錦江地產戰(zhàn)略發(fā)展綱要錦江國際集團地產事業(yè)部揚帆遠航 走向世界力爭現(xiàn)有資產利潤最大化實現(xiàn)酒店資產管理市場化打造全國酒店資產管理的第一品牌和專業(yè)團隊報告核心觀點錦江國際地產事業(yè)部將積極配合集團主流產業(yè)的發(fā)展，提升酒店資產運作效率，嘗試結合集團主流業(yè)務的特色地產開發(fā)，從而形成“資金、人才、品牌、特色”的核心競爭力。地產事業(yè)部在長期發(fā)展過程中，將積極實施管理機制創(chuàng)新、用人機制創(chuàng)新、分配機制創(chuàng)新、文化機制創(chuàng)新;既支持自身長期健康發(fā)展，又為完成經(jīng)營指標提供制度性創(chuàng)新基礎。目錄第一部分錦江地產業(yè)務描述與分類第四部分錦江國際地產事業(yè)部管控模式第二部分錦江地產整體發(fā)展戰(zhàn)略第三部分錦江地產過渡階段經(jīng)營活動計劃第一部分錦江地產業(yè)務描述與分類錦江國際地產事業(yè)部的成立背景錦江國際地產事業(yè)部是錦江國際集團貫徹上海國有資產改革新思路，對集團實施戰(zhàn)略性重組的產物。錦江國際集團酒店管理事業(yè)部食品事業(yè)部地產事業(yè)部商貿事業(yè)部客運事業(yè)部金融及投資事業(yè)部旅游事業(yè)部錦江國際地產事業(yè)部的成立背景（續(xù)）錦江國際地產事業(yè)部，是集團資產重組設計中深思熟慮的一個戰(zhàn)略性舉措。集團重組后，總資產達到150億元（凈資產60億元），主要體現(xiàn)在房產與地產，這些房產類資產已經(jīng)成為集團最主要的核心資產。酒店作為集團的支柱產業(yè)，與區(qū)域性房地產市場緊密相關，地產業(yè)的發(fā)展對集團主流業(yè)務的戰(zhàn)略發(fā)展具有關鍵性的先導與輔助功能。地產事業(yè)部托管資產（酒店資產管理分公司）全資酒店控股酒店參股酒店錦江和平國際銀河虹橋廣場長城南華亭上賓金門青年會九龍金沙江白玉蘭太平洋松江紅樓0.7％7％北京昆侖47.5％東錦江50％華亭50％新苑57％錦滄文華50％昆明錦華達華賓館？(五星)(五星)(五星)(五星)(五星)(五星)(三星)(五星)(三星)(三星)(三星)(三星)(三星)(三星)(三星)(四星)(四星)(四星)(四星)(四星)(四星)25％無錫錦江？海南博螯10％(四星)(四星)龍柏(四星)匯中(四星)地產事業(yè)部所屬子公司、控股和參股公司子公司/所屬資產控股參股40％70％？50％錦江房地產公司上海國際購物中心蘆潮港地塊198畝（原錦江集團)錦江樂園啟華大廈新聯(lián)誼大廈濱江國際旅游度假區(qū)開發(fā)公司成都錦和物業(yè)上海國聯(lián)天馬鄉(xiāng)村亞業(yè)房產經(jīng)紀錦江外服（錦江物業(yè)）25％20％15％49％新亞房產深圳公司飲食學校錦江經(jīng)緯15％863軟件14.29％地產事業(yè)部擬劃出單位（從酒店資產管理分公司劃出）加拿大仿膳美國公司澳大利亞公司韓國錦江49％49％49％49％新錦江40％地產事業(yè)部所所屬企業(yè)財務務情況（2002年度））注：濱江國際際旅游度假區(qū)區(qū)開發(fā)公司、、蘆潮港地塊塊無數(shù)據(jù)未計計入在內。單位：萬元錦江地產業(yè)務務分類與描述述（1）業(yè)務分類目前執(zhí)行機構構酒店資產管理理民用地產開發(fā)發(fā)錦江集團酒店店資產管理分分公司錦江房地產公公司對酒店GOP前的財務預算算進行監(jiān)控；；對酒店GOP后的財務進行行運作；參與集團酒店店投資的論證證工作。商品住宅及相相關的投資開開發(fā)；物業(yè)管理；房產經(jīng)紀。當前相關業(yè)務描述述亞業(yè)房產經(jīng)紀紀錦江地產業(yè)務務分類與描述述（2）業(yè)務分類目前執(zhí)行機構構娛樂產業(yè)商業(yè)地產開發(fā)發(fā)錦江樂園上海國際購物物中心游樂項目的經(jīng)經(jīng)營管理及相相關汽車客運運服務；娛樂產業(yè)的土土地開發(fā)。商鋪的投資開開發(fā)和租賃經(jīng)經(jīng)營；寫字樓租賃；；自營項目。濱江國際旅游游度假區(qū)開發(fā)發(fā)公司當前相關業(yè)務描述述錦江地產業(yè)務務分類與描述述（3）業(yè)務分類當前相關業(yè)務描述述目前執(zhí)行機構構工程設備錦江集團綜合合業(yè)務部集團全資、控控股企業(yè)的新新建、改擴建建、大修理的的立項、預算算和項目實施施監(jiān)控管理；；集團全資、控股企業(yè)大型設備備的更新立項項和采購管理理。集團全資、控股企業(yè)房產的實實物形態(tài)管理理。第二部分錦錦江江地產整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略中國地產市場場正進入快速速發(fā)展時期，，結構性調整整正在展開，，面臨新一輪輪洗牌與機遇遇還有40年的快速發(fā)展展時期世博會給上海海地產帶來實實質性的發(fā)展展機遇產業(yè)政策行業(yè)特色央行121文文件，國土資資源部21、、11號文件件規(guī)范市場秩秩序規(guī)模為基礎特色取勝市場空間市場空間根據(jù)國務院發(fā)發(fā)展研究中心心、建設部、、中國房地產產協(xié)會三家共共同組建的聯(lián)聯(lián)合工作小組組提交的調研研分析報告指指出，中國正正在進入房地地產快速發(fā)展展時期，預計計在今后還有有40年的快快速發(fā)展時期期。