法律培訓(xùn)——房屋租賃及二手房交易主講人：李瑾律師日期：2013/12/11法律培訓(xùn)——房屋租賃及二手房交易1第一部分房屋租賃一、房屋租賃合同的概念與法律特征二、房屋租賃合同的訂立三、房屋租賃合同的成立與生效四、房屋租賃合同主要條款的法律分析五、物業(yè)返租的相關(guān)規(guī)定第一部分房屋租賃一、房屋租賃合同的概念與法律特征2一、房屋租賃合同的概念與法律特征1、概念

房屋租賃合同——出租人在一定期限內(nèi)將房屋交付給承租人使用，承租人按約定向出租人交付一定租金，并于合同終止時(shí)將房屋返還給出租人的合同。一、房屋租賃合同的概念與法律特征1、概念3一、房屋租賃合同的概念與法律特征2、房屋租賃合同的法律特征租賃標(biāo)的物是作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋，是特定物。是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有、使用、收益權(quán)利的合同。不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，承租人對標(biāo)的物不享有處分權(quán)。是諾成性合同，自雙方當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致時(shí)成立，其成立無需標(biāo)的物的交付。是雙務(wù)合同，雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，雙方的權(quán)利義務(wù)具有對應(yīng)性、對價(jià)性。出租人有義務(wù)向承租人交付租賃房屋、有權(quán)利收取租金；承租人有權(quán)獲得租賃房屋的占有、使用、收益權(quán)利，同時(shí)有義務(wù)交付租金。一、房屋租賃合同的概念與法律特征2、房屋租賃合同的法律特征4二、房屋租賃合同的訂立1、出租人簽約時(shí)需提交的文件：租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件（房產(chǎn)證、購房合同等）產(chǎn)權(quán)人、出租人的主體資格證明文件A、自然人出租：要提供身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證等。B、法人出租：要提供工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明書、法定代表人身份證等。共有房屋出租：要提供全體共有人的主體資格證明文件、全體共有人同意出租的書面證明。轉(zhuǎn)租：要提供產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。委托他人代為簽約：要提供授權(quán)委托書（自然人出租的要辦理委托書公證）、代理人身份證。二、房屋租賃合同的訂立1、出租人簽約時(shí)需提交的文件：5二、房屋租賃合同的訂立2、承租人簽約時(shí)需提交的文件（1）承租人本人簽約承租人是自然人：要提供身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證等身份證明文件。承租人是法人：要提供工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明書、法定代表人身份證。（2）承租人委托他人代為簽約授權(quán)委托書（承租人是自然人的，要辦理委托書公證）代理人的身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證等身份證明文件。二、房屋租賃合同的訂立2、承租人簽約時(shí)需提交的文件6二、房屋租賃合同的訂立3、不得出租的房屋范圍未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；拆遷范圍內(nèi)的房屋；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。二、房屋租賃合同的訂立3、不得出租的房屋范圍7三、房屋租賃合同的成立與生效1、區(qū)分合同的成立與生效（1）合同成立——要約和承諾符合法律規(guī)定，當(dāng)事人的意思表示協(xié)商一致。合同成立的兩個(gè)要件：A、有兩個(gè)或兩個(gè)以上的當(dāng)事人；B、當(dāng)事人意思表示一致。三、房屋租賃合同的成立與生效1、區(qū)分合同的成立與生效8三、房屋租賃合同的成立與生效（2）合同生效——合同符合法定生效條件，依法對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。

合同生效的四個(gè)要件：A、當(dāng)事人有相應(yīng)的民事行為能力；B、當(dāng)事人的意思表示真實(shí)；C、不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；D、不違反社會(huì)公共利益。

三、房屋租賃合同的成立與生效（2）合同生效9三、房屋租賃合同的成立與生效（3）合同成立與合同生效的區(qū)別A、法律意義、判斷結(jié)果不同：【合同成立】屬事實(shí)問題，意義在于識(shí)別某一合同是否已經(jīng)在，該合同是此合同還是彼合同，其判斷結(jié)果，只有成立與不成立兩種?！竞贤А繉儆诜蓛r(jià)值判斷問題，意義在于識(shí)別某一合同是否符合法律的精神和規(guī)定，能否取得法律所認(rèn)可的效力，其判斷結(jié)果包括有效、無效、效力未定、可撤銷四種。

三、房屋租賃合同的成立與生效（3）合同成立與合同生效的區(qū)別10三、房屋租賃合同的成立與生效（3）合同成立與合同生效的區(qū)別B、法律效力不同：【合同成立】法律效力是要約人不得撤回要約，承諾人不得撤回承諾。但要約人與承諾人的權(quán)利義務(wù)仍沒有得到法律的認(rèn)可，合同中的權(quán)利義務(wù)仍處于不確定的狀態(tài)?！竞贤А渴欠蓪Ξ?dāng)事人意思表示的肯定性評價(jià)，當(dāng)事人之間設(shè)定的權(quán)利義務(wù)受到國家法律的保護(hù)。已經(jīng)成立的合同，其效力可以有生效、效力待定、無效三種不同情況。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)，才能產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律后果。三、房屋租賃合同的成立與生效（3）合同成立與合同生效的區(qū)別11三、房屋租賃合同的成立與生效2、房屋租賃合同的成立與生效（1）房屋租賃合同是諾成性合同，自雙方當(dāng)事人意思表示一致、達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，出租人與承租人之間即產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)。（2）房屋租賃合同自成立時(shí)生效。因?yàn)榉课葑赓U合同是諾成性合同，不以租賃房屋的實(shí)際交付為合同的生效要件。（3）注意：房屋租賃合同的承租人取得租賃房屋的使用權(quán)，是以支付租金為代價(jià)的，這是房屋租賃合同的基本特征。租金是租賃合同的必備條款，如果沒有租金條款，那么租賃合同不能成立。三、房屋租賃合同的成立與生效2、房屋租賃合同的成立與生效12三、房屋租賃合同的成立與生效3、房屋租賃合同登記備案【建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條】房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止房屋租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。（1）房屋租賃合同登記備案是基于加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理、防止非法出租房屋、防止國家稅費(fèi)流失等目的而采取的行業(yè)管理手段，不涉及合同的效力。三、房屋租賃合同的成立與生效3、房屋租賃合同登記備案13三、房屋租賃合同的成立與生效（2）房屋租賃合同登記備案不是房屋租賃合同成立或生效的要件，對租賃合同的效力無任何影響。因?yàn)榉课葑赓U合同是諾成性合同，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致，合同即告成立?！咀罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于合同法的解釋（一）第九條】法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。三、房屋租賃合同的成立與生效（2）房屋租賃合同登記備案不是房14四、房屋租賃合同主要條款的法律分析【建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第9條】租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；(二)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；(三)租賃用途；(四)租賃期限；(五)租金及交付方式；(六)房屋修繕責(zé)任；(七)轉(zhuǎn)租的約定；(八)變更和解除合同的條件；(九)違約責(zé)任；(十)當(dāng)事人約定的其他條款。下面是對各主要條款的詳細(xì)分析。

四、房屋租賃合同主要條款的法律分析【建設(shè)部《城市房屋租賃管理151、租賃用途指承租人租賃該房屋的目的。設(shè)置租賃用途條款的意義：（1）有利于承租人按照租賃房屋的性能、用途，正確地使用租賃房屋。因不合理使用租賃房屋，造成房屋損壞的，應(yīng)向出租人賠償損失。（2）有利于承租人履行合同。承租人不得擅自改變租賃用途，不得用于從事非法活動(dòng)。如果承租人需要改變用途或在租賃房屋上添加新用途，應(yīng)征得出租人同意，并重新協(xié)商租金。1、租賃用途指承租人租賃該房屋的目的。162、定期租賃與不定期租賃分類具體情形最高期限定期租賃當(dāng)事人明確約定了租賃期限租期不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。不定期租賃當(dāng)事人沒有約定租賃期限或約定不明，依照補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同有關(guān)條款、交易習(xí)慣仍不能確定的租賃期限6個(gè)月以上，未采用書面形式訂立租賃合同約定的租期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒有提出異議的2、定期租賃與不定期租賃分類具體情形最高期限定期租賃當(dāng)事人明172、定期租賃與不定期租賃（1）定期租賃為免發(fā)生糾紛，定期租賃合同不應(yīng)以口頭形式訂立，因?yàn)楫?dāng)事人不能以書面以外的其他方式來證明租賃期限。A、定期租賃合同的任何一方不得任意單方解除租賃合同。但因一方違約，守約方按租賃合同和法律規(guī)定行使單方解除權(quán)的除外。B、租賃期限屆滿，租賃合同終止，出租人有權(quán)收回租賃房屋，承租人有義務(wù)返還租賃房屋。C、承租人要續(xù)租的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。（見建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第10條）2、定期租賃與不定期租賃（1）定期租賃182、定期租賃與不定期租賃（2）不定期租賃A、不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)解除租賃合同，無需以對方違約為解除條件。B、但出于承租人利益的考慮，出租人解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人，給承租人一個(gè)合理的寬限期，以便承租人及時(shí)妥善作出安排。2、定期租賃與不定期租賃（2）不定期租賃193、租金及欠租的違約責(zé)任（1）租金條款的參考文本“月租金為（人民幣）

