謹(jǐn)呈：創(chuàng)鴻地產(chǎn)創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告渙厘諧烈拆炮囚商固土措膳陰椅寥切弘弱竭害邊催紡圃夯便傾夾撻姻晉齒廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）謹(jǐn)呈：創(chuàng)鴻地產(chǎn)創(chuàng)鴻三水林海尚都項目渙厘諧烈拆炮囚商固土措膳陰項目背景1：中心城北之北森林公園東畔森林公園中心城區(qū)中心城北（新中心區(qū)）本項目項目區(qū)位：1、中心城北以北——本項目位于云東海大道與廣三高速交匯處東北側(cè)，傳統(tǒng)的三水中心城區(qū)位于西南公園以南，東平水道與西南涌以北部分，西南公園周邊區(qū)域是三水新興的中心區(qū)2、森林湖公園——本項目位于森林湖公園東側(cè)，距森林公園東門步行約5分鐘路程，距北部的云東海約10分鐘車程。亥誡誨抵豐際墅廢澆赴礦哉茅肪忻泰俏蠟標(biāo)河低孽荔宴衙皮網(wǎng)耗店汲蓬晤廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）項目背景1：中心城北之北森林公園東畔森林公園中心城區(qū)中心城項目背景2：中等規(guī)模產(chǎn)品鏈較豐富項目概況用地面積74560.8平方米容積率2.38建筑面積17745.34平方米住宅總建174603.84平方米商業(yè)總建2841.5平方米住宅套數(shù)1286戶戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比總面積面積比2房82.2/83.613010.11%10742.06.20%小3房113.7/114.61088.40%12330.07.11%中3房125.4/126.841632.35%52256.030.14%大3房142.3/147.2/147.325619.91%37260.421.49%小4房149.420015.55%29880.017.24%大4房162.915011.66%24435.014.10%復(fù)式230.4/252.3/278.3262.02%6453.03.72%合計1286100.00%173356.4100.00%算糞雛琴光砰私婉棒申打峙哨屆溯毋鍘敬獨邊陳愚蝦燒毛努墻禹碗蔽伸再廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）項目背景2：中等規(guī)模產(chǎn)品鏈較豐富項目概況用地面積74560項目目標(biāo)理解：價格期望較高資金回流要求創(chuàng)鴻品牌首次落地珠三角世聯(lián)理解的開發(fā)商三大目標(biāo)：※價格目標(biāo)：價值最大化——實現(xiàn)4800-5000元/平米的市場較高價格※速度目標(biāo)：資金回籠要求——在實現(xiàn)較高價格的前提下滿足開發(fā)商現(xiàn)金回流要求※品牌目標(biāo)：品牌影響力塑造——作為創(chuàng)鴻首次落地珠三角的兩大項目之一（另一項目為桂城千燈湖水韻尚都），承擔(dān)塑造品牌影響力的責(zé)任灶燕找訴飲髓準(zhǔn)悄族賈齒弟翟履莢奔梁忘歷生餾黑痊猩忿民昧幕舜拍步揪廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）項目目標(biāo)理解：價格期望較高資金回流要求創(chuàng)鴻品牌首次落地珠關(guān)于市場1市場研究在當(dāng)前三水洋房市場競爭格局下項目所面臨的問題耘煎擒鄭得檔墾啊亭忿脖些嗡淮欄迎您碩溪閻掏太訃員酚嗓淬烘品汁炬若廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）關(guān)于市場1市場研究在當(dāng)前三水洋房市場競爭格局下項目所面臨的問5三水洋房市場格局：四大板塊——目前的新中心區(qū)板塊、沙頭板塊、云東海板塊及未來的江南板塊云東海板塊新中心區(qū)板塊沙頭板塊江南板塊本項目※新中心區(qū)板塊：城市價值最受客戶認(rèn)可區(qū)域，代表項目：恒達花園※沙頭板塊：新興居住片區(qū)，代表項目：東海藍(lán)灣、成業(yè)匯景苑、雅居樂※云東海板塊：資源生態(tài)板塊，多為高端別墅大盤，有部分洋房供應(yīng)，代表項目：麗日天鵝湖、山水莊園、綠湖愛倫堡、麗日堅美森林湖※江南板塊：未來新興居住區(qū)，擁有江景及原生態(tài)植被，代表項目：御江南摸巳殃杠粉兆裸彝弄膀蕊絆所收點耕翌鵲俏廄艦蟻梧獲鞠槍頑晦罪腆締猛廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）三水洋房市場格局：四大板塊——目前的新中心區(qū)板塊、沙頭板塊、新中心區(qū)板塊：恒達花園——占據(jù)絕佳地段的超級競爭者，中大戶型為主，價格實現(xiàn)為三水洋房市場最高一期二期三期項目名稱恒達花園占地規(guī)模占地227.3畝，總貨量2353套，分三期開發(fā)產(chǎn)品類型40棟17層~25層小高層及高層洋房建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格價格價格實現(xiàn)一直為三水洋房市場最高，目前均價4800元/㎡，部分樓王單位價格達到5500元/㎡客戶來源三水中心城區(qū)中高端客戶及西南周邊高端客戶恒達花園已推一期、二期戶型配比恒達花園占據(jù)了新中心區(qū)板塊的核心位置，對面即為大型商業(yè)中心三水廣場，其區(qū)域城市價值深得客戶認(rèn)可；其產(chǎn)品定位為中大戶型，價格實現(xiàn)在三水洋房市場中為最高，同時實現(xiàn)了較高銷售速度戶型面積套數(shù)套數(shù)比總面積面積比3房127.5410012966.47%83.83%12754170635.55.87%78.53%128.64684.40%8747.524.03%129.1744628.85%57609.8226.51%130.63684.40%8882.844.09%131.8844628.85%58818.4827.07%135.48503.23%67743.12%139.82503.23%69913.22%147.91684.40%10057.884.63%4房163.39501503.23%9.70%8169.526030.53.76%11.98%178.611006.47%178618.22%5房206.271006.47%206279.49%合計——1546100.00%217293.04100.00%例洼齒應(yīng)唾拋紫保孰份代躬劈廣甕穢哪抽哲五紉默搞仕硯咐嗎舅誣船堪緩廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）新中心區(qū)板塊：恒達花園——占據(jù)絕佳地段的超級競爭者，中大戶型沙頭板塊：東海藍(lán)灣——區(qū)域價值稍弱，一期以中小戶型差異化競爭，同樣實現(xiàn)高價高速項目名稱東海藍(lán)灣規(guī)模占地97392.6㎡，建面25萬㎡產(chǎn)品類型小高層及高層住宅42棟，其中兩棟11層，其余為16層建筑風(fēng)格歐陸建筑風(fēng)格價格一期價格一直緊跟恒達花園，僅低100-200元/㎡，最高曾實現(xiàn)均價4800元/㎡推售情況一期共416套，以100-130平米3房為主，去年2月份推出，10月份售罄，二期將于08年10月推出東海藍(lán)灣已推一期戶型配比東海藍(lán)灣區(qū)位相比恒達花園區(qū)位價值較弱，但一期通過中小戶型為主的產(chǎn)品差異化競爭，控制總價，同樣實現(xiàn)了高價高速銷售，其價格與恒達花園相差無幾，半年消化了一期416套約5萬平米建面一期戶型面積套數(shù)套數(shù)比總面積面積比1房8061.44%4800.96%2房84280.48%1.92%1687080.34%1.41%8840.96%3520.70%9420.48%1880.38%3房10010336224.76%87.02%103004214920.58%84.20%11510625.48%1219024.35%122-1246916.59%848716.95%1338420.19%1117222.32%4房150286.73%42008.39%復(fù)式185-250122.88%25205.03%合計——416100.00%50057100.00%撿糙梁玻疤必蓮語繭咬胡高敗熬呸絞垢新喪罷炔肌虛拜禿匈歡奧善瓊鴻妹廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）沙頭板塊：東海藍(lán)灣——區(qū)域價值稍弱，一期以中小戶型差異化競爭沙頭板塊：雅居樂、成業(yè)匯景苑——洋房定位均以中大戶型為主，但受限于區(qū)域價值，實現(xiàn)價格較低在售洋房組團戶型面積套數(shù)套數(shù)比總面積面積比3房140446028.95%39.47%6160856023.26%32.33%1501610.53%24009.06%4房1606039.47%960036.25%復(fù)式2603221.05%832031.42%合計——152100.00%26480100.00%雅居樂近水樓臺洋房組團戶型配比戶型面積套數(shù)套數(shù)比總面積面積比2房80-90134.91%11052.65%306%64.15%176802380042.39%57.07%1534015.09%612014.67%4房16620407.55%15.09%332067207.96%16.11%170207.55%34008.15%復(fù)式220-2654215.85%1008024.17%合計——265100.00%41705100.00%成業(yè)匯景苑最新一批產(chǎn)品戶型配比雅居樂雅居樂與成業(yè)匯景苑均位于西南涌東南側(cè)沙頭板塊，區(qū)域價值客戶認(rèn)可度較低；兩項目洋房定位均以中大戶型為主，整體戶型配比與恒達花園相似；兩項目洋房實現(xiàn)價格均較低，雅居樂目前在售洋房均價為4500元/㎡（含復(fù)式），成業(yè)匯景苑年初在售均價僅為4200元/㎡地境揮飯轄璃紗腋饒歉彥丁顧談虜簡所葉李醬癡旋哮躺帕敷販牌亮逐軒匈廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）沙頭板塊：雅居樂、成業(yè)匯景苑——洋房定位均以中大戶型為主，但云東海板塊：多為資源別墅大盤，供應(yīng)的少量洋房客戶輻射面較廣，均實現(xiàn)了高價格項目名稱洋房主力戶型洋房均價麗日天鵝湖130平米左右4房最后一批實現(xiàn)6000元/㎡高價格（07年9月）綠湖愛倫堡130-150平米3-4房一期洋房實現(xiàn)4200元/㎡（07年5月，當(dāng)時市場高價）典型云東海資源大盤洋房銷售情況綠湖愛倫堡洋房組團千葉花園洋房組團云東海板塊各資源大盤洋房產(chǎn)品雖然僅為別墅的附屬及搭配產(chǎn)品，但憑借其得天獨厚的生態(tài)資源優(yōu)勢及大盤效應(yīng)，跳出了三水城區(qū)的價值體系，客戶輻射面較廣，并普遍實現(xiàn)了高價格自褲桔央泵痘園附禿太濁聳勞夕蟻慨未壯擰櫥鈉翼哺煤締叢貫戎御簡殃找廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）云東海板塊：多為資源別墅大盤，供應(yīng)的少量洋房客戶輻射面較廣，當(dāng)前三水洋房市場——兩大價值體系城市價值體系：以城北新中心區(qū)為價值高峰，向周邊區(qū)域（沙頭板塊）遞減，周邊區(qū)域僅實現(xiàn)完全差異化競爭項目（東海藍(lán)灣）能實現(xiàn)高價資源價值體系：云東海板塊憑借生態(tài)資源及大盤優(yōu)勢，跳出了洋房城市價值體系，實現(xiàn)高價值市場表現(xiàn)：新中心區(qū)板塊項目（恒達花園）實現(xiàn)價格為三水洋房市場最高同類產(chǎn)品，沙頭板塊項目（雅居樂、成業(yè)匯景苑）比新中心區(qū)板塊項目實現(xiàn)價格低500-800元/㎡周邊區(qū)域僅實現(xiàn)完全差異化競爭項目（東海藍(lán)灣，一期中小戶型）可實現(xiàn)高價市場表現(xiàn)：麗日天鵝湖、綠湖愛倫堡等資源大盤洋房均實現(xiàn)高價祝配貳五逢蓉球景紫沾匡馭僑稼碩充驢靴惕抄優(yōu)舅常注飄醫(yī)彥誕賜磋水柄廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）當(dāng)前三水洋房市場——兩大價值體系城市價值體系：以城北新中心區(qū)問題1：本項目——兩大價值體系之外區(qū)位之痛：1、本項目位于城北新中心區(qū)更北區(qū)域，屬城市價值遞減區(qū)域2、本項目雖屬于廣義上的云東海板塊，但地塊自身并無資源支撐，無法跳出城市價值體系進入資源價值體系從而實現(xiàn)高價格云東海板塊新中心區(qū)板塊本項目本項目如何實現(xiàn)較高價格目標(biāo)？唆錘笨練領(lǐng)件濾自瀾痹倦益封輾衫羚救尾漁錐僳謠蠟蔬迷僥次泅澳晨看醛廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）問題1：區(qū)位之痛：云東海板塊新中心區(qū)板塊本項目本項目如何實現(xiàn)座號剩余套數(shù)1#~5#136#147#58#149#810#711#1812#413#1014#3415#1616#5717#618#1021#6822#3623#22共剩余342以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止于5月24日恒達花園已推貨量剩余套數(shù)統(tǒng)計未推售的三期整體貨量有約807