上海市房地資資源局領導與與業(yè)界資深人人士在02年年“世博會與與上海房地產產發(fā)展”專題題討論會上上一致認同未未來8年上海海房地產投資資和消費受世世博會利好影影響保持高水水平運行，預預計在2010年以前上上海房地產業(yè)業(yè)還將有較大大上升空間。。2003年，，房貸與土地地受讓二方面面新法規(guī)不斷斷推出，表明明一個規(guī)范的的，靠綜合實實力發(fā)展的房房地產市場正正在逐步形成成，雖然政策策監(jiān)管上會對對市場帶來短短期波動，但但從長遠看，，一些依靠關關系等生存發(fā)發(fā)展的地產商商將退出舞臺臺，這為具有有實力且不斷斷提升核心競競爭力的企業(yè)業(yè)提供了更為為廣闊的發(fā)展展機遇。產業(yè)政策地產行業(yè)未來來的發(fā)展是依依靠規(guī)模取勝勝，但新形勢勢下的地產行行業(yè)，企業(yè)的的特色將成為為規(guī)模的基礎礎，沒有特色色就沒有規(guī)模模。回顧歷史史，目前中國國真正上規(guī)模模的地產企業(yè)業(yè)都在某一方方面具備了特特色，形成局局部競爭優(yōu)勢勢。行業(yè)特色地產市場細分分市場發(fā)生變變化，民用地地產利潤率下下降，商業(yè)地地產及其他特特色地產將呈呈現(xiàn)恢復性快快速增長趨勢勢地產行業(yè)細分分市場趨勢變變化民用地產工業(yè)地產商業(yè)地產其他特色地產產比較國際成熟熟房地產市場場利潤率，我我國民用地產產市場的長期期利潤率將呈呈現(xiàn)下降趨勢勢。工業(yè)用地供應應和工業(yè)地產產的需求長期期而言將呈現(xiàn)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的的趨勢。商業(yè)地產、以以及其他特色色地產（如酒酒店、旅游、、文化娛樂等等等），伴隨隨國民經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)步增長，將將呈現(xiàn)恢復性性快速增長，，其對企業(yè)綜綜合實力提出出了更高的要要求，所以利利潤回報將高高于民用地產產，是今后地地產行業(yè)中最最具有吸引力力的細分行業(yè)業(yè)。錦江地產的整整體戰(zhàn)略是兼兼顧歷史，緊緊密結合錦江江國際集團發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的產產物民用地產開發(fā)發(fā)依托錦江房房產公司的現(xiàn)現(xiàn)有基礎和世世博前的機遇遇。商業(yè)地產開發(fā)發(fā)依托錦江國國際集團在常常年經(jīng)營過程程中積累的酒酒店、旅游、、文化娛樂等等方面的品牌牌優(yōu)勢依托錦江國際際集團，作為為一個具有100多億資資產的下屬事事業(yè)板塊，錦錦江地產擁有有多數(shù)房地產產企業(yè)都不可可多得的戰(zhàn)略略性資源，比比如：品牌、、資金、業(yè)務務關系等錦江地產整整體戰(zhàn)略制定錦江地地產的整體體戰(zhàn)略的重重要依據(jù)國有資產管管理體制創(chuàng)創(chuàng)新變革的的宏觀趨勢勢錦江國際集集團做大做做強主流業(yè)業(yè)務的戰(zhàn)略略需要地產行業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿εc與極具誘惑惑力的商業(yè)業(yè)前景錦江國際集集團地產資資源的獨特特優(yōu)勢地產優(yōu)勢資資產與品牌牌優(yōu)勢資源源在產業(yè)發(fā)發(fā)展中的完完美結合機制創(chuàng)新在在國有資產產產業(yè)發(fā)展展中的實際際運用錦江地產整整體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略描述堅持與錦江江國際集團團主流業(yè)務務緊密結合合，為集團團整體發(fā)展展提供先導導功能；為為錦江國際際集團國有有資產的快快速增值提提供重要戰(zhàn)戰(zhàn)略實施平平臺。通過過3-5年年的努力，，在地產行行業(yè)內形成成具有自身身特色的局局部競爭優(yōu)優(yōu)勢，并以以此為起點點，將局部部優(yōu)勢發(fā)揮揮至局部市市場的壟斷斷性優(yōu)勢。。權益總資產產從目前的的43億增加到08年的65億，增幅50%以上；；經(jīng)營總資產產從目前的的近65億增加到08年的97億；凈資產收益益率五年內內平均值力力爭達到10％；年利潤平均均水平五年年內穩(wěn)定在在2.6億元以上。