佰

拾

萬

仟

佰

拾

元

角

分（￥

元）。租金按月結(jié)算，由承租人在每月的第

日前繳付本期租金給出租人。付款方式：

”【提示】A、如選擇非現(xiàn)金支付的付款方式，建議在租賃合同中明確約定出租人收取租金的指定銀行帳戶，寫明戶主名稱、開戶行、銀行帳號(hào)等內(nèi)容，以免發(fā)生糾紛。3、租金及欠租的違約責(zé)任（1）租金條款的參考文本203、租金及欠租的違約責(zé)任B、支付期限如何確定（見合同法第226條）→先看雙方的合同約定→雙方?jīng)]約定或者約定不明的，按雙方達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議確定→達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，按租賃合同其他條款或交易習(xí)慣確定→按上述方式仍不能確定的，應(yīng)在租期屆滿時(shí)支付。租期一年以上的，應(yīng)在每屆滿一年時(shí)支付。剩余期間不滿一年的，應(yīng)在租期屆滿時(shí)支付。

3、租金及欠租的違約責(zé)任B、支付期限如何確定（見合同法第22213、租金及欠租的違約責(zé)任（2）要在租賃合同中明確約定欠租的違約責(zé)任A、承租人應(yīng)向出租人支付滯納金【參考條款】“承租人逾期交付租金的，自欠付之日起至實(shí)際付清之日止，每日按月租金的

%向出租人支付滯納金?！盉、承租人應(yīng)向出租人支付違約金，要注明違約金具體金額C、承租人應(yīng)賠償出租人的損失D、出租人有權(quán)單方解除合同【參考條款】“承租人逾期交付租金超過60天的，出租人有權(quán)提前解除合同?！?、租金及欠租的違約責(zé)任（2）要在租賃合同中明確約定欠租的違223、租金及欠租的違約責(zé)任【合同法第227條】承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、租金及欠租的違約責(zé)任【合同法第227條】233、租金及欠租的違約責(zé)任（3）催繳租金的注意事項(xiàng)A、租金的訴訟時(shí)效：1年，自拖欠之日起計(jì)算。例如，合同約定每月5號(hào)前支付當(dāng)月租金，則自6號(hào)開始計(jì)算該月租金1年的訴訟時(shí)效。如果租金是按月支付，則每月租金的訴訟時(shí)效起算時(shí)間都會(huì)不同?！咀⒁狻科渌焚M(fèi)（如物管費(fèi)）的訴訟時(shí)效是2年，也是自拖欠之日起計(jì)。3、租金及欠租的違約責(zé)任（3）催繳租金的注意事項(xiàng)243、租金及欠租的違約責(zé)任B、發(fā)函催繳租金、欠費(fèi)的注意事項(xiàng)密切留意承租人何時(shí)開始欠費(fèi)，計(jì)算訴訟時(shí)效，在訴訟時(shí)效屆滿之前發(fā)函催繳或起訴，以引起訴訟時(shí)效中斷，自發(fā)函之日起訴訟時(shí)效重新計(jì)算?！久穹ㄍ▌t第140條】訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或同意履行義務(wù)而中斷，從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。3、租金及欠租的違約責(zé)任B、發(fā)函催繳租金、欠費(fèi)的注意事項(xiàng)253、租金及欠租的違約責(zé)任從證據(jù)效力和證據(jù)保全的角度考慮，建議用EMS特快專遞寄送催款函件，并在寄送時(shí)注意以下事項(xiàng)：a）在“國內(nèi)特快專遞郵件詳情單”中“內(nèi)件品名”一欄寫明函件的內(nèi)容，如：（2008）粵正大律函字第***號(hào)《律師函》原件壹份，要求：***業(yè)主在

年

月

日前向***公司付清欠繳的租金、滯納金共計(jì)人民幣*****元?！保ㄈ缬衅渌焚M(fèi)項(xiàng)目，要一并寫清楚）b）在特快專遞寄出后兩個(gè)月內(nèi)要求速遞公司開具妥投證明c）保管好寄送的律師函復(fù)印件、“國內(nèi)特快專遞郵件詳情單”原件、妥投證明原件。3、租金及欠租的違約責(zé)任從證據(jù)效力和證據(jù)保全的角度考慮，建議264、租賃保證金【參考條款】承租人于本合同簽訂之日起

日內(nèi)向甲方支付租賃保證金人民幣

元（大寫

萬

仟

佰

拾

元整）。在本合同約定的租賃期限屆滿或本合同解除、終止時(shí)，租賃保證金按以下任一方式處理：1）承租人結(jié)清依本合同應(yīng)由其承擔(dān)的租金、費(fèi)用和違約金后，由出租人于

日內(nèi)全額無息退回給承租人；2）折抵依本合同應(yīng)由承租人承擔(dān)的租金、費(fèi)用和違約金后的剩余部分，由出租人于

日內(nèi)無息退回承租人；不足部分由承租人補(bǔ)齊。

4、租賃保證金【參考條款】274、租賃保證金租賃保證金是一種履約保證措施，具體數(shù)額由雙方當(dāng)事人約定。實(shí)際操作中要注意以下幾點(diǎn)：（1）收取租賃保證金后開具的收據(jù)要寫明是租賃保證金及具體金額；（2）在租賃合同中明確約定租賃保證金如何處理。一般來說，租賃關(guān)系終止時(shí)，租賃保證金應(yīng)無息退還給承租人，但若承租人拖欠租金或有其他違約行為的，租賃保證金可用于抵償所欠租金、違約金、應(yīng)由承租人承擔(dān)的費(fèi)用及賠償出租人經(jīng)濟(jì)損失，抵償后的剩余部分應(yīng)當(dāng)無息歸還承租人。

