǔ)方方言的閩南人人和臺(tái)灣灣人存在在著親密密的情；；除閩南語(yǔ)語(yǔ)相同之之外，歌仔戲、、答嘴鼓鼓、南音音、布袋袋戲、拍拍胸舞，，閩南各各地的民民俗風(fēng)情情，民間宗宗教信仰仰，富有有閩南特特色的大大古厝，在臺(tái)灣灣亦有深深厚根基基；一脈相承承的文化化，使得得閩南地地區(qū)與臺(tái)臺(tái)灣具有許多多共通的的特征。59對(duì)于媽祖祖文化的的解讀：：媽祖文化化源遠(yuǎn)流流長(zhǎng)，信信徒眾多多。媽祖在世世界各地地信眾近近二億，臺(tái)灣更更是處處處建有天天后宮供供奉媽祖祖?！昂Ｉ吓瘛眿屪嬖谂_(tái)臺(tái)灣信眾眾多達(dá)總總?cè)丝诘牡娜种磕暧杏信_(tái)胞十十萬(wàn)多人人次前來(lái)來(lái)福建莆莆田湄洲洲島朝拜拜和旅游游；媽祖宗教教文化所所延伸出出來(lái)的商商業(yè)價(jià)值值已眾人人皆知，以媽祖祖廟朝圣圣為源頭頭的商業(yè)業(yè)中，相相關(guān)的旅旅游商貿(mào)貿(mào)、文化化消費(fèi)持持續(xù)火熱熱。如媽媽祖廟帶帶動(dòng)?jì)屪孀姘l(fā)源地地湄洲島島的旅游游地產(chǎn)蓬蓬勃發(fā)展展。湄洲媽祖祖圖60迎合目的性消費(fèi)，挖挖掘大核核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)差差異異化產(chǎn)品品、目的性消消費(fèi)客群因此，鑒鑒于當(dāng)前前的商業(yè)業(yè)格局、、城市需需求特性性和以上上解讀，，我們的解解決策略略為：61我們現(xiàn)在在進(jìn)一步步尋找項(xiàng)項(xiàng)目的準(zhǔn)準(zhǔn)確客群群：大型零售商業(yè)業(yè)項(xiàng)目趨近飽飽和定位幾乎雷同同，差異化較較弱多個(gè)項(xiàng)目已出出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)弊端端廈門城市當(dāng)前前商業(yè)現(xiàn)狀自身屬性位處城市商業(yè)業(yè)氛圍弱區(qū)，，地塊體量較較大，差異化化的建筑規(guī)劃劃和媽祖廟規(guī)規(guī)劃神來(lái)之筆筆，決定它的的目的性消費(fèi)費(fèi)商業(yè)方向。。兼合目的性主題消消費(fèi)市場(chǎng)閩臺(tái)文化一脈脈相承特性大廈門城市群群關(guān)系和消費(fèi)費(fèi)力廈門旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)特性＋以旅游為主導(dǎo)導(dǎo)的消費(fèi)客群群62項(xiàng)目客群分析析：備注：本報(bào)告所謂客客群完全從項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)角度度所解析的消消費(fèi)客群主要客群輔助客群廈門本土目的的性消費(fèi)客群群和項(xiàng)目周邊邊客群受媽祖文化吸吸引，前往朝朝拜，并作相相關(guān)消費(fèi)；目的性前往閩閩南古鎮(zhèn)休閑閑餐飲、特色色百貨、古玩玩、文化產(chǎn)品品等消費(fèi)；項(xiàng)目周邊日常常性消費(fèi)。閩臺(tái)旅游客群群與其他來(lái)廈廈旅游人潮來(lái)廈門旅游的的客群，目的的性前往消費(fèi)費(fèi)；媽祖宗教文化化的輻射力，，大閩南地區(qū)區(qū)眾多信徒前前往朝拜，并并延伸消費(fèi)；；旅游與閩南等等文化商品的的結(jié)合，吸引引閩南整個(gè)相相應(yīng)人群消費(fèi)費(fèi)。63旅游特色為立立基，臺(tái)灣文文化為切入我們的突破策策略：基于閩臺(tái)乃至至整個(gè)世界的的旅游人潮，，我們?nèi)绾挝麄儊?lái)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)？二、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位我們現(xiàn)在先對(duì)對(duì)旅游地產(chǎn)及及廈門目前的的臺(tái)灣特色商商業(yè)做個(gè)簡(jiǎn)要要解讀64旅游地產(chǎn)熱正正來(lái)襲對(duì)于旅游地產(chǎn)產(chǎn)的解讀：資料鏈接：當(dāng)今中國(guó)，基基于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)中的主力產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——住宅開(kāi)發(fā)，已已進(jìn)入到競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)潤(rùn)減薄、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加大的成熟熟期階段，更更多的開(kāi)發(fā)商商轉(zhuǎn)移投資到到旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。