錦江地產業(yè)業(yè)務特色特色地產專專業(yè)管理特色地產專專業(yè)開發(fā)錦江地產特特色內涵酒店資產專專業(yè)管理高檔辦公樓樓物業(yè)管理理參與經(jīng)濟型型連鎖酒店店專業(yè)開發(fā)發(fā)城市酒店公公寓專業(yè)開開發(fā)娛樂地產專專業(yè)開發(fā)高星級酒店店專業(yè)開發(fā)發(fā)已有業(yè)務已有能力開開展業(yè)務有待培育業(yè)業(yè)務有待機會業(yè)業(yè)務高檔辦公樓樓投資開發(fā)發(fā)區(qū)域性旗艦艦酒店投資開發(fā)錦江地產發(fā)發(fā)展遠景酒店旅游文文化娛樂地地產開發(fā)領領域的特色色強勢企業(yè)業(yè)與酒店資資產管理的的全國一流流專業(yè)機構構。通過品牌導導入、資源源導入、設設計導入為為核心的特特色地產開開發(fā)模式，，發(fā)揮為集集團主流產產業(yè)提供先先導服務的的功能。以上海為基基地，在全全國各主要要城市與旅旅游熱點城城市，實施施局部地產產整體規(guī)劃劃與創(chuàng)新開開發(fā)，將集集團品牌、、集團主流流業(yè)務導入入全國市場場，擴大集集團在全國國市場的占占有率，提提高競爭實實力。在開發(fā)模式式上，靈活活運用金融融創(chuàng)新與資資本運作創(chuàng)創(chuàng)新，形成成利潤長短短合理分布布；吸納國國內外社會會資本、整整合國內產產業(yè)戰(zhàn)略資資源，形成成以錦江地地產為龍頭頭的群體競競爭模式。。實現(xiàn)遠景全國酒店資產管理第一品牌上海地產前三十強錦江地產分分階段發(fā)展展目標以較短的時時間建立和和完善公司司化事業(yè)部部運作機制制初步形成穩(wěn)穩(wěn)定的收益益模式對擬調整業(yè)業(yè)務形成規(guī)規(guī)劃3年實現(xiàn)受受托管理酒酒店凈資產產增值30％以上以上海為起起點，打造造新興產業(yè)業(yè)的運作平平臺通過引入國國內外戰(zhàn)略略性伙伴、、資源，形形成特色地地產的發(fā)展展平臺在特色地產產運作上形形成有規(guī)范范、有核心心競爭力的的運作模式式，同時結結合環(huán)球影影城項目的的啟動，推推進新興產產業(yè)的發(fā)展展第一階段第二階段第三階段目標2003200420062008以酒店旅游游文化娛樂樂特色地產產開發(fā)為定定位5年實現(xiàn)受受托管理酒酒店凈資產產增值50％以上在全國主要要城市和旅旅游城市，，實施特色色地產的整整體規(guī)劃與與開發(fā)，整整合多方資資源，將集集團品牌和和集團其他他業(yè)務導入入全國市場場形成以特色色地產開發(fā)發(fā)與管理為為核心主業(yè)業(yè)的投資控控股型公司司業(yè)務戰(zhàn)略管管理GE矩陣專門化，采采取購并策略高低集團的競爭爭能力行業(yè)細分市市場的吸引引力市場細分以以追求主導地地位盡量擴大投投資謀求主導地地位專門化，謀謀求小塊市場份份額集中于競爭爭對手盈利業(yè)務，，或放棄選擇細分市市場持續(xù)經(jīng)營減少投資選擇細分市市場大力投入維持地位高低業(yè)務A業(yè)務B業(yè)務C業(yè)務D見下一頁錦江地產核核心業(yè)務定定位是實力力與市場機機遇的現(xiàn)實實結合錦江地產戰(zhàn)戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)業(yè)務矩陣高低低高集團的競爭爭能力行業(yè)細分市市場的吸引引力專業(yè)酒店旅旅游文化娛娛樂特色地地產開發(fā)專業(yè)酒店資資產管理民用地產開開發(fā)娛樂產業(yè)經(jīng)經(jīng)營公司新興核心業(yè)業(yè)務之間戰(zhàn)戰(zhàn)略協(xié)同集團主流業(yè)業(yè)務新興核心業(yè)業(yè)務與集團團主流業(yè)務務戰(zhàn)略協(xié)同同新興核心業(yè)業(yè)務其他業(yè)務業(yè)務A業(yè)務C業(yè)務B業(yè)務D錦江地產核核心業(yè)務模模式是基于于市場與集集團現(xiàn)狀的的積極創(chuàng)新新專業(yè)酒店資產管理業(yè)務接受錦江國國際集團委委托，行使使業(yè)主權利利。對集團團下屬酒店店的凈資產產增值負責責。協(xié)助錦錦江國際集集團通過資資本運作，，實現(xiàn)全集集團酒店資資產品牌組組合和合理的地域布局。。協(xié)助錦江江國際集團團，以資本本運作技巧巧，改善酒酒店治理結結構，引入入外部資本本，實施酒酒店設施更更新。錦江江國際地產產事業(yè)部以以收取集團團托管費為為業(yè)務收入入來源，按按照資產管管理的行業(yè)業(yè)慣例，資資產托管費費一般為凈凈資產總量量的1-3%。錦江地產核核心業(yè)務模模式是基于于市場與集集團現(xiàn)狀的的積極創(chuàng)新新（續(xù)）專業(yè)酒店旅游文化娛樂特色地產開發(fā)在以酒店旅旅游文化娛娛樂為特色色的細分產產業(yè)中，一一是要大力力構建自身身的核心競競爭力，發(fā)發(fā)揮產業(yè)中中龍頭集成成商的作用用，發(fā)揮自自身在品牌牌、在集團團資源、在在地產規(guī)劃劃與設計上上的核心競競爭力；二二是要有效效組織、整整合社會資資源，形成成以錦江地地產為核心心，并吸納納國際優(yōu)勢勢資本、國國內優(yōu)秀資資源的產業(yè)業(yè)共生鏈，，打造出中中國旅游酒酒店文化娛娛樂特色地地產的超級級航母；三三是要充分分利用多種種地產金融融創(chuàng)新工具具，合理調調整利潤空空間與數(shù)量量分布，降降低財務風風險，化解解行業(yè)周期期風險。