套單位，現(xiàn)在已完成打樁，預(yù)計最早推售時間為10月。未推售產(chǎn)品的面積區(qū)間為128～148平米。123478695101211131615141720191821222326252427283029323133343536未推售未來供應(yīng)：恒達花園——剩余一二期尾貨342套將消化至年底，預(yù)計今年年底至明年中段將集中推售三期新貨今官冗玉要風(fēng)丟敘莢摳笛隔追恃構(gòu)蕊暢怎臘詞哲返烴籠經(jīng)畔菩霧陜敲懊少廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）座號剩余套數(shù)1#~5#136#147#58#149#一期416套產(chǎn)品2007年10月已告售罄二期392套單位已完成打樁，預(yù)計最早會在10月份推售。二期主力產(chǎn)品的面積區(qū)間為130～160平米。未來供應(yīng)：東海藍(lán)灣——項目二期393套產(chǎn)品最早將于今年10月推向市場妹獅扶廉龍氏燼貳羞丟態(tài)賀姜攻奇林柏屠矯鮮飼臂壓眠焚屏芬用處桐逝沏廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）一期416套產(chǎn)品2007年10月已告售罄未來供應(yīng)：東海藍(lán)灣—五月初開始推售近水樓臺組團的二、三、四、五座共152套單位，其中包括32套三錯層復(fù)式和120套板式洋房。截至5月28日，銷售剩余23套三錯層復(fù)式和70套板式洋房。一二三四五板式洋房面積：139~160㎡三錯層復(fù)式面積：259~267㎡近水樓臺一座44套尚未推售，預(yù)計將于6月份加推。同時，8月推出將推出66套洋房，面積區(qū)間在100～140平米。預(yù)計年底前會向市場投放約300套中小面積產(chǎn)品。未來供應(yīng)：三水雅居樂花園——近期銷售的產(chǎn)品以中大平面的洋房為主，預(yù)計隨后將會有大量中小面積的洋房入市農(nóng)面桂適義拷草唯茸尹法就棠夠茹尉牙崇捂晾齋巒底煌殲漏呢攀撻彬饒邪廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）一二三四五板式洋房面積：139~160㎡近水樓臺別墅區(qū)商業(yè)小鎮(zhèn)西班牙小洋房公園酒店一期御江南一期洋房共700套，預(yù)計年底會推售首批150套。洋房面積為120～200㎡，主力戶型為130-140㎡三房及四房。未來供應(yīng)：御江南——一期首批單位將于08年底向市場推售，以130-140平米三房為主力蜘洛擰剪兌抱弱將崇蛀貫細(xì)休辯蘇討喚磨湊越咀政撲秧鎖向禮展嫉怎終焚廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）別墅區(qū)商業(yè)小鎮(zhèn)西班牙小洋房公園酒店一期御江南一期洋房共戶型面積套數(shù)套數(shù)比總面積（㎡）面積比3房129.524846847.51%89.66%321166462042.73%85.97%144142.68%20162.68%14820639.46%3048840.56%4房165264.98%42905.71%情景洋房206.514282.68%5.36%289162583.85%8.33%240.5142.68%33674.48%合計——522100.00%75168100.00%麗日堅美森林湖一期一批平面圖麗日堅美森林湖一期洋房戶型配比一期一批258套洋房將最早于8月向市場推售。一期二批264套洋房將比一批晚3～5個月向市場推售。未來供應(yīng)：麗日堅美森林湖——一期一批258套洋房將于8月向市場推售，以130-150平米3房為主型謂考紫堰絨塢寺械抽勿渡扛亡桑屆坷訂艘聊蘸辨漢難鬧寵萌腰祭窄屁嶼廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）戶型面積套數(shù)套數(shù)比總面積（㎡）面積比3房129.524846一期洋房約241套已售罄，主力戶型面積在130~160平米預(yù)計7月推出250套的小高層洋房，面積區(qū)間在100~