4、租賃保證金租賃保證金是一種履約保證措施，285、租賃房屋的交付出租人負(fù)有交付租賃房屋的義務(wù)，不但要按合同約定時(shí)間將租賃房屋轉(zhuǎn)移給承租人占有，而且交付的租賃房屋必須符合租賃合同約定的房屋用途。（1）交付方式：一般采取交付租賃房屋鑰匙的方式，配套使用的附屬設(shè)施也應(yīng)一并交付。（2）交付時(shí)間：由雙方在租賃合同中明確約定。（3）出租人遲延交付租賃房屋的處理A、出租人應(yīng)向承租人支付違約金，具體數(shù)額要由雙方約定B、給承租人造成損失的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任C、承租人有權(quán)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒絕支付租金。5、租賃房屋的交付出租人負(fù)有交付租賃房屋的義295、租賃房屋的交付（4）租賃房屋交接的注意事項(xiàng)A、雙方現(xiàn)場確認(rèn)水表、電表、煤氣表的讀數(shù)，共同簽署讀數(shù)確認(rèn)表。B、雙方現(xiàn)場查驗(yàn)租賃房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、裝修、配套設(shè)施設(shè)備、電器等，對查驗(yàn)情況做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)。如有異議應(yīng)當(dāng)場提出。C、出租人在交付租賃房屋后，最好將租賃房屋已出租并交付給承租人的情況告知物業(yè)管理公司，并督促承租人立即與物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)，簽署物業(yè)管理服務(wù)合同、管理規(guī)約等物業(yè)管理文件。5、租賃房屋的交付（4）租賃房屋交接的注意事項(xiàng)305、租賃房屋的交付（5）租賃房屋的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)房屋租賃合同是不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同，租賃房屋因自然原因等不可抗力而發(fā)生毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由房屋所有權(quán)人負(fù)擔(dān)。在租賃期內(nèi)，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之原因致租賃房屋部分毀損、滅失的，承租人可請求減少租金；租賃房屋全部毀損、滅失的，承租人可請求不支付租金、解除合同。5、租賃房屋的交付（5）租賃房屋的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)316、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任出租人對租賃房屋負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任，包括質(zhì)量瑕疵擔(dān)保、權(quán)利瑕疵擔(dān)保兩個(gè)方面。（1）質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任A、出租人應(yīng)保證其交付的租賃房屋符合雙方約定或法定的質(zhì)量要求，并有義務(wù)在租賃期間保持租賃房屋符合約定用途，適合于使用、收益。B、出租人應(yīng)定期對租賃房屋進(jìn)行檢查、維修。C、租賃房屋危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。（見合同法第233條）6、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任出租人對租賃房屋負(fù)有瑕疵擔(dān)326、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任（2）權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任A、出租人應(yīng)保證其對租賃房屋享有合法的出租權(quán)，沒有侵犯第三人權(quán)利。B、出租人不得妨害承租人對租賃房屋的使用收益。C、如有第三人妨害承租人行使權(quán)利的，出租人應(yīng)予排除。C、第三人主張權(quán)利時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。如因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃房屋使用、收益的，承租人可以要求減租或不支付租金。（見合同法第228條）6、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任（2）權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任337、出租人維修租賃房屋的義務(wù)【合同法第220條】出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！痉煞治觥亢贤]有對出租人的維修義務(wù)作強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人可通過特別約定排除，因此可在租賃合同中明確約定由承租人來承擔(dān)租賃房屋的維修責(zé)任。這是因?yàn)樽赓U房屋由承租人占有、使用、收益，承租人對租賃房屋的狀態(tài)和情況比較熟悉，容易及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，便于維修。7、出租人維修租賃房屋的義務(wù)【合同法第220條】347、出租人維修租賃房屋的義務(wù)（1）出租人履行維修義務(wù)，須具備以下條件：租賃房屋有維修的必要；租賃房屋是由于自然損壞或?qū)儆诤贤s定由出租人維修的情形（因承租人原因?qū)е伦赓U房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修）；租賃房屋有維修的可能（若維修耗費(fèi)巨大或僅靠維修無法繼續(xù)使用的，即無維修可能）；租賃期間承租人已及時(shí)通知出租人維修；當(dāng)事人對維修義務(wù)的承擔(dān)沒有特別約定。如果當(dāng)事人另有約定，按“約定大于法定”原則，應(yīng)按約定處理。7、出租人維修租賃房屋的義務(wù)（1）出租人履行維修義務(wù)，須具備357、出租人維修租賃房屋的義務(wù)（2）出租人拒不履行維修義務(wù)的責(zé)任承租人可催告出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人拒不維修的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃房屋影響承租人使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租期。因出租人不及時(shí)修復(fù)租賃房屋，致使承租人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。7、出租人維修租賃房屋的義務(wù)（2）出租人拒不履行維修義務(wù)的責(zé)368、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù)（1）承租人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定及房屋性質(zhì)，合理使用租賃房屋，包括：不改變房屋用途，不改變房屋的結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)備，合理使用公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備；不對租賃房屋進(jìn)行破壞性使用；采取措施預(yù)防第三人對租賃房屋造成破壞。（2）承租人按照約定方法或房屋性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃房屋受到損耗的，屬于合理損耗，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人未按約定方法使用租賃房屋，沒有盡善良管理人應(yīng)有的注意，致使租賃房屋受損的，承租人應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀、賠償損失，出租人有權(quán)解除合同。8、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù)（1）承租人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約378、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù)（3）租賃房屋的添附——承租人在租賃房屋上增添附屬物的行為。A、經(jīng)出租人同意，承租人可對租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物。如果雙方已就添附物的歸屬有明確約定的，從其約定；沒有約定的，能夠拆除又不影響其價(jià)值的，在交還租賃房屋時(shí)拆除；不能拆除或拆除會(huì)影響其價(jià)值的，添附物可以歸出租人所有，由出租人給予適當(dāng)補(bǔ)償。B、未經(jīng)出租人同意，承租人對租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，屬侵權(quán)行為，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。雙方也可事后協(xié)商添附物的歸屬。8、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù)（3）租賃房屋的添附389、承租人返還租賃房屋的義務(wù)租賃合同解除、終止后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還出租人。（1）承租人返還的租賃房屋應(yīng)符合租賃合同約定的狀態(tài)，或符合承租人正常使用后合理損耗的狀態(tài)。（2）承租人拒不返還租賃房屋的法律責(zé)任——應(yīng)按原租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費(fèi)，直至將租賃房屋交回出租人管業(yè)之日止。9、承租人返還租賃房屋的義務(wù)租賃合同解除、終止后，承租人應(yīng)將3910、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【合同法第230條】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！咀罡叻ㄔ宏P(guān)于貫徹民法通則若干問題的意見第118條】出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。10、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【合同法第230條】4010、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【法律分析】（1）出租人在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，有兩層意思：一是使承租人有充分時(shí)間另找房屋租賃或熟悉和適應(yīng)房屋的新產(chǎn)權(quán)人；二是承租人知道租賃房屋將要出賣，可根據(jù)自身情況在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。（2）“同等條件”，指出賣房屋的價(jià)格條件，包括購房款交付的期限、方式等。（3）“優(yōu)先”，指在條件等同時(shí)，只有享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人放棄購買之后，產(chǎn)權(quán)人才可以將房屋出賣給他人。10、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【法律分析】4110、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【法律分析】（4）若房屋產(chǎn)權(quán)人以其他方式侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)，將房屋出賣給第三人，承租人起訴主張優(yōu)先購買的，法院應(yīng)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人的房屋買賣無效。（5）“買賣不破租賃”原則指在租賃房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，承租人對租賃房屋的使用權(quán)，不因租賃房屋的買賣而受到影響，租賃合同不會(huì)因此而終止，新的房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繼續(xù)將租賃房屋出租給承租人使用。10、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【法律分析】4210、承租人的優(yōu)先購買權(quán)（6）出售租賃房屋的注意事項(xiàng)A、產(chǎn)權(quán)人向承租人發(fā)出《告知函》，將其欲出售租賃房屋的情況、價(jià)格條件告知承租人，要求承租人在收到函件之日起