目前，在我國(guó)國(guó)已有近百個(gè)個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)設(shè)，包括首創(chuàng)創(chuàng)，海航，中中信，中旅等等大型國(guó)企和和珠江地產(chǎn)、、天鴻集團(tuán)、、萬(wàn)科集團(tuán)、、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、、萬(wàn)通集團(tuán)等等一大批老字字號(hào)的房地產(chǎn)產(chǎn)投資商，均均投入到了旅旅游地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)熱潮中，，并已形成眾眾多的旅游地地產(chǎn)品牌。旅游地產(chǎn)價(jià)值值日漸顯現(xiàn)，，郊區(qū)旅游地地產(chǎn)金礦待發(fā)發(fā)掘，“旅游游＋文化＋地地產(chǎn)”模式在在全球火爆起起來(lái)。備注：資料來(lái)來(lái)自《全房網(wǎng)》65以臺(tái)灣特色產(chǎn)產(chǎn)品商貿(mào)為主主，單一性商商業(yè)市場(chǎng)對(duì)于廈門大嶝嶝島市場(chǎng)的考考察解讀：大嶝島批發(fā)市市場(chǎng)共有店面面300-400間。市調(diào)共抽抽樣調(diào)查50家，得出如下下結(jié)論：40%的商家有擴(kuò)大大經(jīng)營(yíng)欲望，，其中73%的商家將根據(jù)據(jù)島內(nèi)項(xiàng)目狀狀況入駐經(jīng)營(yíng)營(yíng)，77%的商家對(duì)于經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積需求求為50平米左右；對(duì)于島內(nèi)具備備大型專業(yè)的的臺(tái)灣閩南專專賣市場(chǎng)，大大嶝島商家會(huì)會(huì)有相應(yīng)的入入駐愿望；大嶝島商貿(mào)中中心為單一性性的零售商業(yè)業(yè)市場(chǎng)，缺乏乏觀光、文化化、休閑體驗(yàn)驗(yàn)的配套業(yè)態(tài)態(tài)；大嶝島現(xiàn)逐步步在規(guī)劃，現(xiàn)現(xiàn)將建城酒店店，餐飲的休休閑業(yè)態(tài)，并并有組團(tuán)的游游客進(jìn)島旅游游，大嶝島規(guī)規(guī)劃將來(lái)島內(nèi)內(nèi)以旅游、休休閑、度假為為一體的旅游游產(chǎn)業(yè)，時(shí)間間不詳。66項(xiàng)目定位推導(dǎo)導(dǎo)：零售商業(yè)購(gòu)物為主定位類型批發(fā)市場(chǎng)商貿(mào)為主特色主題市場(chǎng)場(chǎng)旅游文化體驗(yàn)驗(yàn)本案地塊性質(zhì)質(zhì)：位處城市邊緣緣帶商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)：零售同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈城市規(guī)劃：大型批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)遷出島內(nèi)對(duì)應(yīng)零售與批發(fā)市市場(chǎng)不符合市市場(chǎng)及項(xiàng)目自自身?xiàng)l件對(duì)應(yīng)備注本案客群：以旅游為主導(dǎo)導(dǎo)的消費(fèi)客群群特色主題商業(yè)業(yè)我們先對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)定位類類型做個(gè)梳理理，結(jié)合地塊塊性質(zhì)，來(lái)確確定我們項(xiàng)目目定位的大方方向！適合市場(chǎng)及我我們的是67本案核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力：民俗文文化與旅游消消費(fèi)對(duì)口項(xiàng)目定位推導(dǎo)導(dǎo)：客群需求本案屬性本地客群休閑消費(fèi)與日日常消費(fèi)旅游客群民俗文化媽祖廟、古建建筑風(fēng)格等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目零售、批發(fā)、、專業(yè)市場(chǎng)缺乏給旅游群體鮮鮮明的文化消消費(fèi)和體驗(yàn)具備差別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目