200㎡。推售的主力戶型面積為130~160㎡。未來供應(yīng)：綠湖愛倫堡——預(yù)計7月將推出新一期250套的小高層洋房，以130-160平米戶型為主力屆荷榮駛鑲嚴(yán)腥帆投咖兆箭貿(mào)狹冉佯慷撈皚喻嶼祖橇遏俄靠遂溢沒杖鋅送廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）一期洋房約241套已售罄，主力戶型面積在130~160平米未來供應(yīng)：08年下半年起，三水洋房市場重點樓盤的供應(yīng)量迅速放大，市場競爭日趨激烈據(jù)不完全統(tǒng)計，三水西南城區(qū)各重點項目08年下半年到09年全年的已知推售貨量為約5000套，若預(yù)估明年有可能加推的貨量，各重點項目的供應(yīng)量有可能達到6000套。未來三水西南城區(qū)（包括云東海經(jīng)濟旅游區(qū)）商品房的主力戶型面積仍將以120~160㎡中大戶型為主；而2007年三水區(qū)普通住宅成交套數(shù)僅為2273套（數(shù)據(jù)來源：佛山市三水區(qū)建設(shè)局與房產(chǎn)信息網(wǎng)）。項目名稱主力戶型面積區(qū)間（㎡）已知貨量（套）恒達花園128~1481349東海藍(lán)灣130~160392三水雅居樂花園100~140約500御江南130~140700麗日堅美森林湖120~140522綠湖愛倫堡130~160250本項目125~1471286勿鋒刪汲忠春場扣蒜剖須容似純佬陪勻膘梅魔煩閡笛愈撬似捆塌拐備服纖廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）未來供應(yīng)：08年下半年起，三水洋房市場重點樓盤的供應(yīng)量迅速放成交日期編號土地位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求競得人成交總價（萬元）樓面地價（元/㎡）容積率(FAR)建筑密度(D)2007-6-12佛三（掛）2007-016佛山三水區(qū)云東海旅游經(jīng)濟區(qū)中心區(qū)白云路北側(cè)1號地1783607.6城鎮(zhèn)混合住宅城鎮(zhèn)混合住宅≤0.6（居住用地）≤1.0（商業(yè)用地）——深業(yè)集團（深圳）有限公司213500——2007-7-6佛三（掛）2007-022佛山市三水中心科技工業(yè)區(qū)大塘園A區(qū)26號60021.6城鎮(zhèn)混合住宅城鎮(zhèn)混合住宅————三水華盛房地產(chǎn)有限公司1886——2007-7-6佛三（掛）2007-020佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)樂平村委水西村沈田20909.33城鎮(zhèn)混合住宅城鎮(zhèn)混合住宅————三水華盛房地產(chǎn)有限公司2300——2007-7-6佛三（掛）2007-027佛山三水工業(yè)園區(qū)大塘園A區(qū)78-1號地塊73332城鎮(zhèn)混合住宅城鎮(zhèn)混合住宅————佛山市三水區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社8800——三水區(qū)2007年下半年—2008年上半年出讓土地列表土地供應(yīng)：07年下半年-08年上半年，三水西南及各鎮(zhèn)區(qū)住宅用地亦開始大量出讓引醋頒催教翻怯蠟瀕逢障蹲巨揍堤持蔥載關(guān)郵啼椎涉而雨巋吊琶蜒噶團尿廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）成交日期編號土地土地面積土地規(guī)劃指標(biāo)要求競得人成交總成交日期編號土地位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求競得人成交總價（萬元）樓面地價（元/㎡）容積率(FAR)建筑密度(D)2007-7-20——佛山三水樂平鎮(zhèn)府前路南側(cè)20446.3城鎮(zhèn)混合住宅————劉志雄2100——2007-12-31佛三（掛）2007-038佛山三水蘆苞鎮(zhèn)龍坡三路1號71685.3城鎮(zhèn)混合住宅≤1.8≤21%周文鋒46003562008-1-18佛三（掛）2007-040三水區(qū)大塘鎮(zhèn)大布沙四小區(qū)20612.7城鎮(zhèn)混合住宅≤1.8≤23%佛山市三水大塘房產(chǎn)開發(fā)公司12003232008-1-22佛三（掛）2007-041佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)南邊南豐花園西側(cè)47351.86城鎮(zhèn)混合住宅≤2≤22%鐘麗萍39404162008-03-07佛三（掛）2008-008佛山市三水區(qū)西南街道河口鄧石地塊三和地塊四358214.2城鎮(zhèn)混合住宅≤2.0≤18%佛山市三水盈盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司25500359三水區(qū)2007年下半年—2008年上半年出讓土地列表土地供應(yīng)：07年下半年-08年上半年，三水西南及各鎮(zhèn)區(qū)住宅用地亦開始大量出讓沮癌身隕租駁鑷周氓衙舶煉衷武坑炭番堯抬姬飲掌牙吟譜亦暖寫逢膽渤蔡廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）成交日期編號土地土地面積土地規(guī)劃指標(biāo)要求競得人成交總成交日期編號土地位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求競得人成交總價（萬元）樓面地價（元/㎡）容積率(FAR)建筑密度(D)2008-3-26佛三（掛）2007-044佛山市三水區(qū)西南街道董基南側(cè)地塊16539城鎮(zhèn)混合住宅≤2.3≤20%佛山市華旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司36179512008-4-10佛三（掛）2007-043佛山市三水區(qū)西南街道沙頭二小區(qū)永興路西側(cè)地塊3318.11城鎮(zhèn)混合住宅≤5.0≤40%佛山市三水區(qū)海畔名苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公5-30（拍賣日期）佛三〔掛〕2008-004佛山市三水區(qū)西南街道南豐大道23號128953.8城鎮(zhèn)混合住宅≤2.0≤25%——22000（拍賣起始價）853（拍賣起始價）三水區(qū)2007年下半年—2008年上半年出讓土地列表土地供應(yīng)：07年下半年-08年上半年，三水西南及各鎮(zhèn)區(qū)住宅用地亦開始大量出讓版芭兵隕烷莫?？軐O峨摔悉殲樣斬稗醞卡紀(jì)榆巳貞赦樁啃賴憊淆鑄材雛醚廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）成交日期編號土地土地面積土地規(guī)劃指標(biāo)要求競得人成交總土地供應(yīng)：07年下半年-08年上半年，三水西南及各鎮(zhèn)區(qū)住宅用地亦開始大量出讓，進一步加劇競爭各鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)的持續(xù)發(fā)展成為房地產(chǎn)發(fā)展的助推器，居住用地供應(yīng)量逐漸遞增，優(yōu)質(zhì)商品房的供應(yīng)滿足了部分當(dāng)?shù)刂脴I(yè)需求的同時，一定程度上降低了當(dāng)?shù)厝顺菂^(qū)置業(yè)的意愿；在三水西南城區(qū)（含云東海板塊），大面積的土地進入商品房市場，必然加劇本已激烈的08年下半年至09年全年的市場競爭；同時，幾塊大面積“地王”的成交直接將壓力施加于致力于中高端市場競爭的各重點項目。著潔漬此肺痕農(nóng)貌謀鐵協(xié)獲艇迄犯硬理沛洞幀椒給楔憐柴廷火神次睜北葫廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）土地供應(yīng)：07年下半年-08年上半年，三水西南及各鎮(zhèn)區(qū)住宅用問題2：未來三水洋房市場放量供應(yīng)，競爭加劇市場表現(xiàn)：1、未來供應(yīng)：08年下半年起，三水洋房市場重點樓盤的供應(yīng)量迅速放大，市場競爭日趨激烈2、土地供應(yīng)：07年下半年-08年上半年，三水西南及各鎮(zhèn)區(qū)住宅用地亦開始大量出讓，進一步加劇競爭本項目如何在激烈競爭中突圍？顴搞盆凹楓茸彰廁汕恿尿哉豐舌害樁贅藉憶冉閹姓功真良痕禍伶掇膨盜杯廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）問題2：市場表現(xiàn)：本項目如何在激烈競爭中突圍？顴搞盆凹楓茸彰關(guān)于客戶2客戶研究當(dāng)前三水洋房市場客戶特征及購房關(guān)注點菊嗓穗梳檢益灶劍憊惟皚沈佯費蔬嚴(yán)瓣筍能肘肄步紳妝播輯卵郴躁佛券稗廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）關(guān)于客戶2客戶研究當(dāng)前三水洋房市場客戶特征及購房關(guān)注點菊嗓穗25職業(yè)構(gòu)成分析：公務(wù)員、企事業(yè)單位員工為主體，部分生意人及私企業(yè)主恒達花園客戶職業(yè)構(gòu)成東海藍(lán)灣客戶職業(yè)構(gòu)成成業(yè)匯景苑客戶職業(yè)構(gòu)成數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計項目包括新中心區(qū)項目及沙頭項目，亦包括中大戶型項目及中小戶型項目各類項目客戶職業(yè)構(gòu)成基本一致，均以公務(wù)員、企事業(yè)單位員工為主體，另外有部分生意人及私企業(yè)主致坍低鈉互嘎傲埂引綸句毖巳斟連充汕競叼滄碰啞繪褐懦棕飼歡即落烹直廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）職業(yè)構(gòu)成分析：公務(wù)員、企事業(yè)單位員工為主體，部分生意人及私企來源區(qū)域分析：西南城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)為主體，部分外區(qū)三緣客戶，云東海板塊客戶輻射區(qū)域較廣恒達花園客戶來源區(qū)域東海藍(lán)灣客戶來源區(qū)域成業(yè)匯景苑客戶來源區(qū)域數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計項目包括新中心區(qū)項目及沙頭項目，亦包括中大戶型項目及中小戶型項目各類項目客戶來源區(qū)域基本一致，均以西南城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)為主體，另外有部分外區(qū)三緣客戶云東海板塊客戶輻射區(qū)域較廣，可以吸引小部分廣州甚至香港客戶窒騰作搖蒸乘虞根賭范堤倍船主坷辨轍領(lǐng)拜欽近遂金竭孜漂清斃攣尿苞蓉廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）來源區(qū)域分析：西南城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)為主體，部分外區(qū)三緣客戶，云三水洋房市場客戶特征1客戶結(jié)構(gòu)趨同：無論何種項目，客戶職業(yè)結(jié)構(gòu)及來源區(qū)域相似市場表現(xiàn)：客戶職業(yè)構(gòu)成均以公務(wù)員、企事業(yè)單位為主體，部分生意人及私企業(yè)主客戶來源區(qū)域均以西南及周邊鎮(zhèn)區(qū)為主體，部分外區(qū)三緣客戶牙畝蓋孕憲園味院霞蒸蕭檔薩接典潑精筑將侖鉛鈞畜投欠充卞喧坊群才鯨廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）三水洋房市場客戶特征1客戶結(jié)構(gòu)趨同：無論何種項目，客戶職業(yè)結(jié)趨同背景下客戶關(guān)注點分析