錦江地產整整體的商務務模式特色地產專專業(yè)管理特色地產專專業(yè)開發(fā)民用房產開開發(fā)娛樂產業(yè)錦江地產長期穩(wěn)定的的資產托管管收入周期性經(jīng)營營收入長期租金收收入中期租金權權益在資本本市場套現(xiàn)現(xiàn)收入短期土地權權益轉讓收收入專業(yè)酒店旅旅游文化娛娛樂特色地地產開發(fā)是是具有錦江江特色的地地產開發(fā)模模式探索專業(yè)酒店旅旅游文化娛娛樂特色地地產開發(fā)的的商務模式式獲得土地策劃地產使使用方案地產開發(fā)投投入物業(yè)招租/出售每年穩(wěn)定的的租金收入入出售部分租租金權益回回籠資金收購新的土地中期收入長期收入短期收入物業(yè)權益轉轉讓利潤高土地穩(wěn)定租租金權益在在資本市場場的套現(xiàn)利潤高土地租金收收入利潤穩(wěn)定錦江地產核核心業(yè)務的的功能定位位是成為集集團主流業(yè)業(yè)務的先導導錦江地產核核心業(yè)務集團主流業(yè)業(yè)務其他社會機機構資源市場不同區(qū)域不同細分行行業(yè)品牌導入資源導入設計導入群體競爭優(yōu)優(yōu)勢錦江國際集集團品牌自身的規(guī)劃劃策劃能力力自身的品牌牌號召力第三部分錦錦江地產產過渡階段段經(jīng)營活動動計劃過渡階段是是錦江國際際地產事業(yè)業(yè)部成立后后承前啟后后的關鍵階階段過渡階段時間6-12個個月長短兼顧，，既為長期期發(fā)展基奠奠定基礎工工作，又兼兼顧當前市市場機遇，，完成利潤潤指標，及及時推進現(xiàn)現(xiàn)有工作追求效率，，務實與務務虛結合形成規(guī)范的的業(yè)務運作作體系，打打造新的業(yè)業(yè)務運作平平臺1、體系建建設2、核心競競爭力工程程3、酒店資資產專業(yè)管管理業(yè)務4、整合地地產資源5、土地儲儲備6、專業(yè)酒酒店旅游文文化娛樂特特色地產開開發(fā)業(yè)務7、尋找多多種形式的的戰(zhàn)略合作作資源8、編制04年地產產事業(yè)部預預算工作原則工作內容工作內容要要點（1））工作內容一一體系建設形成共識，，詳細論證證業(yè)務發(fā)展展模式細節(jié)節(jié)。制訂錦錦江國際地地產事業(yè)部部長期健康康發(fā)展的體體系基礎。。比如財務務管理體系系、風險控控制體系、、考核激勵勵體系、業(yè)業(yè)主監(jiān)督體體系，進一一步完善事事業(yè)部管控控模式，工作內容要要點（2））工作內容二二核心競爭力力工程啟動塑造““資金、人才才、品牌、、特色”四大錦江江國際地產產事業(yè)部核核心競爭力力工程。形形成錦江國國際地產事事業(yè)部的企企業(yè)文化與與新的工作作精神面貌貌。資金人才品牌特色資金的良性性運轉，形形成短中長長期收入的的合理分布布與流暢的的投融資渠渠道人才專業(yè)化化、職業(yè)化化和市場化化在集團大品品牌下形成成地產自身身的特色品品牌具有特色的的地產專業(yè)業(yè)管理和專專業(yè)開發(fā)的的核心業(yè)務務，形成特特色競爭優(yōu)優(yōu)勢工作內容要要點（3））工作內容三三酒店資產專專業(yè)管理業(yè)業(yè)務1、形成規(guī)規(guī)范的業(yè)主主管理制度度確定地產事事業(yè)部代表表業(yè)主與酒酒店管理事事業(yè)部的關關系，形成成以業(yè)主權權益為核心心的管理制制度。明確確地產事業(yè)業(yè)部代表業(yè)業(yè)主，酒店店管理公司司作為職業(yè)業(yè)管理團隊隊的定位。。形成業(yè)主主與管理團團隊的市場場化、規(guī)范范化、國際際化的委托托代理關系系。工作內容要要點（4））工作內容三三酒店資產專專業(yè)管理業(yè)業(yè)務1.1預算管理目前狀況酒店資產管管理分公司司酒店管理公公司酒店總經(jīng)理理提交年度預預算方案下達GOP總指標下達GOP指標提交年度預預算方案工作內容要要點（5））工作內容三三酒店資產專專業(yè)管理業(yè)業(yè)務調整目標酒店總經(jīng)理理下達年度預預算指標酒店管理公公司提交托管酒酒店GOP總方案下達托管酒酒店GOP總指標上報GOP最終方案提交年度預預算方案年度預算方方案包括：：年度經(jīng)營營計劃、GOP指標、工程程預算等地產事業(yè)部部1.1預算管理工作內容要要點（6））工作內容三三酒店資產專專業(yè)管理業(yè)業(yè)務1.2確認總經(jīng)理理地產事業(yè)部部對集團托托管酒店的的總經(jīng)理，，在以下情情況擁有““一票否決決權”業(yè)主認為酒酒店總經(jīng)理理人選能力力明顯不勝勝任；酒店店總總經(jīng)經(jīng)理理在在經(jīng)經(jīng)營營活活動動中中有有明明顯顯損損害害業(yè)業(yè)主主權權益益的的行行為為；；對業(yè)業(yè)主主隱隱瞞瞞重重大大事事項項；；其他他侵侵犯犯業(yè)業(yè)主主權權益益的的行行為為。。