日內(nèi)書面回復(fù)是否購買。B、建議通過EMS特快專遞將《告知函》寄給承租人，并保全好函件、寄送憑證、妥投證明。C、承租人放棄購買的，產(chǎn)權(quán)人在出售租賃房屋前，應(yīng)將該房屋已出租的事實(shí)、承租人、租賃期限等情況書面告知買方。最好在購房合同中注明：買方已明晰該房屋已出租給***，并同意購買。10、承租人的優(yōu)先購買權(quán)（6）出售租賃房屋的注意事項(xiàng)4311、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果房屋轉(zhuǎn)租——指房屋承租人不退出租賃關(guān)系，將其承租的房屋再出租給次承租人使用。（1）轉(zhuǎn)租包含了兩個(gè)法律關(guān)系：A、出租人與承租人之間的租賃關(guān)系B、承租人（轉(zhuǎn)租人）與次承租人之間的租賃關(guān)系【比較】轉(zhuǎn)租不同于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于第三人與出租人之間。兩者的法律性質(zhì)不同。11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果房屋轉(zhuǎn)租4411、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（2）合法轉(zhuǎn)租——承租人（轉(zhuǎn)租人）經(jīng)出租人同意，將租賃房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人（次承租人）。A、依據(jù)法律規(guī)定，房屋合法轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。B、次承租人對租賃房屋造成損害的，由轉(zhuǎn)租人向出租人賠償損失，然后再向次承租人追索。C、轉(zhuǎn)租是以承租人享有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的。根據(jù)合同相對性原理，出租人與轉(zhuǎn)租人之間的租賃關(guān)系終止時(shí)，次承租人不能向出租人主張權(quán)利，只能向轉(zhuǎn)租人請求賠償。11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（2）合法轉(zhuǎn)租4511、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（3）轉(zhuǎn)租合同的從屬性轉(zhuǎn)租合同是基于原租賃合同產(chǎn)生，從性質(zhì)上說，轉(zhuǎn)租合同是原租賃合同的從合同。轉(zhuǎn)租合同約定的轉(zhuǎn)租人權(quán)利不得超過原租賃合同約定的承租人權(quán)利。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同約定的終止日期。但出租人和轉(zhuǎn)租雙方另行約定除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，原租賃合同仍然有效。除出租人與轉(zhuǎn)租人、次承租人另有約定的以外，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同約定的出租人的權(quán)利義務(wù)，同時(shí)享有并承擔(dān)原租賃合同約定的承租人的權(quán)利義務(wù)。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止的，轉(zhuǎn)租合同隨之變更、解除、終止。11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（3）轉(zhuǎn)租合同的從屬性4611、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（4）非法轉(zhuǎn)租——承租人未經(jīng)出租人許可，擅自轉(zhuǎn)租的行為。非法轉(zhuǎn)租違反了法律規(guī)定和租賃合同的約定，侵犯了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。出租人有權(quán)解除租賃合同。11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（4）非法轉(zhuǎn)租4712、房屋租賃合同的終止情形租賃合同到期租賃房屋拆除改建租賃房屋毀損承租人死亡，又沒有同住的其他人【合同法第234條】承租人在租賃期間內(nèi)死亡，與其生前同住的人可按原租賃合同承租該房屋。出租人與承租人雙方協(xié)商解除租賃合同一方嚴(yán)重違約，守約方單方解除租賃合同12、房屋租賃合同的終止情形租賃合同到期4813、房屋租賃合同的解除（1）合同解除的分類當(dāng)事人協(xié)商解除單方解除：法定解除、約定解除（2）房屋租賃合同的法定解除事由：不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人可隨時(shí)解除合同；承租人無正當(dāng)理由未付或遲延支付租金，出租人有解除權(quán)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人享有解除權(quán)；租賃房屋危及承租人安全、健康的，承租人享有解除權(quán)；因不可歸責(zé)于承租人的事由，使租賃房屋部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，承租人享有解除權(quán)。13、房屋租賃合同的解除（1）合同解除的分類4913、房屋租賃合同的解除（2）房屋租賃合同的法定解除：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的履行期屆滿前，一方當(dāng)事人明確表示或以自己行為表明不履行主要債務(wù)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)法律規(guī)定的其他情形

13、房屋租賃合同的解除（2）房屋租賃合同的法定解除：5013、房屋租賃合同的解除（3）房屋租賃合同的約定單方解除【合同法第93條】當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以單方解除合同。建議在租賃合同中明確約定出現(xiàn)哪些違約情形時(shí)當(dāng)事人可以單方解除合同，以保護(hù)守約方的合法權(quán)益，減少守約方的損失。在約定單方解除權(quán)時(shí)應(yīng)注意區(qū)分一般性違約事項(xiàng)和根本性違約事項(xiàng)。根據(jù)合同法法理，一般在出現(xiàn)根本性違約情形時(shí)，守約方才可以單方解除合同。13、房屋租賃合同的解除（3）房屋租賃合同的約定單方解除5113、房屋租賃合同的解除違約責(zé)任分為一般性違約及根本性違約。一般性違約：指一方當(dāng)事人違反合同中的次要條款或從屬性條款，并不危及合同成立的目標(biāo)的情形。根本性違約：指當(dāng)事人一方完全不履行合同義務(wù)或不完全履行合同主要義務(wù)或預(yù)期違約致使履行不能，其結(jié)果嚴(yán)重影響到另一方根據(jù)合同有權(quán)期待的經(jīng)濟(jì)利益的情形。二者區(qū)別：出現(xiàn)一般性違約情形時(shí)，違約方需按合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，合同繼續(xù)履行；而出現(xiàn)根本性違約情形時(shí)，違約方不僅需要承擔(dān)違約責(zé)任，還將引致合同的解除或終止。

13、房屋租賃合同的解除違約責(zé)任分為一般性違約及根本性違約。5213、房屋租賃合同的解除（4）合同解除權(quán)的行使A、解除權(quán)為形成權(quán)，單方解除合同的意思表示自到達(dá)對方時(shí)生效，合同即解除，無需對方同意。B、對方有異議的可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力C、解除權(quán)的行使必須及時(shí)，在法定或約定的行使期限（除斥期間）內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。行使期限按以下方式確定：按法律規(guī)定或當(dāng)事人約定法律沒有規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定的，經(jīng)不享有解除權(quán)的一方催告后，應(yīng)在合理期限內(nèi)行使【司法實(shí)踐】應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使。13、房屋租賃合同的解除（4）合同解除權(quán)的行使5313、房屋租賃合同的解除（5）合理設(shè)置送達(dá)條款對于單方解除合同的情況，合同自解除權(quán)人發(fā)出的《解除合同通知書》送達(dá)另一方之日起解除。因此合理設(shè)置送達(dá)條款對行使單方解除權(quán)、明確合同解除時(shí)間至關(guān)重要。

送達(dá)條款應(yīng)明確以下內(nèi)容：第一、雙方當(dāng)事人的各種聯(lián)系方式；第二、怎樣才算是“已送達(dá)”。13、房屋租賃合同的解除（5）合理設(shè)置送達(dá)條款5413、房屋租賃合同的解除【送達(dá)條款的參考文本】雙方約定的通訊地址：甲方：