，在文化上具有有優(yōu)勢(shì)本案針對(duì)是強(qiáng)強(qiáng)大的旅游客客群，具備雄厚消費(fèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)旅游文化地產(chǎn)產(chǎn)特色主題商業(yè)業(yè)在定位大方向向的基礎(chǔ)上，，我們從“市場(chǎng)需要的、、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手缺缺失的和本案案具備的素質(zhì)質(zhì)”三方面來(lái)挖掘掘我們項(xiàng)目核核心競(jìng)爭(zhēng)力，，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)我我們更加準(zhǔn)確確的定位方向向！68項(xiàng)目定位推導(dǎo)導(dǎo)：臺(tái)灣豐富的特特色文化產(chǎn)品品媽祖文化及閩閩南古居建筑筑風(fēng)格臺(tái)灣文化特色色旅游MALL旅游文化地產(chǎn)產(chǎn)閩臺(tái)文化一脈脈相承特性翔鷺集團(tuán)臺(tái)灣灣背景所具有有的資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)69臺(tái)灣文化特色色旅游MALL革新，休閑經(jīng)經(jīng)濟(jì)的特色商商業(yè)以臺(tái)灣特色旅旅游文化產(chǎn)品品和延伸業(yè)態(tài)態(tài)為主導(dǎo)的特特色休閑商業(yè)業(yè)；以臺(tái)灣民俗文文化產(chǎn)品和媽媽祖宗教文化化為源頭，糅糅合旅游相關(guān)關(guān)延伸消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)：休閑餐餐飲、特色百百貨、特色超超市、古玩商商場(chǎng)、文化產(chǎn)產(chǎn)品、藝術(shù)鑒鑒賞等消費(fèi)；；兼容項(xiàng)目規(guī)劃劃的寫(xiě)字樓和和大型配套酒酒店，閩南古古鎮(zhèn)儼然是閩閩南最具特色色的休閑經(jīng)濟(jì)濟(jì)特色商業(yè)綜綜合體。定位釋義：我們的項(xiàng)目定定位：70臺(tái)灣之窗以臺(tái)灣民俗文文化為源點(diǎn)的的商業(yè)部落是臺(tái)灣民俗文文化在閩南的的一個(gè)全方位位的展示窗口口；以臺(tái)灣民俗文文化為主導(dǎo)，，兼具休閑、、娛樂(lè)、購(gòu)物物等業(yè)態(tài)消費(fèi)費(fèi)，形成一個(gè)個(gè)完整的旅游游商業(yè)MALL。形象概念釋義義：項(xiàng)目總體形象象概念：71我們的項(xiàng)目立立意高度：通過(guò)拔高立意意來(lái)提高項(xiàng)目目形象，樹(shù)立立項(xiàng)目品牌以旅游文化特特色的形象立立意符合市場(chǎng)需求求和客群價(jià)值值取向；媽祖廟宗教文文化和閩臺(tái)文文化特色產(chǎn)品品是本項(xiàng)目的的核心，從根根本上傳達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目的核心要要素；廈門當(dāng)前商業(yè)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境要求本項(xiàng)項(xiàng)目要有較高高的文化立意；從海峽兩岸的的發(fā)展態(tài)勢(shì)和和交流概況來(lái)來(lái)衡量，本項(xiàng)項(xiàng)目在政治上作為為一個(gè)交流窗窗口必將是項(xiàng)目理理想的立意升升華支撐點(diǎn)。。我們從不同層層面來(lái)進(jìn)一步步驗(yàn)證我們的的立意形象的的準(zhǔn)確與否72消費(fèi)者層面以旅游文化為為主題的差異異化特色MALL，以全新的商商業(yè)模式展現(xiàn)現(xiàn)休閑消費(fèi)方方式，她將給我一種種全新的商業(yè)業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)。。商戶層面政府層面超50萬(wàn)㎡的商業(yè)綜合體體，以差異化化鮮明的規(guī)劃劃特色和經(jīng)營(yíng)營(yíng)方向，對(duì)應(yīng)應(yīng)廈門廣闊旅旅游市場(chǎng)、閩閩臺(tái)文化交融融趨勢(shì)和媽祖祖文化在華人人的深遠(yuǎn)影響響，閩南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)面對(duì)的是巨巨大的消費(fèi)空空間；商家急待拓展商業(yè)業(yè)發(fā)展市場(chǎng)，，獲取更大財(cái)財(cái)富。閩南古鎮(zhèn)以差差別于當(dāng)前困困境中的商業(yè)業(yè)格局，劍走走偏鋒，以差差異化特色定定位開(kāi)創(chuàng)一個(gè)個(gè)新商業(yè)。