資產(chǎn)評估學平時作業(yè)學院：職業(yè)技術學院專業(yè)：工程管理班級：學號：學生姓名：教師：李全福年月日第一章導論一術語解釋1資產(chǎn)評估2資產(chǎn)評估的時點性3市場價值4非市場價值二、單項選擇題1資產(chǎn)評估的時點性是指以被評估資產(chǎn)在（）的實際狀況，對資產(chǎn)價值進行的評定估算。a、評估日期b、評估工作日期c、評估基準日d、過去、現(xiàn)在及未2不可辨認的資產(chǎn)是指（）。a沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認的資產(chǎn)b因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產(chǎn)c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)2資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的（）。a原先的購買價格b、生產(chǎn)成本c、預期效用d、評估基準日的利用現(xiàn)狀4正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（）。a、貢獻原則b、客觀原則c、預期原則d、替代原則5下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（）a、獨立性b、客觀性c、替代性d、科學性6在企業(yè)兼并時，目標企業(yè)（被兼并企業(yè)）價值評估的最適用假設是（）。7銀行在因債務不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進行處置時，該抵押房地產(chǎn)價值的評估適用于（）。清算假設b、公開市場假設c、繼續(xù)使用假設d、持續(xù)經(jīng)營假設8）8資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關系是（）a、前者必須高于后者b、前者必須低于后者c、前者必須等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者9資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會中介機構來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有（）a、市場性b、公正性c、咨詢性d、預測性10某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價值應評估為（）萬元a、500b、300c、280d、360三、多項選擇題1資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟行為包括（）a、產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓b、企業(yè)重組c、資產(chǎn)抵押d、資產(chǎn)納稅e、停業(yè)整頓2資產(chǎn)評估的科學性原則是指（）a、選擇適用的價值類型和方法b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍c、制定科學的評估方案d、以充分科學的事實為依據(jù)e、遵循科學的評估程序3資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為（）資產(chǎn)評估應遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學的評估方法。資產(chǎn)評估主體應當與資產(chǎn)業(yè)務及其當事人沒有利害關系。資產(chǎn)評估的目標是為了估算出服務于資產(chǎn)業(yè)務要求的客觀價值。資產(chǎn)評估需要通過對評估基準日的市場實際狀況進行模擬。e評估價值是為資產(chǎn)業(yè)務提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務當事人討價還價的能力。4在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運用最佳使用原則的選擇前提有（）保持利用現(xiàn)狀前提b、轉(zhuǎn)換用途前提c、投資改造前提d、新利用前提e、上述四種情形的某種組合5適用于資產(chǎn)評估的假設有（）a、繼續(xù)使用假設b、公開市場假設c、持續(xù)經(jīng)營假設d、清算假設e、交易假設6確定評估基準日的目的是（）a、確定評估對象的計價時間b、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時點c、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時期d、確定評估機構的工作日e、遵循科學的評估程序四、問答題1資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？2資產(chǎn)評估假設的具體內(nèi)容是什么？3資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法一、術語解釋1復原重置成本2更新重置成本3實體性貶值4功能性貶值5經(jīng)濟性貶值6總使用年限7實際已使用年限8資產(chǎn)利用率9成新率10成本法11比較法12收益法二、單項選擇題1被評估賓館因市場原因，在未來3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟性貶值最接近于（）萬元。a、15b、12.6c、10d、502）用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。a、復原重置成本b、既可以是復原重置成本，也可以是更新重置成本c、更新重置成本d、既不是復原重置成本，也不是更新重置成本3某項資產(chǎn)1997年購建，賬面原值100000元，2000年進行評估，若以購建時物價指數(shù)為100%，則3年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、120%、115%，則該項資產(chǎn)的重置成本應為（）元。a、145000b、115000c、152000d、1518004某被評估資產(chǎn)1980年購建賬面價值為50萬元，1989年進行評估，1980年、1989年該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為120%、170%，則被評估資產(chǎn)的重置成本為（）萬元。a、50b、70.8c、35.3d、855某設備的年收益額為50萬元，適用本金化率為20%，則該設備的收益現(xiàn)值為（）萬元。a、200b、250c、300d、3506教堂、學校、專用機器設備等資產(chǎn)的價值評估，一般適宜選用（）。成本法b、收益法c、市場比較法d、殘余法7復原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（）。a、相同的原材料b、相同的建造技術標準c、資產(chǎn)的現(xiàn)時價格d、相同的設計8運用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復原重置成本與更新重置成本，則應當考慮不同重置成本情況下，具有不同的（）。a、實體性貶值b、經(jīng)濟性貶值c、功能性貶值d、資產(chǎn)利用率9估算資產(chǎn)的實體性貶值時所用的總使用年限是資產(chǎn)的（）。a、總經(jīng)濟使用年限b、總技術使用年限c、總物理壽命d、以上三個都可以10某機器設備購建于1994年10月，根據(jù)其技術經(jīng)濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年至1998年末期間在市場上供不應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自1999年初恢復正常使用，現(xiàn)以2000年10月5日為評估基準日，則該設備的實際使用年限為（）年。a、6b、7c、8d、7.511待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（）元。a、160000b、150000c、10000d、40000現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設備6臺，估算其總重置成本為25萬元，從會計記錄中查得這6臺設備的歷史總成本為30萬元，該類通用設備的賬面歷史總成本為500萬元，則該類通用設備的總重置成本為（）萬元。a、357b、448c、400d、41713預計某企業(yè)未來5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設下的價值為（）萬元。a、136b、219c、127d、14514某類設備的價值和生產(chǎn)能力之間成非線性關系，市場上年加工1600件產(chǎn)品的該類全新設備價值為10萬元，現(xiàn)已八成新的年加工900件產(chǎn)品的被評估設備的價值為（）萬元。規(guī)模效益指數(shù)為0.5。a、5.6b、4.5c、7.5d、615某評估參照物價格為10萬元，成新率為0.5，被評估資產(chǎn)的成新率為0.75，二者在新舊程度方面的差異為（）萬元。a、2.5b、5c、7.5d、1016通常情況下，可以用市場法進行評估的資產(chǎn)是（）a、專利權b、專用機器設備c、通用設備d、專有技術17在應用市場法時，一般應該選擇（）參照物進行比較。a、3個或3個以上b、2個或2個以上c、1個或1個以上d、4個或4個以上三、多項選擇題1資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的內(nèi)容包括有（）。a、評估范圍b、評估目的c、評估假設d、評估基準日e、評估工作日期2重置成本的估算方法有（）a、物價指數(shù)法b、功能價值法c、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法d、重置核算法e、觀察法3實體性貶值的估算方法有（）a、觀察法b、經(jīng)濟使用年限法c、使用年限法d、修復費用法e、成新率法4功能性貶值包括（）a、超額投資性功能性貶值b、超額運營性功能性貶值c、復原重置成本的功能性貶值d、更新重置成本的功能性貶值e、修復性功能性貶值5估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用的資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)（）a、維修費用b、保險費用c、折舊費用d、資金成本e、管理費用6造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有（）。a、該項資產(chǎn)技術落后b、該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少c、社會勞動生產(chǎn)率提高d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表7復原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（）a、相同的功能效用b、相同的建造技術標準c、資產(chǎn)現(xiàn)時價格d、相同的設計e、相同的材料四簡答題1資產(chǎn)評估應按照什么樣的步驟進行？