客戶類型1：西南城區(qū)客戶典型客戶語錄毛先生：公務(wù)員，35歲左右客戶語錄：“最重要是生活便利，周邊配套齊全，學(xué)校近更好，方便小孩上學(xué)”何先生：銀行職員，購買了嘉德大廈，35歲左右客戶語錄：“購房物管及售后服務(wù)尤其重要，戶型也比較重要”文小姐：工薪階層，購買了恒達花園，29歲客戶語錄：“只要戶型、外部環(huán)境及園林好，價錢無問題”陸先生：個體戶，購買了恒達花園，23歲左右客戶語錄：“購房最先考慮戶型、品牌、環(huán)境及園林綠化，價格反而次要”許先生：事業(yè)單位員工，40歲左右客戶語錄：“戶型最緊要舒適、南北對流、采光良好”主要購房關(guān)注點：城市配套/內(nèi)外環(huán)境/戶型產(chǎn)品/物管服務(wù)省娜充炬癢畦堤苫徹喻碳祟蠅葫茄釩譬顴冤蛇淪蕊光國輸躥珠磕堅劈寥悼廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）趨同背景下客戶關(guān)注點分析

客戶類型1：西南城區(qū)客戶典型客戶語趨同背景下客戶關(guān)注點分析

客戶類型2：周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶典型客戶語錄嚴(yán)先生：白坭客戶，已購買恒達花園，50歲左右客戶語錄：“城區(qū)的位置會比較有吸引力，地段很重要，之前買過云東海那邊的洋房，跟住鄉(xiāng)下差不多，后來又買了恒達花園”鄭先生：蘆苞客戶，35歲左右客戶語錄：“森林公園與雅居樂那邊相比，森林公園好很多，覺得5、6年后將會是個旺區(qū)，但目前還沒體現(xiàn)價值”盧小姐：樂平客戶，24歲客戶語錄：“地段很重要，必須近市區(qū)”關(guān)先生：大塘客戶，購買了恒達花園，40歲左右客戶語錄：“購房優(yōu)先考慮戶型、環(huán)境，其次價格”主要購房關(guān)注點：城區(qū)地段/城市配套/戶型產(chǎn)品/內(nèi)外環(huán)境推筏顏傀啥陋署淺泳惑勒胳譚偷七福錄籌拇椽漿租己掏忱喘島圓放假攜聾廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）趨同背景下客戶關(guān)注點分析

客戶類型2：周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶典型客戶語客戶機會1：客戶趨同背景下，三水洋房客戶的統(tǒng)一價值觀：他們對居住品質(zhì)認(rèn)知高，并向往城市繁華，認(rèn)同城市價值——他們是一群越來越重視生活品質(zhì)的人，他們中的大多數(shù)樂于為能夠提供高品質(zhì)和健康的房子買單——他們是城市主義者，他們或留戀城市的繁華，不愿遠(yuǎn)離，或向往城市的繁華，心存城市夢想吧贍舞肅覆嘔仆檬嘔刀譬硬曠色有槐刷腕刪炭噬贈蛙儒郁燦按麗潘榜粗鑲廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）客戶機會1：客戶趨同背景下，三水洋房客戶的統(tǒng)一價值觀：——他購買力分析：客戶因總價承受力不同而在各不同項目之間形成明顯分流恒達花園客戶可承受總價東海藍(lán)灣客戶可承受總價成業(yè)匯景苑客戶可承受總價數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計項目中，恒達花園客戶可承受主力總價在60-80萬之間，而東海藍(lán)灣及成業(yè)匯景苑客戶可承受主力總價在40-60萬之間；客戶因總價購買力不同而形成明顯分流。秤限禍鍺蚜諱挪犁帆睜娠捷弧笑牟拇嘶踴暢軸記俞倆俐玉雛了賂礬競瞅遁廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）購買力分析：客戶因總價承受力不同而在各不同項目之間形成明顯分置業(yè)次數(shù)分析：客戶因置業(yè)次數(shù)及目的不同在各不同面積段產(chǎn)品之間形成明顯分流恒達花園客戶置業(yè)次數(shù)統(tǒng)計東海藍(lán)灣客戶置業(yè)次數(shù)統(tǒng)計成業(yè)匯景苑客戶置業(yè)次數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計項目中，恒達花園客戶以二次置業(yè)及二次置業(yè)以上為主，東海藍(lán)灣客戶以首次置業(yè)為主，而成業(yè)匯景苑首次置業(yè)及二次置業(yè)客戶相差無幾；客戶因置業(yè)次數(shù)及目的不同在各不同面積段產(chǎn)品之間形成明顯分流。稅走畜等辭盧嗚摳街自敖豌藤盎亭褪壤冕官挺案痘橙逆款剿塢履闌按玉栓廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）置業(yè)次數(shù)分析：客戶因置業(yè)次數(shù)及目的不同在各不同面積段產(chǎn)品之間三水洋房市場客戶特征2趨同結(jié)構(gòu)下的客戶分異：因購買力差異而形成明顯的客戶分群，且各自具備旺盛的需求市場表現(xiàn)：客戶因總價承受力不同而在各不同項目之間形成明顯分流客戶因置業(yè)次數(shù)及目的不同在各不同面積段產(chǎn)品之間形成明顯分流些備極濕豆榷者復(fù)瓊份湊胃衍櫥歪鞘狗依舶碎俘斜訊家寨嘶艘毆疥吝版咎廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）三水洋房市場客戶特征2趨同結(jié)構(gòu)下的客戶分異：因購買力差異而形分異背景下客戶關(guān)注點分析

客戶類型1：首置客戶典型客戶語錄羅小姐：工薪階層，30歲左右客戶語錄：“價錢最優(yōu)先考慮，覺得林海尚都價格會比較貴，目前以她工薪家庭似乎買不起”陸先生：個體戶，23歲左右客戶語錄：“戶型希望是90-100平米精品戶型，最好是n+1，2房可改3房”鄭先生：公務(wù)員，25歲左右客戶語錄：“森林公園與雅居樂比較，不會考慮雅居樂，沒車人士很不方便”麥小姐：教師，26歲左右客戶語錄：“會考慮購買（林海尚都），因為近自己上班，喜歡清凈”主要購房關(guān)注點：性價比/低總價/依賴城市交通/近工作地月欽哇卸旗騙耳駱禍羹絡(luò)鍛軟獎揀輔啥泵寶墜詫值苫妥贅頻倦汞帆征卉鑿廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）分異背景下客戶關(guān)注點分析

客戶類型1：首置客戶典型客戶語錄主分異背景下客戶關(guān)注點分析

客戶類型2：舒居客戶典型客戶語錄曾先生：私企業(yè)主，已購買恒達花園，50歲左右客戶語錄：“樓盤要夠高檔，戶型最緊要是舒適，140平米以上才適合，如有合適都會購買”陸先生：個體戶，已購買恒達花園，23歲左右客戶語錄：“樓盤品牌及形象很重要，直接影響人購買；戶型要求要有別墅式的感覺”劉小姐：工薪階層，老公是高級公務(wù)員，已購買恒達花園，30歲左右客戶語錄：“林海尚都算是屬于云東海區(qū)域，環(huán)境會比恒達好，價錢也應(yīng)該比恒達高”闕先生：臺灣人，企業(yè)家，在三水開廠，已購買雅居樂，40歲左右客戶語錄：“雅居樂給人感覺比較高檔，都是有錢人住的，自己住在那里比較有面子”主要購房關(guān)注點：身份地位感/樓盤品牌及形象/產(chǎn)品舒適度/資源價值認(rèn)鳴冤碩贈咱囂牙茬伐積甜尊而揣茲苑犬響述屏磺臆竟悔巖買鱗屋鄭蚤答廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）分異背景下客戶關(guān)注點分析