工作作內內容容要要點點（（7））工作作內內容容三三酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務務1.3派出出業(yè)業(yè)主主代代表表、、財財務務總總監(jiān)監(jiān)被托托管管酒酒店店派出出業(yè)業(yè)主主代代表表和和財財務務總總監(jiān)監(jiān)錦江江國國際際地地產產事事業(yè)業(yè)部部被托托管管酒酒店店被托托管管酒酒店店被托托管管酒酒店店………工作作內內容容要要點點（（8））工作作內內容容三三酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務務業(yè)主主代代表表和和財財務務總總監(jiān)監(jiān)由由錦錦江江國國際際地地產產事事業(yè)業(yè)部部委委派派，，并并對對其其負負責責；；業(yè)主主代代表表在在被被托托管管酒酒店店重重大大經(jīng)經(jīng)營營事事項項上上參參與與討討論論、、決決策策；；財務務總總監(jiān)監(jiān)負負責責對對酒酒店店執(zhí)執(zhí)行行財財務務制制度度進進行行監(jiān)監(jiān)督督，，對對日日常常財財務務進進行行監(jiān)監(jiān)管管；；業(yè)主主代代表表對對經(jīng)經(jīng)營營預預算算執(zhí)執(zhí)行行情情況況進進行行監(jiān)監(jiān)控控；；業(yè)主主代代表表監(jiān)監(jiān)督督實實施施酒酒店店工工程程改改造造。。1.3派出出業(yè)業(yè)主主代代表表、、財財務務總總監(jiān)監(jiān)工作作內內容容要要點點（（9））工作作內內容容三三酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務務2、、打打造造酒酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理隊隊伍伍職業(yè)業(yè)化化的的專專業(yè)業(yè)人人才才長期期培培訓訓相關關工工作作經(jīng)經(jīng)歷歷與與技技能能酒店店財財務務管管理理經(jīng)經(jīng)驗驗酒店店實實際際經(jīng)經(jīng)營營經(jīng)經(jīng)驗驗系統(tǒng)統(tǒng)培培訓訓重點點培培訓訓工作作內內容容要要點點（（10））工作作內內容容三三酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務務2、、打打造造酒酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理隊隊伍伍（（續(xù)續(xù)））區(qū)域域管管理理模模式式按酒酒店店資資產產分分布布區(qū)區(qū)域域配配備備一一個個專專業(yè)業(yè)團團隊隊。。區(qū)域域業(yè)業(yè)主主代代表表（（全全資資））區(qū)域域財財務務總總監(jiān)監(jiān)（（全全資資））預算算事事先先管管理理與與進進程程實實時時監(jiān)監(jiān)控控以市場競爭創(chuàng)新為基礎的開源管理。以利潤最大化、可持續(xù)發(fā)展為導向，編制科學、合理的GOP預算等經(jīng)營指標。以財財務務監(jiān)監(jiān)控控為為核核心心的的節(jié)節(jié)流流工作作內內容容要要點點（（11））工作作內內容容三三酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務務3、、形形成成與與集集團團關關系系的的市市場場化化運運作作機機制制對酒酒店店資資產產的的運運作作效效率率負負責責，，形形成成以以資資產產托托管管為為標標志志的的市市場場化化運運作作機機制制，，按按托托管管凈凈資資產產總總量量的的1-3%收收取取資資產產托托管管費費。。市場場化化運運作作機機制制的的優(yōu)優(yōu)點點：：有利利于于國國有有資資產產變變現(xiàn)現(xiàn)中中的的收收益益最最大大化化；；有利利于于激激勵勵托托管管方方實實現(xiàn)現(xiàn)國國有有資資產產的的快快速速增增值值；；有利利于于與與國國際際接接軌軌，，符符合合資資產產托托管管行行業(yè)業(yè)慣慣例例。。工作作內內容容要要點點（（12））工作作內內容容三三酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務務4、、配配合合集集團團對對酒酒店店的的資資產產運運作作和和地地區(qū)區(qū)性性旗旗艦艦酒酒店店投投資資從戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展角角度度對對酒酒店店資資產產的的快快速速健健康康發(fā)發(fā)展展提提出出戰(zhàn)戰(zhàn)略略性性規(guī)規(guī)劃劃意意見見，，提提交交錦錦江江國國際際集集團團，，尋尋求求共共識識。。在在酒酒店店資資產產處處置置上上，，強強調調地地產產事事業(yè)業(yè)部部的的資資本本運運作作功功能能，，形形成成地地產產事事業(yè)業(yè)部部的的酒酒店店資資產產資資本本運運作作規(guī)規(guī)范范流流程程，，配配合合集集團團的的酒酒店店資資產產結結構構與與區(qū)區(qū)域域分分布布優(yōu)優(yōu)化化。。