她她不單純是一一個(gè)城市的傳傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目目，她將成為為廈門乃至閩閩南的一個(gè)文文化景點(diǎn)，更更是閩臺(tái)對(duì)接接交流的一個(gè)個(gè)窗口；各方方政府領(lǐng)導(dǎo)部部門期待閩南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)早日繁華，，為廈門商業(yè)業(yè)發(fā)展啟迪一一個(gè)全新思路路。我們從不同層層面來(lái)了解我我們的立意形形象：因此，臺(tái)灣之之窗以旅游文文化特色MALL的差異化定位位，無(wú)論對(duì)于于哪個(gè)層面來(lái)來(lái)講都是一個(gè)個(gè)較為準(zhǔn)確的的方向和利好好。73——項(xiàng)目功能闡釋釋和概念展示示PART474我們來(lái)展望我我們的項(xiàng)目里里頭到底有什什么特色、好好玩的閩南古鎮(zhèn)臺(tái)灣文化特色旅游MALL臺(tái)灣特色品媽祖廟閩南特色品閩臺(tái)特色小吃閩臺(tái)民俗游樂(lè)古玩等文化商場(chǎng)藝術(shù)表演特色百貨、超市商務(wù)寫(xiě)字樓一、項(xiàng)目功能能形象展望75對(duì)應(yīng)我們的臺(tái)臺(tái)灣之窗，我我們先來(lái)看看看[深圳世界之窗窗]1994年6月18日開(kāi)業(yè)的深圳圳世界之窗，，坐落于美麗麗的深圳灣畔畔，占地48萬(wàn)平方米。以以弘揚(yáng)世界文文化精華為主主題的大型文文化旅游景區(qū)區(qū)。景區(qū)按世界地地域結(jié)構(gòu)和游游覽活動(dòng)內(nèi)容容分為世界廣廣場(chǎng)、亞洲區(qū)區(qū)、大洋洲區(qū)區(qū)、歐洲區(qū)、、非洲區(qū)、美美洲區(qū)、世界界雕塑園和國(guó)國(guó)際街八大區(qū)區(qū)域。她薈萃130個(gè)世界著名景景觀，集自然然風(fēng)光、民俗俗風(fēng)情、民間間歌舞、大型型演出以及高高科技參與性性項(xiàng)目于一園園，再現(xiàn)了一一個(gè)美妙的世世界。76特色鮮明的建建筑風(fēng)格，融融合多國(guó)建筑筑元素和核心心視覺(jué)代表，，極具文化底底蘊(yùn)，游客體體驗(yàn)深刻特色建筑77琳瑯滿目的各各式特色藝術(shù)術(shù)小品，與項(xiàng)項(xiàng)目豐富飽滿滿的景觀渾然然一體，形成成一個(gè)極具吸吸引人氣的旅旅游點(diǎn)藝術(shù)小品和景景觀78那么，深圳世世界之窗給以以我們?cè)鯓拥牡奶崾?？閩南古鎮(zhèn)在景景觀打造上，，可以布置專專屬的一個(gè)區(qū)區(qū)域，以臺(tái)灣灣知名景點(diǎn)為為依托，提取取各個(gè)不同景景點(diǎn)的核心視視覺(jué)建筑與文文化代表，在在閩南古鎮(zhèn)這這個(gè)旅游文化化項(xiàng)目上濃縮縮塑造，形成成一個(gè)“濃縮版臺(tái)灣景景點(diǎn)匯聚地”；同時(shí)兼容閩南南最具特色的的建筑等藝術(shù)術(shù)小品，充分分融入于項(xiàng)目目景觀中，形形成一個(gè)極具具觀賞價(jià)值的的“臺(tái)灣視界”！79對(duì)于閩南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，臺(tái)灣之窗窗概念主要有有什么核心要要素和視覺(jué)元元素？閩南古建筑特特點(diǎn)以閩南古建筑筑精髓文化進(jìn)進(jìn)行傳達(dá)，紅紅瓦紅磚、騎騎樓為主要視視覺(jué)要素。80對(duì)于閩南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，臺(tái)灣之窗窗概念主要有有什么核心要要素和視覺(jué)元元素？媽祖廟意向風(fēng)風(fēng)格傳統(tǒng)寺廟建筑筑風(fēng)格，具有有豐富的歷史史文化和感官官色彩。81閩臺(tái)特色商業(yè)業(yè)業(yè)種臺(tái)灣文化特色色特色旅游MALL休閑游樂(lè)本地經(jīng)營(yíng)火紅紅休閑商業(yè)業(yè)業(yè)種二、業(yè)態(tài)方向向思考我們這里從商商業(yè)整體定位位考量，先確確立經(jīng)營(yíng)的業(yè)業(yè)態(tài)方向，不不作具體細(xì)致致的業(yè)態(tài)定位位；我們從以下結(jié)結(jié)構(gòu)圖來(lái)考慮慮業(yè)態(tài)方向本案經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)方向82臺(tái)灣特色產(chǎn)品品（旅游產(chǎn)品品、土特產(chǎn)、、手工藝品））閩