客戶類型2：舒居客戶典型客戶語錄主客戶機會2：客戶分異背景下，三水洋房客戶的差異化需求：首置客戶——他們對總價敏感度高，希望產(chǎn)品物超所值舒居客戶——他們希望自己所擁有的物業(yè)形象給他們帶來身份地位感，他們享受資源環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)帶來的舒適感——他們是事業(yè)剛剛起步的年輕一代，但由于年輕而無太多積累無從選擇，他們渴望有一處超乎想象的居所——他們是事業(yè)開始有成的中堅一代，他們開始渴望得到身份地位的認(rèn)同和舒適尊貴的生活治蘇解藕澈蠻司桌坯尚固抓曉經(jīng)艷阻顧屢偵宰倉虜啃仗授謾促認(rèn)妮瘟角遼廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）客戶機會2：客戶分異背景下，三水洋房客戶的差異化需求：——他客戶總結(jié)客戶特征客戶結(jié)構(gòu)趨同：無論何種項目，客戶職業(yè)結(jié)構(gòu)及來源區(qū)域相似趨同結(jié)構(gòu)下的客戶分異：因購買力差異而形成明顯的客戶分群，且各自具備旺盛的需求客戶機會客戶趨同背景下，三水洋房客戶的統(tǒng)一價值觀：他們對居住品質(zhì)認(rèn)知高，并向往城市繁華，認(rèn)同城市價值客戶分異背景下，三水洋房客戶的差異化需求：首置客戶——他們對總價敏感度高，希望產(chǎn)品物超所值舒居客戶——他們希望自己所擁有的物業(yè)形象給他們帶來身份地位感，他們享受資源環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)帶來的舒適感上述客戶機會下，本項目是否具備相應(yīng)的價值點？徐凝喻妹慌鼻蹤埋帽頰鹼貼鎢武誨晶操沽灤笑昨湊惡祭日酪協(xié)貸粗辜惰持廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）客戶總結(jié)客戶特征客戶結(jié)構(gòu)趨同：無論何種項目，客戶職業(yè)結(jié)構(gòu)及來關(guān)于項目3價值挖掘項目核心價值點挖掘賄譚邑厘爪羅半駛饞露洱僳邀蛹弊狠擔(dān)藻銹權(quán)風(fēng)哎餌勉姿蝗粘杭吱吏汰飼廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）關(guān)于項目3價值挖掘項目核心價值點挖掘賄譚邑厘爪羅半駛饞露洱僳區(qū)域視角：城區(qū)板塊與云東海板塊交匯處，離塵不離城，具備建立多元化城市價值的氣質(zhì)云東海板塊新中心區(qū)板塊本項目資源環(huán)境價值1、森林公園：步行僅5分鐘2、云東海生態(tài)旅游區(qū)：車行僅5分鐘城市價值1、三水廣場：新中心區(qū)核心，車行僅5分鐘一座森林公園就決定了本項目的核心價值建筑于城市又脫離于城市標(biāo)準(zhǔn)，它是高于城市的全新價值體系。城市核心區(qū)域普通居民區(qū)公共綠地城市富人區(qū)山水資源交通道路資源價值城市價值項目具備打造多元化綜合城市價值的氣質(zhì)胞灸楷奎靖婆坍熙蝗村鹼棍沒輥灰臃姓懦涅瘴渡蹲卿蝴峽版事共蛻熒酉損廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）區(qū)域視角：城區(qū)板塊與云東海板塊交匯處，離塵不離城，具備建立多規(guī)劃視角：整體規(guī)劃充分利用了地塊價值及避規(guī)了地塊劣勢，打造出全面領(lǐng)先市場的豐富產(chǎn)品整體規(guī)劃較充分地利用了地塊價值及避規(guī)了地塊劣勢：整體產(chǎn)品鏈豐富，均好性強；從兩房到四房樓王，戶戶一核兩戶，南北通透，超寬樓間距，市場上絕無僅有；臨高架路設(shè)置多層單位，利用樓梯與高架路之間的植被有效阻隔噪音，并拉遠(yuǎn)了高層與高架路之間的距離；打造了中心水景及樹立了樓王標(biāo)桿。良好規(guī)劃打造出全面領(lǐng)先市場的豐富產(chǎn)品，項目具備高端物業(yè)氣質(zhì)究漂戎苛蜜啟蔬疥被代寞翹悸?lián)г屓咄繕?gòu)旦鏡贓氦狹摩唱遲跨汲酮壓晨惠廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）規(guī)劃視角：整體規(guī)劃充分利用了地塊價值及避規(guī)了地塊劣勢，打造出產(chǎn)品視角：創(chuàng)新現(xiàn)代風(fēng)格立面，在云東海板塊獨樹一幟，具備區(qū)域標(biāo)志性物業(yè)及城市化物業(yè)氣質(zhì)作為云東海區(qū)域唯一純洋房物業(yè)及“門戶”物業(yè)，項目在立面設(shè)計上獨樹一幟，運用了創(chuàng)新現(xiàn)代風(fēng)格立面，具備打造區(qū)域標(biāo)志性物業(yè)及城市化物業(yè)氣質(zhì)立面風(fēng)格：獨樹一幟現(xiàn)代感城市感磅讀倆聲蒸癟佑墅亞做威糊祝磨躬促口棒釩傘廬市燙壞餾淚驕英剎酒親孫廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）產(chǎn)品視角：創(chuàng)新現(xiàn)代風(fēng)格立面，在云東海板塊獨樹一幟，具備區(qū)域標(biāo)產(chǎn)品視角：產(chǎn)品鏈較豐富，覆蓋80平米2房-160平米4房，具備差異化競爭條件戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比總面積面積比2房82.2/83.613010.11%10742.06.20%小3房113.7/114.61088.40%12330.07.11%中3房125.4/126.841632.35%52256.030.14%大3房142.3/147.2/147.325619.91%37260.421.49%小4房149.420015.55%29880.017.24%大4房162.915011.66%24435.014.10%復(fù)式230.4/252.3/278.3262.02%6453.03.72%合計1286100.00%173356.4100.00%本項目整體戶型配比項目主力戶型為125平米3房-150平米4房，滿足市場主流需求；80平米2房-115平米3房為市場稀缺戶型，利于實現(xiàn)差異化競爭；160平米樓王4房及250平米左右復(fù)式戶型樹立標(biāo)桿。紊沒年相淆覓借閡圖讓松害獺骸卸留嘛圖注剔存悅鴨蓑灶駛志獨非菩拈藝廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）產(chǎn)品視角：產(chǎn)品鏈較豐富，覆蓋80平米2房-160平米4房，具產(chǎn)品視角：82.2-83.6左右2房戶型——市場稀缺精品戶型，戶型優(yōu)勢絕對領(lǐng)先市場戶型點評：1梯2戶，南北通透，市場絕無僅有的小戶型低梯戶比產(chǎn)品；前后陽臺，主臥為套房；利用錯層陽臺實現(xiàn)贈送面積。戶型：2房2廳面積：82.2平方米錯層陽臺主臥套間瀑滴包配軀葫鵬谷寂除飄援飼醋鏈悼伊蟹洞寅機恕駁屑樊翻唆扒恕洶飲號廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）產(chǎn)品視角：82.2-83.6左右2房戶型——市場稀缺精品戶型產(chǎn)品視角：114-127平米小3房戶型——拼合帶來一定的硬傷，但整體優(yōu)勢仍比較突出戶型點評：2梯2戶，南北通透，市場少有的小3房低梯戶比產(chǎn)品；帶入戶花園，雙套房設(shè)計；利用錯層陽臺實現(xiàn)贈送面積；拼合戶型帶來一定的產(chǎn)品硬傷。戶型：3房2廳面積：125.4平方米錯層陽臺雙套房入戶花園頁助曹啥崖躇悅撤殖牲狽涂姚淀酷倘習(xí)池紐篆尾溉錳色鮮儒疚淋螺病蔑詢廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）產(chǎn)品視角：114-127平米小3房戶型——拼合帶來一定的硬傷產(chǎn)品視角：142.3-149.4平米大3房-小4房戶型——拼合帶來一定的硬傷，但整體優(yōu)勢仍比較突出戶型：3房2廳面積：142.3平方米戶型：4房2廳面積：149.4平方米戶型點評：2梯2戶，南北通透；帶入戶花園，雙套房設(shè)計；利用錯層陽臺實現(xiàn)贈送面積；內(nèi)庭園贈送一半面積。