；乙方：

；雙方約定的非郵寄送達(dá)方式之聯(lián)系人：甲方：聯(lián)系人：

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。乙方：聯(lián)系人：

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；傳真電話：

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任何一方就本合同發(fā)給另一方的任何通知必須按以上通訊方式、以中文書面形式進(jìn)行，自送達(dá)時(shí)生效。如以人手傳送，以聯(lián)系人簽收之時(shí)視為送達(dá)。如以傳真形式進(jìn)行，則以聯(lián)系人確認(rèn)接到傳真之時(shí)視為送達(dá)。如以郵件郵遞形式進(jìn)行，應(yīng)以掛號(hào)信或特快專遞方式寄送，以郵局在信封面蓋收郵戳之日為發(fā)出日，自發(fā)出之日起三個(gè)工作日后視為送達(dá)。任何一方如需變更通訊地址或聯(lián)系人或聯(lián)系電話，應(yīng)及時(shí)書面通知另一方，否則，以按原通訊資料傳送視為送達(dá)。13、房屋租賃合同的解除【送達(dá)條款的參考文本】5513、房屋租賃合同的解除（6）房屋租賃合同解除的法律后果雙方租賃關(guān)系終止。承租人應(yīng)結(jié)清在合同解除前應(yīng)由其支付的租金、違約金及其他費(fèi)用。承租人應(yīng)在出租人規(guī)定的寬限期或合理期限內(nèi)按約定將租賃房屋交還給出租人。承租人拒不交還租賃房屋的，應(yīng)按約定或原租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋占用費(fèi)，并承擔(dān)因其占用房屋產(chǎn)生的一切費(fèi)用以及出租人的損失。合同解除后，因違約方過錯(cuò)致使解除權(quán)人遭受損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。13、房屋租賃合同的解除（6）房屋租賃合同解除的法律后果56五、物業(yè)返租的相關(guān)規(guī)定在我國，返租銷售商品房是被禁止的?！窘ㄔO(shè)部《商品房銷售管理辦法》第11條】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。五、物業(yè)返租的相關(guān)規(guī)定在我國，返租銷售商品房是被禁止的。57第二部分二手房交易一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述二、中介方在二手房交易中的法律地位三、居間合同四、我國對房地產(chǎn)中介活動(dòng)的規(guī)定第二部分二手房交易一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述58一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述1、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的范圍包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。（1）房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)。（2）房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)：對房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)算，評定其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和價(jià)格。（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)。與二手房交易關(guān)系最密切的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述1、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的范圍59一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述2、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，是具有獨(dú)立法人資格的組織。3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有符合國家規(guī)定數(shù)量的，與其經(jīng)營范圍、經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述2、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，是具有獨(dú)立法人資格60二、中介方在二手房交易中的法律地位1、二手房交易中，中介方的作用是為買賣雙方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，中介合同的性質(zhì)是居間合同。2、中介方的法律地位：居間人（1）按合同法規(guī)定，居間人有義務(wù)如實(shí)向委托人報(bào)告訂約情況，遵守誠實(shí)信用原則，盡力促進(jìn)雙方交易。（2）居間人促成合同成立的，有權(quán)請求委托人支付報(bào)酬。（3）居間人未能促成合同成立的，無權(quán)請求委托人支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。3、支付報(bào)酬一方的法律地位：委托人二、中介方在二手房交易中的法律地位1、二手房交易中，中介方61三、居間合同1、居間合同的概念和法律特征居間合同——指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。法律特征：（1）是諾成合同，只要雙方意思表示一致，居間合同即告成立，不以當(dāng)事人的物的交付作為合同成立的要件。（2）是不要式合同，可采用書面、口頭形式訂立合同。如果當(dāng)事人約定不明，可按行業(yè)慣例或交易習(xí)慣確定。（3）是有償合同，委托人需向居間人支付報(bào)酬。三、居間合同1、居間合同的概念和法律特征62三、居間合同2、居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)【合同法第425條】居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。三、居間合同2、居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)63居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)A、居間人應(yīng)就其所知向委托人如實(shí)報(bào)告關(guān)于訂約的有關(guān)事項(xiàng)，如相對人的基本情況、信用狀況等。B、在居間人向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)的居間活動(dòng)中，居間人不負(fù)有向相對人報(bào)告委托人情況的義務(wù)。在居間人為委托人提供訂約媒介服務(wù)的居間活動(dòng)中，不論居間人受哪一方委托，居間人均負(fù)有向委托人、相對人雙方報(bào)告的義務(wù)。C、居間人違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)，故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不僅無權(quán)請求報(bào)酬，還應(yīng)當(dāng)向委托人承擔(dān)損害賠償義務(wù)。居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)A、居間人應(yīng)就其所知向委托人如實(shí)報(bào)告關(guān)64三、居間合同3、居間人的報(bào)酬請求權(quán)（1）居間人請求支付報(bào)酬的前提條件：居間人已促成合同成立。由于居間合同可以隨時(shí)終止，有時(shí)會(huì)發(fā)生委托人為逃避支付報(bào)酬的義務(wù)，故意拒絕居間人已經(jīng)完成的中介服務(wù)，再與因中介而認(rèn)識(shí)的相對人訂立合同。對此情況，居間人仍有權(quán)請求支付報(bào)酬。因?yàn)榫娱g人行使報(bào)酬請求權(quán)，是以委托人與相對人的合同成立為前提。三、居間合同3、居間人的報(bào)酬請求權(quán)65三、居間合同（2）支付居間人報(bào)酬的義務(wù)人A、在居間人向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)的居間活動(dòng)中，因居間人僅向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，不與相對人發(fā)生關(guān)系，居間人的報(bào)酬應(yīng)由委托人支付。B、在居間人為委托人提供訂約媒介服務(wù)的居間活動(dòng)中，居間人不僅向委托人提供訂約機(jī)會(huì)，還要找相對人促成合同訂立，由于有了居間人的中介活動(dòng)，使得委托人與相對人訂立了合同，委托人與相對人都因此而受益。居間人的報(bào)酬應(yīng)由委托人、相對人雙方平均負(fù)擔(dān)。三、居間合同（2）支付居間人報(bào)酬的義務(wù)人66三、居間合同（3）居間人報(bào)酬數(shù)額的如何確定（見合同法第426條）→

先看居間合同約定→居間合同沒約定或者約定不明的，按雙方達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議確定→達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，按居間合同其他條款或交易習(xí)慣確定→按上述方式仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定三、居間合同（3）居間人報(bào)酬數(shù)額的如何確定（見合同法第42667三、居間合同4、居間人居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)（1）居間費(fèi)用是居間人在促使合同成立的活動(dòng)中支出的必要費(fèi)用，與居間人報(bào)酬不同。（2）居間費(fèi)用是為了委托人的利益而付出的，由委托人支付這些費(fèi)用是比較公平合理的。（3）居間費(fèi)用一般包含在報(bào)酬中。居間活動(dòng)成功時(shí)，居間費(fèi)用未經(jīng)約定不得請求委托人償還，而應(yīng)由居間人負(fù)擔(dān)。即使居間費(fèi)用實(shí)際上已超過居間報(bào)酬，致使居間人得不償失，亦應(yīng)由居間人自行承擔(dān)，這與一般交易存在虧損的風(fēng)險(xiǎn)是一樣的。三、居間合同4、居間人居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)68三、居間合同（4）居間活動(dòng)不成功時(shí)，居間人無權(quán)請求支付報(bào)酬，但居間費(fèi)用應(yīng)由委托人負(fù)擔(dān)。居間人可以就就自己支付的居間費(fèi)用請求委托人返還，或雙方約定先由委托人預(yù)付，多退少補(bǔ)，但委托人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用以必要費(fèi)用為限，超出這一限度的費(fèi)用則由居間人自行負(fù)擔(dān)。居間人在要求委托人支付居間費(fèi)用時(shí)，有義務(wù)說明費(fèi)用的支出項(xiàng)目并提供支付憑證，否則委托人可拒絕承擔(dān)費(fèi)用。三、居間合同（4）居間活動(dòng)不成功時(shí)，居間人無權(quán)請求支付報(bào)酬，69三、居間合同5、與中介方簽訂居間合同的注意事項(xiàng)（1）要求中介方提供相關(guān)證照，核實(shí)中介方的主體資格、經(jīng)營范圍、是否具有合法的中介資質(zhì)以及中介方可提供哪些服務(wù)。（2）居間合同一般是中介方提供的格式合同，簽訂時(shí)要注意以下條款：中介服務(wù)內(nèi)容；中介方報(bào)酬的數(shù)額和支付主體、支付條件；委托方的違約責(zé)任條款；中介方的違約責(zé)任條款。三、居間合同5、與中介方簽訂居間合同的注意事項(xiàng)70四、我國對房地產(chǎn)中介活動(dòng)的規(guī)定1、委托人與中介機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同（1）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；合同履行期限；收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；違約責(zé)任和糾紛解決方式；當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容。四、我國對房地產(chǎn)中介活動(dòng)的規(guī)定1、委托人與中介機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)71編輯：defrfjfuu88293房屋租賃及二手房交易培訓(xùn)講義72四、我國對房地產(chǎn)中介活動(dòng)的規(guī)定2、由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對有關(guān)人員追償。3、規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)人員行為（1）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場。委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。四、我國對房地產(chǎn)中介活動(dòng)的規(guī)定2、由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任73四、我國對房地產(chǎn)中介活動(dòng)的規(guī)定（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?；允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；法律、法規(guī)禁止的其他行為。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。四、我國對房地產(chǎn)中介活動(dòng)的規(guī)定（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不得有74演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！75法律培訓(xùn)——房屋租賃及二手房交易主講人：李瑾律師日期：2013/12/11法律培訓(xùn)——房屋租賃及二手房交易76第一部分房屋租賃一、房屋租賃合同的概念與法律特征二、房屋租賃合同的訂立三、房屋租賃合同的成立與生效四、房屋租賃合同主要條款的法律分析五、物業(yè)返租的相關(guān)規(guī)定第一部分房屋租賃一、房屋租賃合同的概念與法律特征77一、房屋租賃合同的概念與法律特征1、概念