南南等等國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)特特色色產(chǎn)產(chǎn)品品（（旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)品品、、土土特特產(chǎn)產(chǎn)、、手手工工藝藝品品））觀光光旅旅游游（（閩閩南南與與臺(tái)臺(tái)灣灣特特色色景景點(diǎn)點(diǎn)打打造造，，為為景景觀觀一一部部份份））文化化+藝術(shù)術(shù)表表演演（（古古玩玩、、字字畫(huà)畫(huà)等等文文化化市市場(chǎng)場(chǎng)+藝術(shù)術(shù)表表演演廳廳））閩臺(tái)臺(tái)特特色色餐餐飲飲（（閩閩臺(tái)臺(tái)各各地地名名小小吃吃、、東東南南亞亞美美食食））休閑閑消消費(fèi)費(fèi)（（咖咖啡啡屋屋、、燒燒烤烤街街、、酒酒吧吧等等））民俗俗游游樂(lè)樂(lè)（（閩閩臺(tái)臺(tái)較較具具特特色色和和文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)的的民民俗俗游游樂(lè)樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目目））特色色百百貨貨（（特特色色百百貨貨，，差差別別于于廈廈門門當(dāng)當(dāng)前前百百貨貨））特色色超超市市（（差差異異化化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)超超市市，，特特色色產(chǎn)產(chǎn)品品較較多多））閩臺(tái)臺(tái)旅旅游游特特色色休閑閑+餐飲飲+文化化+民俗俗游游樂(lè)樂(lè)特色色零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)本案案方方向向業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：酒店店配配套套（（翔翔鷺鷺大大酒酒店店作作為為外外配配套套，，內(nèi)內(nèi)配配快快捷捷酒酒店店））商務(wù)務(wù)辦辦公公（（寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓作作為為區(qū)區(qū)域域辦辦公公聚聚點(diǎn)點(diǎn)））商務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)我們們根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的臺(tái)臺(tái)灣灣文文化化特特色色旅旅游游MALL與臺(tái)臺(tái)灣灣之之窗窗概概念念，，在在業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)方方向向考考慮慮上上，，在在特特色色上上主主要要考考慮慮以以臺(tái)臺(tái)灣灣特特色色產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，融融合合閩閩南南乃乃至至國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)特特色色產(chǎn)產(chǎn)品品，，形形成成一一個(gè)個(gè)旅旅游游文文化化特特色色交交融融中中心心，，作作為為閩閩南南與與臺(tái)臺(tái)灣灣交交流流的的窗窗口口??！其它它業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)作作為為特特色色文文化化業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的有有力力補(bǔ)補(bǔ)充充??！83商業(yè)設(shè)施旅游特色+文化特色零售核心店特色旅游購(gòu)物（旅游產(chǎn)品、手工藝品、戶外、土特產(chǎn)）文化特色產(chǎn)品（媽祖宗教延伸產(chǎn)品+音像、書(shū)店）觀光旅游（攫取閩南與臺(tái)灣特色景點(diǎn)，與景觀融為一體）零售功能百貨與超市商業(yè)：（特色百貨：品牌服飾、珠寶首飾、化妝品、家居、運(yùn)動(dòng)品牌、皮具、鞋帽）+（特色超市）民俗游樂(lè)功能民俗游樂(lè)：閩臺(tái)較具特色和文化底蘊(yùn)的民俗游樂(lè)項(xiàng)目休閑娛樂(lè)功能休閑娛樂(lè)：KTV、足浴、保健等藝術(shù)鑒賞功能藝術(shù)表演廳：以閩南臺(tái)灣藝術(shù)為主導(dǎo)的藝術(shù)表演，同時(shí)可以融合廈門以及福建電視臺(tái)不定期在此會(huì)演錄播餐飲功能閩臺(tái)特色餐飲（閩臺(tái)各地名小吃及其它地區(qū)風(fēng)味美食）休閑餐飲(咖啡、酒吧、冷飲)大眾型餐飲（符合人群基本