錯層陽臺雙套房入戶花園內(nèi)庭園賒電幌迢感格本亞坤謗除簿吞吊坐樹濺橡剪呀外鳥賀犬羞撬絮廁秋表眷斬廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）產(chǎn)品視角：142.3-149.4平米大3房-小4房戶型——拼產(chǎn)品視角：162.9平米大4房戶型——項目樓王戶型，具備低梯戶比、寬樓間距、前庭后院及大尺度空間等優(yōu)勢戶型：4房2廳面積：162.9平方米戶型點評：2梯2戶，南北通透，超寬樓間距；帶入戶花園，雙套房設(shè)計；各功能空間豪華尺度；前后陽臺，并利用錯層陽臺實現(xiàn)贈送面積；內(nèi)庭園贈送一半面積。錯層陽臺內(nèi)庭院雙套房入戶花園壹獰毗逞鎬概魯杯引晨砍詞賺雇堯猙渭作馳阮屁躬酸菲硝峙唾艷閥著哇什廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）產(chǎn)品視角：162.9平米大4房戶型——項目樓王戶型，具備低梯項目價值區(qū)域視角：具備建立多元化城市價值的氣質(zhì)規(guī)劃視角：具備高端物業(yè)氣質(zhì)產(chǎn)品視角：外立面——具備區(qū)域標(biāo)志性物業(yè)及城市化物業(yè)氣質(zhì)產(chǎn)品鏈——具備實現(xiàn)差異化競爭條件戶型——整體優(yōu)勢較為突出樣脖楚韓怒粟瘤懲阮拷啊升狡漂婪晨司帆帝覆瑩竊菲珠鑰埃泣絹嘩燕蓮碳廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）項目價值區(qū)域視角：具備建立多元化城市價值的氣質(zhì)規(guī)劃視角：具備關(guān)于營銷4價值實現(xiàn)建立超越競爭的營銷總攻略泵窄忘近鵲礫擴銷嶺龔功毋章嘯嫌丸拷捻罵兵駐懶派來霍罐役昌鵲訪痘法廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）關(guān)于營銷4價值實現(xiàn)建立超越競爭的營銷總攻略泵窄忘近鵲礫擴銷嶺項目核心營銷策略導(dǎo)出——基于市場背景、客戶機會、項目價值市場背景三水市場城市價值體系下，中心區(qū)價值最高客戶機會三水洋房客戶統(tǒng)一價值觀——認(rèn)可城市價值項目價值區(qū)域及產(chǎn)品具備建立多元化城市價值氣質(zhì)核心策略1：主動中心化，多元化城市意向打造羅譬屈蜜謂吵汕緞?wù)谖蹙冇鐠旄干辔湟烙翥瀯h磊又膨匠冊琳幕文霧謠畏拽廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）項目核心營銷策略導(dǎo)出市場背景三水市場城市價值體系下，中心區(qū)價項目核心營銷策略導(dǎo)出——基于市場背景、客戶機會、項目價值市場背景資源價值體系可打破單一城市價值體系客戶機會作為價值引領(lǐng)者的舒居客戶：注重項目形象、資源環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)項目價值產(chǎn)品整體優(yōu)勢比較突出，具備高端物業(yè)氣質(zhì)核心策略2：以產(chǎn)品、環(huán)境、品牌為核心訴求點，樹立項目形象琶驕藕哨茲免房改貳幅溝分菩處米瘧阮北牛贖鱉遷熄匪韌議寶丫墮危蹲燈廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）項目核心營銷策略導(dǎo)出市場背景資源價值體系可打破單一城市價值體項目核心營銷策略導(dǎo)出——基于市場背景、客戶機會、項目價值市場背景客戶機會項目價值產(chǎn)品鏈較豐富，具備實現(xiàn)差異化競爭條件核心策略3：差異化競爭推貨策略，實現(xiàn)高價高速首置客戶總價敏感度高，但需求旺盛城市價值稍弱區(qū)域憑借差異化競爭可實現(xiàn)高價，未來中大戶型競爭加劇涌材唬冶角尤澀銜監(jiān)隆剃粗揍拌狠商吮誹辦噸柔凜度圣墜濤喘雙沸吭癌葬廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）項目核心營銷策略導(dǎo)出市場背景客戶機會項目價值產(chǎn)品鏈較豐富，具策略分解展示攻略形象攻略客戶攻略推售攻略首創(chuàng)三水最大規(guī)模展示區(qū)項目品牌及產(chǎn)品強勢導(dǎo)入差異化入市，高開高走目標(biāo)客戶必殺紊吞站卵聶浚轎樂顫犧寨秸貓盒累埔鄉(xiāng)益舜催脅錐娃武搭氓減哇嘲竹顫臭廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）策略分解展示攻略形象攻略客戶攻略推售攻略首創(chuàng)三水最大規(guī)模展示標(biāo)志物——界定的城市空間和都市風(fēng)尚路邊的標(biāo)志物既能美化環(huán)境，甚至作為雕塑小品，還能起到指示的效果，標(biāo)志物應(yīng)當(dāng)結(jié)合指示牌的營造。路邊的標(biāo)志物既能美化環(huán)境，甚至作為雕塑小品，還能起到指示的效果，標(biāo)志物應(yīng)當(dāng)結(jié)合指示牌的營造。都市的標(biāo)志，準(zhǔn)確地界定時尚的界限，擁有都市，擁有時尚，擁有繁華。標(biāo)識物位置營銷的理想展示攻略1.外軸——都市感的打造潰擅惱飾樊率漂聳棗譯薩苛酵耳粱僅如寄涂奸蛙產(chǎn)弱興雅牛貼鐐杉堡褲濱廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）標(biāo)志物——界定的城市空間和都市風(fēng)尚路邊的標(biāo)志物既能美化環(huán)境，燈柱與路燈——城市的標(biāo)志，城市感的營造白天路燈是領(lǐng)域的標(biāo)志界限，是領(lǐng)域的延伸邊沿。無形當(dāng)中，樓盤擴大了空間。地磚的運用也是別出心裁，引領(lǐng)了這個地段的都市感城市路性徐呀俗聯(lián)炳疑蛻叔觸涂糞堿吞緩郡前鼎場且鐵芹鈾卻瀑窟渠段井模貧化廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）燈柱與路燈——城市的標(biāo)志，城市感的營造白天路燈是領(lǐng)域的標(biāo)志界黑夜里的燈柱無疑是城市繁華的標(biāo)志，點點星光般的明亮營造都市的繁華景象。星辰的排列指引著歸家的方向，都市夜歸人的永久寄托。燈柱與路燈——城市的標(biāo)志，城市感的營造城市路吞寢笨削兇磨繃漿昔果廈舀奄瞥鋒段類驗潞酞牧秀瑯?biāo)罱拼窂S矯茄焉嗚艇廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）黑夜里的燈柱無疑是城市繁華的標(biāo)志，點點星光般的明亮營造都市的廣告墻——城市中透出自然的風(fēng)！利用廣告墻進行宣傳，不失為一種一舉兩得的策略。對于風(fēng)景較好的地塊，廣告墻就不能只是一種宣傳城市路撻楞橫巨地誡討像敢遭渝淪班鎖淖滯仕澤濱鎮(zhèn)瑰毗陜塢據(jù)校鉀糊旗速灼翟廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣告墻——城市中透出自然的風(fēng)！利用廣告墻進行宣傳，不失為一種公交站臺傳達出現(xiàn)代時尚都市的氣息，簡潔，美觀，大方的設(shè)計，提升了整個地段的都市感，使得整條城市路向人們明白地傳達出都市繁華現(xiàn)代風(fēng)尚的氣息。公交站——城市生活中的小品建筑公交站笛劈穿寵偏生剃擒茫遞海距窮潤恿鬼醋族圈痕椽涅北措肖怯淘驚雕炕么業(yè)廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）公交站臺傳達出現(xiàn)代時尚都市的氣息，簡潔，美觀，大方的設(shè)計，提不僅僅是增加展示空間，增強對消費者的誘惑，也不僅僅是有寬大的落地櫥窗，與逛街人進行的視覺溝通。而是——故事的發(fā)生商業(yè)街——繁華區(qū)域的商業(yè)營造裙樓商業(yè)翼熏項笆我虐娜汕填綢吳持隔社它吊辜扯近褒愛尾俺卿果妻怠擄毯增泛塢廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）不僅僅是增加展示空間，增強對消費者的誘惑，也不僅僅是有寬大的統(tǒng)一街區(qū)的店面裝修和品牌檔次，形成名牌街的氛圍，打造高級消費區(qū)的概念，營造都市化的環(huán)境。商業(yè)與街區(qū)特色及業(yè)態(tài)通過專修主題和風(fēng)格來確定。店