房屋租賃合同——出租人在一定期限內(nèi)將房屋交付給承租人使用，承租人按約定向出租人交付一定租金，并于合同終止時(shí)將房屋返還給出租人的合同。一、房屋租賃合同的概念與法律特征1、概念78一、房屋租賃合同的概念與法律特征2、房屋租賃合同的法律特征租賃標(biāo)的物是作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋，是特定物。是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有、使用、收益權(quán)利的合同。不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，承租人對標(biāo)的物不享有處分權(quán)。是諾成性合同，自雙方當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致時(shí)成立，其成立無需標(biāo)的物的交付。是雙務(wù)合同，雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，雙方的權(quán)利義務(wù)具有對應(yīng)性、對價(jià)性。出租人有義務(wù)向承租人交付租賃房屋、有權(quán)利收取租金；承租人有權(quán)獲得租賃房屋的占有、使用、收益權(quán)利，同時(shí)有義務(wù)交付租金。一、房屋租賃合同的概念與法律特征2、房屋租賃合同的法律特征79二、房屋租賃合同的訂立1、出租人簽約時(shí)需提交的文件：租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件（房產(chǎn)證、購房合同等）產(chǎn)權(quán)人、出租人的主體資格證明文件A、自然人出租：要提供身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證等。B、法人出租：要提供工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明書、法定代表人身份證等。共有房屋出租：要提供全體共有人的主體資格證明文件、全體共有人同意出租的書面證明。轉(zhuǎn)租：要提供產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。委托他人代為簽約：要提供授權(quán)委托書（自然人出租的要辦理委托書公證）、代理人身份證。二、房屋租賃合同的訂立1、出租人簽約時(shí)需提交的文件：80二、房屋租賃合同的訂立2、承租人簽約時(shí)需提交的文件（1）承租人本人簽約承租人是自然人：要提供身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證等身份證明文件。承租人是法人：要提供工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明書、法定代表人身份證。（2）承租人委托他人代為簽約授權(quán)委托書（承租人是自然人的，要辦理委托書公證）代理人的身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證等身份證明文件。二、房屋租賃合同的訂立2、承租人簽約時(shí)需提交的文件81二、房屋租賃合同的訂立3、不得出租的房屋范圍未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；拆遷范圍內(nèi)的房屋；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。二、房屋租賃合同的訂立3、不得出租的房屋范圍82三、房屋租賃合同的成立與生效1、區(qū)分合同的成立與生效（1）合同成立——要約和承諾符合法律規(guī)定，當(dāng)事人的意思表示協(xié)商一致。合同成立的兩個(gè)要件：A、有兩個(gè)或兩個(gè)以上的當(dāng)事人；B、當(dāng)事人意思表示一致。三、房屋租賃合同的成立與生效1、區(qū)分合同的成立與生效83三、房屋租賃合同的成立與生效（2）合同生效——合同符合法定生效條件，依法對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。

合同生效的四個(gè)要件：A、當(dāng)事人有相應(yīng)的民事行為能力；B、當(dāng)事人的意思表示真實(shí)；C、不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；D、不違反社會(huì)公共利益。

三、房屋租賃合同的成立與生效（2）合同生效84三、房屋租賃合同的成立與生效（3）合同成立與合同生效的區(qū)別A、法律意義、判斷結(jié)果不同：【合同成立】屬事實(shí)問題，意義在于識(shí)別某一合同是否已經(jīng)在，該合同是此合同還是彼合同，其判斷結(jié)果，只有成立與不成立兩種?！竞贤А繉儆诜蓛r(jià)值判斷問題，意義在于識(shí)別某一合同是否符合法律的精神和規(guī)定，能否取得法律所認(rèn)可的效力，其判斷結(jié)果包括有效、無效、效力未定、可撤銷四種。

三、房屋租賃合同的成立與生效（3）合同成立與合同生效的區(qū)別85三、房屋租賃合同的成立與生效（3）合同成立與合同生效的區(qū)別B、法律效力不同：【合同成立】法律效力是要約人不得撤回要約，承諾人不得撤回承諾。但要約人與承諾人的權(quán)利義務(wù)仍沒有得到法律的認(rèn)可，合同中的權(quán)利義務(wù)仍處于不確定的狀態(tài)。【合同生效】是法律對當(dāng)事人意思表示的肯定性評價(jià)，當(dāng)事人之間設(shè)定的權(quán)利義務(wù)受到國家法律的保護(hù)。已經(jīng)成立的合同，其效力可以有生效、效力待定、無效三種不同情況。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)，才能產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律后果。三、房屋租賃合同的成立與生效（3）合同成立與合同生效的區(qū)別86三、房屋租賃合同的成立與生效2、房屋租賃合同的成立與生效（1）房屋租賃合同是諾成性合同，自雙方當(dāng)事人意思表示一致、達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，出租人與承租人之間即產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)。（2）房屋租賃合同自成立時(shí)生效。因?yàn)榉课葑赓U合同是諾成性合同，不以租賃房屋的實(shí)際交付為合同的生效要件。（3）注意：房屋租賃合同的承租人取得租賃房屋的使用權(quán)，是以支付租金為代價(jià)的，這是房屋租賃合同的基本特征。租金是租賃合同的必備條款，如果沒有租金條款，那么租賃合同不能成立。三、房屋租賃合同的成立與生效2、房屋租賃合同的成立與生效87三、房屋租賃合同的成立與生效3、房屋租賃合同登記備案【建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條】房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止房屋租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。（1）房屋租賃合同登記備案是基于加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理、防止非法出租房屋、防止國家稅費(fèi)流失等目的而采取的行業(yè)管理手段，不涉及合同的效力。三、房屋租賃合同的成立與生效3、房屋租賃合同登記備案88三、房屋租賃合同的成立與生效（2）房屋租賃合同登記備案不是房屋租賃合同成立或生效的要件，對租賃合同的效力無任何影響。因?yàn)榉课葑赓U合同是諾成性合同，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致，合同即告成立?！咀罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于合同法的解釋（一）第九條】法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。三、房屋租賃合同的成立與生效（2）房屋租賃合同登記備案不是房89四、房屋租賃合同主要條款的法律分析【建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第9條】租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；(二)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；(三)租賃用途；(四)租賃期限；(五)租金及交付方式；(六)房屋修繕責(zé)任；(七)轉(zhuǎn)租的約定；(八)變更和解除合同的條件；(九)違約責(zé)任；(十)當(dāng)事人約定的其他條款。下面是對各主要條款的詳細(xì)分析。

四、房屋租賃合同主要條款的法律分析【建設(shè)部《城市房屋租賃管理901、租賃用途指承租人租賃該房屋的目的。設(shè)置租賃用途條款的意義：（1）有利于承租人按照租賃房屋的性能、用途，正確地使用租賃房屋。因不合理使用租賃房屋，造成房屋損壞的，應(yīng)向出租人賠償損失。（2）有利于承租人履行合同。承租人不得擅自改變租賃用途，不得用于從事非法活動(dòng)。如果承租人需要改變用途或在租賃房屋上添加新用途，應(yīng)征得出租人同意，并重新協(xié)商租金。1、租賃用途指承租人租賃該房屋的目的。912、定期租賃與不定期租賃分類具體情形最高期限定期租賃當(dāng)事人明確約定了租賃期限租期不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。不定期租賃當(dāng)事人沒有約定租賃期限或約定不明，依照補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同有關(guān)條款、交易習(xí)慣仍不能確定的租賃期限6個(gè)月以上，未采用書面形式訂立租賃合同約定的租期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒有提出異議的2、定期租賃與不定期租賃分類具體情形最高期限定期租賃當(dāng)事人明922、定期租賃與不定期租賃（1）定期租賃為免發(fā)生糾紛，定期租賃合同不應(yīng)以口頭形式訂立，因?yàn)楫?dāng)事人不能以書面以外的其他方式來證明租賃期限。A、定期租賃合同的任何一方不得任意單方解除租賃合同。但因一方違約，守約方按租賃合同和法律規(guī)定行使單方解除權(quán)的除外。B、租賃期限屆滿，租賃合同終止，出租人有權(quán)收回租賃房屋，承租人有義務(wù)返還租賃房屋。C、承租人要續(xù)租的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。（見建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第10條）2、定期租賃與不定期租賃（1）定期租賃932、定期租賃與不定期租賃（2）不定期租賃A、不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)解除租賃合同，無需以對方違約為解除條件。B、但出于承租人利益的考慮，出租人解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人，給承租人一個(gè)合理的寬限期，以便承租人及時(shí)妥善作出安排。2、定期租賃與不定期租賃（2）不定期租賃943、租金及欠租的違約責(zé)任（1）租金條款的參考文本“月租金為（人民幣）

佰

拾

萬

仟

佰

拾

元

角

分（￥

元）。租金按月結(jié)算，由承租人在每月的第

日前繳付本期租金給出租人。付款方式：

”【提示】A、如選擇非現(xiàn)金支付的付款方式，建議在租賃合同中明確約定出租人收取租金的指定銀行帳戶，寫明戶主名稱、開戶行、銀行帳號(hào)等內(nèi)容，以免發(fā)生糾紛。3、租金及欠租的違約責(zé)任（1）租金條款的參考文本953、租金及欠租的違約責(zé)任B、支付期限如何確定（見合同法第226條）→先看雙方的合同約定→雙方?jīng)]約定或者約定不明的，按雙方達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議確定→達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，按租賃合同其他條款或交易習(xí)慣確定→按上述方式仍不能確定的，應(yīng)在租期屆滿時(shí)支付。租期一年以上的，應(yīng)在每屆滿一年時(shí)支付。剩余期間不滿一年的，應(yīng)在租期屆滿時(shí)支付。