工作作內內容容要要點點（（13））工作作內內容容三三酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務務4.1酒店店資資產產合合理理布布局局的的三三個個重重要要原原則則酒店店資資產產合合理理布布局局的的三三個個重重要要原原則則區(qū)域域組組合合區(qū)域域潛潛力力贏利利狀狀況況在不不同同商商務務中中心心區(qū)區(qū)域域內內（（虹虹橋橋VS浦東東VS城市市中中心心））、、形形成成不不同同檔檔次次（（五五星星VS四星星））、、不不同同風風格格（（商商務務VS庭院院））、、不不同同品品牌牌，，以以旗旗艦艦酒酒店店為為首首的的有有機機組組合合在審審慎慎酒酒店店商商圈圈、、城城市市商商務務中中心心變變遷遷的的調調研研基基礎礎上上，，選選擇擇具具有有長長期期發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΦ牡膮^(qū)區(qū)域域進進行行持持續(xù)續(xù)性性投投資資，，比比如如以以浦浦東東環(huán)環(huán)球球影影城城為為中中心心的的區(qū)區(qū)域域對于于贏贏利利情情況況良良好好的的四四、、五五星星級級酒酒店店，，堅堅持持控控股股地地位位，，對對于于無無特特色色的的低低星星級級酒酒店店，，原原則則上上放放棄棄控控股股地地位位工作作內內容容要要點點（（14））工作作內內容容三三酒店店資資產產專專業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務務4.2靈活活多多樣樣的的資資產產運運作作技技巧巧地產事業(yè)業(yè)部將：：通過酒店店股權多多元化、、債務重重組等手手段，為為有潛力力的酒店店提供必必要的改改造資金金。通過股權權置換、、股權出出售等方方式，配配合錦江江國際集集團酒店店資產在在地域上上合理分分布，并并回收部部分投資資成本。。配合集團團以直接接投資的的方式，，構建其其他區(qū)域域性旗艦艦酒店，，對集團團投資方方案進行行充分的的市場可可行性分分析，從從物業(yè)經(jīng)經(jīng)營與資資產增值值角度提提供專業(yè)業(yè)決策建建議。信托、企企業(yè)債融融資信托、企企業(yè)債工作內容容要點（（15））工作內容容三酒店資產產專業(yè)管管理業(yè)務務4.3配合集團團逐步建建立與主主流業(yè)務務匹配的的投融資資體系投資新建建酒店收購酒店店酒店股權權置換出售，少少量自營營資本增值值回收受托管理理集團主流流業(yè)務IPO、私募融資資工作內容容要點（（16））工作內容容三酒店資產產專業(yè)管管理業(yè)務務5、大力力推進酒酒店客房房的改擴擴建工程程利用世博博會契機機，抓住住集團此此次改造造機遇，，調整酒酒店經(jīng)營營結構,力爭3-5年內增加加500-600間客客房。增增加存量量資產，，提升資資產贏利利能力。。6、GOP后產生資資金的安安排酒店更新新改造和和大修銀行借款款還本付付息支付業(yè)主主費用（（含托管管費）支付酒店店管理公公司的效效益管理理費繳納企業(yè)業(yè)所得稅稅稅后利潤潤安排酒店店資產保保險工作內容容要點（（17））工作內容四充分挖掘掘集團現(xiàn)現(xiàn)有地產產資源潛潛力，通通過創(chuàng)新新策劃、、審慎運運作、價價值挖掘掘，在較較短時間間內創(chuàng)造造新的利利潤增長長點，盤盤活集團團存量資資產。整合地產產資源打造酒店店式公寓寓業(yè)態(tài)吳中路地地塊改造造國際購物物中心成成本控制制與收入入提升工作內容容要點（（18））工作內容四整合地產產資源吳中路地地塊改造造錦江房產產公司于于02年7月，已對對該地塊塊作過方方案策劃劃，地產產事業(yè)部部將在此此基礎上上，對周周邊商圈圈、物業(yè)業(yè)進行周周詳調研研、突出出策劃創(chuàng)創(chuàng)新、產產品差異異。以資資產價值值提升為為核心，，進行商商品房開開發(fā)。預預計投資資金額1.9億元,投資回回收率率近30%,回收周周期在在2-3年年。前期策策劃工工作將將在03年年12月完完成。。吳中路路綜合合樓位位于吳吳中路路與桂桂林路路路口口，占占地25畝畝，94年年作為為集團團對錦錦江房房地產產公司司的追追加性性投資資，記記入錦錦江房房地產產公司司凈資資產。。目前前年經(jīng)經(jīng)營性性費用用近266萬,現(xiàn)有租租戶中中有一一半為為集團團下屬屬公司司,個別企企業(yè)拖拖欠租租金現(xiàn)現(xiàn)象嚴嚴重，，造成成實質質性經(jīng)經(jīng)營虧虧損,與周邊邊物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)相比比，資資產被被嚴重重低效效使用用，開開發(fā)挖挖潛成成為當當務之之急??！工作內內容要要點（（19）工作內容四整合地地產資資源打造酒酒店式式公寓寓業(yè)態(tài)態(tài)依托集集團資資源，，地產產事業(yè)業(yè)部將將積極極探索索以樓樓房改改造、、收購購等靈靈活方方式，，仔細細考核核，認認真評評估，，將部部分原原有物物業(yè)，，改造造成具具有市市場吸吸引力力的酒酒店式式公寓寓，發(fā)發(fā)揮集集團在在酒店店管理理上的的核心心競爭爭優(yōu)勢勢，協(xié)協(xié)助集集團實實現(xiàn)核核心競競爭力力的延延伸與與市場場價值值最大大化。。在酒酒店式式公寓寓的物物業(yè)管管理上上探索索新的的市場場化模模式。。