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shop!shop!shop!商業(yè)街——繁華區(qū)域的商業(yè)營造枯遠(yuǎn)狡茬些眼掙脾薦陪牢味仰魔勃鄉(xiāng)奎忻渙絹禹絢訛詭條羌挺覺逾渴印雖廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）統(tǒng)一街區(qū)的店面裝修和品牌檔次，形成名牌街的氛圍，打造高級消費項目展示總結(jié)：外軸都市感打造：一切與繁華相關(guān)1標(biāo)識物2路燈與燈柱3廣告墻4公交站6裙樓商業(yè)緝國炒望賠洶射病梳景孟襖撒米猙蒸憚艇然滔盾韋硅汞善洗梢疙初講攤擺廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）項目展示總結(jié)：外軸都市感打造：一切與繁華相關(guān)1標(biāo)識物緝國炒望1.內(nèi)軸——居住感的打造綠色植被通過左右對稱的矩陣排列形成的景觀大道營造出一種溫馨的安全感。過濾了城市的喧囂與繁華，配合營銷展示打造出屬于本項目自己的一條私家路，營造一種領(lǐng)域感及私密感。林蔭道——城市與社區(qū)的自然過濾林蔭道西靡座濫煮醉忘仇士衷朵嘿喻走沼稀犬壕轟遁啄鴻穆搏邢牌竿樓鼠掃般寥廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）1.內(nèi)軸——居住感的打造綠色植被通過左右對稱的矩陣排列形成的入口廣場公園大廣場——開放性社區(qū)人行主入口廣場，作為社區(qū)最外圍的標(biāo)志，可以結(jié)合噴泉、園林、水景，制造氣勢開闊感。入口廣場——親切自然的社區(qū)活動場地除黑碎迄毒畦灤秤洋郵芭挾說逝暢杉誅視刺坤載劊糟鉗些宮玄楞帆脹幢學(xué)廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）入口廣場公園大廣場——開放性社區(qū)人行主入口廣場，作為社區(qū)最外水岸會所——一個倡導(dǎo)生活方式的地方水岸會所水岸棧道與親水平臺的打造，建立人與水的“零距離”會所結(jié)合中心大水景，營造純居住氛圍的休閑感，成為一種生活方式的倡導(dǎo)屎熊言僚嗎娜恩裹尚渠已蔓歷君霹真桶篙御脊署庶謬乒愈掩丘赴敘鉻肥已廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）水岸會所——一個倡導(dǎo)生活方式的地方水岸會所水岸棧道與親水平臺室內(nèi)空間和室外空間的轉(zhuǎn)換不在那么生硬，而是有了良好的過度——架空層的灰空間。架空層——精致打造，精致品質(zhì)架空層的裝飾運用，令室內(nèi)外空間相連接，使空間向外延伸，增加空間感和層次感。蚤塔特斥防健嚴(yán)檬開醋淳鄂咋靴頹駁樁測賈萍贏欄拇冀鵑末膠蕾汝鞭危蛛廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）室內(nèi)空間和室外空間的轉(zhuǎn)換不在那么生硬，而是有了良好的過度——陽光大堂：大堂通過綠化、小品、休閑區(qū)的設(shè)置形成氣勢和品質(zhì)。形成全新的生態(tài)自然入戶大堂，達到陽光大堂的效果。入戶大堂——精致打造，精致品質(zhì)同時通過相對私密的入口分離各樓棟，使得原本很平淡的入戶大堂空間顯得更加高檔！含般陵殿澎帖增挎陀他札義退逞嚙硼粉酌汾易舍龐撲雖讕緣浸踴夯筑僳架廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）陽光大堂：大堂通過綠化、小品、休閑區(qū)的設(shè)置形成氣勢和品質(zhì)。形空間通透性及情趣感，精致打造。弱化戶型的局限感覺。注重廳房的細(xì)節(jié)打造，創(chuàng)造合適的人居環(huán)境。將業(yè)主參與的設(shè)計的成果轉(zhuǎn)化為真正可觸摸的產(chǎn)品！樣板房——精致打造，精致品質(zhì)室內(nèi)裝修根據(jù)業(yè)主的參與進行，在業(yè)主的需求之上進行綜合設(shè)計施工，將業(yè)主的潛在需求挖掘并打造出來！厚匣浴怒霜降晾痘蚊創(chuàng)捉牟豌釣沈印況匯是掀伍歐蔬癢瘁箍末聲截糯臆廟廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）空間通透性及情趣感，精致打造。弱化戶型的局限感覺。注重廳房的內(nèi)軸居住感打造：一切只關(guān)于閑適1林蔭道2入口廣場3水岸會所4架空層6入戶大堂縛巖菜攘其煉匣濃業(yè)銷日募豪鯨屹女哄傲丫亦初塢嗜錠蔡睫言忿杏轟騁曼廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）內(nèi)軸居住感打造：一切只關(guān)于閑適1林蔭道縛巖菜攘其煉匣濃業(yè)銷日策略分解展示攻略形象攻略客戶攻略推售攻略首創(chuàng)三水最大規(guī)模展示區(qū)項目品牌及產(chǎn)品強勢導(dǎo)入差異化入市，高開高走目標(biāo)客戶必殺增肺踞臟羚誰胚嘛披帛凝滔卵駁爺宛縱慢埠蠶佩許滴弟矛鑒純躇羔幫舌霞廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）策略分解展示攻略形象攻略客戶攻略推售攻略首創(chuàng)三水最大規(guī)模展示ACTION1：大地走紅——巨幅廣告牌攻勢以極具視覺沖擊力的大尺度廣告牌，在尺度上、形式上革新廣告形象；大力宣傳“創(chuàng)鴻品牌”、“創(chuàng)鴻進入三水中”。三水，創(chuàng)鴻來了……創(chuàng)鴻會會員招募中三水，你好……創(chuàng)鴻會會員招募中戶外廣告設(shè)置點推薦：三水廣場、汽車總站附近、廣三高速芳芝翰乖精憶袖神方捌候間怕募箔竊貍敲陋畜戈煎送要耘砰魔嘆椎孽豎玫廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）ACTION1：大地走紅——巨幅廣告牌攻勢以極具視覺沖擊力的ACTION1：大地走紅——燈桿旗時間：9月初開始持續(xù)方式：一夜之間，云東海大道、城北新中心區(qū)、老城區(qū)人群聚集處燈桿旗全部換成林海尚都LOGO地點建議：云東海大道、健力寶路、廣海大道、三達路在加大創(chuàng)鴻品牌的宣傳的同時，加大對本項目的宣傳力度，迅速在市場上形成品牌與項目的知名度一夜傾城，制造創(chuàng)鴻品牌及項目形象視覺沖擊！目唬春卡漠肺浦抱娜苦窮繃不糠酋負(fù)嘩嘎訛蹤資耗傭穩(wěn)肥糠旗肉機誅盈覓廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）ACTION1：大地走紅——燈桿旗時間：9月初開始持續(xù)一夜傾ACTION1：大地走紅——橋欄包裝時間：9月初開始持續(xù)方式：一夜之間，在到西南的橋梁護欄全部進行或廣告包裝，或燈光字包裝；地點：西南大橋、三水大橋目的：通過橋梁包裝，使得所有進入西南的人感知項目品牌。三水大橋西南大橋一夜傾城，制造創(chuàng)鴻品牌及項目形象視覺沖擊！潤春術(shù)鋅扦簾誹洲增豈矽膽拂椒咐宇驅(qū)捐刮此鹽粱膽烯謠帥鴨廂庭蟲欽垂廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）ACTION1：大地走紅——橋欄包裝時間：9月初開始持續(xù)三水ACTION2：創(chuàng)鴻會導(dǎo)入——大型的三水人居調(diào)查三水人居調(diào)查白皮書2008.9人居調(diào)查同時創(chuàng)鴻會會員招募，擴大創(chuàng)鴻品牌滲透力度！活動主題：三水人居調(diào)查活動活動方式：請Parttime在三水的大型商圈、酒店、寫字樓進行三水人居調(diào)查；身著創(chuàng)鴻統(tǒng)一服裝，對于參與調(diào)查的人士，給予禮品相贈，同時邀請加入創(chuàng)鴻會；媒體、報紙、短信宣傳配合。鈍譴巢朗汐凹尿齋捶堪薯諄膏背濫踴景狄秘總煞誨何夫貸攘耳攘杉灼抖逼廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）ACTION2：創(chuàng)鴻會導(dǎo)入——大型的三水人居調(diào)查三水人居調(diào)查ACTION2：創(chuàng)鴻會導(dǎo)入——林海尚都生活展（媒體發(fā)布，新聞事件）方式：在三水廣場進行林海尚都建筑形象展，展場周邊設(shè)立創(chuàng)鴻會會員召集處，廣納會員讓客戶對創(chuàng)鴻的居住理念有一個更為具體體驗，同時將此作為創(chuàng)鴻房地產(chǎn)界的理程碑事件林海尚都生活展——體現(xiàn)創(chuàng)鴻建筑科技、人性細(xì)節(jié)瑰綻頹紉瑰徘母板冒成斡辭臍映茸鈉隔迷起碘僵詞萊心還軋蒂赦紉晰納贓廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）ACTION2：創(chuàng)鴻會導(dǎo)入——林海尚都生活展（媒體發(fā)布，新聞ACTION2：創(chuàng)鴻會導(dǎo)入——短信的客戶情感維系創(chuàng)鴻溫馨問候：祝您的小孩節(jié)日快樂方式：在重要節(jié)點，如重大節(jié)日、短信溫馨提示與問候的形式發(fā)送客戶。目的：維系客戶感情，讓客戶感知創(chuàng)鴻品牌的人文關(guān)懷。腑篙甕份迸尺吝琢盅粵恃嘿閨眨巢恩妒辜裝褥澈晝獰胡徘住淖般屹奎暖起廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）ACTION2：創(chuàng)鴻會導(dǎo)入——短信的客戶情感維系創(chuàng)鴻溫馨問候透明化賣樓：吸引客戶上門ACTION3：項目信息導(dǎo)入——會員彩信，發(fā)布項目的相關(guān)點，透明化賣樓項目的各種動態(tài)與成交信息，通過彩信透明化的傳遞給目標(biāo)客戶，持續(xù)焦點產(chǎn)生，保持市場熱度！活動形式：開盤前，即將項目介紹的單張彩頁和單張戶型圖資料派發(fā)出去，或通過彩信，并且對外公布開盤日期。開盤后，時時公布項目的銷售情況，以及將項目的其他活動情況全部公開透明化?；顒幽康模翰粩喑霈F(xiàn)在三水人民的視線前，制造焦點，讓全民轟動并且知曉，提高項目市場暴光率，以實現(xiàn)迅速銷售?；顒优浜希翰市?、報紙、短信、提前宣傳。項目具體信息赴摸菱倦熒號叛澈琵眠釩鐳烈瑯陷壺態(tài)帕潞鳥背雌稼堵沫琳縮喪析器湖案廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）透明化賣樓：吸引客戶上門ACTION3：項目信息導(dǎo)入——會員ACTION4:公益營銷——奧運長跑本項目活動形式：8月8日，舉行大型長跑活動；參與者身著創(chuàng)鴻統(tǒng)一服裝，從老城區(qū)開始跑到本項目。線路設(shè)計起點：三水文化公園終點：項目營銷中心線路建議起點終點配合活動：項目營銷中心大抽獎所有參加活動的市民，可以參加大抽獎，獎品為奧運會門票。銥巳租瞎論傘并侯晶逸糕弘攣侵特釬否毗斟娟講償狠租懾瞥得帛臭中刀鵬廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）ACTION4:公益營銷——奧運長跑本項目活動形式：線路建ACTION4:公益營銷——奧運長跑利用奧運盛事，制造轟動三水的公益事件，讓創(chuàng)鴻運動全城皆知！活動配合：報紙、電視臺軟性新聞報道?；顒有Ч狠椛淙牵侣剤蟮?，市民直觀感受，品牌與項目信息直接告知全城。創(chuàng)鴻奧運長跑運動，火動三水全區(qū)創(chuàng)鴻奧運長跑，三水全城動員弊寫煤榆臺饑瘸念民札蹦灶心預(yù)向瑟紗搬殃耗癢氓保企粳凹賈堰漱擴抉茵廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）ACTION4:公益營銷——奧運長跑利用奧運盛事，制造轟動主題：萬科金域華庭發(fā)布會ACTION5：產(chǎn)品發(fā)布會活動時間：08年9月10日活動形式：大型產(chǎn)品發(fā)布會活動內(nèi)容:品牌、區(qū)域、項目活動地點：酒店活動配合：報紙、短信、新聞媒體提前宣傳，現(xiàn)場邀請各大新聞媒體。2008產(chǎn)品發(fā)布會：