3、租金及欠租的違約責(zé)任B、支付期限如何確定（見合同法第22963、租金及欠租的違約責(zé)任（2）要在租賃合同中明確約定欠租的違約責(zé)任A、承租人應(yīng)向出租人支付滯納金【參考條款】“承租人逾期交付租金的，自欠付之日起至實(shí)際付清之日止，每日按月租金的

%向出租人支付滯納金?！盉、承租人應(yīng)向出租人支付違約金，要注明違約金具體金額C、承租人應(yīng)賠償出租人的損失D、出租人有權(quán)單方解除合同【參考條款】“承租人逾期交付租金超過60天的，出租人有權(quán)提前解除合同?！?、租金及欠租的違約責(zé)任（2）要在租賃合同中明確約定欠租的違973、租金及欠租的違約責(zé)任【合同法第227條】承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、租金及欠租的違約責(zé)任【合同法第227條】983、租金及欠租的違約責(zé)任（3）催繳租金的注意事項(xiàng)A、租金的訴訟時(shí)效：1年，自拖欠之日起計(jì)算。例如，合同約定每月5號(hào)前支付當(dāng)月租金，則自6號(hào)開始計(jì)算該月租金1年的訴訟時(shí)效。如果租金是按月支付，則每月租金的訴訟時(shí)效起算時(shí)間都會(huì)不同?！咀⒁狻科渌焚M(fèi)（如物管費(fèi)）的訴訟時(shí)效是2年，也是自拖欠之日起計(jì)。3、租金及欠租的違約責(zé)任（3）催繳租金的注意事項(xiàng)993、租金及欠租的違約責(zé)任B、發(fā)函催繳租金、欠費(fèi)的注意事項(xiàng)密切留意承租人何時(shí)開始欠費(fèi)，計(jì)算訴訟時(shí)效，在訴訟時(shí)效屆滿之前發(fā)函催繳或起訴，以引起訴訟時(shí)效中斷，自發(fā)函之日起訴訟時(shí)效重新計(jì)算?！久穹ㄍ▌t第140條】訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或同意履行義務(wù)而中斷，從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。3、租金及欠租的違約責(zé)任B、發(fā)函催繳租金、欠費(fèi)的注意事項(xiàng)1003、租金及欠租的違約責(zé)任從證據(jù)效力和證據(jù)保全的角度考慮，建議用EMS特快專遞寄送催款函件，并在寄送時(shí)注意以下事項(xiàng)：a）在“國內(nèi)特快專遞郵件詳情單”中“內(nèi)件品名”一欄寫明函件的內(nèi)容，如：（2008）粵正大律函字第***號(hào)《律師函》原件壹份，要求：***業(yè)主在

年

月

日前向***公司付清欠繳的租金、滯納金共計(jì)人民幣*****元?！保ㄈ缬衅渌焚M(fèi)項(xiàng)目，要一并寫清楚）b）在特快專遞寄出后兩個(gè)月內(nèi)要求速遞公司開具妥投證明c）保管好寄送的律師函復(fù)印件、“國內(nèi)特快專遞郵件詳情單”原件、妥投證明原件。3、租金及欠租的違約責(zé)任從證據(jù)效力和證據(jù)保全的角度考慮，建議1014、租賃保證金【參考條款】承租人于本合同簽訂之日起

日內(nèi)向甲方支付租賃保證金人民幣

元（大寫

萬

仟

佰

拾

元整）。在本合同約定的租賃期限屆滿或本合同解除、終止時(shí)，租賃保證金按以下任一方式處理：1）承租人結(jié)清依本合同應(yīng)由其承擔(dān)的租金、費(fèi)用和違約金后，由出租人于

日內(nèi)全額無息退回給承租人；2）折抵依本合同應(yīng)由承租人承擔(dān)的租金、費(fèi)用和違約金后的剩余部分，由出租人于

日內(nèi)無息退回承租人；不足部分由承租人補(bǔ)齊。

4、租賃保證金【參考條款】1024、租賃保證金租賃保證金是一種履約保證措施，具體數(shù)額由雙方當(dāng)事人約定。實(shí)際操作中要注意以下幾點(diǎn)：（1）收取租賃保證金后開具的收據(jù)要寫明是租賃保證金及具體金額；（2）在租賃合同中明確約定租賃保證金如何處理。一般來說，租賃關(guān)系終止時(shí)，租賃保證金應(yīng)無息退還給承租人，但若承租人拖欠租金或有其他違約行為的，租賃保證金可用于抵償所欠租金、違約金、應(yīng)由承租人承擔(dān)的費(fèi)用及賠償出租人經(jīng)濟(jì)損失，抵償后的剩余部分應(yīng)當(dāng)無息歸還承租人。