工作內內容要要點（（20）工作內容四整合地地產資資源國際購購物中中心符符合特特色地地產開開發(fā)的的模式式，但但成本本過高高，下下屬業(yè)業(yè)務繁繁雜，，妨礙礙了核核心競競爭力力的建建設，，事業(yè)業(yè)部將將通過過減少少自營營，擴擴大出出租面面積，，進一一步挖挖掘潛潛力，，提高高企業(yè)業(yè)效益益，同同時努努力解解決好好富余余人員員安置置問題題。國際購物中心成本控制與收入提升工作內內容要要點（（21）工作內內容五五土地儲儲備1、土土地儲儲備的的目標標配合集集團主主流業(yè)業(yè)務的的擴張張，儲儲備必必要的的土地地資源源，降降低開開發(fā)成成本，，尤其其是要要：獲得具具有長長期投投資價價值的的土地地資源源；對于具具有重重要戰(zhàn)戰(zhàn)略價價值的的土地地，應應爭取取成片片儲備備。工作內內容要要點（（22）工作內內容五五土地儲儲備2、土土地儲儲備的的資金金籌措措土地儲儲備資資金短期中長期期集團的資金與融資渠道以錦江置業(yè)控股公司為主要發(fā)起人設立特色地產開發(fā)基金工作內內容要要點（（23）工作內內容五五土地儲儲備3、土土地儲儲備的的實施施策略略一級市市場為為主，，二級級市場場為輔輔。結合上上海市市重大大項目目，如如世博博會、、北外外灘、、蘆潮潮港的的開發(fā)發(fā)，利利用集集團品品牌優(yōu)優(yōu)勢爭爭取參參與合合作開開發(fā)。。爭取與與地方方政府府土地地開發(fā)發(fā)機構構合作作，參參與一一級市市場的的開發(fā)發(fā)，鎖鎖定長長期開開發(fā)權權利，，利用用政府府土地地開發(fā)發(fā)機構構的級級差返返還，，降低低成本本。二級市市場以以收購購房地地產公公司股股權的的方式式為主主，可可以降降低成成本與與資金金量。。工作內內容要要點（（24）工作內內容六六專業(yè)酒酒店旅旅游文文化娛娛樂特特色地地產開開發(fā)業(yè)業(yè)務的的啟動動1、配配合集集團加加快經(jīng)經(jīng)濟型型酒店店全國國布點點，進進行新新業(yè)務務的嘗嘗試通過地地產事事業(yè)部部的整整體規(guī)規(guī)劃，，以新新建、、收購購改建建、租租賃改改建等等多種種形式式，在在短時時間內內向集集團提提供合合適的的經(jīng)濟濟型酒酒店，，以供供集團團在短短時間間內實實現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟型型酒店店在全全國范范圍內內的快快速戰(zhàn)戰(zhàn)略布布局。。地產產事業(yè)業(yè)部以以交鑰鑰匙工工程的的方式式，獲獲取穩(wěn)穩(wěn)定的的租金金回報報。工作內內容要要點（（25）工作內內容六六專業(yè)酒酒店旅旅游文文化娛娛樂特特色地地產開開發(fā)業(yè)業(yè)務的的啟動動2、積積極推推進環(huán)環(huán)球影影城項項目開開展，，尋求求資本本運作作空間間把握時時機，，利用用外部部資源源，積積極尋尋求濱濱江國國際旅旅游度度假區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)有限限公司司的資資本運運作計計劃，，力爭爭公開開發(fā)行行上市市。工作內內容要要點（（26）專業(yè)酒酒店旅旅游文文化娛娛樂特特色地地產開開發(fā)業(yè)業(yè)務的的啟動動3、錦錦江樂樂園的的重新新定位位。對目前前錦江江樂園園的業(yè)態(tài)、、產品品、客客戶、、商務務模式式、收收入結結構重重新定定位。發(fā)揮現(xiàn)現(xiàn)有的的品牌牌知名名度，，積極極引入入戰(zhàn)略略投資資者，，獲得得發(fā)展展急需需資金金，化化解財財務負負擔過過重的的窘境境。前前期策策劃將將在03年12月前完完成。。工作內內容六六工作內內容要要點（（27）工作內內容七七尋找多多種形形式的的戰(zhàn)略略合作作資源源專業(yè)股股權交交易公公司：：在酒酒店資資產的的出售售與資資本運運作上上進行行項目目合作作，或或時機機成熟熟后，，組建建專業(yè)業(yè)酒店店資產產交易易顧問問公司司。酒店資資產運運作領領域地產投投資公公司與與機構構：項項目聯(lián)聯(lián)合開開發(fā)地產開開發(fā)策策劃公公司：：項目目聯(lián)合合運作作，市市場機機會尋尋找地產設設計規(guī)規(guī)劃公公司：：項目目聯(lián)合合運作作特色地地產開開發(fā)領領域整合社社會外外部資資源，，加快快錦江江地產產自身身核心心競爭爭力的的培育育，降降低產產業(yè)發(fā)發(fā)展風風險工作內內容要要點（（28）工作內內容七七尋找多多種形形式的的戰(zhàn)略略合作作資源源戰(zhàn)略合合作伙伙伴錦江房房產公公司，，尋找找有土土地資資源企企業(yè)強強強合合作，，結合合改制制。以以相互互參股股、換換股等等形式式，聯(lián)聯(lián)合開開發(fā)民民用地地產。。民用地地產開開發(fā)領領域地產事事業(yè)部部有選選擇地地與專專業(yè)咨咨詢公公司、、財務務顧問問公司司等，，建立立戰(zhàn)略略合作作伙伴伴關系系。充充分利利用外外部資資源為為業(yè)務務發(fā)展展提供供支持持。