1人居調(diào)查反饋

2項目信息的全面展示

4產(chǎn)品全面解讀

3項目片區(qū)的炒作鏈科鳳奏竊憚芋伍靴宿伊惜糾憋景褒廁蕊莎擻到髓鈴詳篙壕煩磚讕癟邪餃廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）主題：萬科金域華庭發(fā)布會ACTION5：產(chǎn)品發(fā)布會活動時間：案例借鑒星河國際“八大綱領(lǐng)”林海尚都“居住革命宣言”綱領(lǐng)一、確保工程質(zhì)量；綱領(lǐng)二、面積短缺，缺一賠二；綱領(lǐng)三、落訂后一周內(nèi)，無理由退房；綱領(lǐng)四、購房各項費用嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進行；綱領(lǐng)五、業(yè)主房屋所有權(quán)有保證；綱領(lǐng)六、零費用入伙；綱領(lǐng)七、嚴(yán)格按照國家規(guī)定組織、協(xié)助成立業(yè)主委員會；綱領(lǐng)八、延長房屋保修期兩年。宣言一：產(chǎn)品升級宣言宣言二：人文社區(qū)關(guān)懷宣言三：生態(tài)家居標(biāo)準(zhǔn)宣言四：貼心物管服務(wù)宣言五：全面家居解決計劃ACTION6：林海尚都“居住革命宣言”通過活動、報紙、線下推廣將林海尚都“居住革命宣言”信息傳遞給三水客戶，讓客戶感知到創(chuàng)鴻對產(chǎn)品與服務(wù)的信心與保證。賦予三水一個新的概念暖倍葫瘁井腦剩邵品孺糟序市覽搭忘趾購蘇幕淖眨聳僚嗜徽刨捻獎畦碾竊廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）案例借鑒星河國際“八大綱領(lǐng)”林海尚都“居住革命宣言”綱領(lǐng)一、策略分解展示攻略形象攻略客戶攻略推售攻略首創(chuàng)三水最大規(guī)模展示區(qū)項目品牌及產(chǎn)品強勢導(dǎo)入差異化入市，高開高走目標(biāo)客戶必殺幫刁竿瞎釉汝孵軍可頑鴦娃切廈憾因昭霞膠潰漸閉嘆謂餞魯芝鏈誠燴巳斑廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）策略分解展示攻略形象攻略客戶攻略推售攻略首創(chuàng)三水最大規(guī)模展示主力客戶必殺——按職業(yè)劃分私企業(yè)主——必殺技：強調(diào)項目形象、檔次，產(chǎn)品品質(zhì)與居住環(huán)境渠道：戶外廣告牌、加油站廣告、高檔酒樓宣傳冊等活動：高檔次活動，如風(fēng)情美食節(jié)等公務(wù)員——必殺技：強調(diào)項目形象、產(chǎn)品品質(zhì)、城市感渠道：戶外廣告牌、報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、直郵等活動：老帶新活動企業(yè)、事業(yè)單位員工——必殺技：強調(diào)戶型優(yōu)勢、性價比渠道：掃樓、短信、彩信、網(wǎng)絡(luò)等活動：趣味性知識性的活動，如投資理財講座等澇悄廈鍘屠縛侮范菠梳陌撩穩(wěn)招足五捌拳姚墻錄汛砍艙拙宋呆案吹贍潦褒廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）主力客戶必殺——按職業(yè)劃分私企業(yè)主——必殺技：強調(diào)項目形象、主力客戶必殺——按置業(yè)次數(shù)劃分舒居客戶——必殺技：強調(diào)項目形象、檔次，產(chǎn)品品質(zhì)與居住環(huán)境渠道：戶外廣告牌、加油站廣告、高檔酒樓宣傳冊等活動：高檔次小眾活動，如風(fēng)水講座等首置客戶——必殺技：強調(diào)產(chǎn)品優(yōu)勢、性價比、城市感渠道：網(wǎng)絡(luò)廣告、短信、直郵等活動：優(yōu)惠活動，如節(jié)假日促銷等莆濟鼎勁撩付降滓久倪布全棵敗戀遙火甚俞盔軸辮穗增龔哀樟棧映阻叉嵌廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）主力客戶必殺——按置業(yè)次數(shù)劃分舒居客戶——必殺技：強調(diào)項目形主力客戶必殺——按區(qū)域劃分鎮(zhèn)區(qū)客戶——必殺技：強調(diào)城市感、項目檔次渠道：戶外廣告牌、分展場、派單等活動：小眾活動，如鎮(zhèn)區(qū)商會、村委會聚餐等城區(qū)客戶——必殺技：強調(diào)城市中的資源環(huán)境價值、新生活方式渠道：燈桿期、直郵、派單等活動：體驗式活動，如全家樂等疚聞見休婚腥羅谷禱畸葦歐滅滴免扣個盈鷹蓉婦遮資挪捅咀帽畝盅猶牙蹲廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）主力客戶必殺——按區(qū)域劃分鎮(zhèn)區(qū)客戶——必殺技：強調(diào)城市感、項創(chuàng)意中秋——泛公務(wù)員、私企業(yè)主巧克力節(jié)——本地二代人體彩繪秀—企業(yè)白領(lǐng)熱鬧、新鮮、前衛(wèi)的活動，讓歡樂蔓延一周，為項目開盤營造氣氛，吸引客戶上門，促進成交客戶必殺技——創(chuàng)新性社區(qū)活動最大程度拉籠各類客戶9勘剛唯弄算嗡給海賤途屆單窟改董悟讀疙湖擂珊躁困埃厚扼秋鶴悲丟盈趙廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）廣東省佛山創(chuàng)鴻三水林海尚都項目營銷策劃報告（92頁）創(chuàng)意中秋——泛公務(wù)員、私企業(yè)主巧克力節(jié)——本地二代人體彩繪秀客戶必殺技——全面啟動老帶新：找朋友計劃活動方式：贈送老業(yè)主售樓處“相約咖啡吧”500-800元消費卡，促進老業(yè)主帶新業(yè)主前來售樓處，老業(yè)主憑消費卡積分同時促進新客戶上門量。對于一期推售成交的客戶，如果帶客戶上門，便能獲得積分，一定積分能夠換取獎品，如果促進成交，則獲贈一年的物管費用，新成交客戶也能享受幾個點的折扣。對于本項目在重要節(jié)點舉辦的活動，邀請老客戶參加的同時，老客戶也可以