2功能性貶值的估算應按照什么樣的步驟進行？3運用收益法進行資產(chǎn)評估時，如何確定被評估資產(chǎn)的純收益？4如何確定折現(xiàn)率？五、計算題某待評估的生產(chǎn)設備每月可生產(chǎn)10000件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為1.5元,而目前的新式同類設備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為1.2元。假定待評估設備與新設備的運營成本在其他方面相同，待評估設備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)相對于同類新設備的功能性貶值。平時作業(yè)答案一,二章部分第一章導論一、術語解釋1資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關規(guī)定的專門機構和人員，依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準日價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。2時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點的價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎的市場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準日。評估基準日相對于評估（工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。3一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當刺激因素影響下所形成的最高價格。4非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。二、單選（1）c（2）c（3）c（4）d（5）c（6）c（7）a（8）d（9）b（10）b三、多選（1）abcd（2）acde（3）ab（4）abcde（5）abde（6）ab四簡答1資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構成要素。括評估主體從事資產(chǎn)評估業(yè)務的機構和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。評估對象特定資產(chǎn)是待評估的對象。評估依據(jù)國家的有關規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應當遵守的有關法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。評估目的特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務的行為準則。價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務的工作步驟。評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術方法2資產(chǎn)評估假設的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評估假設是資產(chǎn)評估工作得以進行的前提假設，包括繼續(xù)使用假設、公開市場假設和清算假設。繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上、技術上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權主體的前提條件。公開市場假設是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。清算假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強制清算和有序清算。清算假設下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場假設下的評估價值。3資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。規(guī)定評估原則是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結果能具有一致性。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括貢獻原則、替代原則、預期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻原則是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，應取決于該資產(chǎn)對與其他相關資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻，或該部分對資產(chǎn)整體價值的貢獻，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡量確定。替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇價格便宜的；對價格相同而效用不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，來進行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結果是估價對象在公開市場上成交的最可能價格。預期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格，而是決定于其在評估基準日后能夠帶來的預期凈收益，即預期的獲利能力。預期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價對象的最佳使用方式，評估資產(chǎn)的價格。最佳使用是指在法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。在運用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術上的支持，不能將技術上無法作到的利用方式當作最佳使用，最后應注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟上可行，不可能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認為不轉(zhuǎn)換用途但需要進行投資改造后再予以使用最為有利時，應以改造后的使用假定為估價前提；（4）重新利用前提，即認為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時，應以拆除該部分后的使用假定為估價前提；（5）上述四種情形的某種組合。第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法一、術語1復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復制品的成本。2更新重置成本是指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。3實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。4功能性貶值是指由于新技術的推廣和應用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。5經(jīng)濟性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。6總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。7實際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準日為止，按照正常使用強度（負荷程度）標準確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使用年限有關。8資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率=至評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間÷至評估基準日資產(chǎn)的累計法定利用時間。9成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟使用年限法、修復費用法等。10成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重置成本（reproductioncostnew）或更新重置成本（replcementcostnew）中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。11比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。12收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準日的現(xiàn)值的方法。二、單選（1）b（2）a（3）d（4）b（5）b（6）a（7）c（8）c（9）c（10）b（11）c（12）d（13）d（14）d（15）b（16）c（17）a三、多選（1）abd（2）abcd（3）ac（4）ab（5）abe（6）be（7）ac四、簡答1資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具體應按以下步驟進行：①明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項。②簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。③編制資產(chǎn)評估工作計劃。④對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘。⑤收集與資產(chǎn)評估有關的資料。⑥評定估算。⑦編制和提交評估報告。⑧資產(chǎn)評估工作底稿歸檔。2①比較待評估資產(chǎn)的年運營成本與技術性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。②確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。③估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。④以適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本3對評估對象的純收益即預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個使用者經(jīng)營管理下的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預計經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、