工作內容八八編制04年年預算結合集團下下達的利潤潤指標，編編制事業(yè)部部04年預算工作內容要要點（29）預算管理工工作受托管理酒酒店的預算算管理，結結合利潤指指標，市場場情況，制制定科學的的酒店GOP指標結合集團酒酒店資產的的布局調整整，突出旗旗艦酒店作作用，兼顧顧市場差異異競爭，對對受托酒店店固定資產產投資與工工程預算編編制詳細計計劃與方案案地產事業(yè)部部所屬子/分公司預預算與績效效管理第四部分錦錦江國際際地產事業(yè)業(yè)部管控模模式事業(yè)部模式式的創(chuàng)新軌軌跡我國最早采采用事業(yè)部部的是多元元化家電企企業(yè)，目前前，已經(jīng)逐逐步推廣到到各行業(yè)，，在產業(yè)投投資型公司司中也逐步步采用事業(yè)業(yè)部制度，，提高了管管理效率。。在產業(yè)投投資型公司司中，事業(yè)業(yè)部制度也也進行了創(chuàng)創(chuàng)新，由初初期的公司司化運作模模式向投資資控股型事事業(yè)部模式式轉變。傳統(tǒng)事業(yè)部部制公司化運作作事業(yè)部投資控股型型事業(yè)部不同事業(yè)部部模式分析析比較（１１）傳統(tǒng)事業(yè)部部制公司化運作作事業(yè)部投資控股型型事業(yè)部事業(yè)部職能能產業(yè)發(fā)展引引導功能協(xié)同效果融資能力業(yè)務協(xié)同，，降低成本本前面職能加加上戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃與實施施監(jiān)控；項項目合作前面職能加加上產業(yè)合合作低高高高無高適中適中適中業(yè)務協(xié)同效效果戰(zhàn)略協(xié)同效效果不同事業(yè)部部模式分析析比較（2）傳統(tǒng)事業(yè)部部制公司化運作作事業(yè)部投資控股型型事業(yè)部適用行業(yè)股權聯(lián)系無全部工業(yè)企業(yè)標準化生產產企業(yè)服務性企業(yè)業(yè)地產行業(yè)能源、交通通、基礎設設施等資金金密集性行行業(yè)部分考核激勵模模式只對子公司司有考核激激勵考核激勵與與事業(yè)部經(jīng)經(jīng)營性資產產效益掛鉤鉤考核激勵與與權益性資資產效益掛掛鉤現(xiàn)金流管理理無全部全部地產事業(yè)部部采用公司司化運作的的現(xiàn)實依據(jù)據(jù)產業(yè)發(fā)展的的需要行業(yè)特征的的現(xiàn)實選擇擇提高集團整整體融資效效率在目前階段地產事業(yè)部較宜采用公司化運作事業(yè)部管控模式地產事業(yè)部部采用公司司化運作的的現(xiàn)實依據(jù)據(jù)（續(xù)1））產業(yè)發(fā)展的的需要錦江特色地地產是為集集團主流業(yè)業(yè)務服務的的先導產業(yè)業(yè)，需要集集中資源大大力發(fā)展。。采用公司司制的事業(yè)業(yè)部，能在在產業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略上高高度統(tǒng)一、、在戰(zhàn)略實實施監(jiān)控上上，發(fā)揮股股權控制作作用，戰(zhàn)略略實施效率率高。行業(yè)特征的的現(xiàn)實選擇擇地產行業(yè)具具有一定的的區(qū)域性、、個性化。。與傳統(tǒng)工工業(yè)企業(yè)相相比，缺乏乏一定的業(yè)業(yè)務操作協(xié)協(xié)同效果，，采用傳統(tǒng)統(tǒng)事業(yè)部模模式在戰(zhàn)略略上的絕對對統(tǒng)一又會會缺少市場場的靈活性性，所以采采取公司化化運作比較較適合地產產行業(yè)的特特征。地產事業(yè)部部采用公司司化運作的的現(xiàn)實依據(jù)據(jù)（續(xù)2））提高集團整整體融資效效率傳統(tǒng)事業(yè)部部制，下屬屬個子公司司截留了大大部分經(jīng)營營性現(xiàn)金。。事業(yè)部則則缺乏必要要的資金資資源用于產產業(yè)的投資資與發(fā)展。。采取公司司化的事業(yè)業(yè)部運作，，不僅能統(tǒng)統(tǒng)籌現(xiàn)金資資源，還能能拓展事業(yè)業(yè)部的融資資渠道，提提高整體融融資效率。。打造新的的資本運作作平臺，有有利于今后后利用資本本運作，引引入戰(zhàn)略投投資者。同同時相對于于投資控股股型事業(yè)部部項目，公公司化運作作事業(yè)部具具有更多的的靈活性，，能有效的的從產業(yè)發(fā)發(fā)展的角度度引入戰(zhàn)略略投資者，，但又不影影響存量資資產的利益益。地產事業(yè)部部采用公司司化運作的的基本設想想方案一：：成立錦江江置業(yè)投資資有限公司司操作流程錦江國際集集團錦江房地產產公司錦江置業(yè)投投資控股有有限公司收回資金2億投資3億5千萬投資資改制地產事業(yè)部部123地產事業(yè)部部采用公司司化運作的的基本設想想方案一：：成立錦江江置業(yè)后的的組織架構構錦江置業(yè)投投資控股有有限公司酒店資產管管理分公司司國際購物中中心特色地產開開發(fā)項目公公司籌錦江房地產產開發(fā)公司司錦江樂園托管錦江國際集集團投資投資地產事業(yè)部部錦江對外服務公公司（錦江江物業(yè)管理理公司濱江國際旅旅游渡假區(qū)區(qū)開發(fā)公司司地產事業(yè)部部采用公司司化