4、租賃保證金租賃保證金是一種履約保證措施，1035、租賃房屋的交付出租人負(fù)有交付租賃房屋的義務(wù)，不但要按合同約定時(shí)間將租賃房屋轉(zhuǎn)移給承租人占有，而且交付的租賃房屋必須符合租賃合同約定的房屋用途。（1）交付方式：一般采取交付租賃房屋鑰匙的方式，配套使用的附屬設(shè)施也應(yīng)一并交付。（2）交付時(shí)間：由雙方在租賃合同中明確約定。（3）出租人遲延交付租賃房屋的處理A、出租人應(yīng)向承租人支付違約金，具體數(shù)額要由雙方約定B、給承租人造成損失的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任C、承租人有權(quán)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒絕支付租金。5、租賃房屋的交付出租人負(fù)有交付租賃房屋的義1045、租賃房屋的交付（4）租賃房屋交接的注意事項(xiàng)A、雙方現(xiàn)場確認(rèn)水表、電表、煤氣表的讀數(shù)，共同簽署讀數(shù)確認(rèn)表。B、雙方現(xiàn)場查驗(yàn)租賃房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、裝修、配套設(shè)施設(shè)備、電器等，對查驗(yàn)情況做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)。如有異議應(yīng)當(dāng)場提出。C、出租人在交付租賃房屋后，最好將租賃房屋已出租并交付給承租人的情況告知物業(yè)管理公司，并督促承租人立即與物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)，簽署物業(yè)管理服務(wù)合同、管理規(guī)約等物業(yè)管理文件。5、租賃房屋的交付（4）租賃房屋交接的注意事項(xiàng)1055、租賃房屋的交付（5）租賃房屋的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)房屋租賃合同是不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同，租賃房屋因自然原因等不可抗力而發(fā)生毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由房屋所有權(quán)人負(fù)擔(dān)。在租賃期內(nèi)，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之原因致租賃房屋部分毀損、滅失的，承租人可請求減少租金；租賃房屋全部毀損、滅失的，承租人可請求不支付租金、解除合同。5、租賃房屋的交付（5）租賃房屋的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)1066、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任出租人對租賃房屋負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任，包括質(zhì)量瑕疵擔(dān)保、權(quán)利瑕疵擔(dān)保兩個(gè)方面。（1）質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任A、出租人應(yīng)保證其交付的租賃房屋符合雙方約定或法定的質(zhì)量要求，并有義務(wù)在租賃期間保持租賃房屋符合約定用途，適合于使用、收益。B、出租人應(yīng)定期對租賃房屋進(jìn)行檢查、維修。C、租賃房屋危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。（見合同法第233條）6、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任出租人對租賃房屋負(fù)有瑕疵擔(dān)1076、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任（2）權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任A、出租人應(yīng)保證其對租賃房屋享有合法的出租權(quán)，沒有侵犯第三人權(quán)利。B、出租人不得妨害承租人對租賃房屋的使用收益。C、如有第三人妨害承租人行使權(quán)利的，出租人應(yīng)予排除。C、第三人主張權(quán)利時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。如因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃房屋使用、收益的，承租人可以要求減租或不支付租金。（見合同法第228條）6、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任（2）權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任1087、出租人維修租賃房屋的義務(wù)【合同法第220條】出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。【法律分析】合同法沒有對出租人的維修義務(wù)作強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人可通過特別約定排除，因此可在租賃合同中明確約定由承租人來承擔(dān)租賃房屋的維修責(zé)任。這是因?yàn)樽赓U房屋由承租人占有、使用、收益，承租人對租賃房屋的狀態(tài)和情況比較熟悉，容易及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，便于維修。7、出租人維修租賃房屋的義務(wù)【合同法第220條】1097、出租人維修租賃房屋的義務(wù)（1）出租人履行維修義務(wù)，須具備以下條件：租賃房屋有維修的必要；租賃房屋是由于自然損壞或?qū)儆诤贤s定由出租人維修的情形（因承租人原因?qū)е伦赓U房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修）；租賃房屋有維修的可能（若維修耗費(fèi)巨大或僅靠維修無法繼續(xù)使用的，即無維修可能）；租賃期間承租人已及時(shí)通知出租人維修；當(dāng)事人對維修義務(wù)的承擔(dān)沒有特別約定。如果當(dāng)事人另有約定，按“約定大于法定”原則，應(yīng)按約定處理。7、出租人維修租賃房屋的義務(wù)（1）出租人履行維修義務(wù)，須具備1107、出租人維修租賃房屋的義務(wù)（2）出租人拒不履行維修義務(wù)的責(zé)任承租人可催告出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人拒不維修的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃房屋影響承租人使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租期。因出租人不及時(shí)修復(fù)租賃房屋，致使承租人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。7、出租人維修租賃房屋的義務(wù)（2）出租人拒不履行維修義務(wù)的責(zé)1118、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù)（1）承租人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定及房屋性質(zhì)，合理使用租賃房屋，包括：不改變房屋用途，不改變房屋的結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)備，合理使用公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備；不對租賃房屋進(jìn)行破壞性使用；采取措施預(yù)防第三人對租賃房屋造成破壞。（2）承租人按照約定方法或房屋性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃房屋受到損耗的，屬于合理損耗，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人未按約定方法使用租賃房屋，沒有盡善良管理人應(yīng)有的注意，致使租賃房屋受損的，承租人應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀、賠償損失，出租人有權(quán)解除合同。8、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù)（1）承租人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約1128、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù)（3）租賃房屋的添附——承租人在租賃房屋上增添附屬物的行為。A、經(jīng)出租人同意，承租人可對租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物。如果雙方已就添附物的歸屬有明確約定的，從其約定；沒有約定的，能夠拆除又不影響其價(jià)值的，在交還租賃房屋時(shí)拆除；不能拆除或拆除會(huì)影響其價(jià)值的，添附物可以歸出租人所有，由出租人給予適當(dāng)補(bǔ)償。B、未經(jīng)出租人同意，承租人對租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，屬侵權(quán)行為，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。雙方也可事后協(xié)商添附物的歸屬。8、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù)（3）租賃房屋的添附1139、承租人返還租賃房屋的義務(wù)租賃合同解除、終止后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還出租人。（1）承租人返還的租賃房屋應(yīng)符合租賃合同約定的狀態(tài)，或符合承租人正常使用后合理損耗的狀態(tài)。（2）承租人拒不返還租賃房屋的法律責(zé)任——應(yīng)按原租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費(fèi)，直至將租賃房屋交回出租人管業(yè)之日止。9、承租人返還租賃房屋的義務(wù)租賃合同解除、終止后，承租人應(yīng)將11410、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【合同法第230條】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！咀罡叻ㄔ宏P(guān)于貫徹民法通則若干問題的意見第118條】出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。10、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【合同法第230條】11510、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【法律分析】（1）出租人在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，有兩層意思：一是使承租人有充分時(shí)間另找房屋租賃或熟悉和適應(yīng)房屋的新產(chǎn)權(quán)人；二是承租人知道租賃房屋將要出賣，可根據(jù)自身情況在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。（2）“同等條件”，指出賣房屋的價(jià)格條件，包括購房款交付的期限、方式等。（3）“優(yōu)先”，指在條件等同時(shí)，只有享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人放棄購買之后，產(chǎn)權(quán)人才可以將房屋出賣給他人。10、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【法律分析】11610、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【法律分析】（4）若房屋產(chǎn)權(quán)人以其他方式侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)，將房屋出賣給第三人，承租人起訴主張優(yōu)先購買的，法院應(yīng)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人的房屋買賣無效。（5）“買賣不破租賃”原則指在租賃房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，承租人對租賃房屋的使用權(quán)，不因租賃房屋的買賣而受到影響，租賃合同不會(huì)因此而終止，新的房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繼續(xù)將租賃房屋出租給承租人使用。10、承租人的優(yōu)先購買權(quán)【法律分析】11710、承租人的優(yōu)先購買權(quán)（6）出售租賃房屋的注意事項(xiàng)A、產(chǎn)權(quán)人向承租人發(fā)出《告知函》，將其欲出售租賃房屋的情況、價(jià)格條件告知承租人，要求承租人在收到函件之日起

日內(nèi)書面回復(fù)是否購買。B、建議通過EMS特快專遞將《告知函》寄給承租人，并保全好函件、寄送憑證、妥投證明。C、承租人放棄購買的，產(chǎn)權(quán)人在出售租賃房屋前，應(yīng)將該房屋已出租的事實(shí)、承租人、租賃期限等情況書面告知買方。最好在購房合同中注明：買方已明晰該房屋已出租給***，并同意購買。10、承租人的優(yōu)先購買權(quán)（6）出售租賃房屋的注意事項(xiàng)11811、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果房屋轉(zhuǎn)租——指房屋承租人不退出租賃關(guān)系，將其承租的房屋再出租給次承租人使用。（1）轉(zhuǎn)租包含了兩個(gè)法律關(guān)系：A、出租人與承租人之間的租賃關(guān)系B、承租人（轉(zhuǎn)租人）與次承租人之間的租賃關(guān)系【比較】轉(zhuǎn)租不同于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于第三人與出租人之間。兩者的法律性質(zhì)不同。11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果房屋轉(zhuǎn)租11911、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（2）合法轉(zhuǎn)租——承租人（轉(zhuǎn)租人）經(jīng)出租人同意，將租賃房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人（次承租人）。A、依據(jù)法律規(guī)定，房屋合法轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。B、次承租人對租賃房屋造成損害的，由轉(zhuǎn)租人向出租人賠償損失，然后再向次承租人追索。C、轉(zhuǎn)租是以承租人享有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的。根據(jù)合同相對性原理，出租人與轉(zhuǎn)租人之間的租賃關(guān)系終止時(shí)，次承租人不能向出租人主張權(quán)利，只能向轉(zhuǎn)租人請求賠償。11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（2）合法轉(zhuǎn)租12011、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（3）轉(zhuǎn)租合同的從屬性轉(zhuǎn)租合同是基于原租賃合同產(chǎn)生，從性質(zhì)上說，轉(zhuǎn)租合同是原租賃合同的從合同。轉(zhuǎn)租合同約定的轉(zhuǎn)租人權(quán)利不得超過原租賃合同約定的承租人權(quán)利。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同約定的終止日期。但出租人和轉(zhuǎn)租雙方另行約定除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，原租賃合同仍然有效。除出租人與轉(zhuǎn)租人、次承租人另有約定的以外，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同約定的出租人的權(quán)利義務(wù)，同時(shí)享有并承擔(dān)原租賃合同約定的承租人的權(quán)利義務(wù)。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止的，轉(zhuǎn)租合同隨之變更、解除、終止。11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（3）轉(zhuǎn)租合同的從屬性12111、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（4）非法轉(zhuǎn)租——承租人未經(jīng)出租人許可，擅自轉(zhuǎn)租的行為。非法轉(zhuǎn)租違反了法律規(guī)定和租賃合同的約定，侵犯了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。出租人有權(quán)解除租賃合同。11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果（4）非法轉(zhuǎn)租12212、房屋租賃合同的終止情形租賃合同到期租賃房屋拆除改建租賃房屋毀損承租人死亡，又沒有同住的其他人【合同法第234條】承租人在租賃期間內(nèi)死亡，與其生前同住的人可按原租賃合同承租該房屋。出租人與承租人雙方協(xié)商解除租賃合同一方嚴(yán)重違約，守約方單方解除租賃合同12、房屋租賃合同的終止情形租賃合同到期12313、房屋租賃合同的解除